Einwohnergemeinde Unterseen

Transkript

1 Einwohnergemeinde Unterseen Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho Änderung im ordentlichen Verfahren gemäss Art. 58 ff. BauG mit geringfügiger Zonenplanänderung nach Art. 122 Abs. 7 BauV Erläuterungsbericht Bern, 6. Juni 2017 ENTWURF GENEHMIGUNG Die Änderung der Überbauungsordnung besteht aus - Überbauungsplan - Überbauungsvorschriften Weitere Unterlagen - Zonenplanänderung - Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV Adrian Strauss Tel Optingenstrasse 54 info@straussplan.ch Raumplanung Entwicklung Städtebau 3013 Bern

2 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, 2 Inhalt 1. Ausgangslage und Termine Ausgangslage Planerlassverfahren und Termine 5 2. Grundlagen Richtplan 2030 Kanton Bern Fruchtfolgeflächen (gemäss Kant. Massnahmenblatt A_06) Baurechtliche Grundordnung Überbauungsordnung Campingplatz Lazy Rancho Regionales Tourismusentwicklungskonzept (R-TEK) - Bedarfsnachweis Betriebliche und wirtschaftliche Begründung für die Umnutzung der Pufferzone Betrieb Pufferzonen Angebotsentwicklung Nachfrageentwicklung Zusammenfassung Änderung der baurechtlichen Grundordnung Zonenplan Baureglement Änderung Überbauungsordnung Überbauungsplan Überbauungsvorschriften Planerlassverfahren Mitwirkung Vorprüfung Öffentliche Auflage Beschlussfassung und Genehmigung 16

3 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, 3 1. Ausgangslage und Termine 1.1 Ausgangslage Um das wilde Campieren auf dem Bödeli zu vermeiden, wurde im Rahmen der Ortsplanungsrevision (OPR) mit Beschluss der Gemeindeversammlung vom 17. April 2000 für die Campingplätze Hobby und Lazy Rancho sogenannte Pufferzonen geschaffen, in denen Campingtouristen für eine Nacht campieren konnten um am nächsten Tag einen freien Campingplatz zu suchen. Die Genehmigung der OPR erfolgte durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 20. März Da sich laut den Haltern der Campingplätze Hobby und Lazy Rancho die Situation stark verändert hat die Campinggäste sind nicht mehr gewillt, Zelte oder Wohnwagen für eine Nacht aufzustellen, da sie meist länger an demselben Ort verweilen wollen haben diese am 2. Juni 2008 das Gesuch gestellt, die bestehenden Pufferzonen in die normale Campingplatzzone zu integrieren. Am 27. Oktober 2008 hat der Gemeinderat beschlossen dem Gesuch nachzukommen und das notwendige Planerlassverfahren für die Integration der Pufferzonen in die normale Campingplatznutzung durchzuführen. Nach damaliger Rücksprache mit dem Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) können die vorgesehenen Änderungen in einem geringfügigen Verfahren nach Art. 122 Abs. 7 Bauverordnung (BauV) durchgeführt werden. Während die Änderung der Überbauungsordnung (UeO) Nr. 16 Campingplatz Hobby bereits rechtswirksam ist die Genehmigung durch den Kanton (AGR) erfolgte am 22. Oktober 2010 gab es bei der UeO Nr. 15 Lazy Rancho zeitliche Verzögerungen. Die Schwierigkeit lag insbesondere darin, dass ein Teil der privaten Parzelle Nr. 475 (nicht im Eigentum des Campingplatzes Lazy Rancho ) innerhalb des Campingplatzperimeters liegt und demnach neue Überlegungen und Besprechungen mit dem AGR und mit den betroffenen Grundeigentümern erforderlich waren. Die Möglichkeit der Festlegung eines Vorkaufsrechtes für die Teilparzelle Nr. 475 zu Gunsten dem Campingplatz Lazy Rancho scheiterte. Erneute Verhandlungen mit den Grundeigentümern und dem AGR ergaben, dass die Teilparzelle Nr. 475 (Lehnweg Nr. 12a) neu eine eigene Zu- und Wegfahrt erhält, im Campingplatzperimeter der UeO Nr. 15 Lazy Rancho verbleibt und dessen Vorschriften einzuhalten hat. Aufgrund dieser Tatsache ist gemäss Rücksprache mit dem AGR vom 28. Juni 2010 das ordentliche Verfahren nach Art. 58 Baugesetz (BauG) durchzuführen. Ein Teil der Parzelle Nr. 475 liegt gemäss Zonenplan in einer rechtskräftigen UeO Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, die restliche Landfläche ist der Landwirtschaftszone (LWZ) zugewiesen. Das bestehende Gebäude Nr. 12a mit den baupolizeilichen Massen von ca. 33 m 2 Gebäudefläche und einer Gesamthöhe des Gebäudes von etwa 3.0 m wird heute, wie u.a. die Gebäude 8a und 8b innerhalb der rechtsgültigen UeO Nr. 15 Lazy Rancho, als Residenzplatz genutzt und erfüllt folglich die Bestimmungen der Überbauungsvorschriften. Planungsrechtlich ist heute die Erschliessung der Parzelle Nr. 475 nicht sichergestellt und wiederspricht der Erschliessungsplicht nach Art. 153 Baugesetz (BauG). Entsprechend wird für diesen Teil des Campingplatzes eine Verbesserung der Zufahrt, resp. Klärung der Erschliessungssituation, verbunden mit einer Anpassung der Ausweichstelle am Lehnweg (Parzelle Nr. 79 im Eigentum der Burgergemeinde Unterseen und Parzelle Nr im Eigentum der Einwohnergemeinde Unterseen) beabsichtigt. Die zweckmässige Erweiterung des Campingplatzperimeters um ca. 166 m 2 ist unbedeutend und ermöglicht eine optimierte Abgrenzung des Campingplatzes zur Landwirtschaftszone. Nebst den Änderungen im Bereich der Parzelle Nr. 475 soll weiterhin die Anpassung der Pufferzone in die normale Campingplatznutzung erfolgen.

4 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, 4 Die rechtsgültige bestehende UeO Nr. 15, Campingplatz Lazy Rancho wurde am 16. Januar 1986 von der Kant. Baudirektion genehmigt. In einem ordentlichen Planerlassverfahren nach BauG Art. 58 ff. wird die Änderung der UeO Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho durchgeführt. In einem ersten Schritt wurde durch das Büro CADwerkstatt Interlaken die Änderung der Überbauungsordnung, bestehend aus Überbauungsplan, Erläuterungs- und Mitwirkungsbericht vom April 2012 (rev. Juni 2014), erarbeitet und am 23. Mai 2012 beim Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Vorprüfung eingereicht. Im Vorprüfungsbericht vom 28. August 2012 werden verschiedene Genehmigungsvorbehalte resp. Empfehlungen festgehalten die zu bereinigen und zur abschliessenden Vorprüfung nochmals beim Kanton (AGR) einzureichen sind. Nach einer dreijährigen Pause wurde die Planung im Frühling 2015 durch die Gemeinde, Grundeigentümer und das Büro Adrian Strauss Bern wieder aufgenommen, mit Überarbeitung des Vorprüfungsberichts. Lombach Jungfrau Camp Camping Lazy Rancho Camping Hobby Orthofoto mit Planungsperimeter Campingplatz Lazy Rancho, Datenquelle: geo.admin.ch (swisstopo)

5 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, Planerlassverfahren und Termine Für die Änderung der Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho ist folgendes approximatives Terminprogramm vorgesehen: Bereinigung Vorprüfung Juni bis August 2015 Beschluss Gemeinderat zur Abschliessenden Vorprüfung September 2015 Abschliessende Vorprüfung durch Kanton Oktober bis Dezember 2015 Bereinigung Abschliessende Vorprüfung Januar bis Juni 2016 Stellungnahme beco Berner Wirtschaft Juli bis November 2016 Beschluss Gemeinderat zur öffentlichen Auflage Dezember 2016 Öffentliche Auflage Dezember 2016 / Januar 2017 Einigungsverhandlungen (evtl.) April 2017 Beschluss Gemeinderat 18. April 2017 Beschluss Gemeindeversammlung 6. Juni 2017 Genehmigung durch Kanton Sommer 2017

6 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, 6 2. Grundlagen 2.1 Richtplan 2030 Kanton Bern Der Richtplan 2030 des Kantons Bern wurde am 2. September 2015 vom Regierungsrat beschlossen und am 4. Mai 2016 durch den Bundesrat genehmigt. Das Bauzonenmoratorium gemäss Art. 38a Abs. 2 des revidierten Raumplanungsgesetztes (RPG) entfällt mit der Genehmigung des Richtplans 2030 durch den Bundesrat. Folglich kann die vorgesehene geringfügige Einzonung der Parzellen Nr. 475, im Sinne einer Zonen-Arrondierung, erfolgen (vgl. Kap. 3.1). Die die vorliegende Planung hat insbesondere das Massnahmenblatt (MB) A_07 Fruchtfolgeflächen (vgl. Kap. 2.2) zu berücksichtigen. 2.2 Fruchtfolgeflächen (gemäss Kant. Massnahmenblatt A_06) Fruchtfolgeflächen (FFF) sind besonders wertvolle Teile des für die landwirtschaftliche Nutzung geeigneten Kulturlandes der Schweiz. Sie dürfen für bodenverändernde Nutzungen nur beansprucht werden, wenn der damit verfolgte Zweck ohne die Beanspruchung von Fruchtfolgeflächen nicht sinnvoll verwirklicht werden kann. Dazu ist zu prüfen, ob Standort-Alternativen bestehen und es ist eine sachbezogene Interessenabwägung vorzunehmen die in einem Bericht offenzulegen ist. Werden Fruchtfolgeflächen nur in einem geringen Umfang beansprucht, kann auf eine Prüfung der Grundsätze gemäss Massnahmenblatt A_06 verzichtet werden. Als eine geringfügige Beanspruchung von Fruchtfolgeflächen bei Zonenkorrekturen bzw. Zonen-Arrondierungen gilt gemäss der Arbeitshilfe Grundsätze für den Umgang mit Fruchtfolgeflächen, Erläuterungen zum Massnahmenblatt A_06 des Kant. Richtplans vom Dezember 2015 ein Richtwert von 300 m 2 pro Planungsvorgang. Bei der vorliegenden Einzonung von der Landwirtschaftszone (LWZ) in eine Zone mit bestehender Überbauungsordnung (UeO) Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho beträgt die Landfläche der Teilparzelle Nr. 475 rund 166 m 2. Bei dieser Fläche handelt es sich gemäss Kant. Inventar vollumfänglich um eine Fruchtfolgefläche. Orthofoto mit Planungsperimeter Campingplatz Lazy Rancho, Datenquelle: geo.admin.ch (swisstopo)

7 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, 7 Folgend kann im Rahmen einer vereinfachten Interessensabwägung die vorgesehene bodenverändernde Nutzung wie folgt argumentativ begründet werden: - Gemäss Art. 153 Baugesetz (BauG) sind innert 15 Jahren die bestehenden Bauzonen zu erschliessen. Die Parzelle Nr. 475, resp. Gebäude Nr. 12a liegt gemäss Zonenplan in der Überbauungsordnung (UeO) Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho und ist nicht im Eigentum des Campingplatzes Lazy Rancho. Die unbefriedigende Erschliessungssituation mit zeitgleicher Anpassung der Ausweichstelle am Lehnweg (Parzelle Nr. 79 im Eigentum der Einwohnergemeinde Unterseen und Parzelle Nr im Eigentum der Burgergemeinde Unterseen) soll geklärt und planungsrechtlich gesichert werden. - Gemäss Massnahmenblatt A_06 des Kant. Richtplans 2030 resp. der Arbeitshilfe Grundsätze für den Umgang mit Fruchtfolgeflächen, Erläuterungen zum Massnahmenblatt A_06 des Kant. Richtplans vom Dezember 2015 sind Einzonungen bei denen Fruchtfolgeflächen tangiert werden zugelassen, sofern diese im Sinne von Zonenkorrekturen bzw. Zonen-Arrondierungen erfolgen. - Einzuzonende oder durch andere bodenverändernde Nutzungen beanspruchte Fruchtfolgeflächen sind grundsätzlich zu kompensieren. Von der Kompensation kann abgesehen werden, wenn es sich um Zonenkorrekturen bzw. Zonen-Arrondierungen handelt, die den Richtwert von 300 m 2 pro Planungsvorgang erfüllen. Diese Gegebenheit trifft im vorliegenden Fall mit einer Landfläche von 166 m 2 zu. - Die Parzelle Nr. 475 ist mit der ÖV-Erschliessungsgüteklasse (EGK) E erschlossen. - Die Gemeinde Unterseen unterstützt die geringfügige Zonenplanerweiterung mit Campingplatznutzung (Residenzplätze). - Die geringfügige Einzonung wird nicht nur vorübergehend, sondern langfristig beansprucht. 2.3 Baurechtliche Grundordnung Zonenplan Die rechtsgültige baurechtliche Grundordnung der Gemeinde Unterseen, bestehend aus Zonenplan (ZP) und Baureglement (BR), wurde am 20. März 2001 vom Kanton genehmigt. Gemäss Zonenplan befindet sich der Campingplatz Lazy Rancho in einer rechtskräftigen Überbauungsordnung (UeO) Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho. Zonenplanausschnitt Unterseen, Ausschnitt Campingplatz Lazy Rancho, Datenquelle: regiogis-beo.ch

8 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, 8 Baureglement Gemäss Baureglement Art. 48 vom 17. April 2010 gelten für die rechtskräftige Überbauungsordnung (UeO) Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho folgende Bestimmungen: Bestehende Überbauungsordnungen 1 Für die Gebiete, für welche die Gemeinde besondere baurechtliche Ordnungen erlassen hat, gelten die Bestimmungen und Vorschriften der jeweiligen Überbauungsordnungen beziehungsweise Überbauungspläne mit Sonderbauvorschriften. Diese sind in der Liste im Anhang 2 aufgeführt. 2 Soweit in diesen keine Empfindlichkeitsstufen festgelegt sind, gelten die Bestimmungen folgender Empfindlichkeitsstufen nach Art. 46 LSV: Überbauungsplan mit Sonderbauvorschriften Altstadt Unterseen ES III; Überbauungsplan mit Sonderbauvorschriften HTI-Areal ES III; Überbauungsordnung Bärenkurve ES III; Überbauungsordnung Golfplatz ES III; Überbauungsordnung Pferdesportanlage Wyden ES III. Im Anhang 2 Liste der gültigen Teilbauordnungen (Stand Januar 2011) wird die Überbauungsordnung UeO Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho wie folgt aufgeführt: 15. Überbauungsplan mit Sonderbauvorschriften Campingplatz Lazy-Rancho vom 6. Juni 1983, geringfügige Änderung durch Gemeinderat vom 19. August 1985, genehmigt durch BD am 16. Januar Geringfügige Änderung genehmigt durch Gemeinderat am 19. August 1985, genehmigt durch AGR am 16. Januar Ergänzung genehmigt durch Gemeindeversammlung am 17. April 2000, genehmigt durch AGR am 20. März Überbauungsordnung Campingplatz Lazy Rancho Die Überbauungsordnung (UeO) Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, bestehend aus Überbauungsplan und Sonderbauvorschriften vom 6. Juni 1983 mit geringfügiger Änderung durch den Gemeinderat vom 19. August 1985, wurde durch die Baudirektion am 16. Januar 1986 genehmigt. Die Ergänzung von sogenannten Pufferzonen wurde durch die Gemeindeversammlung am 17. April 2000 beschlossen und am 20. März 2001 durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt. Die am 20. März 2001 von Kanton (AGR) genehmigten Pufferzonen der Campingplätze Hobby und Lazy Rancho bezwecken die Aufnahme von Campingtouristen für eine Übernachtung während der Saisonspitze in den Monaten Juli und August mit dem Ziel, das wilde Campieren im Bödeli zu vermeiden. Die Nutzungsdauer der Pufferzone ist auf sechs aufeinanderfolgende Wochen in den Monaten Juli bis August beschränkt. Der Beginn des Zeitraums ist jeweils spätestens drei Tage vor ihrer Belegung der Ortspolizei Unterseen schriftlich mitzuteilen. Des Weiteren muss die Pufferzone täglich bis Uhr geräumt sein und kann ab Uhr wieder belegt werden. Die Bedürfnisse und Ansprüche der Campingplatzkunden haben sich während der letzten Jahre stark verändert. Diese sind nicht mehr gewillt, Zelte oder Wohnwagen für eine Nacht aufzustellen, da sie meist länger an demselben Ort verweilen wollen. Folglich entsprechen die Bestimmungen nicht mehr dem Zeitgeist und sind veraltet. Sie sollen dem touristischen Angebot entsprechend angepasst und mit der Nutzung als Touristenplätze belegt werden.

9 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, 9 Überbauungsplan Campingplatz Lazy Rancho vom 16. Januar 1986 (es gilt der Originalplan Mst. 1/500) 2.5 Regionales Tourismusentwicklungskonzept (R-TEK) - Bedarfsnachweis Um ein öffentliches Interesse für weitere Touristikplätze geltend zu machen, muss der Bedarf nach weiteren Campingflächen für den gesamten Raum Bödeli nachgewiesen und aufgezeigt werden. Es ist darzulegen, dass im Raum Bödeli keine besseren alternativen Standorte existieren. So kann der Standort in einem entsprechenden Planungsinstrument (auf überkommunaler oder regionaler Ebene) festgelegt werden. Mit der Erarbeitung des R-TEK Oberland-Ost wurde das Planungsinstrument geschaffen, in dem die Campingnutzung auf dem Bödeli untersucht wurde. Der Entwurf des R-TEK wurde im Rahmen eines öffentlichen Mitwirkungsverfahrens von November 2013 bis Januar 2014 zur Diskussion gestellt. Die bereinigte Version wurde der Regionalversammlung vom 2. April 2014 zur Genehmigung unterbreitet. Im Massnahmenblatt T1 des R-TEK (Stand 28. Februar 2014) werden Massnahmen resp. Ziele für touristische Infrastrukturen in Siedlungsgebieten festgelegt. Die bestehenden Campingplätze sollen erhalten bleiben, neue Standorte sind nicht vorgesehen. Es ist eine adäquate Entwicklung der Campingplätze sicherzustellen. Bei Erweiterungsbedarf von bestehenden Campingplätzen sind folgende Ziele zu beachten dass: - die Erweiterung nicht zu einer Vergrösserung der Fläche für Standplätze von Dauermietern führt - die Erweiterung primär dazu dient, neue Flächen zum kurzfristigen Campieren und/oder für Infrastrukturbauten wie z.b. Sanitäranlage zu schaffen - der Eingliederung in die Landschaft und Siedlung besondere Beachtung geschenkt wird und insbesondere die Abgrenzung gegenüber landwirtschaftlichen Flächen gestalterisch ansprechen ausgeführt wird.

10 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, Betriebliche und wirtschaftliche Begründung für die Umnutzung der Pufferzone Betrieb Der Campingplatz Lazy Rancho besteht seit dem Jahr 1962 und umfasst heute die drei Grundstücke Unterseen Grundbuchnummern (GB) 858 ( m 2 ), 231 (2 305 m 2 ) und 676 (2 887 m 2 ) mit total m 2. Der Platz verfügt über total 147 Stellplätze, wovon 90 für Touristen, 54 für Jahres- und drei für Saisonmieter. Von den 90 Touristenplätzen sind acht durch Mietobjekte belegt. Der Campingplatz ist in der nationalen Campingklassifikation von swisscamps (VSC+TCS+ SCCV) vom Juni 2016 mit vier Sternen bewertet. Er weist sich durch ein gepflegtes Gelände, gute Sanitärausstattung und eine sehr engagierte und kundenorientierte Platzleitung aus Pufferzonen Im Rahmen einer Strategie zur Bewältigung der Saisonspitzen und zur Eindämmung des wilden Campierens wurde 1994 auf der GB Nr. 676 eine Pufferzone geschaffen. Diese wurde während mehreren Jahren erfolgreich betrieben. Die Rahmenbedingungen für die Pufferzone erwiesen sich mit der Zeit als wenig hilfreich, die Bedürfnisse der Gäste abzudecken. So führte namentlich die täglich vorgeschriebene Räumung bis Uhr regelmässig zu negativen Reaktionen der Gäste Angebotsentwicklung Aufgrund der kontinuierlich gestiegenen Grösse der Einheiten (Zelte, Wohnwagen, Vorzelte, Motorhomes) beansprucht die Kundschaft zunehmend mehr Grundfläche. Dadurch verringerte sich die Aufnahmekapazität aller Campingplätze. Beim Campingplatz Lazy Rancho zeigt sich dies in der Entwicklung des Standplatzangebots für Touristen (inkl. Pufferzone) in den Zahlen gemäss Kolonne (b): (a) (b) (c1) (c2) (d1) (d2) Jahr Stellplätze Berner Oberland Lazy Rancho Touristen LN Index LN Index [1] 2008 = 100 [2] 2008 = S In der Destination Interlaken läuft beim Campingplatz Jungfraublick in der Gemeinde Matten b. Interlaken infolge Pensionierung ein Hinunterfahren bis letztlich zur Betriebsschliessung. Der Platz

11 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, 11 erzielte LN [2] 2016 fielen sämtliche touristischen Logiernächte weg. Eine ähnliche Entwicklung zeichnet sich bei einem weiteren Camping in Unterseen ab Nachfrageentwicklung Die Gesamtnachfrage auf den Mitgliedplätzen von VSC und TCS im Berner Oberland sank von 2009 bis 2015 kontinuierlich. Hauptgründe des Rückgangs sind in erster Linie die kontinuierliche Aufwertung des Schweizer Frankens gegenüber Euro (von CHF 1.65 auf CHF 1.05) und Britischem Pfund sowie in einzelnen Jahren ausgesprochenes Wetterpech. Kolonne (c) weist die Entwicklung der Frequenzen auf der Gesamtheit der Verbandscampingplätze im Berner Oberland, Kolonne (d) separat die auf dem Campingplatz Lazy Rancho erzielten Logiernächte aus. Ein Vergleich der Werte in Kolonnen (c2) und (d2) zeigt, dass sich die Frequenzen auf dem Campingplatz Lazy Rancho während den letzten zehn Jahren markant besser als das regionale Gesamttotal entwickelt haben und beinahe jene des Spitzenjahres 2008 erreichen Zusammenfassung Rund 80 Prozent der Logiernächte auf Campingplätzen im Berner Oberland werden in den beiden Monaten Juli und August erzielt. Bis Mitte der Neunziger Jahre konnten während der Saisonspitze (20. Juli bis 10. August) oftmals nicht alle angereisten Gäste aufgenommen werden. Dies führte zu einer Zunahme des wilden Campierens. Als Antwort auf diese Entwicklung entstanden an mehreren Orten Pufferzonen für einnächtige Aufenthalte. Mit dem Rückgang der Logiernächte sind die Rahmenbedingungen für Pufferzonen (tägliche Räumung bis Uhr) nicht mehr zeitgemäss. Die Nutzung dieser Zonen als normale Touristenplätze ist allerdings in der Zwischenzeit zur Sicherstellung eines kostendeckenden Betriebs unerlässlich geworden. Die nachweisbar positive Entwicklung der Frequenzen auf dem Campingplatz Lazy Rancho ist weitgehend qualitätsgesteuert. Es handelt sich um einen sehr gepflegten Platz, und die Ausbauund Servicequalität ist auf einem sehr guten Stand. Der von den Platzhaltern realisierte hohe Qualitätsstandard kann nur mit einer Aufzonung der rund zwanzig Stellplätze von der Pufferzone in eine Zone für Touristenplätze aufrecht erhalten werden. Der Platz bietet mit Vollnutzung der bisher in der Pufferzone gelegenen Stellplätze eine Existenzgrundlage für eine Familie. Für den gesicherten Fortbestand eines Campingbetriebs sind heute 180 bis 200 à mit mindestens 150 Stellplätzen erforderlich. Unter dieser Schwelle können Campingplätze nur als Zuerwerb betrieben werden. Auf dieser Basis sind die Qualität und der längerfristige Bestand nicht mehr sichergestellt. Für die Destination Interlaken ist ein breitgefächertes Campingangebot ein wichtiger Pluspunkt. Durch die grösseren Platzbedürfnisse der Gäste, die erfolgte Schliessung eines mittelgrossen Platzes und die sich anbahnende Schliessung eines weiteren Platzes wurde und wird das Platzangebot für touristisch genutzte Standplätze eingeschränkt. In diesem Umfeld ist die Aufzonung von zwanzig bisher in der Pufferzone gelegenen in uneingeschränkt nutzbare Touristenplätze zur Erhaltung der Rolle Interlakens bzw. Unterseens als wichtigste Campingdestination der Schweiz nördlich der Alpen gerechtfertigt und notwendig. Quellen: [1] [2] Bundesamt für Statistik über Camping Berner Oberland Bundesamt für Statistik über Platzhalter

12 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, Änderung der baurechtlichen Grundordnung 3.1 Zonenplan Der Zonenplan der Gemeinde Unterseen wurde am 20. März 2001 vom Kanton genehmigt. Für eine Verbesserung der Zufahrt, verbunden mit einer Anpassung der Ausweichstelle, wird auf der Parzelle Nr. 475 eine Teilfläche von ca. 166 m 2 in die Zone mit bestehender Überbauungsordnung (UeO) Nr. 15 Lazy Rancho eingezont und ermöglicht eine optimierte Abgrenzung des Campingplatzes zur Landwirtschaftszone. Die Zonenplanänderung wird im geringfügigen Verfahren nach Art. 122 Abs. 7 BauV durchgeführt und liegt in der Kompetenz des Gemeinderats. ALT NEU Zonenplanänderung im Ausschnitt Campingplatz Lazy Rancho, es gilt der Originalmassstab 1/500 Legende 3.2 Baureglement Im Baureglement der Gemeinde Unterseen werden keine Änderungen vorgenommen.

13 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, Änderung Überbauungsordnung 4.1 Überbauungsplan Im Rahmen der ordentlichen Änderung nach Art. 58 ff. BauG wird der Überbauungsplan Campingplatz Lazy Rancho vom 16. Januar 1986 digitalisiert, dargestellt mit der alten und neuen Situation. Die im alten Überbauungsplan in Sektor D dargestellte Spielfläche von 600 m 2 wird flächengleich abgetauscht. Neu wird sie nordöstlich des bestehenden Gebäudes Nr. 4 und Nr. 6 festgelegt. Sie muss für Spiel und Sport freigehalten werden. Anderweitige Nutzung ist ausgeschlossen. ALT NEU Änderung Überbauungsplan Campingplatz Lazy Rancho, es gilt der Originalmassstab 1/500 Legende ALT Legende NEU

14 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, Überbauungsvorschriften Die UeO Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho besteht aus einem Überbauungsplan mit Sonderbauvorschriften. Die Vorschriften regeln alle Inhalte, die nicht im Überbauungsplan dargestellt sind. Soweit die Vorschriften nichts anderes bestimmen, gilt ergänzend die baurechtliche Grundordnung der Gemeinde Unterseen. Die Sonderbauvorschriften Campingplatz Lazy Rancho vom 16. Januar 1986 werden neu als Überbauungsvorschriften bezeichnet. Im Rahmen der ordentlichen Änderung nach Art. 58 ff. BauG werden die Vorschriften digitalisiert. Die Änderungen werden in Rot gekennzeichnet. Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) weist darauf hin, dass die Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV) im vorliegenden Planerlassverfahren zwingend umzusetzen sind. Die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe enthält insgesamt 30 Regelungen. So werden zum Beispiel die Begriffe Gebäudehöhe durch Gesamthöhe oder Grundrissfläche durch Gebäudefläche ersetzt. Die UeO Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, bestehend aus Überbauungsplan und Überbauungsvorschriften, wird entsprechend den neuen Begriffen und Messweisen angepasst.

15 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, Planerlassverfahren 5.1 Mitwirkung Gemäss dem ordentlichen Verfahren zur Nutzungsplanänderung nach Art. 58 BauG führte der Gemeinderat die Information und Mitwirkung der Bevölkerung durch. Die Mitwirkung zur Änderung der Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho fand vom 27. Januar 2012 bis 27. Februar 2012 statt. Sie wurde am 26. Januar 2012 und am 2. Februar 2012 im Anzeiger Interlaken sowie am 25. Januar 2012 im Amtsblatt des Kantons Bern publiziert. Die Mitwirkungsakten konnten bei der Bauverwaltung Unterseen eingesehen werden. Die Gelegenheit zur Mitwirkung wurde nur sehr gering wahrgenommen. Innerhalb der Mitwirkungsfrist ging eine Anregung der Burgergemeinde Unterseen betreffend der Abzäunung des Campingplatzes ein. Mit Stellungnahme der Campingplatzbesitzer sind diese bereit das Problem mit der Burgergemeinde zu besprechen und bieten Hand zur Vervollständigung der Einzäunung. Zudem ging am 4. März 2012 eine Mitwirkung von Sicherheitskommissionsmitglied R. Hänni ein. Alle Mitwirkungseingaben können aus dem Mitwirkungsbericht vom 14. Mai 2012 entnommen werden. Der Gemeinderat hat am 19. März 2012 den Mitwirkungsbericht zur Kenntnis genommen und die Änderung der Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho z.h. dem Kanton (AGR) zur Vorprüfung beschlossen. 5.2 Vorprüfung Die Änderung der Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho ist zur Vorprüfung am 23. Mai 2012 beim Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) des Kantons Bern (AGR) eingegangen. Im ersten Vorprüfungsbericht vom 28. August 2012 werden die Vorbehalte resp. Empfehlungen festgehalten. Alle Genehmigungsvorbehalte und weiteren Empfehlungen wurden bereinigt. Der Gemeinderat hat am 31. August 2015 die Änderung der Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho zur abschliessenden Vorprüfung verabschiedet. Mit dem abschliessenden Vorprüfungsbericht vom 7. Dezember 2015 und der Stellungnahme des beco Berner Wirtschaft vom 5. Dezember 2016 kann das AGR der Änderung zustimmen und eine Genehmigung in Aussicht stellen. Der Gemeinderat hat die Änderung der Überbauungsordnung Nr. 15 zur öffentlichen Auflage verabschiedet. 5.3 Öffentliche Auflage Die öffentliche Auflage fand vom 23. Dezember 2016 bis 23. Januar 2017 statt. Publiziert wurde die Änderung der Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho im Amtsblatt am 28. Dezember 2016 und im Anzeiger Interlaken am 22. Dezember 2016 und 29. Dezember Innerhalb der Einsprachefrist wurde gegen die Änderung der Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho bei der Bauverwaltung von Unterseen eine Einsprache und zwei Rechtsverwahrungen eingereicht. Die Einsprache wurde am 10. April 2017 verhandelt und wurde zurückgezogen. Sie gilt folglich als erledigt.

16 Gemeinde Unterseen, Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho, Bericht nach Art. 47 RPV, Beschlussfassung und Genehmigung Mit den Beschlüssen des Gemeinderats vom 18. April 2017 und der Gemeindeversammlung vom... wird das vorliegende Planungsgeschäft dem Kanton (AGR) zur Genehmigung eingereicht. Das Amt für Gemeinden und Raumordnung hat die Änderung der Überbauungsordnung Nr. 15 Campingplatz Lazy Rancho am... genehmigt.