Baugenossenschaft IDEAL eg. Gegründet am 9. April Geschäftsbericht Geschäftsjahr

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1 Geschäftsbericht 2016

2 Baugenossenschaft IDEAL eg Gegründet am 9. April 1907 Geschäftsbericht Geschäftsjahr

3 Inhalt Seite 2 Vorwort 4 Aktivitäten der IDEAL 14 Organe der Genossenschaft 15 Bericht des Aufsichtsrates 16 Lagebericht des Vorstandes 27 Gewinn- und Verlustrechnung 28 Bilanz 30 Anhang zum Jahresabschluss 36 Gebäudebestand 1

4 Luftbild Gropiusstadt Luftbild Neukölln Vorwort Sehr geehrte Mitglieder, Geschäftspartner und Freunde, wie auch das vorausgegangene Jahr war 2016 geprägt von den kriegerischen Auseinandersetzungen in Syrien und den benachbarten Staaten, verursacht durch den Islamischen Staat (IS). Die unmittelbare Bedrohung für das Leben der dortigen Bevölkerung ging weiterhin einher mit einer größenordnungsmäßig unvorstellbaren Fluchtbewegung, deren Ziele hauptsächlich in Europa und schwerpunktmäßig in Deutschland waren und sind. Und auch Berlin hat sich seitdem der menschenwürdigen Unterbringung der Flüchtlinge als gesamtgesellschaftliche Aufgabe zu stellen. Sammelunterkünfte sind dabei zwar eine erste Wohnmöglichkeit, auf Dauer werden aber preiswerte und familiengerechte Wohnungen benötigt. Berlin und die anderen deutschen Großstädte haben es jedoch bislang nicht geschafft, den dringend erforderlichen Neubau von Wohnungen auch nur ansatzweise dem Bedarf entsprechend hochzufahren. Die Folge ist ein fast schon historisch niedriger Leerstand und quasi zwangsläufig der Anstieg der Mieten. Die gesamtwirtschaftliche Ausgangslage in der Bundesrepublik ist geradezu hervorragend. Eine seit über 20 Jahren nie dagewesene geringe Arbeitslosigkeit, steigendes Steueraufkommen und niedrige Kreditzinsen sind die Basis für eine weiterhin positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft. Allerdings gab es in 2016 auch Entscheidungen, die diese Entwicklung beeinträchtigen können. Der von den Meinungsforschern nicht ernsthaft vorhergesagte Ausstieg der Briten aus der EU (Brexit) und der Wahlausgang in den USA mit einem neuen Präsidenten, dessen Entscheidungen eher mental geprägt, denn politisch abgewogen sind, veranlassen die Wirtschaftswissenschaftler zu begründeten Warnungen für die nahe Zukunft. Allerdings sind transatlantische Wirtschaftsabkommen wie TTIP und CETA auch in Deutschland und Europa zwar in Teilen der Politik gefördert worden, andererseits hat sich der Protest der Bürgerinnen und Bürger gegen dieses Abkommen in breiten Schichten Raum verschafft. Die IDEAL hat sich im Jahr 2016 weiterhin dem Bedarf an Neubau von Wohnungen gestellt und das Bauprojekt am Kormoranweg in Buckow mit 100 neugebauten und bezogenen Wohnungen erfolgreich beendet. Grund genug weiter auf Expansionskurs zu gehen. Die Vorbereitungen zum Bau von über 40 zusätzlichen Wohnungen innerhalb des 2 Buckow Frühling Buckow Sommer

5 Luftbild Marienfelde Luftbild Rudow Wohnbereichs Mariendorf sind bereits weit vorangeschritten. In unmittelbarer Nachbarschaft der IDEAL-Bestände in Lichtenrade konnte ein derzeit noch ausschließlich gewerblich genutztes Grundstück erworben werden, das weiteres Entwicklungspotenzial bietet. Und für unsere Bewohner in der Gropiusstadt sind wir dabei, die prekäre Situation des Parkens durch den Neubau eines Parkdecks nachhaltig zu verbessern. Schließlich ist es uns Ende 2016 gelungen, nach jahrelangen Verhandlungen die Grundstücke der Seniorenwohnhäuser in Rudow vom Land Berlin zu erwerben und damit die Sanierung dieser Objekte auf den Weg zu bringen. Weiterhin hohe Priorität genießt selbstverständlich auch die Substanzerhaltung in allen unseren Wohnbereichen. Modernisierungsmaßnahmen vor dem Hintergrund der Energieeinsparung, des Denkmalschutzes sowie der ausstattungsmäßigen Optimierung stellen dabei hohe Anforderungen an unsere Planer und die bauausführenden Firmen. Erfreulich ist zu alledem die Entwicklung des Vereins Die IDEALISTEN ev. Gestartet als ein zartes Pflänzchen des sozialen Miteinanders in der Genossenschaft, sind die Aktivitäten für unsere Mitglieder inzwischen nicht mehr wegzudenken. Mit einem breiten Angebot auf kulturellem, sportlichem und weiterbildendem Gebiet sowie mit einem zielgruppenorientierten Beratungsangebot wird der Gedanke des genossenschaftlichen Miteinanders nahezu jeden Tag in den verschiedenen Wohnbereichen gestärkt. Die Investition in neue Mitgliedertreffs war dabei eine richtige Entscheidung. Auf den folgenden Seiten erhalten Sie einen Einblick in die Aktivitäten sowie auf das Jahresergebnis Wir wünschen Ihnen viel Vergnügen beim Lesen. Mit freundlichen Grüßen Der Vorstand Michael Abraham Buckow Herbst Karla Arndt Thomas Blesing Buckow Winter 3

6 Neubau Buckow Parkplatz Skarbinastraße Aktivitäten der IDEAL Modernisierung in den Wohngebieten Im Rahmen der geplanten Instandhaltung 2016 wurden weiter Fenster ausgetauscht, Bäder und Küchen mit Zuzahlung der Mitglieder erneuert und folgende Maßnahmen durchgeführt: Neukölln In der Fuldastraße wurde das Eingangstor zum Hof unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten instand gesetzt. Britz Weitere Balkonstränge wurden saniert. In Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde wurden die letzten Kastendoppelfenster energetisch überarbeitet ebenso die Hauseingangstüren in den Reihenhäusern. Diverse Fenster läden wurden gestrichen und einige Klingelanlagen wurden erneuert. Buckow Die Neubaumaßnahme wurde mit der Fertigstellung und Vermietung des letzten Hauses abgeschlossen. Auch die optische Angleichung der Bestandsgebäude an den Neubau wurde erfolgreich abgeschlossen. Die Außenanlagen und Durchgangswege sind weitestgehend fertig gestellt. Mariendorf Diverse Sanitärleitungen wurden saniert. Wie in den Vorjahren wurden weitere Treppenhäuser renoviert. Zur energetischen Aufwertung wurden Kellerdecken wärmegedämmt. 4 Tor Fuldastraße Bepflanzung Buckow

7 Fest Neubau Buckow Fest Neubau Buckow Marienfelde Im Zuge von Mieterwechsel wurden einige Wohnungen an den heutigen Standard angepasst. Gropiusstadt Einen Schwerpunkt stellen immer noch die Sanierungen der Sanitärstränge dar. Bei dieser Sanierung wurden auch die Bäder saniert oder modernisiert. Rudow Im Lößnitzer Weg/Groß-Ziethener-Chaussee wurden weitere Kellersanitärleitungen erneuert. In der Fleischerstraße wurde ein zusätzlicher Heizstrang installiert, um das Raumklima zu optimieren. Lichtenrade In der Nahariyastraße wurde mit der Sanierung der Sanitärstränge begonnen. Diese Arbeiten werden sich auf alle Häuser erstrecken und mehrere Jahre andauern. In diesem Zuge werden auch diverse Lüftungsstränge saniert. Vor dem Supermarkt in der Skarbinastraße wurde der Vorplatz eingeebnet und als Parkplatz neu konstruiert. Diese Maßnahme wertet den Bereich durch die zusätzlichen Parkmöglichkeiten auf und trägt zur besseren Übersichtlichkeit bei. Neubau In Buckow hat der Neubau von 6 Gebäuden und 2 Tiefgaragen in 2014 begonnen und wurde zum Jahresende 2016 fertiggestellt. Gefeiert wurde dies mit der Bezirksbürgermeisterin von Neukölln Frau Dr. Giffey und den Anwohnern (siehe Bilder oben). In den Außenanlagen werden bis zum Frühjahr 2017 noch die restlichen Pflanzarbeiten erfolgen. Die 100 Wohnungen sind vollständig bezogen und auch die 245 Tiefgaragenplätze sind überwiegend vermietet. Schöne Themenbeete und Kunstwerke nehmen die vier Jahreszeiten und die Vogelmotive der angrenzenden Straßennamen auf und bieten den Bewohnern immer wieder neue Ansichten. Buckow Kormoranweg 5

8 Neubau Markgrafenstraße 28 Neubau Markgrafenstraße 28 Baumaßnahmen 2017 In 2017 steht die Bestandserweiterung im Mittelpunkt. Geplant sind in Mariendorf der Bau von drei Gebäuden mit insgesamt 43 Wohnungen und Tiefgaragen. Zur optischen Angleichung an den Neubau werden die Fassaden der Bestandsgebäude malermäßig überarbeitet. Im Monschauer Weg 1 und 13 werden Baulücken geschlossen und mit zwei Gebäuden mit insgesamt 20 Wohnungen bebaut. Alle Wohnungen werden barrierefrei erreichbar sein. Es sind 1- bis 4-Zimmerwohnungen geplant, wobei das Übergewicht bei 2- und 3-Zimmerwohnungen liegt. Beide Häuser werden mit Tiefgaragen versehen, so dass auch der schwierigen Parkplatzsituation Rechnung getragen wird. Ein drittes Haus wird in der Markgrafenstraße 28 entstehen, wo zurzeit ein Parkplatz und ein Müllplatz vorhanden sind. Hier werden 23 Wohnungen mit 1- bis 4-Zimmer sowie eine Tiefgarage entstehen. Die Wohnungen sind ebenfalls barrierefrei geplant. Die Bauphase ist vom Sommer 2017 bis zum Spätherbst 2018 geplant. Die gesamte Maßnahme trägt zur guten Ergänzung mit größeren Wohnungen und mit zusätzlichen Parkmöglichkeiten in unserem Wohnungsbestand in Mariendorf bei. Die Grundstücke der Seniorenhäuser in der Neuköllner Straße 336, 342 und in Alt-Rudow 8 konnten nach langjährigen Verhandlungen zum Jahresende 2016 gekauft werden. Damit ist die IDEAL Eigentümerin der Häuser und Grundstücke und die energetische Modernisierung kann in der Neuköllner Straße beginnen. Es werden die Dächer und Fassaden wärmegedämmt, wärmeisolierende Fenster eingebaut und darüber hinaus die Heizzentralen modernisiert. Für 2018 ist die Fortführung in Alt-Rudow 8 geplant. In der Gropiusstadt entsteht auf Teilen des bisherigen Parkplatzes ein zweigeschossiges Parkdeck mit insgesamt 144 Parkplätzen und einem begehbaren begrünten Dach. Die unter der Parkfläche liegenden Leitungen werden erneuert und das angrenzende Umfeld, wie z. B. der Spielplatz und der Müllplatz, werden anschließend überarbeitet. Ein weiterer Schwerpunkt liegt im Sanitärbereich. Hier werden wieder Sanitärstränge erneuert, überwiegend in der Gropiusstadt und in Lichtenrade. Weitere Aufzüge werden modernisiert. 6 Neubau Monschauerweg Neubau Monschauerweg

9 Vertreterversammlung Vertreterversammlung Gremien Ordentliche Vertreterversammlung 2016 Am 23. Juni 2016 fand die jährliche Vertreterversammlung im Festsaal des Vivantes Klinikum Neukölln statt. Aufsichtsrat, Vorstand und Mitarbeiter konnten 48 Vertreter und 6 Ersatzvertreter dazu begrüßen. Der Aufsichtsrat und der Vorstand gaben einen Überblick über das vergangene Geschäftsjahr und die aktuelle Situation. Es wurden über das aktuelle Bauvorhaben im Wohnbereich Buckow sowie über weitere geplante Neubauvorhaben und Modernisierungen berichtet. Im weiteren Verlauf der Sitzung erfolgten die nach dem Genossenschaftsgesetz erforderlichen Beschlüsse zum Jahresabschluss des vergangenen Jahres, zur Entlastung der Vorstände und Aufsichtsräte für ihre Tätigkeit, zur Ausschüttung einer 4%igen Dividende sowie zu den jährlichen Neuwahlen von vier Aufsichtsratsmitgliedern. Vertreterausflug Der Vertreterausflug im September 2016 führte als dreistündige Kiez-Tour durch die Wohnbereiche Britz, Mariendorf und Neukölln. Dabei wurden Informationen zu den Wohnanlagen und anstehenden Maßnahmen gegeben. Die Fragen der Vertreter wurden beantwortet und Hintergründe erläutert. Beim Mittagsessen gab es einen regen Meinungsaustausch. Sozialengagement Engagement in der Nachbarschaft Die IDEAL ist im sozialen Bereich weiterhin sehr engagiert. Hierzu werden Kooperationen mit sozialen Vereinen und Einrichtungen geschlossen. Die Kiezarbeit erfolgt auch in Zusammenarbeit mit anderen Genossenschaften und Gesellschaften für die gemeinsamen Ziele. Zur Förderung der Gemeinschaft und des Aufbaus eines nachbarschaftlichen Netzwerkes werden in den Treffs der Kieze zahlreiche Freizeitaktivitäten, Hilfen sowie Beratungen angeboten. Vertreterausflug Vertreterausflug 7

10 Mitbringfrühstück Gropiusstadt PC Kurs Lichtenrade Seniorenwohnhäuser und aktive Ehrenamtliche Im Seniorenwohnhaus Brandenburg organisieren ehrenamtliche Bewohner Veranstaltungen im Gemeinschaftsraum. Kaffee- und Spielenachmittage, Spaziergänge sowie ab und an ein Fest. Die Bewohner können auf einen Plausch vorbeischauen und nette Gespräche führen. Im Haus Harz wurde der Gemeinschaftsraum Anfang 2016 auch für die Nutzer der Seniorenfreizeitstätte Buckow geöffnet, die nicht mehr genutzt werden konnte. Mit dem Bezirksamt Neukölln wurde die Nutzung bis Ende 2018 vereinbart, da dann neue Räume zur Verfügung stehen. Damit ist viel Leben in das ruhige Haus eingekehrt. Die zusätzlichen Veranstaltungen stehen jedoch auch den Bewohnern zur Verfügung. Der Verein Die IDEALISTEN ev und die Projektagentur GmbH unterstützen die Senioren bei der Organisation der Veranstaltungen. Die IDEALISTEN ev unterstützt bei allen sozialen Aktivitäten Die sozialen Aktivitäten der IDEAL werden vom Verein Die IDEALISTEN ev mit drei Mitarbeiterinnen und 84 Mitgliedern unterstützt. Der Verein hat durch neue Kooperationspartner und großes ehrenamtliches Engagement die Angebote aktualisiert. Anfang 2016 wurden die neuen Räumlichkeiten in Buckow eröffnet. Der helle, freundliche Treff im Kormoranweg fand großen Anklang. Das Programm mit z. B. Yoga, Malen und Beratung stieß auf große Resonanz. Öffentlichkeitsarbeit Kooperationen in den Kiezen Die Kontaktstelle Pflege-Engagement-NBHS leitet im Treff Mariendorf einen regelmäßigen Gesprächskreis für pflegende Angehörige. Es gibt Möglichkeiten zum Informationsaustausch untereinander, aber auch durch Vorträge, Beratungen und Hilfsangebote finden Betroffene im Alltag eine Unterstützung. Die Kooperation mit der Berliner Polizei wurde intensiviert, so dass 2016 wieder viele Mitglieder die zahlreichen Informationsangebote zum Thema Sicherheit, Zuhause und Unterwegs nutzen konnten. 8 Kabarett Veranstaltung Mitgliederjubiläen Sturzprävention Mariendorf

11 Strickcafé Mariendorf Frühchenstation St. Joseph Krankenhaus Regelmäßige, individuelle Beratungen vom Deutschen Rentenversicherung Bund, den Berliner Betreuungsvereinen sowie der Kontaktstelle Pflege-Engagement zu wichtigen Themen wie z. B. Rente, Pflege und Betreuung von Angehörigen sind in den Treffs nicht mehr wegzudenken und werden in allen Treffs angeboten. Durch die Kooperation des Berliner Judo-Club 1922 e.v. EBJC konnte im Treff Britz ein regelmäßiges Reha-Sportangebot realisiert werden. Soziale Projekte in den Kiezen In Zusammenarbeit mit dem Verein Die IDEALISTEN ev und dem St. Joseph Krankenhaus in Berlin-Tempelhof wurde das Projekt Stricken für Frühchen ins Leben gerufen. Ehrenamtliche engagieren sich und verbinden ihr Hobby mit einer tollen Aktion für die Kleinsten. Die Teilnehmer des Britzer Strickcafés strickten kleine Mützchen, Söckchen und wärmende Schlupfdeckchen als Geschenk für die Frühgeborenen im St. Joseph Krankenhaus in Berlin Tempelhof. Diese Aktion wird auch in 2017 weitergeführt. Malworkshops und Vernissage In zwei Malworkshops konnten die Teilnehmer ihr Können unter Beweis stellen. Der erste Malworkshop im März widmete sich dem Thema Meer und Wasser. Hier wurde das Wasser naturalistisch in Acryl dargestellt. Das Thema des zweiten Workshops im August war Die stürmische See. Eindrucksvoll wurden von den Teilnehmern bewegte Wassermassen, tosende Gischt und dunkle Wolken eingefangen und auf Papier gebannt. Unterstützt wurden sie dabei von der Künstlerin Evelyn Sommerhoff. Die tollen Ergebnisse wurden auf einer Vernissage im November 2016 in den Verwaltungsräumen der Baugenossenschaft IDEAL ausgestellt und fanden hier große Beachtung und Anerkennung. Fahrt nach Warnemünde Bei schönstem Wetter und toller Stimmung verbrachten die Teilnehmer auf der Fahrt nach Warnemünde einen herrlichen Tag. Der Ausflug startete mit einer kleinen Stadtführung durch das kleine Fischerdorf. Nach einer Mittagsstärkung im Top-Hotel Hübner folgte eine Schifffahrt bei strahlendem Sonnenschein auf der Warne und durch den Hafen. Die Freizeit am Nachmittag wurde von den Teilnehmern genutzt, um ein leckeres Eis zu essen und über die sonnige Promenade zu schlendern. Am frühen Abend setzte der Bus die freudigen Gesichter wieder in Berlin ab. Malworkshop Sommerfahrt Warnemünde 9

12 Skatturnier Badminton Preisskat der Genossenschaften Das 13. Skatturnier wurde zum dritten Mal in Folge im schönen und beliebten Innenhof bei der Genossenschaft EVM als Open-Air-Veranstaltung ausgerichtet. Wir gratulieren dem Gewinner der Wohnungsbaugenossenschaft Johannisthal e.g.. Badminton-Turnier Nach einem sehr spannenden Endspiel wurden im April die Sieger des diesjährigen Badminton-Turniers gekürt. Den Siegern wurden die Pokale vom Vorstandsmitglied Michael Abraham und Spielleiter Dieter Babenschneider überreicht. Wir sind Kulturerbe! Genossenschaftsidee weltweit gewürdigt Die erste deutsche UNESCO-Nominierung Idee und Praxis der Organisation von gemeinsamen Interessen in Genossenschaften ist in die repräsentative Liste des immateriellen Kulturerbes der Menschheit aufgenommen. Dies hat am 30. November 2016 der zuständige Ausschuss der UNESCO in Addis Abeba entschieden. Die genossenschaftliche Idee der beiden deutschen Gründerväter Hermann Schulze-Delitzsch ( ) und Friedrich-Wilhelm Raiffeisen ( ) mit ihren sozialen, kulturellen, ethischen, emanzipatorischen und ökonomischen Werten, Traditionen und Dimensionen erfährt damit eine weltweite Würdigung. In Deutschland sind die rund Genossenschaften mit 23 Millionen Mitgliedern die stärkste Wirtschaftsorganisation. Im Kreditwesen, im Handel, im Handwerk, in der Landund Wohnungswirtschaft sind Genossenschaften stabile und stabilisierende Unternehmen, die mit ihrem Förderauftrag ihren Mitgliedern verpflichtet sind. WOHNTAG der Berliner Wohnungsbaugenossenschaften Der Botanische Garten bot im Sommer den wunderschönen Rahmen für den Wohntag Zwischen dem großen Tropenhaus und dem Italienischen Garten wurden den vielen Besuchern ein umfangreiches Programm bestehend aus vielen Workshops und Bühnenshows geboten. Auch für die vielen kleinen Gäste gab es ein buntes Kinderprogramm von Basteln über Knobeln bis zu Experimenten. Dazu gab es eine Hüpfburg und ein Bungee-Trampolin. 10 Wir sind Kulturerbe Wohntag

13 ALBA-Jugendpartner ALBA-Jugendpartner ALBA-Jugendpartner Seit 2014 engagieren wir uns zusammen mit zwei anderen großen Wohnungsunternehmen als ALBA-Jugendpartner in der Gropiusstadt. Aktuell sind sieben Kindertagesstätten, sieben Grundschulen und eine Oberschule an dem Projekt beteiligt. Durch 10 Trainer werden ca. 800 Kinder für den Sport begeistert. Der große Erfolg veranlasst uns das Engagement auch in den kommenden Jahren fortzusetzen. Tower-Run 2017 Über 200 Laufbegeisterte nahmen am 17. Treppenlauf in der Fritz-Erler-Allee 120 teil. Frau Dr. Franziska Giffey, die Bezirksbürgermeisterin von Berlin-Neukölln, gab am 8. Januar 2017 den Startschuss. Trotz heftigen Schneefalls und arktischen Temperaturen säumten viele Zuschauer den Weg und spornten die Läufer zu Höchstleistungen an. Nach der Einführungsrunde folgten 465 Stufen bis in die 29. Etage. Dort konnten sie nach der Anstrengung die herrliche Panoramaaussicht genießen. Die schnellste Frau war bei diesem Lauf, wie in den beiden Vorjahren, Silvia Jacobs mit einer Zeit von 4:38 Minuten. Der schnellste Mann war Johannes Gabbert, er brauchte nur 3:32 Minuten. Traditionsgemäß nahmen auch Feuerwehrmänner aus ganz Deutschland mit kompletter Montur teil und verdienten sich den Respekt aller Anwesenden. Treffs Unsere Treffs in Britz, Lichtenrade, Mariendorf, Gropiusstadt, Rudow und Buckow sind Begegnungsstätten für alle Altersgruppen, die mit der Hilfe von vielen Ehrenamtlichen und der Betreuung des Vereins Die IDEALISTEN ev betrieben werden. Im Februar 2016 wurde im Neubau Buckow ein weiterer Treff eingeweiht. Ein kleines Programm von Veranstaltungen wurde zum Start angeboten, um das Interesse der Bewohner zu wecken. Alle Treff-Angebote finden Sie unter Termine/Veranstaltungen. Feste in den Treffs Wie in jedem Jahr fanden auch 2016 zahlreiche Feste und Veranstaltungen statt. Dank vieler fleißiger Helfer war es wieder möglich für alle Mitglieder ein buntes Programm mit viel Liebe zum Detail anzubieten. Kuchen, Dekoration, Musik und Geschichten wurden dazu beigesteuert und heraus kam ein großartiges Miteinander, eine lebendige Nachbarschaft. Angeregte Gespräche unter Nachbarn sowie die familiäre Atmosphäre begeisterten wieder alle Besucher. Tower-Run Tower-Run 11

14 Weihnachtsbasar Weihnachtsbasar Weihnachtsbasar Der 3. Britzer Weihnachtsbasar fand 2016 am 1. Adventsonntag statt. Viele Mitglieder, Gäste und Besucher kamen in die Franz-Körner-Straße. Das behagliche Weihnachtscafé mit Kuchen, Keksen, herzhaften Genüssen und Kaffee war wieder der große Mittelpunkt und sehr gut besucht. Vor dem Treff konnten sich die Besucher bei Glühwein und Kakao unterhalten sowie der weihnachtlichen Musik des Britzer Kirchenposaunenchors lauschen. Es wurde viel erzählt, gelacht und auf dem Basar die eine oder andere Kleinigkeit für das bevorstehende Weihnachtsfest erstanden. Weihnachtliche Düfte, leise Musik und eine schöne Dekoration stimmten die Besucher auf die Vorweihnachtszeit ein. Jubiläen Mitglieder Traditionell, wie schon in den Vorjahren, wurden in der Vorweihnachtszeit die Jubilare zu Ihrer 50- und 60-jährigen Mitgliedschaft beglückwünscht. Dazu präsentierten Die Lückenbüßer im 30. Stock in der Fritz-Erler-Allee ihr Programm, bestehend aus Sketchen, Chansons und Songs rund um das Thema Ehrenamt. Bei Kaffee und Kuchen fanden danach angeregte Gespräche über die vergangenen Jahrzehnte oder auch über aktuelle Themen statt. Die IDEAL-Generation von Morgen Das Storchenkonto hat mit 28 Babys wiederum den höchsten Jahreszuwachs seit 2005 erreicht. Der Baby-Boom ist auch in der IDEAL erkennbar. Für die neugeborenen Babys unserer Genossenschaftsmitglieder kann ein Storchenkonto eingerichtet werden. Das Storchenkonto bietet Familienmitgliedern und Freunden die Möglichkeit Geldgeschenke zu machen, um so für eine IDEAL-Mitgliedschaft zu sparen. Seit 2005 wurden insgesamt 198 Storchenkonten angelegt, von denen 98 in Mitgliedschaften umgewandelt wurden. 12 Storchenkinder

15 Einweihung Mitgliedertreff Buckow Ausflug Wasserwerk Friedrichshagen Feste in den Wohngebieten Britz Wie in jedem Jahr fanden im Sommer das beliebte Wegefest und im Winter das ebenfalls beliebte Glühweinfest statt. Die Bewohner organisieren die Feste seit Jahren mit viel Engagement und freuen sich schon auf das nächste Fest. Gropiusstadt Am fand zum dritten Mal der sportliche Event bei idealem Wetter statt. Die Veranstaltung stößt auf immer mehr Anklang bei den Bewohnern. In diesem Jahr waren ca. 600 Läufer mit oder ohne Behinderung am Start. Die Baugenossenschaft IDEAL unterstützt den Gropiuslauf als Sponsor von Anfang an. Das Team der IDEAL nahm erfolgreich am Lauf teil. Dank an alle Ehrenamtlichen Der Vorstand bedankt sich bei allen Organisatoren und Helfern für ihr ehrenamtliches Engagement. Nur mit gegenseitiger Hilfe und gemeinsamen Aktivitäten kann Verständnis und Geborgenheit entstehen. Gropiuslauf Gropiuslauf 13

16 Organe der Genossenschaft Die gewählten Vertreter ab der Wahlperiode 2015 Wahlbezirk IDEALwohnend: Wahlbezirk Fremdwohnend: Dieter Bahr Torsten Lamm Siegfried Rusch Hendrik Bielka Stephanie König Gerhard Bartsch Manfred Lange Jörg Sangerhausen Lutz Büder Jörg Mielke Jutta Behrendt Michaela Lehmann Wolfgang Scholz Petra Drost Elke Morche Anne-Marie Berthold Reinhard Letz André Schulze Olaf Ebersbach Wolfgang Morche Norbert Brockmeier Cornelia Lingsminat Rolf Rainer Sindermann Daniel Falk Gerhard Pandura Manuela Clemens Rainer Lohr Angelika Tortorella Ronny Frank Uwe Peters Olaf Dix Bernd Maike Rosemarie Vasiliadis Christian Glawe Birgit Rahn Karl-Heinz Drescher Annemarie Menzel Joachim vom Hagen Manuel Goepel Hans-Peter Schneider Ingeborg Engel Irene Mross Jürgen Weigt Melina Goepel Andreas Szagun Erika Erhard Bernd Ortlepp Barbara Westphal Rowitha Haack Tim Walther Antje Fiebelkorn Reinhard Pelekies Detlev Wüstling Bettina Haschem-Husch Andre Wandrey Regina Freitag Denis Petri Hermann Zander Petra Hildebrandt Tilo Welz Wolfgang Hoffmann Frank Priebe Hans-Jürgen Zenke Uwe Hilgendag Miriam Yegane Arani Peter Imhoff Hildegard Priebe Susan Zöllner Dieter Kämmerer Margit Zauner Marc Johne Rita Rödig Michael Kluge Jürgen Kunik Carsten Rusch Jürgen Koglin Aufsichtsrat Name (Funktion): Beruf: Für die IDEAL tätig seit: Dirk Bork (Vorsitzender) Polizeibeamter 2003 Ralf Steckert (Stellvertreter) Konstruktionsmechaniker 2009 Miro Goepel (Schriftführer) Informatiker 2009 Alexander Adamczyk Diplom-Bauingenieur 2007 Thomas Andresen Diplom-Kaufmann 2003 Jochen Behrendt Verwaltungsbeamter 2007 Brigitte Buckow-Lehmann Diplom-Verwaltungswirtin 2001 Christian Druwe Diplom-Verwaltungswirt LL.M Daniela Goepel Aufnahmeleiterin 1990 Bernd Krajan Elektromechaniker 2006 Ingo Kruse Maschinenbautechniker 2001 Hans-Georg Lamm Diplom-Ingenieur 1983 Vorstand Name (Funktion): Beruf: Für die IDEAL tätig seit: Michael Abraham (hauptamtlich) Fachwirt der Wohnungswirtschaft 2002 Karla Arndt (hauptamtlich) Staatlich geprüfte Betriebswirtin 2001 Thomas Blesing (ehrenamtlich) Diplom-Verwaltungswirt 1996 Frank Bielka (nebenamtlich) bis Diplom-Kaufmann 1990 Aufsichtsrat der IDEAL: (vlnr sitzend) Thomas Andresen, Brigitte Buckow-Lehmann, Daniela Goepel (vlnr stehend) Dirk Bork, Hans-Georg Lamm, Alexander Adamczyk, Jochen Behrendt, Ralf Steckert, Bernd Krajan, Miro Goepel sowie Christian Druwe und Ingo Kruse (nicht im Bild). 14

17 Bericht des Aufsichtsrates Das Geschäftsjahr 2016 war für die Baugenossenschaft IDEAL eg wieder ein sehr positives Jahr. Die Entwicklung des Geschäftsverlaufs entsprach den Unternehmenszielen. Für die Mitglieder und das Unternehmen wurden Maßnahmen geplant, die die Zukunft weiter stabil halten. Im Geschäftsjahr 2016 hat der Aufsichtsrat den Vorstand beraten und überwacht. In getrennten und mit dem Vorstand gemeinsamen Sitzungen wurden Informationen ausgetauscht und anstehende Herausforderungen erörtert. Die erforderlichen Empfehlungen und Beschlüsse wurden gefasst. Der Aufsichtsrat hat alle übrigen ihm durch Gesetz und Satzung zugewiesenen Aufgaben wahrgenommen. Der Aufsichtsrat hat sich neben den laufenden Aufgaben mit den Instandhaltungsmaßnahmen, den Quartalsberichten, der Planung von 2017 bis 2026, den Mieterhöhungen und der Umsetzung der strategischen Ausrichtung der IDEAL befasst. Das Berichtswesen ist aussagekräftig und zeigt die wesentliche Entwicklung der Genossenschaft. Der Aufsichtsrat hat sich über die Entwicklung von einzelnen Vorgängen nach Anforderung informieren lassen. Über den Stand der Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurde bei den Besichtigungen in den Wohnbereichen informiert. Am 14. Dezember 2016 fand eine unvermutete Kassenprüfung statt. Die Prüfung gab keinerlei Anlass zur Beanstandung. Das Rechnungswesen wird ordnungsgemäß geführt. Der Vorstand und der Aufsichtsrat besprachen regelmäßig die aktuellen Entwicklungen in der IDEAL. Vorstand und Aufsichtsrat haben das Ziel sozialverträgliche Mieten dauerhaft zu sichern und Neubauvorhaben weiterhin zu planen. Das Neubauvorhaben Buckow ist einen Monat früher fertiggestellt worden als geplant. Alle 100 Wohnungen sind vermietet worden. Weiterhin sind zwei Tiefgaragen mit insgesamt 242 Plätze für Pkws und 13 Motorradplätze entstanden, die den Bewohnern gute Parkmöglichkeiten bieten. Im November 2016 fand ein Workshop statt, in dem Vorstand und Aufsichtsrat die bisherigen strategischen Ziele und Maßnahmen diskutiert und aktualisiert haben. Dabei wurde auch die Stärkung der Mitbestimmung von Vertretern und Mitgliedern zu unterschiedlichen Themen erörtert. Für die Vertreter wurden weiterhin Seminare angeboten, die über die Rechte und Pflichten aufklären. Die Beteiligung an diesen Fortbildungsveranstaltungen ist weiterhin groß. Vorstand und Aufsichtsrat luden im September 2016 die Vertreter zu einem Ausflug in die Wohngebiete der IDEAL ein, um Einblicke in die Entwicklung der Wohnbereiche zu ermöglichen. Das soziale Engagement der IDEAL ist unverändert hoch. Der Verein Die IDEALISTEN ev und die Hilfe vieler ehrenamtlicher Helfer ist besonders lobenswert zu erwähnen, da sie die Gemeinschaft in den Wohngebieten verbessern. Die Sozialbetreuung unserer Mitglieder und die Angebote in den Treffs erfreuen sich großer Beliebtheit. Mit der Fertigstellung der Treffs in der Fritz-Erler-Allee 128 und im Neubauvorhaben in Buckow ist eine gute Abdeckung für die großen Wohngebiete geschaffen und die Mitglieder und Bewohner können ein gutes Angebot nutzen und sich einbringen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss 2016 mit dem Anhang und dem Lagebericht geprüft und gebilligt. Die Prüfung erfolgte in der Zeit vom bis Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und den Mitarbeitern für die im Geschäftsjahr 2016 geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus. Die unten angeführten Empfehlungen wurden vom Aufsichtsrat für die Vertreterversammlung beschlossen. Vorsitzender des Aufsichtsrates Dirk Bork Beschlüsse der Vertreterversammlung 2017: Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung den Vorstand zu entlasten und aus dem Bilanzgewinn 2016 die Ausschüttung einer 4 % Dividende und den verbleibenden Bilanzgewinn als Vortrag auf das neue Geschäftsjahr zu beschließen. Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Beschluss zur Annahme des Prüfberichtes des Verbandes für das Geschäftsjahr 2016 zu treffen. Das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung ist ohne Beanstandungen. Turnusgemäß erfolgt die Neuwahl von vier Mitgliedern des Aufsichtsrates. Folgende Mitglieder des Aufsichtsrates scheiden 2017 aus; ihre Wiederwahl ist zulässig: Thomas Andresen, Christian Druwe, Daniela Goepel, Ingo Kruse. 15

18 Lagebericht des Vorstandes 1. Grundlagen des Unternehmens 1.1 Geschäftsmodell Nach der Satzung der Baugenossenschaft IDEAL eg ist der Zweck der Genossenschaft vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der Mitglieder. Die Genossenschaft kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben und betreuen. Am bewirtschaftete die Genossenschaft einen Gesamtbestand von (Vj ) Einheiten, davon (Vj ) Wohnungen und 66 (Vj. 55) Gewerbeeinheiten. Mit dem Neubau Buckow erfolgte der Zugang von 55 Wohnungen. Die 885 Garageneinheiten sind mit 851 für PKWs und mit 34 für Motorräder vorgesehen. Eigengenutzte Einheiten sind in dem vorgenannten Bestand enthalten. Die Wohnfläche ist durch den Neubau Buckow auf m² (Vj m 2 ) gestiegen. Die Gewerbeflächen betragen m 2 und sind durch den Ankauf in Lichtenrade um m 2 gewachsen. Die Grünflächen wurden 2016 neu ermittelt und betragen inklusiv der Mietergärten m 2. Eine Wohnung hat eine durchschnittlich Wohnfläche von 61,02 m 2 (Vj. 60,78 m 2 ) und eine Grünfläche von 34,99 m 2 (Vj. 35,01 m 2 ). (Tabellen 20 und 21) 1.2 Strategie und Ziele Die strategische Ausrichtung der IDEAL wird zusammen mit dem Aufsichtsrat jährlich besprochen und an die aktuellen Gegebenheiten angepasst. Die Geschäftsplanung von 2017 bis 2026 ist auf dieser Basis aufgestellt. In der Geschäftsplanung 2017 ist in Mariendorf der Neubau von 3 Gebäuden und Tiefgaragen sowie in der Gropiusstadt 1 Parkdeck geplant. In den Seniorenhäusern werden die Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung begonnen. 2. Wirtschaftsbericht 2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen Die deutsche Wirtschaft erwies sich auch 2016 trotz der anhaltend schwierigen Lage in Europa und der Welt als außerordentlich robust. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Prozent (2015: 1,7 %). Trotz der volkswirtschaftlichen Expansion blieb die Inflation niedrig. Für 2017 wird allerdings mit einem Anziehen der Inflation gerechnet, ebenso mit einem noch schwierigeren und deshalb auch national belastenden weltwirtschaftlichen Umfeld. Trotz zwischenzeitlich in Kraft getretener neuer gesetzlicher Regulierungen bei Bestands- und Wiedervermietungsmieten konnte die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als volkswirtschaftliche Schlüsselbranche von der positiven konjunkturellen Entwicklung profitieren. Sowohl in Ballungsräumen als auch in ländlichen Regionen steigt der Neubaubedarf. Die Wirtschaft in Berlin befindet sich weiterhin auf einem kräftigen Wachstumskurs. Die durchschnittliche Preisentwicklung in Berlin lag 2016 mit 0,5 Prozent deutlich über dem Vorjahreswert ( 0,1 %). Die Entwicklung bei den Baupreisen hatte einen Anstieg von 2,5 Prozent. Für die Nettokaltmieten gemäß Verbraucherpreisindex ermittelte das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg für Berlin 2016 eine Steigerung um 1,2 Prozent. Der Berliner Arbeitsmarkt zeigte sich 2016 weiterhin dynamisch. Die Berliner Einwohnerzahl ist 2016 abermals um rund auf rund 3,52 Millionen gestiegen. Vorstand der IDEAL: (vlnr) Michael Abraham, Karla Arndt und Thomas Blesing. 16

19 Die dynamische wirtschaftliche Entwicklung der Bundeshauptstadt dürfte sich 2017 fortsetzen. Der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. schätzt, dass in den nächsten Jahren jährlich rund Neubauwohnungen fertig gestellt werden müssten, um die Nachfrage dauerhaft zu befriedigen. Quelle: BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. 2.2 Geschäftsverlauf Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse sind gegenüber dem Vorjahr um T gestiegen, davon beträgt der Anteil für die Hausbewirtschaftung T. Der Planansatz von T wurde um 325 T überschritten, was im Wesentlichen aus geringeren Mietminderungen aus Buckow stammt. Aufgrund der Neufassung von 277 Abs. 1 HGB sind Erlöse aus den sonstigen betrieblichen Erträgen in die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen umgegliedert worden. Bei Anwendung des 277 Abs. 1 HGB i. d. F. des BilRUG hätten sich für das Vorjahr Umsatzerlöse in Höhe von T ergeben. Die Nebenkosten sind um 69 T höher abgerechnet als im Vorjahr. Die Anpassung der Vorauszahlungen erfolgt im Rahmen der Abrechnung in der Regel in allen Wohnbereichen. Die Erhöhungen der Mieten erfolgten unter anderem aufgrund des Abbaus von Subventionen in den Wohnbereichen (abgekürzt WB) 20, 22, 23, 24, 25 und 27. Die gesetzlichen Instandhaltungskosten für die Baualtersklasse wurden in dem WB 25 erhöht. Nach 558 BGB erfolgten in den Wohnbereichen 12, 13, 213, 14, 15, 16, 17 und 18 durchschnittliche Erhöhungen von 5 % und in dem Wohnbereich 19 durchschnittliche Erhöhungen von 3 % bis zum Mittelwert des Mietspiegels. Die Umsatzerlöse sind im Wesentlichen durch den Erstbezug im Neubau Buckow mit 813 T in 2016 gestiegen und werden sich ab 2017 mit Sollmieten von anfänglich jährlich T weiter auswirken. Durch den Ankauf des Gewerbeobjektes in Lichtenrade zum ergab sich eine weitere Erhöhung der Sollmieten in Höhe von 195 T in in T Plan Abw. Sollmieten Wohnungen Sollmieten Gewerbe Sollmieten Garagen, Stellplätze Nebenkostenabrechnung Sollmieten/Nebenkostenabrechnung Wohnungen Gewerbe Garagen, Stellplätze Erlösschmälerungen/Mietminderungen Erlöse Gemeinschaftseinrichtungen Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Umsatzerlöse aus Lieferungen und Leistungen Umsatzerlöse in T Entwicklung Umsätze Hausbewirtschaftung Diagramm 1 17

20 Die Erlösschmälerungen und Mietminderungen für Wohnungen, Gewerbe und Garagen sind um 63 T gesunken. Mietminderungen in Höhe von 299 T sind durch die Bauphase im Neubau Buckow entstanden Vermietung Der Leerstand am ist auf 32 (Vj. 53) Wohneinheiten gesunken und liegt damit bei einer Leerstandsquote von 0,7 % (Vj. 1,2 %). Damit sind die im Vorjahr bezugsfähigen Wohnungen aus Buckow vermietet. Im Gewerbebereich stand 1 (Vj. 2) Gewerbeeinheit leer. Der Leerstand ist in allen Wohnbereichen auf einem normalen Niveau. Einheiten Anteil* Leerstand Wohnungen ,7 % Einzüge Wohnungen ,9 % Auszüge Wohnungen ,2 % Leerstand Gewerbe 1 2 0,0 % Gesamtbestand Wohnungen/Gewerbe Auszüge gesamt davon: krankheitsbedingte Umzüge/Tod ,8 % Wohnungswechsel innerhalb IDEAL ,4 % Wohnung zu klein ,3 % * Anteil laufendes Jahr Für den Gesamtbestand liegt die Fluktuation bei 6,2 % (Vj. 6,8 %). Weiter gestiegen sind die Anzahl der krankheitsbedingten Umzüge und Todesfälle. Der Wohnungswechsel innerhalb des Wohnungsbestandes der IDEAL ist zurückgegangen Betriebskosten Die Betriebskosten der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) betragen T (Vj T ) und sind um 45 T (0,6 %) gestiegen. Der Planansatz lag bei T und wurde damit um 707 T unterschritten, da mit höheren Verbräuchen und Kosten gerechnet wurde. in T Abw. Heizung und Warmwasser Be- und Entwässerung Hauswarte + Vertretungen Grundsteuer Straßenreinigung + Müllabfuhr Versicherungen Andere Betriebskostenarten Betriebskosten für Leerstand Betriebskosten umlagefähig in T Entwicklung umlagefähige Betriebskosten 18 Diagramm 2

21 Bei den abrechenbaren Betriebskosten von T (Vj T ) sind noch die Hauswartlöhne, Grundsteuer und Leerstandsanteile zu berücksichtigen, die insgesamt als umlagefähige Betriebskosten in Höhe von T (Vj T ) in den unfertigen Leistungen enthalten sind. Die anteiligen Kosten für Leerstand bleiben unberücksichtigt. Die umlagefähigen Betriebskosten sind um 96 T (1,1 %) gestiegen. Davon sind die kalten Betriebskosten um 3,0 % gestiegen. Kostenerhöhungen erfolgten bei der Gebäudeversicherung, den Vertreterkosten, der Grundsteuer sowie den Be- und Entwässerungskosten. Kostensenkungen erfolgten bei den Antennenkosten und den Hauswartslöhnen. Die Heizkosten sind im Vergleich zum Vorjahr um 87 T (3,2 %) gesunken. Dies ist bedingt durch geringere Verbräuche und gesunkene Ölpreise; die Pelletpreise stagnieren. Je Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche betragen die Betriebskosten gering erhöht 1,87 (Vj. 1,86 ) und die Heiz- und Warmwasserkosten sind auf 0,91 (Vj. 0,96 ) gesunken Laufende Investitionen Die ergebniswirksamen Instandhaltungskosten insgesamt betrugen T (Vj T ). Der Planansatz lag bei T und wurde um 453 T überschritten. in T Plan Abw. Laufende Instandhaltung Geplante Modernisierung Instandhaltung Gemeinschaftseinrichtungen Instandhaltung gesamt Weiterbelastung an Bewohner Weiterbelastung an Versicherung Instandhaltung ergebniswirksam Aktivierung Herstellungskosten Investitionen gesamt Die laufende Instandhaltung ist höher als im Vorjahr und 193 T höher als im Plan angefallen. Die geplante Modernisierung ist höher als im Vorjahr und 95 T höher als geplant. Davon hat der Altbestand Buckow einen Anteil für die Modernisierung der Fassaden von T. Die Planüberschreitungen erfolgten als zusätzliche vorgezogene Maßnahmen im 4. Quartal aufgrund der positiven GuV-Hochrechnung. Auf den Quadratmeter bezogen ergeben sich Instandhaltungskosten inklusive verrechneter Personalkosten von 22,36 (Vj. 21,90 ). Die Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen sind mit T (Vj T ) aktiviert worden, davon sind für den Neubau Buckow T (Vj T ) enthalten. Für den Ankauf der Grundstücke der Seniorenhäuser wurden T gezahlt. Der Planansatz 2016 von T enthielt im Wesentlichen den Neubau Buckow und die Modernisierung in den Seniorenhäusern. Da der Grundstückskauf der Seniorenhäuser erst Ende 2016 erfolgte, wurden die geplanten Modernisierungsmaßnahmen verschoben. Die Instandhaltungsarbeiten in den Gemeinschaftseinrichtungen betreffen im Wesentlichen die Renovierung des Gemeinschaftsraumes im Seniorenhaus Harz mit 5 T sowie Isolierungsarbeiten im Treff Mariendorf mit 7 T. In den in T Entwicklung Investitionen (Instandhaltung und Aktivierung Herstellungskosten) Diagramm 3 19

22 Aktivierungen der Gemeinschaftseinrichtungen ist im Wesentlichen die Ausstattung für den Treff Buckow mit 5 T enthalten Sonstige Aufwendungen für Hausbewirtschaftung Die sonstigen Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind in Höhe von 56 T (Vj. 88 T ) angefallen. Die Kosten für Miet- und Räumungsklagen haben davon einen Anteil von 27 T (Vj. 55 T ). Das neue Bearbeitungskonzept im Mahn- und Klagewesen zeigt die Erfolge in einem Rückgang der Forderungen aus Vermietung von 92 T auf 81 T Finanzierungsmaßnahmen Aufgrund der günstigen Zinsentwicklung ist derzeit kein erhebliches Risiko bei den Finanzierungen erkennbar. Die Instandhaltungsmaßnahmen konnten mit kurzfristig gebundenen Eigenmitteln finanziert werden. Die Kreditlinie in Höhe von 1 Mio. wurde im laufenden Geschäftsjahr nicht in Anspruch genommen und zum Jahresende gekündigt. Eine weitere Kreditlinie zur Zwischenfinanzierung von Neubauvorhaben in Höhe von 5 Mio. wurde zeitweise in Anspruch genommen, jedoch zum Jahresende ebenfalls gekündigt. Für das Bauvorhaben Buckow wurden Darlehen in Höhe von insgesamt 25 Mio. abgeschlossen und vollständig abgerufen. Für noch anstehende Darlehensprolongationen wurde mit einer Bank in 2013 ein Darlehensrahmenvertrag geschlossen, der die Umschuldung der fälligen Darlehen von diversen Banken ermöglicht, die in 2016 mit insgesamt 1,4 Mio. erfolgten. Anschlussfinanzierungen werden ab 2017 weiter überwacht und entsprechend der Fristigkeiten prolongiert bzw. umgeschuldet Entwicklung im Personalbereich Die IDEAL ist Mitglied im Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft, deren Tarifvertrag für die Mitarbeiter gilt. Der Anteil der langjährig tätigen Mitarbeiter (mehr als 10 Jahre) beträgt bei den Angestellten 55 % und bei den Gewerblichen 51 %. Unverändert werden in den Wohnbereichen Hauswarte beschäftigt, die sich um die Mitglieder und die Wohnanlagen kümmern. Die kleinen Reparaturen werden von eigenen Betriebshandwerkern bewältigt. Die Angestellten sind in dem zentralen Geschäftssitz am Britzer Damm 55, Berlin, tätig. Die Entwicklung der Mitarbeiter wird durch Informationsveranstaltungen und Seminare gefördert. (Diagramme 4 und 5) Die IDEAL bildet seit Jahren aus. Zum Jahresende bestanden zwei Ausbildungsverhältnisse für den Beruf Immobilienkaufmann. Die Genossenschaft beschäftigte als Arbeitgeber (AG) am (Vj. 78) Arbeitnehmer (AN). Die Genossenschaft verließen 6 Arbeitnehmer, davon 2 aufgrund von arbeitnehmerbedingten Kündigungen und 2 aufgrund von Befristungen. Es erfolgten 7 Neueinstellungen, davon 3 neue zusätzliche Arbeitsplätze im Wohnbereich in Buckow, für Krankheitsvertretungen und für die Betreuung im Treff Gropiusstadt. Für die Mitarbeiter wurde das Organisationshandbuch in einem internetbasierten WIKI-Portal eingerichtet. Damit sind die Organisation der IDEAL und die Regelungen für alle Mitarbeiter leichter zugänglich. Die Inhalte werden zeitnah aktualisiert. Der Vorstand dankt allen Mitarbeitern für ihr Engagement und ihre gute Arbeit Vorstand Kaufm. AN Techn. AN Hauswarte Handwerker Sonstige AN Vorjahr Geschäftsjahr Veränderungen Arbeitnehmer (AN) 20 Diagramm 4

23 2.2.8 Mitgliederwesen Mitglieder können in der IDEAL Einzelpersonen, Personengesellschaften sowie juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts werden. Die Mitgliedsaufnahme ist generell bei Bezug einer Wohnung möglich bzw. in anderen Fällen seit dem bis auf weiteres ausgesetzt. Ausnahmen bestehen für Übertragungen und Neuaufnahmen von Kindern unserer Mitglieder Umweltschutz Mit unseren Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung leisten wir kontinuierlich unseren Beitrag zum Umweltschutz. Mit der Modernisierung der Aufzüge stellen wir nicht nur eine höhere Verlässlichkeit sicher, sondern auch einen deutlich geringeren Stromverbrauch. Die Dämmung der Kellerdecken sowie der Austausch von Fenstern und die Erneuerung oder Optimierung der Heizungsanlagen liegen weiterhin im Focus. So betreiben wir z. B. eine Holzpellet- Heizungsanlage genauso wie gasbetriebene Wärmepumpen gekoppelt mit einer intelligenten Gebäudeleittechnik, die die vorhandene Brennwerttechnik nochmals verbessert. In Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde in Neukölln konnten denkmalgeschützte Fenster energetisch aufbereitet werden. Mit einer Photovoltaikanlage produzieren wir in der Gropiusstadt seit Jahren mehr als kwh umweltfreundlichen Solarstrom, der die CO 2 -Emissionen nachhaltig reduziert und damit eine positive Umweltbilanz erzeugt. Der Neubau in Buckow beinhaltet auch den Anschluss an das Bio-Hackschnitzel-Fernheizwerk Gropiusstadt. In diesem Zusammenhang haben wir auch den Bestand in Buckow mit angeschlossen, um die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu minimieren und die CO 2 -Emissionen deutlich zu reduzieren. 2.3 Lage der Genossenschaft Ertragslage Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T ab. Geplant war ein Jahresüberschuss von T, der um T überschritten wird. Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Erfolgsrechnung ergibt für 2016 ein positives Betriebsergebnis von T (Vorjahr T ). Das Betriebsergebnis ist gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Ursächlich ist der Anstieg der Umsatzerlöse aus zusätzlichen Sollmieten durch den Neubau in Buckow. Das Zins- und Beteiligungsergebnis ist niedriger, da die Guthabenverzinsungen weiter gesunken sind. Die Steuern betreffen die Körperschaftsteuer und den Solidaritätszuschlag für die Dividendenausschüttung. Aus dem Jahresergebnis erfolgt die Einstellung in die Ergebnisrücklagen und die Ausschüttung der Dividende. 50 % 38 % 25 % 13 % % 0 bis 5 Jh. 5 bis 10 Jh. 10 bis 15 Jh. 15 bis 20 Jh. über 20 Jh. Angestellte Gewerbliche Betriebszugehörigkeit Diagramm 5 21

24 2.3.2 Finanzlage Die Finanzlage ist ausgeglichen. Zum Jahresende 2016 hatte die IDEAL flüssige Mittel in Höhe von T (Vj T ). In der Bilanz nicht ausgewiesene oder vermerkte Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestehen nicht. Der Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit hat sich von T auf T erhöht. Ursächlich dafür sind höhere Einnahmen aus der operativen Geschäftstätigkeit. Im Wesentlichen hat sich aufgrund der Darlehensaufnahme für Investitionen in Neubau und Modernisierung ein Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit (849 T ) ergeben. Für Investitionen in Sachanlagen wurden im Jahr 2016 insgesamt T aufgewendet. Dies ist die wesentliche Ursache für den Mittelabfluss im Bereich der Investitionstätigkeit in Höhe von T. Im Rahmen der Möglichkeiten der aktuellen Kapitalmarktsituation wurde nicht benötigte Liquidität höherverzinslich angelegt. Skonti wurden, sofern mit den Lieferanten vereinbart, in Anspruch genommen. Die Genossenschaft konnte im Geschäftsjahr 2016 ihren Zahlungsverpflichtungen stets nachkommen Vermögenslage In der Vermögensbilanz werden die kurz- und langfristigen Vermögensgegenstände und das Kapital nach Fristigkeiten gegenübergestellt. Im Geschäftsjahr 2016 ist das Bilanzvolumen um T gestiegen. Dies ist im Wesentlichen durch den Anstieg des Sachanlagevermögens, des Eigenkapitals und des Fremdkapitals begründet. Das Sachanlagevermögen ist um T gestiegen, davon aufgrund der Investitionen in Höhe von T und gemindert durch die planmäßigen Abschreibungen. Das Eigenkapital ist im Wesentlichen aufgrund des Jahresüberschusses 2016 auf T angestiegen. Der Anstieg des Fremdkapitals ist im Wesentlichen durch die Kreditaufnahme für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen um insgesamt T begründet. Der Vermögensaufbau der Genossenschaft ist zum 31. Dezember 2016 hinsichtlich der Fristigkeit der Vermögensund Schuldteile vollständig ausgeglichen. Das langfristig im Unternehmen gebundene Vermögen wird durch ausreichend langfristig zur Verfügung stehendes Kapital finanziert. 2.4 Finanzielle Leistungsindikatoren Die finanziellen Leistungsindikatoren (Tabelle 7) sind Kennzahlen, die den Vergleich der Jahre sowie den Vergleich mit anderen Unternehmen ermöglichen. In der unten dargestellten Tabelle ist der Mittelwert von Genossenschaften mit mehr als Wohnungen in Berlin und Brandenburg als Vergleich herangezogen worden. Die Eigenkapital-Quote ist auf 19,7 % (Vj. 18,2 %) gestiegen, da das Bilanzvolumen aufgrund der fremdkapitalfinanzierten Neubautätigkeit weniger angestiegen ist, als der Eigenkapitalanteil durch die Erhöhung des Geschäftsguthabens und des positiven Jahresergebnisses. Die Restbuchwerte der Gebäude und Grundstücke sind durch die Aktivierung der Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen angestiegen in T Entwicklung Vermögensbilanz 22 Diagramm 6

25 Durch die Aufnahme neuer Darlehen haben sich die Restschulden je m 2 Wohn- und Nutzfläche erhöht. Die Nettokaltmieten (Soll) von allen Wohneinheiten sind aufgrund der 2-jährigen Mieterhöhung sowie im Wesentlichen aus den Mieten der neu bezogenen Neubaueinheiten gestiegen. 2.5 Gesamtaussage Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind geordnet. Die IDEAL erzielt im Geschäftsjahr 2016 erneut eine gute Bilanz mit einem positiven Jahresergebnis. Dieses Ergebnis liegt im Rahmen der Vorgabe aus der kurz-, mittel- und langfristigen Unternehmensplanung, insbesondere aus der Finanz- und Liquiditätsplanung sowie der Bau- und Instandhaltungsplanung. Die Ertragslage ist auch im Berichtsjahr geprägt von den gestiegenen Umsatzerlösen aus dem Neubau Buckow. Die Instandhaltung wird auf hohem Niveau fortgesetzt. Im kommenden Jahr wird nochmals ein Anstieg der Umsatzerlöse erwartet, da sich die Sollmieten ganzjährig auswirken werden. Die Planung geht von moderaten Mieterhöhungen aus, um die Wohnungen weiterhin in einem sehr guten Zustand anbieten zu können. Das sichert einen Wettbewerbsvorteil auf dem Wohnungsmarkt. Der Finanzmittelbestand hat sich im vergangenen Jahr durch die planmäßige Neuaufnahme von Darlehen erhöht. Für die Zukunft wird weiterhin eine stabile Liquidität erwartet. 3. Prognosebericht, Chancen und Risiken 3.1 Prognosebericht Für die folgenden Jahre ist die Planung der Ausgaben und Einnahmen den Bedürfnissen der Genossenschaft angepasst. Im Neubaubereich sind in Mariendorfer Verdichtungsbauten mit insgesamt 43 Wohnungen und Tiefgaragenplätze geplant. Die Kostenberechnung enthält bereits Preissteigerungen, jedoch ist das Preisrisiko erst mit der Vergabe kalkulierbarer. Durch den Bau eines Parkdecks in der Gropiusstadt mit 144 Plätzen und der damit einhergehenden Aufwertung des Wohnumfeldes wird auch der Service für die Bewohner erhöht, einen Parkplatz anmieten zu können. Die Investition deckt sich über die zukünftigen Parkplatz Mieteinnahmen. Die Modernisierung der Bestände wird weiter auf hohem Niveau wie in den Vorjahren fortgesetzt. Die Planung der Maßnahmen wird systemisch unterstützt und berücksichtigt die Veränderung des Zustandes der Objekte. Hieraus resultierend sind die Modernisierungskosten geplant, die auch Preissteigerungsraten berücksichtigen. Die Verwaltungskosten sind mit Preissteigerungsraten und erwarteten Tariferhöhungen geplant. Aufgrund der Bestandserhöhung der Verwaltungseinheiten wurden entsprechende Personalaufstockungen vorgesehen Mittel 2015* ) Eigenkapital/Bilanzvolumen % 19,7 18,2 37,7 Kapitaldienst/Nettokaltmiete % 40,1 41,1 38,2 Fremdkapitalzinsen/Fremdkapital % 2,7 2,9 3,2 Restbuchwerte der Gebäude und Grundstücke /m² 507,58 481,95 497,10 Restschulden der Gebäude und Grundstücke /m² 409,55 409,71 319,75 Nettokaltmieten (Soll) von allen WE /m² 5,38 5,12 5,17 * Mittel von Genossenschaften mit mehr als Wohneinheiten in Berlin Tabelle 7 23

26 Im Bereich der Darlehen wurden in den letzten Jahren Umschuldungen und Prolongationen mit langen Laufzeiten von bis zu 30 Jahren vorgenommen, die langfristig die aktuell günstigen Zinsen sichern. Die Darlehen enthalten häufig hohe Tilgungsraten, dadurch wird die Aufnahme von Darlehen für neue Modernisierungen in der Zukunft gewährleistet. Für die Neubauten sind Fremdfinanzierungen auf neuen Grundstücken sowie auf belastbaren vorhandenen Sicherungsobjekten geplant. Bei den Mieteinnahmen sind moderate Mieterhöhungen im Altbaubestand bzw. im Neubaubestand dem Förderungsabbau entsprechend vorgesehen. Bei der Neuvermietung von Wohnungen werden die Mieten an die ortsüblichen Vergleichsmieten angeglichen. Mieterhöhungen nach 558 BGB wurden alle 2 Jahre mit 4 % geplant. In den Vorjahren erfolgten die Mieterhöhungen noch mit 5 %. In 2017 erfolgen die Mieterhöhungen gemäß 558 BGB im Wesentlichen in Höhe von bis zu 4 % in den Wohnbereichen Mariendorf, Neukölln-Nord, Britz und 6 % in Buckow. Für den sozialen Wohnungsbau wurden vom Senat die Erhöhung der Zinsen der Förderdarlehen ausgesetzt, wodurch die gesetzliche Mieterhöhung entfällt. Die Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen wurde von der IDEAL ebenfalls ausgesetzt. In dem Diagramm für die Planungsrechnung sind die Umsatzerlöse ohne die Betriebskostenabrechnungen dargestellt. Entsprechend der Steigerung der Umsatzerlöse ist auch die Erhöhung der Instandhaltungskosten erfolgt. Der Jahresüberschuss wurde vor Einstellung in die Rücklagen ausgewiesen. Die Dividendenausschüttung ist im Planungszeitraum in Höhe von 4 % vorgesehen; in 2017 beträgt sie 615 T. Die kontinuierliche Verbesserung der Eigenkapitalquote wird weiter erwartet. Insgesamt erwarten wir für das laufende Geschäftsjahr eine positive Entwicklung des Jahresüberschusses und der Liquidität. Auch für die nächsten Jahre rechnen wir nicht mit grundlegend anderen Entwicklungen. Aufgrund der 10-jährigen Finanzplanung ist die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft auch zukünftig gesichert. 3.2 Risikomanagement Die Entwicklung der Genossenschaft wird stetig überwacht und bei Veränderungen kurzfristig reagiert. Das Risikomanagement erfolgt mit der Beurteilung der Finanz- und Erfolgspläne. Gemeinsam mit dem Aufsichtsrat werden die regelmäßigen Quartalsberichte und die jährlich fortzuschreibende 10-Jahresplanung ausführlich besprochen und die weitere Entwicklung festgelegt. Die Festlegung der zukünftigen Maßnahmen erfolgt aufgrund der Fortschreibung des baulichen Zustandes der Bestände. Die Überwachung der Instandhaltungsmaßnahmen, der Leerstände sowie der Liquidität erfolgt monatlich. Zur Ermittlung und Überwachung der technischen Risiken und des Gefährdungspotentials der Bestände erfolgt eine regelmäßige und protokollierte Überprüfung der Verkehrssicherheit vor Ort. Mit der Software QVS werden festgestellte Schwachstellen oder Mängel dokumentiert sowie entsprechend ihrer Dringlichkeit ausgewertet und beseitigt. Damit wird weitestgehend vermieden, dass Dritte an oder in unseren Objekten zu Schaden kommen. Zur Sicherung des Datenschutzes ist ein externer Datenschutz- und IT-Sicherheitsberater mit der laufenden Betreuung beauftragt. Die Hilfen und Handlungsempfehlungen fließen in die Tagesarbeit ein. Der Vorstand ist der Auffassung, dass durch das bestehende System alle relevanten Risiken frühzeitig erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen erfolgen können in T Plan Jahresüberschuss Umsatzerlöse 24 Restlicher Aufwand Instandhaltung Diagramm 8

27 3.3 Chancen und Risiken Die Geschäftsguthaben der verbliebenen Mitglieder sind wieder gestiegen. Dies ist bedingt durch den Zuwachs an neuen Mitgliedern und die Zeichnung weiterer Anteile als Geldanlage. Dies ist für die Genossenschaft eine positive Chance Eigenkapital zu erhalten, jedoch fließt mit der Dividende Eigenkapital der IDEAL an Mitglieder zurück. Um das Risiko der steigenden Dividendenzahlung zu begrenzen, wurde eine Kappung der Zeichnung von 200 Anteilen ab vorgenommen. Zusätzlich wurde beschlossen, neue Mitglieder nur aufzunehmen, die einen Dauernutzungsvertrag abschließen. Der Vorstand und der Aufsichtsrat werden mit den Vertretern die zukünftige Entwicklung der Dividende zur Diskussion stellen. In unseren ca bis 1980 gebauten Neubauwohnungen werden teilweise die damals üblichen Vinylbodenplatten mit asbesthaltigem Kleber mit hohen Kosten beseitigt, sofern Beschädigungen vorliegen. Nach den Vorgaben des Landesamtes für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit (LAGetSi) ist die Beseitigung bei über 10 % Beschädigungen vorgesehen. Auswirkungen auf die Gesundheit der Bewohner konnten bislang nicht nachgewiesen werden. In Berlin steigt die Einwohnerzahl kontinuierlich an. Die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt sind erheblich, vor allem im unteren und mittleren Preissegment. Hier wird die Nachfrage das Angebot übersteigen. Da sich der IDEAL- Bestand primär in diesem Segment befindet, werden der Leerstand und die Erlösschmälerungen auf ein Minimum sinken. Ein deutliches Signal gibt hierzu die Fluktuationsquote, die in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen ist und zurzeit bei der IDEAL bei 6,2 % liegt. Die vom Berliner Senat eingeführte Mietpreisbremse tangierte die IDEAL wegen der moderaten Mietenpolitik nicht direkt. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass weitere Restriktionen durchgesetzt werden, um die Berliner Mieten gering zu halten. 3.4 Risikolage Aus der laufenden Geschäftstätigkeit sind gegenwärtig keine erheblichen Risiken zu erkennen, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder sogar auf den Bestand der Genossenschaft haben könnten. Die finanzielle Entwicklung des Unternehmens wird weiterhin positiv beurteilt; eine Gefährdung ist zurzeit nicht zu befürchten ,8 18,2 17,6 16,7 17,2 in % Plan-Eigenkapital-Quote Diagramm 9 25

28 4. Risikobericht zur Verwendung von Finanzinstrumenten Als wesentliche Finanzinstrumente sind neben den in der Bilanz enthaltenen flüssigen Mitteln insbesondere Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern zu nennen. Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Alle Kredite (Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten) sind dinglich gesichert. Anstehende Prolongationen werden regelmäßig überwacht und Refinanzierungen entsprechend der Zinssituation eingeleitet. Neue Darlehen wurden aus den geförderten Programmen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) aufgenommen. Langfristige Kreditverträge mit festen Zinsen bzw. Forward-Darlehen zur Sicherung zukünftiger Konditionen wurden abgeschlossen. Um mögliche Risiken wie Liquiditätsengpässe und Zinsänderungsrisiken frühzeitig zu erkennen, werden die Finanzentwicklungen am Markt verfolgt und der zukünftige Bedarf in der 10-Jahresplanung mit kaufmännischer Vorsicht eingeplant. Für das Neubauvorhaben in Buckow hat der Generalunternehmer 4 Vertragserfüllungsbürgschaften übergeben. Im Gegenzug hat die IDEAL entsprechende Zahlungsbürgschaften an den Generalunternehmer übergeben. Die Bürgschaften wurden entsprechend des Bautenfortschrittes Zug um Zug bis zum Jahresende 2016 zurückgegeben. Bei Veränderungen der langfristigen Kreditmittel wird der Aufsichtsrat ausführlich über den Umfang und die Risiken informiert. Berlin, 16. Mai 2017 Der Vorstand Michael Abraham Karla Arndt Thomas Blesing in T Entwicklung Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 26 Diagramm 10

29 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember Umsatzerlöse Geschäftsjahr Vorjahr a. aus der Hausbewirtschaftung , ,16 b. aus anderen Lieferungen und Leistungen , ,25 0,00 2. Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,75 3. Sonstige betriebliche Erträge , ,78 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen für Hausbewirtschaftung a. Betriebskosten , ,89 b. Instandhaltungskosten , ,46 c. Sonstige Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , , ,40 5. Rohergebnis , ,94 6. Personalaufwand a. Löhne und Gehälter , ,97 b. Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung , ,09 davon für Altersversorgung ( ,98) ,20 ( ,84) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen , ,25 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,13 9. Erträge aus Finanzanlagen 21,84 21, Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.822, , Zinsen und ähnliche Aufwendungen , , Steuern vom Einkommen und Ertrag , , Ergebnis nach Steuern , , Sonstige Steuern , , Jahresüberschuss , , Gewinnvortrag , , Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen , , Bilanzgewinn , , in T Entwicklung Jahresüberschuss Diagramm 11 27

30 Bilanz zum 31. Dezember 2016 Aktiva Geschäftsjahr Vorjahr A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände , ,00 II. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten , ,96 2. Grundstücke mit Geschäftsbauten , ,42 3. Bauten auf fremden Grundstücken 2,00 2,00 4. Maschinen , ,00 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,00 6. Anlagen im Bau , ,33 7. Bauvorbereitungskosten ,79 0,00 8. Geleistete Anzahlungen , , ,31 III. Finanzanlagen 1. Beteiligungen , ,25 2. Andere Finanzanlagen 728, ,25 728,00 Anlagevermögen , ,27 B. Umlaufvermögen I. Andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen , ,79 2. Andere Vorräte , , ,02 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung , ,01 2. Sonstige Vermögensgegenstände , , ,66 III. Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten , ,84 Umlaufvermögen , ,32 C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten , ,49 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 0, ,33 21,58 Bilanzsumme Aktiva , , in T Anlagevermögen Umlaufvermögen/RAP Diagramm 12

31 Bilanz zum 31. Dezember 2016 Passiva Geschäftsjahr Vorjahr A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,75 2. der verbleibenden Mitglieder , ,14 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen , ,00 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile (24.868,95) ,25 (21.327,86) II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage , ,85 davon aus Jahresüberschuss eingestellt ( ,50) ( ,56) 2. Bauerneuerungsrücklage , ,08 3. Andere Ergebnisrücklagen , ,30 davon aus Jahresüberschuss eingestellt ( ,21) ,94 ( ,60) III. Bilanzgewinn 1. Gewinnvortrag , ,00 2. Jahresüberschuss , ,61 3. Einstellung in Ergebnisrücklagen , , ,16 Eigenkapital , ,57 B. Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen , ,00 2. Sonstige Rückstellungen , , ,00 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,77 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1.703, ,17 3. Erhaltene Anzahlungen , ,02 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,77 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,80 6. Sonstige Verbindlichkeiten , ,56 davon aus Steuern (9.444,51) ,10 (5.543,49) Bilanzsumme Passiva , , in T Eigenkapital Rückstellungen/Verbindlichkeiten Diagramm 13 29

32 Anhang zum Jahresabschluss A. Allgemeine Angaben Die Baugenossenschaft IDEAL eg hat ihren Sitz in Berlin und ist eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter der Nummer 94 GnR 106 B. Der Jahresabschluss wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Die Wertansätze der Bilanz zum 31. Dezember 2015 wurden unverändert übernommen. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung nach dem für Wohnungsunternehmen vorgeschriebenen Formblatt wurde beachtet. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Die Vorjahreszahlen der Umsatzerlöse sind aufgrund der Neufassung von 277 Abs. 1 HGB nicht vergleichbar. Bei Anwendung des 277 Abs. 1 HGB i. d. F. des BilRUG hätten sich für das Vorjahr Umsatzerlöse in Höhe von T ergeben. B. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Immaterielle Anlagen werden linear über vier Jahre abgeschrieben. Das Sachanlagevermögen wird entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer im Wesentlichen zwischen 50 und 80 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Modernisierungskosten erfolgen entsprechend der Restnutzungsdauer. Bei bereits abgeschriebenen Wohnbauten erfolgt die Abschreibung auf Modernisierungskosten gemäß der gesetzlichen Vorschriften über eine Nutzungsdauer von 40 Jahren. Bei Geschäfts- und anderen Bauten erfolgt die Abschreibung über 55 Jahre. Bauten auf fremden Grundstücken wurden auf der Basis der Restnutzungsdauer der Mietverträge abgeschrieben. Tiefgaragen werden über 25 Jahre abgeschrieben. Außenanlagen werden über 17 Jahre und Betriebsvorrichtungen über 20 Jahre abgeschrieben. Maschinen und Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden bei Anschaffungskosten von mehr als 150 bis netto als Sammelposten über 5 Jahre abgeschrieben. Die Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von mehr als netto werden nach den AfA-Tabellen für allgemein verwendbare Wirtschaftsgüter abgeschrieben. Die Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten bewertet. Die anderen Vorräte werden zu Einstandspreisen bewertet. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind grundsätzlich mit Nominalwerten angesetzt. Ausfallrisiken wurden, soweit erforderlich, durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Geldbeschaffungskosten, für deren Abgrenzung ein Wahlrecht gemäß 250 Abs. 3 HGB besteht, sind angesetzt und werden entsprechend der Zinsfestschreibungsfrist der jeweiligen Darlehen planmäßig abgeschrieben. Die Rückstellungen werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bewertet. Zukünftige Kosten- und Preissteigerungen wurden einbezogen. Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. in T Entwicklung Rücklagen 30 Diagramm 14

33 C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung Die Beteiligung betrifft die GbR Fernheizwerk Gropiusstadt, die das Leitungsnetz für die Wärmeversorgung der Gropiusstadt verwaltet. In den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten enthalten, die um die Leerstandsanteile bereinigt wurden. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Beträge größeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Forderungen mit einer Laufzeit über 1 Jahr bestehen in Höhe von 2 T. Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Forderungen an Versorger sowie Forderungen gegenüber Versicherungen aus der Schadensregulierung. Forderungen und Verbindlichkeiten, die einen größeren Umfang haben und die rechtlich erst nach dem Bilanzstichtag entstanden sind, bestehen nicht. Die Geldbeschaffungskosten werden nach den Laufzeiten der Darlehen abgeschrieben und beinhalten einmalige Verwaltungskostenbeiträge sowie Disagien aus Darlehensausreichungen. Der Gewinnvortrag aus 2015 in Höhe von T ist im Bilanzgewinn 2016 enthalten. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Restlaufzeit entsprechenden Marktzins der vergangenen sieben Jahre (von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht) abgezinst (2,4 T Zinsaufwendungen). in T Abw. Unterlassene Instandhaltung Ausstehende Rechnungen Andere Rückstellungen Sonstige Rückstellungen Steuerrückstellungen Die Steuerrückstellung wurde gebildet zur Herstellung der steuerlichen Ausschüttungsbelastung. Die Steuerrückstellung wird inklusive der Vorjahresrückstellung und abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten verringern sich um planmäßige Tilgung. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sind aus dem Verbindlichkeitenspiegel zu ersehen. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte oder ähnliche Rechte sind im Verbindlichkeitenspiegel dargestellt. In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind Aufwendungsdarlehen in Höhe von T enthalten, für die noch kein Kapitaldienst zurückgeführt wird. Die Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge größeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen in T Entwicklung Forderungen aus Vermietung Diagramm 15 31

34 D. Sonstige Angaben 1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen In der Bilanz zum sind alle Verpflichtungen ausgewiesen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind. Für das Neubauvorhaben in Buckow sind die Zahlungsbürgschaften zurückgegeben und der Avalkredit gekündigt. Die fälligen Verbindlichkeiten und die Schlussabrechnung gegenüber dem Generalunternehmer wurden im Geschäftsjahr vollständig beglichen. Nicht in der Bilanz enthaltenes Treuhandvermögen besteht für ein Mietkautionskonto mit einem Guthaben zum in Höhe von 12 T (Vj. 9 T ). 2. Mitarbeiter der Genossenschaft Im Geschäftsjahr 2016 waren durchschnittlich 74 Mitarbeiter (ohne Vorstände) beschäftigt, davon 50 Mitarbeiter in Vollzeit und 22 in Teilzeit sowie 2 Auszubildende. 3. Mitgliederbewegung Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder ist aufgrund der Aufnahme von weiteren Mitgliedern und der Zeichnung weiterer Anteile höher als im Vorjahr. Die Haftungssumme der Mitglieder gegenüber der Genossenschaft aus gezeichneten Anteilen ist entsprechend gestiegen. Ferner besteht je Mitglied eine Nachschusspflicht von 450. in T Abw. Geschäftguthaben der verbl. Mitgliedern Mitglieder Haftsumme Mitglieder Nachschusspflicht Zuständiger Prüfungsverband BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. Lentzeallee 107, Berlin. Anzahl Mitglieder Abw. Mitgliederbestand am Zugang Abgang Mitgliederbestand am Anteilbestand am Tabelle 16

35 5. Mitglieder des Aufsichtsrates Wahl/Wiederwahl: Dirk Bork Vorsitzender des Aufsichtsrates Ralf Steckert Stellv. Vorsitzender des Aufsichtsrates Miro Goepel Schriftführer Alexander Adamczyk Stellv. Schriftführer Thomas Andresen Jochen Behrendt Brigitte Buckow-Lehmann Christian Druwe Daniela Goepel Bernd Krajan Ingo Kruse Hans-Georg Lamm Mitglieder des Vorstandes Michael Abraham hauptamtlich Karla Arndt hauptamtlich Thomas Blesing ehrenamtlich Frank Bielka nebenamtlich bis Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft haben, sind nach dem Berichtszeitraum nicht eingetreten. 8. Gewinnverwendungsvorschlag Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversammlung am vor: den Bilanzgewinn 2016 von insgesamt ,29 wie folgt zu verwenden: Ausschüttung einer Dividende von 4 % auf die Geschäftsguthaben per in Höhe von ,29 Vortrag des verbleibenden Bilanzgewinns auf das neue Geschäftsjahr 2017 in Höhe von ,00 Berlin, 16. Mai 2017 Der Vorstand Michael Abraham Karla Arndt Thomas Blesing in T Entwicklung Dividende Diagramm 17 33

36 Anlagenspiegel Anschaffungsbzw. Herstellungskosten Zugänge Abgänge Umbuchungen Anschaffungs-/ Herstellungskosten I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen und ähnliche Rechte ,68 0, ,15 0, ,53 II. Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , ,59 0, , ,79 Grundstücke mit Geschäftsbauten , ,00 0, , ,52 Bauten auf fremden Grundstücken ,64 0,00 0,00 0, ,64 Maschinen ,67 0,00 0,00 0, ,67 Betriebs- u. Geschäftsausstattung , , , , ,38 Anlagen im Bau , ,96 0, , ,11 Bauvorbereitungskosten 0, ,79 0,00 0, ,79 Geleiste Anzahlungen , ,00 0, , ,00 III. Finanzanlagen Beteiligungen ,25 0,00 0,00 0, ,25 Andere Finanzanlagen 728,00 0,00 0,00 0,00 728,00 Anlagevermögen insgesamt , , ,91 0, ,68 Verbindlichkeitenspiegel Geschäftsjahr Gesamtbetrag davon mit einer Restlaufzeit von grundpfandrechtunter 1 Jahr 1 5 Jahre über 5 Jahre lich gesichert gegenüber Kreditinstituten , , , , ,84 anderen Kreditgebern 1.703,85 511, ,53 0,00 0,00 aus Vermietung , ,23 aus Lieferungen und Leistungen , , ,15 aus erhaltenen Anzahlungen , ,54 Sonstige Verbindlichkeiten , ,41 Stand am , , , , , in T Entwicklung Abschreibungen 34 Diagramm 18

37 Anlagenspiegel Kumulierte Abschreibungen Abschreibungen des Geschäftsjahres Auf Abgänge entfallene Abschreibungen Kumulierte Abschreibungen Buchwert Buchwert , ,00 168, , , , , ,06 0, , , , , ,00 0, , , , ,64 0,00 0, ,64 2,00 2, , ,00 0, , , , , , , , , ,00 0,00 0,00 0,00 0, , ,33 0,00 0,00 0,00 0, ,79 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , ,31 0,00 0,00 0,00 0, , ,25 0,00 0,00 0,00 0,00 728,00 728, , , , , , ,27 Verbindlichkeitenspiegel Vorjahr Gesamtbetrag davon mit einer Restlaufzeit von grundpfandrechtunter 1 Jahr 1 5 Jahre über 5 Jahre lich gesichert gegenüber Kreditinstituten , , , , ,77 anderen Kreditgebern 2.215,17 511, ,85 0,00 0,00 aus Vermietung , ,77 aus Lieferungen und Leistungen , , ,85 aus erhaltenen Anzahlungen , ,02 Sonstige Verbindlichkeiten , ,56 Stand am , , , , , in T Entwicklung Zugänge Grundstücke mit Wohnbauten Diagramm 19 35

38 Gebäudebestand Bezirk Baujahr Garagen Straße Wohnbereich Wohnung Gewerbe Wohnungen m 2 1 Neukölln 1907/ Fuldastraße c Weichselstraße 8 8 b 2 Neukölln 1909/ Brusendorfer Straße Mareschstraße Britz Alt 1912/ Franz-Körner-Straße Pintschallee 2 24 b Freifinanziert 7 Rungiusstraße 87, b Gewerbe m Einfamilienhäuser Hannemannstraße d Pintschallee 12 b t Rungiusstraße 87 a 95 c Franz-Körner-Straße Britz 1929/ Franz-Körner-Straße 4 70 b, f Rungiusstraße 69 83, Hannemannstraße 46, 52 Buschrosenplatz 5 13 Hippelstraße 31 Buschkrugallee Mariendorf 1940/ Machonstraße Markgrafenstraße 2 a, 3 6 Monschauer Weg 1 15, 2 22 Kurfürstenstraße Markgrafenstraße Mariendorf Ullsteinstraße Markgrafenstraße Britz 1953/ Hippelstraße Mariendorf 1957/ Rathausstraße Ullsteinstraße Neukölln 1959/60 12 Mareschstraße Buckow 1960/ Kormoranweg 2 14, Rotschwanzweg Buckow 1960/ Kormoranweg Kolibriweg 1 4 Bewirtschafteter Bestand Einheiten Einheiten Altbauwohnungen Gewerbe allgemein 35 Neubauwohnungen Medizinische Einrichtungen Einfamilien-/Reihenhäuser 76 Altbau Medizinische Einrichtungen Gewerbebau 21 Restaurants 1 Eigengenutztes Büro 1 Garagen 885 Stellplätze 170 Gewerberäume Tabelle 20

39 Gebäudebestand Bezirk Baujahr Garagen Straße Wohnbereich Wohnung Gewerbe Wohnungen m 2 12 Marienfelde 1962/ Hildburghauser Straße 8 14 c Gewerbe m 2 13 BBR 1965/ Fritz-Erler-Allee BBR 1967/ Wutzkyallee Fritz-Erler-Allee BBR 1968/ Fritz-Erler-Allee a BBR 1967/ Fritz-Erler-Allee Rudow 1969/ Druckerkehre (Haus Brandenburg) 18 Rudow 1970/71 54 Druckerkehre Lichtenrade 1971/ Nahariyastraße Lichtenrade 1973/ Skarbinastraße Britz Franz-Körner-Straße 61 a, b, c Rudow Neuköllner Straße 336, 338, Rudow Alt Rudow Britz Rungiusstraße Rudow Groß-Ziethener-Chaussee Lößnitzer Weg Rudow 1996/ Fleischerstraße a Lichtenrade 1971/ Nahariyastraße / Gewerbe Britzer Damm 901 Läden, Büros, Arztpraxen Britzer Damm Gewerbe Skarbinastr. Arztpraxen, Lager Gesamtbestand Anlagen/Einrichtungen Einheiten Einheiten Gästewohnungen 10 Wohnungen mit Garten 238 Gemeinschaftsräume 2 Wohnungen mit Terrasse 112 Saunen 5 Spielplätze 23 Waschhäuser 8 Bolzplatz 1 Seniorenwohnhäuser 3 Hobby-/Tischtennisräume 7 Seniorenwohngemeinschaft 1 Mitgliedertreff, Seniorentreff 8 Tabelle 21

40 Impressum Herausgeber Baugenossenschaft IDEAL eg Britzer Damm Berlin-Neukölln Telefon: (030) Telefax: (030) Vorstand Michael Abraham, Karla Arndt, Thomas Blesing Aufsichtsratsvorsitzender Dirk Bork Gerichtsstand Amtsgericht Berlin Registereintrag AG Charlottenburg 94 GnR 106 B Bildquellen Fotograf Petra Voß Architekturbüro Lichtl Kooperationsverbund ALBA Gropiusstadt Alle übrigen Abbildungen: Baugenossenschaft IDEAL eg Layout Hoffmann PR Gestaltung und Druck KOMAG mbh, Berlin