ERA Fortbildungsveranstaltung vom 19. Mai 2016

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1 ERA Fortbildungsveranstaltung vom 19. Mai 2016 Referatsunterlagen von RA Dr. Boris Grell, LL.M. Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht Anwaltskanzlei Grell, Zürich: www. grell-law.ch

2 Angaben zu meiner Person Wohnhaft in Zürich Jus-Studium, Doktorat, Anwaltsprüfung und Arbeit am Bezirksgericht Zürich und in zwei grossen Zürcher Wirtschaftskanzleien ( ) LL.M. an der Boston University (2003/2004) 2004 bis 2015 bei Hodler Rechtsanwälte (Partner seit 2010) seit 2004 SVIT- Dozent 2012 Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht Ab 2016 Anwaltskanzlei: 2

3 Ziele und inhaltlicher Aufbau Ihr rechtliches Vorwissen Ihre Erwartungen und Ihre Ziele? 1. [ ]; 2. [ ]; 3. [ ]?. 3

4 Ziele und inhaltlicher Aufbau Meine Erwartungen und meine Ziele? 1. [ ]; 2. [ ]; 3. [ ]?. 4

5 Welches sind die Ziele dieser Vorlesung? Einführung ins Thema Raumplanung Verständnis fördern und Vertiefung der Kenntnisse zum Schweizer Raumplanungsrecht Öffentliches Baurecht Verständnis für die rechtlichen Rahmenbedingungen Exkurs: Vom Umgang mit Behörden Tipps und Tricks Verhandlungstaktik 5

6 1. Teil Einführung ins Thema 6

7 Wille der Gemeinschaft Brauch Recht (zwingend / ergänzendes) Sitte objektives Recht = Rechtsordnung Gewohnheitsrecht Gesetzesrecht Richterrecht subjektives Recht = Berechtigung des Einzelnen aufgrund der Rechtsordnung 7

8 Öffentliches Recht Privatrecht Vertragsfreiheit & Privatautonomie Legalitätsprinzip Bindung an das Gesetz Keine Handlung ohne solche Grundlage Selbstverantwortung vs. Gemeinwohl / Hoheitlichkeit Aber: Prinzip der Gesetzesmässigkeit Rechtsgleichheit / Gleichbehandlung / Willkürverbot Verhältnismässigkeit und öffentliches Interesse Vertrauensschutz / Rechtssicherheit (-> Verfügung / RM- Belehrung) Schutz vor dem Staat 8

9 Öffentliches Recht Privatrecht Konsequenzen in Bezug auf Immobilien Hohe Regeldichte und technisierte Standards, insb. im Raumplanungsrecht Baurecht Umweltrecht Komplizierte und formalisierte Verfahren Achtung Fristen; Verwirkungsfolgen Zeitfaktor, aber: Gleichbehandlung Schutzfunktion für den einzelnen Betroffenen (Rechtsmittelweg) 9

10 Öffentliches Recht Privatrecht (Forts.) Öffentliches Recht Privatrecht = Zivilrecht Hoheitliches Verhältnis zwischen Staat und Privaten Verhältnis zwischen mehreren Privaten Staats- und Verwaltungsrecht Strafrecht Bundesverfassung (BV) als Fundament Strafgesetzbuch (StGB) als Grundbaustein ZGB/OR als Grundbausteine 10

11 3-Stufen-Ordnung Bundesgesetze ( Parlament) Zivilgesetzbuch (ZGB) Lex Koller (BewG) Zweitwohnungsgesetz Raumplanungsgesetz (RPG) Bundesverordnungen ( Bundesrat) Ausführungsbestimmungen Lex Koller-Verordnung (BewV) Raumplanungsverordnung (RPV) 11

12 3-Stufen-Ordnung (Forts.) Kantonale Gesetze und Verordnungen Planungs- und Baugesetz (PBG) Kommunale Gesetze und Verordnungen Bau- und Zonenordnung Stadt Zürich (BZO) 12

13 2. Teil Raumplanung ERA - Veranstaltung vom 18. Mai

14 Raumplanung Übersicht Begrifflichkeiten und allgemeine Abgrenzungen in der Raumplanung Raumplan und Richtplan Rahmen-Nutzungspläne Bauzonen Nicht-Bauzonen / Landwirtschaftszone Schutzzonen Sondernutzungspläne 14

15 Raumplanung Ausgangslage Beschränkte, nicht erneuerbare Ressourcen Raum-Planung: vorausschauendes Ordnen aller raumrelevanten Sachgebiete Verkehr, Wirtschaft, Gesellschaft, etc. in einem steten dynamischen Prozess Gesamtrevision RPG und RPV in 2 Etappen 1. Etappe gegen die Zersiedelung (Inkraftsetzung 1. Mai 2014) 2. Etappe im Gang, u.a. Bauen ausserhalb Bauzonen, Planen und Bauen im Untergrund 15

16 Raumplanung Aufgabe und Begriff der Raumplanung Hauptaufgabe: Erhaltung und Gestaltung des Lebens-Raums «zweckmässige und haushälterische Nutzung des Bodens und geordnete Besiedelung des Landes» (Art. 75 Bundesverfassung) Begriff der Raumplanung Materielle / inhaltliche Bestimmungen zum Planen und Bauen Formelle Bestimmungen: Organisation von Behörden/Verfahren Funktionale Raumplanung: Indirekte Auswirkungen auf die Raumordnung, z.b. Umweltschutz und Gewässerschutzrecht 16

17 Raumplanung Durchsetzung und Kompetenzordnung Eidgenössische Regelungen (Art. 75 BV) Der Bund legt die Grundsätze der Raumplanung fest ( Grundsatzgesetzgebungskompetenz), aber auch vereinzelte, abschliessende Regelungen in RPG / RPV in gesamtschweizerisch wichtigen Bereichen, wie das Bauen ausserhalb der Bauzonen Kantonale Regelungen Die Kantone sind für die detaillierte Normierung zuständig, inkl. der Kompetenzverteilung an die Gemeinden, Bezirke, Regionen, etc. Grosse kantonale Unterschiede Zentral: Gemeindeautomomie 17

18 Raumplanung Durchsetzung und Kompetenzordnung (Forts.) Regelungen auf Stufe Bund Konzepte und Sachpläne (wie Wald, Bahnen, Schifffahrt, Flugverkehr, Nationalstrassen, Atomenergie, etc.) Konkretisierende Regelungen auf Stufe Kanton Richt- und Nutzungspläne für Natur- und Landschaftsschutz, Landwirtschaft, Verkehr, Entsorgung, etc. Gesetze und Verordnungen (Planung und Bau, Strassen, Wasserbau, etc. Weitere Regelungen auf Stufe Gemeinden Bau- und Zonenordnungen / Reglemente Sondernutzungspläne, etc. 18

19 Raumplanung Planungsgrundsätze (Art. 3 RPG) Zu beachten von den Behörden, die mit der Umsetzung der Planungsaufgaben betraut sind Einzelne Prinzipien Haushälterische Nutzung des Bodens Schonung der Landschaft Trennung Siedlungs- / Nicht-Siedlungsgebiet Begrenzung Siedlungsgebiet ( Pflicht zur Verdichtung) Koordination raumwirksamer Tätigkeiten Geordnete Entwicklung Z.T. widersprüchliche Prinzipien, keine Rangordnung: Abwägung notwendig 19

20 Raumplanung Raum-Pläne im Allgemeinen Vollständig und zeitlich offen; keine Planhierarchie System der Plananpassung Geeignete Mitwirkung der Bevölkerung Öffentlichkeit der Pläne Pflicht der Kantone zur Zusammenarbeit für sinnvolle, ergänzende Planungsmassnahmen auch über die Kantonsgrenzen hinweg Koordinationspflicht 20

21 Raumplanung Der Raumplan Zentral: Rechtsverbindlichkeit anders: Leitbilder, Konzepte und Programme Bestehend aus (kantonalem) Richtplan Abstimmung der Raumplanung auf kantonaler, regionaler und kommunaler Ebene inkl. Zeithorizont Nutzungsplänen Allgemeinverbindliche Festlegung von Zweck, Ort und Mass der Bodennutzung Rahmen- und Sondernutzungspläne Jeweils mit grafischen Darstellungen (Pläne) & Rechtsnormen 21

22 Raumplanung Raumplanung Richtplanung Nutzungsplanung Sicherungsmassnahmen Bausperre und Planungszonen; «negative Vorwirkung» Rahmennutzungsplanung z.b. Bau- & Zonenordnung Sondernutzungsplanung z.b. Gestaltungsplan 22

23 Raumplanung Der Richtplan (Behördenverbindlichkeit) Teilrichtpläne möglich (z.b. 20 ff. PBG ZH) Siedlungs- & Landschaftsplan, Verkehrsplan, Versorgungsplan, Plan der öffentlichen Bauten und Anlagen Hauptaufgaben Vorbereitung der kommunalen Nutzungsplanung Koordination mit anderen Planungsträgern Aufzeigen der räumlichen Entwicklung (insb. Grösse, Verteilung der Siedlungsflächen «Plan der Zwischenstufe» Zwischen allgemeinem Raumplanungsauftrag und der konkreten Umsetzung durch die Nutzungsplanung 23

24 Richtplan (Kanton Zürich Ausschnitt) 24

25 Raumplanung Der (Rahmen-) Nutzungsplan (allgemeinverbindlich) Parzellenscharfe Übertragung der gesetzlich zulässigen Nutzungsarten auf den Raum Ausscheidung verschiedener Zonen gemäss RP Bauzonen: überbaut oder für die Überbauung geeignet sowie innert 15 Jahre benötigt (Art. 15 RPG) Landwirtschaftszonen (Art. 16 RPG) Schutzzonen, auch für Tiere und Pflanzen, wie Flüsse, Seen, «wertvolle» Landschaften, bedeutende Ortsbilder (Art. 17 RPG) Optionale weitere Zonen (wie Ruhe-, Erholungszonen) oder Unterteilung von Zonen (Wohn-, Gewerbe-, Industriezonen in der Bauzone) gemäss den kantonalen Vorschriften 25

26 Bau- und Zonenordnung Zonenplan (Wetzikon) ERA - Veranstaltung 26 vom 19. Mai 2016

27 Bau- und Zonenordnung Zonenplan Stadt Zürich: Förrlibuckstrasse 30 (Parzelle IQ5062) ERA - Veranstaltung 27 vom 19. Mai 2016

28 Zonenplan (Auszug Stadt Zürich) Stadt Zürich: Förrlibuckstrasse 33 ERA - Veranstaltung 28 vom 19. Mai 2016

29 Raumplanung Rahmennutzungsplan (Kantonale / kommunale) Bauzonen Eignung (Topografie, Erschliessung) Bereits erfolgte, weitgehende Überbauung Voraussichtliches Bedürfnis innert 15 Jahre benötigt, selbst bei konsequenter Verdichtung Massnahmen der Kantone zur Förderung der Verfügbarkeit von Bauland Neue Pflichten gemäss Art. 15a RPG Technische Massnahmen (Landumlegungen) Überbauungsfrist, Lenkungsabgaben, Kaufrecht des Staates, Auszonung, etc. 29

30 Raumplanung Rahmennutzungsplan (Kantonale / kommunale) Nicht-Bauzonen Landwirtschaftszone ( 36 PBG ZH) Landwirtschaftliche Nutzung oder Gartenbau Streitpunkt der zonenkonformen Nutzungen: Boden muss unentbehrlicher Produktionsfaktor sein: keine Käserei Problem der inneren Aufstockung bei mangelnder Wirtschaftlichkeit der allein bodenabhängigen Produktion Wohnbauten und deren Sanierung als Dauerbrenner Einschränkungen beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke BGBB Freihaltezone ( 39 ff. PBG ZH) Erholungszonen und Freihaltezonen (Art. 79 ff. BZO Stadt Zürich) 30

31 Raumplanung Der Sondernutzungsplan (allgemeinverbindlich) Besondere Nutzungsregelungen für Teilräume und Teilaspekte, die den Rahmennutzungsplan konkretisieren oder Abweichungen erlauben bei Erfüllung vorgegebener Qualitätsanforderungen Öffentliche oder private Gestaltungspläne (Spezialbauordnung) Arealüberbauung mit besonderen Baumöglichkeiten Erschliessungspläne (wie und wann Zufahrt und Werkleitungen) Quartierpläne (Feinerschliessung mittels Grenzveränderungen) Baulinienpläne, etc. 31

32 Raumplanung Sicherungsmassnahmen Plansicherungsmassnahmen Vermeidung irreversibler Entscheide und Schaffung neuer Tatsachen, bevor der geänderte (widersprechende) Nutzungsplan vorliegt (zeitlich befristete) Planungszonen ( 27 RPG und 346 PBG ZH) vorsorgliche Bauverbote: Bausperre / Baubann ( 120 ff. PBG ZH) Landsicherungsmassnahmen ( Enteignung) Freihaltung von Räumen für Verkehrsanlagen (Verkehrs-, Gestaltungs- Immissions-) Bau- und Niveaulinien 32

33 1.6 Die Sicherungsmassnahmen Beispiel Baulinie: ERA - Veranstaltung 33 vom 19. Mai 2016

34 Raumplanung Festsetzung und Änderung von Raumplänen (Kantonaler) Richtplan Nur behördenverbindlich Grundeigentümer werden nicht direkt betroffen; keine Einwendungsrechte Aber vor dem Planerlass: i.d.r. Veröffentlichung Planentwürfe und Recht zur Stellungnahme von Personen, Organisationen und Behördenstellen ( 7 PBG ZH) Genehmigung durch den Bundesrat (Art. 11 RPG) Nutzungspläne Individuelle Benachrichtigung der betroffenen Grundeigentümer Öffentliche Auflage der Planentwürfe Inhaltliche Behandlung der vorgebrachten Einwendungen Genehmigung durch kantonale Behörde 34

35 Raumplanung Entschädigung Mehrwertabgabe Erhebliche Wertschwankungen bei Grundstücken durch raumplanerische Massnahmen, insb. bei Ein- oder Aufzonungen resp. Ab-, Aus- bzw. Rückzonungen Angemessener Ausgleich für solch erhebliche Vor- bzw. Nachteile (Art. 5 RPG) RPG-Revision (1. Etappe Art. 5 Abs. 1bis RPG) Verpflichtung der Kantone bis 1. Mai 2019 zur Abschöpfung des Mehrwerts bei Planungsvorteilen mit Minimalvorschriften (20% des finanziellen Mehrwerts) Fälligkeit bei Überbauung oder Veräusserung des Grundstücks 35

36 Raumplanung Entschädigung (Forts.) Formelle Enteignung Eigentumsrechte werden durch einen einseitigen Hoheitsakt gegen volle Entschädigung / Geldleistung (Art. 26 Abs. 2 BV) ganz oder teilweise entzogen und i.d.r. auf den Enteigner übertragen Solche Enteignungen müssen nach Art. 36 BV eine gesetzliche Grundlage haben, im öffentlichen Interesse sowie verhältnismässig sein 36

37 Raumplanung Entschädigung (Forts.) Materielle Enteignung Grundsätzlich keine Entschädigungspflicht, aber Art. 5 Abs. 2 RPG, falls der Eingriff einer formellen Enteignung gleichkommt Bundesgericht: «Dem Eigentümer wird der bisherige oder voraussehbare künftige Gebrauch seiner Sache untersagt oder in einer Weise beschränkt, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche, aus dem Eigentum fliesssende Befugnis entzogen wird.» «Sonderopfer» (selten): «Ebenso liegt eine materielle Enteignung vor, wenn der Eingriff zwar weniger weit geht, aber ein Einziger oder einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde.» 37

38 Raumplanung Entschädigung (Forts.) Materielle Enteignung (2) Nicht konkrete oder nur vage Hoffnungen sind nicht zu entschädigen Bei der notwendigen, besonderen Intensität des Eingriffs in die Eigentumsrechte wird auf die objektive wirtschaftliche Beeinträchtigung abgestellt und nicht auf ein subjektives Empfinden, z.b. gegeben bei: Auszonung aus der Bau- in Nicht-Bauzone nicht gegeben bei: Nichteinzonungen Bei teilweisem Bauverbot: Keine Entschädigungspflicht, wenn der Rest des Grundstücks noch sinnvoll wirtschaftlich genutzt werden kann. Faustregel des Bundesgericht: Keine Entschädigung bei Bauverbot bis zu 1/3 der Grundstückfläche oder befristetem Bauverbot von 5 bis 10 Jahren 38

39 3. Teil Öffentliches Baurecht ERA - Veranstaltung vom 18. Mai

40 Öffentliches Baurecht Bauvorschriften Zahlreiche Vorschriften je nach Sachgebiet Planungs- und Baurecht Denkmalschutz Feuerschutz Umweltschutz etc. auf der Stufe Bund, Kantone und/oder Gemeinde mit Gesetzen, Verordnungen, VollzugsVO Bauvorschriften (1.) als Präzisierung der Nutzungsvorschriften gemäss den Nutzungsplänen 40

41 Öffentliches Baurecht Bauvorschriften Bauvorschriften (2.) als Baupolizei-Vorschriften Nutzungsdichte (Fläche/Volumen zur Grundfläche, vgl. Skript, S. 18 f.): kantonale Begriffsdefinition, kommunale Bezifferung Ausnützungsziffer (AZ, 254 PBG ZH) Überbauungsziffer (ÜZ, 256 PBG ZH) Grünflächen- / Freiflächenziffern (GZ, 257 PBG ZH) Baumasseziffern (BZ, 258 PGB ZH) Abstandsvorschriften (wie Gebäude, Wald, Grenze; vgl. Skript, S. 19 f.) 41

42 Öffentliches Baurecht Bauvorschriften Bauvorschriften (2.) als Baupolizei-Vorschriften Bautengrösse (wie Geschosszahl, Gebäudelänge; Skript, S. 20) Nutzungsweise (wie Wohnanteile, 2. Wohnungsanteile) Gestaltungs- und technische Vorschriften 42

43 Öffentliches Baurecht Bauvorschriften Verpflichtung der Gemeinden zum Erlass von Zonenplänen sowie von Bau- und Zonenordnungen (Reglemente) 45 Abs. 1 PBG ZH Regelungsinhalt: 49 ff. PBG ZH z.b. Allgemeine Bauordnung der Stadt Zürich («ABV») Maximal mögliche Nutzung als wichtiger Kaufpreis-Faktor 43

44 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Präventive Kontrolle, dass aus baurechtlicher Sicht keine Erstellungshindernisse bestehen. Rechtsnatur: Polizeibewilligung d.h. Anspruch auf Erteilung bei Einhaltung der Bauvorschriften, aber Auflagen und Bedingungen sowie Gestaltungs- und Ästhetikvorschriften ( behördliches Ermessen) 44

45 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Baubewilligungs-Pflicht (Art. 22 Abs. 1 PBG) für sämtliche Projekte, deren räumliche Auswirkungen ein Interesse der Öffentlichkeit und der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle mit sich bringt Neu-, Wiederauf-, Ersatz-, Um- und Anbauten Zweck- und Geländeveränderungen Voraussetzungen für Erteilung Baubewilligung (Nutzungs-) Zonenkonforme Baute / Anlage Erschliessung gegeben (d.h. hinreichende Zufahrt und einfacher Anschluss (Ab-)Wasser, Abfall, Energie; Skript, S. 22 f.) 45

46 Öffentliches Baurecht Baubewilligung (Baubewilligungspflichtige) Bauten und Anlagen «Jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellungen über die Nutzungsordnungen zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen» (BGer) Kantone dürfen über dieses bundesrechtliche Minimum hinausgehen Aussensitzplätze 46

47 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Baubewilligungs-Verfahren Zuständigkeit: Gemeinde-Exekutive Bei Bauten ausserhalb der Bauzone: Kantonale Behörden, i.d.r. kantonales Baudepartement Einleitung Behördliche Prüfung auf Vollständigkeit Übereinstimmung Baugespann (Bauvisier) mit Plänen 47

48 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Baubewilligungs-Verfahren (Forts.) Festlegung der Verfahrensart durch Gemeinde-Exekutive Ordentliches Verfahren Vereinfachtes Verfahren, wo offensichtlich keine schutzwürdigen Privatinteressen Dritter und keine wesentlichen öffentlichen Interessen berührt sind Anzeigeverfahren bei absoluter Geringfügigkeit ( 325 PBG ZH) Im ordentlichen Verfahren: Öffentliche Bekanntmachung und Auflage der Beilagen ( 314 PBG ZH) Allfällige Verfahrens-Koordination durch die Leitbehörde 48

49 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Baubewilligungs-Verfahren (Forts.) Einsprache Wahrung des (späteren) Rekursrechts gegen den Bauentscheid: Innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlich zuständigen Behörde schriftlich (!) die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangen ( 315 f. PBG). Verwirkungsfrist Legitimation / Beschwer: Neben Behörden und Dienststellen: Jede Person, die stärker als die Allgemeinheit vom geplanten Bauvorhaben betroffen ist. 49

50 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Baubewilligungs-Verfahren (Forts.) Bauentscheid (Baubewilligung / Bauverweigerung) Prüfung der Zonenkonformität, Einhaltung öffentlichrechtliche Bestimmungen und Erschliessung. Falls gegeben: Erteilung der Baubewilligung Ohne Verzug Entscheid über (allfällige) Einsprachen. Achtung: Nebenbestimmungen zur Baubewilligung, falls die Voraussetzungen für die vorbehaltlose Erteilung der Baubewilligung nicht vollständig gegeben sind, vorhandene Mängel aber durch einfache, gezielte Anordnungen behebbar sind Grundsatz der Verhältnismässigkeit 50

51 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Arten von Nebenbestimmungen Bedingungen Baubewilligung ist rechtlich abhängig von der Erfüllung eines künftigen Ereignisses Suspensiv- und Resolutivbedingungen Auflagen Verpflichtung zu einem zusätzlichen (zur Baubewilligung) Tun, Dulden oder Unterlassen Die Rechtswirksamkeit wird durch die Auflage nicht beeinflusst, aber selbständige, zwangsweise Durchsetzung ( 326 PBG) 51

52 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Arten von Nebenbestimmungen (Forts.) Revers Oft: Entschädigungsloses Rückbau- / Beseitigungsrevers auf eigene Kosten wegen öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen, z.b. Baulinien ( 100 PBG ZH) Befristung der Baubewilligung weniger häufig insb. aus wirtschaftlichen Gründen bei Investitionen nur für eine beschränkte Dauer Verweigerung der Bewilligung wäre unverhältnismässig, z.b. bei Provisorien oder bei absehbaren Änderungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur 52

53 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Ausnahmebewilligungen für Bauten / Anlagen Gesetzliche Ermächtigung zur Abweichung zur (eigentlich) geltenden Regelung bei: Zonenkonformität innerhalb der Bauzone: Regelungskompetenz bei den Kantonen (Art. 23 RPG) ausserhalb der Bauzone: bundesrechtliche Voraussetzungen (Art. 24 ff. RPG) Bauvorschriften Kantonale Regelungskompetenz (innerhalb/ausserhalb Bauzone) niemals: Erschliessung 53

54 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Ausnahmebewilligungen für Bauten / Anlagen Innerhalb der Bauzone bei besonderen örtlichen Umständen, wenn keine öffentliche oder schutzwürdige Privatinteressen wesentlich beeinträchtigt werden Zonenkonformität ausserhalb der Bauzone (sogleich) 54

55 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Ausnahmebewilligungen für Bauten / Anlagen ausserhalb der Bauzone (Forts.) Erfordernis des Standorts ausserhalb der Bauzone und technische oder betriebswirtschaftliche Gründe Bodenbeschaffenheit objektiver Massstab, persönliche Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit nicht entscheidend keine entgegenstehende überwiegende Interessen Sorgfältige, umfassende Interessenabwägung öffentlicher und privater Interessen 55

56 Öffentliches Baurecht Baubewilligung Baubeginn / Baufreigabe Schriftliche Erteilung erforderlich, insb. für die vorzeitige Baufreigabe ( 326 PBG ZH) nach unbenütztem Ablauf der Beschwerdefrist oder mit rechtskräftiger Erledigung eines Baurekursverfahrens Verfahrenskoordination Rechtsschutz Bundesrechtlicher Minimalschutz (vgl. Art. 33 f. RPG) Vielfältige kantonale Bestimmungen und Regelungen 56

57 4. Teil Vom Umgang den Behörden Tipps und Tricks ERA - Veranstaltung vom 18. Mai

58 Vom Umgang mit den Behörden Grundsätze 1. Freundlichkeit zahlt sich aus. 2. Erwarten Sie nicht allzu viel Mitgefühl für ihre Situation oder Verständnis für Ihr Anliegen, soweit dieses nicht in der Kernkompetenz der angefragten Stelle liegt. 3. Die Behörden lassen sich nicht gern in die Enge treiben und reagieren empfindlich auf jegliche Art von Druckversuchen, ausser es gibt klaren Anlass zur Reklamation. Halten Sie aber Besprochenes schriftlich fest. 4. Sprechen Sie immer mit der in der Sache zuständigen resp. verantwortlichen Person (-> Vertrauensprinzip). 5. Gehen Sie davon aus: Die Behörden wollen ihren Job gut erledigen. ERA - Veranstaltung vom 18. Mai

59 Verhandlungstaktik ERA - Veranstaltung vom 18. Mai

60 Verhandlungstaktik Grundsätze 1. Für sich im Voraus klare, realistische Ziele formulieren 2. Absolute no goes schon zu Beginn der Verhandlungen formulieren 3. Klar: Plan B resp. Varianten 4. Nicht mit dem Anwalt drohen, den es (noch) nicht gibt 5. Falls Anwalt: Klare Rollenverteilung (good / bad guy) 6. Wer darf Vertrag aufsetzen (Kosten ca. strategischer Vorteil) 7. Transparenz zahlt sich grundsätzlich aus; entscheidender ist der richtige Zeitpunkt, um heikle Punkte zu erwähnen 8. Hart verhandeln, aber mit Charme ERA - Veranstaltung vom 18. Mai

61 Verhandlungstaktik Spezielles bei streitigen Verhandlungen 1. Definieren Sie Ihre (meist finanzielle) Schmerzgrenze vorher. 2. Vergleichsgespräche sind als solche der Gegenseite zu kommunizieren 3. Stellen Sie sicher, dass zeichnungsberechtigte Personen (HR-Auszug bei Gesellschaften) und die Entscheidungsträger am Tisch sitzen 4. Nehmen Sie einen Laptop und Drucker sowie Ihren Anwalt mit 5. Vergleiche sind sofort zu unterzeichnen. 6. Saldoklausel. Achtung: andere offene Geschäftsbeziehungen? z.b. für Mängelrechte! 7. Grundsatz: Sie müssen etwas geben, um etwas zu erhalten. Sorgen Sie dafür, dass Sie etwas geben, auf das Sie verzichten können. 8. Ein guter Vergleich ist, wenn beide Seiten unzufrieden sind. ERA - Veranstaltung vom 18. Mai

62 und zuletzt noch dies: Ich vergesse das meiste, was ich gelesen habe; nichtsdestoweniger trägt es zur Erhal-tung meines Geistes bei. nach Georg Christoph Lichtenberg ( ; Sudelbuch J, 133) 62

63 Vielen Dank für Ihr Interesse! 63

64 Die in dieser Kurzpräsentation enthaltenen Informationen und Aussagen geben allein die persönliche Sichtweise des Autors sowie dessen rechtliche Interpretation der darin abgehandelten Themen wieder. Gleichwohl stellt diese Präsentation keine recht-liche Beratung dar und können daraus keine Rechtsansprüche abgeleitet werden. Zudem können ohne die mündlichen Ergän-zungen und Erklärungen des Autoren die in dieser Präsentation enthaltenen Informationen und Aussagen leicht missverstanden werden. Diese Präsentation darf, ausser für interne Zwecke, nur mit der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des Autors ganz oder teilweise vervielfältigt oder Kopien davon verteilt werden. 64