Bütter Immobilien-Time-Sharing und Verbraucherschutz

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1 Bütter Immobilien-Time-Sharing und Verbraucherschutz

2 ßABI FR EDITION WISSENSCHAFT Ökonomische Analyse des Rechts Herausgegeben von Professor Dr. Hans-Bernd Schäfer (schriftführend) Professor Dr. Peter Behrens Professor Dr. Manfred Holler Professor Dr. Claus Ott Professor Dr. Rainer Walz Universität Hamburg, Fachbereich Rechtswissenschaft 11 Die ökonomische Analyse des Rechts untersucht Rechtsnormen auf ihre gesellschaftlichen Folgewirkungen und bedient sich dabei des methodischen Instrumentariums der Wirtschaftswissenschaften, insbesondere der Mikroökonomie, der Neuen Institutionen- und Konstitutionenökonomie. Sie ist ein interdisziplinäres Forschungsgebiet, in dem sowohl Rechtswissenschaftier als auch Wirtschaftswissenschaftler tätig sind und das zu wesentlichen neuen Erkenntnissen über Funktion und Wirkungen von Rechtsnormen geführt hat. Die Schriftenreihe enthält Monographien zu verschiedenen Rechtsgebieten und Rechtsentwicklungen. Sie behandelt Fragestellungen aus den Bereichen Wirtschaftsrecht, Vertragsrecht, Haftungsrecht, Sachenrecht und verwaltungsrechtliche Regulierung.

3 Michael Bütter Immobilien-Time Sharing und Verbraucherschutz Eine ökonomische und iuristische Analyse Deutscher Universitäts-Verlag

4 Die Deutsche Bibliothek - CIP-Einheitsaufnahme BüHer, Michael: Immobilien-Time-Sharing und Verbraucherschutz: eine ökonomische und juristische Analyse / Michael Büller. - Wiesbaden: Dt. Univ.-Verl. ; Wiesbaden: Gabler, 2000 (Gabler Edition Wissenschaft: Ökonomische Analyse des Rechts) Zugl.: Hamburg, Univ., Diss., 1999 ISBN ISBN (ebook) DOI / Alle Rechte vorbehalten Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden, und Deutscher Universitäts-Verlag, Wiesbaden GmbH, 2000 Lektorat: Brigille Siegel / Sabine Schöller Der Gabler Verlag und der Deutsche Universitäts-Verlag sind Unternehmen der Verlagsgruppe BertelsmannSpringer. Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlag~~ unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Ubersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Höchste inhaltliche und technische Qualität unserer Produkte ist unser Ziel. Bei der Produktion und Verbreitung unserer Bücher wollen wir die Umwelt schonen. Dieses Buch ist deshalb auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt. Die Einschweißfolie besteht aus Polyäthylen und damit aus organischen Grundstoffen, die weder bei der Herstellung noch bei der Verbrennung Schadstoffe freisetzen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. ISBN

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6 Vorwort Die Arbeit wurde vom Fachbereich Rechtswissenschaft der Universität Hamburg im Wintersemester als Dissertation angenommen. Sie stellt eine interdisziplinäre Abhandlung dar, die das Phänomen des Time-Sharing sowohl aus ökonomischer als auch aus juristischer Perspektive beleuchtet. An erster Stelle danke ich meinen Eltern von ganzem Herzen für ihre unermüdliche und liebevolle Unterstützung, die nicht nur dieses Buch, sondern meine gesamte Ausbildung erst ermöglicht hat. Sie sind mir stets ein leuchtendes Vorbild und ich verdanke Ihnen viel mehr, als ein Mensch in der Lage ist, in Worte zu fassen. Die Dissertation entstand zum überwiegenden Teil während meiner Tätigkeit am Institut für Recht und Ökonomik am Fachbereich Rechtswissenschaft der Universität Hamburg unter der Aufsicht von Herrn Prof Dr. Claus Oft. Ihm verdanke ich nicht nur die wohl einmalige Ausbildung im Wahlschwerpunkt Handel während meines Studiums, sondern auch eine interessante und lehrreiche Zeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter im internationalen Erasmus Programm "Lawand Economics". Für die schnelle Erstellung des Zweitgutachtens und seine inhaltliche Unterstützung im ökonomischen Teil der Arbeit sei Herrn Prof Dr. Hans-Bernd Schäfer recht herzlich gedankt. Mein Dank gilt ferner meinen Weggeflihrten vom Institut für Recht und Ökonomik Ute Lewin, Peter Camesasca, Tina Neuling, Dirk Gehl, Andreas Schönenberger und Dr. Georg von Wangenheim, mit denen ich viele arbeitsintensive aber auch sehr heitere Stunden verbringen durfte. Nicht unerwähnt bleiben dürfen schließlich Frau Edda Caste1l6 und Frau Gabriele Schmitz von der Hamburger Verbraucherzentrale, Prof Dr. Klaus Tonner von der Universität Rostock, Martin Tonner, Sabine Dähn und Herr stud. Wirtschaftsinformatik Kerin Wewer die alle zum Gelingen der Dissertation beigetragen haben. Michael Bütter

7 INHALTSVERZEICHNIS Einleitung TEIL I. GRUNDLAGEN DES TIME-SHARING 3 A. Time-Sharing und Verbraucherschutz I. Wirtschaftliche Bedeutung des Time-Sharing-Marktes... 3 II. Kritik am Time-Sharing-Konzept III. Rechtsprobleme des Time-Sharing IV. Rechtliche Grundlagen des Time-Sharing und Schutz des Erwerbers 7 V. Ziel der Untersuchung. 10 B. Grundsätzliche Funktionsweise und Arten des Immobilien-Time-Sharing I. Grundsätzliche Funktionsweise des Immobilien-Time-Sharing.. 10 II. Klassisches Time-Sharing III. Flexibles Time-Sharing IV. Flexibles Time-Sharing im Objektpool 14 V. Kombination von klassischem und flexiblem Time-Sharing 14 VI. Verbindung von Hotel- und Time-Sharing-Anlagen C. Die beteiligten Personen und Institutionen im Time-Sharing-Konzept 15 I. Der Erwerber II. Anbietergesellschaften und deren Verflechtungen III. Vertriebsgesellschaften Unterschiedliche Vertriebs systeme a. Vertrieb außerhalb des Objekts b. Vertrieb innerhalb des Objekts Organisation des Vertriebs bzw. Vertriebshierachien Vertrieb durch Freie Mitarbeiter Systematischer Ablauf der Verkaufsgespräche IV. Austauschpools Funktion und Bedeutung der Austauschpools. 2. Dienstleistung des Austauschpools Gegenleistung des Time-Sharers.... V. Die Objektverwaltung VI. Die Dachorganisationen D. Entstehung und Entwicklung des Time-Sharing I. Ursprung der Time-Sharing-Idee.... II. Ausbreitung des Time-Sharing in den USA und Europa.. III. Entwicklung der Time-Sharing-Gesetzgebung bis zur EU-Richtlinie

8 x Immobilien-Time-Sharing und Verbraucherschutz TEIL 11. : TIME-SHARING AUS ÖKONOMISCHER SICHT A. Ziel der ökonomischen Untersuchung 31 B. Time-Sharing und alternative Urlaubsformen auf dem Tourismusmarkt 31 I. Unterschiede der Urlaubsformen auf dem Tourismusmarkt... l. Nutzungsdauer Rechtliche Einordnung des Nutzungsrechts in der jeweiligen Urlaubsform. 3. Fälligkeit der Vergütung und Kapitaleinsatz. 4. Standortbindung Serviceleistungen Kapitalanlage II. Interessenlage der Time-Sharing-Erwerber 36 C. Kosten und Risiken der verschiedenen Urlaubsformen Kosten der Vertragsanbahnung II. Erwerbs- und Nebenkosten des Nutzungsrechts Erwerbs- und Nebenkosten einer Time-Sharing Woche Kosten des Time-Sharing im Vergleich zur Ferienwohnungsmiete 3. Kosten des Time-Sharing im Vergleich zur Ferieneigentumswohnung 4. Ergebnis.... III. Informationsasymmetrien.... l. Kauf einer Wohneinheit Miete einer Wohneinheit Time-Sharing a. Bauqualität b. Rechtsqualität des Nutzungsrechts.... c. Faktische Einschränkung der Übertragbarkeit des Time-Sharing-Rechts d. Informationsasymmetrien unter Berücksichtigung der Austauschorganisationen Ergebnis.... IV. Probleme aus faktischer Vertragsbindung Lock-ln-Mechanismus bei den verschiedenen Urlaubsformen Ergebnis.... V. Moral hazard.... l. Intensität des moral hazard bei den jeweiligen Urlaubsformen. 2. Ergebnis VI. Verwaltung und kollektive Entscheidungsfindung Kauf einer Wohneinheit Miete einer Ferienwohnung Time-Sharing Ergebnis.... VII. Marktrisiken der unterschiedlichen Urlaubsformen VIII. Insolvenzrisiko

9 Immobilien-Time-Sharing und Verbraucherschutz IX. Auslandsrisiken.... XI. Flexibilität.... D. Zusammenfassung.... E. Folgerungen itir den Verbraucherschutz XI TEIL IU. : ANALYSE DER RECHTLICHEN GRUNDKONSTRUKTIONEN VON TIME-SHARING-MoDELLEN NACH DEUTSCHEM RECHT A. Zielsetzung des Abschnitts B. Rechtlicher GestaItungsspielraum zur Verwirklichung des Time-Sharing- Konzeptes Kapitel: Sachenrechtliehe Time-Sharing-Konstruktionen 76 A. Funktionen dinglicher Rechte B. Begründung eines Eigentumsrechts zugunsten des Time-Sharers "Teilzeiteigentum" des Time-Sharer H. Bruchteilseigentum am Ferienhausgrundstück Besondere rechtliche Strukturen der Bruchteilsgemeinschaft Anwendung der Bruchteilsgemeinschaft auf das Time-Sharing-Konzept a. Begründung eines konkreten Nutzungsrechts durch die Verwaltungsund Benutzungsordnung b. Inhalt der Verwaltungs- und Benutzungsordnung Probleme der Konstruktion a. Verlust des Nutzungsrechts durch Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft 80 b. Verlust des Nutzungsrechts durch Zwangsvollstreckung und Konkurs Zusammenfassung III. Bruchteils-Wohnungseigentum ("Oberstdorfer Modell") Anwendung des WEG auf das Time-Sharing a. Bildung von Sondereigentum an einer Time-Sharing-Anlage. 83 b. Begründung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft Kombination von WEG und Bruchteilsgemeinschaft im Rahmen des Time- Sharing a. Begründung von Bruchteilseigentum an Sondereigentum nach dem WEG 85 b. Konkretes Nutzungsrecht durch Verwaltungs- und Benutzungsordnung Probleme der Konstruktion a. Verlust des konkreten Nutzungsrechts b. Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

10 XII Immobilien-Time-Sharing und Verbraucherschutz C. Dingliche Beschränkungen des Eigentums zugunsten des Time-Sharers 88 I. Verbraucherschutz durch dingliche Beschränkungen des Eigentums H. Rechtlich zulässige Begründung und Reichweite dinglich beschränkter Rechte beim Time-Sharing Grunddienstbarkeit 1018 ff BGB 2. Nießbrauch 1030 ff BGB.... a. Nießbrauch als umfassendes Nutzungsrecht b. Möglichkeit des sog. Quotennießbrauchs c. Probleme der Konstruktion Beschränkte persönliche Dienstbarkeit ( 1090) und Wohnungsrecht ( 1093) Subjektiv-persönliche Reallast 1105, 1111 BGB a. Begründung einer Wohnungsreallast.... b. Kritik an der Reallastkonstruktion rur Time-Sharing-Systeme 5. Dauerwohnrecht gemäß 31 WEG a. Eintragung eines Dauerwohnrechts.... b. VerdingJichung des konkreten Nutzungsrecht beim Dauerwohnrecht aa. Eintragung von mehreren Dauernutzungsrechten an einer Wohnung (1) Zeitliche Beschränkung eines Dauerwohnrechts.... (2) Begründung mehrerer Dauerwohnrechte an einer Wohnung (3) Ergebnis.... bb. Begründung einer Bruchteilsgemeinschaft an einem Dauerwohnrecht.... (1) Zulässigkeit einer Bruchteilsgemeinschaft.... (2) Eigentümerdauerwohnrecht und Bruchteilsgemeinschaft (3) Eintragungsfähigkeit der Nutzungs- und Verwaltungsregelung 6. Zusammenfassung D. Schutz des Verbrauchers durch dingliche Rechte de lege lata Kapitel: Gesellschaftsrechtliche Time-Sharing Konstruktionen A. Körperschaftlich strukturierte Modelle... I. Time-Sharing im Verein ("Ferienc1ubmodell"). 1. Grundstruktur des Modells Rechtliche Zulässigkeit des Modells.... a. Rechtsfähiger oder nichtrechtsfähiger Verein... b. Eintragungfähigkeit als Idealverein.... c. Entziehung der Rechtsfähigkeit von Time-Sharing-Vereinen.. 3. Ergebnis Aktienrechtliche Modelle ("Hapimag-Modell") Grundstruktur des Modells Rechtliche Bedenken gegen das Modell.... a. Kosten- und Lastentragung als Verstoß gegen 55 I Satz I AktG 105 los los los

11 Immobilien-Time-Sharing und Verbraucherschutz XIII aa. Mitgliedschaftliche Rechte und Pflichten bb. Ergänzende schuldrechtliche Verpflichtung b. Verbot der Einlagenrückgewähr 57 I Satz I AktG c. Steuerrechtliche Nachteile Ergebnis III. Genossenschaftliches Modell Vorteile des Modells Nachteile des Modells 119 IV Time-Sharing im GmbH-Modell. 120 V Zusammenfassung B. Time-Sharing-Modelle in Form von Personen gesellschaften. I. Interessenkonstellationen der Beteiligten Rechtliche Gestaltung in Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) III. Rechtliche Gestaltung in Form von Personengesellschaften des Handelsrechts IV. Rechtliche Gestaltung in Form der Stillen Gesellschaft V. Ergebnis Kapitel: Schuldrechtliche Time-Sharing-Konstruktionen A. Schuld rechtliches Dauernutzungsrecht I. Konstruktion und Risiken des Modells II. Typologische Einordnung des Vertrages 1. Miet- bzw. beherbergungsvertragliche Komponente.. 2. Reisevertragliche Komponente. 3. Ergebnis B. SchuldrechtIiches Treuhand-Modell I. Grundkonstruktion und Risiken des Modells Die einzelnen Rechtsbeziehungen des Verbrauchers innerhalb des Modells Kaufvertrag zwischen Erwerber und Anbieter Grundbuchtreuhandvertrag zwischen Erwerber und Treuhänder Verhältnis der Erwerber untereinander 133 III. Ergebnis C. Sonstige Time-Sharing-Modelle I. Handelsvertretermodell Auslands-Vermittlungs-Modell III. "Hotel Buy Out" -Modell D. Bestandsaufnahme

12 XIV lmmobilien-time-sharing und Verbraucherschutz TEIL IV. : VERBRAUCHERSCHUTZORIENTIERTE ANALYSE BESON- DERER RECHTSPROBLEME DES TIME-SHARING Kapitel: Transparenz und AGB-Kontrolle auf dem Time-Sbaring- Markt A. Problematik der Transparenz auf dem Time-Sharing-Markt. 137 B. Transparenz durch Informationspflichten des TzWrG 138 I. Vorvertragliche Transparenz durch Prospektzwang ( 2 I TzWrG) Vertragstransparenz ( 3 TzWrG) III. Pflichtangaben nach dem TzWrG ( 4 TzWrG) 141 IV. Kritik an den gesetzlichen Informationsregelungen des TzWrG Kritik an der gesetzlichen Ausgestaltung der Informationsregeln 142 a. Personaler Anwendungsbereich der Prospektpflicht. 143 b. Fehlen einer Cooling-off-Periode c. Divergierende Informationen zwischen Prospekt und Vertrag 145 d. Mangelnde Sanktionen bei Verstößen gegen die Informationspflichten 146 e. Umgehung der Informationspflichten durch verbale Verkaufsgespräche. 149 f Fehlende Kommunikationsregelung zwischen den Beteiligten Grenzen der Transparenz durch das TzWrG Kritik an den Informationsregelungen des TzWrG aus ökonomischer Sicht 151 a. Informationsüberhäufung b. Negative Auswirkungen auf den Produktpreis V. Fehlende gesetzliche Regulierung des ex-post Opportunismus. 153 VI. Ergebnis C. Schutz des Verbrauchers vor Umgehung der Informationspflichten durch eine Haftung nach den Regeln der C.i.C I. Anwendbarkeit der culpa in contrahendo Pflichtverletzung des Anbieters III. Beweislast IV. Ergebnis D. Schutz des Verbrauchers durch das AGBG I. Anwendbarkeit des AGBG auftime-sharing-verträge Praktisches Bedürfuis rur die Anwendung des AGBG Anwendbarkeit des AGBG neben dem TzWrG Anwendbarkeit des AGBG bei gesellschaftsrechtlichen TS-Modellen Verbraucherschutz durch das AGB-rechtliche Transparenzgebot Inhalt des AGB-rechtlichen Transparenzgebots Verletzung des Transparenzgebots in Time-Sharing-Verträgen a. Vereinbarung von Nebenkosten (laufende Kosten)

13 Immobilien-Time-Sharing und Verbraucherschutz aa. Sperrung der Klauselkontrolle gemäß 8 AGBG.... (I) Reichweite im Hinblick auf 9-11 AGBG.... (2) Reichweite im Hinblick auf das Transparenzgebot.... bb. Transparenz der Nebenkostenvereinbarungen.... cc. Tauschpoolgebühren dd. Kosten rur Maßnahmen der Instandsetzung und Sanierung.... b. Unklare Vertragsgestaltung.... c. Transparenz des schuldrechtlichen Treuhandmodells III. Inhaltskontrolle von Time-Sharing-Vertragsklauseln. 1. Verstoß der Vorleistungsklausel gegen 9 I AGBG... a. Verträge vor Inkrafttreten des TzWrG.. b. Verträge nach Inkrafttreten des TzWrG.. c. Ergebnis Pauschale (anteilige) Abwälzung von Instandsetzungskosten 3. Preisanpassungsklausel rur Serviceleistungen.... IV. Ergebnis Kapitel: Widerruf und Kündigung des Time-Sharing-Vertrages durch den Verbraucher.... A. Widerruf des Time-Sharing-Vertrages I. Widerruf gemäß 5 TzWrG Grundtatbestand des 5 I TzWrG Widerruf bei nicht ordnungsgemäßer Belehrung Widerruf bei Verstoß gegen die Informationspflichten Rechtsfolgen des Widerrufs a. Time-Sharing-Vertrag b. Tauschpoolvertrag H. Widerruf nach 1 I HaustürWG I. Anwendbarkeit des 1 I HaustürWG auf Time-Sharing-Verträge Voraussetzungen des Widerrufsrechts gemäß 1 I HaustürWG a. Vorliegen einer Freizeitveranstaltung gemäß 1 I Nr. 2 HaustürWG 186 b. Einwände gegen das Vorliegen einer Freizeitveranstaltung aa. Erfiillung der Aufklärungspflicht durch die Vertriebsorganisation (1) Inhaltliche Anforderungen an die Aufklärungspflicht (2) Zeitliche Anforderungen an die Aufklärungspflicht bb. Teleologische Reduktion des 1 I Nr. 2 HaustürWG c. Entgeltlichkeit bei gesellschaftsrechtlichem Time-Sharing Verlust des Widerrufsrechts gemäß 2 I Satz 4 HaustürWG a. Schuldrechtliches Time-Sharing 195 b. Dingliche Time-Sharing-Modelle 196 c. Time-Sharing im Treuhandmodell d. Körperschaftsrechtliche Time-Sharing-Modelle e. Ergebnis III. Kritik an der gesetzlichen Widerrufsregelung des 5 TzWrG IV. Widerruf und effektiver Verbraucherschutz?

14 XVI Immobilien-Time-Sharing und Verbraucherschutz B. Kündigung des Time-Sharing-Vertrages durch den Verbraucher 203 I. Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts l. Wirksamkeit bei schuldrechtlichen Time-Sharing-Verträgen. 204 a. Unbefristete Time-Sharing-Verträge b. Befristete Time-Sharing-Verträge Wirksamkeit bei körperschaftlichen Modellen 206 H. Außerordentliches Kündigungsrecht III. Rechtsfolgen bei Kündigung des Time-Sharing-Vertrages I. Schuldrechtliches Modell a. Rückzahlungsanspruch gemäß 557 a BGB analog nach erfolgter Kündigung b. Umfang des Rückzahlungsanspruchs c. Unwirkamkeit entgegenstehender Vereinbarungen 211 d. Ergebnis Vereinsmodell IV. Kündigung des Time-Sharing-Vertrages durch Rechtsnachfolger Kündigung durch den Erben gemäß 569 a, b BGB Kündigung durch den Erben gemäß 569 BGB Rückzahlungsanspruch des Erben gemäß 557 a I, 818, Ausschluß des Rückzahlungsanspruchs Ergebnis Kapitel: Schlechtleistung von Time-Sharing-Verträgen A. Problemstellung B. Anwendbares Gewährleistungsrecht beim Time-Sharing-Vertrag 216 C. Gewährleistungshaftung beim Austausch des Time-Sharing-Rechts über einen Tauschpool I. Rechtsverhältnisse der Beteiligten beim Tausch von Time-Sharing-Rechten. 219 H. Haftung der Austauschorganisation bei mangelhafter Anlage III. Haftung des Anbieters der mangelhaften Tauschanlage D. Zusammenfassung Kapitel: Verbraucherschutz bei Insolvenz des Time-Sharing Anbieters 230 A. Problemstellung... _ B. Schutz der Vermögensinteressen des Verbrauchers nach geltendem Recht

15 Immobilien-Time-Sharing und Verbraucherschutz XVII I. Anzahlungsverbot gemäß 7 TzWrG Grundsatz Rechtsfolgen bei einem Verstoß gegen das Anzahlungsverbot 232 a. Vorliegen eines Leistungsverweigerungsrechts 232 b. Wettbewerbsrechtliche Auswirkungen c. Ansprüche des Erwerbers bei Verstoß gegen das Anzahlungsverbot d. Fehlen ausreichender zivilrechtlicher Sanktionen Verstoß gegen das Anzahlungsverbot bei Zahlungen an einen Treuhänder Schutz des Kapitals bei finanzierten Time-Sharing-Verträgen durch das TzWrG und das VerbrKrG Regelungsgehalt des 6 TzWrG i.y.m. 7 (Anzahlungsverbot) Time-Sharing und Einwendungsdurchgriff gemäß 9 III, IV VerbrKrG Ergebnis III. Schutz des Verbrauchers durch behördliche Erlaubnis und öffentlich-rechtliche Sicherungspflichten IV. Schutz des Erwerbers bei schuldrechtlichen Modellen gemäß 571 BGB Veräußerungsschutz gemäß 571 BGB im Rahmen schuldrechtlicher Time- Sharing-Verträge a. Anwendbarkeit des 571 BGB b. Überlassung der Mietsache c. Ausschluß des 571 durch Nutzungsunterbrechung d. Ergebnis Fehlender Schutz durch 571 BGB im Insolvenz- und Zwangsvollstrekkungsverfahren Y. Ergebnis C. Ausblick: Entwicklung eines zukünftigen Kapitalschutzes zugunsten des Erwerbers in Form einer Einlagenversicherung I. Gesetzliche Regelung entsprechend 651 k BGB Fakultativer Abschluß eines Versicherungsvertrages durch den Verbraucher Zusammenfassung Literaturverzeichnis