Gliederung. Beleihungswertermittlung von landwirtschaftlichen Nutzflächen und Betriebsgebäuden. Frank Rixen, öbv Sachverständiger

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1 Beleihungswertermittlung von landwirtschaftlichen Nutzflächen und Betriebsgebäuden Einführungsseminar Wertermittlung -Landwirtschaft und EEG- GAW Rastede, 27./28. April 2017, öbv Sachverständiger Gliederung 1. Zur Person 2. Grundlagen der Bewertung 3. Landwirtschaftliche Nutzflächen 4. Gebäude 5. Standorte F. 2

2 Der GutachterRing Schleswig-Holstein Axel Schulze Mecklenburg-Vorpommern Nordrhein-Westfalen Dr. Rüdiger Heidrich Nordrhein-Westfalen Nico Wolbring Niedersachsen Gütter & Kollegen Dr. Kornelius Gütter, Karsten Beck und Sebastian Krebs Baden-Württemberg Dr. Martin Rometsch F Grundlagen der Bewertung F. 4

3 Vorschriften und Anlass ImmoWertV Verkehrswert BelWertV BewG Beleihungswert gemeiner Wert (steuerliche Zwecke) F. 5 Verkehrswertermittlung ImmoWertV Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV) Liquidationswertverfahren ( 16 (3) ImmoWertV) Ertragswertverfahren ( ImmoWertV) Sachwertverfahren( ImmoWertV) Vergleichswertrichtlinie 2014 Ertragswertrichtlinie 2015 Sachwertrichtlinie 2012 F. 6

4 Bewertung Ertragswert Rohertrag des Grundstückes wenn negativ Prüfung Liquidationswert./. =./. = x Bewirtschaftungskosten Reinertrag des Grundstückes Bodenwertverzinsung Gebäudereinertrag Barwertfaktor = Bodenwert = Gebäudeertragswert Vorläufiger Ertragswert des Grundstückes F. 7 Bewertung Ertragswert Vorläufiger Ertragswert des Grundstückes./. Baumängel/Bauschäden./. sonst. Objektspezifische Merkmale = Ertragswert des Grundstückes F. 8

5 Bewertung - Sachwert Herstellungskosten der baulichen Anlagen Herstellungsk. sonst. baul. Außenanlagen Bodenwert Alterswertminderung Alterswertminderung vorläufiger Sachwert Sachwertfaktor marktangepasster vorläufiger Sachwert besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Sachwert F. 9 Beleihungswertermittlung BelWertV Ertragswertverfahren ( 8-13 BelWertV) Sachwertverfahren( BelWertV) Vergleichswertverfahren ( 19 BelWertV) Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke ( 22 BelWertV) F. 10

6 Bewertungsverfahren Vergleichswertverfahren Sachwertverfahren Ertragswertverfahren BelWert pfand- und lastenfrei Lasten gesondert ausweisen Belasteter BelWert nach Absprache möglich F. 11 BelWertV Geht von gewöhnlicher, nachhaltiger Nutzung aus Vermarktung im angemessenen Zeitfenster Keine ruinösen Märkte, keine Zerschlagung F. 12

7 Ruinöse Märkte Zeitlich begrenzte Krisen Milchpreis Ruinöse Milchpreise sind ebenso wenig anzusetzen wie sehr hohe Milchpreise, Milchpreisschwankung fließt in Zins (Risiko) oder als gesonderte Risikoabschläge in die Bewertung ein In die Bewertung geht der nachhaltige, durchschnittliche Milchpreis ein F. 13 Zerschlagung Bei Zerschlagung eines Unternehmens fließen die liquiden Faktoren schnell ab, es verbleiben die illiquiden (Immobilien). Bei Managementimmobilien (im weitesten Sinne) können die Immobilienwerte daher bei Zerschlagung/Liquidation in den negativen Bereich abrutschen F. 14

8 Grundsätze Beleihungswert Definition Pfandobjekt Drittverwendungsfähigkeit Fortführung (nicht Zerschlagung) Im BelWert werden die Werte der Vergangenheit vorsichtig fortgeschrieben Keine Spekulation F. 15 Pfandobjekt Definition des Pfandobjektes kann erheblichen Einfluss auf den Wert haben Ist alles dabei? Fehlen Bestandteile zur gewöhnlichen/nachhaltigen Nutzung Nicht Drittverwendungsfähig Teilflächen Bauliche Anlagen = kein Beleihungswert = Nachverhaftung = Investitionskosten absetzen F. 16

9 Verkehrswert F. 17 Beleihungswert Beleihungswert und Marktwert im Vergleich - Wertermittlung einer exemplarischen Immobilie - Wert Marktwert im Marktzyklus Schulbuchbeispiel Beleihungswert 60%-Grenze Zeit F. 18

10 BelWert in fallenden Märkten Verkehrswert Beleihungswert F. 19 BelWert in steigenden Märkten Verkehrswert Beleihungswert F. 20

11 3. Bewertung landwirtschaftlicher Nutzflächen F. 21 Landwirtschaftliche Nutzflächen sind uneingeschränkt Drittverwendungsfähig sind beliebig teilbar und kombinierbar Bessere Sicherheiten gibt es nicht!! F. 22

12 BelWert-Ansatz LN Verfahren = Vergleichswert Bodenrichtwert abzgl. Abschlag - das ist zu einfach Der Markt ist komplexer und auch im BelWert entsprechend abzubilden Lösung: 1. Kaufpreissammlung 2. Zu- und Abschläge führen zum Marktwert 3. Daraus den Beleihungswert ableiten F. 23 Problem Bodenrichtwerte Definition Richtwertgrundstück in der Vergangenheit häufig ungenau teilweise nur im 2-Jahresturnus ermittelt zwar mit Stichtag versehen, aber i.d.r. als Ø der Grundgesamtheit der Vergangenheit damit sind die BRW bei volatilen Märkten (immer) veraltet F. 24

13 Kaufpreissammlung Vergleichswerte mit höchster Transparenz Zu- und Abschläge Marktentwicklung Bonität Flächenumfang Lage/Erschließung F. 25 Mögliche Fehler KPS Anwendung von Faktoren für Zu- und Abschläge ohne Berücksichtigung der Datengrundlage Ableitung von Faktoren bei Extrapolation, können zu Überschätzung führen Bewertung ist nicht reine Mathematik F. 26

14 LGMB Niedersachsen 2016 F. 27 LN Wertzusammenhang in /ha Laufzeit unendlich Zins Grundrente 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,5% 1,0% F. 28

15 LN-Wertentwicklung bei fallendem Zins ,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,5% 1,0% F. 29 Lasten (Abteilung II GB) Leitungsrecht Obligatorisch, hat heute keinen Einfluss auf den VW und den BelWert Wegerecht wenn aktiv, dann wertmindernd, wenn nur historisch, dann wertneutral Anlagenrecht (Wind, Sendemast) Zusätzliche Erträge der Fläche werden als nicht nachhaltig nicht berücksichtigt Altenteiler Last ausweisen, kapitalisiert F. 30

16 4. Landwirtschaftliche Gebäude F. 31 Verfahren im Bel-Wert Immer zwei Säulen Sachwert und Ertragswert Sachwert (eigentlich) ohne Marktanpassung Nutzungsdauer vergleichsweise kurz 15 bis 40 Jahre (gem. Anlage 2 BelWertV) 30 Jahre +/- 10 Jahre (gem. NHK 2010) F. 32

17 Beispiel Bewertung Stallanlage Milchviehanlage Baujahr 2008 Kapazität kg Milch/Jahr F. 33 Sachwert Stallanlage Beleihungswert Verkehrswert Vorschlag I. Herstellungswert der baulichen Anlagen II. Alterswertminderung GND 30 RND 25 16,7% Wert der baulichen Anlage Sicherheitsabschlag 20% II. Bodenwert Wertansatz 3,00 /m² 2,40 /m² Grundstücksfläche m² vorläufiger Sachwert Marktanpassung 0,75 0,75 V. Angepasster vorläufiger Sachwert VI. Instandsetzungskosten Sachwert des Grundstückes gerundet % F. 34

18 Ertragswert Kapitalisierter Reinertrag des Objektes Berechnet aus standardisierten Datengrundlagen Im BelWert für gewerbliche (landwirtschaftliche) bebaute Grundstücke maßgebend Kapitalzins gem. Anlage 3 BelWertV 6,5 % bis 8,5 % nicht Liegenschaftszins F. 35 Nachhaltige Nutzung Wirtschaftliche Restnutzungsdauer > 30 Jahre Wird bei Ställen und BGA auch bei Neubau nicht erreicht Lösung Abriss mit heutigen Kostensätzen vom Bodenwert absetzen Bodenwert nicht ansetzen ( 13) F. 36

19 Ertragswert Stallanlage Beleihungswert Verkehrswert Vorschlag I. Rohertrag II. Bewirtschaftungskosten 20% % III. Bodenverzinsung Wertansatz 3,00 /m² Grundstücksfläche m² Zinsansatz 5,5% entfällt Reinertrag nach Bodenzins IV. Nutzungsdauer des Objektes wirtschaftliche Restnutzung 25 Jahre 25 Jahre Zinsansatz 5,5% 7,5% Kapitalisator 13, ,1469 V. Ertragswert der Gebäude VI. Instandsetzungskosten VII. Ertragswertanteil der Gebäude VIII. Bodenwertanteil entfällt Ertragswert des Grundstückes gerundet % F. 37 Zusammenstellung Verkehrswert Beleihungswert Vorschlag Sachwert % Ertragswert % Wertansatz % F. 38

20 5. Standortarten F. 39 Hallen Realkreditfähig da vielseitig verwendbar Drittverwendungsfähigkeit bei freitragenden Hallen i.d.r. gegeben Problem Vergleichsmieten Baugenehmigung/Nutzungsänderung F. 40

21 Stallanlagen / Ställe Ställe sind Spezialgebäude und damit in der alternativen Nutzung eingeschränkt Drittverwendung ist bei zukunftorientierten Größen gegeben F. 41 Resthöfe Eigenes Marktsegment Lage und Gebäudeart sind wertbestimmend Gebäudeüberbestand wirkt wertmindernd F. 42

22 Milchviehanlagen/Kuhställe Realkreditfähigkeit? Drittverwendung bei zukunftsorientierten Produktionsumfang gegeben Alternative Verwendung nur sehr bedingt möglich Nachhaltige Nutzung bei kürzer werdenden Gesamtnutzungsdauern? F. 43 Mastställe, Sauenställe Mast und Sauenställe sind wie Milchviehställe Spezialgebäude und damit in der alternativen Nutzung eingeschränkt Ställe werden flächenunabhängig verkauft und verpachtet Drittverwendung ist bei zukunftorientierten Größen gegeben F. 44

23 Hähnchenmastställe Geflügelmastställe sind wie Hallen, bautechnisch vielseitig verwendbar Problem: Vergleichsmiete Standort/Erreichbarkeit Baugenehmigung/Nutzungsänderung F. 45 Biogasanlagen Immobilie? Ich meine ja Nachhaltige Nutzung? (20 Jahre) Alternative Nutzung? Kaum (Güllelager) Drittverwendungsfähig Wenn alle Verträge mit übergehen - ja Der Markt beginnt sich erst zu bilden Substratkosten drücken Ertragswerte F. 46

24 Photovoltaik und Windkraft Realkreditfähig?? derzeit nicht PVA auf dem Dach sind sehr häufig Scheinbestandteil der Immobilie Werden durch Dritte betrieben Sind durch Anlagen- und Betreiberrechte im Grundbuch für Dritte gesichert F. 47 Photovoltaikanlagen PVA können Teil der Immobilie sein, wenn: keine Belastung in Abteilung II GB zur Errichtung und Betrieb der PVA und nicht sicherungsübereignet an Dritte und durch Immobilieneigentümer selbst betrieben oder die PVA untrennbarer Teil des Daches ist Ein Beleihungswert ist aber auch dann nicht anzusetzen F. 48

25 Bauliche Anlagen Keine Gebäude, jedoch Bestandteil der Immobilie Heute häufig in der Herstellung ebenso teuer wie das eigentliche Gebäude Häufig Zubehör der Immobilie Nutzungsdauer nachhaltig? Mit Grund und Boden fest verbunden? F. 49 Zusammenfassung F. 50

26 Demographie heißt im BelWert nachhaltige (wirtschaftliche) Nutzung D.h. große Standorte im Außenbereich, am liebsten mit großer BImSch sind heute zukunftsorientierter und eher nachhaltig als ein neu gebauter Stall in der Ortslage F. 51 Grundsätze Beleihungswert Definition Pfandobjekt Drittverwendungsfähigkeit Fortführung (nicht Zerschlagung) Im BelWert werden die Werte der Vergangenheit vorsichtig fortgeschrieben Keine Spekulation F. 52

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit F. 53 Dipl.-Ing. (FH) öffentlich bestellt und vereidigter Sachverständiger freiberuflich und selbständig Parkweg 3 Tel.: Groß Lüsewitz Fax: rixen@gutachterring.de F. 54

28 F. 55