Empfehlungen an die Landespolitik

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1 VDW RHEINLAND WESTFALEN EMPFEHLUNGEN AN DIE LANDESPOLITIK Empfehlungen an die Landespolitik Für eine passgenaue und ganzheitliche Förderung von Wohnquartieren in den nordrhein-westfälischen Teilmärkten 1 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:33

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3 Dem VdW Rheinland Westfalen gehören 469 Mitgliedsunternehmen der kommunalen/öffentlichen, genossenschaftlichen, kirchlichen sowie industrieverbundenen/privaten Wohnungsund Immobilienwirtschaft an, die über eine Millionen Wohnungen allein in Nordrhein-Westfalen bewirtschaften. Mehr als ein Fünftel der nordrhein-westfälischen Bevölkerung wohnt und lebt in diesen Wohnungsbeständen. Im vergangenen Jahr haben die Mitgliedsunternehmen des VdW Rheinland Westfalen allein in NRW mehr als 1,8 Milliarden Euro in die Sanierung und Modernisierung des Bestands und in den Neubau investiert. IMPRESSUM Herausgeber: Verantwortlich: VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. Goltsteinstr Düsseldorf Tel.: Fax: Internet: Alexander Rychter, VdW Rheinland Westfalen e.v. Roswitha Sinz, VdW Rheinland Westfalen e. V. Layout & Gestaltung: Mirja Kothe, VdW Rheinland Westfalen e. V. Druck: Blömeke Druck SRS GmbH, Herne VdW Rheinland Westfalen e. V. Oktober Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:33

4 Die soziale Wohnraumförderung ist für alle Regionen in Nordrhein-Westfalen unverzichtbar. In eher angespannten Wohnungsmärkten wird die soziale Wohnraumförderung zur Schaffung und zum Erhalt preiswerter Wohnungen benötigt, in entspannten regionalen Märkten vor allem zur Verbesserung von Standards von Wohnungen durch Modernisierung oder Abriss und bestandsersetzenden Neubau. In Form der Eigentumsbildung kann die Wohnraumförderung vor allem zur Stabilisierung von Quartieren beitragen. Die Inanspruchnahme der sozialen Wohnraumfördermittel ist dennoch insbesondere für den Mietwohnungsbaubereich in NRW ins Stocken geraten. Der Ausschuss für Wohnraumförderpolitik des VdW Rheinland Westfalen hat sich unter Vorsitz von Uwe Schramm, Vorstandsvorsitzender WohnBau Westmünsterland eg, mit der offensichtlich mangelnden Attraktivität der Wohnraumförderung auseinandergesetzt. Gut 50 Prozent der Haushalte, vor allem in den Großstädten des Landes, sind wohnberechtigt. Die Vermietung der Wohnungen an berechtigte Haushalte stellt kein Hemmnis dar. Auch gehen Kommunen zunehmend dazu über, formelle Belegungsvereinbarungen oder informelle Belegungsabsprachen mit der Wohnungswirtschaft zu treffen. Entscheidende Hemmnisse sieht der Verband in der fehlenden oder in der in keiner Weise auskömmlichen Wirtschaftlichkeit der geförderten Mietwohnprojekte. Selbst unter Berücksichtigung der historisch niedrig verzinsten Fremdmittel als Ergänzung zu der öffentlichen Förderung gelingt es den VdW-Mitgliedsunternehmen nicht, eine angemessene Verzinsung ihrer langfristigen Investition darzustellen. Insbesondere an mittleren bis guten Standorten ist verstärkt festzustellen, dass aufgrund mangelnder Attraktivität der Förderinstrumente ausschließlich auf Kapitalmarktmittel zurückgegriffen wird. Davon unabhängig liegen jedoch auch entscheidende Hemmnisse in den Förderkonditionen selbst. Nachfolgende Investitionsrechnungen mit ausgewiesenen Verzinsungen für drei verschiedene Wohnungsmarkttypen in NRW lassen mögliche Stellschrauben erkennen, die zu einer verbesserten Verzinsung und somit zur Attraktivität der Förderung beitragen können. 4 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:33

5 Standortvergleich Bocholt Gelsenkirchen Köln Ziele der Wohnraumförderung BOH GE Köln bezahlbarer Wohnraum + x ++ ausreichend Wohnraum + x ++ schrittweise Verbessung der Wohnstandards Barrierefreiheit / demografiefeste Wohnstandards o + o Energieeffizienz O Bodenrichtwerte (BRW) BOH 150 /m² bis 245 /m² GE 165 /m² bis 185 /m² Köln 370 /m² bis 440 /m² O Kosten BOH GE Köln BRW / m² Baukosten / m² Unterstützung Stadtentwicklung + + o Baunebenkosten ca. 15 % der Baukosten 5 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:33

6 Bocholt Neubau eines Beginen-Wohnprojektes 11 öffentlich geförderte Wohnungen 3 freifinanzierte Wohnungen 1 Gemeinschaftsraum / Gästeappartement 824 m² Wohnfläche Kostenstruktur Finanzierungsstruktur Grundstück ca. 160 m² Kredit NRW.Bank 1% Zins / 1% Tilgung / Laufzeit 20 Jahre Baukosten ca /m² Summe Eigenkapital Summe Planungsprämissen der Investitionsrechnung Laufende Einnahmen Laufende Aufwendungen Miete öff. gef. WE 4,85 /m² Lfd. Inst. Jahr 1 bis 5 2,00 /m² Miete freif. WE 7,80 /m² Lfd. Inst. Jahr 6 bis 20 9,31 /m² Miete Appartment / Gemeinschaftsraum Mietsteigerungen Cashflow-Verzinsung 6,35 /m² 1,50 %/Jahr 2,00 % Habenzins Lfd. Inst. ab Jahr 21 Verwaltungskosten Kostensteigerung Mietausfall 12,93 /m² 300 /WE 1,50 %/Jahr 2,00 %/Jahr Cashflow-Verzinsung 3,00 % Sollzins Kredit NRW.Bank 1,00 % Zins Auszahlung 99,6 % Im Jahr 20 der Berechnung wird ein Verkauf zum Ertragswert sowie die Volltilgung des Restdarlehens unterstellt. 6 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:33

7 Ergebnisse der Invesititionsrechnung VoFi-Eigenkapitalrendite: 2,16 % Kapitalwert: Ertragswert am Ende des Betrachtungszeitraums: Auswirkungen auf die Jahresergebnisse p. a. zu zahlende Eigenmittel im ersten Jahr Auswirkungen auf die Cashflows p. a. Ertragswerte am Ende des Betrachtungszeitraums Fazit Die Wirtschaftlichkeit der Baumaßnahme ist gegeben, sie liegt jedoch unter der angestrebten Mindestverzinsung von 4 %. Aber: Bereits geringe Abweichungen von den Annahmen in der Investitionsrechnung schmälern die Renditeerwartung nachhaltig. 7 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:34

8 Gelsenkirchen Seniorenwohnanlage Schloss Horst III. BA 19 öffentlich geförderte Wohnungen 17 freifinanzierte Wohnungen Wohnfläche: m² Gemeinschaftsfläche im EG: 82 m² Kostenstruktur Grundstück / Erschließung Baukosten ca. 155 /m² ca /m² Finanzierungsstruktur Förderkredite KfW Förderkredite NRW.Bank EK-Anteil Baunebenkosten Summe Summe Planungsprämissen der Investitionsrechnung Laufende Einnahmen Laufende Aufwendungen Miete öff. gef. WE (939 m²) Mietanpassung gem. WFB 4,45 /m² 1,5% p. a. Lfd. Inst. Jahr 1 bis 5 Lfd. Inst. ab Jahr 6 Verwaltungskosten 2,00 /m²/p.a. 6,00 /m²/p.a. 230 /WE nach Auslauf der Mietbindung erfolgt eine schrittweise Angleichung an das Mietniveau der frei fin. Einheiten Kostensteigerung 1,5 %/Jahr Zins / Tilgung Förderkredit KfW 3,35 % / 2,00 % Miete frei fin. WE (1.043 m²) Mietanpassung nach 10 Jahren 6,65 /m² 4,00 % alle 2 Jahre Zins / Tilgung Förderkredit NRW.Bank 1,00 % / 1,00 % Prolongationszinssätze 5,00 % / 7,00 % Mietausfall 2,00 % p. a. Die Modellrechnung schließt nach 30 Jahren mit einem unterstellten Verkauf der Liegenschaft zu einem moderaten Kaufpreis in Höhe der 12-fachen Jahresnettomiete. 8 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:34

9 Ergebnisse der Invesititionsrechnung kumulierter Cash-Flow im Planungszeitraum: 667 T kumulierte Barwerte im Planungszeitraum (Diskontsatz 2%): 77 T Verkaufserlös am Ende des Planungszeitraums (Faktor 12): T Tilgung Restschulden am Ende des Planungszeitraumes: T Projektrendite bei 20% Eigenkapital (820 T ): 2,3 % p.a. Fazit Die Wirtschaftlichkeit der Baumaßnahme ist bei der aktuellen Kosten- und Finanzierungsstruktur gegeben. Aber: Bereits ein Anstieg der Baukosten um weniger als 10 % führt bei gleicher Eigenkapitalbereitstellung (20 %) zu einer Unwirtschaftlichkeit der Investition. 9 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:34

10 Köln Abriss-/Neubaumaßnahme in Köln Stammheim Wohnungen (EK A) 46 Wohnfläche (EK A) 2.831,61 m² Wohnungen (EK B) 47 Wohnfläche (EK B) 2.947,08 m² Wohnungen (FF) 18 Wohnfläche (FF) 1.166,56 m² Grundstücksfläche 5.330,00 m² Kostenstruktur Grundstück / Abbruch / Baureifmachung / Erschließung Baukosten Baunebenkosten ca. 411 /m² ca /m² ca. 390 /m² Finanzierungsstruktur Kapitalmarktdarlehen 29 % Förderkredite NRW.Bank 46 % EK-Anteil (eigenes Grundstück) 25 % Summe 100 % Summe Planungsprämissen der Investitionsrechnung Laufende Einnahmen Laufende Aufwendungen Miete öff. gef. WE (EK A) Miete öff. gef. WE (EK B) 5,10 /m² 6,20 /m² Lfd. Inst. Jahr 1 bis 10 Verwaltungskosten Kostensteigerung 5,56 /m²/p.a. 350 /WE 2,00 %/Jahr Mietanpassung gem. WFB 1,5% p. a. Zins / Tilgung Kapitalmarkt 5,00 % / 1,34 % nach Auslauf der Mietbindung erfolgt eine schrittweise Angleichung an das Mietniveau der frei fin. Einheiten Miete freif. WE 8,50 /m² Mietausfall 2,00 % p. a. Zins / Tilgung Förderkredit NRW.Bank 1,00 % / 1,00 % Prolongationszinssätze 6,00 % Modellhaft ist der Verkauf der Immobilien nach dem 15. Jahr vorgesehen. Der Verkaufserlös wird saldiert mit den Restvaluten. 10 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:34

11 Ergebnisse der Invesititionsrechnung Fair Value (DCF) nach IAS 40: T Projektrendite (VOFI) bei 25% Eigenkapital (3.831 T ): 1,55 % Fazit Die Projektrendite wird nur durch die modellhafte Annahme sichergestellt, dass nach dem 15. Jahr das Objekt am Kölner Markt einen attraktiven Verkaufspreis erzielen kann. Am Standort Köln reicht diese Rendite von 1,55% nicht aus, um mit freifinanzierten Alternativen zu konkurrieren. Impairmenttest zeigt keinen Abwertungsbedarf (< 15%). 11 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:35

12 Schlussfolgerungen aus den typisierten Beispielen Die Höhe der Baukosten schwankt nur marginal in NRW. Hingegen sind die Unterschiede in den Grundstückskosten erheblich. Dieser in angespannten Wohnungsmärkten erhebliche Kostenfaktor ist vor allem durch eine offensive Grundstückspolitik zugunsten des sozialen Wohnungsbaus von Seiten der Kommunen einzufangen. Die auf Basis des F+B-Gutachtens bereits regionalisierte Wohnraumförderung berücksichtigt bereits diesen regional unterschiedlichen Kostenfaktor. Auch wenn die Baukosten NRW-weit ziemlich angeglichen sind, so besteht diesbezüglich jedoch ein erheblicher Nachholbedarf bei der Anpassung der Förderkonditionen. Die Baukosten sind seit 2007 stark gestiegen (vgl. Grafik unten). Seit Jahren findet dieser Faktor in der Wohnraumförderung keine Berücksichtigung mehr, so dass diese schon deswegen erheblich an Akzeptanz verloren hat. In angespannten und hochpreisigen Teilmärkten, wie beispielsweise in Köln (Mietniveau 4), besteht zusätzlich zu den vorgenannten Faktoren für den Neubau wie für den Bestand eine allzu deutliche Differenz zwischen der Fördermiete und der Marktmiete. Die soziale Wohnraumförderung wird somit eine unwirtschaftliche Alternative. In stabilen Teilmärkten, wie beispielsweise in Bocholt (Mietniveau 3), stellt sich trotz einer Differenz zwischen Fördermiete und Marktmiete eine grundsätzlich nicht zu akzeptierende Eigenkapitalverzinsung von rd. 2 Prozent ein. Diese langfristig schwache Verzinsung stellt keinen Anreiz dar, Mietpreis- und Belegungsbindungen auf sich zu nehmen. Aus wirtschaftlichen Erwägungen entscheiden sich viele Marktteilnehmer eher zur Entschuldung als zum Wohnungsneubau. In schrumpfenden Teilmärkten, wie beispielsweise in Gelsenkirchen (Mietniveau 2), ist die Inanspruchnahme der Förderung gerade noch vertretbar. Aber auch hier liegt die Eigenkapitalverzinsung unterhalb der als notwendig erachteten Mindestverzinsung von 4%. Da in schrumpfenden Teilmärkten kaum eine Differenz zwischen Fördermiete und Marktmiete vorliegt, wird die Wohnraumförderung von kommunalen Wohnungsunternehmen akzeptiert. Baukostensteigerungen können jedoch in stabilen wie in schrumpfenden Teilmärkten die Wirtschaftlichkeit der Objekte und damit die Abnahme der Fördermittel schnell in Frage stellen. Entwicklung der Baukosten für MFH mit mehr als 6 Wohnungen (2007) bzw. mit 6 bis 19 Wohnungen (2011 und 2012) Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276 Euro / m² Die für die Berechnung relevanten Baukosten der Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276 für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 6 Wohnungen (2007) bzw. 6 bis 19 Wohnungen für die Jahre 2011 und 2012 stiegen von 2007 bis 2011 um 170 /m². Von 2011 bis 2012 stiegen die Kosten erneut um 150 /m² Quelle: Baukosteninformationszentrum deutscher Architektenkammern, eigene Darstellung 12 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:35

13 Empfehlungen an die Landespolitik zur Nachbesserung der Förderkonditionen der Wohnraumförderung und Städtebauförderung für die unterschiedlichen Teilmärkte Die soziale Wohnraumförderung muss über ihre bisherige Regionalisierung hinaus den hier typisierten Teilmärkten besser und zielgenau Rechnung zu tragen. Auch ist sie für (absehbar) schrumpfende Teilwohnungsmärkte zielgenau und aufgabenbezogen mit der Städtebauförderung und ggfs. mit dem besonderen Städtebaurecht zu verknüpfen. Der Rückbau von Wohnungen im Rahmen einer kommunalen Schrumpfungsstrategie mit Augenmaß (auch wenn die Schrumpfung sich in den westlichen Städten eher dispers und dennoch quantitativ bedeutsam darstellt) muss als Fördergegenstand und Gebietskategorie zur Anwendung der besonderen städtebaulichen Instrumente neu formuliert werden. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft sind folgende Stellschrauben bei der Wohnraumförderung regionsspezifisch nachzuziehen: Berücksichtigung gestiegener Baukosten Überprüfung der Standards (Grundrisse, Ausstattung etc.) Anpassung der Fördermieten Anpassung der Darlehenslaufzeiten Im Zusammenhang mit der Enquetekommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW stehende Fondslösungen im Rahmen der Wohnraumförderung (Erwerb/Abriss oder Sanierung von verwahrlosten Immobilien) sollten eingehend geprüft werden. Für die drei typisierten Teilmärkte bieten sich folgende Veränderungen an: In angespannten und hochpreisigen Teilmärkten (mit dem vorrangigen Ziel: Neubau preiswerter Wohnungen) Anhebung der Bewilligungsmieten zur Abschwächung der Differenz zwischen der Fördermiete und Marktmiete Eine Anhebung wäre zumindest dann unbestritten, wenn die im Rahmen der Kosten der Unterkunft (KdU) anerkannten Miethöhen über den Fördermieten zu liegen kommen, wie beispielsweise in Köln möglich Alternativ könnte eine angemessene Anhebung der Förderdarlehen erfolgen oder eine Drehung an beiden Stellschrauben Anpassung der Darlehen an bereits gestiegene Baukosten und Indexierung an steigende Baukosten* Überprüfung der Standards zur Baukostensenkung bzw. stabilisierung Keine weitere Verschärfung der Standards im städtebaulichen und im energetischen Bereich oder/und zum Abbau von Barrieren ohne Berücksichtigung durch spezielle Zusatzdarlehen (add-ons) Bereitstellung von verbilligten Grundstücken seitens der Kommune *vgl. z.b. jährliche Anpassung/Indexierung in der Hamburger Wohnraumförderung 13 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:35

14 In stabilen Teilmärkten (mit dem vorrangigen Ziel: Bestandsersetzender Neubau) Anpassung der Darlehen an bereits gestiegene Baukosten und Indexierung an steigende Baukosten* Überprüfung der Standards zur Baukostensenkung bzw. stabilisierung Keine weitere Verschärfung der Standards im städtebaulichen und im energetischen Bereich oder/und zum Abbau von Barrieren ohne Berücksichtigung durch spezielle Zusatzdarlehen (add-ons) Längere Laufzeiten der Darlehen Beibehaltung der sog. Abbruchförderung In schrumpfenden Teilmärkten (mit dem Ziel : Bestandsersetzender Neubau und Rückbau) Anpassung der Darlehen an bereits gestiegene Baukosten und Indexierung an steigende Baukosten* Überprüfung der Standards zur Baukostensenkung bzw. stabilisierung Keine weitere Verschärfung der Standards im städtebaulichen und im energetischen Bereich oder/und zum Abbau von Barrieren ohne Berücksichtigung durch spezielle Zusatzdarlehen (add-ons) Längere Laufzeiten der Darlehen Überprüfung des Einsatzes von Wohnraumfördermitteln zum Bestandsersetzenden Neubau mit Abriss hinsichtlich einer großräumigen Absicherung der Darlehen an anderer Stelle Prüfung des Einsatzes von Städtebauförderungsmitteln zum Rückbau von Wohnungen ohne Ersatzneubau Prüfung des Einsatzes des Sanierungsrechtes und einer verbindlichen Kombination des Einsatzes von Städtebauförderungs- und Wohnraumfördermitteln zur Erneuerung von Wohn- und gemischt genutzten Quartieren Prüfung des Einsatzes einer abgestuften Wohnraumförderung für Quartiere mit unterschiedlichen Laufzeiten auf Grundlage kommunaler Wohnraum- und integrierter Stadtentwicklungskonzepte, die u. a. spezifische Handlungserfordernisse für mittel- bis langfristig im Stadtgefüge schrumpfende Quartiere ausweisen (Fördervoraussetzung für eine abgestufte Wohnraumförderung). *vgl. z.b. jährliche Anpassung/Indexierung in der Hamburger Wohnraumförderung 14 Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:35

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16 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen Goltsteinstr Düsseldorf Telefon Telefax Empfehlungen Landespolitik_Broschüre.indd :32:35