Fragestellungen für die Wohnungswirtschaft

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1 Fragestellungen für die Wohnungswirtschaft 1) Was muss in der Wohnungswirtschaft geschehen, damit Menschen mit Unterstützungsbedarf als Mieter die uneingeschränkte Wertschätzung genießen 2) Was kann die Wohnungswirtschaft tun, damit sich Menschen mit Unterstützungsbedarf in ihrer Wohnung und der Umgebung wohlfühlen 3) Wie können Einrichtungen und Dienste der Behindertenhilfe ein größeres Engagement der Wohnungswirtschaft unterstützen Referat-BEB-1 Seite 1 von 6

2 1. Was muss geschehen: Barrieren abbauen (Bürokratie- und Kommunikationsbarrieren) Erwartungen der Wohnungswirtschaft wirtschaftliches Interesse - hohe Miete lukrative Standorte (Zentren) - schnelle Vermietung breite Zielgruppe (junge Familien) - wenig Aufwand unkompliziertes Mietverhältnis Vertragssicherheit - wer schließt die Verträge - wer zahlt die Miete - erweiterter Kündigungsschutz als Barriere Kostenrisiko - höherer Aufwand und geringere Miete im Sozialbereich - Vermietungsrisiko bei Randgruppe (Leerstände) Imagebewertung / Vorurteile - was sagen die anderen Mieter, was sagen die Nachbarn Lösungsansätze Unterstützung durch Träger der Behindertenhilfe Problemmanagement - Defizitausgleich durch komplementäre Dienste - Musterverträge vorbereiten - gemeinsame Imagewerbung im Quartier - Kommunikation ggs. Erwartungen Mieter/Vermieter - regelmäßiger Erfahrungsaustausch: was funktioniert / was funktioniert nicht Referat-BEB-1 Seite 2 von 6

3 2. Sozialraumgestaltung durch Wohnungswirtschaft notwendige Ausstattungen schaffen Barrierefreie Wohnung (Bad, Aufzug...) Infrastruktur innen (Begegnungsraum, Lager-, Abstellflächen) Infrastruktur außen (Müll, Auto ) Wegebeziehungen extern (ÖPNV, Taxi ) Kommunikations- und Informationstechnologie (TV, Internet, Telefon, - elektronische Steuerungs-Systeme) Wohnraum bezahlbar machen Baukosten gleiches Level Stadt - Land Grundstücke Stadt teuer - Land etwas günstiger Mieten Stadt teuer - Land viel niedriger Sozialmieten decken die Herstellkosten nicht Deckungslücke Land größer als Stadt trotz günstiger Grundstücke Unterstützung der Mieter durch die Gebäudeverwaltung Kommunikation mit Sozial- und Arbeitsamt Kommunikation über freiwillige Unterstützung, Synergieeffekte im Mieterkreis Konfliktmanagement, z.b. Quartiersatmosphäre, z.b. über Mieterbeirat als regelmäßiges Kommunikationsorgan Anlagen: - Musterkalkulation Wohnanlage - Foto Neubau mit 12 Appartements - Foto sanierter Altbau mit 12 Appartements Referat-BEB-1 Seite 3 von 6

4 Barrierefreie Wohnanlage (36 Wohnungen) Investitionsplan (T brutto) Grundstück m², voll erschlossen ca. 100 /m² 350 Nebenkosten Grundstück (Makler/Steuer/Notar/Grundbuch) ca. 10% 35 Planung, Gutachten m² BGF/1.800 m² WF ca. 100 /m² BGF 270 sonstige Baunebenkosten (Gebühren, Abnahmen) ca. 50 /m² BGF 135 Baukosten Wohnen m² BGF à Hausanschluss (Abwasser, Wasser, Strom, Gas, TV, Telefon etc) 100 Außenanlagen ca m² à 100 /m² 200 Sonstiges, Unvorhergesehenes 100 Zwischenfinanzierung Bauzeit 4,0 Mio. /1,5 Jahre / 5%/2 150 Gesamt - Investition Eigenkapital: 600 T / 5% Zins, Fremdkapital T / 4% Zins Gesamtzins p.a.: 168 T Instandhaltungsrücklage p. a. 0,5%: 20 T Verwaltungskosten 0,2%: 8 T Mietausfallversicherung: 0 T Kosten p. a. 196 T Anfangstilgung wie AfA: 2%: 81 T Kapitaldienst p. a.: 277 T daraus (Kalt)Miete: 277 T / m² WFl. / 12 = 12,82 /m² Vergleichsmieten Neubau Dorf 5-7 /m², Großstadt 8-11 /m² Referat-BEB-1 Seite 4 von 6

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6 3. Unterstützung der Wohnungswirtschaft durch Träger und Dienste der Behindertenhilfe Kostenentlastung Grundstücksbeschaffung über kommunale Vernetzung z.b. kommunale Grundstücke in Erbbaurecht mit Auflagen z.b. Grundstück in Stiftungseigentum z.b. Konversionsflächen, Industriebrachen gemeinsame Nutzung von Fördermöglichkeiten (Direktförderung, Städtebau, KfW-Darlehen) Risikoentlastung für die Wohnungswirtschaft z.b. durch langfristige Rahmenverträge mit Trägern der Behindertenhilfe Verwaltungsunterstützung Einbinden in das Wohnungsmanagement über Behindertenwohnungen hinaus Unterstützung in der Bauunterhaltung z.b. Anlagenpflege, Hausmeisterdienste Unterstützung in Vertrags- und Kommunikationsfragen Imagepflege regelmäßige Gespräche mit der Wohnungswirtschaft zur Motivation Gewinnen für soziales Engagement (geringe Rendite - geringes Risiko) medienwirksame Dokumentation dieses sozialen Engagements (z.b. in der Presse) positives Image für die Wohnungswirtschaft als Werbeeffekt Referat-BEB-1 Seite 6 von 6