Die 4/4 des Wohnumfelds in der Quartierentwicklung

Größe: px

Ab Seite anzeigen:

Download "Die 4/4 des Wohnumfelds in der Quartierentwicklung"

Katarina Beutel
vor 6 Jahren
Abrufe

1 Die 4/4 des Wohnumfelds in der Quartierentwicklung Raimund Kemper 14. Dezember 2012 I AK Quartierforschung I Düsseldorf

2 Inhalt Das Wohnumfeld und seine Bedeutung Das Kompetenzzentrum Wohnumfeld Die 4/4 des Wohnumfelds (Qualität, Kosten, Marktwert, Planung) Ansätze zur Qualitätssicherung im Wohnumfeld aus Sicht der Kommunen Fazit Herausforderungen in Regionen ohne Abwanderung, Schrumpfung, Entspannung 2

3 Das Wohnumfeld und seine Bedeutung Wohnumfeld Definition Lebensbereich, der sich räumlich in Sichtweite und in Fusswegnähe um die Wohnung gruppiert, der bestimmt wird durch die dem Wohnen zugeordneten Lebensfunktionen. Raumsystem, das privat, gemeinschaftlich und öffentlich genutzt wird und Raum für Begegnungen, Aufenthalt, Regeneration und Aktivität bietet. 3

4 Das Wohnumfeld und seine Bedeutung Wohnumfeld öffentlich und privat Privat: in unmittelbarer Umgebung der Wohnung auf der privaten Parzelle. Freisitz am Haus (Balkon und Terrasse) Garten, Hausvorbereich, Gemeinschaftsgrün Öffentlich: Freiräume der Gemeinde: Wohnstrassen, erweitertes Wohnumfeld Parks, Strassen, Spiel- und Sportflächen 4

Das Wohnumfeld und seine Bedeutung Wohnumfeld Bedeutung Lebensqualität Aufenthalt im Freien Nachbarschaft Soziale Einbindung Naherholung ohne mehr

5 Das Wohnumfeld und seine Bedeutung Wohnumfeld Bedeutung Lebensqualität Aufenthalt im Freien Nachbarschaft Soziale Einbindung Naherholung ohne mehr Freizeitmobilität Alternativlos für wenig mobile Bevölkerungsgruppen Höhere bauliche Dichten erfordern Gegengewicht bei Qualität des Wohnumfelds 7

6 Handlungsbedarf Wohnumfeld Gebaute Wirklichkeit und Neuplanungen werden hoher Bedeutung des Wohnumfelds für Wohlbefinden der Bewohner nicht gerecht. Privateigentümer als zentrale Akteure zur Veränderung des Wohnumfelds, jedoch kaum Anreize (pull) und Vorgaben (push) zur Verbesserung von Wohnumfeldqualität. teilweise geringer Sensibilisierungsgrad, geringe Flächenressourcen v.a. in Siedlungszentren, Fehlendes Wissen um Wohnumfeldqualität und -kosten v.a. quantitativ statt qualitativ definierte Standards. Bedarf an Wissens- u. Methodenkompetenz für die in der Praxis mit dem Wohnumfeld befassten Akteure 8

7 Handlungsbedarf Wohnumfeld Wer wir sind: angesiedelt am Zusammenarbeit mit Entwicklungsprozess mit Mitteln von Bundesamt für Wohnungswesen und Gebert-Rüf Stiftung Partnerschaften: BWO, BSLA, VLP-ASPAN 9

8 Die 4/4 des Wohnumfelds Wohnumfeldqualität (Was macht ein gutes Wohnumfeld aus?) Bewertungstool Wohnumfeldplanung (Wie kann Wohnumfeldqualität gesichert werden?) Planungsleitfaden Wohnumfeldkosten (Was kostet ein qualitätvolles Wohnumfeld?) Kostenzuweisung zu Wohnumfeldqualität Marktwert des Wohnumfelds (Rentabilität?) Marktwertanalysetool (Zahlungsbereitschaftsanalysen) 10

MARKTWERT Bedeutung in der Immobilienbewertung Einbezug

Zahlungsbereitschaft KOSTEN Die 4/4 des Wohnumfelds

DATENBANK Grundlagenermittlung Datenbank / Analyse

9 MARKTWERT Bedeutung in der Immobilienbewertung Einbezug ins Marketing Anlage- und Bewirtschaftungskosten Zahlungsbereitschaft KOSTEN Die 4/4 des Wohnumfelds QUALITÄT Qualitätsstandards Gestalt-und Nutzungsqualität DATENBANK Grundlagenermittlung Datenbank / Analyse Fallbeispiele Planungsprozesse Instrumente & -strategien Beratungskompetenz PLANUNG 11

10 Die 4/4 des Wohnumfelds Bewohner Bezahlbare, gute Wohnumfeldqualität Marktwert Landschaftsarchitekten Kompetenz- Qualitätsstandards Kosten Marktgängiges Wohnumfeld Eigentümer zentrum Planung (pull, push) Gemeinde Bewilligung, Qualitätssicherung 12

11 Ansätze zur Qualitätssicherung Ansatzpunkte für eine Einflussnahme auf die Wohnumfeldqualität Qualitätsstandards Ökonomische Anreize Planungsinstrumente Information und Beratung Sensibilisierung 13

12 Bereiche und Elemente des Wohnumfelds Qualitätskriterien (Nutzung, Gestalt, )

14 Ansätze zur Qualitätssicherung (Planung) Wie können Kommunen mit dem Wissen, was Wohnumfeldqualität ausmacht, die Quartierentwicklung beeinflussen? 16

15 Ansätze zur Qualitätssicherung (Planung) Einflussmöglichkeiten nach Bauplanungsrecht Deutschland städtebauliche Gebote (Modernisierung, Instandsetzung, Rückbau, Anpassung), Enteignung, Vorkauf, Erhaltungssatzung, Sanierungsrecht, Stadtumbaurecht. 17

16 Ansätze zur Qualitätssicherung (Planung) Planerische Einflussmöglichkeiten in der Schweiz: kantonale Bauund Planungsgesetze, Bsp. ZH 238 Abs. 1 (Regelbauweise) Bauten, Anlagen und Umgebung so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Abs. 3 Umgebungsbepflanzung: mit der baurechtlicher Bewilligung verlangen, dass Bäume, Grünflächen erhalten oder erstellt werden. 71 Arealüberbauungen: Die Bauten und Anlagen, Umgebung müssen besonders gut gestaltet sein und dem plangemässen Zweck erhalten bleiben Gestaltungspläne (öff., priv.): für bestimmt umgrenzte Gebiete werden Gestalt und Nutzungsweise Bauten, Umgebungsgestaltung bindend festgelegt, Abweichung von Regelbauweise möglich. 18

Ansätze zur Qualitätssicherung (Planung) Ansatzpunkt

Bewilligungspflichtige Massnahmen / Baugesuch

bewilligten Zustands Beurteilungsgrundlagen Vorgaben

17 Ansätze zur Qualitätssicherung (Planung) Ansatzpunkt für die Gemeinde zur Einflussnahme Baubewilligung Bewilligungspflichtige Massnahmen / Baugesuch (Erstellung, Veränderung) Wiederherstellung eines bewilligten Zustands Beurteilungsgrundlagen Vorgaben aus Planungsund Baurecht Planungsinstrumente (z.b. Gestaltungsplan) 19

18 Fazit Eine Einflussnahme auf die Wohnumfeldqualität ist prinzipiell möglich. Aber Fehlende Grundlagen zur Wohnumfeldqualität (Standards?) Regelungen zur Wohnumfeldqualität sind nicht exakte Vorschriften, Handhabung an Bewilligungsinstanz delegiert (Know-How, Ressourcen unterschiedlich in Gemeinden). Ermessenspielraum -> Verhandlungsspielraum -> Unsicherheiten (öffentliches Interesse, Verhältnismässigkeit, sachlicher Zusammenhang) -> Einzelfallentscheidungen. Für Controlling fehlen Ressourcen, dazu s. 1 20

Sonderfälle sind häufig Verhandlungsfälle. Handlungsspielraum wird durch Einzelfälle gesetzt.

19 Fazit Einflussnahme auf Wohnumfeldqualität ein Fall für den Sonderfall? Bei Regelbauweise wenig Handlungsspielraum (da keine Standards). Sonderfälle sind häufig Verhandlungsfälle. Handlungsspielraum wird durch Einzelfälle gesetzt. Chancen liegen in Information und Beratung (Phase vor Baubewilligung). Kompetenzzentrum Wohnumfeld entwickelt entsprechende Beratungs- und Anwendungsunterlagen. 21

Herausforderungen in Regionen ohne Abwanderung, Schrumpfung, Entspannung Quartiere mit erkennbarer Abwärtsspirale Sanierungsstau, schlechte Freiraumqualität Fluktuation, Auszug von

20 Herausforderungen in Regionen ohne Abwanderung, Schrumpfung, Entspannung Quartiere mit erkennbarer Abwärtsspirale Sanierungsstau, schlechte Freiraumqualität Fluktuation, Auszug von Mittelschichtfamilien Häufige Besitzerwechsel liegen in Wachstumsregionen (z.b. Zürich) Attraktive Verkehrserschliessung Leerstand nicht existent Oft hoher Anteil an Stockwerkeigentum Fehlende Instrumente, Nichtanwendung bestehender Instrumente (z.b. Gebietssanierung) 22

21 Weitere Informationen: 23

Ähnliche Dokumente

Genehmigung von Biogasanlagen nach Baurecht

Genehmigung von Biogasanlagen nach Baurecht am Mittwoch, den 09. Dezember 2009 Referent: Dipl.-Ing. Thomas Horn Fachbereichsleiter Bauaufsicht und Naturschutz im Landwirtschaftszentrum Eichhof in Bad Hersfeld