Elemente der Wohnbaupolitik der Stadt Zürich. Frank Argast Leiter Fachbereich Planung

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1 Elemente der Wohnbaupolitik der Stadt Zürich Frank Argast Leiter Fachbereich Planung Stadt Zürich FSU FSU ZK ZK 3. November November

2 Schwerpunkte Aktuelle Wohnbausituation Bautätigkeit Preisgünstiger Wohnungsbau Beispiele und Beurteilung bewährter und neuer Massnahmen der Wohnbauförderung Raumplanung, Städtebau, Architektur Bodenpolitik Finanzpolitik Weitere? Stadt Zürich FSU ZK 3. November

3 Bauprojekte (inkl. Projekte mit Stand Baueingabe) EinwohnerInnen + 1,5 Mio m2 Wohnfläche davon 1 Mio m2 durch Ersatzneubau 60% in Brachen 40% in Wohnquartieren 0,34 Mio m2 auf unbebautem Land 0.14 Mio m2 durch Umbau Stadt Zürich FSU ZK 3. November

4 Stadt Zürich FSU ZK 3. November

5 Stadt Zürich FSU ZK 3. November

6 Wohnungsbestand, Aufteilung nach Eigentümern Wohnungsbestand 2010: ~ Wohnungen ~25% Gemeinnützige Bauträger Stadt Zürich FSU ZK 3. November

7 Von rund Wohnungen gehören 25% den gemeinnützigen Bauträgern Die gemeinnützigen und kommunalen Bauträger bieten dank Kostenmiete rund 20% tieferen Mietzinse sowie beschränkte Formen von Miteigentum und Mitbestimmung Stadt Zürich FSU ZK 3. November

8 Zahlen und Fakten 51% Einpersonenhaushalte 23% Paare ohne Kinder 26% Haushalte mit Kindern 1/3 der Bewohner (~ Pers.) wechseln jährlich die Wohnung Dynamik trotz fehlender Leerstände Niveau der Mietzinse nicht höher als im Umland, dank Altbauten und Gemeinnützigen Bauträgern. Relatives Mietzinsbelastung (Bruttomietzins zu Bruttohaushaltseinkommen) etwas über 20%. Entwicklung der Mietszinsbelastung wird für tiefere Einkommen zu einem immer grösseren Problem! Stadt Zürich FSU ZK 3. November

9 Kein Wohnungsnotstand, aber starke Nachfrage und hoher Preisdruck! Viel Wohnungsbau (auch gemeinnütziger Wohnungsbau, Bild:) aber wer kann sich Zürich noch leisten? Stadt Zürich FSU ZK 3. November

10 1907 wurde die Wohnbauförderung als öffentliche Aufgabe in der Gemeindeordnung verankert Die Stadt fördert die Erstellung gesunder und billiger Wohnungen sowie die Errichtung von Logishäusern und Asylen für Obdachlose. Erste städtische Wohnsiedlung (Limmat 1), 1907/8 erbaut. Stadt Zürich FSU ZK 3. November

11 Die Grundsätze von 1924 Am 9. Juli 1924 entschied der Grosse Gemeinderat (Parlament), den gemeinnützigen Wohnungsbau nach Massgabe der verfügbaren Mittel wie folgt zu unterstützen durch: Verkauf von Bauland oder durch Bestellung von Baurechten Gewährung von Darlehen Übernahme von Anteilen am Genossenschaftskapital Stadt Zürich FSU ZK 3. November

12 Bis heute bewährte Instrumente Vergünstigte Abgabe von städtischem Land im Baurecht Landwert im Verhältnis zu den Investitionskosten; über 90 BR- Verträge Restfinanzierungsdarlehen der städtischen Pensionskasse vom 61% bis zum 94% der Investitionen Beteiligung am Genossenschaftskapital max. 10% Städtische Vertretung im Vorstand des Bauträgers unverzinsliche Darlehen aus Rahmenkrediten sog. Wohnbauaktionen (bisher über 400 Mio Franken) für subventionierter Wohnungsbau, Stiftungen, etc.) Stadt Zürich FSU ZK 3. November

13 Das Resultat der Stadtzürcher Wohnbauförderung Bau von bislang 52 kommunalen Wohnsiedlungen mit Wohnungen (Ende 2010). Gründung von drei städtischen Stiftungen mit rund Wohnungen; weitere 2'000 Wohnungen in gemeinnützigen Stiftungen / Vereinen. Rund Genossenschaftswohnungen (wachsend) in gut 100 Genossenschaften. Über 90 Baurechtsverträge der Stadt mit Gemeinnützigen. Rund Studentenzimmer (= 570 Wohnungen) dank Jugendwohnkrediten Rund oder 3,2% aller Wohnungen in der Stadt Zürich sind gezielt verbilligt (subventioniert). Rund ein Viertel aller Wohnungen (aktuell ca ) bleiben dauerhaft der Spekulation entzogen Stadt Zürich FSU ZK 3. November

14 Aktuelle Handlungsleitlinien des Stadtrates 1. Vergabe von Baurechten wird an Belegungsvorschriften geknüpft stärkere Thematisierung der Wohnfläche pro Person 2. Gezielte Land- und Liegenschaftskäufe, um im Wachstum einen Anteil gemeinnütziger Wohnungen von mindestens 25% zu halten (neue Initiative verlangt Erhöhung des Anteils auf 1/3 aller Mietwohnungen bis 2050) 3. Schaffung von finanziellem Spielraum durch Verkauf von strategisch unbedeutenden Liegenschaften ausserhalb und innerhalb der Stadt 4. Nutzung des vorhandenen baulichen Verdichtungspotenzial für zeitgemässen Wohnraum Bekenntnis zu qualitätsvollen Ersatzneubauten 5. Wohnpolitische Aktivität nach Möglichkeit auch in sozial besser gestellten und damit teureren Stadtteilen 6. Wo die Stadt Mehrwerte schafft: Engagement für Anteil gemeinnütziger Wohnungen bei grösseren Eigentümern in Verhandlungen über GP / SBV 7. Stärkere Beachtung der Kostentreiber im Wohnungsbau im eigenen Einflussbereich 8. Untersuchung der sozialen Konsequenzen der wichtigen energiepolitischen Zielsetzung 2000-Watt-Gesellschaft Stadt Zürich FSU ZK 3. November

15 Stadt Zürich FSU ZK 3. November

16 BZO: Baurechtliche Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau Bestand und (theoretische) Reserven in Wohn-, Mischzonen Bestand Reserve Total ~ 32 Mio m2 ~ 18 Mio m2 Wohnen ~ 18 Mio m2 ~ mind. 8.6 Mio m2* Wohnungen ~ ~ mind Einwohner ~ ~ mind ** Gemeinnützige ~ 3.9 Mio m2 ~ 1.8 Mio m2 Private ~ 14.1 Mio m2 ~ 6.8 Mio m2 * Gerechnet mit min. Wohnanteilen gemäss BZO; d.h. der Anteil Wohnen könnte auch wesentlich grösser werden ** Verlust durch Wohnflächenmehrbedarf bestehender und neuer Bewohner eingerechnet Stadt Zürich FSU ZK 3. November

17 Verstärkte Verdichtung und Ersatzneubauten Stadt Zürich FSU ZK 3. November

18 Siedlung Katzenbach (Baugenossenschaft) Alte Siedlung (1944/45), Sauter u. Dirler, AZ eff.~40% W3 Zone 90% AZ 138% inkl. DG/UG 163% bei Arealüberbauung 3 bzw. 7 Vollgeschosse Ersatzneubau ( ), Zitta Cotti, AZ eff. ~110% Stadt Zürich FSU ZK 3. November

19 Projektentwicklung und Wettbewerbe durch die Stadt (AHB): 70 Verfahren in 10 Jahren Stadt Zürich FSU ZK 3. November

20 Anteil gemeinnütziger Wohnungsbau bei Gebietsplanungen einfordern Zollfreilager x% = x Whgen Manegg x% = x Whgen Stadt Zürich FSU ZK 3. November

21 Rückgang subventionierter Wohnungen für tiefere Einkommen aufhalten 25'000 Subventionierte Wohnungen in Stadt Zürich 20'000 15'000 10'000 5'000 Von aktuell rund 6500 subventionierten Wohnungen sind nur noch rund 1500 bei Genossenschaften, rund 4500 bei der Stadt und städt.stiftungen (SAW, KR) Quelle: Büro für Wohnbauförderung der Stadt Zürich Stadt Zürich FSU ZK 3. November

22 Weststrasse: Problem Veränderungsgeschwindigkeit Stadt Zürich FSU ZK 3. November

23 Erhaltungssatzung (Stadt München) als mögliches Instrument zur Bestandeswahrung? Ziel ( 172 BauGB) Verhinderung städtebaulich und sozial unerwünschter Entwicklungen Anwendungsbereich: insbesondere für Innenstadtquartiere mit preisgünstigem Wohnungsbestand, die einem hohem Sanierungs- und Preisdruck ausgesetzt sind Modernisierungstätigkeiten und Nutzungsänderungen steuern, so dass sich die Prozesse verlangsamen und städtebaulich verträglich bleiben sowie die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten bleibt Massnahmen Bewilligung von Abbruch, baulichen Änderungen und Nutzungsänderungen auf Basis der formulierten Ziele Verbot von Luxussanierungen Vorkaufsrecht durch die Gemeinde oder Käufer verpflichten sich den Zielen in Abwendungserklärungen Stadt Zürich FSU ZK 3. November

24 Kommunikation ist wichtig Gemeinnützige Bauträger Vorbild für Private und Institutionelle? Langfristige Bauleitbilder Mitsprache bzw. Mitbestimmung Wohnungsangebote oder Hilfe bei Wohnungssuche Foren: z.b. Wohnforum Innenstadt (zur Seefeldisierung ) Vorgänge und unterschiedliche Interessen transparent machen Lokale Massnahmen entwickeln Legislaturschwerpunkt Stadt und Quartiere gemeinsam gestalten Quartierentwicklungsleitbilder für best. Wohnquartiere mit Verdichtungspotenzial Einbezug aller Interessen- und Akteursgruppen Ständige und frühzeitige Information Referate, Führungen und Artikel zu Strategien und wegweisenden Projekten Stadt Zürich FSU ZK 3. November

25 Neue Stadterweiterungen? Stadt Zürich FSU ZK 3. November