Swissinvest Real Estate Investment Fund

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1 Swissinvest Real Estate Investment Fund Halbjahresbericht per 31. Dezember 2017 Pensimo Fondsleitung AG Obstgartenstrasse 19 Postfach Zürich Tel

2 Inhaltsverzeichnis 1 Organe 2 Kennzahlen 3 Mitteilungen an die Anleger 4 5 Vermögensrechnung per 31. Dezember 6 Erfolgsrechnung vom 1. Juli bis 31. Dezember 7 Grundstücksverzeichnis 8 10 Feste Vorschüsse / Festhypotheken 11 Allgemeine Angaben und Erläuterungen über den Immobilien-Anlagefonds Swissinvest Real Estate Investment Fund (Swissinvest) sind im Prospekt mit integriertem Fondsvertrag enthalten. Diese und weitere Publikationen können bei der Pensimo Fondsleitung AG, Zürich, Telefon , jederzeit kostenlos bestellt oder via als PDF-Datei heruntergeladen werden. Verkaufsrestriktion: Anteile dieses Anlagefonds dürfen innerhalb den USA weder angeboten, ver- kauft noch ausgeliefert werden.

3 2 Organe Fondsleitung Pensimo Fondsleitung AG, Zürich Verwaltungsrat Ständerätin Karin Keller-Sutter, Präsidentin, Wil Richard Hunziker, Vizepräsident, St. Gallen Andi Hoppler, Zürich Jörg Koch, Zürich Dr. Andri Mengiardi, Chur Dr. Roman von Ah, Zürich Geschäftsleitung Michel Schneider, Vorsitzender der Geschäftsleitung, Zürich Martin Plüss, Mitglied der Geschäftsleitung, Wallisellen Fonds- & Portfoliomanager Christian Germann, Zürich Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Schätzungsexperten Martin Hofer, Wüest Partner AG, Zürich Stefan Meier, Wüest Partner AG, Zürich Revisionsstelle Deloitte AG, Zürich Gründung 1. Juli 2006 (Vereinigung der beiden Immobilienfonds Immovit und Swissinvest)

4 Kennzahlen 3 Eckdaten Valoren-Nr / ISIN CH Rücknahme Fondsanteile 1) Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (vor Ausschüttung) 2) CHF Rücknahmepreis pro Anteil CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Letzter Börsenkurs per Stichtag CHF Agio % % % % Vermögensrechnung Marktwert der Liegenschaften CHF Fremdfinanzierungsquote in % des Marktwertes 3) % % % % Nettofondsvermögen CHF Erfolgsrechnung Nettoertrag CHF Mietzinseinnahmen CHF Mietausfallrate 4.58 % 4.89 % 4.53 % 3.58 % Rendite und Performance 4) Ausschüttung pro Anteil CHF n/a Ausschüttungsrendite n/a 2.46 % 2.61 % 2.76 % Ausschüttungsquote n/a % % % Eigenkapitalrendite (ROE) 1.62 % 5) 5.64 % 6.01 % 8.69 % Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 1.29 % 5) 4.40 % 4.92 % Anlagerendite 1.64 % 5) 5.61 % 6.20 % 9.44 % Performance Geschäftsjahr 6) -3.46% 5) 8.89 % 8.68 % % Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % % % % Fondsbetriebsaufwandquote TERREF (GAV) 0.30 % 5) 0.63 % 0.63 % 0.64 % Fondsbetriebsaufwandquote TERREF (MV) 0.30 % 5) 0.61 % 0.62 % 1) Umtausch von physischen Anteilscheinen / Zwangsrücknahme per ) Exklusive Kommissionen. 3) Maximal zulässige Belastung: Die Belastung aller Grundstücke im Durchschnitt darf nicht mehr als ein Drittel des Verkehrswertes betragen (KKV Art. 96.1). 4) Kennzahlen bis gem. Fachinformation der SFAMA vom (ausser ROIC und TERREF (MV): gem. Fachinformation der SFAMA vom ), ab dem gem. Fachinformation der SFAMA vom ) Berechnung für 6 Monate ( ). 6) Die historische Performance stellt keinen Indikator für die laufende oder zukünftige Performance dar. Die Performancedaten lassen die bei der Ausgabe und Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.

5 4 Mitteilungen an die Anleger Allgemeines Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2016/17 in der Höhe von CHF 4.55 (brutto, pro Anteil) erfolgte per 31. Oktober Das Immobilienportfolio wird für den Halbjahresabschluss nicht neu bewertet. Die Zahlen basieren auf den geschätzten Marktwerten per 30. Juni Die Kennzahlen sind mit Vorsicht zu interpretieren, da keine Abgrenzungen vorgenommen wurden. Geschäfte mit Nahestehenden Die Fondsleitung bestätigt, dass Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden. Darunter fallen keine Immobilientransaktionen. Immobiliengesellschaften des Fonds Das Aktienkapital der zwei nachfolgenden Immobiliengesellschaften ist zu 100 % im Eigentum des Immobilien-Anlagefonds Swissinvest Real Estate Investment Fund: Bellerive-Immobilien AG, Zürich Swissinvest Immobilien AG, Zürich Vergütungen Bei den in 20 und 21 des Fondsvertrages festgelegten Vergütungen handelt es sich um Maxi- mal sätze. Im 3. und 4. Quartal 2017 wurden folgende Vergütungen ausgerichtet: Fondsleitung Leitung des Anlagefonds und der Immobiliengesellschaften: 0.38 % des Gesamtfondsvermögens Ausgabekommission auf dem Inventarwert neu emittierter Anteile: Kauf von Grundstücken: Erstellung von Bauten, Renovationen und Umbauten: 2.26 % Verkauf von Grundstücken Depotbank Überwachung der Fondsleitung: 0.25 des Gesamtfondsvermögens Verwahrung der Effekten und unbelehnten Schuldbriefe sowie Zahlungsverkehr: 0.10 des Gesamtfondsvermögens Bewirtschaftungsgesellschaften Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften: Belastung des Anlagefonds mit durchschnittlich 3.34 % der jährlichen Bruttomietzinseinnahmen an- statt der fondsvertraglich möglichen 5 %. Depotbank, Zahlstelle Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich

6 Mitteilungen an die Anleger 5 Delegation von Teilaufgaben Die Bewirtschaftung der Liegenschaften ist an folgende Firmen delegiert: Regimo Basel AG, Basel (Hanspeter Rudin, Delegierter des Verwaltungsrates) Regimo Bern AG, Bern (Remo Kriemler, Geschäftsführer) Régimo Genève SA, Genève (Carole Claden, Sitzleiterin) Régimo Lausanne SA, Lausanne (Patrick Wicht, Geschäftsführer) Regimo St. Gallen AG, St. Gallen (Richard Sutter, Geschäftsführer) Regimo Zug AG, Zug (Matthias Häfelin, Geschäftsführer) Regimo Zürich AG, Zürich (Silvia Vorburger, Geschäftsführerin) Diese Firmen weisen sich aus durch ihre langjährige Erfahrung in der Bewirtschaftung von Liegenschaften. Die genaue Ausführung der Aufträge regeln die Verträge zwischen der Fondsleitungsgesellschaft und den einzelnen Bewirtschaftungsgesellschaften. Im Weiteren hat die Fondsleitung der Pensimo Management AG in Zürich verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration delegiert. Dabei handelt es sich um Aufgaben in den Bereichen administrative Unterstützung des Portfoliomanagements, Finanz- und Rechnungswesen, Bautreuhand sowie IT. Compliance Die Aufgabe «Compliance» ist an einen unabhängigen Compliance Officer, das Anwaltsbüro Schoch, Auer & Partner in St. Gallen, delegiert. Innerhalb dieses Büros ist Rechtsanwalt Thomas Brauchli, lic. iur. HSG, LL. M, als Mandatsleiter und Nicolas Keller, lic. iur., LL. M, als Stellvertreter bezeichnet. Dieses Anwaltsbüro zeichnet sich aus durch langjährige Erfahrung im Anlagefondsrecht. Die genaue Ausführung des Auftrags regelt ein zwischen der Fondsleitung und Schoch, Auer & Partner abgeschlossener Vertrag.

7 6 Vermögensrechnung per 31. Dezember Ungeprüfte Zahlen Marktwert CHF Marktwert CHF Aktiven Kassa, PC, Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken Grundstücke, aufgeteilt in: Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt in: Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt in: Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Langfristige sonstige Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Stand zu Beginn des Rechnungsjahres Ausgaben 0 0 Rücknahmen 0 0 Stand per Abschluss Inventarwert pro Anteil vor Ausschüttung Ausschüttung Inventarwert pro Anteil nach Ausschüttung Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttungen Saldo aus dem Anteilverkehr exklusive des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen Gesamterfolg Veränderung des Abschreibungs- und Rückstellungskontos Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres

8 Erfolgsrechnung vom 1. Juli bis 31. Dezember Ungeprüfte Zahlen 7 Erträge Erträge aus PC- und Bankguthaben Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) Aktivierte Bauzinsen Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge (abzüglich) CHF 2016 CHF Aufwendungen Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten Sonstige Passivzinsen Ordentlicher Unterhalt und Reparaturen Ausserordentlicher Unterhalt Liegenschaftenverwaltung, aufgeteilt in: Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Steuern und Abgaben Liegenschaftssteuern Gewinn- und Kapitalsteuern Schätzungs- und Prüfaufwand Abschreibungen auf Grundstücke Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Reglementarische Vergütungen an: die Fondsleitung die Depotbank die Immobilienverwaltungen Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen Total Aufwendungen Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Veränderung Liquidationssteuern Gesamterfolg

9 8 Grundstücksverzeichnis Inventar der Liegenschaften per 31. Dezember 2017* Wohnbauten Gestehungskosten CHF Marktwert CHF per Bruttoertrag CHF (6 Monate) Mietzinseinnahmen Adliswil Glärnischstrasse 6, 8, 15, 21, Aesch Austrasse Allschwil Bettenstrasse 38, 40, Lilienstrasse 31, Allschwil Bettenstrasse 51, 51a, 51b, 53, 53a Allschwil Grabenring 24, 26, 28, Allschwil Lilienstrasse 39, 41, Steinbühlweg 31, Basel Gustav Wenk-Strasse 19, 21, 23; Baurecht Basel Habsburgerstrasse Basel Hammer I Basel Müllheimerstrasse 144, Amerbachstrasse Basel Türkheimerstrasse Bassersdorf Baltenswilerstrasse 28, Bern Burgernzielweg 14, Bern Buristrasse 11, 13, 15, 17, Birmensdorf Breitestrasse 19, 21, Bremgarten Im Weingarten Brugg Habsburgerstrasse 48, 50c Buchs Lenzburgerstrasse 70, 72, 74, 78, 80, Buchs Rosengartenweg 20, Bülach Berglistrasse 9, Bülach Grampenweg 33, 35, Kasernenstrasse Bussigny-près-Lausanne Chemin de Roséaz Chavannes-près-Renens Rue de la Blancherie Erlinsbach Kilbigstrasse 4, Frenkendorf Kirchgasse 1, 1a Genève Avenue d Aïre Genève Bd. des Philosophes 24, Bd. de la Tour 12, Grabs Tannenweg 1, Fabrikstrasse 6, Hinwil Gerichtshausstrasse 1, 3, Horgen Alte Landstrasse 41, Hünenberg Eichengasse 5, Kloten Obstgartenstrasse 10, 12, Kriens Obernauerstrasse 39a Laufen Naustrasse Lausanne Avenue Edouard-Dapples 5, 5B Lausanne Chemin du Grillon 2, 4a 4b Le Lignon Avenue du Lignon Le Lignon Avenue du Lignon Liestal Ramlinsburgerstrasse Luzern Würzenbachmatte Münchenstein Äussere lange Heid 8, 10, Niederwil Rigiweg 1, 3, Oberbuchsiten Bachmatt 535, 536, Oensingen Lehnrüttiweg 1, Zwischentotal * Sämtliche Liegenschaften werden gem. Art. 84 Abs. 2 Bst. c KKK-FINMA bewertet (Bewertungsmodell).

10 Grundstücksverzeichnis 9 Wohnbauten Gestehungskosten CHF Marktwert CHF per Bruttoertrag CHF (6 Monate) Mietzinseinnahmen Übertrag Pfäffikon Weidstrasse 8, Pratteln Muttenzerstrasse 40, 42, 44, Gempenstrasse Prilly Chemin de Belmont 8, Reinach Fasanenstrasse 5, Reinach Neueneichweg 35, Rothrist Galliweg 16, 16a St. Gallen Hochwachtstrasse 1, 1a, 1b, Teufenerstrasse St. Gallen Iddastrasse 58, St. Gallen Zilstrasse 20, 20a, 22, Steinmaur Lägernstrasse Uerikon/Stäfa Obere Matt 4, 6, 8, Uster Wilstrasse 13, 15, Zeltweg 21, Wabern Kirchstrasse 158, 160, 164, 166, Wetzikon Hinwilerstrasse 58, Wil Rainstrasse 20, Winkel/Rüti Pünt 1, 2, 3, Winterthur Salstrasse Wohlen Aargauerstrasse 1, Bahnhofstrasse Yverdon-les-Bains Rue des Chaînettes 21, Zürich Bristenstrasse Zürich Regensbergstrasse Zürich Ruhestrasse 1, Manessestrasse Zürich Ruhestrasse 5, Zürich Überlandstrasse 339, Total Wohnbauten davon im Baurecht Kommerziell genutzte Liegenschaften Basel Hardstrasse 143, St. Albanring Basel Mülhauserstrasse 50, Elsässerstrasse Genève Rue du Cendrier 12, 14, Rue Kléberg Thun Marktgasse Plan-les-Ouates Route de Saint-Julien Winterthur Oberfeldstrasse Zürich Badenerstrasse 22, Lutherstrasse Zürich Seefeldstrasse Zürich Wallisellenstrasse 333, Saatlenstrasse 261, Total Kommerziell genutzte Liegenschaften

11 10 Grundstücksverzeichnis Gemischte Bauten Gestehungskosten CHF Marktwert CHF per Bruttoertrag CHF (6 Monate) Mietzinseinnahmen Bern Rehhagstrasse Dietikon Birmensdorferstrasse 7, 9, 11, Schöneggstrasse 145, 147 Frauenfeld Unterer Graben 3, Kasernenplatz Liebefeld Schwarzenburgstrasse 142, 144, 146; Stockwerkeigentum Muttenz St.-Jakobs-Strasse 106, Birsfelderstrasse Renens Avenue de la Poste 1, 3, 11; Stockwerkeigentum Siebnen Glarnerstrasse 48, 50, 52, Stockbergstrasse Zug Poststrasse Zürich Bederstrasse 105a Total Gemischte Bauten davon im Stockwerkeigentum Bauland, angefangene Bauten Total Bauland, angefangene Bauten Fertige Bauten Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten (inkl. Land) Total fertige / angefangene Bauten / Bauland (inklusive Abbruchobjekte) Aufstellung der Käufe und Verkäufe Vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2017 haben keine Käufe und Verkäufe stattgefunden: Käufe Keine Verkäufe Keine

12 Feste Vorschüsse / Festhypotheken 11 Laufzeit Zinssatz Bestand in CHF * Aufnahme Rückzahlung Bestand in CHF % % % % % Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten mit einer Fälligkeit von einem Jahr bis zu fünf Jahren % % % % % % % % Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten mit einer Fälligkeit von mehr als fünf Jahren % Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Total verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten * Kredite, deren Laufzeit nach dem beginnt, stehen für feste Vorschüsse, welche gerollt worden sind.