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Transkript

1 Sichtweise des Anlegers / Endinvestors: Kriterien für die Bewertung innerstädtischer Einzelhandelsobjekte Inhaltsverzeichnis Kurze Vorstellung der HBB ( als Investor und Projektentwickler. Typisierung der Investoren, unterschiedliche Bewertungsansätze und Folgen. Kapitalanlage auf der grünen Wiese oder in der Innenstadt? Innovative Lösungen zur Innenstadtentwicklung anhand ausgewählter Beispiele: Umwandlung des städtischen Schwimmbades zum Einkaufzentrum Rathausgalerie : PPP zwischen HBB und der Stadt Herten. Errichtung eines Gemeindesaals und Erhalt des verfallenen historischen Gemeindekerns (Porth Hof) in der Gemeinde Reppenstedt durch Ansiedlung von Einzelhandel zur Nahversorgung. Erfolgskriterien bei der Innenstadtentwicklung im Spannungsfeld unterschiedlicher Interessen aus Sicht eines Projektentwicklers und Investors. Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 1

2 Kurze Vorstellung der HBB als Investor und Projektentwickler. Die HBB Firmengruppe ist seit über 35 Jahren in der Immobilienbranche als Investor und Projektentwickler tätig. In dieser Zeit wurden bundesweit Einzelhandels-, Büro-, Hotel-, Senioren- und Wohnimmobilien errichtet. Die HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbh verfügt über einen eigenen, umfangreichen Immobilienbesitz. Die Gesellschaft fungiert als Holding, Investitionen erfolgen über Tochtergesellschaften. Die HBB Gewerbebau GmbH hat sich auf den Ankauf, die Entwicklung und die Bewirtschaftung von Einzelhandelsimmobilien spezialisiert. Hieraus resultiert eine besondere Erfahrung in der Entwicklung von: Innerstädtischen Kaufhäusern SB-Warenhäusern, Vollsortimentern, Discountern Hochwertigen Ladenpassagen Einkaufszentren Fachmarkt- und Nahversorgungszentren Bau- und Gartenmärkten Unterhaltungselektronikmärkten Der Schwerpunkt der HBB Hanseatische Gesellschaft für Seniorenheime mbh & Co KG liegt in der Entwicklung von Seniorenimmobilien. In Zusammenarbeit mit der Domicil Senioren- Residenzen GmbH wurden in den letzten Jahren mehrere moderne Seniorenpflegeheime in zentralen Lagen in Norddeutschland und Berlin entwickelt und realisiert. Diese Darstellung soll Ihnen einen ersten Überblick über unsere Unternehmen geben; wir hoffen, dass Sie die gewünschten Informationen finden. Ergänzende Informationen erhalten Sie auch im Internet unter Falls Sie Fragen haben oder weitergehende Referenzen bzw. unseren Firmensprospekt benötigen, so setzen Sie sich gerne telefonisch unter oder per unter [email protected] mit uns in Verbindung. Mehr Info unter: Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 2

3 Typisierung der Investoren, unterschiedliche Bewertungsansätze und Folgen. Eine Geldanlage kann die folgenden Ziele verfolgen: Geringes Risiko: Die Geldanlage sollte möglichst sicher sein, d.h. die Wertschwankungen und die Wahrscheinlichkeit des Verlustes des eingesetzten Kapitals sollten minimiert werden. Hohe Rendite: Die Geldanlage sollte einen möglichst hohen Ertrag innerhalb einer bestimmten Periode abwerfen. Hohe Liquidität oder Fungibilität: Die Geldanlage sollte möglichst schnell wieder zu Geld gemacht (d.h. im allgemeinen verkauft) werden können. Diese Ziele verhalten sich zueinander konkurrierend, d.h. es können nicht alle Ziele vollständig erfüllt werden. Man spricht in diesem Zusammenhang von dem Dilemma des magischen Dreiecks der Geldanlage. Beispiele Mit steigender Sicherheit einer Vermögensanlage sinkt tendenziell die Rendite. Je liquider eine Anlage ist, umso höher sind die Nachteile bei der Rendite. Je wichtiger einem Anleger die Sicherheit ist, desto illiquider wird die Anlage. Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 3

4 Nicht nur zwischen verschiedenen Investitionsarten (Investition in Finanz- oder Sachanlagen), sondern auch innerhalb der Vermögensklasse Einzelhandelsimmobilien ist nach den bekannten Kriterien zu differenzieren. So gibt es Investoren, die Einzelhandel als Investitionsobjekt nachfragen, weil dieser im internationalen Vergleich höhere Renditen als vergleichbare Objekte im Ausland bietet. Diese Investoren finden das gesamte Preisniveau in Deutschland günstig und sind auch bereit, höhere Risiken einzugehen. Gleichzeitig haben diese Investoren einen kürzeren Zeithorizont und möchten am liebsten Ihre Investition nach wenigen Jahren wieder verkaufen. Diese Investoren werden häufig im Branchenjargon als Opportunisten bezeichnen. Der traditionelle Investor hingegen ist bereit einen etwas höheren Kaufpreis zu bezahlten, er fordert dafür aber eine risikoärmere Immobilie. Solche Immobilien rechnen sich, wenn diese auch langfristig im Eigentum zu gehalten werden. Dieser Investor legt weniger Wert auf Liquidität und mehr Wert auf Nachhaltigkeit und Verträglichkeit seiner Immobilie. Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 4

5 Kapitalanlage auf der grünen Wiese oder in der Innenstadt? Einzelhandelsimmobilien stellen an Ihr Umfeld unterschiedliche Anforderungen, so werden zum Beispiel Kaufkraft, Einzugsgebiet, Konkurrenz, und die bauliche Nutzbarkeit wichtige Faktoren sein. Einige Immobilientypen (z.b. Möbelhaus, Baumarkt) haben einen hohen Flächenbedarf und werden deshalb regelmäßig auf der grünen Wiese angesiedelt. Wie kann hier eine im weitesten Sinne städtebauliche Qualität gewährleistet werden? Häufig werden diese Vorhaben an die Betreiber, welche die Einzelhandelsimmobilie selber nutzen wollen, vergeben. Diese sind naturgemäß auf Ihre Kernkompetenz konzentriert und tun sich schwer, einen generalistischen Ansatz zu verfolgen. Der traditionelle Investor hingegen stellt bei einer Investition auf der grünen Wiese mehr Anforderungen an sein Werk: Er prüft mögliche Synergieeffekte wie z.b. Doppelnutzung der Stellplätze (Disco, Kino), Ausnutzung von Baupotentialen in den Obergeschossen, Angliederung von ergänzenden Einzelhandelsunternehmen (soweit die Konkurrenz noch verträglich ist) aus eigenem Interesse. Sieht der traditionelle Investor z.b. ein späteres Leerstandsrisiko, so wird er eine Betreiberpflicht auferlegen oder eine Mulifunktionalität sicherstellen solche Überlegungen stellt ein Betreiber, der nur auf sein Geschäft und die Kosten schaut, höchst selten an! Weiterhin ist der traditionelle Investor in der Lage, städtebauliche Verknüpfungen einzugehen, so dass z.b. die Realisierung einer Maßnahme in der Innenstadt Hand in Hand mit einer Maßnahme auf der grünen Wiese gekoppelt werden kann häufig die beste Chance für eine Initialzündung im Stadtzentrum. Andere Immobilientypen, wie z.b. das SB-Warenhaus oder das moderne Nahversorgungszentrum können grundsätzlich sowohl an der Peripherie als auch in der Innenstadt angesiedelt werden. Grundsätzlich kann man sagen, dass der traditionelle Investor den Innenstadtstandort vorziehen wird, auch wenn die Entwicklung mit etwas mehr Arbeitzeit und Kapitalbedarf verbunden ist. Er kann in dieser Lage seine Vorstellung zur Nachhaltigkeit viel besser realisieren, hier zählen immer noch die drei Kriterien Lage, Lage, Lage als der Königsweg zur Begrenzung des Risikos. In der Innenstadt treffen sich also die städtebauliche Zielvorstellungen der örtlichen Verwaltung und die Investitionsvorstellung der traditionellen Investoren! Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 5

6 Innovative Lösungen zur Innenstadtentwicklung anhand ausgewählter Beispiele: Umwandlung des städtischen Schwimmbades zum Einkaufzentrum Rathausgalerie : PPP zwischen HBB und der Stadt Herten. Name: Rathaus-Galerie Kurt-Schumacher-Str Herten BGF: m² STP: 384 Eröffnung: 11/2004 Ansicht Ladenstrasse vor der Rathausgallerie Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 6

7 Ansicht vorher Vorplatz Ansicht vorher Schwimmbad Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 7

8 Ansicht nachher Schwimmbad Ansicht nachher Vorplatz Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 8

9 Ansicht gegenüber dem Rathaus Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 9

10 Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 10

11 Errichtung eines Gemeindesaals und Erhalt des verfallenen historischen Gemeindekerns (Porth Hof) in der Gemeinde Reppenstedt durch Ansiedlung von Einzelhandel zur Nahversorgung. Name: Einkaufs- und Gemeindezentrum Reppenstedt Wiesenweg 2 + 9, Reppenstedt BGF: m² STP: 221 Eröffnung: 10/2003 (alter historischer Dorfkern, kein Denkmalschutz, Gemeindeeigentum) In nur 8 Monaten Bauzeit ist in Reppenstedt ein Einkaufs- und Dienstleistungszentrum mit rund qm Mietfläche entstanden. HBB hat gleichzeitig auf einem gemeindeeigenen Grundstück ein städtebaulich erhaltenswertes Gebäude neu errichtet. Die neue gastronomische Nutzung und der angrenzende Gemeindesaal finden hohe Akzeptanz bei der Bevölkerung und verbessern das städtebauliche Erscheinungsbild nachhaltig. Die Kombination aus Vollsortimenter, Discounter, Fachmärkten, Shops und Dienstleistung stellt eine deutliche quantitative und qualitative Verbesserung der Angebotsstrukturen in Reppenstedt dar Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 11

12 Planung / Synergieeffekte durch Verknüpfung Ansicht von Einfallstrasse (Zeichnung) Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 12

13 EKZ Reppenstedt Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 13

14 Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 14

15 Erfolgskriterien bei der Innenstadtentwicklung im Spannungsfeld unterschiedlicher Interessen aus Sicht eines Projektentwicklers und Investors. Benötigt wird: Arbeit, Boden, Kapital Spannungsfeld: Interessen von Politik, Investor, Verwaltung, Nutzer, Städtebau, Nachbarschaft, Konkurrenz, Baurecht, Grundstückseigentümer, Entwicklungszeit Erfolgskriterien: Potential sichern (Boden) Was für Grundstücke sind evt. verfügbar? Den richtigen Investor suchen (Kapital) Traditionellen Investor wählen mit guten Referenzen! Wie bei der Arztwahl: Gehen Sie auf Empfehlung zu dem Investor, dem Sie Vertrauen. In das Krankenhaus (Investorenwettbewerb) sollte man nur dann gehen, wenn es nicht anders geht. Die richtige Form für die Kooperation wählen (Arbeit) Für die Situation die richtige Kooperationsform wählen. Kooperations-, Entwicklungs- oder PPP Vertrag? Für die gewählte Kooperationsform die richtigen Rahmenbedingungen schaffen: Zeitachse, Kommunikation, Arbeits- und Risikoteilung. Marcus Scheck * [email protected] * Seite: 15