Wohnraumversorgungskonzepte mit der Wohnungswirtschaft. Fachveranstaltung zur ExWoSt-Studie: Kommunale Wohnraumversorgungskonzepte

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1 Wohnraumversorgungskonzepte mit der Wohnungswirtschaft Fachveranstaltung zur ExWoSt-Studie: Kommunale Wohnraumversorgungskonzepte Berlin, 13. Juni 2006 Dipl.- Ing. René Schweyen

2 AGENDA Der Partner - Was kann man ihm zumuten? - Aufgabenverständnis Wohnraumversorgungskonzepte: Stand Hannover - Überblick - Einbindung am Beispiel eines Sanierungsgebietes Monitoring: Mietersozialanalyse, ein Hilfsmittel zur langfristigen Investitionsabsicherung? Fazit 2

3 DER PARTNER I: Unternehmenssteckbrief Gegründet: am 27. April 1927 Gesellschafter: Landeshauptstadt Hannover (90 %) Sparkasse Hannover (10 %) Geschäftsfeld: Hausbewirtschaftung Eigene Bestände: WE (Belegrecht LHH: 100 %) Bilanzsumme: 540 Mio. Stammkapital: 35,4 Mio. Umsatz: 86 Mio. Beschäftigte: 145 Mitarbeiter davon 27 Teilzeitkräfte und 9 Auszubildende Beteiligung: GBH Mieterservice Vahrenheide GmbH (100 %) 3

4 DER PARTNER II: GBH - Heute Das Vorurteil: Kommunale Wohnungsunternehmen wirtschaften schlecht Quelle: McKinsey-Studie Handelsblatt Die Realität in Zahlen (2004): Instandhaltung/Modernisierung: 33,3 Mio. Dividende (LHH, SK): 4 % McKinsey-Rendite: 6,3 % Sozialrendite: 5-13 % Die Realität in Worten: zertifizierter und sozialkompetenter Immobilienverwalter umfassendes bau- und gebäudetechnisches Know-how bewiesener Erfolg bei der Umstrukturierung von Unternehmen nachhaltig aufgestellt, dividendenfähig und kreditwürdig (A) 4

5 DER PARTNER III: a passion for excellence AUSSEN: INNEN: Basel II, KonTraG,... >> Bonität Effizienzsteigerung >> Mehr Zeit für den Kunden Schwerpunkte der letzten fünf Jahre: Anspruch/Ziele: Stärken/Schwächen: Planung/Controlling: Information: Risikoerkennung: Aufbauorganisation: Abläufe: Führen durch Ziele: Mitarbeiterentwicklung: Angebot/Profil: Kundenzufriedenheit: Unternehmensleitbild Unternehmensbewertung Portfoliomanagement (Innosys, epiqr) ManagementInfo.-System, Balanced Score Card Handbuch, Revisionsprüfung Teamentwicklung, Ausgliederung Zertifizierung, Kont. Verbesserungsprozess Pauschalverträge, Handwerkerkopplung BL >> Team (variable Entlohnungskomponente) Potenzialanalyse, Mitarbeitergespräch Markenkampagne Mystery Shopping/Kundenbefragung 5

6 AUFGABENVERSTÄNDNIS I: Unternehmensleitbild (Auszüge) Der Unternehmenszweck Im Mittelpunkt ihres unternehmerischen Handelns steht die nachhaltige Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsgruppen Hannovers. Corporate Identity Wirtschaftlicher Erfolg und soziale Kompetenz stehen gleichwertig nebeneinander und bestimmen das unternehmerische Handeln. Dienstleistungen Sie entwickelt für ihre Mieter bedarfsgerechte Serviceangebote und fördert das nachbarschaftliche und integrative Miteinander im anspruchsvollen Umfeld einer deutschen Großstadt. 6

7 AUFGABENVERSTÄNDNIS II: Die Übersetzung Unternehmensauftrag (Kommunale Wohnungswirtschaft) Klassische Wohnungswirtschaft Gesellschaft unter Vielen (Bietermarkt) Angebotsentwicklung (Raum, Dienstleistung) Flankierung >> Versorgungsauftrag (Quersubventionierung, Integration vor Ort) Versorgungsauftrag Unterbringung/Begleitung auffälliger Mieter Alleinstellungsmerkmal (Marktanteil) Nachhaltige Wirtschaftlichkeit Planungssicherheit (Geschäftsmodell, Renditeerwartung) Transparenz und Effizienz in den Abläufen Bestandsgröße & bedarfsgerechtes Soziales Management 7

8 AUFGABENVERSTÄNDNIS III: Der Versorgungsauftrag Haushalte mit Marktzugangsschwierigkeiten Auffälligkeiten im Zahlungs-/Wohnverhalten Nein Ja gelegentlich regelmäßig Klassisches Programm Wohnungsverwaltung Service rund ums Wohnen Versorgungsauftrag Klassisches Programm Prophylaxe Versorgungsauftrag Klassisches Programm durchgängige Betreuung 8

9 WOHNRAUMVERSORGUNGSKONZEPTE: Definition Inhalte gemäß der erweiterten Definition aus dem Forschungsvorhaben: Situationsanalyse sowie Abschätzung der mittel- und langfristigen Entwicklung auf dem lokalen Wohnungsmarkt Formulierung wohnungspolitische Zielsetzungen für die Gesamtkommune und ggf. einzelne räumliche Teilbereiche Benennung konkreter Strategien, Handlungsempfehlungen und Maßnahmen Ämter- bzw. Fachbereichsübergreifende Erstellung und/oder Einbeziehung der Wohnungswirtschaft Beschluss des Konzeptes durch die Kommune 9

10 WOHNRAUMVERSORGUNGSKONZEPTE: Entwicklung LHH Hannover sches Kooperationsmodell zur Wohnraumbeschaffung für Benachteiligte (1992) (Wohnungspolitische Initiative/Sozialforum Hannover: Antwort auf Versorgungsengpässe) Neukonzeption Unterkünfte (1996) (Entwicklung sesshafter Obdachloser zur Wohnfähigkeit: Kubatur, Integration und Betreuung) Handlungsansätze für die Wohnungsversorgung sozial benachteiligter Bevölkerungsgruppen in Hannover (1998) (AG Wohnkonzept 2010 ab 1996) Aktionsprogramm Wohnen in Hannover (1999) (als Ratsdrucksache 2569/99 verabschiedet, umfasst alle Elemente, Grundlage für das aktuelle Handeln) Untersuchung von Lebensmilieus (in Arbeit) (Fallstadt im vhw-projekt: Nachfrageorientierte Wohnungspolitik: Sinus Milieus & Mikromarketing) Leitbilder der Stadtentwicklung vor dem Hintergrund des demographischen Wandels (in Arbeit) (Stadtteil/Insgesamt: Stabilisierung der Nachbarschaften & langfristige Infrastruktur) 10

11 INVESTITION GBH in Vahrenheide TRÄGERVEREIN Runder Tisch (Belegung) Gebietsfreistellung Mieterprivatisierung Stadtteil-Stiftung Genossenschaft (VASA) Wohncoaching SOZIALSTRUKTUR Einwohner 48,8% Nicht-deutscher Herkunft 68 Nationalitäten 30,6% Transferleistungen 52% AL = Langzeitarbeitsloser CONCIERGE, OFFENE KINDERBETREUUNG BETREUTES WOHNEN WOHNUMFELDAUFWERTUNG RÜCKBAU 11

12 MONITORING I: Der Rahmen Kapitaleinsatz >> langfristige und zielgerichtete Begleitung kontinuierliche Evaluierung - Mieterscreening - Monitoring der Nachbarschaften Konsequente Belegungsaussteuerung zur Stärkung der Nachbarschaften Ausbau der subjektbezogenen Sozialarbeit Erweiterte Perspektive: Quartier statt Unternehmen bedarfsgerechte Ausrichtung der sozialräumlichen Flankierung (Netzwerk Soziale Dienste, Schulen, Medienversorgung, usw.) Entwicklung der ehrenamtlichen Mitwirkung laufende Qualifizierung sämtlicher Akteure 12

13 MONITORING II: Die Studie - Ziel und Umfang Ziel: Quantifizierung der Wohnauffälligkeiten eines definierten Zeitraums nach Art und Anzahl Bewertung (Kostenkatalog) Umfang: Mietparteien an 5 Standorten über 13 Monate (Alle Neuzugänge in räumlich abgegrenzten Unternehmensbereichen der Unternehmen Allbau Essen, DEGEWO Berlin, GBH Hannover, GEWOFAG München und GWG Halle-Neustadt) Auswertung mittels Fragebogen aus Mieterakten Kosten (27 Szenarien: Mahnung bis Mieterauszug) 13

14 MONITORING II: Die Studie - Ergebnisse Auffälligkeiten (alle Unternehmen): 32% dieser Neumieter zeigen wohnauffälliges Verhalten (davon 17,8 % mit 2 und mehr Auffälligkeiten) 27,5%: Mietrückstände Single-Haushalt: 32,9% Familien mit > 5 Personen: 43,6% Arbeitslose: 52% 66 Jahre und älter: 19,8% Nationalitäten ohne nennenswerte Abweichungen Kosten (alle Unternehmen): bezogen auf Jahressollmiete: 7,4% bezogen auf Eigenkapital: 4,8% 14

15 MONITORING III: kontinuierliches Screening & Monitoring DATEN PRODUKTENTWICKLUNG EREIGNISSE Inhalte: Kunden Mietvertrag Wohnung Gebäude Wohnumfeld Quelle: ERP Einzelerfassung bei Bedarf PROPHYLAXE BELEGUNGSSTEUERUNG MASSNAHMEN & KOSTEN Inhalte: Auffälligkeiten Beschwerden (Objekt) Beschwerden (MA) Kundenentwicklung Quelle: Laufende Erfassung WIEDERVORLAGE SOZIALRENDITE 15

16 FAZIT Leistungsfähiger, ortsansässiger Bestandshalter als Partner: zur Umsetzung von Wohnraumversorgungskonzepten (Kubatur und Dienstleistung) bei der Erstellung dieser Konzepte bei der Weiterentwicklung geeigneter Methoden und Systeme 16

17 DER PARTNER, DER MIR GEFÄLLT... Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Ihre GBH 17