N 437 LEIBNIZGASSE 63 / HARDTMUTHGASSE 34 1100 WIEN
INHALTSVERZEICHNIS Abschnitt A Allgemeine Informationen Seite 2 Abschnitt B Projektdaten Seite 10 Abschnitt C Prognoserechnung Kreditzeichner Seite 23 Abschnitt D Prognoserechnung Barzeichner Seite 32 Abschnitt E Steuerliche und rechtliche Grundlagen Seite 39 Abschnitt F Projektpartner Seite 42 Juni 2016-1 -
ALLGEMEINE INFORMATIONEN Diese Dokumentation bietet einen allgemeinen Überblick sowie Informationen über das konkrete Angebot. Der Inhalt dieser Dokumentation wurde gewissenhaft unter Berücksichtigung der derzeitigen Marktverhältnisse, Gesetzesgrundlagen, Erfahrungswerte aus der Vergangenheit u.a.m. zusammengestellt. Es kann keine Gewähr übernommen werden, dass sich derzeit nicht abschätzbare Veränderungen in Zukunft ergeben können, die das Ergebnis einer derartigen Beteiligung beeinflussen. Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell entspricht nicht dem üblichen Kauf einer bereits fertig gestellten Immobilie. Der Bauherr ist vielmehr Unternehmer. Im Zuge der Projektentwicklung, Umsetzung, Finanzierung, Vermietung u.a.m. können sich Veränderungen ergeben, welche durch geänderte Marktbedingungen, Gesetze oder Beschlüsse der Bauherren eintreten. Es wird mit dieser Dokumentation der voraussichtliche Ablauf des Investitionsvorhabens beschrieben; dies unter Berücksichtigung der Erfahrungswerte aus über 435 Bauherrenmodellen, welche durch ifa AG realisiert wurden. Die Zielsetzung, die finanziellen Voraussetzungen, die steuerliche Ausgangssituation u.a.m. sind bei jedem einzelnen Bauherren verschieden und somit individuell. Es wird unbedingt empfohlen mit Ihrem persönlichen Berater sowie Steuerberater die Auswirkungen auf Ihre individuelle Situation und Lebensplanung zu besprechen und abzustimmen. Juni 2016-2 - A
IMMOBILIENBESITZ MIT ERHÖHTER WERTSCHÖPFUNG Sicherheit, Ertrag, Wertbeständigkeit In Zeiten mit sehr niedrigem Zinsniveau und großer Ungewissheit über die künftige Entwicklung der Kapitalmärkte kommt einer Wahl der geeigneten Vorsorge- und Anlageform entscheidende Bedeutung zu. Geldwerte verlieren inflationsbedingt mittel- bis langfristig an Kaufkraft. Sachwerte, wie Immobilienbesitz - insbesondere Ertragsimmobilien in urbanen/innerstädtischen Lagen - zeichnen sich hingegen durch ihre Wertbeständigkeit aus. Verschiedene Möglichkeiten der Immobilienveranlagung - der MARKT Dem Anleger stehen verschiedene Wege der Immobilienveranlagung offen, wobei eine Entscheidung nicht nur vom gewünschten Kapitaleinsatz, sondern auch von anderen persönlichen Rahmenbedingungen (Steuersituation, Sicherheitsaspekt, Veranlagungshorizont) abhängt. Eine Möglichkeit stellt der private, direkte Erwerb von Immobilien (z.b. Eigentums- bzw. Ertragswohnung) dar. Diese in Österreich traditionelle Form der Immobilienveranlagung hat jedoch den Nachteil, dass sie dem Investor meist viel Zeit und regelmäßigen Verwaltungsaufwand abverlangt. Dieser Umstand führt häufig zur Erkenntnis, dass Besitz auch belastet. Zudem bleiben dem einzelnen Investor mögliche Vorteile (z.b. Förderungen, steuerliche Begünstigungen, Mietpool u.a.m.) meist verwehrt. Immobilienbeteiligungen in Form von Aktien oder Gewinnscheinen wurden sehr häufig am Kapitalmarkt angeboten. Der grundbücherliche Eigentümer der Immobilie ist hierbei allerdings die jeweilige Beteiligungsgesellschaft und nicht der Investor. Nachteilig kann dabei eine Abhängigkeit von den Fähigkeiten des beteiligten Managements sein. In Österreich gab es in jüngster Vergangenheit einige bedauerliche Beispiele, bei denen die jeweiligen Investoren schmerzhafte Verluste - trotz einer grundsätzlich sicheren Veranlagungsvariante - erleiden mussten. Die intelligente und zeitgemäße Lösung - das BAUHERRENMODELL Eine Spezialform der Immobilienbeteiligung stellt das BAUHERRENMODELL dar. Diese Veranlagungsform vereint die Vorzüge der klassischen Immobilienveranlagung und schließt zuvor erwähnte Quellen des Misserfolges aufgrund klarer und fairer Rahmenbedingungen bestmöglich aus. Jeder Investor kann einen individuell großen Anteil an einer konkreten Immobilie mit persönlicher Grundbucheintragung erwerben. Darüber hinaus bietet diese Variante weitere Vorteile, die bei anderen Beteiligungsformen in dieser Form nicht erzielbar sind. Juni 2016-3 - A
IMMOBILIENBESITZ MIT SYSTEM - DAS NEUBAUHERRENMODELL RAHMENBEDINGUNGEN Das Bauherrenmodell ist eine Immobilienveranlagung für Privatinvestoren zur Revitalisierung bzw. Errichtung innerstädtischer Bausubstanz. Soweit die Herstellungskosten dem Denkmalschutz-, dem Wohnhaussanierungs- oder dem Mietrechtsgesetz 3-5 unterliegen, gewährt der Gesetzgeber den Investoren (= Miteigentümergemeinschaft) eine verkürzte Abschreibungsmöglichkeit über 15 Jahre (normalerweise 67 Jahre). FUNKTIONSWEISE Mehrere Personen erwerben individuelle Anteile an einer Liegenschaft, schließen sich zu einer Miteigentümergemeinschaft zusammen, um das bestehende Altgebäude abzutragen und einen Neubau errichten zu lassen. Nach Fertigstellung erfolgt eine gemeinsame, langfristige und nachhaltige Vermietung (keine Eigennutzung!). ZIELSETZUNG Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell soll dem Investor ein langfristiges, wertgesichertes und arbeitsfreies Zusatzeinkommen ermöglichen. Zur Erreichung dieses Zieles werden erfahrene Professionisten beauftragt, um für den Privatinvestor nahezu keinen persönlichen Aufwand, bei gleichzeitig voller Transparenz und Entscheidungsgewalt zu gewährleisten. WESENTLICHE VORTEILE FÜR INVESTOREN Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung Entscheidungsgewalt durch grundbücherliches Miteigentum (Regelungen im Mieteigentümervertrag) Inflationsschutz durch Indexierung der Mieteinnahmen Transparenz und laufende Information Vermietungsgemeinschaft (Risikominimierung durch Mietpool) Förderung durch begünstigtes Landesdarlehen Beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA für Bau- u. Nebenkosten) Berechtigung zum Vorsteuerabzug (Unternehmereigenschaft) Niedrige Betriebskosten wegen neuer, energieeffizienter Bausubstanz Individuelle Finanzierungsgestaltung für jeden Investor (Barbeteiligung möglich) Arbeitsfreies Zusatzeinkommen durch professionelles Immobilienmanagement inkl. Vermietung und Verwaltung KEINE CHANCEN OHNE WIRTSCHAFTLICHES RISIKO Änderung der Markt- und Gesetzeslage (z.b. Wohnungsnachfrage, steuerliche Änderungen) Risken aus dem Werkvertrag (z.b. Bodenrisiko, behördliche Auflagen, Baukostenindexerhöhungen über 2,50% p.a.) Finanzierungsrisken (z.b. Zinserhöhung, Mieterausfall) Förderungsrisken (z.b. Vorgaben bei Planung, Zeithorizont der Zusicherung, Höhe und Art der Förderung) Bei Entfall der Förderung entfällt auch die begünstigte 1/15-AfA Immobilienspezifische Risken (z.b. Leerstand, Vermietungsrisiko, Instandhaltungs- und Instandsetzungsrisiko) Zeitliche Risken (Behördenverfahren, Bauzeitzinsen, usw.) Juni 2016-4 - A
UMSETZUNG Zur erfolgreichen Umsetzung eines Bauherrenmodells ist spezielles Know How, langjährige Erfahrung und ein koordiniertes Zusammenwirken verschiedener Projektpartner erforderlich. Die ifa Institut für Anlageberatung AG beschäftigt sich seit 1984 überwiegend mit der Aufbereitung und Vermittlung von Bauherrenmodellen an Kapitalanleger. In Zusammenarbeit mit zahlreichen, erfahrenen Projektpartnern (Steuerberater, Anwälte, Makler, Banken usw.) konnten bisher 435 innerstädtische Wohnobjekte mit einem Investitionsvolumen von mehr als EUR 1,9 Mrd. realisiert werden. Mehrere tausend Anleger gelangten dadurch in den Genuss der vorher erwähnten Vorteile. VERMIETUNGSGRAD VON IFA-BAUHERRENMODELLEN Wien/Niederösterreich 5.703 Wohneinheiten 98,1% Vermietungsgrad Oberösterreich/Salzburg 767 Wohneinheiten 96,0% Vermietungsgrad Steiermark/Kärnten 933 Wohneinheiten 96,7% Vermietungsgrad Tirol 108 Wohneinheiten 97,2% Vermietungsgrad GESAMT 7.511 Mieteinheiten 98,0% Vermietungsgrad Stand: 4. Quartal 2015 Der Vermietungsgrad bezieht sich auf die aktuell zur Vermietung stehenden Wohneinheiten. Dieser kann sich je nach Marktverhältnissen ändern und lässt keine Rückschlüsse auf andere Objekte zu. Juni 2016-5 - A
BEISPIELE AUS 435 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN 1160 WIEN / HUTTENGASSE 1100 WIEN / QUELLENSTRASSE 1150 WIEN / STIEGERGASSE Juni 2016-6 - A
BEISPIELE AUS 435 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN LINZ / PALAIS ZOLLAMT/ZOLLAMTSTRASSE 1010 WIEN / ELISABETHSTRASSE STOCKERAU / NEUBAU Juni 2016-7 - A
BEISPIELE AUS 435 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN GRAZ / HERZOGHOF/HERRENGASSE 1030 WIEN / SOFIENSÄLE/MARXERGASSE 1070 WIEN / DAS HAMERLING/HAMERLINGPLATZ Juni 2016-8 - A
STANDARDANFORDERUNGEN AN IFA-BAUHERRENMODELLE Geeignete Infrastruktur und Verkehrsanbindung Nachfrageorientierte Wohnungsgrößen Anspruchsvoller Gesamteindruck Gediegene Grundausstattung (Parkettböden, Küchen, etc.) Juni 2016-9 - A
DAS PROJEKT IM ÜBERBLICK Realisierung des Investitionsvorhabens durch Kapitalanleger im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft. Persönliche Grundbucheintragung. Gemeinschaftliche Vermietung (Mietpool) durch beauftragte Hausverwaltung. Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Steuerliche Begünstigungen gemäß Wohnhaussanierungsgesetz; begünstigte Abschreibung der Baukosten für den Abbruch/Neubau. Förderungsdarlehen Land Wien. Zur Umsetzung des Investitionsvorhabens werden entsprechende Projektpartner von den Investoren direkt beauftragt. Dieses Objekt wurde von ifa AG bzw. dessen Planer hinsichtlich der Förderungswürdigkeit geprüft und entspricht den grundsätzlichen förderungsrechtlichen Bestimmungen. PROJEKTDATEN Abbruch des Altgebäudes mit anschließender Errichtung eines Neubaus. Schaffung von 26 Wohneinheiten sowie Allgemeinflächen und 8 Stellplätze Ertragsbewertete Nutzfläche: 1.767 m² Geplanter Baubeginn: Dezember 2017 Voraussichtliche Fertigstellung: Ende März 2019 Gesamtkosten des Investitionsvorhabens lt. Prognoserechnung: EUR 7,1 Mio. netto (Vorsteuerabzug) Mindestbeteiligung: 1,50% der Liegenschaft Allgemeiner Finanzierungsvorschlag: 24% Eigenkapital; 76% Fremdmittel Juni 2016-10 - B
DIE LAGE UND INFRASTRUKTUR ARTHABERPARK QUELLENPLATZ ST. ANTON VON PADUA Juni 2016-11 - B
VERLÄNGERUNG U1 fotovonzinner.com Bis 2017 wird die U1 vom Reumannplatz bis nach Oberlaa um 4,6 km und fünf neue Stationen verlängert. Ab diesem Zeitpunkt gilt diese U-Bahnlinie mit gesamt 19,2 Kilometern als die längste Wiens. Die BewohnerInnen des südöstlichen Teils der Hansson-Siedlung und der Stadtentwicklungsgebiete südlich der Donauländebahn werden mit der Verlängerung der U-Bahnlinie U1 direkt an die Hauptschlagader des öffentlichen Verkehrs Wiens angebunden sein - rund 21.000 Menschen werden zwischen Alaudagasse und Oberlaa von diesem Angebot profitieren. Auch die Therme Wien und der Campus der FH Wien, mit fast 4.000 StudentInnen, werden leichter erreichbar sein. Die Fahrzeit von der Alaudagasse in das Stadtzentrum wird sich von derzeit circa 20 Minuten auf nur 12 Minuten verkürzen. Teil der Verlängerung sind auch Vorbereitungsarbeiten für eine mögliche Liniengabelung nach Rothneusiedl im Bereich der Station Alaudagasse. So könnte in einigen Jahren, einhergehend mit der Stadtentwicklung in diesem Gebiet, die U1 bis nach Rothneusiedl fahren. Juni 2016-12 - B
DIE UMGEBUNG U-BAHN STATION REUMANNPLATZ EISSALON TICHY EINKAUFSMEILE FAVORITENSTRASSE AMALIENBAD Juni 2016-13 - B
DIE UMGEBUNG EINKAUFSCENTER COLUMBUSPLATZ VIKTOR-ADLER-MARKT ÖBB HAUPTBAHNHOF Juni 2016-14 - B
DAS OBJEKTUMFELD BLICK RICHTUNG NORDEN BLICK RICHTUNG WESTEN Juni 2016-15 - B
DAS OBJEKT - VISUALISIERUNG Symbolfoto Juni 2016-16 - B
DAS OBJEKT - VISUALISIERUNG Symbolfoto Juni 2016-17 - B
NUTZFLÄCHENAUFSTELLUNG Nutzfläche *) Ertragsbewertete Fläche **) EG 2 Wohnungen 98 m² 1,000 98 m² 1. OG 4 Wohnungen 244 m² 1,000 244 m² 2. OG 4 Wohnungen 244 m² 1,025 250 m² 3. OG 4 Wohnungen 244 m² 1,050 256 m² 4. OG 4 Wohnungen 244 m² 1,050 256 m² 5. OG 4 Wohnungen 244 m² 1,050 256 m² DG 4 Wohnungen 236 m² 1,100 260 m² Balkone 39 m² 0,500 20 m² Terrassen 32 m² 0,500 16 m² Loggien 84 m² 0,750 63 m² 8 Stellplätze 48 m² Ertragsbewertete Fläche 1.767 m² *) Nutzfläche gemäß Bauordnung. Auf Grund unterschiedlicher gesetzlicher Kriterien kann sich eine abweichende Nutzfläche gemäß Mietrechtsgesetz ergeben. **) Bewertung auf Grund der Lage und Ertragssituation gemäß Erfahrungswerten. Entspricht nicht einer Bewertung gemäß Nutzwertgutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen. Juni 2016-18 - B
KALKULIERTE MIETEINNAHMEN NACH FERTIGSTELLUNG 26 Wohnungen 1.638 m² *) à EUR 8,50 **) EUR 13.923,-- 8 Stellplätze (Doppelparker) EUR 60,00 EUR 480,-- kalkulierte Gesamteinnahmen monatlich EUR 14.403,-- kalkulierte Gesamteinnahmen jährlich rd. EUR 173.000,-- *) Nutzfläche gemäß Bauordnung (inkl. Loggien). Aufgrund unterschiedlicher gesetzlicher Kriterien kann sich eine abweichende Nutzfläche gemäß Mietrechtsgesetz (vor allem im Dachgeschossbereich aufgrund der Wandschrägen) ergeben. **) Es wurde eine Indexierung von 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 angenommen (1,75% ab 2024 und 2,00% ab 2029) FÖRDERUNG ABBRUCH / NEUBAU Direktdarlehen Wohnungen 1.638 m² à EUR 700,00 EUR 1.146.600,-- Direktdarlehen (kalkuliert) EUR 1.145.000,-- Voraussetzung für die Gewährung von Fördermitteln gemäß Wohnhaussanierungsgesetz ist unter anderem die Lage eines Objektes in einem ausgewiesenen Sanierungszielgebiet. Falls das geförderte Darlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss für das langfristige Bankdarlehen eine entsprechende Erhöhung beantragt werden. Juni 2016-19 - B
VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - KREDITZEICHNER netto *) Preis/m² **) (ohne Mehrwertsteuer) Kaufpreis Grundstück und Altgebäude EUR 1.550.000,-- EUR 877,-- Generalplanung, Bau- u. Baunebenkosten, wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption EUR 4.200.000,-- EUR 2.377,-- Wirtschaftliche Betreuung EUR 240.000,-- EUR 136,-- Laufende Steuerberatung in Investitionsphase ***) EUR 30.000,-- EUR 17,-- Hausverwaltung/Erstvermietung ***) EUR 140.000,-- EUR 79,-- Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Förderungsabwicklung ***) EUR 210.000,-- EUR 119,-- Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbsneben- u. Finanzierungskosten EUR 6.370.000,-- EUR 3.605,-- Nicht enthalten sind: Kosten aufgrund nicht bekannter behördlicher Auflagen Beratungshonorar in Höhe von 1,50% der Gesamtinvestitionskosten (netto) Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragserrichtung Finanzierungskosten und Eintragungsgebühr sowie Bauzeitzinsen Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (z.b. Bauzeitzinsen) bei verlängerter Investitionsphase bzw. Änderungen des Zinssatzes Kosten aufgrund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (Boden- und statisches Risiko) Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Beschlüssen der Miteigentümer *) Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert. **) Nettopreis bezogen auf eine ertragsbewertete Nutzfläche von 1.767 m². ***) Vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer. Juni 2016-20 - C
VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - KREDITZEICHNER INKL. ERWERBSNEBEN- UND FINANZIERUNGSKOSTEN netto Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbs- u. Finanzierungskosten EUR 6.370.000,-- Erwerbsnebenkosten *) ca. EUR 360.000,-- Eintragungs- und Bearbeitungsgebühren ca. EUR 70.000,-- Bauzeitzinsen **) ca. EUR 256.000,-- Reserve ca. EUR 44.000,-- Gesamtinvestitionssumme ca. EUR 7.100.000,-- *) Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer 3,50% EUR 251.580,-- Eintragungsgebühr 1,10% EUR 79.068,-- Rechtsanwalt/Notar und Barauslagen EUR 19.352,-- Treuhandschaft für Finanzierung EUR 10.000,-- EUR 360.000,-- **) Die Berechnung der Bauzeitzinsen beruht auf einem angenommenen Baubeginn Dezember 2017 und einer Fertigstellung Ende März 2019, einem Zinssatz von 2,50% p.a. und einem Eigenkapital von EUR 1.733.500,--. Durch eine verspätete Fertigstellung, eine Verschiebung des Mittelabflussplanes oder Zinsanpassungen können sich Änderungen ergeben. Juni 2016-21 - C
FINANZIERUNGSVORSCHLAG - KREDITZEICHNER (vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer) Eigenkapital 2016 - Einzahlung vor Konstituierung EUR 353.500,-- Eigenkapital 2017 - Einzahlung 30.06.2017 EUR 460.000,-- Eigenkapital 2018 - Einzahlung 30.06.2018 EUR 460.000,-- Eigenkapital 2019 - Einzahlung 30.06.2019 EUR 460.000,-- Fremdkapital *) EUR 5.366.500,-- voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme EUR 7.100.000,-- *) Für die Endfinanzierung ab 01.04.2019 wurden in den Prognoserechnungen folgende Konditionen angenommen: - Bankdarlehen EUR 4.221.500,-- kalkulierter Fixzinssatz 2,50% p.a. Laufzeit 15 Jahre Tilgungsbeginn 01.04.2019 Nach Baufertigstellung sind individuelle Tilgungen oder gänzliche Rückzahlungen pönalefrei möglich. - Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich EUR 1.145.000,-- Zinssatz 1,00% p.a. Laufzeit 20 Jahre Tilgungsbeginn 01.04.2019 Voraussetzung für die Gewährung von Fördermitteln gemäß Wohnhaussanierungsgesetz ist unter anderem die Lage eines Objektes in einem ausgewiesenen Sanierungszielgebiet. Falls das geförderte Darlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss für das langfristige Bankdarlehen eine entsprechende Erhöhung beantragt werden. Die rund 75%-ige Fremdfinanzierung stellt lediglich einen Vorschlag dar. Die endgültige Finanzierung wird von den Miteigentümern anlässlich der konstituierenden Miteigentümerversammlung beschlossen. Juni 2016-22 - C
PROGNOSERECHNUNG 10.000 / 10.000 Miteigentumsanteile Gesamtinvestitionssumme netto (ohne Umsatzsteuer): EUR 7.100.000,-- GROSSNUTZENDARSTELLUNG inkl. Nebenkosten *) INVESTITIONSPHASE Eigenkapital Steuerliches Ergebnis 2016 460.000,-- **) 2016-563.000,-- 2017 460.000,-- 2017-345.000,-- 2018 460.000,-- 2018-336.000,-- 2019 460.000,-- 2019-287.626,-- 1.840.000,-- - 1.531.626,-- Einsparung bei 50%-iger Steuerprogression - 765.813,-- Eigenkapital nach Steuer 1.074.187,-- Fremdkapital Bankdarlehen I ***) 4.221.500,-- Darlehen Land Wien gefördert ****) 1.145.000,-- 5.366.500,-- Gesamtinvestition nach Steuer 6.440.687,-- durchschnittliche Nettoeinnahmen in Finanzierungsphase 185.230,-- p.a. in % der Gesamtinvestition 2,9% p.a. ERTRAGSPHASE Eigenmitteleinsatz bis zur Entschuldung 2.993.200,-- voraussichtliche Nettoeinnahmen 228.570,-- p.a. in % des eingesetzten Eigenkapitals 7,6% p.a. wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen + Immobilienwert *) **) ***) ****) Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten, wie Eintragungsgebühren und Bauzeitzinsen. inkl.1,50% Beratungshonorar Bankdarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab 1.4.2019, kalkulierter Zinssatz 2,50% p.a. Landesdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren ab 1.4.2019, Zinssatz 1,00% p.a. Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juni 2016-23 - C
LIQUIDITÄTSPROGNOSE FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Nettoeinnahmen Annuität I Annuität II Aufwand / Ertrag vor Steuer *) Steuerliches Ergebnis Steuer **) Aufwand / Ertrag nach Steuer ***) gesamter Aufwand n. Steuer ****) Darlehensstand 2016 0 0 0-460.000-563.000 281.500-178.500-178.500 5.366.500 2017 0 0 0-460.000-345.000 172.500-287.500-466.000 5.366.500 2018 0 0 0-460.000-336.000 168.000-292.000-758.000 5.366.500 2019 118.527-253.337-47.392-642.202-287.626 143.813-498.389-1.256.389 5.151.924 2020 158.036-337.782-63.189-242.936-271.202 135.601-107.335-1.363.724 4.860.189 2021 160.406-337.782-63.189-240.566-262.252 131.126-109.440-1.473.164 4.561.876 2022 162.812-337.782-63.189-238.159-253.108 126.554-111.605-1.584.769 4.256.824 2023 165.254-337.782-63.189-235.717-243.766 121.883-113.834-1.698.604 3.944.873 2024 168.146-337.782-63.189-232.825-233.808 116.904-115.921-1.814.525 3.625.856 2025 171.089-337.782-63.189-229.883-223.629 111.814-118.068-1.932.594 3.299.601 2026 174.083-337.782-63.189-226.889-213.223 106.612-120.277-2.052.871 2.965.936 2027 177.129-337.782-63.189-223.842-202.586 101.293-122.549-2.175.420 2.624.680 2028 180.229-337.782-63.189-220.742-191.713 95.856-124.886-2.300.306 2.275.650 2029 183.834-337.782-63.189-217.138-180.147 90.073-127.065-2.427.370 1.918.659 2030 187.510-337.782-63.189-213.461-168.315 84.158-129.303-2.556.674 1.553.513 2031 191.261-337.782-63.189-209.711-72.213 36.107-173.604-2.730.278 1.180.016 2032 195.086-337.782-63.189-205.886 13.166-6.583-212.469-2.942.747 797.964 2033 198.987-337.782-63.189-201.984 153.829-76.915-278.899-3.221.646 407.151 2034 202.967-84.446-63.189 55.332 199.662-99.831-44.499-3.266.144 262.821 2035 207.027 0-63.189 143.837 204.677-102.338 41.499-3.224.645 201.982 2036 211.167 0-63.189 147.978 209.428-104.714 43.263-3.181.382 140.531 2037 215.390 0-63.189 152.201 214.269-107.135 45.066-3.136.316 78.463 2038 219.698 0-63.189 156.509 219.200-109.600 46.909-3.089.407 15.771 2039 224.092 0-15.797 208.295 224.066-112.033 96.262-2.993.145 0 2040 228.574 0 0 228.574 228.574-114.287 114.287 0 2041 233.146 0 0 233.146 233.146-116.573 116.573 0 2042 237.808 0 0 237.808 237.808-118.904 118.904 0 2043 242.565 0 0 242.565 242.565-121.282 121.282 0 2044 247.416 0 0 247.416 247.416-123.708 123.708 0 2045 252.364 0 0 252.364 252.364-126.182 126.182 0 2046 257.412 0 0 257.412 257.412-128.706 128.706 0 2047 262.560 0 0 262.560 262.560-131.280 131.280 0 2048 267.811 0 0 267.811 267.811-133.905 133.905 0 2049 273.167 0 0 273.167 273.167-136.584 136.584 0 2050 278.630 0 0 278.630 278.630-139.315 139.315 0 *) **) ***) ****) Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen. bei einer Steuerprogression von 50% Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen. kumulierter Eigenmitteleinsatz nach Steuer Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juni 2016-24 - C
STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Miete *) Nebenkosten **) Nettoeinnahmen AFA Zinsen I ***) Zinsen II steuerliches Ergebnis ***) steuerl. Ergeb. kumuliert 2016 0 0 0 0 0 0-563.000-563.000 2017 0 0 0 0 0 0-345.000-908.000 2018 0 0 0 0 0 0-336.000-1.244.000 2019 131.696-13.170 118.527-320.000-77.695-8.458-287.626-1.531.626 2020 175.595-17.560 158.036-320.000-98.416-10.821-271.202-1.802.827 2021 178.229-17.823 160.406-320.000-92.363-10.295-262.252-2.065.079 2022 180.902-18.090 162.812-320.000-86.157-9.764-253.108-2.318.187 2023 183.616-18.362 165.254-320.000-79.793-9.227-243.766-2.561.953 2024 186.829-18.683 168.146-320.000-73.269-8.685-233.808-2.795.761 2025 190.099-19.010 171.089-320.000-66.580-8.137-223.629-3.019.390 2026 193.425-19.343 174.083-320.000-59.722-7.584-213.223-3.232.613 2027 196.810-19.681 177.129-320.000-52.690-7.026-202.586-3.435.199 2028 200.255-20.025 180.229-320.000-45.481-6.461-191.713-3.626.912 2029 204.260-20.426 183.834-320.000-38.089-5.891-180.147-3.807.059 2030 208.345-20.834 187.510-320.000-30.510-5.316-168.315-3.975.374 2031 212.512-21.251 191.261-236.000-22.740-4.734-72.213-4.047.588 2032 216.762-21.676 195.086-163.000-14.773-4.147 13.166-4.034.422 2033 221.097-22.110 198.987-35.000-6.604-3.554 153.829-3.880.592 2034 225.519-22.552 202.967 0-351 -2.955 199.662-3.680.931 2035 230.030-23.003 207.027 0 0-2.350 204.677-3.476.254 2036 234.630-23.463 211.167 0 0-1.739 209.428-3.266.826 2037 239.323-23.932 215.390 0 0-1.121 214.269-3.052.557 2038 244.109-24.411 219.698 0 0-498 219.200-2.833.356 2039 248.991-24.899 224.092 0 0-26 224.066-2.609.290 2040 253.971-25.397 228.574 0 0 0 228.574-2.380.716 2041 259.051-25.905 233.146 0 0 0 233.146-2.147.571 2042 264.232-26.423 237.808 0 0 0 237.808-1.909.762 2043 269.516-26.952 242.565 0 0 0 242.565-1.667.198 2044 274.907-27.491 247.416 0 0 0 247.416-1.419.782 2045 280.405-28.040 252.364 0 0 0 252.364-1.167.417 2046 286.013-28.601 257.412 0 0 0 257.412-910.006 2047 291.733-29.173 262.560 0 0 0 262.560-647.446 2048 297.568-29.757 267.811 0 0 0 267.811-379.635 2049 303.519-30.352 273.167 0 0 0 273.167-106.468 2050 309.589-30.959 278.630 0 0 0 278.630 172.162 *) **) ***) Mieteinnahmen ab 1.4.2019 bei durchschnittlichen Mieten von EUR 175.595,- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029). Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.b.: Steuerberater, Investorenbetreuung usw.). Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029). Das steuerliche Ergebnis wird auf Basis des angesetzten Zinssatzes (2,50% p.a. ab 1.4.2019) berechnet. Da der tatsächlich zur Verrechnung gelangende Zinssatz niedriger oder höher sein kann, kann sich das tatsächliche steuerliche Ergebnis entsprechend verändern. Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juni 2016-25 - C
TOTALGEWINNBERECHNUNG FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Miete *) Nebenkosten **) Nettoeinnahmen AFA Zinsen I Zinsen II steuerliches Ergebnis steuerl. Ergeb. kumuliert 2016 0 0 0-478.000 0 0-478.000-478.000 2017 0 0 0-187.000 0 0-187.000-665.000 2018 0 0 0-50.000 0 0-50.000-715.000 2019 131.696-13.170 118.527-72.000-77.695-8.458-39.626-754.626 2020 175.595-17.560 158.036-72.000-98.416-10.821-23.202-777.827 2021 178.229-17.823 160.406-72.000-92.363-10.295-14.252-792.079 2022 180.902-18.090 162.812-72.000-86.157-9.764-5.108-797.187 2023 183.616-18.362 165.254-72.000-79.793-9.227 4.234-792.953 2024 186.829-18.683 168.146-72.000-73.269-8.685 14.192-778.761 2025 190.099-19.010 171.089-72.000-66.580-8.137 24.371-754.390 2026 193.425-19.343 174.083-72.000-59.722-7.584 34.777-719.613 2027 196.810-19.681 177.129-72.000-52.690-7.026 45.414-674.199 2028 200.255-20.025 180.229-72.000-45.481-6.461 56.287-617.912 2029 204.260-20.426 183.834-72.000-38.089-5.891 67.853-550.059 2030 208.345-20.834 187.510-72.000-30.510-5.316 79.685-470.374 2031 212.512-21.251 191.261-72.000-22.740-4.734 91.787-378.588 2032 216.762-21.676 195.086-72.000-14.773-4.147 104.166-274.422 2033 221.097-22.110 198.987-72.000-6.604-3.554 116.829-157.592 2034 225.519-22.552 202.967-72.000-351 -2.955 127.662-29.931 2035 230.030-23.003 207.027-72.000 0-2.350 132.677 102.746 2036 234.630-23.463 211.167-72.000 0-1.739 137.428 2037 239.323-23.932 215.390-72.000 0-1.121 142.269 2038 244.109-24.411 219.698-72.000 0-498 147.200 2039 248.991-24.899 224.092-72.000 0-26 152.066 2040 253.971-25.397 228.574-72.000 0 0 156.574 2041 259.051-25.905 233.146-72.000 0 0 161.146 2042 264.232-26.423 237.808-72.000 0 0 165.808 2043 269.516-26.952 242.565-72.000 0 0 170.565 2044 274.907-27.491 247.416-72.000 0 0 175.416 2045 280.405-28.040 252.364-72.000 0 0 180.364 2046 286.013-28.601 257.412-72.000 0 0 185.412 2047 291.733-29.173 262.560-72.000 0 0 190.560 2048 297.568-29.757 267.811-72.000 0 0 195.811 2049 303.519-30.352 273.167-72.000 0 0 201.167 2050 309.589-30.959 278.630-72.000 0 0 206.630 *) Mieteinnahmen ab 1.4.2019 bei durchschnittlichen Mieten von EUR 175.595,-- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029). **) Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten. Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029). Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und unter Zugrundlegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich voraussichtlich im 20. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Durch Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend. Juni 2016-26 - C
ERLÄUTERUNGEN ZUR PROGNOSERECHNUNG - KREDITZEICHNER UMSATZSTEUER Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen. NETTOEINNAHMEN Miete abzüglich Nebenkosten HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (ausgenommen bei Leerstehungen) den Mietern in Rechnung gestellt. Die ausgewiesenen Nebenkosten (Steuerberatungskosten, Investorenbetreuung usw.) sind von den Miteigentümern zu tragen. MIETEINNAHMEN Die Mieteinnahmen betragen ab Fertigstellung (geplant ab 01.04.2019) bei Vollvermietung voraussichtlich EUR 173.000,-- p.a.. Bei der Berechnung der Miete wurde eine Wertsicherung von 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020, 1,75 % p.a. ab dem Jahr 2024 und 2,00% p.a. ab dem Jahr 2029 angenommen. ENDFINANZIERUNG/FÖRDERDARLEHEN Für die Endfinanzierung ab 01.04.2019 wurden folgende Konditionen angenommen: Bankdarlehen voraussichtlich EUR 4.221.500,-- kalkulierter Fixzinssatz 2,50% p.a. Laufzeit 15 Jahre ab 01.04.2019 Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich EUR 1.145.000,-- Zinssatz 1,00% p.a. Laufzeit 20 Jahre ab 01.04.2019 Falls das geförderte Direktdarlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss für das Bankdarlehen eine entsprechende Erhöhung beantragt werden. Die Fremdmittel werden den einzelnen Miteigentümern zugerechnet; es sind daher - nach Fertigstellung des Investitionsvorhabens - auch die laufenden Tilgungs- und Zinsaufwendungen abzüglich der anteiligen Nettoeinnahmen von diesen direkt zu tragen. STEUERPROGRESSION Es wurde ein 50%-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt. STEUERLICHER TOTALGEWINN Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau und unter Zugrundelegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich für die Miteigentümergemeinschaft voraussichtlich im 20. Jahr (17 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein steuerlicher Totalgewinn. Juni 2016-27 - C
STEUERLICHES ERGEBNIS 1/2 - KREDITZEICHNER 2016 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78% EUR 17.500,-- Planung 1/15 von 30% EUR 8.200,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 EUR 36.000,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 EUR 16.000,-- Treuhandschaft für Finanzierung EUR 10.000,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (50%) EUR 70.000,-- laufende Steuerberatung (50%) EUR 15.000,-- Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Förderungsabwicklung EUR 210.000,-- Eintragungsgebühren EUR 70.000,-- Bauzeitzinsen bis 31.12.2017 EUR 103.200,-- Beratungshonorar 1/15 EUR 7.100,-- Gebühren EUR 563.000,-- entspricht ca. 122% bezogen auf EUR 460.000,-- Eigenkapital I (inkl. Beratungshonorar) 2017 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78% EUR 17.500,-- Planung 1/15 von 60% EUR 16.400,-- Baukosten 1/15 von 30% EUR 65.000,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 EUR 36.000,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 EUR 16.000,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (40%) EUR 56.000,-- laufende Steuerberatung (40%) EUR 12.000,-- Bauzeitzinsen bis 31.12.2018 EUR 119.000,-- Beratungshonorar 1/15 EUR 7.100,-- EUR 345.000,-- entspricht 75% bezogen auf EUR 460.000,-- Eigenkapital II 2018 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78% EUR 17.500,-- Planung 1/15 von 90% EUR 24.600,-- Baukosten 1/15 von 85% EUR 184.000,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 EUR 36.000,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 EUR 16.000,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (10%) EUR 14.000,-- laufende Steuerberatung (10%) EUR 3.000,-- Bauzeitzinsen bis 31.03.2019 EUR 33.800,-- Beratungshonorar 1/15 EUR 7.100,-- EUR 336.000,-- entspricht ca. 73% bezogen auf EUR 460.000,-- Eigenkapital III Juni 2016-28 - C
STEUERLICHES ERGEBNIS 2/2 - KREDITZEICHNER 2019 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78% EUR 17.500,-- Planung 1/15 von 100% EUR 26.400,-- Baukosten 1/15 von 100% EUR 217.000,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 EUR 36.000,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 EUR 16.000,-- Beratungshonorar 1/15 EUR 7.100,-- EUR 320.000,-- entspricht ca. 70% bezogen auf EUR 460.000,-- Eigenkapital III Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw. Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (z.b. geänderte Abflüsse von Planungsund Baukosten, abweichende Bauzeitzinsen usw.). Juni 2016-29 - C
STEUERLICHES ERGEBNIS 1/2 - KREDITZEICHNER 2016 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78% EUR 17.500,-- Planung 1/15 von 30% EUR 8.200,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 EUR 36.000,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 EUR 16.000,-- Treuhandschaft für Finanzierung EUR 10.000,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (50%) EUR 70.000,-- laufende Steuerberatung (50%) EUR 15.000,-- Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Förderungsabwicklung EUR 210.000,-- Eintragungsgebühren EUR 70.000,-- Bauzeitzinsen bis 31.12.2017 EUR 103.200,-- Beratungshonorar 1/15 EUR 7.100,-- Gebühren EUR 563.000,-- entspricht ca. 122% bezogen auf EUR 460.000,-- Eigenkapital I (inkl. Beratungshonorar) 2017 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78% EUR 17.500,-- Planung 1/15 von 60% EUR 16.400,-- Baukosten 1/15 von 30% EUR 65.000,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 EUR 36.000,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 EUR 16.000,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (40%) EUR 56.000,-- laufende Steuerberatung (40%) EUR 12.000,-- Bauzeitzinsen bis 31.12.2018 EUR 119.000,-- Beratungshonorar 1/15 EUR 7.100,-- EUR 345.000,-- entspricht 75% bezogen auf EUR 460.000,-- Eigenkapital II 2018 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78% EUR 17.500,-- Planung 1/15 von 90% EUR 24.600,-- Baukosten 1/15 von 85% EUR 184.000,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 EUR 36.000,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 EUR 16.000,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (10%) EUR 14.000,-- laufende Steuerberatung (10%) EUR 3.000,-- Bauzeitzinsen bis 31.03.2019 EUR 33.800,-- Beratungshonorar 1/15 EUR 7.100,-- EUR 336.000,-- entspricht ca. 73% bezogen auf EUR 460.000,-- Eigenkapital III Juni 2016-28 - C
STEUERLICHES ERGEBNIS 2/2 - KREDITZEICHNER 2019 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 78% EUR 17.500,-- Planung 1/15 von 100% EUR 26.400,-- Baukosten 1/15 von 100% EUR 217.000,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 EUR 36.000,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 EUR 16.000,-- Beratungshonorar 1/15 EUR 7.100,-- EUR 320.000,-- entspricht ca. 70% bezogen auf EUR 460.000,-- Eigenkapital III Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw. Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (z.b. geänderte Abflüsse von Planungsund Baukosten, abweichende Bauzeitzinsen usw.). Juni 2016-29 - C
VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - BARZEICHNER netto *) Preis/m² **) (ohne Mehrwertsteuer) Kaufpreis Grundstück und Altgebäude EUR 1.550.000,-- EUR 877,-- Generalplanung, Bau- u. Baunebenkosten, wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption EUR 4.200.000,-- EUR 2.377,-- Wirtschaftliche Betreuung EUR 240.000,-- EUR 136,-- Laufende Steuerberatung in Investitionsphase ***) EUR 30.000,-- EUR 17,-- Hausverwaltung/Erstvermietung ***) EUR 140.000,-- EUR 79,-- Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Förderungsabwicklung ***) EUR 210.000,-- EUR 119,-- Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbsneben- u. Finanzierungskosten EUR 6.370.000,-- EUR 3.605,-- Nicht enthalten sind: Kosten aufgrund nicht bekannter behördlicher Auflagen Beratungshonorar in Höhe von 1,50% der Gesamtinvestitionskosten (netto) Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragserrichtung Finanzierungskosten und Eintragungsgebühr sowie Bauzeitzinsen Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (z.b. Bauzeitzinsen) bei verlängerter Investitionsphase bzw. Änderungen des Zinssatzes Kosten aufgrund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (Boden- und statisches Risiko) Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Beschlüssen der Miteigentümer *) Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert. **) Nettopreis bezogen auf eine ertragsbewertete Nutzfläche von 1.767 m². ***) Vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer. Juni 2016-30 - D
VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - BARZEICHNER INKL. ERWERBSNEBEN- UND FINANZIERUNGSKOSTEN netto Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbs- u. Finanzierungskosten EUR 6.370.000,-- Erwerbsnebenkosten *) ca. EUR 360.000,-- Eintragungs- und Bearbeitungsgebühren ca. EUR 70.000,-- Bauzeitzinsen **) ca. EUR 256.000,-- Reserve ca. EUR 44.000,-- Gesamtinvestitionssumme ca. EUR 7.100.000,-- abzüglich Barzahlerbonus ***) EUR -300.000,-- Reduzierter Gesamtbetrag EUR 6.800.000,-- *) Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer 3,50% EUR 251.580,-- Eintragungsgebühr 1,10% EUR 79.068,-- Rechtsanwalt/Notar und Barauslagen EUR 19.352,-- Treuhandschaft für Finanzierung EUR 10.000,-- EUR 360.000,-- **) Die Berechnung der Bauzeitzinsen beruht auf einem angenommenen Baubeginn Ende Dezember 2017 und einer Fertigstellung Ende März 2019, einem Zinssatz von 2,50% p.a. und einem Eigenkapital von EUR 5.655.000,--. Durch eine verspätete Fertigstellung, eine Verschiebung des Mittelabflussplanes oder Zinsanpassungen können sich Änderungen ergeben. ***) Der Barzahlerbonus ergibt sich durch Einsparungen bei der Eintragungsgebühr sowie den Bauzeitzinsen, da die gesamten Eigenkapitaleinzahlungen sowie das Bankdarlehen bis zur Konstituierung einbezahlt werden. Juni 2016-31 - D
PROGNOSERECHNUNG 10.000 / 10.000 Miteigentumsanteile Gesamtinvestitionssumme netto (ohne Umsatzsteuer): EUR 7.100.000,-- GROSSNUTZENDARSTELLUNG inkl. Nebenkosten *) INVESTITIONSPHASE Eigenkapital Steuerliches Ergebnis 2016 6.061.500,-- **) 2016-390.000,-- - Barzeichnerbonus - 300.000,-- 2017-226.000,-- 5.761.500,-- 2018-318.000,-- 2019-209.931,-- - 1.143.931,-- Einsparung bei 50%-iger Steuerprogression - 571.966,-- Eigenkapital nach Steuer 5.189.534,-- Fremdkapital Bankdarlehen I 0,-- Darlehen Land Wien gefördert ***) 1.145.000,-- 1.145.000,-- Gesamtinvestition nach Steuer 6.334.534,-- durchschnittliche Nettoeinnahmen in Finanzierungsphase 185.230,-- p.a. in % der Gesamtinvestition 2,9% p.a. in % des eingesetzten Eigenkapitals 9,4% p.a. wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen + Immobilienwert *) **) ***) Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten, wie Eintragungsgebühren und Bauzeitzinsen. inkl.1,50% Beratungshonorar Landesdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren ab 1.4.2019, Zinssatz 1,00% p.a. Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juni 2016-32 - D
LIQUIDITÄTSPROGNOSE FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Nettoeinnahmen Annuität Aufwand / Ertrag vor Steuer *) Steuerliches Ergebnis Steuer **) Aufwand / Ertrag nach Steuer ***) gesamter Aufwand n. Steuer ****) Darlehensstand 2016 0 0-5.761.500-390.000 195.000-5.566.500-5.566.500 1.145.000 2017 0 0 0-226.000 113.000 113.000-5.453.500 1.145.000 2018 0 0 0-318.000 159.000 159.000-5.294.500 1.145.000 2019 118.527-47.392 71.135-209.931 104.966 176.100-5.118.400 1.106.066 2020 158.036-63.189 94.846-172.786 86.393 181.239-4.937.161 1.053.697 2021 160.406-63.189 97.217-169.889 84.944 182.161-4.755.000 1.000.803 2022 162.812-63.189 99.623-166.951 83.476 183.098-4.571.902 947.377 2023 165.254-63.189 102.065-163.973 81.986 184.051-4.387.851 893.414 2024 168.146-63.189 104.957-160.539 80.269 185.226-4.202.624 838.910 2025 171.089-63.189 107.899-157.048 78.524 186.424-4.016.201 783.857 2026 174.083-63.189 110.893-153.501 76.751 187.644-3.828.557 728.252 2027 177.129-63.189 113.940-149.896 74.948 188.888-3.639.669 672.088 2028 180.229-63.189 117.040-146.232 73.116 190.156-3.449.513 615.360 2029 183.834-63.189 120.644-142.058 71.029 191.673-3.257.840 558.062 2030 187.510-63.189 124.321-137.806 68.903 193.224-3.064.616 500.188 2031 191.261-63.189 128.071-49.474 24.737 152.808-2.911.808 441.733 2032 195.086-63.189 131.896 27.939-13.969 117.927-2.793.881 382.691 2033 198.987-63.189 135.798 160.433-80.217 55.581-2.738.300 323.056 2034 202.967-63.189 139.778 200.012-100.006 39.772-2.698.529 262.821 2035 207.027-63.189 143.837 204.677-102.338 41.499-2.657.030 201.982 2036 211.167-63.189 147.978 209.428-104.714 43.263-2.613.766 140.531 2037 215.390-63.189 152.201 214.269-107.135 45.066-2.568.700 78.463 2038 219.698-63.189 156.509 219.200-109.600 46.909-2.521.791 15.771 2039 224.092-15.797 208.295 224.066-112.033 96.262-2.425.530 0 2040 228.574 0 228.574 228.574-114.287 114.287 0 2041 233.146 0 233.146 233.146-116.573 116.573 0 2042 237.808 0 237.808 237.808-118.904 118.904 0 2043 242.565 0 242.565 242.565-121.282 121.282 0 2044 247.416 0 247.416 247.416-123.708 123.708 0 2045 252.364 0 252.364 252.364-126.182 126.182 0 2046 257.412 0 257.412 257.412-128.706 128.706 0 2047 262.560 0 262.560 262.560-131.280 131.280 0 2048 267.811 0 267.811 267.811-133.905 133.905 0 2049 273.167 0 273.167 273.167-136.584 136.584 0 2050 278.630 0 278.630 278.630-139.315 139.315 0 *) **) ***) ****) Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen. bei einer Steuerprogression von 50% Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen. kumulierter Eigenmitteleinsatz nach Steuer Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juni 2016-33 - D
STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Miete *) Nebenkosten **) Nettoeinnahmen AFA Zinsen steuerliches Ergebnis ***) steuerl. Ergeb. kumuliert 2016 0 0 0 0 0-390.000-390.000 2017 0 0 0 0 0-226.000-616.000 2018 0 0 0 0 0-318.000-934.000 2019 131.696-13.170 118.527-320.000-8.458-209.931-1.143.931 2020 175.595-17.560 158.036-320.000-10.821-172.786-1.316.717 2021 178.229-17.823 160.406-320.000-10.295-169.889-1.486.606 2022 180.902-18.090 162.812-320.000-9.764-166.951-1.653.557 2023 183.616-18.362 165.254-320.000-9.227-163.973-1.817.530 2024 186.829-18.683 168.146-320.000-8.685-160.539-1.978.068 2025 190.099-19.010 171.089-320.000-8.137-157.048-2.135.117 2026 193.425-19.343 174.083-320.000-7.584-153.501-2.288.618 2027 196.810-19.681 177.129-320.000-7.026-149.896-2.438.514 2028 200.255-20.025 180.229-320.000-6.461-146.232-2.584.747 2029 204.260-20.426 183.834-320.000-5.891-142.058-2.726.804 2030 208.345-20.834 187.510-320.000-5.316-137.806-2.864.610 2031 212.512-21.251 191.261-236.000-4.734-49.474-2.914.084 2032 216.762-21.676 195.086-163.000-4.147 27.939-2.886.145 2033 221.097-22.110 198.987-35.000-3.554 160.433-2.725.712 2034 225.519-22.552 202.967 0-2.955 200.012-2.525.700 2035 230.030-23.003 207.027 0-2.350 204.677-2.321.023 2036 234.630-23.463 211.167 0-1.739 209.428-2.111.595 2037 239.323-23.932 215.390 0-1.121 214.269-1.897.325 2038 244.109-24.411 219.698 0-498 219.200-1.678.125 2039 248.991-24.899 224.092 0-26 224.066-1.454.059 2040 253.971-25.397 228.574 0 0 228.574-1.225.485 2041 259.051-25.905 233.146 0 0 233.146-992.340 2042 264.232-26.423 237.808 0 0 237.808-754.531 2043 269.516-26.952 242.565 0 0 242.565-511.966 2044 274.907-27.491 247.416 0 0 247.416-264.551 2045 280.405-28.040 252.364 0 0 252.364-12.186 2046 286.013-28.601 257.412 0 0 257.412 245.225 2047 291.733-29.173 262.560 0 0 262.560 507.785 2048 297.568-29.757 267.811 0 0 267.811 775.596 2049 303.519-30.352 273.167 0 0 273.167 1.048.763 2050 309.589-30.959 278.630 0 0 278.630 1.327.394 *) **) ***) Mieteinnahmen ab 1.4.2019 bei durchschnittlichen Mieten von EUR 175.595,- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029). Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.b.: Steuerberater, Investorenbetreuung usw.). Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029). Das steuerliche Ergebnis wird auf Basis des angesetzten Durchschnittszinssatzes (2,50% p.a. ab 1.4.2019) berechnet. Da der tatsächlich zur Verrechnung gelangende Zinssatz niedriger oder höher sein kann, kann sich das tatsächliche steuerliche Ergebnis entsprechend verändern. Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juni 2016-34 - D
TOTALGEWINNBERECHNUNG FÜR 10.000 / 10.000 MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Miete *) Nebenkosten **) Nettoeinnahmen AFA Zinsen steuerliches Ergebnis steuerl. Ergeb. kumuliert 2016 0 0 0-305.000 0-305.000-305.000 2017 0 0 0-68.000 0-68.000-373.000 2018 0 0 0-33.000 0-33.000-406.000 2019 131.696-13.170 118.527-72.000-8.458 38.069-367.931 2020 175.595-17.560 158.036-72.000-10.821 75.214-292.717 2021 178.229-17.823 160.406-72.000-10.295 78.111-214.606 2022 180.902-18.090 162.812-72.000-9.764 81.049-133.557 2023 183.616-18.362 165.254-72.000-9.227 84.027-49.530 2024 186.829-18.683 168.146-72.000-8.685 87.461 37.932 2025 190.099-19.010 171.089-72.000-8.137 90.952 2026 193.425-19.343 174.083-72.000-7.584 94.499 2027 196.810-19.681 177.129-72.000-7.026 98.104 2028 200.255-20.025 180.229-72.000-6.461 101.768 2029 204.260-20.426 183.834-72.000-5.891 105.942 2030 208.345-20.834 187.510-72.000-5.316 110.194 2031 212.512-21.251 191.261-72.000-4.734 114.526 2032 216.762-21.676 195.086-72.000-4.147 118.939 2033 221.097-22.110 198.987-72.000-3.554 123.433 2034 225.519-22.552 202.967-72.000-2.955 128.012 2035 230.030-23.003 207.027-72.000-2.350 132.677 2036 234.630-23.463 211.167-72.000-1.739 137.428 2037 239.323-23.932 215.390-72.000-1.121 142.269 2038 244.109-24.411 219.698-72.000-498 147.200 2039 248.991-24.899 224.092-72.000-26 152.066 2040 253.971-25.397 228.574-72.000 0 156.574 2041 259.051-25.905 233.146-72.000 0 161.146 2042 264.232-26.423 237.808-72.000 0 165.808 2043 269.516-26.952 242.565-72.000 0 170.565 2044 274.907-27.491 247.416-72.000 0 175.416 2045 280.405-28.040 252.364-72.000 0 180.364 2046 286.013-28.601 257.412-72.000 0 185.412 2047 291.733-29.173 262.560-72.000 0 190.560 2048 297.568-29.757 267.811-72.000 0 195.811 2049 303.519-30.352 273.167-72.000 0 201.167 2050 309.589-30.959 278.630-72.000 0 206.630 *) **) Mieteinnahmen ab 1.4.2019 bei durchschnittlichen Mieten von EUR 175.595,-- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029). Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten. Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020 (1,75% p.a. ab 2024, 2,00% p.a. ab 2029). Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und unter Zugrundlegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich voraussichtlich im 9. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Durch Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend. Juni 2016-35 - D
ERLÄUTERUNGEN ZUR PROGNOSERECHNUNG - BARZEICHNER UMSATZSTEUER Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen. NETTOEINNAHMEN Miete abzüglich Nebenkosten HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (ausgenommen bei Leerstehungen) den Mietern in Rechnung gestellt. Die ausgewiesenen Nebenkosten (Steuerberatungskosten, Investorenbetreuung usw.) sind von den Miteigentümern zu tragen. MIETEINNAHMEN Die Mieteinnahmen betragen ab Fertigstellung (geplant ab 01.04.2019) bei Vollvermietung voraussichtlich EUR 173.000,-- p.a.. Bei der Berechnung der Miete wurde eine Wertsicherung von 1,50% p.a. ab dem Jahr 2020, 1,75% p.a. ab dem Jahr 2024 und 2,00% p.a. ab dem Jahr 2029 angenommen. ENDFINANZIERUNG/FÖRDERDARLEHEN Für die Endfinanzierung ab 01.04.2019 wurden folgende Konditionen angenommen: Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich EUR 1.145.000,-- Zinssatz 1,00% p.a. Laufzeit 20 Jahre ab 01.04.2019 Falls das geförderte Direktdarlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss das Eigenkapital entsprechend erhöht werden. STEUERPROGRESSION Es wurde ein 50%-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt. STEUERLICHER TOTALGEWINN Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau und unter Zugrundelegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich für die Miteigentümergemeinschaft voraussichtlich im 9. Jahr (6 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein steuerlicher Totalgewinn. Juni 2016-36 - D