NEUBAUHERRENMODELL 1210 WIEN / PLANKENBÜCHLERGASSE 13

Transkript

1

2 INHALTSVERZEICHNIS Abschnitt A Allgemeine Informationen Seite 2 Abschnitt B Projektdaten Seite 10 Abschnitt C Prognoserechnungen Seite 23 Abschnitt D Steuerliche und rechtliche Grundlagen Seite 29 Abschnitt E Projektpartner Seite 32 Jänner

3 ALLGEMEINE INFORMATIONEN Diese Dokumentation bietet einen allgemeinen Überblick sowie Informationen über das konkrete Angebot. Der Inhalt dieser Dokumentation wurde gewissenhaft unter Berücksichtigung der derzeitigen Marktverhältnisse, Gesetzesgrundlagen, Erfahrungswerte aus der Vergangenheit u.a.m. zusammengestellt. Es kann keine Gewähr übernommen werden, dass sich derzeit nicht abschätzbare Veränderungen in Zukunft ergeben können, die das Ergebnis einer derartigen Beteiligung beeinflussen. Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell entspricht nicht dem üblichen Kauf einer bereits fertig gestellten Immobilie. Der Bauherr ist vielmehr Unternehmer. Im Zuge der Projektentwicklung, Umsetzung, Finanzierung, Vermietung u.a.m. können sich Veränderungen ergeben, welche durch geänderte Marktbedingungen, Gesetze oder Beschlüsse der Bauherren eintreten. Es wird mit dieser Dokumentation der voraussichtliche Ablauf des Investitionsvorhabens beschrieben; dies unter Berücksichtigung der Erfahrungswerte aus über 400 Bauherrenmodellen, welche durch ifa AG realisiert wurden. Die Zielsetzung, die finanziellen Voraussetzungen, die steuerliche Ausgangssituation u.a.m. sind bei jedem einzelnen Bauherren verschieden und somit individuell. Es wird unbedingt empfohlen mit Ihrem persönlichen Berater sowie Steuerberater die Auswirkungen auf Ihre individuelle Situation und Lebensplanung zu besprechen und abzustimmen. Jänner A

4 IMMOBILIENBESITZ MIT ERHÖHTER WERTSCHÖPFUNG Ertrag und Sicherheit In Zeiten, mit sehr niedrigem Zinsniveau und großer Ungewissheit über die künftige Entwicklung der Kapitalmärkte, kommt einer Wahl der richtigen Anlageform entscheidende Bedeutung zu. Während Geldanlagen inflationsbedingt langfristig an Wert verlieren, zeichnet sich Immobilienbesitz - speziell in innerstädtischen Lagen - durch seine Wertbeständigkeit aus. Verschiedene Möglichkeiten der Immobilienveranlagung der MARKT Dem Anleger stehen verschiedenste Wege der Immobilienveranlagung offen, wobei eine Entscheidung nicht nur vom gewünschten Kapitaleinsatz, sondern auch von persönlichen Rahmenbedingungen (Steuersituation, Sicherheitsaspekt, Veranlagungshorizont) abhängt. Eine Möglichkeit stellt der private, direkte Erwerb von Immobilien (z.b. Eigentumswohnung zur Vermietung) dar. Diese in Österreich sehr traditionelle Form der Immobilienveranlagung birgt jedoch den Nachteil, dass sie in der Regel dem Investor viel Zeit und regelmäßigen Verwaltungsaufwand abverlangt. Dieser Umstand führt häufig zur Feststellung Besitz belastet. Immobilienbeteiligungen in Form von Aktien oder Gewinnscheinen werden sehr häufig am Kapitalmarkt angeboten. Der grundbücherliche Eigentümer der Immobilie ist hierbei allerdings die jeweilige Beteiligungsgesellschaft und nicht der Investor. Ebenso nicht von Vorteil ist die Tatsache einer gewissen Abhängigkeit von den Fähigkeiten eben dieses Managements. In Österreich gab es in jüngster Vergangenheit einige bedauerliche Beispiele, bei denen die jeweiligen Investoren schmerzhafte Verluste - trotz einer vermeintlich sicheren Veranlagungsvariante - erlitten. Die intelligente und zeitgemäße Lösung - das BAUHERRENMODELL Eine Spezialform der Immobilienbeteiligung stellt das BAUHERRENMODELL dar. Diese Veranlagungsform vereint die Vorzüge der klassischen Immobilienveranlagung und schließt zuvor erwähnte Quellen des Misserfolges aufgrund klarer und fairer Rahmenbedingungen bestmöglich aus. Jeder Investor kann einen individuell großen Anteil an einer konkreten Immobilie mit persönlicher Grundbucheintragung erwerben. Darüber hinaus bietet diese Variante weitere Vorteile, die bei anderen Beteiligungsformen nicht erzielbar sind. Jänner A

5 IMMOBILIE MIT SYSTEM DAS BAUHERRENMODELL RAHMENBEDINGUNGEN Das Bauherrenmodell ist eine Möglichkeit der Immobilienveranlagung für Privatinvestoren zur Revitalisierung bzw. Errichtung innerstädtischer Bausubstanz. Soweit die Herstellungskosten dem Denkmalschutz-, dem Wohnhaussanierungs- oder dem Mietrechtsgesetz 3-5 unterliegen, gewährt der Gesetzgeber den Investoren (= Miteigentümergemeinschaft) eine beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit über 15 Jahre (normalerweise 67 Jahre). FUNKTIONSWEISE Mehrere Personen erwerben individuelle Anteile an einem Altgebäude und schließen sich zu einer Miteigentümergemeinschaft zusammen, um dieses Objekt abzubrechen und einen Neubau zu errichten. Anschließend erfolgt eine langfristige und nachhaltige Vermietung (keine Eigennutzung!). ZIELSETZUNG Der Grundgedanke einer Beteiligung an einem Bauherrenmodell ist jener, sich als Investor ein langfristiges, wertgesichertes und arbeitsfreies Zusatzeinkommen aufzubauen. Für die Erreichung dieser Ziele werden jeweils erfahrene Professionisten beauftragt, womit für den Privatinvestor nahezu kein Aufwand, jedoch volle Transparenz und Einsicht gewährleistet ist. VORTEILE FÜR INVESTOREN - Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung - Inflationsschutz durch Indexierung der Mieteinnahmen - Transparenz durch laufende Information - Vermietungsgemeinschaft (Risikominimierung durch Mietpool) - Förderung durch begünstigtes Landesdarlehen mit Fixzins - Beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA für Bau- u. Nebenkosten) - Berechtigung zum Vorsteuerabzug auf Grund Unternehmereigenschaft - Niedrige Betriebskosten wegen neuer, energieeffizienter Bausubstanz - Individuelle Finanzierungsgestaltung für jeden Investor - Arbeitsfreies Zusatzeinkommen durch professionelles Immobilienmanagement KEINE CHANCEN OHNE RISIKO Änderung der Markt- und Gesetzeslage (zb: Wohnungsnachfrage, steuerliche Änderungen, usw.) Risken aus dem Werkvertrag (zb: Bodenrisiko, behördliche Auflagen, Baukostenindexerhöhungen über 2,5 % p.a., usw.) Finanzierungsrisken (zb: Zinserhöhung, usw.) Förderungsrisken (zb: Vorgaben bei Planung, Zeithorizont der Zusicherung, Höhe und Art der Förderung, usw.) Bei Entfall der Förderung entfällt auch die begünstigte 1/15-AfA Immobilienspezifische Risken (zb: Leerstand, Vermietungsrisiko, Instandhaltungs- und Instandsetzungsrisiko, usw.) Zeitliche Risken (Behördenverfahren, Bauzeitzinsen, usw.) Jänner A

6 UMSETZUNG Zur erfolgreichen Umsetzung eines Bauherrenmodells ist spezielles Know How, langjährige Erfahrung und ein koordiniertes Zusammenwirken verschiedener Projektpartner erforderlich. Die ifa Institut für Anlageberatung AG beschäftigt sich seit 1984 überwiegend mit der Aufbereitung und Vermittlung von Bauherrenmodellen an Kapitalanleger. In Zusammenarbeit mit zahlreichen, erfahrenen Projektpartnern (Steuerberater, Anwälte, Makler, Banken usw.) konnten bisher über 400 innerstädtische Wohnobjekte mit einem Investitionsvolumen von mehr als 1,6 Mrd. realisiert werden. Mehrere tausend Anleger gelangten dadurch in den Genuss der vorher erwähnten Vorteile. VERMIETUNGSGRAD VON IFA-BAUHERRENMODELLEN Wohnungen/Geschäftslokale/Büros Stand: 31. Dezember 2012 Wien/Niederösterreich Mieteinheiten 99,28 % Vermietungsgrad Oberösterreich/Salzburg 989 Mieteinheiten 99,39 % Vermietungsgrad Steiermark/Kärnten Mieteinheiten 99,04 % Vermietungsgrad Tirol 81 Mieteinheiten 97,54 % Vermietungsgrad Der Vermietungsgrad bezieht sich auf die aktuell zur Vermietung stehenden Einheiten. Dieser kann sich je nach Marktverhältnissen ändern und lässt keine Rückschlüsse auf andere Objekte zu. Jänner A

7 BEISPIELE AUS 400 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN 1150 Wien, Zwölfergasse/Gasgasse 1100 Wien, Senefeldergasse/Suchenwirtplatz 1120 Wien, Tivoligasse/Bonygasse Jänner A

8 BEISPIELE AUS 400 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN Linz, Museumstraße/Prunerstraße Linz, Palais Mannstorff, Landstraße Salzburg-Nonntal, Maierhof, Josef-Preis-Allee Jänner A

9 BEISPIELE AUS 400 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN Graz, Herzoghof, Herrengasse Graz, Sporgasse Innsbruck, Mentlgasse Jänner A

10 STANDARDANFORDERUNGEN AN IFA-BAUHERRENMODELLE - Geeignete Infrastruktur und Verkehrsanbindung - Nachfrageorientierte Wohnungsgrößen - Anspruchsvoller Gesamteindruck - Gediegene Grundausstattung (Parkettböden, Küchen, etc.) Jänner A

11 DAS PROJEKT IM ÜBERBLICK Realisierung des Investitionsvorhabens durch Kapitalanleger im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft. Persönliche Grundbucheintragung. Gemeinschaftliche Vermietung (Mietpool) durch beauftragte Hausverwaltung. Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Steuerliche Begünstigungen gemäß Wohnhaussanierungsgesetz; begünstigte Abschreibung der Baukosten für den Abbruch/Neubau. Förderungsdarlehen Land Wien. Zur Umsetzung des Investitionsvorhabens werden entsprechende Projektpartner von den Investoren direkt beauftragt. Dieses Objekt wurde von ifa AG bzw. dessen Planer hinsichtlich der Förderungswürdigkeit geprüft und entspricht den grundsätzlichen förderungsrechtlichen Bestimmungen. PROJEKTDATEN Abbruch des Altgebäudes und Errichtung eines Neubaus. Schaffung von 29 Wohneinheiten sowie Allgemeinflächen und 28 Tiefgaragenplätzen. Ertragsbewertete Nutzfläche: rd m² Geplanter Baubeginn: September 2015 Voraussichtliche Fertigstellung: Dezember 2016 Gesamtkosten des Investitionsvorhabens lt. Prognoserechnung: 8,40 Mio. netto (Vorsteuerabzug) Mindestbeteiligung: 2 % der Liegenschaft Allgemeiner Finanzierungsvorschlag: 22 % Eigenkapital; 78 % Fremdmittel Jänner B

12 DIE LAGE BILDUNGSANSTALT FÜR KINDERGARTENPÄDAGOGIK KINDERGARTEN MENGERGASSE STRANDBAD ANGELIBAD Jänner B

13 DIE NACHBARSCHAFT KINZERPLATZ, PFARRKIRCHE ST. LEOPOLD FLORIDSDORFER HALLENBAD FLORIDSDORFER KRANKENHAUS YACHTCLUB ALTE DONAU Jänner B

14 DIE UMGEBUNG BEZIRKSMUSEUM FLORIDSDORF JOSEPH-SAMUEL-BLOCH-PARK KRANKENHAUS NORD (2015) Jänner B

15 DIE UMGEBUNG U6 FLORIDSDORF BEZIRKSGERICHT FLORIDSDORF AMTSHAUS FÜR DEN 21. BEZIRK AM SPITZ Jänner B

16 DIE BLICKRICHTUNGEN OSTMARKGASSE RICHTUNG A.-HOFER-STRASSE PLANKENBÜCHLERGASSE RICHTUNG SIEGFRIEDGASSE Jänner B

17 DAS OBJEKT Jänner B

18 DAS OBJEKT Jänner B

19 NUTZFLÄCHENAUFSTELLUNG Nutzfläche *) Ertragsbewertete Fläche **) EG 4 Wohnungen 240 m² 0, m² 1. OG 6 Wohnungen 394 m² 1, m² 2. OG 6 Wohnungen 394 m² 1, m² 3. OG 6 Wohnungen 394 m² 1, m² 1. DG / 2. DG 7 Wohnungen 630 m² 1, m² Terrassen 100 m² 0, m² Balkone 41 m² 0, m² Loggien 159 m² 0, m² 28 Garagenplätze 168 m² Ertragsbewertete Fläche ca m² *) Nutzfläche gemäß Bauordnung. Auf Grund unterschiedlicher gesetzlicher Kriterien kann sich eine abweichende Nutzfläche gemäß Mietrechtsgesetz ergeben. **) Bewertung auf Grund der Lage und Ertragssituation gemäß Erfahrungswerten. Entspricht nicht einer Bewertung gemäß Nutzwertgutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen. Jänner B

20 VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN netto 1) Preis/m² 2) (ohne Mehrwertsteuer) Kaufpreis Grundstück und Altgebäude ,-- 561,-- Generalplanung, Bau- u. Baunebenkosten, wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption , ,-- Wirtschaftliche Betreuung ,-- 122,-- Laufende Steuerberatung in Investitionsphase 3) ,-- 12,-- Hausverwaltung/Erstvermietung 3) ,-- 61,-- Finanzierungsbeschaffung und bearbeitung, Förderungsabwicklung 3) ,-- 81,-- Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbsneben- u. Finanzierungskosten , ,-- Nicht enthalten sind: Kosten auf Grund nicht bekannter behördlicher Auflagen Beratungshonorar in Höhe von 1,5 % der Gesamtinvestitionskosten (netto) Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragserrichtung Finanzierungskosten und Eintragungsgebühr sowie Bauzeitzinsen Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (zb Bauzeitzinsen) bei verlängerter Investitionsphase bzw. Änderungen des Zinssatzes Kosten auf Grund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (Boden-, Decken- und statisches Risiko) Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Beschlüssen der Miteigentümer 1) 2) 3) Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert. Nettopreis bezogen auf eine ertragsbewertete Nutzfläche von ca m². Vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer. Jänner B

21 VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN INKL. ERWERBSNEBEN- UND FINANZIERUNGSKOSTEN netto Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbs- u. Finanzierungskosten ,-- Erwerbsnebenkosten *) ca ,-- Eintragungs- und Bearbeitungsgebühren ca ,-- Bauzeitzinsen **) ca ,-- Reserve ca ,-- Gesamtinvestitionssumme ca ,-- *) Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer 3,5 % ,-- Eintragungsgebühr 1,1 % ,-- Rechtsanwalt/Notar und Barauslagen ,-- Treuhandschaft für Finanzierung , ,-- **) Die Berechnung der Bauzeitzinsen beruht auf einem angenommenen Baubeginn September 2015 und einer Fertigstellung Ende Dezember 2016, einem Zinssatz von 3,5 % und einem Eigenkapital von ,--. Durch eine verspätete Fertigstellung, eine Verschiebung des Mittelabflussplanes oder Zinsanpassungen können sich Änderungen ergeben. Jänner B

22 FINANZIERUNGSVORSCHLAG (vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer) Eigenkapital Einzahlung vor Konstituierung ,-- Eigenkapital Einzahlung ,-- Eigenkapital Einzahlung ,-- Eigenkapital Einzahlung ,-- Fremdkapital *) ,-- Gesamtinvestitionssumme ,-- *) Für die Endfinanzierung ab wurden in den Prognoserechnungen folgende Konditionen angenommen: - Bankdarlehen ,-- kalkulierter Zinssatz 4,0 % p.a. dec. (ab ,0 %) gebunden an den 12-Monats-EURIBOR Laufzeit 15 Jahre Tilgungsbeginn Nach Baufertigstellung sind individuelle Tilgungen oder gänzliche Rückzahlungen möglich - Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich ,-- kalkulierter Zinssatz 1,0 % p.a. Laufzeit 20 Jahre Tilgungsbeginn Voraussetzung für die Gewährung von Fördermitteln gemäß Wohnhaussanierungsgesetz ist unter anderem die Lage eines Objektes in einem ausgewiesenen Sanierungszielgebiet. Falls das geförderte Darlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss für das langfristige Bankdarlehen eine entsprechende Erhöhung beantragt werden. Die rund 78 %-ige Fremdfinanzierung stellt lediglich einen Vorschlag dar. Die endgültige Finanzierung wird von den Miteigentümern anlässlich der konstituierenden Miteigentümerversammlung beschlossen. Jänner B

23 KALKULIERTE MIETEINNAHMEN NACH FERTIGSTELLUNG 29 Wohnungen m² *) á 7,50 **) ,-- 28 PKW-Garagenplätze 60, ,-- Gesamteinnahmen monatlich ,-- Gesamteinnahmen jährlich ,-- *) Nutzfläche gemäß Bauordnung (inkl. Loggien). Aufgrund unterschiedlicher gesetzlicher Kriterien kann sich eine abweichende Nutzfläche gemäß Mietrechtsgesetz (vor allem im Dachgeschossbereich aufgrund der Wandschrägen) ergeben. **) Die Mieten sind aufgrund der förderungsrechtlichen Normen auf die Refinanzierungskosten mit einem 50-%igen Zuschlag beschränkt. Unter Berücksichtigung einer Pauschale für Erhaltungsarbeiten sowie der Miete für die Küche kann insgesamt ein Hauptmietzins von voraussichtlich rd. 7,50/m² verrechnet werden. Eine Indexierung ist auch während der Förderungsdauer zulässig und es wurde eine Indexsteigerung von 2,5 % p.a. angenommen. FÖRDERUNG ABBRUCH / NEUBAU Direktdarlehen rd m² á 600, ,-- Direktdarlehen ,-- Jänner B

24 PROGNOSERECHNUNG / Miteigentumsanteile Gesamtinvestitionssumme: ,-- GROSSNUTZENDARSTELLUNG inkl. Nebenkosten *) INVESTITIONSPHASE Eigenkapital Steuerliches Ergebnis ,-- **) , , , , , , , , ,-- Einsparung bei 50 %-iger Steuerprogression ,-- Eigenkapital nach Steuer ,-- Fremdkapital Bankdarlehen I ***) ,-- Darlehen Land Wien gefördert ****) , ,-- Gesamtinvestition nach Steuer ,-- Durchschnittliche Nettoeinnahmen in Finanzierungsphase ,-- p.a. in % der Gesamtinvestition 3,5 % p.a. ERTRAGSPHASE Eigenmitteleinsatz bis zur Entschuldung ,-- Voraussichtliche Nettoeinnahmen ,-- p.a. in % des eingesetzten Eigenkapitals 10,5 % p.a. WERTGESICHERTES, ARBEITSFREIES ZUSATZEINKOMMEN + IMMOBILIENWERT *) Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Notarkosten sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten, wie Kredit- und Eintragungsgebühren und Bauzeitzinsen. **) inkl. 1,5% Beratungshonorar ***) Bankdarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab , kalkulierter Zinssatz 4,00 % p.a. (5,00 % ab ). ****) Landesdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren ab , Zinssatz 1,00 % p.a. Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Jänner C

25 LIQUIDITÄTSPROGNOSE für / Miteigentumsanteile Jahr Nettoein- Annuität Annuität Aufwand Steuerliches Steuer Aufwand gesamter Darlehensnahmen *) I II / Ertrag vor Ergebnis **) / Ertrag nach Aufwand n. stand (Zinsen+Tilgung) (Zinsen+Tilgung) Steuer Steuer Steuer *) Vermietung ab bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von ,- p.a. und einer Indexsteigerung von 2,50 % ab dem Jahr 2018 sowie nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.b.: Steuerberater, Miteigentümerabrechnungen usw.) von 9.000,- p.a.. **) bei einer Steuerprogression von 50 % Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Jänner C

26 STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG für / Miteigentumsanteile Jahr Miete Neben- Netto- AFA Zinsen Zinsen steuerliches steuerl.ergeb. *) kosten **) einnahmen I ***) II Ergebnis ***) kumuliert *) Vermietung ab bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von ,- p.a. und einer Indexsteigerung von 2,50 % ab dem Jahr **) Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.b.: Steuerberater, Miteigentümerabrechnungen usw.). ***) Das steuerliche Ergebnis wird auf Basis des kalkulierten Durchschnittszinssatzes von 4,00 % p.a. berechnet. Da der tatsächlich zur Verrechnung gelangende Zinssatz niedriger oder höher sein kann, kann sich das dargestellte tatsächliche steuerliche Ergebnis entsprechend verändern. Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Jänner C

27 TOTALGEWINNBERECHNUNG für / Miteigentumsanteile Jahr Miete Neben- Netto- AFA Zinsen Zinsen steuerliches steuerl.ergeb. *) kosten **) einnahmen I II Ergebnis kumuliert *) Vermietung ab bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von ,- p.a. und einer Indexsteigerung von 2,50 % ab dem Jahr **) Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten. Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und unter Zugrundlegung einer Normalabschreibung von 1,5 % ergibt sich voraussichtlich im 22. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Durch zusätzliche Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend. Jänner C

28 ERLÄUTERUNGEN ZUR PROGNOSERECHNUNG UMSATZSTEUER Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen. NETTOEINNAHMEN Miete abzüglich Nebenkosten HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (ausgenommen bei Leerstehungen) den Mietern in Rechnung gestellt. Die ausgewiesenen Nebenkosten (Steuerberatungskosten, Miteigentümerabrechnung usw.) sind von den Miteigentümern zu tragen. MIETEINNAHMEN/FÖRDERUNG Die Mieteinnahmen betragen ab Fertigstellung (geplant ab ) bei Vollvermietung der Wohn- und Büroeinheiten sowie der Garagenplätze voraussichtlich ,-- p.a.. Eine Wertsicherung von 2,5 % p.a. ab dem Jahr 2017 wird unterstellt. ENDFINANZIERUNG/FÖRDERDARLEHEN Für die Endfinanzierung ab wurden folgende Konditionen angenommen: Bankdarlehen voraussichtlich ,-- kalkulierter Zinssatz 4,0 % p.a. dec. (ab ,0 %) gebunden an den 12-Monats-EURIBOR Laufzeit 15 Jahre ab Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich ,-- Zinssatz 1,0 % p.a. Laufzeit 20 Jahre ab Falls das geförderte Direktdarlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss für das Bankdarlehen eine entsprechende Erhöhung beantragt werden. Die Fremdmittel werden den einzelnen Miteigentümern zugerechnet; es sind daher - nach Fertigstellung des Investitionsvorhabens - auch die laufenden Tilgungs- und Zinsaufwendungen abzüglich der anteiligen Nettoeinnahmen von diesen direkt zu tragen. STEUERPROGRESSION Es wurde ein 50 %-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt. STEUERLICHER TOTALGEWINN Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau und unter Zugrundelegung einer Normalabschreibung von 1,5 % ergibt sich für die Miteigentümergemeinschaft voraussichtlich im 22. Jahr (18 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein steuerlicher Totalgewinn. Jänner C

29 STEUERLICHES ERGEBNIS 2013 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 83 % ,-- Planung 1/15 von , ,-- Wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 von , ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 von , ,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (40 %) ,-- Laufende Steuerberatung (40 %) ,-- Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Förderungsabwicklung ,-- Eintragungsgebühren ,-- Bauzeitzinsen bis ,-- Treuhandschaft für Finanzierung ,-- Beratungshonorar 1/ , ,-- entspricht ca. 120 % bezogen auf ,-- Eigenkapital I (inkl. Beratungshonorar) 2014 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 83 % ,-- Planung 1/15 von , ,-- Wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 von , ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 von , ,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (30 %) ,-- Laufende Steuerberatung (30 %) 9.000,-- Bauzeitzinsen bis ,-- Beratungshonorar 1/ , ,-- entspricht ca. 53 % bezogen auf ,-- Eigenkapital II 2015 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 83 % ,-- Planung 1/15 von , ,-- Baukosten 1/15 von , ,-- Wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 von , ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 von , ,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (30 %) ,-- Laufende Steuerberatung (30 %) 9.000,-- Bauzeitzinsen bis ,-- Beratungshonorar 1/ , ,-- entspricht ca. 99 % bezogen auf ,-- Eigenkapital III 2016 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 83 % ,-- Planung 1/15 von , ,-- Baukosten 1/15 von , ,-- Wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/15 von , ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 von , ,-- Beratungshonorar 1/ , ,-- entspricht ca. 82 % bezogen auf ,-- Eigenkapital IV Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw. Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (zb geänderte Abflüsse von Planungs- und Baukosten, abweichende Bauzeitzinsen usw.). Jänner C

30 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN IM ÜBERBLICK Zur Durchführung dieses Investitionsvorhabens ist es erforderlich, die Rechtsbeziehungen der einzelnen Miteigentümer im Innverhältnis und nach außen hin vertraglich zu regeln. Liegenschaftskauf Jeder Kaufinteressent erwirbt einen individuellen Anteil (ideelles Miteigentum) an der Liegenschaft 1210 Wien, Plankenbüchlergasse 13. Die Kaufvertragsabwicklung und die grundbücherliche Eintragung des Miteigentumsanteiles werden von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt treuhändig durchgeführt. Werkvertrag / Auftrag / Vollmacht Da der Liegenschaftserwerb unter der Zielsetzung erfolgt, das bestehende Altgebäude abzubrechen und einen Neubau zu errichten, um diesen anschließend ertragbringend zu vermieten, schließen die Miteigentümer mit einer Projektgesellschaft einen Werkvertrag zur Realisierung dieses Bauvorhabens ab. Zur Entlastung der Miteigentümer sowie zur Gewährleistung eines professionellen Projektverlaufes wird eine Beratungsgesellschaft beauftragt und bevollmächtigt, die Miteigentümer - projektbezogen - in allen wirtschaftlichen Belangen (gegenüber Behörden, Bauunternehmungen, Banken, usw.) zu vertreten. Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft Sobald für die gesamten Liegenschaftsanteile rechtsgültig unterfertigte Kaufverträge vorliegen, wird eine Miteigentümerversammlung einberufen. Da im Rahmen dieser Versammlung die Konstituierung (Gründung) der Miteigentümergemeinschaft 1210 Wien, Plankenbüchlergasse 13 erfolgen soll und weitere Beschlüsse über den Projektablauf - insbesondere Finanzierung und steuerliche Betreuung - und die spätere Vermietung und Verwaltung des Objektes zu fassen sind, müssen dabei sämtliche Miteigentümer persönlich anwesend oder durch einen Bevollmächtigten vertreten sein. Miteigentümervertrag Innerhalb einer Miteigentümergemeinschaft ist es erforderlich, dass die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander vertraglich geregelt werden. Daher erfolgt bei Konstituierung die Unterfertigung des gemeinsamen Miteigentümervertrages, der den Miteigentümern bereits vor Kaufvertragsabschluß zur Kenntnis gebracht wird. Hausverwaltung / Steuerberatung / Finanzierung Weiters ist bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung zu klären, wer mit der steuerlichen Vertretung der Miteigentümergemeinschaft und wer mit der Gebäudeverwaltung sowie Objektvermietung betraut werden soll. Abschließend ist zu entscheiden, ob und bei wem eine gemeinsame Projektfinanzierung durchgeführt werden soll. Nach erfolgter Beschlussfassung durch die Miteigentümer, werden die entsprechenden Aufträge vergeben bzw. Verträge abgeschlossen. Jänner D

31 AUSZUG AUS DEN STEUERLICHEN GRUNDLAGEN Bauherreneigenschaft Die Miteigentümer gelten im Sinne der Bauherrenverordnung (BGBl. 321/1990) als kleine Bauherren, da sie ein bereits weitgehend ausgearbeitetes Konzept zur Realisierung des Investitionsvorhabens erwerben. Eine kleine Bauherreneigenschaft liegt vor, wenn nachfolgende 3 Voraussetzungen erfüllt werden: * Erwerb der Miteigentumsanteile vor Baubeginn * Detaillierte Kostenaufschlüsselung gegenüber Miteigentümern * Wirtschaftliches Risiko darf von Miteigentümern nicht zur Gänze abgewälzt werden (keine unzulässigen Preisgarantien) Einkunftsquelleneigenschaft Die Miteigentümergemeinschaft stellt steuerrechtlich eine Einkunftsquelle (keine Liebhaberei) dar, da sie gemäß Liebhabereiverordnung (BGBl. 33/1999 idf. BGBl. II 358/1997), den dazu ergangenen Durchführungserlässen und gemäß VwGH-Erkenntnis vom 3. Juli 1996 innerhalb des vorgegebenen Kalkulationszeitraumes laut Prognoserechnung einen steuerlichen Gesamtgewinn erzielen wird. Die Einkunftsquelle fällt unter die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Für Miteigentumsanteile im Privatvermögen erfolgt die Einkunftsermittlung nach dem Zu- und Abflussprinzip. Verlustausgleich Das Verlustausgleichsverbot gemäß 2 Abs. 2a EStG kommt nicht zur Anwendung, da die Erzielung steuerlicher Vorteile nicht im Vordergrund steht (Rendite nach Steuern ist weniger als das Doppelte der Rendite vor Steuern; keine Werbung mit Steuervorteilen). Unternehmereigenschaft im UStG Voraussetzung für die Einstufung der Miteigentümergemeinschaft als Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinne ist das Vorliegen einer steuerlichen Einkunftsquelle und der Bauherreneigenschaft. Wie oben erwähnt, erfüllt die Miteigentümergemeinschaft beide Voraussetzungen, ist daher Unternehmer im Sinne des UStG und somit zum Vorsteuerabzug berechtigt. Grunderwerbsteuer Da die Miteigentümer bereits ein weitgehend fertiges Konzept erwerben, wird die Grund-erwerbsteuer von den Gesamtkosten des Investitionsvorhabens erhoben. Sofortabsetzung von Vorauszahlungen Vorauszahlungen die gemäß 19 Abs. 3 EStG nicht über das Folgejahr hinausgehen und Werbungskosten betreffen, die nicht zu den Nebenkosten der Errichtung zählen (z.b. Steuerberatung, Bauzeitzinsen,...), können im Jahr der Zahlung sofort abgesetzt werden. Fünfzehntelabsetzung Die Bau- und Baunebenkosten jener Maßnahmen, für die eine Förderungszusicherung vorliegt, können auf Grund des Wohnhaussanierungsgesetzes gemäß 28 Abs. 3 Z 2 EStG auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Zusätzlich können alle mit der Errichtung zusammenhängenden Nebenkosten, soweit sie nicht sofort abgesetzt werden, in die 1/15-Absetzung einbezogen werden. Jänner D

32 HAFTUNGSFRAGEN, RISIKEN UND HINWEISE Die Konzeption dieses Investitionsvorhabens beruht auf der in Österreich derzeit geltenden Gesetzeslage, der herrschenden Verwaltungspraxis sowie der aktuellen Rechtsprechung der österreichischen Höchstgerichte und stützt sich auf die zur Zeit gegebenen Marktverhältnisse. Die mit der Konzeption verbundenen steuerlichen Rechtsfolgen entsprechen grundsätzlich der Bauherrn- und Liebhabereiverordnung, den Durchführungsbestimmungen zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, den Bestimmungen des Strukturanpassungsgesetzes 1996 und der Steuerreformgesetze 2000 sowie der derzeitigen Verwaltungsübung. Für die steuerliche Anerkennung durch die Finanzbehörde sowie für etwaige Änderungen der Gesetzgebung oder Verwaltungspraxis kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Bei Änderungen der Steuergesetze bzw. der Verwaltungspraxis können gegebenenfalls die steuerlichen Vorteile ganz oder teilweise wegfallen bzw. sich steuerliche Belastungen erhöhen. Das Finanzierungskonzept sieht neben den zu leistenden Eigenmitteln eine Fremdfinanzierung und - ab der Vermietphase - monatliche Nachschüsse (Differenz zwischen Mieteinnahmen und Annuitäten) zur Fremdkapitaltilgung vor. Die kalkulierten Mieteinnahmen sowie Fremdkapitalzinsen und Nebenkosten entsprechen der derzeitigen Marktund Gesetzeslage und können sich entsprechend verändern, wodurch sich auch die monatlichen Nachschussleistungen verändern würden. Voraussetzung für die Gewährung von Fördermitteln gemäß Wohnhaussanierungsgesetz ist unter anderem die Lage eines Objektes in einem ausgewiesenen Sanierungszielgebiet bzw. sind qualitative Kriterien (ökologische Maßnahmen, Heizwärmebedarf nach Sanierung). Das o.a. Wohnhaus wurde von ifa AG bzw. dessen Planer hinsichtlich Förderungswürdigkeit geprüft und entspricht den grundsätzlichen förderungsrechtlichen Bestimmungen. Eine Haftung für die tatsächliche Gewährung der Förderung kann nicht übernommen werden. Das wirtschaftliche Risiko ist auf Grund der im Werkvertrag enthaltenen Vereinbarungen weitgehend eingeschränkt. Lediglich durch das Bodenrisiko oder zb zusätzliche Aufwendungen aufgrund von behördlichen Auflagen könnte sich eine Erhöhung der kalkulierten Gesamtinvestitionskosten ergeben. Durch eine eventuell notwendige Änderung des Mittelabflussplanes oder eine verspätete Rückzahlung der Vorsteuer könnten sich die kalkulierten Bauzeitzinsen erhöhen. Im Übrigen weisen wir auf das Informationsblatt und Risikohinweise sowie die darin enthaltenen Aussagen hin. Für Aufwendungen der Miteigentümergemeinschaft haftet jeder Miteigentümer grundsätzlich nur im Ausmaß seiner Miteigentumsanteile (keine Solidarhaftung). Die Liegenschaft wird nach Fertigstellung gemeinschaftlich vermietet und die Aufteilung der Mieteinnahmen erfolgt aufgrund der ideellen Miteigentumsanteile (Mietpool). Im Hinblick auf die Liebhabereiproblematik ist eine Veräußerung der Miteigentumsanteile - vor Erreichen eines steuerlichen Totalgewinnes - nicht sinnvoll bzw. steuerschädlich. Die steuerliche Anerkennung durch die Finanzbehörde setzt die Absicht auf langfristige Überschusserzielung voraus. Die Marktgegebenheiten können sich jederzeit ändern, sodass es unter Umständen zu höheren Leerständen bzw. zu einem niedrigeren Mietpreisniveau kommen kann, was sich wiederum negativ auf den Ertrag der Investition auswirkt. Ferner kann es zu Schäden kommen, die nicht durch Versicherungen abgedeckt sind bzw. nicht ersetzt werden; diese Kosten müssen gegebenenfalls die Investoren tragen. Dieses Investitionsvorhaben dient der gemeinschaftlichen Erzielung von langfristigen Mieteinkünften und unterliegt daher - als unternehmerische Tätigkeit - nicht den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes und sonstigen Konsumentenschutzbestimmungen i.d.g.f. Eine Haftung für Druckfehler ist ausgeschlossen. Diese Information ist kein Beteiligungsangebot. Grundlage für einen Beitritt zur Miteigentümergemeinschaft 1210 Wien, Plankenbüchlergasse 13 bilden ausschließlich die diesbezüglichen Verträge (Kaufvertrag, Werkvertrag, Miteigentümervertrag, usw.). Die vorliegende Dokumentation unterliegt nicht der Prospektpflicht gemäß Kapitalmarktgesetz, da die Veranlagung in Anteilen von mehr als ,-- erfolgt. Diese Dokumentation berücksichtigt nicht individuelle Bedürfnisse und Verhältnisse (zb finanzielle Verhältnisse, Kenntnisse, Erfahrungen, Risikobereitschaft, Anlageziele etc.) des einzelnen Investors und daher wird empfohlen, vor Ankauf eines Miteigentumsanteiles den Rat eines Wirtschaftstreuhänders, Steuerberaters bzw. gegebenenfalls eines Rechtsanwaltes einzuholen. Jänner D

33 IHRE PARTNER Zusammenführung der Miteigentümer: ifa Institut für Anlageberatung AG, Linz Kaufvertragsabwicklung und grundbücherliche Durchführung: Mag. Johannes Schreiber, Rechtsanwalt, Wien Werkvertrag: Freude am Wohnen Wohnbau-Gesellschaft m.b.h., Linz Konzeption, Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen: ifw Immobilien- und Finanzierungsberatungs- GesmbH & Co KG, Linz Auftrag und wirtschaftliche Betreuung: iwb Institut für Wirtschaftsberatung Gesellschaft m.b.h., Linz Planung, Ausschreibung und Bauaufsicht: uma Architektur ZT GmbH, Wien Finanzierungsbeschaffung und bearbeitung; Förderungsabwicklung: ifa Institut für Anlageberatung AG, Linz Jänner E