BONN // Bonner Loch und Viktoriakarree Fluch oder Segen? 25. Februar 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: 309,869 Bevölkerungsentwicklung: +0,8 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 160.336 Arbeitslosenquote: 7,1 % Kaufkraftkennziffer: 109,2 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 104,7 Nach dem Umzug der Bundesregierung nach Berlin waren sich die Prognosen für Bonn einig: Eine rosige Zukunft konnte niemand erkennen. Eingedenk der tatsächlich eingetretenen Situation dürften sich die Skeptiker von damals heute wohl verwundert die Augen reiben. Denn Bonn profiliert sich als prosperierender Wirtschafts-, Wissenschafts- und Innovationsstandort. Sechs Bundesministerien sind mit ihrem ersten Dienstsitz in Bonn ebenso verblieben, wie einige Bundesbehörden. Die Stadt gilt auch als UNO-Standort. Des Weiteren ist Bonn eine beliebte Universitätsstadt mit rund 31.000 Studierenden und hat sich zu einem bedeutenden Konferenzstandort entwickelt. Zwar ist die Betriebsstruktur Bonns überwiegend von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt, gleichzeitig haben aber auch fünf DAX-notierte Unternehmen ihren Sitz. Zu den größten Arbeitgebern Bonns zählen unter anderen die Deutsche Telekom, Deutsche Post World Net, Deutsche Postbank und die Zürich Gruppe. 1A-Einzelhandelsmieten 80-120m² 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² 140 120 100 80 60 40 20 0 2009 2010 2011 2012 2013 Die Wirtschaftskraft Bonns wird auch an dem hohen Pendlersaldo deutlich: Rund 57% aller Arbeitsplätze in Bonn werden von Einpendlern besetzt. Bevölkerungsprognosen sagen ein weiteres Wachstum der Stadt voraus. Bis 2030 wird ein Bevölkerungsanstieg auf mehr als 350.000 Einwohner prognostiziert. Bei dem sogenannten Capital-Städteranking des Bad Homburger FERI-Institutes für das gleichnamige Wirtschaftsmagazin belegte Bonn den neunten Rang, was im Kreise der hochkarätigen Wettbewerber als hervorragendes Ergebnis zu werten ist. Ausschlaggebend: Die Wirtschaftsleistung soll bis 2017 um 16,1% steigen, die Zahl der Arbeitsplätze um 5,3%. Die Kaufkraft pro Kopf soll um zwölf Prozent zulegen, berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der Bonner City mehr als 600 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit rund 32 Prozent oberhalb der Werte ähnlich großer Städte.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Beste Aussichten also für den Einzelhandel, für den der Standort Bonn nach Ansicht des COMFORT- Geschäftsführers, Frank Kaiser, vor allen Dingen wegen der hohen Kaufkraft und den durchweg sehr positiven Zukunftsprognosen interessant ist. Überregional ausgerichtete Ereignisse wie das Internationale Beethovenfest oder die Bonner Biennale ziehen zusätzliche Besucher in die Stadt und tragen ihren Teil dazu bei, dass der Einzelhandel gute Umsätze erzielt. Die aktuelle Kaufkraftkennziffer in der Stadt Bonn liegt mit 109,2 deutlich über dem Bundesdurchschnitt und ist eine der höchsten Kaufkraftkennziffern in Nordrhein-Westfalen. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 Bonn Ø 200T 500T Einwohner 140,0 120,0 100,0 80,0 109,2 98,9 104,7 124,2 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 Bonn Ø 200 Tsd. 500 Tsd. Einwohner* 183 182 Verkaufsflächenanteil 181 180 179 181,7 178 177 Umsatzanteil 176 175 176,1 174 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 173 Bonn Ø 200T 500T Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Remigiusstraße / Remigiusplatz / Marktbrücke Die kurze Hochfrequenzlage Bonns erstreckt sich zwischen Münsterplatz und Markt Großflächenmieter wie Galeria Kaufhof, Kaufhof Sportarena, Sinn Leffers Aktueller Mietpreis liegt bei 125 EUR/m² Der Bonner Marktplatz mit Blickrichtung Sternstraße Sternstraße Verbindung zwischen Übergang Marktbrücke / Remigiusstraße und Friedensplatz Geprägt ist das Straßenbild von meist kleinflächigem Einzelhandel sowie schmalen Grundstücken und Denkmalschutz-Fassaden Neue Mieter: Replay, Foot Locker, Soccx Women, Marc Picard, Hallhuber, The English Shop sowie die lettische Naturkosmetikkette Stenders Poststraße Erstreckt sich leicht ansteigend vom Hauptbahnhof Richtung Münsterplatz Vermehrt kleinteiliger Einzelhandel und Standort des Karstadt Warenhauses Neue Mieter: Claire s
Dreieck Wertige Lage zwischen Sternstraße / Friedensplatz und Münsterplatz Neuer Mieter: Yellow Korner Münsterplatz 1-3 / Projektentwicklung Münsterhaus vor Umbau Wenzelgasse Verbindet den Bertha-von-Suttner-Platz (ÖPNV) mit dem Markt / Richtung Remigiusstraße Neue Mieter: Betty Barclay, Camp David, Contigo Fairtrade Die absolute 1A-Lage Bonns erstreckt sich auf knapp 200 Metern über die gesamte Remigiusstraße und Marktbrücke. Hier sorgen unter anderem Galeria Kaufhof, Kaufhof Sportarena, Sinn Leffers, Esprit, New Yorker, H&M und Zara für eine hohe Anziehungskraft und somit auch für eine hohe Passantenfrequenz. In dieser Lage sind für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80 120 m² nach aktuellen COMFORT- Erhebungen 125 EUR/m² zu zahlen. Der Mietpreis ist in den letzten fünf Jahren nur noch um knapp fünf Prozent gestiegen. Die etwas schwächer frequentierte Poststraße verläuft vom Hauptbahnhof über das sogenannte Bonner Loch Richtung Münsterplatz. Die größten Mieter in der Poststraße sind Karstadt und Hennes & Mauritz.
Bereich der Südbebauung am sogenannten Bonner Loch vor dem Hauptbahnhof Die Bonner Sternstraße besticht durch attraktive, denkmalgeschützte Immobilien mit schmalen Grundstücken. Hier müssen Filialisten auf Grund des Ladenzuschnitts häufig Kompromisse bei ihren Konzepten und Warenpräsentationen eingehen. Ladeneinheiten für großflächige Ankermieter stehen in diesem Bereich der Einkaufszone nicht zur Verfügung. Bonns älteste Fußgängerzone, die Wenzelgasse, weist einen wesentlich geringeren Filialisierungsgrad auf, kann aber auch auf Grund der sehr guten ÖPNV-Anbindung am unteren Ende eine gute Frequenz verzeichnen. Die Straße gilt als Verbindungsachse zwischen Bertha-von-Suttner-Platz und dem Markt, von wo aus man weiter in die Remigiusstraße und Sternstraße gelangt. Aber auch in den nicht klassischen 1A-Lagen stehen Veränderungen an. So konnte die COMFORT den Mietvertrag mit Vapiano, In der Sürst 1 vermitteln. Die Eröffnung des neuen Vapiano Restaurants steht unmittelbar bevor. Mit Spannung schaut man auch auf die Projektentwicklung des Münsterhauses am Münsterplatz, dem ehemaligen Commerzbank-Standort. Dort soll im kommenden Jahr eine Apple-Filiale eröffnen. Im Neubauprojekt der Sparkasse am Friedensplatz haben die neuen Einzelhändler MediaMarkt, dm und Rewe Ende 2013 bereits ihre Läden eröffnet und einen zusätzlichen Anziehungspunkt in diesem Bereich der Einkaufslagen geschaffen. Mit kurzfristiger Fertigstellung der gesamten Liegenschaft wird dann auch die Sparkasse KölnBonn mit einer Filiale sowie in den Büroräumen der Obergeschosse einziehen.
PROJEKTE Bonn ist bekannt für langwierige Großprojekte. Seit über sechs Jahren kennen wir die Projekte Bonner Loch vor dem Hauptbahnhof und Viktoriakarree, aber bis zu den tatsächlichen Realisierungen werden mit Sicherheit noch weitere Jahre vergehen. So steht die Stadt Bonn bei der Südbebauung des Bahnhofsvorplatzes weiterhin mit dem Investor Maximilian Center GmbH, Herrn Roger Sevenheck in Kontakt, der jedoch mehrfach notwendige Nachweise zur Finanzierung des Projektes nicht erbracht hat. Auch die Eigentumsverhältnisse beim Bestandsobjekt Südbebauung scheinen immer noch nicht zur Zufriedenheit des möglichen Projektpartners Ten Brinke geklärt zu sein. Unter Umständen muss der gesamte Planungsprozess neu begonnen werden. Etwas optimistischer ist man in Sachen Nordfeld zwischen Bonner Loch, Thomas-Mann-Straße und dem Areal an der Rabinstraße. Das europaweite Ausschreibungsverfahren wurde im Frühjahr 2013 beendet. Von den ursprünglichen elf Interessenten sind noch fünf übrig. Aktuell läuft die zweite Verhandlungsrunde in der die potentiellen Investoren bis Anfang März verbindliche Angebote vorlegen müssen. Wann aber genau eine Entscheidung getroffen werden kann, ist unklar, da ein von einem ausgeschlossenen Investor initiiertes Verfahren an der Vergabekammer der Bezirksregierung anhängig und somit eine Verschiebung ins Jahr 2015 wahrscheinlich ist, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Kaiser. Beim Projekt Viktoriakarree gibt es ebenfalls eine längere Vorgeschichte, deren Anstoß der Beschluss des Stadtrates im Januar 2007 war, das Viktoriabad zu schließen und in diesem Bereich der City eine Kombination aus Einzelhandel und Universitäts-Bibliothek zu etablieren. Das Planungsgrundstück des Viktoriakarrees liegt hinter dem historischen Rathaus, zwischen Rathausgasse, Belderberg, Franziskaner- und Stockenstraße und besteht aus einem ca. 5.300 m² großen städtischen Grundstück und einer Vielzahl an Privatgrundstücken. Auch wenn die tatsächliche Schließung des Bades erst im Mai 2010 erfolgte, so wird seit 2007 bereits diskutiert, geplant und wieder diskutiert. Teilweise wurde aber auch gehandelt, wenn auch gegen den Willen der städtischen Verantwortlichen. Denn im Januar 2012 überraschte die Signa mit der Meldung das rund 1.250 m² große Dahm-Grundstück, ein Schlüsselgrundstück des Areals, gekauft zu haben. Ungeachtet dessen bringt die Verwaltung im Frühjahr 2014 nun den entsprechenden Beschlussvorschlag für eine europaweite Ausschreibung in die politischen Gremien ein, über die der Stadtrat in einer Sitzung am 27. März entscheiden soll. Geplant ist ein Shoppingcenter mit rund 15.000 m² Einzelhandelsfläche, die Philologische Bibliothek der Universität Bonn mit rund 6.500 m² sowie Wohnungen. Unter dem Gelände des Viktoriakarrees soll eine Tiefgarage gebaut und diese möglichst mit der bestehenden Tiefgarage unter dem Markt angebunden werden. Durch diese neue Gestaltung von Ein- und Ausfahrten erhofft sich die Stadt eine Reparatur der Verkehrssituation innerhalb des City-Ringes. Dies wird jedoch aus städtischer Sicht ein teures Vorhaben, denn von dem Mindestpreis in Höhe von 12 Mio. Euro für das städtische Grundstück würde die Stadt mit rund 8,5 Mio. Euro das Parkhaus-Projekt unterstützen. Für die europaweit geplante Ausschreibung ist ein zweistufiges Verfahren vorgesehen mit anschließendem architektonischen Realisierungswettbewerb. Wenn alles glatt läuft, was bei solchen Großprojekten eher selten ist, dann könnte eine Realisierung des Viktoriakarrees frühestens Ende 2017 möglich sein. Gerade die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen von über 1.000 m² kann mit der bestehenden Bebauung und der Verfügbarkeit der Bestandsflächen in Bonn nicht befriedigt werden. Wenn man sich beispielsweise die Modezentralität von 176,1 im Vergleich mit dem bundesweiten Durchschnittswert für Städte zwischen 200.000 und 500.000 Einwohner anschaut, sieht man das Potential im Modebereich.
Unter anderem auch deshalb sind die beiden Projekte am Bonner Loch im Bereich des Hauptbahnhofs und das Viktoriakarree eine sinnvolle Ergänzung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und werden zu einer Stärkung der Attraktivität und Sortimentsvielfalt beitragen. Wichtig in diesem Zusammenhang wird aber neben dem jeweiligen Besatz in den Projekten die konkrete Anbindung an die seit Jahren etablierten Lagen sein. Am Bahnhofsvorplatz wird dies bis auf die Randbereiche sicherlich einfacher zu gestalten sein als beim Viktoriakarree, wo die Verbindungsachsen Markt bzw. Fürstenstraße / Am Hof / Viktoriaplatz aus Einzelhandelssicht heute keine große Rolle spielen und damit einhergehend solch ein Projekt schwerer integrierbar ist. INVESTMENT Die Nachfragesituation seitens der Investoren ist seit Jahren hoch. Die privaten bzw. eher regional orientierten Anleger konzentrieren sich auf Grund der Kaufpreisvolumen verstärkt auf die Lagen Poststraße, Sternstraße, Dreieck, Vivatsgasse, Wenzelgasse sowie die B-Lagen, die sich in Bonn ebenfalls großer Beliebtheit erfreuen. Dies ist hauptsächlich auf die Struktur der Innenstadt und die seit Jahren vorhandenen Laufwege und Frequenzen, auch in den schwächeren Handelslagen, zurück zu führen. Die institutionellen Anleger haben die wenigen größeren Immobilien in den Einkaufsstraßen Bonns im Fokus. Eine Nachfrage seitens internationaler Investoren ist kaum verspürbar, weiß Frank Kaiser zu berichten. Auf Grund der geringen Anzahl an Geschäftshäusern, die zum Verkauf kommen sowie der großen Nachfrage lassen sich Kaufpreise bis zur 20-fachen Jahresnettomiete realisieren. In Ausnahmefällen auch darüber, so Frank Kaiser. FAZIT UND PERSPEKTIVE Obwohl Großprojekte in vielen Städten eine Gefahr darstellen und zumindest in der Planungsphase zu einer Verunsicherung auf Händler- und Investorenseite führen, ist davon in Bonn wenig zu spüren. Vielleicht liegt dies an der langen Vorlaufphase der Projekte Bonner Loch und Viktoriakarree, wo auch intensive Marktbeobachter schon mal den Überblick bezüglich des aktuellen Stands verlieren bzw. den Glauben an eine Realisierung verlieren konnten. Bonn hat als Einzelhandelsstandort auf jeden Fall genügend Potenzial und zum jetzigen Zeitpunkt bei der Branchen- und Sortimentsvielfalt noch Lücken aufzuweisen. Da speziell die Großflächen fehlen, können sich wichtige Filialisten mit Magnetfunktion bisher nicht in gewünschtem Maße in Bonn ansiedeln. Sollten also die genannten Projekte Südbebauung und Nordfeld Bonner Loch und Viktoriakarree realisiert werden und mit einem guten Mieterbesatz sowie einer guten Anbindung an die bestehenden Lagen aufwarten, dann sind diese als sinnvolle Bereicherung und nicht als Gefahr zu bezeichnen. Der COMFORT- Geschäftsführer Frank Kaiser prognostiziert, dass in Verbindung mit den genannten Projekten keine Lageverschiebungen in den Einkaufsstraßen Bonns zu erwarten sind. Ein weiterer Pluspunkt der Bonner City ist die hohe Verweilqualität, die unter anderem durch die Vielzahl an Plätzen im Stadtkern ermöglicht wird. Auch hier kann man sicherlich noch Veränderungen herbeiführen und die Aufenthaltsdauer der Passanten in der Innenstadt verlängern, was somit auch dem Einzelhandel und der Gastronomie zu gute kommen würde.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE 80-120 m² 125 300-500 m² 75 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten zur Carl-Schurz-Straße, Gorkistraße, Karl-Marx- Straße, Müllerstraße, Teltower Damm und zum Tempelhofer Damm können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Frank Kaiser Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-0 E-Mail: düsseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540 063 40 E-Mail: hinz@comfort.de * Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per 1.1.2013 (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK Einzelhandelskaufkraft/Zentralität erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis. Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH