research analysis consulting EIN BLICK ZURÜCK IMMOBILIENSTRATEGIEN IM LANGZEITTEST Vortrag von Andreas Schulten BEOS FORUM Berlin, 21. November 2012 Wallstraße 61 10179 Berlin Tel. (030) 27 87 68-0 Fax (030) 27 87 68-68 info@bulwiengesa.de www.bulwiengesa.de
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Sichere Altersvorsorge Eigenheim? Typ: Rüstiger Self-Made-Man n Trägt Pullover, statt einzuheizen Typ: Kränkliche Rentnerin n Nimmt täglich zwei Vollbäder n Hat Spaß am Hecke schneiden n Informiert sich über KfW-Förderung n Engagiert sich lokalpolitisch für den Erhalt der Quartiersqualität n Überlässt das Haus den Kindern zum richtigen Zeitpunkt n Hält sich jährlich zwei Monate im Zweitwohnsitz im Süden auf n Investiert fortlaufend in Brandschutz- und Sicherheitstechnik n Kann nicht gut verhandeln n Wohnt das Haus vollständig ab 2012 Folie 1
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Mehrwerterwartungen auf Objektebene 1 Beispiel Frankfurt, Taunusanlage 11 n Refurbishment nach ca. 17 Jahren n Standortmiete um 20 % gesunken n Welcher Preis im Abverkauf? Quelle: RIWIS Comparables 2012 Folie 2
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Mehrwerterwartungen auf Objektebene 2 Beispiel München, Prinzregentenplatz 7-9 n Neuer Preis von 101,6 Mio. EUR n Refurbishment nach ca. 30 Jahren (ARAG) n Mit Kosten von 40 Mio. EUR? - Win Win Quelle: RIWIS Comparables 2012 Folie 3
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Immobilienbestand Deutschland 2011 Nutzungsart Berechnung Wert Wohnungen n Eigentümer n Mietwohnungen 17,5 Mio. WE x 250.000 Euro*** 22,5 Mio. WE x 100.000 Euro =4.375 Mrd. Euro =2.250 Mrd. Euro 6,6 = 73 % Gewerbe n Büroflächen 410 Mio. qm x 1.700 Euro/qm* =700 Mrd. Euro n Einzelhandel n Hotel n Industrie- und Gewerbeflächen 120 Mio. qm x 3.400 Euro/qm* ca. 1,5 Mio. Zimmer (à 60.000) 3,15 Mrd. qm - 550 Mio. qm Büro/Handel/Hotel = 2,6 Mrd. qm x 420** Euro/qm =410 Mrd. Euro = 90 Mrd. Euro = 1.100 Mrd. Euro 2,3 = 27 % * Büro 10 Euro/qm und Einzelhandel bei 20 Euro/qm Miete und einer unterstellten Rendite von 7% ** 10-facher Wert des durchschnittlichen Kaufwertes für industrielles Bauland *** hochgerechnet aus Mikrozensus 2008: 236.000 Euro Quelle: Aktualisierte Schätzungen nach dem Frühjahrsgutachten 2003 der Immobilienzeitung 8,9 Bio. Euro 2012 Folie 4
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Deutscher Immobilienbestand nach Nutzungstypen in Bill. Euro 2011 1,2 0,1 0,4 1,1 Private Wohnungen 0,7 4,4 Invest-Wohnungen Büros Einzelhandel Hotels Industrie und Gewerbe 2,3 Quelle: Aktualisierte Schätzungen nach dem Frühjahrsgutachten 2003 der Immobilienzeitung 2012 Folie 5
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Miet- und Preisveränderungen 1975-2011 Eigentumswohnungen Reihenhäuser** Mieten Erstbezug Wiedervermietung Eigenheim- Grundstücke Läden City Läden Nebenzentren Büroflächen Gewerbegrundstücke einschließlich Berlin-West; ** Angaben in Euro Quelle: BulwienGesa-Immobilienindex DEUTSCHLAND WEST* Absolutwerte 1975 1990 (Euro/qm) 1.313 128.310 4,12 2,54 106 33,80 10,74 6,21 69 2.053 212.295 6,81 5,17 235 68,74 18,39 10,99 123 Veränd. (%) 1975 1990 insges. p.a. 56,3 65,5 65,3 103,5 121,5 103,4 71,2 77,0 79,3 3,0 3,4 3,4 4,9 5,4 4,8 3,7 3,9 4,0 absolut 1990 2011 (Euro/qm) 2.025 205.624 6,79 4,48 152 55,38 16,33 12,32 105 DEUTSCHLAND GESAMT 2.583 256.560 8,51 7,02 209 72,05 13,63 10,33 125 Veränderung (%) 1990 2011 insges. p.a. 2011 27,5 24,8 25,3 56,7 37,6 30,1-16,5-16,2 18,7 1,2 1,1 1,1 2,2 1,5 1,3-0,9-0,8 0,7 7,3 4,3 5,2 4,6 2,5 2,9 0,1 1,3 1,7 2012 Folie 6
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest BulwienGesa-Immobilienindex 1975-2011 Deutschland Index 1990 = 100 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 55,5 7,7% 0,6 % 8,0% 100 120,8-5,5% 1,9% -1,5% 1,9% 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 Veränderung p.a. (bis 1990 nur Westdeutschland) Index 125 Städte (bis 1990 nur 50 Städte West) 10% 8% 120,9 3,4% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% jährliche Veränderung in % Quelle: BulwienGesa-Immobilienindex 2012 Folie 7
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Stadtwert der Stadt Münster 2009/2010 Summe aller Immobilienwerte im Stadtgebiet 28,8 Mrd. Euro Quelle: gif AK-Stadtwert, Immobilienwerte RIWIS, Kommunale Werte = Kommunalbilanzen 2012 Folie 8
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Stadtwert der Stadt Düsseldorf 2010/2011 Summe aller Immobilienwerte im Stadtgebiet 70,5 Mrd. Euro Quelle: gif AK-Stadtwert, Immobilienwerte RIWIS, Kommunale Werte = Kommunalbilanzen 2012 Folie 9
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Einwohnerzahl und Immobilienwert 2010/2011 Vergleich deutscher Städte über 400.000 Einwohner Einwohner in Mio. 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 239 233 220 104 98 81 70 42 42 41 40 37 29 27 23 300 250 200 150 100 50 Immobilienwert in Mrd. Euro 0,0 0 Quelle: gif AK-Stadtwert, Immobilienwerte RIWIS, Kommunale Werte = Kommunalbilanzen 2012 Folie 10
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Einwohnerzahl und Immobilienwert 2010/2011 Vergleich deutscher B-, C- und D-Städte 600 60 Einwohner in 1.000 500 400 300 200 100 50 40 30 20 10 Immobilienwert in Mrd. Euro 0 N H E DO HB BN KA DU MS MA WI DD L BO BI AC W MG FR A MZ BS KI KR HL MH LU OB SB OS LEV EF HA MD GE OL KS HR HAM SG C HAL HER 0 Quelle: gif AK-Stadtwert, Immobilienwerte RIWIS, Kommunale Werte = Kommunalbilanzen 2012 Folie 11
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Stadtwert-Gewinner und -Verlierer 2000 bis 2010 In der Reihenfolge des relativen Anstiegs/Rückgangs n München n Aachen n Hamburg n Münster n Karlsruhe n Hannover n Bonn n Freiburg n Köln n Nürnberg n Mülheim/Ruhr n Bremen n Chemnitz n Gelsenkirchen n Halle/Saale n Kassel n Herne n Solingen n Leipzig n Magdeburg n Hamm n Dortmund n Essen n Ludwigshafen Quelle: gif AK-Stadtwert, Immobilienwerte RIWIS, Ohne Kommunale Werte 2012 Folie 12
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Bürobeschäftigtenzuwachs in deutschen A-Städten 2005 bis 2010/ 2010 bis 2015 In 1.000 140 120 100 80 60 40 20 0 1 2 3 4 4 6 7 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart 2005-2010 2010-2015 Quelle: RIWIS, * 2011 Herbstprognose 2012 Folie 13
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Geldwertes Projektvolumen nach Städten und Segmenten Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart 0 10 20 Büro Wohnen Einzelhandel Hotel Sonstige n Das geldwerte Projektvolumen liegt bei 83,3 Mrd. Euro (+7,2 Mrd. zum Vorjahr). n Der Zuwachs ist begründet durch das gestiegene Projektvolumen einerseits und höhere Ansätze für Mieten und Vervielfacher im Büround Wohnsegment andererseits. n Hamburg erreicht mit 17,5 Mrd. Euro das höchste Projektvolumen und das höchste Wachstum mit 2,9 Mrd. Euro. n Es folgen mit geringem Abstand München, Berlin und Frankfurt. Quelle: Der Markt für Projektentwicklungen in den deutschen A-Städten 2012 2012 Folie 14
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest Ø-Gesamtrenditen Real Estate International Total Return y-o-y in %, nach der Finanzkrise Südafrika Korea Schweiz Norwegen Österreich Dänemark Finnland Großbritannien Belgien Deutschland Schweden Italien Portugal Niederlande Kanada Frankreich Australien Neuseeland Polen Japan IPD Global Spanien USA Irland -30-25 -20-15 -10-5 0 5 10 15 20 2010 2009 Quelle: IPD, Investment Property Databank, bewertungsbasiert Basis (2009): 52.159 Objekte in 1.038 Portfolios mit einem Marktwert von 748 Mrd. Euro 2012 Folie 15
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest German Property Index GPI 1995 bis 2011 Gesamtrendite (y-o-y) in % nach Nutzungstypen 15% 10% 5% 0% -5% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Büro Wohnen Einzelhandel Industrie/Gewerbe GPI Alle Typen Quelle: Eigene Erhebungen, transaktionsbasiert, Stand Juni 2011 2012 Folie 16
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest German Property Index GPI 1995 bis 2015 Gesamtrendite (y-o-y) in % nach Renditekomponenten 12% 9% 6% 3% 0% -3% -6% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 GPI Gesamtrendite Wertveränderungsrendite Mietrendite Quelle: Eigene Erhebungen, transaktionsbasiert, Stand Juni 2011 2012 Folie 17
BEOS FORUM Immobilienstrategien im Langzeittest www.bulwiengesa.de info@bulwiengesa.de 2012 Folie 18