Marktbericht Investment-Wohnen Karlsruhe 2017
I Kennzahlen Karlsruhe 1 Einwohner 300.051 Bevölkerungsprognose +4,6 % (bis 2030) Beschäftigungsquote 57,8 % Bürobeschäftigungsquote 47,1 % Arbeitslosenquote 3,7 % Kaufkraftkennziffer 104,7 (pro Einwohner) Zentralitätskennziffer 121,4 Öff. Verschuldung 4.738 (Euro/Einwohner) I Standort Karlsruhe Integriertes Stadtentwicklungskonzept 2020 2 Mit der Fortschreibung des Karlsruhe Masterplan 2015 zu einem Integrierten Stadtentwicklungskonzept Karlsruhe 2020 wird der Blick über das Jubiläumsjahr 2015 ( 300 Jahre Karlsruhe) hinausgerichtet. Die Stadt Karlsruhe muss sich in vielen gesellschaftlichen Bereichen mit neuen Herausforderungen und Bedürfnissen auseinandersetzen. Der integrierte Ansatz des Stadtentwicklungskonzepts nimmt die ökonomische, die ökologische, die soziale und die kulturelle Dimension in gleicher Weise in den Blick und stellt ein tragfähiges Gleichgewicht her. I Mangel an Wohnraum Förderungsangebote für Investoren Karlsruhe gehört aufgrund seiner Attraktivität als Bildungs- und Wirtschaftsstandort zu den wenigen wachsenden Großstädten in Deutschland. Die stadteigene Bevölkerungsvorausrechnung 2 geht daher von einem Bevölkerungswachstum von derzeit 301.000 Wohnberechtigten um 2,8 Prozent auf 309.200 Wohnberechtigte im Jahr 2020 aus, das sich auch danach fortsetzen wird. (314.900 Wohnberechtigte in 2030). Der Trend zurück in die Stadt zeigt sich in Karlsruhe durch die sehr hohe Nachfrage nach urbanen Wohnquartieren für Mieter und Eigentumsbildner gleichermaßen. Dieser seit rund 10 Jahren spürbare quantitative und qualitative Trend konnte durch die Ausweisung neuer Baugebiete (Südstadt, Neureut, Knielingen) zum Teil aufgefangen werden. Die Ausweisung neuer großer Baugebiete in der Stadt lässt sich allerdings nicht beliebig fortsetzen. Der derzeit bestehende Mangel an Wohnraum in vielen Segmenten des Wohnungsmarkts kann jedoch die Attraktivität von Karlsruhe in den nächsten 10 bis 20 Jahren verringern, wenn die in der Wirtschaft benötigten Fachkräfte große Schwierigkeiten haben, in Karlsruhe Wohnraum zu finden. I Gezielte Förderung von Wohnkonzepten 2 I Familienwohnen und preiswertes Wohnen I Baugemeinschaften und Mehrgenerationenwohnprojekte I Mietwohnungsneubau mit mittleren bis größeren Wohnungen I Umnutzungsfähigkeit Büro zu Wohnraum Quellen: 1 Real Estate Special, Nord LB/Deutsche Hypo (Erscheinung 31.10.2016) 2 Broschüre Karlsruhe 2020, Integriertes Stadtentwicklungskonzept
Durchschnittliche Mieten 3 in EUR pro m 2 und Monat: Sehr gute Lage: 10,00 bis 11,50 Gute Lage: 9,00 bis 10,-- Mittlere Lage: 7,50 bis 9,-- Einfache Lage: 6,50 bis 7,50 I Karlsruher Wohnungsmieten und Renditeentwicklung Karlsruhe ist und bleibt attraktiv, was sich auf die Mietentwicklung auswirkt. Unbeeindruckt von den gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisbremse steigen auch in Karlsruhe die Mieten ganz leicht immer weiter an. Laut dem Marktdaten Kurzreport für Karlsruhe der BulwienGesa AG 4 sind die Mieten zwischen 2011 und 2016 bei Neubauwohnungen durchschnittlich um 16,7 % gestiegen, bei Weitervermietungen um ca. 19,5 %. Es werden Spitzenmieten 4 zwischen EUR 12,-- bis 13,50 erzielt. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind damit die Renditen im Durchschnitt zwischen 2011 und 2016 um das 3,5- bis 4,5-fache gestiegen 4. Bei einem Verkauf seines Wohninvestments bedeutet dies derzeit einen Wert zwischen dem 16- bis 23-fachen der Mieteinnahmen (netto) 4. Eggenstein B 36 Rintheim Kirchfeldsiedlung Neureut A 5 B 10 Knielingen Nordweststadt Nordstadt Waldstadt Hagsfeld B 3 B 36 Mühlburg Innenstadt Oststadt Weststadt Daxlanden Grünwinkel Südstadt Südweststadt Heidenstückersiedlung Beiertheim Oberreut Bulach Weiherfeld Dammerstock Rüppurr Aue B 10 Durlach Wolfartsweier Bergwald Geigersberg Grötzingen Hohenwettersbach Lageeinschätzung 3 sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage Grünwetters- bach A 8 Stupferich A 5 Ettlingen Palmbach Quellen: 3 SEEGER & RUSSWURM Immobilien GmbH (Einschätzung für Bestandsimmobilien) 4 BulwienGesa AG (Herausgabe Februar 2017)
I Rückblick 2016 Auswertungen für den Karlsruher WohnInvestmentmarkt 5 Die Analyse aller Kauffälle des Vorjahres, Gutachten und weiterer Informationsquellen liefern durchaus Anhaltspunkte für eine Überbewertung von Immobilien. Dennoch: Anzeichen für das Entstehen oder Bestehen einer Immobilienblase sind nach der Einschätzung des Ausschusses 6 des Karlsruhers Immobilienmarktberichtes 2016 derzeit nicht konkret erkennbar. Indexreihen etwa zum Weiterverkauf von Wohnungseigentum oder auch der Blick auf die Miet- und Einkommensentwicklung in Baden-Württemberg legen aber nahe, dass der Trend nach oben insbesondere auf eine kreditinduzierte Preisreaktion zurückzuführen ist, so der Vorsitzende. Karlsruhe ist ein begehrter Immobilienstandort, erstmals wurde hier der Wertumsatz 5 von einer Milliarde Euro überschritten. Dennoch ist aufgrund des fehlenden Angebots die Anzahl der Kauffälle 2016 erneut - um rund 6 % in allen Teilmärkten zurückgegangen. Mit 2.377 Kauffällen in 2016 wird ein historischen Tiefstand erreicht. In 2011 lag der Wert noch bei 3.604 Kauffällen (-34 %). Der Preistrend nach oben dürfte nach Einschätzung des Gutachterausschusses anhalten. Auch weil, trotz aller Bemühungen, zusätzliche Wohnpotenziale in Karlsruhe zu erschließen, zumindest mittelfristig nicht mit einer drastischen Angebotserweiterung zu rechnen ist. Bei Weiterverkäufen von Mehrfamilienhäusern ist der Wohnflächenpreis bei mittlerer und guter Lage um 10 % zum Vorjahr gestiegen. Insgesamt wurden 2016 103 Mehrfamilienhäuser verkauft. Der Wertumsatz lag hierbei bei EUR 95,21 Mio. mit einem Flächenumsatz von 5,86 ha. Der durchschnittliche m 2 -Preis bei Weiterverkäufen (inkl. Grundstück) lag zwischen EUR 1.300,-- bis EUR 2.500,--. In sehr guter Lage wechselten lediglich 2 Immobilien den Besitzer; in guter Lage waren es 18 Objekte und in mittlerer Lage 31. Diese Mehrfamilienhäuser variieren mit 3-29 Wohneinheiten bzw. ca. 140 m 2 bis ca. 1930 m 2 Wohn-/ Nutzfläche deutlich in ihrer Größe. Entsprechend unterscheiden sich die Verkaufspreise von ca. EUR 170.000,-- bis zu ca. EUR 2.810.000,--. Interessant ist auch, dass nur 3 Objekte mit Baujahr älter als 1975 veräußert wurden. Durchschnittliches Bodenrichtwertniveau 5 zum Stichtag 31. Dezember 2014* Grundstückstyp Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Sehr gute Lage Mehrfamilienhausgrundstück WGFZ 1,0 380 350-420 520 420-590 590 530-640 640 620-650 * mit Indexreihe Baureifes Land Mehrfamilienhausgrundstücke auf 01.07.2016 fortgeschrieben Quellen: 5 Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2016, Erscheinung 07.04.2017 6 Immobilienmarktbericht Karlsruhe 2016 / Presseartikel vom 07.04.2017
I Grafische Übersicht über den Wohnungsbestand und die Gebäudearten in Karlsruhe 7 14 % Baufertigung von Wohngebäuden nach Gebäudeart in Karlsruhe 2007 bis 2014 17 % Bestand an Wohngebäuden nach Gebäudearten in Karlsruhe 2014 6 % 80 % Ein- Zweifamilienhäuser Gebäude mit 3-6 Wohnungen Gebäude mit 7 Wohnungen und mehr 21 % 62 % Ein- und Zweifamilienhäuser Gebäude mit 3-6 Wohnungen Gebäude mit 7 Wohnungen und mehr 6 % 17 % Wohnungsbestand nach Anzahl der Wohnräume (inkl. Küche) in Karlsruhe 2014 21 % Bestand an Wohnungen nach Gebäudeart in Karlsruhe 2014 21 % 1 und 2 Zimmer Ein- und Zweifamilienhäuser 25 % 3 Zimmer 4 Zimmer 56 % 23 % Gebäude mit 3-6 Wohnungen Gebäude mit 7 und mehr Wohnungen 31 % 5 und 6 Zimmer 7 und mehr Zimmer Wohnungsnachfragende Haushalte in Karlsruhe 2014 nach Haushaltsklassen 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen oder mehr Quelle: 7 Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung, Wohnungsbericht 2015
I Karlsruhe ein B-Standort mit sehr guten sozioökonomischen Rahmenbedingungen 8 Vergleicht man die durchschnittlichen Rendite-Risiko-Verhältnisse zwischen A- und B-Städten so spricht aktuell vieles für Investitionen in B-Städte. In B-Standorten wird im Regelfall bedarfsgerecht und kaum spekulativ gebaut. Somit ist das Risiko von lokalen Preisübertreibungen geringer und eine deutlich höhere Wertstabilität kann gegeben sein. Bei langfristigen Investitionen sind hier weder Preisexplosionen noch signifikante Preisverfälle in Folge von Spekulationen zu erwarten. Insbesondere für Investoren mit regionalem Bezug zu einer B-Stadt und infolgedessen mit Kenntnissen über die lokalen Marktentwicklungen dürften derartige Investitionen sehr attraktiv sein. Aufgrund ihrer Kennzahlen gehört die Stadt Karlsruhe zu den 14 B-Standorten, die die BulwienGesa AG definiert. Karlsruhe bietet aufgrund des sozioökonomischen Rahmens weiterhin gute Entwicklungsperspektiven für Investments. I Potenzial-Risiko-Analyse 8 niedrig Risiko Münster Hannover Bonn Karlsruhe MannheimNürnberg Leipzig Bremen Dortmund Dresden Wiesbaden Bochum Essen Duisburg Immobilienmarktgröße nach Einwohnerzahl hoch niedrig Entwicklungspotenzial hoch Quelle: NORD/LB Sector Research Quelle: 8 Nord LB/Sector Research Die Größe der Kreise richtet sich nach der Einwohnerzahl der jeweiligen Stadt. Die Risiken beziehen sich auf die sozioökonomische Gesamtlage der Stadt (Bevölkerungsprognosen, Überalterung, Verschuldung der Stadt, geografische Lage, u. a.). Das Entwicklungspotenzial ist ein Barometer für die allgemeine Attraktivität und Perspektive der jeweiligen Stadt.
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