NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, 20354 Hamburg Ausgabe: 4/2008 Parabolantenne: Darf der Vermieter das Aufstellen einer Parabolantenne verbieten? (BGH, U. v. 10.10.2007 - VIII ZR 260/06) Sachverhalt: Ein türkischer Staatsangehöriger alevitischen Glaubens bewohnt eine Wohnung mit Kabelanschluss. Durch Installation eines zusätzlichen Decoders können damit sechs staatliche türkische Fernsehsender empfangen werden. Über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten lediglich zwei Privatsender, die nur über Satellit zu empfangen sind. Der Mietvertrag enthält eine Formularklausel, wonach die Einrichtung einzelner Parabolantennen durch den Mieter nicht gestattet ist. Der Mieter stellt dennoch eine solche Antenne auf dem Balkon der Wohnung auf; von außen ist sie gut sichtbar. Der Vermieter fordert den Mieter vergeblich zur Beseitigung auf. Der Mieter beruft sich auf seine Informations- und Religionsfreiheit. Rechtlicher Hintergrund: Nach herrschender Rechtsprechung hat der ausländische Mieter dann einen Anspruch auf Aufstellung einer Parabolantenne, wenn er nur hierdurch heimatsprachliche Sender empfangen kann und die Bausubstanz des Hauses durch die Installation nicht erheblich beeinträchtigt wird. Was sagt das Gericht? Der Vermieter bekommt Recht. Der Mieter muss die Parabolantenne entfernen! Dabei lässt es der BGH offen, ob der Vermieter das Aufstellen von Parabolantennen generell durch (Formular-) Mietvertrag verbieten darf. Denn auch wenn die mietvertragliche Regelung unwirksam wäre, darf der Mieter vorliegend keine Parabolantenne aufstellen. Bei Fällen wie diesen muss nämlich abgewogen werden, welche Interessen überwiegen: die Interessen des Eigentümers oder die Interessen des ausländischen Mieters? Für den Mieter sprechen die Aspekte der Informations- und ggf. Religionsfreiheit. Für das Interesse des Eigentümers spricht der Schutz der (auch ästhetischen) Unversehrtheit seiner Immobilie. Die Abwägung ergibt hier ein Überwiegen der Interessen des Vermieters. Der BGH nutzt dabei folgende Kriterien:
andere Empfangsmöglichkeiten für Sender aus dem Heimatland (hier: Breitbandkabelanschluss in der Wohnung mit 6 staatlichen türkischen Fernsehprogrammen), Inhalte und Programmzusammensetzung der Sender, die der Mieter mit der Parabolantenne empfangen möchte (hier: Privatsender mit türkischsprachigen Informationen für Aleviten), Möglichkeit des Mieters, aus anderen Quellen Informationen über seine Religion zu beziehen (z.b. Druckwerke, Radio, Internet), Lage und Größe der Parabolantenne. Praxishinweis: Es ist anzunehmen, dass sich der BGH nicht ganz unbeeindruckt von den Photos der auf dem Balkon installierten Parabolantenne zeigte, die der Vermieter im Prozess vorlegte. Denn auch wenn durch die Installation der Antenne die Bausubstanz des Hauses an sich nicht beeinträchtigt wird, kann auch eine ästhetische Beeinträchtigung entscheidend sein. Im Streitfall können dem Vermieter also Fotos durchaus helfen. Betriebspflicht: Gilt die vereinbarte Betriebspflicht für den Mieter auch dann, wenn nur Verluste erwirtschaftet werden? (OLG Celle, Beschl. v. 3.7.2007 2 W 56/07) Sachverhalt: Der Mieter mietet einen Laden in einer Ladenzeile. Im Mustermietvertrag wird es ihm verboten, das Geschäftslokal zu schließen oder seinen Betrieb einzustellen (sog. Betriebspflicht). Bald schließt der Mieter seinen Laden, u.a. weil der Laden auch nicht genug abwirft, um rentabel zu sein. Der Vermieter besteht auf Einhaltung der vereinbarten Betriebspflicht. Rechtlicher Hintergrund: Eine Betriebspflicht besteht immer (nur) dann, wenn sie mietvertraglich vereinbart wurde. Das kommt in Einkaufszentren und anderen, ehrgeizig vermarkteten Lagen recht häufig vor. Was sagt das Gericht? Das OLG Celle gibt dem Vermieter Recht. Der Mieter so das Gericht - muss seinen Laden während der vereinbarten Geschäftszeiten geöffnet halten. Im Mietvertrag wurde eine Betriebspflicht wirksam vereinbart.
Der Mieter kann sich nicht auf Erkrankung eines tätigen Gesellschafters berufen. Denn in seinem solchen Fall muss eben ein Ersatzmann das Ladenlokal führen. Scheitert auch das, muss ein Dritter mit dem Geschäftsbetrieb beauftragt werden (z.b. Angestellter). Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass das wegen der unzureichenden Erträge nicht finanzierbar ist. Die (wirtschaftliche) Geschäftsentwicklung gehört nämlich allein zum unternehmerischen Risiko des Mieters und ist nicht Sache des Vermieters. Die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht entfällt also auch dann nicht, wenn die Fortführung des Betriebs zu Verlusten führt, so dass es vorteilhafter wäre, den Betrieb zu schließen. Praxishinweis: Betriebspflichten sind für den Mieter gefährlich. Dieser Risiken sollte sich ein Mieter vor Unterzeichnung des Mietvertrags bewusst sein. Für den Vermieter sind Betriebspflichten wichtig, weil ein geschlossener Laden sich sehr negativ auf die Attraktivität des Standorts auswirkt. Die vereinbarte Betriebspflicht kann der Vermieter daher auch ganz schnell und effektiv mit der einstweiligen Verfügung durchsetzen. Bauliche Veränderung: Muss der Wohnungseigentümer, der eigenmächtig ein Kunststofffenster einbaut, das Fenster wieder entfernen? (KG, Beschl.v. 26.6.2007 24 W 15/07) Sachverhalt: Es geht um eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Berliner Altbau. Das Haus verfügt über betagte Kastendoppelfenster aus Holz. Daher beschließen die Eigentümer, die Außenfenster zu erneuern. Für die vordringlichsten Fenster sollen Kostenangebote eingeholt werden, wobei die Auftragserteilung in Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat erfolgen soll. Ein Wohnungseigentümer der Wohnung mit den vordringlichsten Fenstern wartet dieses Verfahren nicht erst ab, sondern lässt in Eigenregie die Kastendoppelfenster durch neue Kunststofffenster ersetzen. Die Eigentümergemeinschaft verlangt daraufhin Rückbau, nämlich Austausch der neuen Kunststofffenster gegen Kastendoppelfenster aus Holz. Was sagt das Gericht? Der betreffende Wohnungseigentümer muss die Kunststofffenster nicht zurückbauen.
Zunächst stellt das Kammergericht zwar fest, dass es sich beim eigenmächtigen, nicht mit Verwalter und Verwaltungsbeirat abgesprochenen Austausch der Fenster um eine unzulässige bauliche Veränderung handelt. Die Eigentümergemeinschaft hatte nämlich lediglich einen Beschluss über das Ob und nicht über das Wie gefasst. Daher war die Auftragserteilung und die Erneuerung der maroden Fenster allein Sache des Verwalters und des Beirats. Aus der unzulässigen baulichen Veränderung erwächst den anderen Miteigentümern jedoch trotzdem kein Anspruch auf Rückbau, weil sie vom Fensteraustausch nicht unzumutbar beeinträchtigt sind. Es entsteht nämlich kein Nachteil für sie. Ob ein Nachteil für die anderen Miteigentümer vorliegt, bestimmt sich danach, ob aus baulichen Veränderungen konkrete und objektive Beeinträchtigungen folgen. Das ist hier nicht der Fall, weil die Kunststofffenster keine optische nachteilige Beeinträchtigung nach sich ziehen, keinen höheren Instandhaltungsaufwand für die Gemeinschaft als Holzfenster verursachen und auch nicht zwingend zu Schimmelbildung führen. Praxishinweis: Die Entscheidung ist praxisnah und zu begrüßen. Sie verhindert, dass Rückbaurechte nur aus Prinzip durchgesetzt werden. Zwar ist die Entscheidung noch nach dem alten WEG-Recht ergangen. Sie ist aber auch künftig aktuell, da die maßgeblichen Vorschriften insoweit unverändert sind. Kosten des Kabelfernsehens: Welcher Verteilungsschlüssel gilt, wenn die Wohnungseigentümer nichts bestimmt haben? (BGH, Beschl. v. 27.9.2007 - V ZB 83/07) Sachverhalt: Der Verwalter verteilt die Kabelanschlusskosten nach der Höhe der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Ein Wohnungseigentümer meint, die Kabelanschlusskosten seien nach der Anzahl der Wohnungen im Hause zu verteilen und weigert sich seinen Anteil von rund 130 zu zahlen. Aus diesem Grunde greift er die entsprechende Einzel- und die Gesamtabrechnung an. Rechtlicher Hintergrund: Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, die Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils zu tragen ( 16 Abs. 2 WEG). Bei den Kabelgebühren
handelt es sich jedoch nicht um Kosten des Gemeinschaftseigentums, sondern um Kosten des Sondereigentums. Haben die Wohnungseigentümer also keine eigene Regelung zur Verteilung dieser Kosten getroffen, ergibt sich eine Verteilung auch nicht unmittelbar aus dem Gesetz. Wie ist also zu verteilen? Was sagt das Gericht? Eine Verteilung der Kabelkosten nach Miteigentumsanteilen ist richtig! Der BGH stellt zwar zunächst auch fest, dass es sich bei den Kabelkosten um Kosten des Sondereigentums handelt und daher auch nicht als Kosten des Gemeinschaftseigentums angesehen werden können. Damit ist jedoch nach Ansicht des BGH nichts darüber gesagt, nach welchem Schlüssel diese Kosten zu verteilen sind. Haben die Miteigentümer keine eigene Regelung hierüber getroffen, ist auch hier entsprechend der Kostenverteilung fürs Gemeinschaftseigentum nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Dieser Abrechnungsschlüssel bildet den natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter den Miteigentümern und ist daher für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer grundsätzlich maßgebend. Praxishinweis: Die Wohnungseigentümer können einen abweichenden Verteilungsschlüssel entweder durch Vereinbarung oder Beschluss bestimmen. Tun Sie das nicht, gilt der Maßstab des 16 Abs. 2 WEG (nach Miteigentumsanteilen) auch für folgende Sondereigentumskosten: Strom-, Wasser- und Abwasserkosten (insbes. Hebeanlage, Terrassenentwässerung), Schornsteinfegerkosten (z.b. für einen offenen Kamin), Wartung und Reinigung von Brandschutzanlagen, Kosten der Entlüftung (z.b. Gastronomie, Sauna, innenliegende Bäder). Sonstige individuelle Haustechnik wie Lastenaufzug, Rolltor- und Schrankenanlage.