Einzelhandelsmarktüberblick Deutschland 3. Quartal 2018 Erschienen im Oktober 2018
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Oktober 2018 2 Retailvermietungsmarkt überraschend stark Das dritte Quartal 2018 erweist sich als das bisher umsatzstärkste Vermietungsquartal im laufenden Jahr. Mit einem Flächenumsatz von 121.700 m² zeigt sich der Vermietungsmarkt erholt. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen 360.600 m² bei 803 Mietvertragsabschlüssen umgesetzt das sind mit rund 5 % deutlich mehr als im Vorjahresvergleichszeitraum. Somit scheint ein Gesamtergebnis für 2018 auf dem Niveau des Jahres 2016, bei rund 480.000 m², möglich. Dieses Resultat kann allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich die Einzelhandelslandschaft in Deutschland unter dem Einfluss des Onlinehandels stark verändert. Mit der von JLL neu erhobenen Verfügbarkeitsquote wird in neun deutschen Metropolen ermittelt, welche Einzelhandelsflächen dem Markt tatsächlich zur Verfügung stehen. Untersucht wurden 2.250 Ladenlokale in ausgewählten 1a-Lagen mit einer Verkaufsfläche von rund 2,0 Mio. m². Das Resultat zeigt, dass für 149.600 m² bzw. 252 Ladenlokale die zukünftigen Mieter noch nicht feststehen. Damit ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen nicht mehr deutlich höher als das Angebot. Klassenprimus ist erneut München mit einer Quote von 5 %, lediglich 14 der 284 untersuchten Ladenlokale wurden als verfügbar gemeldet. Es stehen hier eher kleinere Läden zur Disposition, über die Hälfte entfallen auf die Größenklasse bis 250 m². Köln bildet mit der höchsten Quote von 15,2 % das Schlusslicht. Für 23 Läden muss noch ein Mieter gefunden werden. Im Gegensatz zu München stehen hier mehr als 50 % der Läden aus dem Segment 500 bis 2.000 m² zur Verfügung. Für beide Städte gilt gleichermaßen, dass das Gros der verfügbaren Flächen zuvor von Textilhändlern genutzt wurde. Anmietungsvolumen der Textilbranche geht zurück Die Textilbranche gilt zwar immer noch als Hauptabnehmer der Retailflächen mit rund einem Viertel des Vermietungsvolumens, Verfügbarkeitsquote Big 9 Vermietungsumsatz Deutschland in Innenstadtlagen München 2% 5% Düsseldorf 5% 7% Hamburg 8% 7% Frankfurt 8% 10% Hannover 6% 11% Leipzig 10% 12% Stuttgart 5% 12% Berlin 11% 14% Köln 9% 15% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% Anzahl m² 700 600 500 400 300 200 100 0.000 m² 2013 2014 2015 2016 2017 Q1-3 18 Vermietungsumsatz Durchschnittlicher Jahresumsatz (2013-2017): 503.000 m²
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Oktober 2018 3 doch der Abstand zu den nachfolgenden Branchen verringert sich zusehends. Während im Segment Textil vor fünf Jahren durchschnittlich 45.000 m² pro Quartal umgesetzt wurde, liegt der aktuelle Wert nur noch bei 30.000 m². Schon länger füllen vor allem die Gastronomie/Food- sowie die Gesundheit/Beauty-Branche die entstandene Lücke und halten konsequent die Plätze zwei und drei bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen mit 20 % bzw. 15 %. Besonders expansiv zeigte sich bei den Gastronomen die Burgerkette Hans im Glück mit acht Neueröffnungen. Für die Lebensmittelbranche waren neben den Bio-Supermärkten, die schon seit einiger Zeit erfolgreich Flächen in der Innenstadt anmieten, auch Rewe und Aldi aktiv. Die Gesundheit/Beauty- Sparte, die zur Jahresmitte leicht schwächelte, konnte ihr Gesamtergebnis im dritten Quartal wieder um drei Prozentpunkte verbessern. Fast die Hälfte der vermittelten Fläche, rund 25.000 m², entfiel allein auf die Fitnessbranche, die immer mehr die 1a-Lage für sich entdeckt. Der Sport/Outdoor- Bereich (8 %) zeigt sich gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (4 %) wesentlich aktiver, vor allem der französische Sportartikelanbieter Decathlon setzte mit sechs Anmietungen erfolgreich seine Expansion fort. Der Heim-/Haus-Wohnbedarf- Bereich hält konstant seinen 7 %-Anteil, neben dem umtriebigen dänischen Design- und Dekospezialisten SØstrene Grene wurden auch Eröffnungen von Pop-Up-Stores bzw. Showrooms der Online-Möbel-Anbieter Westwing und Home24.de beobachtet. Die Warenhaus-Sparte liegt bei 5 %, fast sämtliche Anmietungen gingen auf das Konto von Woolworth. Die Kaufhauskette zeigt sich bereits das ganze Jahr über stark expansiv. Die weiteren fünf ausgewerteten Branchen halten ihre Anteile, die zwischen einem und neun Prozent liegen, mit geringen Schwankungen. Anzahl Deals Q3 17 Q4 17 Q1 18 Q2 18 Q3 18 gesamt 17.600 m², es waren vor allem 235Flächen 286in den 268innerstädtischen 253 282 Anteil Big 10* 36 % 50 % 44 % 45 % 48 % Anteil internationale Konzepte 66 % 56 % 53 % 66 % 53 % Vermietungabschlüsse nach Ladengröße 100% 80% 4 % 8 % 15 % 2.000 m² 1.000 bis < 2.000 m² Flächenumsatz Q3 17 Q4 17 Q1 18 Q2 18 Q3 18 gesamt (.000 m²) 98,2 103,7 119,4 119,5 121,7 60% 20 % 500 bis < 1.000 m² 250 bis < 500 m² Anteil Big 10* 33 % 37 % 44 % 36 % 54 % Anteil internationale Konzepte 73 % 64 % 55 % 82 % 60 % 40% 20% 28 % 25 % 100 bis < 250 m² < 100 m² * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart 0% Basis: 803 Mietvertragsabschlüsse, Q1-3 2018
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Oktober 2018 4 Big 10 bauen ihren Vermietungsanteil aus Nach einem eher zurückhaltenden Start in das Vermietungsjahr 2018 bauen die Standorte der Big 10 ihren Anteil am Gesamtflächenvolumen weiter aus und erreichen rund 45 % (161.300 m²); damit haben sie ihr Ergebnis des Jahres 2017 bereits jetzt um rund ein Drittel übertroffen. Insbesondere die Bundeshauptstadt befindet sich wieder auf Erfolgskurs mit 34.800 m²; u.a. zehn großflächige Vermietungen bescheren Berlin die Führung. Dicht gefolgt von Köln (30.400 m²), mit 42 Einzeldeals erfreut sich die rheinische Metropole einer regen Nachfrage. Düsseldorf schiebt sich auf den dritten Platz mit 18.800 m², hervorzuheben sind die Anmietungen von TopShop, Uniqlo und des niederländischen Denimlabels PME Legend, das deutschlandweit expandieren möchte. Leipzig kann sich mit 17.600 m² auf dem vierten Platz behaupten und hat bereits jetzt das Gesamtvorjahresergebnis mehr als verdoppelt. Die Vermietungsaktivitäten in Hamburg (14.200 m²) bleiben verhalten, obwohl es nicht an Projektentwicklungen mangelt. Mit der Fertigstellung der Stadthöfe, dem Alten Wall und dem Alster Ensemble wird wieder mit einer deutlichen Belebung der Aktivitäten gerechnet. München (13.100 m²) profitiert von einigen großflächigen Vermietungen rund um das markante Lenbach Palais. Für die Niedersachsenmetropole Hannover (3.700 m²), deutet sich nach zwei schwächeren Vermietungsjahren wieder ein kleiner Aufschwung an, auch durch die anstehende Neugestaltung der Ernst-August-Galerie, bereits jetzt wurden eine Reihe neue Mieter angekündigt. Flächenumsatz nach Branchen Verteilung Flächenanteile Textilien Textil Young Fashion 5% 7% 8% 9% 15% 26 % 20% Gastronomie/Food Gesundheit/Beauty Sport/Outdoor Heim-Haus-Wohnbedarf Warenhaus Schuhe/Lederwaren Telekommunikation/Elektronik Bank/Versicherung Schreibwaren/Bücher 5 % 5 % 8 % 13 % 16 % 28 % 21 % Textildiscounter Bekleidungshaus DOB DOB/HAKA HAKA KIKO Basis: 360.600 m², Q1-3 2018 Sonstiges Basis: 92.200 m², Q1-3 2018 Exklusive Mode
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Oktober 2018 5 Spitzenmietpreise verharren auf hohem Niveau Schon seit Anfang des Jahres 2017 verharren die Spitzenmieten für die Big 10 auf einem gleichbleibenden Niveau. Lediglich für Hannover gab der Mietpreis zu Beginn des laufenden Jahres noch einmal leicht um 3 % nach. Insgesamt wird mit einem Rückgang der Spitzenmieten bis zum Jahresende für alle 185 untersuchten Einzelhandelsstandorte um rund 3 % gerechnet. Bei der Betrachtung der Mietpreisentwicklung für die weiteren 175 Einzelhandelsstandorte außerhalb der Big 10 fällt der Rückgang mit 4 % noch etwas deutlicher aus. Die Zeichen stehen bei den Filialisten offenbar nicht länger auf Expansion um jeden Preis. Im Gegenteil, ein Reihe von Retailern stellt ihr Filialnetz auf den Prüfstand und das schlägt sich auch auf die Mietpreisentwicklung nieder. Innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Einkaufslagen sind nach wie vor ein gesuchtes Anlageprodukt. Allerdings prognostiziert JLL bis Jahresende 2018 für sieben der zehn Top- Standorte konstante Renditen zwischen 2,70 % und 3,55 %. Lediglich für München, Hamburg und Nürnberg werden noch einmal sinkende Werte um jeweils zehn Basispunkte erwartet. Nach wie vor wird die niedrigste Rendite in München mit 2,60 % gemessen, Berlin bleibt mit 2,70 % knapp dahinter. Die höchste Rendite wird in Nürnberg erreicht mit 3,75 %. Spitzenmietpreisindex Ladenflächen Spitzenrendite Geschäftshäuser 160 150 140 130 120 110 100 Indexwert 2000 = 100 H2 13 H1 14 H2 14 H1 15 H2 15 H1 16 H2 16 H1 17 H2 17 H1 18 H2 18 Durchschnitt Spitzenmiete Big 10* Durchschnitt Spitzenmiete Deutschland** * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart, ** Basis 185 Städte 5.00 4.75 4.50 4.25 4.00 3.75 3.50 3.25 3.00 2.75 2.50 % H2 13 H1 14 H2 14 H1 15 H2 15 H1 16 H2 16 H1 17 H2 17 H1 18 H2 18 Berlin Hamburg Düsseldorf Hannover Frankfurt/M. Köln Leipzig München Nürnberg Stuttgart
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Oktober 2018 6 Vermietungsumsatz Einzelhandel (in m²) Stadt Q1-3 2018 Q1-3 2017 Veränderung zu Q1-3 2017 Durchschnitt 2013-2017 Berlin 34.800 16.800 107 % 40.300 Köln 30.400 11.600 162 % 19.700 Düsseldorf 18.800 11.400 65 % 16.800 Leipzig 17.600 5.100 245 % 9.400 Stuttgart 14.800 9.500 56 % 18.000 Hamburg 14.200 15.100-6 % 22.600 München 13.100 7.400 77 % 17.300 Frankfurt/Main 11.500 5.600 105 % 22.100 Hannover 3.700 2.300 61 % 5.200 Nürnberg 2.400 3.800-37 % 6.400 Spitzenmieten im Einzelhandel in den Big 10 Prognose 1. Hj. 2019 360 360 0 % 360 330 330 0 % 330 310 310 0 % 310 290 290 0 % 290 280 280 0 % 280 270 270 0 % 270 260 260 0 % 260 185 190-3 % 185 Stadt (Straße) 2. Hj. 2018 2. Hj. 2017 Veränderung zum 2. Hj. 2017 München (Kaufingerstraße-Marienplatz) Berlin (Tauentzienstraße) Frankfurt/Main (Zeil) Düsseldorf (Königsallee) Hamburg (Spitalerstraße) Stuttgart (Königstraße) Köln (Schildergasse) Hannover (Georgstraße) Nürnberg (Ludwigsplatz-Hefnersplatz-Karolinenstraße) 160 160 0 % 160 Leipzig (Petersstraße/Grimmaische Straße) 120 120 0 % 120 Spitzenmiete in Euro/m²/Monat bei Neuvermietung, 100 m² ebenerdige Verkaufsfläche mit 6 m Front
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Oktober 2018 7 Deal Ticker Berlin 1 Schiesser 2 Five Guys 3 Bershka 4 Zalando (Beauty Store) 5 Hugendubel Deal Ticker Düsseldorf 1 Copenhagen Coffee Lab 2 SØstrene Grene 3 Boggi Milano 4 Ludwig Reiter 5 PME Legend
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Oktober 2018 8 Deal Ticker Frankfurt 1 Stadtbunt by toom 2 L Osteria 3 K & S Kennel & Schmenger 4 Sephora Deal Ticker Hamburg 1 Zalando Outlet 2 MCM 3 Daniel Wellington 4 von Floerke
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Oktober 2018 9 Deal Ticker Hannover 1 Manufactum 2 Donna 3 Dean & David Deal Ticker Köln 1 Calvin Klein 2 icrush 3 Rimowa 4 Dogo 5 Saks Off 5th
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Oktober 2018 10 Deal Ticker Leipzig 1 Sephora 2 Goldhelm Schokoladenmanufaktur 3 Lindt Deal Ticker München 1 Samsonite 2 Airfield 3 Lush (SPA) 4 Andechser am Dom
JLL Einzelhandelsmarktüberblick Oktober 2018 11 Deal Ticker Nürnberg 1 Cyberport 2 Abendrot & Fadengold Deal Ticker Stuttgart 1 Five Guys 2 Karstadt Sports 3 Boggi Milano
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