JENA // Solide Eckdaten, aber zu geringe Flächenausstattung der City 21. Januar 2015 In Zahlen Einwohnerzahl:* 107.679 Bevölkerungsentwicklung: +0,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 51.116 Arbeitslosenquote: 6,8 % Kaufkraftkennziffer: 93,1 Kaufpreisentwicklung: 15,5-17,5 Zentralitätskennziffer: 110,0 1A-Einzelhandelsmieten 60 50 40 30 20 10 80-120m² 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² Die zweitgrößte Stadt Thüringens ist eines von drei Oberzentren des Freistaats. Wirtschaftlich geprägt ist die zuweilen auch als Boomtown des Ostens oder Lichtstadt bezeichnete Stadt an der Saale traditionell durch ihre Optik- und Feinmechanikindustrie rund um das Unternehmen von Carl Zeiss. Mit rund 25.000 Studierenden ist die Stadt auch das massgebliche Bildungs- und Wissenschaftszentrum in der Region. Sie verfügt neben der bereits 1558 gegründeten Friedrich-Schiller- Universität auch über eine Fachhochschule, drei Max-Planck-, zwei Leibniz-Institute und über das Fraunhofer-Institut für angewandte Optik und Feinmechanik. So wundert es nicht, dass die Innenstadt pulsiert und die Einwohnerzahl entgegen dem bundes- und vor allem ostdeutschen Trend stetig angestiegen ist und gemäß der Bevölkerungsprognose bis 2030 weiter um 3,6% steigt. Weiterhin ist die Arbeitsmarktsituation in grundsätzlich als positiv zu bewerten. Die am Standort vorherrschende Arbeitslosenquote von 6,8% liegt nahe dem Bundesdurchschnitt (6,5%) und bescheinigt im ostdeutschen Vergleich damit überdurchschnittlich gute Arbeitsbedingungen. Die im zweistelligen Bereich wachsende Anzahl von Arbeitsplätzen (Prognose: 11,9% in den nächsten 5 Jahren) veranschaulicht die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Arbeitsort eindrucksvoll. Neben den Freizeit- und Sportmöglichkeiten, eine bessere Anbindung an das Industriegebiet Saalepark und mehr Parkmöglichkeiten hat Bürgermeister Frank Schenker auch erkannt, dass der innerstädtische Einzelhandel weiter gestärkt werden sollte. Grund genug, sich mit dem Markt für Einzelhandelsimmobilien, insbesondere in der City von, näher zu beschäftigen, meint COMFORT-Geschäftsführer Björn Gottschling. 0 2009 2010 2011 2012 2013
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Aus Einzelhandelssicht ist die Innenstadt des Oberzentrums als stabil zu betrachten. Neben dem bereits 1996 eröffnetem innerstädtischen Einkaufscenter Goethe Galerie und dem 2003 neu errichtetem Shopping- Center Neue Mitte verfügt über eine überschaubare Fußgängerzone, die sich über Teile des Teichgrabens, den Holzmarkt bis hin zum Löbdergraben in die Löbderstraße sowie den Markt erstreckt, jedoch von einer Zergliederung und überwiegender Kleinteiligkeit geprägt ist. Weiterhin entfallen gerade 50.000 m² der gesamten Einzelhandelsfläche von (rund 199.000 m²) auf die Innenstadt, wobei bereits knapp 29.000 m² durch die Goethe Galerie und 10.000 m² durch die Neue Mitte bereitgestellt werden. Verkaufsflächenseitig ist die City mit etwa 50.000 m² Verkaufsfläche und rund 169 Millionen Euro Umsatz im Jahr im Hinblick auf ihre Stadtgröße ein Leichtgewicht. Die Flächenproduktivität beträgt im Schnitt 3.300,- EUR/m², was im ostdeutschen Vergleich als überdurchschnittlich einzustufen ist. Zahlreichen Flächennachfragen von Einzelhändlern und internationalen Filialisten, welche sich gern am Standort etablieren möchten, bestätigen die positive Entwicklung der Stadt und die Attraktivität, berichtet COMFORT- Geschäftsführer Ronald Steinhagen. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014 in % Ø 100T 200T.Einwohner* 140,0 120,0 128,6 100,0 80,0 99,3 99,9 110,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2013 in % Modezentralität 2013 in % Ø 100T 200T.Einwohner* 280 Verkaufsflächenanteil 260 240 220 267,2 200 180 160 Umsatzanteil 140 154,9 120 0% 10% 20% 30% 40% 100 Ø 100T 200T Einwohner*
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Löbderstraße Bedeutenste Fußgängerzone s Sehr gute Passantenfrequenz Hoher Filialisierungsgrad kaum Fluktuation Ankermieter C & A, H & M sowie Rossmann Aktueller Mietpreis liegt bei rund 55,- EUR/m² für kleine Shopflächen zwischen 80 m² und 120 m² Verkaufsfläche Blick über den Eichplatz zum JenTower mit dem EKZ Neue Mitte Holzmarkt / Teichgraben Entree in die Fußgängerzone Löbderstraße Verbindung zwischen dem Einkaufszentrum Goethe Galerie, der Fußgängerzone Löbderstraße sowie der Holzmarktpassage und dem ÖPNV-Umsteigepunkt am Holzmarkt Gute Passantenfrequenz Das beste Teilstück befindet sich vom Shopping-Center bis Höhe Löbderstraße Überwiegend kleinteilige Einzelhandelsflächen Wenig Fluktuation Aktueller Mietpreis liegt bei 40,- EUR/m² bis 50 EUR/m² für kleine Shopflächen zwischen 80 m² und 120 m² Verkaufsfläche Markt Verlängerung der Fußgängerzone mit Entwicklungspotential Gastronomischer Schwerpunkt um den Markt herum Neue Mieter: Schuhhaus Antilope Aktueller Mietpreis liegt bei 30,- EUR/m² für kleine Shopflächen zwischen 80 m² und 120 m² Verkaufsfläche
INVESTMENT Die Aufwärtsentwicklung des innerstädtischen Einzelhandels und die durchweg positiven Strukturdaten s begründen ein hohes Ankaufsinteresse von Immobilieninvestoren. Allerdings stellt sich das Problem darin, dass diese Nachfrage in keinster Weise bedient werden kann. Aufgrund der geringen Anzahl von Häusern in den 1A-Lagen und die kaum vorhandene Neigung der zumeist privaten Eigentümer ihre Objekte zu veräußern, fanden in den vergangenen Jahren nur wenige relevante Transaktionen statt. Aufgrund der zumeist kleinteiligen Gebäudestruktur dieser Objekte wird der Markt durch private Investoren und Family Offices geprägt. Stünden jedoch größere Objekte zur Verfügung, könnten diese auch aufgrund des positiven Images der thüringischen Stadt an institutionelle Investoren platziert werden. Auch, wenn mit rund 100.000 Einwohnern deutlich kleiner als die Landeshauptstadt Erfurt oder die sächsischen Großstädte Leipzig und Dresden ist, findet sich die Stadt auf Investitionsprofilen zahlreicher Investoren wieder. Die Kaufpreise, bzw. die Faktoren, die Investoren bereit wären zu bezahlen, haben sich über die vergangenen Jahre beständig nach oben entwickelt, sodass heute Kaufpreisfaktoren bis hin zum maximal 17,5 fachen der Jahresnettokaltmiete zu realisieren sind. Damit bewegt sich im Durchschnitt der attraktiven Mittelstädte und hat in Ostdeutschland zu Potsdam aufgeschlossen. Nur Leipzig, Dresden, Erfurt und gegebenenfalls Rostock weisen einen noch attraktiveren Investmentmarkt in den Neuen Bundesländern auf, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Björn Gottschling. FAZIT UND PERSPEKTIVE Die zu geringe Flächenausstattung der Innenstadt und das geringe Großflächenangebot sind den Verantwortlichen in seit vielen Jahren bekannt. Die allseits bekannten Anstrengungen, die Innenstadt durch die Errichtung eines innerstädtischen Quartiers mit Einzelhandelsflächen stärker gegenüber der Peripherie und dem regionalen Wettbewerb aufzustellen, werden fast ebenso lange verfolgt. Einen ersten Schritt unternahmen die Stadtplaner bereits vor geraumer Zeit durch die Planung und Entwicklung des innerstädtischen Eichplatzes. Mit der aufgrund von massiven Bürgerprotesten verworfenen Planung des Bebauungsplans plant Stadtentwicklungsdezernent Denis Peisker ab Herbst völlig neu und erwartet ein Neukonzept frühestens in fünf Jahren. Nach Auffassung der COMFORT-Experten verpasst die Stadt die Chance, die Attraktivität der Innenstadt nachhaltig zu stärken. Jetzt ist die Zeit, den positiven Schwung mitzunehmen, moderne Einzelhandelsflächen zu entwickeln, um eine neue Qualität und einen gewichtigen Schwerpunkt in den innerstädtischen 1A-Lagen zu setzen. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die dringend erforderliche Stärkung der Innenstadt nur durch die quantitative und qualitative Ausweitung des Einzelhandelsangebotes und der vorhandenen Einzelhandelsflächen in und an der Toplage gelingen wird. Der Anteil der Innenstadt an der gesamten Einzelhandelsfläche ist gravierend zu erhöhen. Durchgreifende Anstrengungen sind zu entwickeln, um gefährdete Kaufkraft nicht an die Peripherie oder regionale Konkurrenzstandorte zu verlieren. Die Stadtväter sind gut beraten, schnell zu handeln. Grundsätzlich verfügt aufgrund seiner in den letzten Jahren nachhaltig verbesserten wirtschaftlichen Basis über solide Rahmenbedingungen auch in der Gegenüberstellung vergleichbarer Städte. Im natürlichen Einzugsgebiet ist somit eine solide Plattform für nachhaltiges Wachstum vorhanden. Nun gilt es, die offensichtlichen Chancen zu nutzen und die Innenstadt durch die Schaffung von zusätzlichen Verkaufsflächen dies gilt für mittlere und größere Flächen ebenso wie für Kleinflächen nachhaltig durch Ergänzung des vorhandenen Angebotes zu stärken, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120 m² 55 300-500 m² 35 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2014 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstarke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Berlin-Leipzig GmbH Björn Gottschling, Ronald Steinhagen Joachimstaler Straße 34, 10719 Berlin Fon: +49 300 780961-0 E-Mailleipzig@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH