- 1 - Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan "Nördlich der Wilhelm-von-Erlanger-Straße", Stadt Ingelheim am Rhein (Vorentwurf, 19.10.2016) 1 Auflösend bedingtes Baurecht ( 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) Die im Planteil 1 festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen sind gemäß 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB bis zum Eintritt der nachstehenden auflösenden Bedingung zulässig. Die Folgenutzung, welche gemäß 9 Abs. 2 Satz 2 BauGB ab dem Eintritt der nachstehenden auflösenden Bedingung festgesetzt ist, ergibt sich aus dem Planteil 2. Die auflösende Bedingung tritt ein, sobald die Stadt Ingelheim am Rhein öffentlich und ortsüblich bekannt macht, dass anstelle der Festsetzungen im Planteil 1 die Festsetzungen im Planteil 2 treten. Die Stadt Ingelheim am Rhein veranlasst die Bekanntmachung, sobald der Gartenbaubetrieb endgültig aufgegeben wurde, d.h. wenn das Betriebsgelände des Gartenbaubetriebs als Baufeld von allen Gebäuden, Verkaufstischen und sonstigen dem Gartenbaubetriebs dienenden Anlagen sowie von gartenbaulichem Bewuchs, freigemacht wurde. 2 Planungsrechtliche Festsetzungen zum Planteil 1 2.1 Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 sind die unter 4 Abs. 2 und 4 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen zulässig: 1. Wohngebäude, 2. die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, sowie nicht störende Handwerksbetriebe, 3. Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 sind gemäß 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauNVO folgende unter 4 Abs. 2 und 4 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen nicht zulässig: 1. Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke, Schank- und Speisewirtschaften, 2. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 3. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 4. Anlagen für Verwaltungen, 5. Gartenbaubetriebe, 6. Tankstellen. Im Sonstigen Sondergebiet SO ist als Zweckbestimmung nach 11 Abs. 2 ein Gartenbaubetrieb mit angeschlossenem Verkauf festgesetzt. Eine betriebsbezogene Wohnung sowie Geräteschuppen und Gewächshäuser sind im Sonstigen Sondergebiet zulässig. 2.2 Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, 19, 20 und 21a BauNVO) Bei der Ermittlung der Grundflächenzahl (GRZ) des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 kann durch die Grundfläche der Tiefgarage, die kein Vollgeschoss ist, die Grundflächenzahl bis 0,9 überschritten werden. Eine Überschreitung durch Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten ist in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 gemäß BauNVO bis zu 0,6 zulässig.
- 2 - Bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 bleibt die Fläche der Tiefgarage unberücksichtigt. Im Sonstigen Sondergebiet SO ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 durch Nebenanlagen nicht zulässig. 2.3 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, 23 Abs. 5 BauNVO) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind oberirdische Garagen, Carports und Stellplätze im Sinne des 12 BauNVO nicht zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 sind Garagen und Carports nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und im seitlichen Grenzabstand des jeweiligen Hauptgebäudes bis zur Grundstücksgrenze zulässig, sofern es sich nicht um eine Grenze zur festgesetzten öffentlichen Straßenverkehrsfläche oder der Wilhelm-von- Erlanger-Straße handelt und soweit die jeweiligen Garagen oder Carports nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind je Baugrundstück maximal drei Nebengebäude im Sinne des 14 BauNVO mit jeweils einer maximalen Größe von 12 cbm umbautem Raum zulässig. Die Nebengebäude sind zwischen der Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie der erschließenden Straße sowie der Wilhelm-von-Erlanger-Straße nicht zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 ist je Baugrundstück ein Nebengebäude im Sinne des 14 BauNVO mit einer maximalen Größe von 12 cbm umbautem Raum zulässig. Die Nebengebäude sind zwischen der Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie der erschließenden Straße sowie der Wilhelm-von-Erlanger-Straße nicht zulässig. 2.4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind maximal 18 Wohnungen je Wohngebäude zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 sind maximal zwei Wohnungen je Wohngebäude zulässig. 2.5 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 (1) 20 i.v.m. 9 (1) 25a und b BauGB) Innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft erfolgt der Erhalt des Wäschbachs. 2.6 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen an Außenbauteilen ( 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Baulicher Schallschutz In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 sind an allen mit entsprechenden Planzeichen gekennzeichneten Fassaden und Dachflächen, hinter denen sich schutzbedürftige Räume im Sinne von Anmerkung 1 in Ziffer 4.1 der DIN 4109:1989-11 befinden, bei Errichtung und Änderung der Gebäude technische Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm vorzusehen, die gewährleisten, dass die Anforderungen an die Luftschalldämmung nach Tabelle 1 eingehalten werden. Für die Festlegung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen sind die jeweils im Plan gekennzeichneten Lärmpegelbereiche gemäß Tabelle 7 der DIN 4109:2016-07 zugrunde zu legen. Die Norm DIN 4109:2016-07 kann im Bauamt eingesehen werden.
- 3 - An den Fassaden entlang der Wilhelm-von-Erlanger-Straße wird bis zu einem Abstand von 10 m zwischen Fassade und Straßenachse der Lärmpegelbereich VI festgesetzt. Bei Abständen größer als 10 m wird Lärmpegelbereich V festgesetzt. Bei Festliegen der konkreten Fassaden können die Lärmpegelbereiche unter Berücksichtigung der Abschirmwirkungen der Gebäude durch ein schalltechnisches Gutachten berechnet werden. Für alle Schlaf- und Kinderzimmer im Planungsgebiet sind schalldämmende Lüftungseinrichtungen vorzusehen. Tabelle 1: Erforderliches resultierendes Bauschalldämm-Maß nach DIN 4109 2.7 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) Die im Bebauungsplan mit Anpflanzgeboten festgesetzten Bäume sind mit einem Stammumfang 18/20 cm gemessen in 1 m Höhe als heimische und standortgerechte Arten zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten (Beispiele siehe Pflanzliste 1). Bei Abgang sind gleichwertige Nachpflanzungen vorzusehen. Der Standort der mit Anpflanzgeboten festgesetzten Bäume kann um bis zu 5 m verschoben werden. In der festgesetzten öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz sind mindestens zwei Laubbäume mit einem Stammumfang 18/20 cm gemessen in 1 m Höhe als heimische und standortgerechte Arten zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten (Beispiele siehe Pflanzliste 1). Bei Abgang sind gleichwertige Nachpflanzungen vorzusehen. Die Spielplätze sind mit heimischen Laubgehölzen als Hecken- bzw. Strauchpflanzung einzugrünen (Beispiele siehe Pflanzliste 2). Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind mindestens 10 heimische und standortgerechte Bäume mit einem Stammumfang 18/20 cm gemessen in 1 m Höhe zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten (Beispiele siehe Pflanzliste 1). Bei Abgang sind gleichwertige Nachpflanzungen vorzusehen. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 ist je Baugrundstück mindestens ein heimischer und standortgerechter Baum mit Stammumfang 18/20 cm gemessen in 1 m Höhe zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten (Beispiele siehe Pflanzliste 1). Bei Abgang sind gleichwertige Nachpflanzungen vorzusehen.
- 4-20 % der gärtnerischen oder als Grünfläche angelegten Flächen der Baugrundstücke sind mit heimischen und standortgerechten Sträuchern oder Gehölzen zu bepflanzen (Beispiele siehe Pflanzliste 2). Pflanzlisten beispielhaft Pflanzliste 1: Laubbäume Acer campestre (Feld-Ahorn) Carpinus betulus (Hainbuche) Prunus avium (Vogelkirsche) Sorbus aucuparia (Eberesche) Quercus robur (Stiel-Eiche) Acer platanoides (Spitz-Ahorn) Crataegus monogyna (Weißdorn) Prunus padus (Traubenkirsche) Tilia cordata (Winter-Linde) Pflanzliste 2: Sträucher Amelanchier ovalis (Felsenbirne) Cornus mas (Kornelkirsche) Corylus avellana (Haselnuss) Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen) Ribes alpinum (Johannisbeere) Sambucus nigra (Schwarzer Holunder) Carpinus betulus (Hainbuche) Cornus sanguinea (Hartriegel) Crataegus monogyna (Eingriffliger Weißdorn) Prunus spinosa (Schlehdorn) Rosa canina (Hundsrose) Viburnum opulus (Schneeball) 2.8 Zuordnung von Ausgleichsflächen für die Eingriffe in Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1a BauGB) Hinweis: Der Eingriff in Natur und Landschaft wird überwiegend außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans im Rahmen der Ökokontoflächen der Stadt Ingelheim kompensiert. Die räumliche und inhaltliche Festlegung der Ausgleichsflächen erfolgt im Rahmen der Offenlage.
- 5-2.9 Höhe der baulichen Anlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, 18 BauNVO) Für das Allgemeine Wohngebiet WA 1 ist der untere Höhenbezugspunkt zur Bestimmung der im Plan festgesetzten maximal zulässigen Gebäudehöhe die Oberkante der angrenzenden Verkehrsfläche der Wilhelm-von-Erlanger-Straße, orthogonal gemessen an der Grundstücksgrenze in der Gebäudemitte. Der obere Höhenbezugspunkt ist bei Flachdächern die Oberkante der Attika. Abbildung 1: Orthogonale Messpunkte im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 Abbildung 2: Darstellung des Höhenbezugspunkts bei Flachdächern im Allgemeinen Wohngebiet WA1 Für die Allgemeinen Wohngebiete WA 2 und WA 3 ist der untere Höhenbezugspunkt zur Bestimmung der im Plan festgesetzten maximal zulässigen Gebäudehöhe die Oberkante der angrenzenden Verkehrsfläche, orthogonal gemessen an der Grundstücksgrenze in der Gebäudemitte. Bei Eckgrundstücken gilt der höhere untere Höhenbezugspunkt. Der obere Höhenbezugspunkt ist bei Flachdächern die Oberkante der Attika. Der obere Höhenbezugspunkt ist bei Häusern mit geneigten Dächern die Oberkante des Dachfirsts.
- 6 - Abbildung 3: Orthogonaler Messpunkt in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 Abbildung 4: Darstellung der Höhenbezugspunkte bei Flach- und Satteldächern in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3
- 7-3 Planungsrechtliche Festsetzungen zum Planteil 2 3.1 Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 sind die unter 4 Abs. 2 und 4 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen zulässig: 4. Wohngebäude, 5. die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, sowie nicht störende Handwerksbetriebe, 6. Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 sind gemäß 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauNVO folgende unter 4 Abs. 2 und 4 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen nicht zulässig: 7. Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke, Schank- und Speisewirtschaften, 8. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 9. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 10. Anlagen für Verwaltungen, 11. Gartenbaubetriebe, 12. Tankstellen. 3.2 Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, 19, 20 und 21a BauNVO) Bei der Ermittlung der Grundflächenzahl (GRZ) des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 kann durch die Grundfläche der Tiefgarage, die kein Vollgeschoss ist, die Grundflächenzahl bis 0,9 überschritten werden. Eine Überschreitung durch Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten ist in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 gemäß BauNVO bis zu 0,6 zulässig. Bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 bleibt die Fläche der Tiefgarage unberücksichtigt. 3.3 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, 23 Abs. 5 BauNVO) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind oberirdische Garagen, Carports und Stellplätze im Sinne des 12 BauNVO nicht zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 sind Garagen und Carports nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und im seitlichen Grenzabstand des jeweiligen Hauptgebäudes bis zur Grundstücksgrenze zulässig, sofern es sich nicht um eine Grenze zur festgesetzten öffentlichen Straßenverkehrsfläche oder der Wilhelm-von- Erlanger-Straße handelt und soweit die jeweiligen Garagen oder Carports nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind je Baugrundstück maximal drei Nebengebäude im Sinne des 14 BauNVO mit jeweils einer maximalen Größe von 12 cbm umbautem Raum zulässig. Die Nebengebäude sind zwischen der Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie der erschließenden Straße sowie der Wilhelm-von-Erlanger-Straße nicht zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 ist je Baugrundstück ein Nebengebäude im Sinne des 14 BauNVO mit einer maximalen Größe von 12 cbm umbautem
- 8 - Raum zulässig. Die Nebengebäude sind zwischen der Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie der erschließenden Straße sowie der Wilhelm-von-Erlanger-Straße nicht zulässig. 3.4 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind maximal 18 Wohnungen je Wohngebäude zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 sind maximal zwei Wohnungen je Wohngebäude zulässig. 3.5 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 (1) 20 i.v.m. 9 (1) 25a und b BauGB) Innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft erfolgt die Renaturierung des Wäschbachs. 3.6 Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ( 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Das in der Planzeichnung festgesetzte Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ergeht zugunsten der Gewässerunterhaltspflichtigen. 3.7 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen an Außenbauteilen ( 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Baulicher Schallschutz In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 sind an allen mit entsprechenden Planzeichen gekennzeichneten Fassaden und Dachflächen, hinter denen sich schutzbedürftige Räume im Sinne von Anmerkung 1 in Ziffer 4.1 der DIN 4109:1989-11 befinden, bei Errichtung und Änderung der Gebäude technische Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm vorzusehen, die gewährleisten, dass die Anforderungen an die Luftschalldämmung nach Tabelle 1 eingehalten werden. Für die Festlegung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen sind die jeweils im Plan gekennzeichneten Lärmpegelbereiche gemäß Tabelle 7 der DIN 4109:2016-07 zugrunde zu legen. Die Norm DIN 4109:2016-07 kann im Bauamt eingesehen werden. An den Fassaden entlang der Wilhelm-von-Erlanger-Straße wird bis zu einem Abstand von 10 m zwischen Fassade und Straßenachse der Lärmpegelbereich VI festgesetzt. Bei Abständen größer als 10 m wird Lärmpegelbereich V festgesetzt. Bei Festliegen der konkreten Fassaden können die Lärmpegelbereiche unter Berücksichtigung der Abschirmwirkungen der Gebäude durch ein schalltechnisches Gutachten berechnet werden. Für alle Schlaf- und Kinderzimmer im Planungsgebiet sind schalldämmende Lüftungseinrichtungen vorzusehen.
- 9 - Tabelle 2: Erforderliches resultierendes Bauschalldämm-Maß nach DIN 4109 3.8 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) Die im Bebauungsplan mit Anpflanzgeboten festgesetzten Bäume sind mit einem Stammumfang 18/20 cm gemessen in 1 m Höhe als heimische und standortgerechte Arten zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten (Beispiele siehe Pflanzliste 1). Bei Abgang sind gleichwertige Nachpflanzungen vorzusehen. Der Standort der mit Anpflanzgeboten festgesetzten Bäume kann um bis zu 5 m verschoben werden. In den festgesetzten öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung Spielplatz sind mindestens zwei Laubbäume mit einem Stammumfang 18/20 cm gemessen in 1 m Höhe als heimische und standortgerechte Arten zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten (Beispiele siehe Pflanzliste 1). Bei Abgang sind gleichwertige Nachpflanzungen vorzusehen. Die Spielplätze sind mit heimischen Laubgehölzen als Hecken- bzw. Strauchpflanzung einzugrünen (Beispiele siehe Pflanzliste 2). Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind mindestens 10 heimische und standortgerechte Bäume mit einem Stammumfang 18/20 cm gemessen in 1 m Höhe zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten (Beispiele siehe Pflanzliste 1). Bei Abgang sind gleichwertige Nachpflanzungen vorzusehen. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 ist je Baugrundstück mindestens ein heimischer und standortgerechter Baum mit Stammumfang 18/20 cm gemessen in 1 m Höhe zu pflanzen und dauerhaft zu unterhalten (Beispiele siehe Pflanzliste 1). Bei Abgang sind gleichwertige Nachpflanzungen vorzusehen. 20 % der gärtnerischen oder als Grünfläche angelegten Flächen der Baugrundstücke sind mit heimischen und standortgerechten Sträuchern oder Gehölzen zu bepflanzen (Beispiele siehe Pflanzliste 2).
- 10 - Pflanzlisten beispielhaft Pflanzliste 1: Laubbäume Acer campestre (Feld-Ahorn) Carpinus betulus (Hainbuche) Prunus avium (Vogelkirsche) Sorbus aucuparia (Eberesche) Quercus robur (Stiel-Eiche) Acer platanoides (Spitz-Ahorn) Crataegus monogyna (Weißdorn) Prunus padus (Traubenkirsche) Tilia cordata (Winter-Linde) Pflanzliste 2: Sträucher Amelanchier ovalis (Felsenbirne) Cornus mas (Kornelkirsche) Corylus avellana (Haselnuss) Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen) Ribes alpinum (Johannisbeere) Sambucus nigra (Schwarzer Holunder) Carpinus betulus (Hainbuche) Cornus sanguinea (Hartriegel) Crataegus monogyna (Eingriffliger Weißdorn) Prunus spinosa (Schlehdorn) Rosa canina (Hundsrose) Viburnum opulus (Schneeball) 3.9 Zuordnung von Ausgleichsflächen für die Eingriffe in Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1a BauGB) Hinweis: Innerhalb des Geltungsbereiches befindet sich eine Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft. Innerhalb dieser Fläche wird der Wäschbach renaturiert und als Ausgleich definiert. Der Eingriff in Natur und Landschaft wird überwiegend außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans im Rahmen der Ökokontoflächen der Stadt Ingelheim kompensiert. Die räumliche und inhaltliche Festlegung der Ausgleichsflächen erfolgt im Rahmen der Offenlage. 3.10 Höhe der baulichen Anlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, 18 BauNVO) Für das Allgemeine Wohngebiet WA 1 ist der untere Höhenbezugspunkt zur Bestimmung der im Plan festgesetzten maximal zulässigen Gebäudehöhe die Oberkante der angrenzenden Verkehrsfläche der Wilhelm-von-Erlanger-Straße, orthogonal gemessen an der Grundstücksgrenze in der Gebäudemitte. Der obere Höhenbezugspunkt ist bei Flachdächern die Oberkante der Attika. Abbildung 5: Orthogonale Messpunkte im Allgemeinen Wohngebiet WA 1
- 11 - Abbildung 6: Darstellung des Höhenbezugspunkts bei Flachdächern im Allgemeinen Wohngebiet WA1 Für die Allgemeinen Wohngebiete WA 2 und WA 3 ist der untere Höhenbezugspunkt zur Bestimmung der im Plan festgesetzten maximal zulässigen Gebäudehöhe die Oberkante der angrenzenden Verkehrsfläche, orthogonal gemessen an der Grundstücksgrenze in der Gebäudemitte. Bei Eckgrundstücken gilt der höhere untere Höhenbezugspunkt. Der obere Höhenbezugspunkt ist bei Flachdächern die Oberkante der Attika. Der obere Höhenbezugspunkt ist bei Häusern mit geneigten Dächern die Oberkante des Dachfirsts. Abbildung 7: Orthogonaler Messpunkt in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 Abbildung 8: Darstellung der Höhenbezugspunkte bei Flach- und Satteldächern in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3
- 12-4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen zum Planteil 1 und 2 ( 88 LBauO, 9 Abs. 4 BauGB) 4.1 Dachformen, Dachneigungen und Dacheindeckungen Im Allgemeinen Wohngebiete WA 1 sind Flachdächer zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2 und WA 3 sind Flachdächer sowie Satteldächer mit einer Dachneigung 30 bis 45 zulässig. Die Dachneigungen gelten nicht für untergeordnete Nebenanlagen und Garagen. Doppelhäuser sind in einheitlicher Dachneigung und Firstrichtung auszuführen. Für die Dacheindeckung der geneigten Dächer sind ausschließlich nicht glänzende Materialien als kleinteilige Elemente in dem Farbspektrum rot bis rotbraun und grau zulässig. Anlagen zur Energiegewinnung (z. B. Sonnenkollektoren, Photovoltaikanlagen) sind auf Satteldächern in die Dachflächen zu integrieren. Die Anlagen müssen zur Dachfläche verlaufen und dürfen maximal 15 cm abstehen. 4.2 Gestaltung der nicht bebauten Grundstücksflächen Die nicht bebauten Grundstücksflächen bebaubarer Grundstücke sind, soweit diese nicht für Wege, Zufahrten und Stellplätze benötigt werden, gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten. Die Nutzung der Vorgärten als Lager- oder Arbeitsflächen ist unzulässig. 4.3 Einfriedungen Einfriedungen zur straßenzugewandten Seite sind als Hecken, Zäune oder Mauern bis zu einer Höhe von maximal 1,40 m zulässig. 4.4 Stützmauern Stützmauern sind in den Allgemeinen Wohngebieten WA1, WA2 und WA3 bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m zulässig. Diese sind mit Sträuchern oder Kletterpflanzen zu mindestens 50 % zu begrünen. 4.5 Anlagen zum Sammeln von Abfall Abfallbehälter und Mülltonnen sind in bauliche Anlagen zu integrieren oder mit einem Sichtschutz zu umgeben. 4.6 Stellplatznachweis In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2 und WA 3 wird die Zahl der notwendigen Stellplätze wie folgt festgesetzt: Je Wohnung bis 40 qm Wohnfläche = ein Stellplatz Je Wohnung bis 75 qm Wohnfläche = anderthalb Stellplätze Je Wohnung über 75 qm Wohnfläche = zwei Stellplätze 5 Hinweise zum Planteil 1 und 2 5.1 Entwässerung Versickerung Gemäß 2 Abs. 2 Satz 2 des Wassergesetzes für das Land Rheinland-Pfalz (Landeswassergesetz-LWG) soll Niederschlagswasser auf dem Grundstück, auf dem es anfällt, verwertet oder versickert werden, soweit dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist.
- 13 - Öffentliche Straßenverkehrsflächen Das auf den als Öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzten Flächen anfallende Niederschlagswasser ist innerhalb der Verkehrsflächen zurückzuhalten und zu versickern. Öffentliche Grünflächen Das auf den als Öffentliche Grünflächen mit Zweckbestimmung Spielplatz festgesetzten Flächen anfallende Niederschlagswasser ist innerhalb der Grünflächen zurückzuhalten und zu versickern. Allgemeine Wohngebiete Das in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 anfallende Niederschlagswasser ist auf den Baugrundstücken zurückzuhalten und zu versickern. Brauchwasser Zum Zwecke der Verwertung (Nutzung) von Niederschlagswasser als Brauch- und/ oder Beregnungswasser können Zisternen errichtet werden. Diese sind gemäß 62 Abs. 1 Nr. 5 b Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) bis zu 50 m³ Behälterinhalt und bis zu 3 m Höhe genehmigungsfrei. Ist die Errichtung von Zisternen mit einer Nutzung des darin aufgefangenen Regenwassers für die Brauchwassernutzung angedacht, sind folgende Ausführungen zu beachten: Es dürfen keine Verbindungen zum Trinkwassernetz hergestellt werden. Sämtliche Leitungen im Gebäude sind mit der Aufschrift / dem Hinweisschild "Kein Trinkwasser" zu kennzeichnen. Bei der Installation von Brauchwassernetzen sind die technischen Regeln, hier insbesondere die DIN 1988 sowie die DIN 1986 und DIN 2001 zu beachten. Der Träger der Wasserversorgung ist über die Planung der Brauchwassernutzungsanlage zu informieren. Der Bau der Brauchwassernutzungsanlage ist gegenüber der zuständigen Behörde (Gesundheitsamt) anzuzeigen. 5.2 Denkmalschutz 5.3 Altlasten Sollten bei der Durchführung der vorgesehenen Arbeiten archäologische Funde oder Befunde entdeckt werden, sind diese umgehend der zuständigen Behörde zu melden. Die Fundstelle ist eine Woche nach der Anzeige unberührt zu lassen, wenn nicht die Behörde einer Verkürzung dieser Frist zustimmt ( 17 und 18 DSchG). Gegebenenfalls vorhandene Kleindenkmale (z. B. historische Wegweiser, Bildstöcke usw.) sind unverändert an ihrem Standort zu belassen. Sollte eine Veränderung unabweisbar erscheinen, ist diese nur im Benehmen mit der zuständigen Behörde vorzunehmen. Alle Nachforschungen bedürfen der Genehmigung. Erd- und Bauarbeiten, bei denen zu vermuten ist, dass Kulturdenkmäler entdeckt werden, sind rechtzeitig anzuzeigen. Auf die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes über Ordnungswidrigkeiten ( 33 DSchG) wird hingewiesen. Es sind keine Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte, schädliche Bodenverlagerungen oder Verdachtsflächen bekannt. Sofern sich im Rahmen der Bauarbeiten Anhaltspunkte für das Vorhandensein von Altlasten ergeben, ist die SGD-Süd, Regionalstelle Wasserwirtschaft, Abfallwirtschaft und Bodenschutz Mainz zu beteiligen und mit dieser die weitere Vorgehensweise abzustimmen.
- 14-5.4 Dachbegrünung Es wird empfohlen, Flachdächer in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 ab 50 m² zusammenhängender Dachfläche extensiv zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten. 5.5 Artenschutz 5.6 Radon Die Artenschutzbestimmungen der 37, 39 und 44 BNatSchG sind zwingend zu beachten. Heimische Tierarten (in Gehölz Vögel bzw. Fledermäuse) dürfen nicht beeinträchtigt werden, noch dürfen deren Nistplätze / Zufluchtsstätten zerstört werden. Im Vorfeld aller Baumaßnahmen ist rechtzeitig vor Baubeginn festzustellen, ob besonders oder streng geschützte Tierarten bzw. europäische Vogelarten von den Baumaßnahmen oder ihren Auswirkungen betroffen sind. In diesem Bebauungsplan können dies z.b. brütende Vögel sein. Werden Verbotstatbestände nach 43 Abs.8 BNatSchG berührt, ist eine Befreiung nach 62 BNatSchG bei der zuständigen Naturschutzbehörde zu beantragen. Der Gefährdung der Fauna (Insekten und Vogelwelt) durch Lichteinwirkungen bzw. - effekte ist u.a. durch die Auswahl entsprechender Leuchtmittel entgegenzuwirken. Das Plangebiet befindet sich innerhalb eines Bereiches, in dem erhöhtes und lokal über einzelnen Gesteinshorizonten hohes Radonpotenzial ermittelt wurde. Für den Bebauungsplan werden auf Grundlage der in einem Meter Tiefe durchgeführten Messungen und der festgestellten Radonverfügbarkeiten Radonpräventionsmaßnahmen der Radonvorsorgegebietsklasse I (RVK I) empfohlen. Typische Präventivmaßnahmen in einen Radonvorsorgebiet RVK I umfassen: 1. Konstruktiv bewehrte, durchgehende Bodenplatte aus Beton (Dicke: 20 cm). Sollte eine durchgehende Bodenplatte aufgrund der Bauart, der Notwendigkeit von Dehnfugen etc. nicht möglich sein, ist auf deren gasdichte Ausführung zu achten. 2. Abdichtung von Böden und Wänden im erdberührten Bereich gegen von außen angreifende Bodenfeuchte in Anlehnung an DIN 18195 mit Materialien, die auch zur Radonabwehr geeignet sind. 3. Abdichtung von Zu- und Ableitungen im erdberührten Bereich mit radondichten Materialien (z.b. Polymerbitumen), bzw. Verwendung gasdichter Komponenten für Durchführungen. 4. Zuführung der Verbrennungsluft für Heizkessel, Kaminöfen u.ä. von außen zur Reduktion des Gebäudeunterdruckes. Sollten Frostschürzen eine passive Entlüftung des Schotterbettes unter dem Gebäude verhindern, wird empfohlen passive oder aktive Entlüftungsmöglichkeiten vorzusehen, um erhöhte Radonkonzentrationen durch mangelnde Exhalationsmöglichkeiten abzubauen. 5.7 Diese Pläne ersetzen nach Rechtskraft Teile der Bebauungspläne Kleingärten (Ingelheim, 1987), Gewerbegebiet Am Rüsterbaum (Ingelheim, 1969), Gewerbegebiet Am Rüsterbaum westliche Erweiterung (Ingelheim, 1969) und Auf dem Gänsberg (Ingelheim, 2009).