Büroflächen Office Space Marktreport 212/213 Köln
Büromarkt Köln Office market Cologne Trotz fehlender Großabschlüsse zufriedenstellender Flächenumsatz Der Kölner Büromarkt verzeichnete 212 mit rund 249. m² einen soliden Flächenumsatz. Wie prognostiziert konnte das überdurchschnittlich gute Vorjahresergebnis von 211 geprägt durch die Großanmietung von Lanxess im maxcologne über 38. m² in Köln- und den Baustart der neuen Rheinenergie-Zentrale mit rund 45. m² in Köln-Neuehrenfeld nicht erreicht werden. Insbesondere angesichts fehlender Großabschlüsse jenseits der 1.-m²-Marke ist das Ergebnis jedoch zufriedenstellend. Keine Großanmietung über 1. m² Während keine Anmietung mit mehr als 1. m² getätigt wurde, wurden in der Klasse zwischen 5. und 1. m² insgesamt sechs Mietabschlüsse registriert. Den größten Mietabschluss des Jahres stellt die Anmietung der Deutschen Sporthochschule Köln mit 8.4 m² auf dem Universitätscampus dar. Weitere Abschlüsse in dieser Größenklasse sind die Anmietungen des Zuckerherstellers Pfeifer & Langen auf dem ehemaligen RTL-Gelände über rund 8.1 m² sowie der Techniker Krankenkasse mit ca. 7.1 m² in der Konrad-Adenauer- Straße in Köln-Rodenkirchen. Auch die Standortentscheidung des PSA-Konzerns für Köln und gegen Saarbrücken hinsichtlich der neuen gemeinsamen Zentrale von Peugeot und Citroën mit rund 7. m² Bürofläche prägt diese Größenklasse. City mit stärkster Nachfrage Wie in den vergangenen Jahren stellt die City den am stärksten nachgefragten Teilmarkt dar und zieht rund 2 % des Flächenumsatzes auf sich. Auch Ehrenfeld/ Braunsfeld sowie die Teilräume West und verzeichneten mit 13 % bzw. 1 % und 8 % des Flächenumsatzes eine starke Nachfrage. So strebte beispielsweise in auch die Projektentwicklung KölnCubus 212 einer Vollvermietung entgegen, was auf eine langsam zunehmende Attraktivität und Akzeptanz dieses Standortes rechts des Rheins hinweist. Satisfying take-up despite lack of major deals In 212 the Cologne office market registered a stable take-up with around 249, m². As forecasted, it was not possible to reach the above-average good results of the previous year of 211 featuring in particular the key letting by Lanxess in the maxcologne for 38, m² in Cologne- and the start of construction of the new Rheinenergie-Zentrale with approx. 45, m² in Cologne-Neuehrenfeld. However, despite the lack of major deals in excess of the 1, m² mark, the result is still satisfactory. No large lettings of more than 1, m² Whereas no letting was achieved with more than 1, m², in the category between 5, and 1, m² a total of six leases were registered. The renting by the Deutsche Sporthochschule Cologne with 8,4 m² on the university campus represents the largest contract of the year. Further deals in this size category are the leases by the sugar manufacturer Pfeifer & Langen on the former RTL site with around 8,1 m² and by the Techniker Krankenkasse for approx. 7,1 m² in the Konrad-Adenauer-Straße in Cologne-Rodenkirchen. Also the decision by the PSA Group in favour of Cologne and against Saarbrücken with regard to the new mutual head office of Peugeot and Citroën with around 7, m² of office space is decisive in this size category. City with the strongest demand As in previous years, the City represents the market segment with the keenest demand and attracts around 2 % of the take-up. Also Ehrenfeld/Braunsfeld and the partial areas West and with 13 % and 1 % respectively and 8 % of the take-up provide evidence of a keen demand. Thus, for example in, the project development KölnCubus reached nearly a full occupancy in 212 which indicates a slowly increasing attractiveness and acceptance of this location on the right-hand bank of the Rhine. Bedeutende Flächenumsätze Köln* Significant take-ups Cologne* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Deutsche Sporthochschule Köln 8.4 m² West Pfeifer & Langen Industrie- und Handels KG 8.1 m² West Techniker Krankenkasse 7.1 m² Süd PSA Peugeot Citroën 7. m² Airport Business Park Rewe 6.5 m² Ehrenfeld/Braunsfeld * Jahr 212/year 212 Büroflächen Marktreport 212/213 Köln
Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* Volumen in Tsd. m²/volume in 's m² 35 3 25 2 15 1 5 3 285 235 25 26 27 28 28 21 29 22 21 285 211 249 212 25 213* City Mediapark Bayenthal/Marienburg Cityrand Ehrenfeld/Braunsfeld Sülz/Lindenthal Airport Business Park West Süd Nord 2 % 3 % 3 % 4 % 5 % 6 % 8 % 1 % 11 % 13 % 15 % 2 %, 5, 1, 15, 2, 25, * Prognose/Forecast * Jahr 212/Year 212 Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* Öffentliche Hand, Verbände 6 % Unternehmensbezogene Dienstleister 26% < 5 m² 24 % Banken, Finanzdienstleister 8 % IT, Medien und Telekom 22 % 51 1. m² 1.1 2. m² 17 % 22 % Handel und Industrie 17 % 2.1 5. m² 2 % Andere 21 % > 5. m² 17 % 1 2 3 * Jahr 212/Year 212 * Jahr 212/Year 212 Büromieten Köln (EUR/m²) Office rents Cologne (EUR/m²) Leerstand Köln Vacancies Cologne in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 25, 2, 15, 1, 5, 19, 19, 1,75 11, 2, 11,5 21, 2,5 11,7 11,5 2, 2, 2,5 11,3 11,1 11,3 25 26 27 28 29 21 211 212 in Tsd. m²/in 's m² 8 7 6 5 4 3 2 1 9,3 651 25 1, 76 26 8,7 622 27 8,4 61 28 9, 665 29 8,4 625 21 9,2 685 211 7,8 585 212 1, 8, 6, 4, 2,, Quote in % / Quota in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies
Dienstleister weiterhin stärkste Nachfragegruppe Eine Aufschlüsselung nach Branchen zeigt, dass gut ein Viertel des Vermietungsvolumens (26 %) durch die Gruppe der Dienstleister erzielt wurde. Auch im Vorjahr trugen diese am deutlichsten zum Vermietungsvolumen bei. Auf dem zweiten Rang folgt die Branche Techno-logie, Medien und Telekommunikation (TMT) mit einem Anteil von 22 %. Die drittstärkste Nachfragegruppe stellt die Branche Handel und Industrie dar (17 %), neben dem Abschluss von Pfeifer & Langen beeinflusste hier u. a. die Anmietung der Rewe-Gruppe über 6.5 m² in Braunsfeld das Ergebnis. Den geringsten Einfluss auf den Flächenumsatz weisen 212 der Finanzsektor sowie die öffentliche Hand und Verbände auf. Flächenumsatz auf solider Basis Hinsichtlich der angemieteten Flächengrößen ergibt sich ein ausgewogenes Bild, auch angesichts fehlender Anmietungen jenseits der 1.-m²-Schwelle. Rund 41 % des Vermietungsvolumens basieren auf Anmietungen von maximal 1. m² Fläche, was die solide Nachfrage auf dem Kölner Büromarkt unterstreicht. Abschlüsse über mehr als 5. m² machen rund 17 % des Vermietungsvolumens aus. Leichter Anstieg der Spitzenmiete Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Spitzenmiete in Köln um rund 5 Cent auf 2,5 EUR/m². Der Grund dafür liegt in dem knappen Angebot an modernen und qualitativ hochwertigen Flächen. Mit dem Vermarktungsstart bzw. der Realisierung neuer und moderner Büroflächen in sehr guter Lage wie beispielsweise der ehemaligen Eisenbahndirektion am Rheinufer unmittelbar nördlich des Hauptbahnhofes oder des Gerling-Quartiers in der Kölner Innenstadt wird zukünftig jedoch auch Potenzial für ein Wachstum des Spitzenmietniveaus gesehen. Die Durchschnittsmiete in Köln konnte 212 auf 11,3 EUR/m² ansteigen (211: 11,1 EUR/m²). Service providers still the strongest demand group Figures sorted according to sectors show that a good quarter of the letting volume (26 %) was achieved by the group of service providers. This group was also responsible for the greatest contribution to the letting volume during the previous year. In second place is the sector Telecommunications, Media and Technology (TMT) with a share of 22 %. The third-strongest demand group is the sector Trade and Industry (17 %). Here, besides the contract signed by Pfeifer & Langen, amongst others, the leasing by the Rewe Group of more than 6,5 m² in Braunsfeld influenced the result. The least influence on the take-up in 212 was exercised by the Financial Sector and Public Authorities and Organisations. Take-up on a consistent basis With regard to the rented space sizes a balanced picture is given, also in respect of the lack of lettings above the 1, m² threshold. Around 41 % of the letting volume is based on the renting of maximum 1, m² space, which emphasises the consistent demand on the Cologne office market. Deals for more than 5, m² make up about 17 % of the letting volume. Slight rise in top rents In comparison with the previous year, the top rent in Cologne rose by about 5 cents to 2.5 euros/m². The reason for this is the low number of modern and high-quality spaces available. However, with the commencement of marketing or rather the realisation of new and modern office spaces in very good locations, such as the former Eisenbahndirektion (Railways Head Office) on the Rheinufer, immediately to the north of the Central Station, or the Gerling-Quartier in the city centre of Cologne, potential for growth in the top rental level will also be evident in the future. In 212 it was possible to increase the average rent in Cologne to 11.3 euros/m² (211: 11.1 euros/m²). Bauprojekte Fertigstellung 213/214 (Auswahl) New constructions completion in 213/214 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area Zentrale Rheinenergie Rheinenergie AG 45. m² Nord Gerling-Quartier Immofinanz Immobilien AG 41.5 m² City Campus West Cascade 1 GmbH 15. m² City KölnCubus AIG/Lincoln Germany GmbH 11.3 m² Peugeot-Citroën-Deutschlandzentrale Pütz Immobilien Gruppe 7. m² Airport Business Park Büroflächen Marktreport 212/213 Köln
Reduktion des Leerstandes Im Vergleich zum Vorjahr konnte eine deutliche Reduktion des Leerstandes um rund 15 % auf 585. m² Bürofläche registriert werden. Die Leerstandsquote beträgt damit Ende 212 rund 7,8 %. Die Reduktion des Leerstandes ist neben Büroflächenabgängen auf die allgemein stabile Nachfragesituation auf dem Kölner Büromarkt zurückzuführen. Ein Beispiel für einen prominenten Büroflächenabgang stellt die Umnutzung des BFI-Hochhauses am Gustav-Heinemann-Ufer dar. Hier sollen nach einer Revitalisierung und Erweiterung ca. 25 Eigentums- und 7 Mietwohnungen entstehen. Großgesuche fehlen Für 213 kann eine weiterhin stabile Nachfrage erwartet werden, jedoch wird angesichts aktuell fehlender Großgesuche am Markt nicht mit einem Vermietungsvolumen jenseits der 25.-m²-Marke gerechnet. Für das Spitzenmietniveau wird ebenfalls eine konstante Entwicklung erwartet. Neben dem Gerling-Quartier und der Neuen Direktion existieren u. a. mit dem Cour Cologne am Breslauer Platz direkt am Hauptbahnhof und mit Domblick sowie dem Campus West unweit des Rheinauhafens Planungen für weitere Büroprojektierungen in attraktiver Kölner Innenstadtlage. Reduction of the vacancy rate In comparison with the previous year, a reduction in vacancies by around 15 % to 585, m² of office space was registered. The vacancy rate therefore totalled around 7.8 % at the end of 212. Besides the drop in office space available, one reason for the reduction in vacancies is also the generally stable demand situation on the Cologne office market. One example of a prominent decrease in lettable office space is the usage conversion of the BFI high-rise building on the Gustav-Heinemann-Ufer. After revitalisation and expansion, the site is to provide approx. 25 freehold and 7 rental apartments. Lack of enquiries for large spaces A continuingly consistent demand can be expected for 213 but in view of the current lack of enquiries for large spaces on the market a letting volume in excess of the 25, m² mark cannot be expected. However, a consistent development is also forecast for the top rental level. Besides the Gerling-Quartier and the Neue Direktion, amongst others projects such as the Cour Cologne on the Breslauer Platz immediately by the Central Station as well as the Domblick and the Campus West near to the Rheinauhafen, there are plans for further office projects in the attractive Cologne city centre location. Büroflächen Neuzugänge Köln Office space completion Cologne m² Nutzfläche in Tsd./m² utility space in 's 22 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 23,6 24 112,7 25 94,6 26 58,6 27 98,2 28 216,6 29 74,3 21 49,5 211 29,2 22,9 212 54,8 54, 213* 44,8 18, 214* geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/of which, pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport 212/213 Köln
Bürolagen Köln Office locations in Cologne Esch/Auweiler A1 Müngersdorf Junkersdorf Pesch Vogelsang A4 Engel & Völkers Commercial Ossendorf Bickendorf Braunsfeld Lindenthal Ehrenfeld A57 Sülz Longerich Klettenberg Bilderstöckchen Weidenpesch Zollstock Rondorf Mauenheim Nippes Neustadt-Nord Neuehrenfeld Altstadt- Nord Altstadt- Süd Neustadt-Süd Raderberg Raderthal Niehl Riehl Bayenthal Marienburg A555 Hahnwald Flittard Stammheim Poll Buchforst Kalk Rodenkirchen Humboldt/Gremberg A559 Westhoven RHEIN A3 Sürth Buchheim Vingst Höhenhaus Höhenberg Ostheim Ensen Weiß Holweide Merheim Gremberghoven Dünnwald Zündorf Neubrück Finkenberg Porz Dellbrück A4 Brück A59 Urbach Elsdorf Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 212, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 st Decembre 212, Source: Engel & Völkers Commercial City City 9, - 2,5 EUR/m² Bayenthal / Marienburg Bayenthal / Marienburg 8, - 14,4 EUR/m² Sülz / Lindenthal Sülz / Lindenthal 7, - 12,3 EUR/m² 8, - 11,7 EUR/m² Mediapark Mediapark 11, - 18,5 EUR/m² Cityrand Outer City 9, - 14, EUR/m² Airport Business Park Airport Business Park 8, - 11,8 EUR/m² Süd South 6,7-11,5 EUR/m² 7, - 17,5 EUR/m² Ehrenfeld / Braunsfeld Ehrenfeld / Braunsfeld 7, - 12,8 EUR/m² West West 7, - 11,8 EUR/m² Nord North 6,5-1,9 EUR/m² Gewässer Waters EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Breite Straße 137 139 5667 Köln Tel. +49-()221-29 94 66 KoelnCommercial@engelvoelkers.com