Entwicklung des Immobilienmarktes in Kempten Kempten auch Metropole des Allgäu s genannt, liegt im südlichsten Teil Bayerns im Regierungsbezirk Schwaben sowie vor den wunderschönen Allgäuer Alpen. Sie ist die älteste Stadt Deutschlands und hat 65.462 (1 - Stand 31.12.2011) Einwohner. (1 Quelle: www.kempten.de) Kempten hat sich aufgrund der zentralen Lage im Allgäu in den letzen Jahren zur Einkaufsstadt und als Anziehungspunkt für Kultur und Freizeit entwickelt. Das Forum Allgäu ist mit 90 Fachgeschäften und ca. 23.000m² Verkaufsfläche das größte Shopping-Center im Allgäu und lockt Besucher aus dem gesamten Umland in die Stadt. Daneben befindet sich direkt die bigbox, eine große Veranstaltungshalle mit jährlich ca. 184 Vorstellungen, Konzerten, Messen etc.. Hier waren allein im Jahr 2009 insgesamt 181.660 Besucher (2). Ein fester Bestandteil der Kemptener Kultur ist die Allgäuer Festwoche mit insgesamt 173.379 Besuchern (3). Auch die Hochschule zieht seit Jahren viele Studenten in die Stadt. Sie wurde 1977 gegründet und erfreut sich stetig um wachsende Studienplätze. Allein im Jahr 2011 wurde das Angebot der Studienplätze um zusätzlich 1.254 Studenten erweitert. So sind aktuell rund 4.500 Studierende in 19 Studiengängen in den Wissenschaftsbereichen Ingenieurwesen, Betriebswirtschaft, Tourismus, Informatik und Multimedia sowie Soziales und Gesundheit in Kempten eingeschrieben, welche vorwiegend aus dem gesamten Bundesgebiet stammen (2 u.3). Nicht nur das zuvor erwähnte Forum Allgäu, sondern auch die Zentralität Kemptens im Allgäu sorgt dafür, dass Kempten im Städteranking in Bezug auf die Kaufkraft im Einzelhandel (berücksichtigt werden Städte zwischen 50.000 und 100.000 Einwohner) einen oberen Platz belegt. So weist Kempten einen Kaufkraftindex von 105,7 auf (4). Ebenso zieht es viele Berufspendler aus den umliegenden Gemeinden, wie z.b. Waltenhofen, Durach, Dietmannsried oder Altusried täglich zum Arbeiten in die Stadt. Die Statistik zeigt, dass allein im Jahr 2009 täglich 17.895 Einpendler in die Stadt Kempten zum Arbeiten kommen (2). Hier spricht auch die relativ niedrige Arbeitslosenquote von 4,9% (1 Stand März 2012) im Vergleich zu Deutschland mit 7,2% (7 Stand Februar 2012) für sich. Auch das zur Verfügung stehende Einkommen der privaten Haushalte gibt Auskunft über die hervorragende Wirtschaftskraft Kemptens. Dieses liegt mit Euro 20.155 über dem Bundesdurchschnitt von Euro 18.411 (2). Diese kurze Zusammenfassung zeigt, dass die Stadt Kempten Attraktivität in Bezug auf Leben, Arbeiten und Wohnen aufweist. Sie zieht nicht nur junge Menschen in die Stadt, sondern auch die Generation 50+ bevorzugt ein Leben in der Stadt. Welche Folgen dies für den künftigen Wohnraumbedarf hat und welchen Einfluss die demografische Entwicklung hierbei hat, soll im nachfolgenden Bericht erläutert werden. Wie im gesamten Bundesgebiet spiegelt sich die demografische Entwicklung in Schwaben und demzufolge auch in Kempten wieder. Wie die Abbildung 1 zeigt nimmt der Anteil der 50+ Generation in Schwaben seit 1970 stetig zu. Seite 1 von 5
Abb. 1 (Quelle: Statistik Kommunal 2011 für Schwaben (097)Seite 7 vom Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung) Auch der Blick auf die Alterspyramide von Kempten zeigt ganz deutlich diese demografische Entwicklung. Abb. 2 (Quelle http://www.kempten.de/de/statistik-1.php) Im Gegenzug nimmt die Zahl der Geburten stetig ab. Seit 1960 ist im Regierungsbezirk Schwaben eine drastische Abnahme der Geburten zu verzeichnen. Seite 2 von 5
Abb. 3 (Quelle: Statistik Kommunal 2011 für Schwaben (097)Seite 7 vom Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung) Die Zunahme der Generation 50+ und im Gegenzug die Abnahme der Geburten zeigen, dass sich der Wohnraumbedarf in den nächsten Jahren drastisch verändern wird. Die steigende Zahl der älter werdenden Bevölkerung wird aufgrund ihrer eingeschränkten Mobilität bevorzugt kleinen Wohnraum in der Stadt suchen. Zudem der vorhandene Wohnraum, meistens sind es große Einfamilienhäuser auf dem Land oder am Stadtrand, nicht seniorengerecht sind und bauliche Barrieren aufweisen. Hinzu kommt, dass im Stadtzentrum die Kulturangebote und die medizinische Versorgung am besten gewährleistet sind. Ferner ist zu beobachten, dass sich immer mehr Single- bzw. Einpersonenhaushalte bilden. Junge Menschen möchten im Vergleich zur Vergangenheit früher auf eigenen Beinen stehen und erkundigen sich häufig schon während ihrer Lehrzeit nach zur Verfügung stehenden Ein- bzw. Zweizimmerwohnungen (Quelle: eigene Beobachtung aus dem täglichen Immobilienbetrieb). In Bezug auf Kempten kommt auch hier noch die wachsende Anzahl der Studenten hinzu. Neben der steigenden Zahl der Singlehaushalte ist auch die Scheidungsquote (6) deutlich gestiegen. Ein Haushalt spaltet sich somit in zwei auf, wodurch weitere Wohneinheiten benötigt werden. Dem gegenüber steht die rückgängige Bautätigkeit. Die Abbildung 4 zeigt, dass die Zahl der Baugenehmigungen in Schwaben seit 1990 rückläufig ist. Abb. 4 (Quelle: Statistik Kommunal 2010 für Schwaben (097)Seite 11 vom Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung) Auch aus dem Jahresbericht der Stadt Kempten von 2009 ist zu entnehmen, dass sich der Rohzugang an Wohngebäuden und Wohnungen seit 1985, bis auf die Hochzeit der 90er Jahre, abnehmend gestaltet (2). Hinzu kommt, dass auf dem Kemptener Wohnungsmarkt neues Wohnraumland in nur sehr geringem Umfang zur Verfügung steht. Dies schränkt die Bautätigkeit ein und führt auch weiter zu einer Verknappung bei den Kauf- und Mietobjekten. Ebenso sind in der Innenstadt kaum Objekte vorhanden, die in bedarfsgerechte 1- bis 3 Zimmer-Wohnungen umgewandelt werden können. Die Flächen der ehemaligen Spinnerei und der Brauerei, sind noch beplanbar und könnten in naher Zukunft etwas Entlastung auf den Wohnungsmarkt bringen. Bei den Mietobjekten ist diese Entwicklung speziell seit 2009 besonders zu beobachten. Wie erwähnt führt die gestiegene Studentenzahl aufgrund des Ausbaus der Hochschule zu erhöhten Nachfragen. Speziell werden zentrumsnahe Wohnungen mit 1 bis 3 Zimmern ge- Seite 3 von 5
sucht. Da neuer Wohnraum für diesen Interessentenkreis nicht geschaffen wurde, konnte auf der einen Seite eine Mietsteigerung beobachtet werden. Auf der anderen Seite werden auch immer mehr große Wohnungen in der Stadt von jungen Menschen angemietet, die dann Wohngemeinschaften bilden. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten im Jahr 2007 lagen noch bei ca. 5,00 Euro bis 5,50 Euro pro m². Aktuell ist in dieser Preislage kein Wohnraum in der Stadtmitte mehr zu bekommen, denn mittlerweile werden durchschnittlich 6,00 bis 7,00 Euro pro m² verlangt (Quelle: eigene Beobachtung aus dem täglichen Immobilienbetrieb und 8 (Immobilienscout)). Abb. 5 (Quelle 8 Immobilienscout) Diese verstärkte Nachfrage und das geringe Angebot haben zur Folge, dass Familien nur schwer adäquaten Wohnraum in der Stadt finden. Sie werden zunehmend in die Randgebiete oder umliegenden Gemeinden abgedrängt. Dennoch ist diese Entwicklung für den Immobilienmarkt vorteilhaft, da sich dieser Interessentenkreis nach Kaufobjekten umsieht. Die derzeit sehr günstigen Darlehenszinsen geben noch mehr den Anreiz eine Immobilie zu kaufen anstatt zu mieten. Der Markt für Kaufobjekte entwickelt sich ähnlich wie bei den Mietobjekten, nur nicht in dieser rasanten Form. Auch hier sind seit letztem Jahr Preissteigerungen zu beobachten. Wie die zwei nachfolgenden Tabellen und Grafiken der Abbildungen 6 und 7 aus den bekannten Immobilienportalen Immobilienscout und Immowelt zeigen. Abb. 6 (Quelle 8 www.immobilienscout.de) Abb. 7 (Quelle 9 www.immowelt.de) Beide Portale zeigen ganz klar im Bereich der Eigentumswohnungen eine steigende Preisentwicklung und diese wird sich in der nächsten Zukunft weiter fortsetzen. Bei den Häusern zum Kauf ist ebenfalls dieser Trend zu beobachten. Aufgrund des geringen Mietangebotes hat die Nachfrage nach Häusern zum Kauf stark zugenommen. Zu beobachten ist hier, dass Seite 4 von 5
Gebrauchtimmobilien aus den 50er und 60er Jahren auf den Markt kommen. Eigentümer dieser Häuser gehören meist zu der älteren Generation und möchten sich verkleinern oder in seniorengerechte Wohnungen ziehen. (Quelle: eigene Beobachtung aus dem täglichen Immobilienbetrieb) Wie die zuvor erwähnte demografische Entwicklung und auch der Immobilienmarkt zeigen, werden in naher Zukunft immer mehr Menschen der älteren Generation bedarfsgerechten Wohnraum benötigen. Diese Zielgruppe wird einen zunehmend großen Marktanteil einnehmen und es ist bereits jetzt bei neu geplanten Objekten darauf zu achten, entsprechend seniorengerecht zu bauen. Dies kann in der Weise erfolgen, dass auf barrierefreie Eingänge geachtet wird. Aufzüge eingebaut werden. Aber auch innerhalb der Wohnung sollte auf Schwellen z.b. zu den Balkonen verzichtet werden. Auch die Bäder sollten in der Hinsicht gestaltet werden, dass genügend Platzbedarf und Haltegriffe vorhanden sind. Vorhandener Wohnraum lässt nicht nur schwer in dieser Weise seniorengerecht umbauen und ist auch mit hohen Kosten verbunden, welche nicht betriebswirtschaftlich sind. Dennoch können diese Wohnungen so umgebaut werden, dass sie zumindest barrierearm sind und somit den Senioren die Möglichkeit geben in den eigenen vier Wänden zu bleiben. Nicht nur Wohnungsbaugesellschaften sondern auch alle Mitwirkenden auf dem Immobilienmarkt sollten sich schon jetzt mit dieser neuen und zunehmend starken Entwicklung auseinandersetzen, um rechtzeitig diesem Interessentenkreis adäquaten Wohnraum bieten zu können. Aber auch neue Konzepte in der Betreuung bzw. in der Erweiterung der Verwaltungsleistungen können hier eine Erleichterung bringen. Quellenverzeichnis (1) http://www.kempten.de (2) Statistischer Jahresbericht Kempten 2009 (3) http://www.hochschule-kempten.de/hochschule/geschichte.html (4) Stadt Kempten März 2012, lt. einer Studie Gfk Geomarketing, Deutschland = 100 (5) Statistik Kommunal 2011 für Schwaben (097)vom Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung (6) http://www.kempten.de/verwaltung/media/teilplan_iii_2006_foerderung_der_erzieh ung_in_der_familie.d-205.pdf und http://www.augsburgerallgemeine.de/bayern/der-trend-geht-zur-trennung-id6092641.html (7) http://statistik.arbeitsagentur.de/navigation/statistik/statistik-nach- Themen/Arbeitsmarkt-im-Ueberblick/Arbeitsmarkt-im-Ueberblick-Nav.html (8) http://www.immobilienscout24.de/wohnen/bayern,kemptenallgäu,innenstadt/mietpreise.html (9) http://www.immowelt.de/immobilien/immodetail.aspx?id=25862063#s=4 Seite 5 von 5