Immobilien Finanzieren I. Inhaltsverzeichnis I. Inhaltsverzeichnis... 1 1. Einleitung... 2 2. Gesetzliche Grundlagen... 2 3. Hypothekardarlehen und Geschäftskredite... 3 4. Sicherheiten... 5 5. Zwangsvollstreckung... 13 6. Finanzierung durch ausländische Bank in der Schweiz... 18 7. Disclaimer... 19 8. Impressum und Kontakt... 20 14.11.2008 Seite 1
1. Einleitung Die Kreditvergabevoraussetzungen werden bei den einzelnen Banken unterschiedlich gehandhabt. Sie unterliegen der Wechselwirkung von Marktpenetrationsabsicht und eingetretenen Kapitalausfällen. Einflussgrössen sind bei allen Banken die Bonität des Schuldners, die Eigen- bzw. Drittkapitalbeiträge, der Grundstückszweck, die Zusatzsicherheiten und teils die Amortisationen. Die Finanzierungsgrade schwanken von 40 % (Industriebauten) bis 80 % (vermietete Gewerbe- und Bürohäuser sowie Privatwohnimmobilien). Bei Privatpersonen wird zunehmend nur noch aufgrund der Einkommenskraft und unter Begründung/ Sicherungsabtretung einer Lebensversicherung finanziert. Die Banken verlangen angesichts der Erfahrungen in der Immo-bilienkrise für eine Finanzierungszusage bei Geschäfts-, Industrie- oder Gewerbeimmobilien - nebst renditekonformen Gestehungskosten für Land und Gebäude - insofern einen Erfolgsnachweis, als ein hoher Anteil, meistens 60% der Flächen bereits in der Projektierungsphase vermietet oder verkauft sein muss. Der Konkurrenzkampf unter den Banken führt aber bereits wieder zu einer grosszügigeren Handhabung dieser Finanzierungspraxis. 2. Gesetzliche Grundlagen Die Hypothekengewährung wird durch folgende Gesetze berührt: Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) Grundbuchverordnung (GBVo) Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) Schweizerisches Obligationenrecht (OR) Bundesgesetz betreffend Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Verordnung über die Geschäftsführung der Konkursämter (KVo) Bundesgesetz über die Schuldbetreibung gegen Gemeinden und andere Körperschaften des kantonalen und öffentlichen Rechts (SchGG) Bundesgesetz über Banken und Sparkassen (BankenG) Verordnung über die ausländischen Banken in der Schweiz (Auslandbankenverordnung) Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) Bundesgesetz über den Konsumkredit Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) Bundesgesetz über das bäuderliche Bodenrecht BGBB Bodenverbesserungs-Verordnung Bundesgesetz über die Förderung des Hotel- und Kurortkredites Bundesgesetz über die Gewährung von Bürgschaften und Zinskostenbeiträgen in Berggebieten 14.11.2008 Seite 2
Bundesgesetz über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge Die Aufzählung ist nicht abschliessend und kann je nach Person des Schuldners, Pfandeigentümers, Kreditgegenstand oder Zweck des Grundstückes Ergänzungen erfahren. 3. Hypothekardarlehen und Geschäftskredite Grundpfandkredit (Hypothek i.e.s.) Die Bank gewährt dem Kunden zum Erwerb, zum Bau oder zur Sanierung/Renovation eines Grundstückes einen Kredit, den sie mit einem Schuldbrief sichert und später die Forderung und Nebenrechte aus diesem Titel selbst geltend macht, notfalls auf dem Zwangsvollstreckungsweg. Allgemeiner Kredit Ein Grundstück kann auch zur Absicherung eines gewöhnlichen Kredites insofern herangezogen werden, als der Schuldbrief als sog. Fahrnispfand zugunsten der Kreditforderung verpfändet wird; im Falle der Zwangsvollstreckung wird zunächst nur der Schuldbrief verwertet resp. versteigert. Baukredit Der Baukredit ist ein Kontokorrentkredit in Verbindung mit Eigenmitteln des Bauherrn zur Finanzierung eines Neu- oder Umbaus, über welchen der Kreditnehmer nur nach Massgabe des Baufortschritts verfügen darf. Feste Vorschüsse Es handelt sich um einen gewöhnlichen, faustpfandgesicherten Kredit mit befristeter Laufzeit; die Unterscheidung im Verhältnis zum Faustpfandkredit wird vor allem der banktechnischen Bilanzierungsregeln wegen vorgenommen. Die vertragliche Seite: Der Kreditvertrag Der Kreditvertrag ist ein Darlehensvertrag. Nach materiellem schweizerischem Recht unterliegt der Kreditvertrag keinen gesetzlichen Formvorschriften. Ueblich ist aber die Wahl der Schriftform. Im schriftlichen Vertrag sollte aber auch vereinbart werden, dass Aenderungen oder Ergänzungen ebenfalls der Schriftform bedürfen. 14.11.2008 Seite 3
Die mit einem Kredit zwangsläufig verbundene Kontokorrent- und Giroverhältnisse werden als zwei unabhängige Verträge betrachtet. Es sind u.e. sog. Innominatskontrakte (Form vgl. oben). Besondere Sachverhalte: Kreditnehmerseite Für die Kreditaufnahme durch Miteigentümer, Stockwerkeigentümer und Gesamteigentümer vgl. Thema Sicherheiten nachfolgend. Kreditgeberseite Hier interessiert vor allem die Kreditgewährung durch mehrere Parteien. Handeln diese unabhängig voneinander (kein Konsortialkredit), so müssen sich die betreffenden Institute für Koordinationen und Absprachen durch den Schuldner vom Bankgeheimnis entbinden lassen. Meistens wird dies, sofern die Entbindung nicht bereits im Kreditvertrag erfolgte, im Rahmen der Verhandlung von Stillhalteabkommen erfolgen. Internationale Finanzierung Ausländische Banken und Versicherungen dürfen den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz finanzieren und sich entsprechende Pfandrechte einräumen lassen. Sie bedürfen dafür keiner Bewilligung, solange ihnen die Modalitäten der Finanzierung nicht eine eigentümerähnliche Stellung verschaffen bzw. der Erwerb von Grundstücken finanziert wird, welche auch durch Ausländer problemlos erworben werden können. Schuldnerwechsel (Schuldübernahme) Die Schuldübernahme bei Handänderungen von Grundstücken zielt darauf ab, Drittpfandverhältnisse zu vermeiden. Die Vereinbarung der Schuldübernahme im Grundstückkaufvertrag ist vom Grundbuchverwalter gemäss ZGB 834 Abs. 1 dem Pfandgläubiger anzuzeigen. Der Pfandgläubiger hat zwei Reaktionsmöglichkeiten: Der Pfandgläubiger nimmt die Offerte ausdrücklich, konkludent (Annahme von Zinszahlungen des neuen Pfandeigentümers) oder stillschweigend (keine Abgabe einer Beibehaltungserklärung i.s.v. ZGB 832 Abs. 2) an. Der Pfandgläubiger lehnt die Schuldübernahme ab (Beibehaltungserklärung an bisherigen Schuldner). - Die Ablehnung der externen Schuldübernahme wirft im Innenverhältnis zwischen Verkäufer (Altschuldner) und Käufer (nicht neuer Schuldner geworden) einige Streitfragen auf. 14.11.2008 Seite 4
Ablösung Demgegenüber führt die Ablösung zu einem neuen Pfandgläubiger. Sie findet im normalen Hypothekenverkehr (jederzeit auf eine bestimmte Kündigungsfrist hin bei variablen Hypotheken und nach Ablauf der festen Vertragsdauer bei Festhypotheken), aber auch - in der Regel ausserterminlich - bei Grundstückverkäufen statt, wo der Käufer eine eigene Bank bringt, die in ihrem Namen aber auf seine Rechnung die Titel bei der Altbank ablöst. Vertragsbeendigung Kreditverträge können befristet (feste Laufzeit) oder kündbar ausgestaltet werden. Vor allem Allgemeine Bestimmungen der Banken (ABB) können Möglichkeiten für eine fristlose Kündigung vorsehen, wobei dann die Regeln der Rechtsprechung für Allgemeine Bestimmungen zu beachten sind. Die fristlose Rückzahlbarkeit durch den Kreditnehmer bedarf indessen einer ursprünglichen oder nachträglichen Vereinbarung. Der Benutzer nimmt Kenntnis davon, dass die auf dieser Webseite wiedergegebenen Informationen nur für den Rechtsraum der Schweiz gelten. Eine Anwendbarkeit für andere Länder ist weder beabsichtigt noch garantiert. 4. Sicherheiten Sicherungsmittel Das Schweizerische Zivilgesetzbuch nimmt je nach Pfandgegenstand eine Unterscheidung in zwei Pfandgruppen vor, die unter sich weitere Pfandarten vorsehen: Grundpfand (ZGB 793 ff.) Grundpfandverschreibung (ZGB 824 ff.) Schuldbrief (ZGB 842 ff. und 854 ff.) Gült (ZGB 847 ff. und 854 ff.) Fahrnispfand (ZGB 884 ff.) Faustpfand (ZGB 884 ff.) Retentionsrecht (ZGB 895 ff.) Pfandrecht an Forderungen und andern Rechten (ZGB 899 ff.) Versatzpfand (ZGB 907 ff.) Das Grundpfand hat einerseits eine Sicherungsfunktion und soll andererseits der Mobilisierung des Bodenwerts dienen. In der Praxis sind vor allem der Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung von grosser Bedeutung. In den vergangenen 10-15 14.11.2008 Seite 5
Jahren hat auch die Grundpfandverschreibung, die sich noch lange als Sicherungsmittel für Baukredite bis zur Konsolidierung eingesetzt wurde, an Bedeutung verloren (Gründe: zusätzlichen Notariats- und Grundbuchgebühren bei Errichtung von ablösenden Schuldbriefen nach der Konsolidierung; Risiko von Formfehlern bei Gläubiger-, Schuldner- oder Forderungswechsel; schlechte Eignung zur Absicherung weiterer oder anderer Schulden des Grundeigentümers; fehlende Mobilisierungsmöglichkeit mangels Wertpapierqualität). 14.11.2008 Seite 6
Der Schuldbrief Der Schuldbrief verbrieft wertpapiermässig (infolge Novation, ZGB 855 Abs. 1) eine abstrakte (einredefreie) Forderung, die untrennbar mit dem Pfandrecht verbunden ist. Eckdaten: Verkehrs- und Sicherungsfunktion Wertpapier Novation der Forderung (Einredenausschluss) persönliche Haftung des Schuldners (neben der Sachhaftung) Ausgestaltung als Namenschuldbrief (Uebertragung durch Besitzesübergabe des Schuldbriefes mit Indossament auf der Titelrückseite) oder als Inhaberschuldbrief (Uebertragung durch blosse Titelübergabe) Einsatz als Drittpfand möglich Der Schuldbrief kann vom Eigentümer, ohne dass ein Gläubiger vorhanden ist, errichtet (ursprünglicher Eigentümertitel) oder nach Beendigung eines Kreditverhältnisses nicht gelöscht, sondern im eigenen Besitz gehalten werden (nachträglicher Eigentümertitel). Es ist zulässig, dass Eigentümerschaft und Schuldnerschaft auseinanderfallen (ZGB 845 Abs. 1); ungeklärt ist, ob der Gläubiger nach Tilgung seiner Forderung den Titel dem Grundeigentümer oder dem ehemaligen Schuldner auszuhändigen hat (vorgängige vertragliche Klärung empfehlenswert); in exotischen Fällen kann strittig sein, ob der ursprüngliche Schuldner in bestimmten Fällen auch nach einer Handänderung und trotz Anerkennung des neuen Eigentümers als Schuldner durch die Bank noch als Schuldner des Titels persönlich haftet (eine Folge davon, dass im Titel wie im Grundbuch ein Schuldnerwechsel nicht nachgeführt werden kann). Demgegenüber kann sich der (Grundpfand-)Gläubiger - auch nach einem Gläubigerwechsel - im Grundbuch als aktueller Berechtigter eintragen lassen (sog. Gläubigerregistervormerk / Vorteil: Meldepflichten des Grundbuchamtes). Die sichere Titelauslieferung nach Errichtung des Schuldbriefes ist nur gewährleistet, wenn ihr ein Pfandvertrag zwischen Gläubiger und Pfandeigentümer zugrundeliegt. Bei Errichtung in Form eines (ursprünglichen) Eigentümerschuldbriefes kann der Eigentümer den Zustellauftrag jederzeit frei widerrufen (OR 404) und den Titel an eine andere Person leiten lassen. 14.11.2008 Seite 7
Die Grundpfandverschreibung Die Grundpfandverschreibung dient der Sicherung einer bisherigen oder zukünftigen Forderung, die nicht untrennbar mit dem Pfandrecht verbunden ist. Eckdaten: nur Sicherungsfunktion nur Beweisurkunde / i.d.r. kein Wertpapier, ausser sog. Grund pfandverschreibung mit Inhaberobligation (Verknüpfung einer übertragbaren Forderung mit einer Grundpfandverschreibung - eine innerschweizer Spezialität) keine Novation der Forderung (also kein Einredenausschluss) persönliche Haftung des Schuldners (neben der Sachhaftung) Ausgestaltung als sog. Maximalhypothek (Kapital, Zins und Kosten (in Maximalbetrag inbegriffen)) oder als sog. Kapitalhypothek (Kapital, Zinsen und Kosten werden getrennt - wie beim Schuldbrief - geltend gemacht) Einsatz als Drittpfand möglich Die Gült Die Gült ist Grundlage für einen Realkredit auf der Basis einer Grundlast. Eckdaten: Verkehrs- und Sicherungsfunktion Wertpapier Novation der Forderung (Einredenausschluss) reine Sachhaftung (Grundlast) / Schuldner ist der jeweilige Eigentümer der Liegenschaft Ausgestaltung als Namenschuldbrief (Uebertragung durch Besitzesübergabe des Schuldbriefes mit Indossament auf der Titelrückseite) oder als Inhaberschuldbrief (Uebertragung durch blosse Titelübergabe) Einsatz als Drittpfand nicht möglich Umfang der Pfandsicherheit Gemäss ZGB 818 haftet das Unterpfand (Grundstück) für Kapital Zinsen Kosten. 14.11.2008 Seite 8
Sicherungsarten Die gängisten Sicherstellungsarten im Hypothekarbereich sind: Grundpfandverhältnis (Schuldbrief, Grundpfandverschreibung, Gült) Faustpfandverhältnis an einem Schuldbrief Sicherungsübereignung eines Schuldbriefes bei ausländischem Kreditinstitut: Schweizerbank hält Grundpfandtitel und gibt gegenüber dem ausländischen Kreditinstitut aufgrund der Realsicherheit eine Bankgarantie zur Kreditsicherung ab. War früher die typische Verpfändungsart, den Schuldbrief 1. Pfandstelle im Grundpfandverhältnis und der Schuldbrief 2. und folgender Pfandstelle(n) als Faustpfandverhältnis als Sicherheit einzuverlangen, so wird heute in der Regel eine sog. Sicherungsübereignung (Treuhandverhältnis) begründet. Das ursprüngliche System hatte den Nachteil, dass nur die hinteren Pfandrechte für weitere Kredite verwendet werden konnte; aber auch da gab es insofern Probleme, als sich der Pfandbesitz für Grundpfandkredite (Geld gegen Rechte aus dem Titel selbst/bank sollte Eigentum am Schuldbrief und nicht nur Pfandbesitz haben) nicht nutzen liess. Das Faustpfandverhältnis hat aber auch Nachteile bei der Verwertung: Die Verwertung von Faustpfandschuldbriefen ist mehrgliedrig und nicht nur daher zeitaufwendig, sondern auch der mehrfachen Einsprachemöglichkeit des Schuldners und Pfandeigentümers wegen. Zum Ablauf im Einzelnen: 1. Betreibung auf Pfandverwertung des verfaustpfändeten Schuldbriefes 2. Ersteigerung des Titels durch die Bank (sie wird so zur Grundpfandgläubigerin) 3. Betreibung auf Grundpfandverwertung 4. Akquisition von Bietern für den Steigerungszeitpunkt, da ein Freihandverkauf nicht möglich ist. Als Abkürzung hilft nur die Betreibung auf Konkurs, aber eben nur für der Konkursbetreibung unterliegende Schuldner. Demgegenüber kann bei der Sicherungsübereignung direkt die Grundpfandverwertung veranlasst werden; nach erfolgter Verwertung hat die Bank - wie im Treuhandverhältnis üblich - über das Erhaltene (in Verrechnung mit den eigenen Ansprüchen) abzurechnen. 14.11.2008 Seite 9
Mögliche Unterpfänder (Grundstücke) Mit Grundpfandrechten belastbar sind Grundstücke, nämlich Liegenschaften in das Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte wie Baurecht, Benützungsrechte Miteigentumsanteile an Grundstücken Bergwerke Besondere Eigentumsverhältnisse Ist eine Mehrheit von Personen Grundeigentümer besteht ein numerus clausus der möglichen Gesamthandschaften (7). Die gebräuchlichsten sind Miteigentum (unausgeschiedener Bruchteil an einem Grundstück), ferner Stockwerkeigentum (qualifiziertes Miteigentum mit Recht, einen in sich abgeschlossenen Teil eines Gebäudes zu nutzen und zu belasten) Gesamteigentum (gemeinschaftliches Eigentum ohne Bruchteile), z.b. einfache Gesellschaft (Auftatbestand bildende Personenverbindung für den Fall, dass die Gesellschafter keine (andere) Gesellschaftsform gewählt haben Erbengemeinschaft Die meisten dieser personenbezogenen Organisationen kennen bei der Willensbildung das Einstimmigkeitsprinzip, mit der Folge, dass sie bei Meinungsverschiedenheiten, vielfach historisch bedingte Animositäten, nicht handlungsfähig sind. Die Finanzierung von öffentlichen Bauten ist nur für Finanz-vermögen (Grundstücke, die nicht für die staatliche Verwaltung benötigt werden) möglich. Mehrere Grundstücke Als Unterpfand können mehrere an verschiedenen Orten in der Schweiz befindliche Grundstücke verwendet werden. In der Regel geht es um Stockwerkeigentum, wo alle Einheiten in einem Schuldbrief verpfändet sind, dann aber auch um dinglich verselbständigte Annexanlagen zu Industrie- oder Mehrfamilienhaus-Immobilien wie Heizzentralen, Erschliessungsanlagen, Anschlussgeleise etc. - Da die Pfandentlassung einzelner Objekte der Zustimmung der Grundpfandgläubigerin (und der damit verbundenen Kreditrückzahlungen) bedarf, sind die Gestaltungs- oder Verweigerungsmöglichkeit für die Bank besser. Der Schuldner kann sich nur durch eine sog. Ablösung (Wechsel des Kreditgebers) ohne andere Eingeständnisse befreien. 14.11.2008 Seite 10
Weitere Sicherheiten Als weitere Sicherheiten sind denkbar: Zession (i.d.r. stille) der Mietzinse des verpfändeten Grundstücks Anmerkung des Zugehörs zum Grundstück Bürgschaften des Schuldners oder des wirtschaftlich Berechtigten der jur. Person resp. Dritter Bankgarantien des Schuldners, Dritter oder von Drittbanken Zession einzelner wichtiger Guthaben oder Globalzession von Kundenguthaben (Achtung: Mietzinse und Liquidationserlöse von Betriebsteilen oder -einrichtungen gelten nach der Praxis als nicht erfasst, daher separate Zession notwendig) Fahrnisverpfändung von Gegenständen oder Forderungen resp. Grundpfandtitel zu Lasten anderer Grundstücke des Schuldners Sicherungsübereignung von Gegenständen oder Forderungen resp. Grundpfandtitel zu Lasten anderer Grundstücke des Schuldners bestimmtes Wertpapierportefeuille bei der Bank Sicherungsübereignung des Projektrealisierungsrechtes und der Pläne bei Neubauten und Einräumung des Rechtes zur selbständigen Bauvollendung bei Leistungsstörungen, Genehmigung einer allfälligen Bauprojekt-Aenderung, Meldepflicht bei Bauverzögerungen, Veräusserungsgenehmigung, Vorkaufsund/oder Kaufsrecht, Recht auf Mitwirkung bei der Promotion des Bauvorhabens, Abtretung der Versicherungsansprüche aus Bauwesen-, Montage- und Gebäudeversicherungen Abrede betreffend nachträglicher Einforderung von Zusatzsicherheiten Natürliche Person als Schuldner: Begründung und Verpfändung von Ansprüchen aus Lebensversicherungen Schuldbeitritt des Ehegatten des Schuldners (als Solidarschuldner) Verpfändung von Pensionskassenguthaben (überobligatorischer Teil etc.), sofern und soweit möglich und zulässig Juristische Person als Schuldnerin: Verpfändung der Aktien Einsitz im Verwaltungsrat Vorgabe der Person des Buchhalters und/oder Revisors 14.11.2008 Seite 11
Administrative Sicherungsmittel Vielfach verlangt: Geschäftsverkehrspflicht (Kontrahierungszwang / Ausschluss der Geschäftsbeziehungen zu anderen Banken) separates Konto für Hypothekarkredit Dauerauftrag für monatliche Uebertragungen vom Kontokorrent oder vom Mietzinskonto auf das Hypothekarkreditkonto Mietzinskonto für die Mieter des Sicherheit bildenden Grundstückes Evidenthalten Debitorenliste (bei Globalzession) bzw. Ablieferung eines jeweilen aktuellen Mieterspiegels Business- und Liquiditätsplan Bilanzen und Erfolgsrechnungen Kontrollrechte an Bank oder Baucontroller bei Neubauten Ueberprüfung der Vertrauenswürdigkeit und Bonität der am Baubeteiligten Personen Baukosten- und Abrechnungskontrolle bei Neubauten Unterdeckung Je nach Ursachenschwerpunkt werden die verschiedenen Risiken unterschieden in Finanzierungsbereich zweckwidrige Verwendung der Mittel Mehr- und Zusatzkosten Substanzbereich Marktbereich Struktureller Bereich 14.11.2008 Seite 12
5. Zwangsvollstreckung Zwangsvollstreckungsarten Das Bundesgesetz betreffend Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) unterscheidet folgende Zwangsvollstreckungsarten: Betreibung auf Pfändung (Einzelexkution ins Vermögen des Schuldner für Geldforderungen) Betreibung auf Pfandverwertung (Verwertung des Pfandes / Gläubiger erhält den Liquidationserlös und für den ungedeckten Teil der Pfandforderung einen Pfandausfallschein, mit dem er [befristet] erleichtert die Forderung auf dem Wege der Betreibung auf Pfändung oder Konkurs durchsetzen kann) Betreibung auf Konkurs (Generalexekution für Geschäftsleute und Handelsgesellschaft im Sinne des OR als Schuldner); das Konkursverfahren wird auch durchgeführt über Vermögen von sich insolvent erklärender natürlicher oder juristischer Personen sowie über ausgeschlagene Verlassenschaften Nachlassverfahren in der Form eines Stundungsvergleichs (Schuldentilgung in aufgeschobenen Etappen), Dividendenvergleich (Zahlung eines Teils der Gläubigerforderungen unter Teilerlass des Rests) oder Vermögensabtretungsvergleich (Schuldner stellt sein Vermögen den Gläubigern zur Verfügung, was einem zu wählenden Liquidatoren [mit mehr Spielraum als der Konkursverwalter] die Gelegenheit gibt, dieses zu versilbern und den Erlös in einem bestimmten Verfahren den Gläubigern auszubezahlen), wobei die Willensbildung entweder in einem sog. aussergerichtlichen (Zustimmung aller Gläubiger) oder in einem gerichtlichen Nachlass (eine Minderheit der Gläubiger wird durch Richterspruch dem Nachlass unterworfen und zum Teilerlass ihrer Forderungen gezwungen) erfolgen kann. Drittpfänder (das Grundstück bei Uebergabe des Schuldbriefes im Grundpfandverhältnis oder der Schuldbrief selbst bei Faustpfandkredit) dürfen nicht im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens gegen den Schuldner liquidiert werden, sondern sind - falls der Drittpfandbesteller nicht durch Ablösung des Kredites im Umfange seines Pfandwertes zuvorkommt - in einer gegen ihn gerichteten Betreibung auf Pfandverwertung zu liquidieren. Strittige Zwangsvollstreckung Streitpunkt ist meistens die Kreditforderung, in der Regel infolge Schutzbestreitung des Schuldners. Obwohl die Kreditdokumente vom Schuldner in der Regel unterschriftlich genehmigt sind, lässt das vereinfachte Rechtsöffnungsverfahren nach SchKG für Schuldanerkennungen die Beseitigung des Rechtsvorschlages aus dem Betreibungsverfahren Einreden und Einwendungen zu. Betrachtet der Rechtsöffnungsrichter die Einreden und Einwendungen nicht als haltlos, verweist er den 14.11.2008 Seite 13
Gläubiger auf den ordentlichen Prozessweg (ein lange dauerndes Verfahren). Dieses Verfahren greift auch, wenn das Pfandrecht bestritten werden sollte. Einvernehmliche Zwangsvollstreckung Erweist sich der Immobilienbesitz nicht als tragbar, ist es zulässig, dass die Bank und der (noch) aufrechtstehende Schuldner gemeinsam oder durch einen vielfach durch die Bank finanzierten Makler verkaufen. Auf Begehren des Pfandschuldners wird eine untere Preislimite, ev. sogar ein Pfandausfall-Verzicht der Bank vereinbart. Freihandverkauf im Zwangsvollstreckungsverfahren Im Konkurs- und im Nachlassverfahren kann die Kreditgeberin den Konkursverwalter resp. den Liquidator im Nachlassverfahren ermächtigen, das Objekt freihändig zu verkaufen (die Norm-Variante wäre ansonsten die Versteigerung); auch hier stellt meistens die kreditgebende Bank den Makler auf ihre Kosten, ev. zu Lasten des Fruchtertrages in der Zwangsverwertung. Die übrigen Gläubiger sind zur Aenderung der Verwertungsart anzuhören und besitzen ein sog. Mehrgebotsrecht, sodass ein Verkauf im voraus nur unter diesem Vorbehalt geschlossen (Vorteil: Bindungswirkung für den Käufer) oder das Kaufsgeschäft erst nach Vorliegen aller Bewilligungen finalisiert werden kann (Nachteil: keine Bindungswirkung für den Käufer während der internen Willensbildung im Zwangsvollstreckungsverfahren). Eine weitere verfahrensrechtliche Einschränkung besteht insofern, als - wie bei der Gant - eine Veräusserung erst im Verfahrensstadium nach Rechtskraft von Kollokationsplan und Lastenverzeichnis möglich ist. (Vgl. dazu Urs Bürgi, Strategien und Probleme bei der Zwangsvollstreckung von verpfändeten Grundstücken, in: Theorie und Praxis der Grundpfandrechte, Berner Bankrechtstag 1996, Bern 1996, S. 159 ff). Verpfändete Grundstücke in der Betreibung auf Pfändung oder Pfandverwertung können mangels Massenbildung nicht durch den Betreibungsbeamten freihändig verkauft werden; der Verkauf kann aber im Einverständnis mit dem Schuldner und unter Rückzug der Betreibung durch den Gläubiger stattfinden. Selbstübernahme durch das Bankinstitut Grundsatz: Die kreditierende Bank kann und darf in der Versteigerung oder bei Freihandverkauf ein Grundpfandobjekt - in Anrechnung an ihr Kreditansprüche - übernehmen. 14.11.2008 Seite 14
Nachteile: Eine Selbstübernahme wird von der kreditierenden Bank der Eigenmittelunterlegungspflichten wegen und aus Imagegründen (Vorwürfe der übrigen, in der Regel zu Verlust kommenden Gläubiger, die Bank habe sich das Objekt als ein Schnäppchen hereingenommen) wenn nur möglich vermieden. Ausnahmen: Die ausländische Bank hat gestützt auf die derzeit noch gültigen Regeln des Bundesgesetzes betreffend den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) bei nicht selbstgenutzten Wohnungen und Einfamilienhäusern, Wohnbauland und Mehrfamilienhäusern Erwerbsbeschränkungen, nicht dagegen bei Betriebsstätten. Vorrecht/Anfechtungsrecht des Bauhandwerkers i.s.v. ZGB 841 Das Vorrecht der Bauhandwerker bezweckt die gerechte Verteilung des von diesen geschaffenen Mehrwerts. Voraussetzungen sind: Werklohnverlust des Bauhandwerkers in der Grundstückverwertung Zweckentfremdung der Mittel des Baukredits Verletzung des Gleichbehandlungsgebots zugunsten der Handwerker bei der Auszahlung des Baukredits Erkennbarkeit der Benachteiligung der Handwerker durch das Kreditinstitut Wirkungen: Forderung der Handwerker gegen das vorgehende Kreditinstitut nach Massgabe des von ihnen geschaffenen Mehrwerts Möglichkeit zur prozessualen Geltendachung der Forderung auf Ausfallentschädigung (vgl. VZG 117; BGE 110 III 75 ff.). Grundpfandrechte der Behörden für Steuern und Abgaben Die 26 Kantone haben in Ausführungserlassen zum ZGB (EGzZGB) geregelt, ob und inwieweit kantonal und/oder kommunal für Steuern und Abgaben Grundpfandrechte bestehen und/oder ins Grundbuch angemeldet werden dürfen. Dabei kommt der Pfandtypus der Grundpfandverschreibung zur Anwendung (ZGB 836). Unterschieden wird in: unmittelbare gesetzliche Grundpfandrechte (ZGB 836, ferner 808 Abs. 3 und 810 Abs. 2), die ohne Eintrag im Grundbuch gelten 14.11.2008 Seite 15
mittelbare gesetzliche Grundpfandrechte (GBVo 17), die jedoch nur Gültigkeit kraft des gesetzlichen Eintragungsanspruches erlangen, wenn sie innert der im Erlass festgelegten Frist ins Grundbuch eingetragen werden. Die pfandgeschützten Forderungen müssen eine gesetzliche Grundlage und eine besondere Beziehung zum Grundstück haben. Es handelt sich dabei in der Regel um: Grundsteuern, d.h. Steuern die anfallen bei Handänderungen (Handänderungssteuern, Grundstückgewinnsteuern) infolge des Grundstückbesitzes (Liegenschaftensteuern) Erschliessungsabgaben Ersatzansprüche aus Umweltschutz Ansprüche der Kommunen aus Bodenverbesserungsmassnahmen usf. Käufer und Kreditinstitut tun gut daran, vor Kauf und Finanzierung die entsprechenden Behördenabklärungen zu treffen. Dabei könnten folgende Pfandrechtsrisiken entdeckt werden: Pfandstelle: Das kantonale Recht darf den Vorrang vor anderen Pfandrechten einräumen. Es bestehen noch nicht veranlagte oder veranlagte pfandgeschützte Steuern und Abgaben, deren Grundpfandrecht aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Auch zunächst nicht ersichtliche Verhältnisse wie Kettengeschäfte, wirtschaftliche Handänderungen ( Verkauf von Land und Baute ; Verkauf von Aktien an Immobiliengesellschaften etc.; vgl. dazu U. Bürgi, eine Uebersicht über die Grundsteuern in der Schweiz in NZZ vom 03.07.2001, B 15). WEG (Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz) Das WEG sieht die Wohneigentumsförderung mittels Grundverbilligungsvorschüssen und Ergänzungsleistungen unter Bedingungen, gesichert durch sog. Schlusshypotheken oder Bundesbürgschaften, vor. Die Rückzahlung soll jeweilen nach einem Zahlungsplan mit progressiv steigender Amortisation erfolgen. Die WEG-Finanzierung von Mehrfamilienhäusern hat für Ersteller, Käufer und Kreditinstitut gravierende Systemfehler: Kritik 1: Steigende Amortisationen bedingen im Zahlungsplan steigende Mieten. Steigende Mieten verbunden mit der Alterung von Baute und Haushaltgeräten führen zu Mieterwechseln (in günstiger gebaute Neuwohnungen) und zu Leerständen. 14.11.2008 Seite 16
Kritik 2: Der Bund betrachtet die Grundverbilligungen trotz Sicherung im Bereich, wo Kreditinstitute in der Regel nicht mehr finanzieren (80 % Vorgangsbelegung übersteigend), nicht als à fonds perdu-beiträge und verleitet Betreibungsbeamten und Konkursbeamten zu einer nicht gesetzeskonformen, die Vorgangsgläubiger benachteiligen Verwertung (Ueberbindung der nicht fälligen Grundverbilligung unter Ausserachtlassung des Deckungsprinzips - anstatt Erlöschen des nicht durch den Steigerungspreis gedeckten Teils der Grundverbilligung wird verlangt, dass die ganze Schuld dem Erwerber überbunden wird; dieser rechnet dann natürlich den Steigerungspreis sowie den ausserhalb zu übernehmen Schuldenteil zusammen und bietet beim Gantpreis weniger, - zum Nachteil der Vorgangsgläubiger). (vgl. dazu Urs Bürgi, die Zwangsvollstreckung von WEG-finanzierten Grundstücken in den Blättern für Schuldbetreibung und Konkurs). 14.11.2008 Seite 17
6. Finanzierung durch ausländische Bank in der Schweiz Eine ausländische Bank darf in der Schweiz werben und auch eine Zahlstelle unterhalten, soweit sie im Ausland einer der Eidgen. Bankenkommission gleichwertige Aufsicht untersteht. Dabei dürfen auch Kredite und Darlehen an Personen in der Schweiz gewährt werden. Möchte die ausländische Bank in der Schweiz eine Zweigniederlassung oder eine Vertretung unterhalten, bedarf dies einer speziellen Bewilligung. Der Betrieb einer schweizerischen Tochterbank ist generell bewilligungspflichtig. Beschränkungen nach dem Bundesgesetz über den Grundstückserwerb durch Ausländer (BewG) Soweit Darlehen einer ausländischen Bank durch Grundpfänder gesichert werden sollen, bedarf es dazu u.u. einer Bewilligung im Sinne des BewG (Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV; vgl. dazu den BGE vom 22. Mai 2000). Keiner Bewilligung im Sinne des BewG bedarf es, wenn das Grundstück dem Schuldner/Pfandeigentümer (natürliche Person) als Hauptwohnsitz dient (BewG 2 II b) wenn der Grundstückerwerb überhaupt keiner Bewilligung bedarf (Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kfm. Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes). Verschiedenes Im formalen Bereich zum Kunden bestehen zugunsten des Finanzplatzes Schweiz einige Auflagen (zb Abklärung des wirtschaftlich Berechtigten, Schutz vor Geldwäscherei, compliance-organisation, Meldepflichten etc.), die im Einzelfall zu beachten sind. 14.11.2008 Seite 18
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