Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Diese veranstaltungsgebundene Unterlage ist nur für den persönlichen Gebrauch bestimmt. Die Urheberrechte sind zu wahren.
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite A Inhaltsverzeichnis DER REFERENT 1 1. VORBEMERKUNG 2 2. RECHTSQUELLEN 2 3. WERTERMITTLUNGEN NACH NKFG 3 3.1 ECKPUNKTE 3 3.2 VORSICHTIG GESCHÄTZTER ZEITWERT 4 3.3 RÜCKSTELLUNGEN 6 4. VERKEHRSWERTERMITTLUNG NACH BAUGB 6 4.1 VERKEHRSWERTDEFINITION ( 194 BAUGB) 6 4.2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 7 4.2.1 VERGLEICHSWERTVERFAHREN 8 4.2.2 ERTRAGSWERTVERFAHREN 9 4.2.3 SACHWERTVERFAHREN 9 4.3 GUTACHTERAUSSCHÜSSE FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE 10 5. ALTLASTEN UND WERTERMITTLUNG 11 5.1 VERFAHREN 11 5.2 BEISPIEL 12 6. FAZIT 13
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 1 Der Referent Dipl.-Ing. Hans Wolfgang Schaar Ausbildung Studium der Geodäsie an der Universität Bonn. Diplomprüfung 1981. Referendariat für den höheren vermessungstechnischen Verwaltungsdienst in Nordrhein- Westfalen. Große Staatsprüfung 1984 (Vermessungsassessor). Berufspraxis Seit 1985 bei der Stadt Essen. Seit 1989 Leiter der Abteilung Grundstücksbewertung. Seit 1992 Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Stellvertretender Vorsitzender in den Gutachterausschüssen in den Städten Duisburg und Mülheim an der Ruhr sowie im Oberen Gutachterausschuss für das Land Nordrhein-Westfalen. Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen und Vorsitzender des Arbeitskreises Wertermittlung des Deutschen Städtetags. Seit vielen Jahren Dozent bei Seminaren und Studiengängen zu Themen der Wertermittlung, u.a. bei der Deutschen Immobilienakademie an der Universität Freiburg und bei der Technischen Akademie Wuppertal. Veröffentlichungen Zahlreiche Veröffentlichungen zu verschiedenen Themen der Grundstückswertermittlung sowie jährliche Publikation zur Entwicklung des Immobilienmarktes in großen deutschen Städten. Mitautor eines Lexikons zur Immobilienbewertung und eines Leitfadens zu Bewertungsfragen im Zusammenhang mit dem Bundesbodenschutzgesetz. Kontaktadresse: Dipl.-Ing. Hans-Wolfgang Schaar Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen Rathenaustraße 2 45127 Essen Deutschland Telefon +49 201 88 68 010 Telefax +49 201 88 91 68 010 oder +49 201 88 68 003 mailto wolfgang.schaar@amt68.essen.de
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 2 1. Vorbemerkung Wertermittlungen über Immobilien zum Zwecke der Erstellung der Eröffnungsbilanz für das Neue Kommunale Finanzmanagement NKF und zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswerts nach 194 BauGB unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung und zum Teil auch hinsichtlich der angewandten Wertermittlungsverfahren. Dennoch gibt es eine Reihe von Gemeinsamkeiten. Der Vortrag kann aufgrund der kurzen zur Verfügung stehenden Zeit die anzuwendenden Verfahren nur streiflichtartig beleuchten. Zu jedem der angerissenen Themen wären zur tieferen Durchdringung mindestens ganztägige Informationsveranstaltungen erforderlich. Dem Thema der altlastenbehafteten oder altlastenverdächtigen Immobilien kommt darüber hinaus gehend noch besondere Bedeutung zu. 2. Rechtsquellen Speziell für das Neue Kommunale Finanzmanagement in Nordrhein-Westfalen wurde im November 2004 nach längerer Vorbereitung das Gesetz über das Neue Kommunale Finanzmanagement NKFG verkündet. Das Gesetz ändert nicht nur die Gemeindeordnung (GO) und die Gemeindehaushaltsverordnung (GemHVO) entscheidend, sondern darüber hinaus noch eine Reihe weiterer Gesetze und Verordnungen. Die Begründung des Gesetzes enthält insbesondere in den Ziffern 8 und 17 wesentliche Hinweise auf die Ermittlung der Werte von Immobilien im Zuge der Eröffnungsbilanz. Von der Kreissparkasse Köln in Gemeinschaftsarbeit mit den Kommunen Bergisch Gladbach, Brühl, Engelskirchen, Wesseling, Erftkreis und Rheinisch-Bergischer Kreis herausgegeben wurde der Leitfaden zur Bewertung von Aktiva und Passiva für die Eröffnungsbilanzierung im Rahmen der Einführung eines doppischen Kommunalhaushaltes in NRW. Dieser enthält wesentliche Hinweise für die konkrete Bewertung, entspricht jedoch in manchen Punkten nicht dem aktuellen Gesetz. So unterscheidet sich zum Beispiel der Bewertungsvorschlag für Infrastrukturflächen wie Wege, Straßen und Plätze (10 % des mittleren Bodenrichtwerts der umgebenden Grundstücke) erheblich von der aufgrund der Gesetzesbegründung vorgeschriebenen Bewertungsmethode (mit Ausnahme des planungsrechtlichen Außenbereichs 10 % des vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelten durchschnittlichen Baulandwerts der betreffenden Gemeinde). Durch diese von der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA.NRW) empfohlene und in das NKFG aufgenommene Regelung wurde ein gigantischer Verwaltungsaufwand zur Ermittlung des Wertes zwar flächenmäßig erheblicher, wertmäßig jedoch nur untergeordneter Flächen vermieden. Die für die Verkehrswertermittlung erheblichen Rechtsvorschriften sind in den 192 bis 199 Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der aufgrund der hierin enthaltenen Ermächtigung erlassenen bundesrechtlichen Wertermittlungsverordnung (WertV) niedergelegt. Die WertV enthält u.a. detaillierte Beschreibungen der sogenannten normierten Wertermittlungsverfahren und ist für alle behördlichen Wertermittlungen verbindlich anzuwenden. Aufgrund des hohen Grades fach-
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 3 licher Kompetenz hat die Rechtsprechung die Verordnung als Maßstab für alle Verkehrswertermittlungen anerkannt. Die ebenfalls insbesondere nach der Aktualisierung im Jahre 2006 von hoher fachlicher Kompetenz geprägten Wertermittlungsrichtlinien (WertR) gelten formal nur für Wertermittlungsstellen der Bundesverwaltung; jedoch hat die Rechtsprechung auch diese Richtlinien in weiten Teilen als geltenden Bewertungssatz und damit Stand der Technik anerkannt. Insbesondere die auch bei der Wertermittlung für die Eröffnungsbilanz anzuwendenden Normalherstellungskosten sind in der WertR veröffentlicht. 3. Wertermittlungen nach NKFG 3.1 Eckpunkte Die Bilanz hat ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Schuldenlage zu vermitteln. Dies gilt bereits für die Eröffnungsbilanz. Damit übernimmt der Gesetzgeber die in 297 HGB kodifizierte Vorschrift. Zudem ist die Bilanz verpflichtend unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung zu erstellen. In die Eröffnungsbilanz sind in der Regel vorsichtig geschätzte Zeitwerte einzustellen. Damit gilt das handelsrechtliche Vorsichtsprinzip auch für die Doppik der Gemeinden. Durch die Verpflichtung zur Anwendung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung wird die Gemeinde eng an die für Wirtschaftsunternehmen geltenden Regelungen gebunden. Für sie gelten im Wesentlichen die handelsrechtlichen Ansatz- und Bewertungsvorschriften. Herausgehoben seien Bilanzkontinuität, d.h. Vollständigkeit der erfassten Vermögensgegenstände und Stetigkeit zwecks Vergleichs unterschiedlicher Perioden Einzelbewertung der Bilanzgegenstände zu jedem Stichtag Vorsichtsprinzip (eher zu niedrig denn zu hoch bewerten) Bewertungsstetigkeit, d.h. Verzicht auf Wechsel zwischen den Bewertungsverfahren Daneben sind die auch für Unternehmen geltenden grundlegenden Prinzipien der Bilanzwahrheit (Richtigkeit und Willkürfreiheit) und der Bilanzklarheit (eindeutige und sachlich zutreffende Bezeichnung der Bilanzposten, verständliche und übersichtliche Gliederung) von Bedeutung. Eine Reihe von Verfahrensregelungen wurde dem D-Mark-Bilanzgesetz entlehnt, auf dessen Rechtsgrundlage die Betriebe in den Beitrittsländern nach der Wiedervereinigung ihre Eröffnungsbilanz aufgestellt haben. Allerdings waren seinerzeit hinsichtlich der Wertermittlung völlig andere Rahmenbedingungen gegeben, denn beispielsweise existierten in Ostdeutschland keine verlässlichen Werte für den Grund und Boden, und auch der Zustand der Infrastruktureinrichtungen und Gebäude war selbst mit dem heutigen Zustand vieler kommunaler Immobilien in nordrhein-westfälischen Städten nicht zu vergleichen.
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 4 Abbildung 1 zeigt in generalisierter Form, wie Vermögenspositionen in die Eröffnungsbilanz einzustellen sind. Sachanlagen u. a. Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wertermittlung Infrastrukturvermögen Kunstgegenstände Maschinen, Fahrzeuge Geschäftsausstattung Versicherungswert Wertermittlung Abb. 1 Einstellung von Vermögenspositionen in die Eröffnungsbilanz 3.2 Vorsichtig geschätzter Zeitwert Entsprechend dem Vorsichtsprinzip sind die in die Eröffnungsbilanz einzustellenden Werte gem. 54 GemHVO als vorsichtig geschätzte Zeitwerte zu ermitteln. Durch diese Festlegung wird gemeinsam mit weiteren detaillierten Vorschriften eine landeseinheitliche Verfahrensweise erreicht, die später auch einen interkommunalen Vergleich der Vermögenslage ermöglichen wird. Ein hoher Grad von Praxisorientierung und verfahrensmäßiger Vereinfachung tritt durch den Verweis der Begründung zum NKFG (Ziffer 10.18.3) auf bestehende und verbreitete Vorschriften ein. Statt ein eigenes Regelwerk zu kreieren wird erfreulicherweise auf die Wertermittlungsverordnung (WertV vom 6. Dezember 1988; BGBl I 1988, 2209) und die Wertermittlungsrichtlinien (WertR vom 01.03.2006, BAnz. Nr. 108a vom 10.06.2006 sowie Berichtigung BAnz. Nr. 121 vom 01.07.2006 S. 4798) verwiesen, in denen u.a. die zu verwendenden Normalherstellungskosten veröffentlicht sind. Da die Wertermittlungen im Rahmen der Eröffnungsbilanz in der Regel durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte oder soweit vorhanden die Kommunalen Bewertungsstellen (hausinterne Wertermittlungssachverständige insbesondere bei größeren Gebietskörperschaften, die ausschließlich für die eigene Gebietskörperschaft tätig werden dürfen) erfolgen, bietet es sich förmlich an, das diesen Stellen vertraute und mit reichlich Erfahrung versehene Regelwerk einzusetzen und nur wenige spezielle Sachverhalte durch Spezialvorschriften zu regeln. Selbst falls ausnahmsweise private Sachverständige die Wertermittlungen zur Eröffnungsbilanz vornehmen sollten, wären auch diesen die Vorschriften geläufig. Insgesamt erfährt die Aufstellung der Eröffnungsbilanz hierdurch eine erhebliche Vereinfachung, die zumindest bei der Bewertung des immobilen Vermögens in hohem Maße zur verwaltungsökonomischen Bewältigung des Jahrhundertereignisses NKF beitragen dürfte.
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 5 Vereinfachungen wie die bereits angesprochene Generalisierung des Wertansatzes für den Bodenwert der kommunalen Infrastruktureinrichtungen leisten weitere Beiträge zum praxisorientierten und ökonomischen Handling. Hierdurch werden die ohnehin personell zum Teil äußerst knapp ausgestatteten Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse und kommunalen Bewertungsstellen in die Lage versetzt, die ihnen gestellte Aufgabe in angemessener Zeit zu bewältigen. Nach Aufstellung der Eröffnungsbilanz werden Wertveränderungen des immobilen Vermögens durch Aktivierung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten erfasst. Grundsätzlich käme dieser Kostenansatz auch für die Eröffnungsbilanz in Betracht. Doch ist zu berücksichtigen, dass die in Rede stehenden Immobilien zum Teil bereits vor vielen Jahrzehnten in das kommunale Eigentum gelangten; in Einzelfällen liegt dieser Zeitpunkt bereits hundert und mehr Jahre zurück. Die Hochrechnung der Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie möglicher Abschreibungen auf Gebäude wäre nicht nur in höchstem Maße aufwändig; eine Hochrechnung würde auch die tatsächlichen Wertverhältnisse nur unzureichend oder sogar völlig unzutreffend abbilden. Zur Erfassung vorgenommener Wertverbesserungen, z.b. Modernisierungen, wäre überdies zusätzlich ein geeignetes Verfahren zu entwickeln gewesen. Zudem wären zum Teil Umrechnungen über mehrere Währungen hinweg vorzunehmen, bei denen nur der Übergang von D-Mark zu Euro durch einen fixen Umrechnungsfaktor definiert ist. Daher hat sich der Gesetzgeber entschlossen, wie seinerzeit bei der Bewertung im Zuge der D-Mark-Eröffnungsbilanz der Unternehmen in den neuen Bundesländern die Anschaffungs- und Herstellungskosten als Obergrenze für den anzusetzenden, vorsichtig geschätzten Zeitwert festzulegen. Ausgeschlossen wurde explizit der Wiederbeschaffungswert, denn hierdurch wäre eine erhebliche Überbewertung entstanden, die den Grundsatz der Bilanzwahrheit weit hinter sich gelassen hätte. Das NKFG lässt eine Trennung in veräußerbare bzw. nicht veräußerbare Immobilien nicht zu. Damit werden bereits im Vorfeld unter der Bilanzthematik wenig zielführende politische Diskussionen vermieden. Vielmehr erfolgt eine sachliche Differenzierung nach Verwendungsbereichen, vgl. Abbildung 2. Kommunalnutzungsorientierte Immobilien sind diejenigen Immobilien, die unmittelbar für die originären Aufgaben einer Kommune errichtet wurden. Hierzu gehören beispielsweise Rathäuser, Theater, Kindergärten und Schulen. Nicht kommunalnutzungsorientiert sind beispielsweise Wohngebäude. Da jedoch auch Rathäuser und Schulen in der Praxis bereits häufig veräußert und von Privaten als z.b. Bürogebäude genutzt werden, können die Grenzen fließend sein. Nutzung marktvergleichend kommunalnutzungsorientiert Infrastrukturvermögen Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vereinfachungen Pauschalierte Werte
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 6 Abb. 2 Differenzierung nach Verwendungsbereichen Ertragswert- und Sachwertverfahren sind in der WertV kodifiziert. Lediglich hinsichtlich der Gesamtnutzungsdauern und der zu wählen Alterswertminderungsmethode wurden ergänzende Vorgaben gemacht. Wegen der pauschalierenden Werte und Vereinfachungen bei Infrastrukturvermögen vgl. auch Kap. 2 Rechtsgrundlagen, Leitfaden der Kreissparkasse Köln. 3.3 Rückstellungen Nach 88 NKFG sind Rückstellungen zu bilden für Verpflichtungen, deren Eintritt dem Grunde nach zu erwarten ist, deren Höhe und Fälligkeitstermin jedoch noch ungewiss sind. Im Bereich der Immobilien gilt dies für künftige Instandhaltungserfordernisse, Deponien sowie Altlasten. Hier ist von besonderer Bedeutung, dass Rückstellungen lediglich für vorhandene Altlasten, nicht jedoch für Altlastenverdachtsflächen zu bilden sind. Da Verdachtsflächen noch nicht hinreichend untersucht sind, kann auch über den bei der Sanierung zu treibenden Aufwand keine verlässliche Schätzung erfolgen. 4. Verkehrswertermittlung nach BauGB 4.1 Verkehrswertdefinition ( 194 BauGB) "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielen lässt." Kurze Analyse der Verkehrswertdefinition Verkehrswert (Marktwert) Preis: Der Wert wird durch objektivierende Wertermittlungsverfahren ermittelt, während der Preis durch subjektive Verhandlungen ggf. auf der Basis des ermittelten Werts erzielt wird. Beide können, müssen jedoch nicht übereinstimmen. Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht: Dieser Zeitpunkt wird auch Wertermittlungsstichtag genannt. Er kann wie bei Wertermittlungen zum Zwecke von Erbschaftsauseinandersetzungen oder zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs in der Vergangenheit oder wie bei Wertermittlungen zum Zwecke des Immobilienverkaufs in der Gegenwart liegen. In der Zukunft liegende Wertermittlungsstichtage sind durch diese Definition nicht gedeckt und mit dem System der Verkehrswertermittlung unvereinbar. Gleichwohl werden bei jedem Wertermittlungsverfahren Zukunftsaspekte und Erwartungen z.b. hinsichtlich der künftigen Rendite mit bewertet. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr, Ausschluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse: Die zu ermittelnden Werte sollen den gewöhnlichen Geschäftsverkehr in einem ungestörten Markt simulieren. Ungewöhnliche (z.b. Subventionen, Erwerbe im Zuge von Zwangsversteigerungs-
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 7 verfahren) oder persönliche Verhältnisse (Notverkäufe, Liebhaberpreise) dürfen nicht berücksichtigt werden. Rechtliche Gegebenheiten werden durch Festlegungen des öffentlichen Rechts (z.b. Planungs- und Baurecht) und des privaten Rechts (z.b. Dienstbarkeiten) definiert. Diese sind bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Tatsächliche Eigenschaften und die sonstige Beschaffenheit des Grundstücks werden z.b. beschrieben durch seine Lage, Form und Größe, die Bodenbeschaffenheit (Baugrund, Altlasten), vorhandene Bodenschätze, schädliche Umwelteinflüsse, die vorhandene Bebauung, Nebenanlagen und Anpflanzungen. 4.2 Wertermittlungsverfahren Die WertV definiert drei Wertermittlungsverfahren, vgl. Abbildung 3. Daneben sind weitere, sog. internationale Verfahren bekannt, die sich jedoch in ihrer ü- berwiegenden Zahl auf das Ertragswertverfahren zurückführen lassen. Häufig werden sog. internationale Verfahren von Investoren benutzt. Sie sind tlw. sehr fehleranfällig (kleine Veränderungen in den Ausgangsgrößen führen zu großen Wertveränderungen). Zudem sind manche Verfahren manipulationsanfällig. Struktur der Wertermittlungsverfahren nach der Wertermittlungsverordnung Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Preisvergleichsrechnung: Frage: Was kosten vergleichbare Grundstücke? Renditeberechnung: Frage: Welcher Barwert ergibt sich aufgrund Miete, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz? Substanzwertberechnung: Frage: Was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz? Ergebnis: Vergleichswert Ergebnis: Grundstücksertragswert Ergebnis: Grundstückssachwert = Marktanpassung Marktanpassung Verkehrswert Verkehrswert Verkehrswert Nach: Kleiber, Simon, Weyers: Wertermittlungsverordnung 1988;[III.6, Rn. 188] Abb. 3 Wertermittlungsverfahren
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 8 4.2.1 Vergleichswertverfahren Vergleichswertverfahren mittelbar unmittelbar Bodenrichtwerte Gebäudefaktoren Abb. 4 Vergleichs- Ertragsfaktoren kaufpreise Struktur des Vergleichswertverfahrens Das Vergleichswertverfahren kann für unbebaute Grundstücke und unter bestimmten Voraussetzungen auch für bebaute Grundstücke angewandt werden. Im Rahmen der Wertermittlungen für die Eröffnungsbilanz wird in erster Linie das mittelbare Verfahren mit Hilfe von Bodenrichtwerten in Betracht kommen, da das Verfahren als solches trotz seiner hohen Marktkonformität wohl wegen der in manchen Fällen gegebenen Anwendungsproblematik nicht im Kanon der zu verwendenden Verfahren genannt ist. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für unbebaute Grundstücke mit definierten wertrelevanten Eigenschaften und ist einem typischen, in der Regel fiktiven Bodenrichtwertgrundstück in einer bestimmten Lage zugewiesen. Die Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen leiten Bodenrichtwerte jährlich aus ihrer Kaufpreissammlung ab. Bei der Wertermittlung ist es von besonderer Bedeutung, denjenigen zutreffenden Bodenrichtwert auszuwählen, der hinsichtlich seiner Eigenschaften bestmöglich mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmt. Abb. 5 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Mülheim an der Ruhr In Nordrhein-Westfalen stehen alle rd. 30.000 Bodenrichtwerte mit ihren wertrelevanten Eigenschaften kostenfrei im Internet zur Verfügung (http://www.boris.nrw.de). Die Darstellung ist standardisiert und unterscheidet sich von der Darstellung der Abb. 5.
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 9 4.2.2 Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren kommt für nahezu alle Aufgabenstellungen in Betracht. Selbst für eigengenutzte Objekte wie Einfamilienhäuser kann es verwendet werden, soweit geeignete Kapitalisierungszinssätze vorhanden sind. Abbildung 6 zeigt die Grundstruktur des Ertragswertverfahrens. Aus dem Jahresrohertrag der Immobilie (u.a. Summe aller Mieteinnahmen) wird durch Abzug der Bewirtschaftungskosten (umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis) der Jahresreinertrag ermittelt. Dieser wird wie in der Formel dargestellt in einen Verzinsungsbetrag für den Grund und Boden sowie für die baulichen Anlagen aufgespaltet. Da die sachverständig zu ermittelnde wirtschaftliche Restnutzungsdauer endlich ist, gelangt bei der Kapitalisierung der Zeitrentenbarwertfaktor zur Anwendung. Als Kapitalisierungszinssatz ist der von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte abgeleitete und veröffentlichte Liegenschaftszinssatz für die jeweilige Gebäudeart zu verwenden. Dem Boden wird in dem Ertragswertverfahren nach WertV eine unendliche Nutzungsdauer unterstellt, daher ist er auf ewig zu verzinsen. Aus den kapitalisierten Ertragsanteilen von Gebäude sowie Grund und Boden ergibt sich unter Berücksichtigung eventueller Baumängel und Bauschäden der Ertragswert des Grundstücks einschließlich Bebauung. Jahresreinertrag Bodenwertverzinsung Verzinsung baul. Anlagen ewig Kapitalisierung Zeitrente Ertragswert Ertragswert Boden Baul. Anlagen Ertragswert Grundstück Abb. 6 Grundstruktur des Ertragswertverfahrens 4.2.3 Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren ist ein am Substanzwert orientiertes Wertermittlungsverfahren und gelangt bei eigengenutzten Immobilien (Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser). zur Anwendung. Das Verfahren orientiert sich an den Herstellungskosten des Gebäudes, die heute in der Regel mit Hilfe der Normalherstellungskosten NHK 2000 (Anlage 7 der WertR) ermittelt werden. Die Alterswertminderung aufgrund von Verschleiß pp. wird durch entsprechende Modelle berücksichtigt. Der ggf. unter Berücksichtigung von Baumängeln und Bauschäden ermittelte Sachwert ist in jedem Fall einer Marktanpassung zu unterziehen, da in die Kalkulation von Reproduktionskosten Marktelemente schwerlich eingehen können. Marktanpassungsfaktoren werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aus dem Vergleich erzielter Kaufpreise mit Nachkalkulationen des Sachwerts abgeleitet. Manchmal wird das Sachwertverfahren auch zur Kontrolle anderer Wertermittlungsverfahren eingesetzt.
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 10 4.3 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Deutschland flächendeckend auf der Grundlage der 192 ff. BauGB eingerichtet. Sie sind räumlich jeweils zuständig für das Territorium der kreisfreien Städte und der (Land-)Kreise sowie abhängig vom jeweiligen Landesrecht in einigen Ländern (z.b. NRW) auch für kreisangehörige Städte und Gemeinden. Die räumliche Verteilung sowie die Kontaktadressen der derzeit 78 Ausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für das Land Nordrhein-Westfalen sind unter www.boris.nrw.de abzurufen. Der Gutachterausschuss ist ein Kollegialorgan bestehend aus in der Wertermittlung sachkundigen und erfahrenen Personen unterschiedlicher Fachrichtungen. Hierzu gehören beispielsweise Geodäten, Architekten, Bauingenieure, Immobilienmakler, Kaufleute der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Juristen pp. Mit Ausnahme des vorsitzenden Mitglieds sind in der Regel sämtliche Ausschussmitglieder ehrenamtlich tätig und erhalten für ihre Tätigkeit eine Aufwandsentschädigung. Da jeweils mindestens 3 Ausschussmitglieder gemeinsam tätig werden, hat der Kunde durch die interdisziplinäre Besetzung den Vorteil geballten Sachverstands. Die Gutachterausschüsse sind weisungsungebunden, gleichwohl sie ihre Geschäftsstellen in Nordrhein-Westfalen bei den Verwaltungen der Gebietskörperschaften eingerichtet haben. Sie unterliegen lediglich der Rechtsaufsicht der Bezirksregierungen, die auch die Mitglieder nach Anhörung der jeweiligen Gebietskörperschaft bestellt. Aufgrund ihrer Unabhängigkeit auch der einzelnen Mitglieder und ihrer Sachkompetenz haben die Gutachterausschüsse in vielen Bundesländern einen hervorragenden Ruf. Die persönliche Unabhängigkeit geht z.b. in Nordrhein-Westfalen so weit, dass Mitglieder des Gutachterausschusses innerhalb der Gebietskörperschaft, für die sie bestellt sind, kein politisches Mandat ausüben und nicht mit der Verwaltung der Liegenschaften der Gebietskörperschaft befasst sein dürfen. Gutachterausschüsse sind Behörden außerhalb des Verwaltungsaufbaus. Die Aufgaben der Gutachterausschüsse sind in 193 BauGB definiert: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert Gutachten über die Höhe der Entschädigung für Rechtsverluste Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ableitung der Bodenrichtwerte und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten Zum Teil weitere Aufgaben nach Landesrecht (in Nordrhein-Westfalen z.b. Erstattung von Mietgutachten, Mitarbeit / Erstellung von Mietspiegeln pp.) Ohne dass der Begriff selbst im BauGB genannt wird, dient alle Tätigkeit der Transparenz auf dem Immobilienmarkt.
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 11 5. Altlasten und Wertermittlung 5.1 Verfahren Relevant für den Wert einer Immobilie sind u.a. die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften sowie die sonstige Beschaffenheit des Grundstücks. Eine besondere Rolle spielen hierbei die Altlasten. Sie mindern den Verkehrswert. Bei der Verkehrswertermittlung kommt es demnach auf die Ermittlung des altlastenbedingten Minderwerts bzw. auf den Wert unter Berücksichtigung der Altlast an. Wertermittlungssachverständige sollten bei der Gutachtenerstellung stets auf die besondere Kenntnis der Altlasten- und Umweltsachverständigen zurückgreifen und keinesfalls versuchen, die altlastenbedingte Wertminderung durch Näherungsverfahren oder gar pauschal zu berücksichtigen. Der Altlasten- und Umweltsachverständige wird den Sanierungsaufwand ermitteln; dieser wird sodann durch den Wertermittlungssachverständigen von dem durch Altlasten unbeeinflussten Wert des Grundstücks in Abzug gebracht. Die Wertermittlung bei altlastenbehafteten Grundstücken erfordert in hohem Maße eine transdisziplinäre Kooperation. Wertermittlungs- und Umweltsachverständige benötigen unterschiedliche Informationen, um ihre jeweiligen Aufträge sicher ausführen zu können. Ein besonderes Augenmerk ist auf den Austausch der jeweiligen Basisdaten zu richten; eine doppelte Ermittlung ist unökonomisch. Dies gilt insbesondere für die Ermittlung von Daten über mögliche Nutzungsänderungen, die aufgrund der Sanierung der Altlast eintreten können sowie mögliche sanierungsbedingte Werterhöhungen. Hierbei besonders zu beachten sind die Vorschriften des Bundes-Bodenschutzgesetzes BBodSchG, nach dem die bei der Sanierung durch Einsatz öffentlicher Mittel bewirkte Wertsteigerung ganz oder in Teilen abgeschöpft werden kann. Frühzeitige und laufende Kontakte zwischen den Sachverständigen sind dringend zu empfehlen. Abbildung 7 zeigt den möglichen Ablauf einer transdisziplinären Wertermittlung. Auftraggeber Wertermittlungs-SV Umwelt-SV Fachgutachten Wertermittlung Basisdaten Szenarien Fachgutachten Sanierung Berücksichtigung der Ergebnisse des Fachgutachtens Sanierung in der Wertermittlung Kostenermittlung Abb. 7 Kooperation der Sachverständigen
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 12 Schon aus Haftungsgründen, aber auch im Interesse einer klaren Auftragsabgrenzung sollte die Einschaltung des Umweltsachverständigen durch den Auftraggeber des Wertermittlungsgutachtens und nicht durch den Wertermittlungssachverständigen erfolgen. Die vom Wertermittlungssachverständigen erhobenen Basisdaten, z.b. eigentumsrechtliche Verhältnisse, Planungsrecht pp. sollten dem Umweltsachverständigen zur Verfügung gestellt werden. Dies gilt insbesondere für Planungs- und Nutzungsszenarien, die möglicherweise unterschiedlichen Sanierungsaufwand erfordern. Im Rahmen des Sanierungsgutachtens ermittelte Kosten gehen in die Wertermittlung ein. Bei der Verkehrswertermittlung ist die doppelte Bewertung von Risiken auszuschließen. Wird beispielsweise das Risiko, bei der Sanierung der Altlast unverhofft auf weitere Sanierungserfordernisse zu stoßen, bereits im Gutachten des Umweltsachverständigen z.b. durch eine Position Unvorhergesehenes abgedeckt, darf in der Verkehrswertermittlung hierfür kein weiterer Wertabschlag erfolgen. Ein Wertabschlag wegen des Risikos, die geplante Investition (Baumaßnahme) aufgrund von Altlasten nicht oder nicht vollständig umsetzen zu können, sollte aufgrund der Kooperation der Sachverständigen und durch eine auf das Vorhaben abgestimmte Altlastenuntersuchung überflüssig sein. Auch nach der Sanierung kann ein merkantiler Minderwert z.b. aufgrund eines negativen Image verbleiben; dies ist jedoch nicht zwangsläufig der Fall. Der merkantile Minderwert wird durch einen sachverständig geschätzten Wertabschlag berücksichtigt. 5.2 Beispiel Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt in gerichtlichem Auftrag den Verkehrswert eines ehemals industriell genutzten, ca. 30.000 m² großen Grundstücks. Die Fläche soll nach Beseitigung der industriellen Altbebauung sowie der vorhandenen Altlasten überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Im Zuge der Vorbereitung der Wertermittlung entwickelt die Planungsverwaltung der zuständigen Gemeinde konkrete Planungsszenarien für die künftige Nutzung des Geländes. Aufgrund einer grundsätzlichen Verfahrensempfehlung des Gutachterausschusses beauftragt das Gericht einen Umweltsachverständigen, der die Kosten der Niederlegung der alten Bausubstanz sowie die Kosten für zwei alternative Sanierungsmodelle für die Altlasten (vollständige Sanierung bzw. teilweise Sanierung in den am stärksten belasteten sowie künftig zu Wohnbauzwecken genutzten Flächen) ermittelt: Abbruch der Altbebauung 0,77 Mio. Bodensanierung und Aufbereitung Variante A (Vollsanierung) 1,43 Mio. Variante B (Teilsanierung) 0,68 Mio. Die Ergebnisse des umwelttechnischen Gutachtens berücksichtigt der Gutachterausschuss in seiner Wertermittlung. Da die Variante B (Teilsanierung) ein relatives hohes Restrisiko beinhaltet, führt sie der Gutachterausschuss in seinem Verkehrswertgutachten zwar auf, verwirft sie jedoch begründet.
Grundstückswertermittlung nach NKFG und BauGB Seite 13 Das Ergebnis der Verkehrswertermittlung lautet nun wie folgt: Wert des unbelasteten Baugrundstücks (zukünftige Nutzung) 5,97 Mio. Abzüglich Abbruchkosten - 0,77 Mio. Abzüglich Sanierungskosten der Altlast - 1,43 Mio. Verkehrswert des belasteten Grundstücks 3,77 Mio. Ein merkantiler Minderwert wurde nicht in Ansatz gebracht, da aufgrund der umfangreichen Sanierung und der guten Wohnlage hierfür keine Anhaltspunkte bestanden. 6. Fazit Die Wertermittlungsverfahren nach BauGB sind in weiten Teilen Basis für die Bewertungen zur Aufstellung der Eröffnungsbilanz für das Neue Kommunale Finanzmanagement. Durch diesen Rückgriff auf bewährte und bekannte Wertermittlungsverfahren wird die erstmalige Bilanzerstellung der Kommunen unterstützt durch zur Verwaltungsökonomie beitragende Vereinfachungen wesentlich erleichtert. Anzusetzen ist dem Vorsichtsprinzip entsprechend stets der vorsichtig geschätzte Zeitwert. Besondere Aufmerksamkeit ist den altlastenbehafteten Immobilien zu widmen. Rückstellung sind ausschließlich zulässig für Verpflichtungen, deren Eintritt dem Grunde nach zu erwarten ist, deren Höhe und Fälligkeitstermin jedoch noch ungewiss sind. Für Altlastenverdachtsflächen sind Rückstellungen nach herrschender Meinung unzulässig. Um die Wertminderung aufgrund von Altlasten zu ermitteln ist die enge transdisziplinäre Zusammenarbeit zwischen Wertermittlungsund Umweltsachverständigen dringend zu empfehlen.