spiritus rector 2001 6. Kpitel Bestimmt hst du dir schon ein Dch über dem Kopf besorgt, bevor du nch Dresden gekommen bist. Die Erfhrung lehrt jedoch, dss viele Studenten schon kurz nch der Ankunft in Dresden ein zweites Ml eine neue Bleibe suchen, sei es wegen des Freundes oder weil ds Studentenwohnheim nicht gefällt. Gerde wenn du noch nicht in Dresden wohnen solltest oder kurz vor einem geplnten Umzug stehst, wird sich ein Blick uf die folgenden Seiten lohnen..
6 spiritus rector 2001 6.1 Allgemeines Meldepflicht Bürgerbüro Gorbitz o Hrther Str. 3, 01169 Dresden p Postfch 120020, 01001 Dresden z Mo-Fr 8-20, S 8-13 Uhr t 4 88 69 69 f 4 88 69 53 Bürgerbüro Neustdt (b 01.11.2001) o Hoyerswerder Str. 3, 01099 Dresden z Mo-Fr 8-20, S 8-13 Uhr Bürgerbüro Prohlis (b 01.11.2001) o Jkob-Winter-Pltz, 01239 Dresden z Mo-Fr 8-20, S 8-13 Uhr Rundfunk- und Fernsehgebühren, Telefongebühren Zuerst brucht mn in einer neuen Stdt ein Dch über dem Kopf. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten: Die einfchere ist, du besorgst dir einen Wohnheimpltz beim Studentenwerk. Rechtzeitig ngemeldet, sollte ds kein Problem sein. Jedoch ist ein Wohnheimpltz nicht ds einzig glücklich Mchende und uch nicht unbedingt ds billigste. Wenn du lieber deine eigene Bleibe hben möchtest, findest du ußerhlb der Uni genügend Anlufstellen (z.b. WoBs, Zeitungen, Internetsuche). Hst du eine Bleibe gefunden, musst du dich innerhlb von zwei Wochen nch Einzug bei einem Ortsmt (Meldestelle) mit deinem Studienwohnsitz n- bzw. ummelden. Es ist dringend zu empfehlen, dieser Pflicht uch nchzukommen; bei Unterlssung drohen Bußgelder. Du knnst zu jedem beliebigen Ortsmt in Dresden gehen (siehe Adresspool) oder uch zum Bürgerbüro Gorbitz. Dieses ht längere Öffnungszeiten und b November soll es zwei weitere in Dresden geben (in der Neustdt und in Prohlis). Unter Umständen knnst du die Ummeldung uch bei Abschluss deines Mietvertrges im Studentenwerk erledigen, wenn Mitrbeiter der Ortsämter gleich mit im Huse sind. Dies ist m Semesternfng des Wintersemesters die Regel. Frg einfch deine Belegungsschberbeiterin. Beim An- und Ummelden von Wohnsitzen entstehen keine Gebühren. Du bruchst: einen Anmeldevordruck und ggf. ds Beibltt zur Anmeldung mit Sttus Nebenwohnung (gibt es in der Meldestelle), Personlusweis oder Reisepss und eine Abmeldebestätigung von der Meldebehörde der bisherigen Wohnung (flls diese ufgegeben wurde). Du musst dich llerdings nicht mit deinem Huptwohnsitz in Dresden nmelden, sondern knnst diesen n deinem Heimtort belssen. Ds Einwohnermeldemt drf nicht utomtisch deinen Studienort ls Ort des Schwerpunktes deiner Lebensverhältnisse nnehmen. Entscheidend ist llein, wo du dich die meiste Zeit ufhältst. Verlngt die Meldestelle eine Begründung, so hilft eine Auflistung der Zeiten, zu denen du in Dresden bist (30 Vorlesungswochen * 5 Tge = 150 Tge in Dresden = weniger ls ein hlbes Jhr). Allerdings knn ds Ummelden mit erstem Wohnsitz nch Dresden sowohl finnzielle Vor- wie Nchteile hben. Im letzten Wintersemester zhlte die Stdt Dresden n lle Ummelder eine Umzugsbeihilfe in Höhe von 500 DM. Wenn diese Aktion wiederholt wird, knn es sich lohnen den ersten Wohnsitz nch Dresden zu verlegen. Dbei solltest du dich ber genu informieren, welche versicherungsrechtliche Folgen ds für dich ht. Informtionsmteril gb es im letzten Jhr im Studentenwerk. Wie beknnt ist, müssen Rdio- und Fernsehgeräte bei der GEZ ngemeldet werden. Eine solche Anmeldung ht normlerweise zur Folge, dss mn dnn die entsprechende Gebühr (z.z. 94,74 DM für ¼ Jhr) zu entrichten ht. Privtpersonen können wegen geringem Einkommen oder us gesundheitlichen Gründen von der Rundfunkgebührenpflicht befreit wer- 108
spiritus rector 2001 den. Du musst llerdings nchweisen, dss dein Einkommen nch Abzug der Kltmiete sowie der Beiträge für die gesetzliche Krnkenversicherung und möglicherweise vorhndener privter Hftpflicht-, Unfll- und / oder Sterbegeldversicherungen den 1,5-fchen Sozilhilfestz nicht übersteigt. Der Antrg wird beim für dich zuständigen Sozilmt gestellt. Ds Sozilmt gibt die Dten n die GEZ weiter, so dss eine Befreiung die nsonsten erforderliche GEZ-Anmeldung (Formulre dfür gibt es in Bnken und Postämtern) ersetzt. Bei zusmmenlebenden Pren erhöht sich der Freibetrg, jedoch nicht gnz uf ds 3-fche des Sozilhilfestzes. Hingegen können sich Bewohner von Wohngemeinschften ohne Probleme einzeln von den Rundfunkgebühren befreien lssen, ohne dss ds Einkommen ihrer Mitbewohner in irgendeiner Form mitngerechnet wird. Wenn mn die Rundfunk- und Fernsehgebühren erlssen bekommt, so knn mn uch eine Telefongebührenermäßigung erhlten. Um die Ermäßigung zu erhlten, muss mn lediglich die Bescheinigung des Sozilmtes über die erfolgte Rundfunk- und Fernsehgebührenbefreiung im Telefonlden der Telekom vorlegen und dort ein Formulr zur Gebührenbefreiung usfüllen oder kostenfrei nrufen unter Tel. (0800) 3 30 10 00. Besitzt mn weder Rdio noch Fernseher und ht sich folglich uch nicht von deren Gebühren befreien lssen, so stellt ds Sozilmt unter denselben Bedingungen wie für die Rundfunkgebührenbefreiung (siehe oben) uch eine einfche Anspruchsbescheinigung uf Telefongebührermäßigung us. Du solltest dich nicht von schwerfälligen Telekomngestellten bschrecken lssen. Immerhin ist es dein Geld. (siehe uch Kpitel 7.3) 6 6.2 Studentenwohnheime Träger bzw. Verwlter der Studentenwohnheime ist in den meisten Fällen ds Studentenwerk Dresden. Ds Studentenwerk vermietet in seinen Wohnheimen c. 10.000 Bettplätze in Einzel- und Doppelzimmern. Neben kleinen Apprtements für Individulisten und großen für Studentenfmilien gibt es sehr viele Einzel- und Doppelzimmer in unterschiedlich großen Wohngemeinschften. Solltest du kein Einzelzimmer bekommen, knnst du in ller Regel ds zweite Bett blockieren (sprich doppelte Miete zhlen) und somit über ein Einzelzimmer verfügen. Dzu sprichst du m besten mit deiner Belegungsmitrbeiterin im Studentenwerk. Es gibt snierte (inzwischen mehr ls 50%) und unsnierte Häuser, wobei zunehmend lte Häuser sniert und uch mehr Einzelzimmer geschffen werden. Viele Wohnheime befinden sich in direkter Uninähe oder liegen günstig zu den Außenstellen. Wohnheim Fritz-Löffler Strße 12 Studentenwerk DD, Abt. Student. p Fritz-Löffler-Str. 18, 01069 Dresden z Mo / Mi 9-12, Di 9-12, 13-15, Do 9-12, 13-17 Uhr t 46 97-6 08 / ~ 6 16 / ~ 7 03 (Infothek) f 4 71 81 54 i www.studentenwerkdresden.de e wohnen@swdd.tudresden.de 109
6 110 Pltzvergbe spiritus rector 2001 Miete Mietvertrg Zimmerusstttung Einen Pltz im Studentenwohnheim musst du beim Studentenwerk bentrgen. Ein Antrgsformulr und den Wohnheimktlog bekommst du bei der Huptbteilung Studentisches, entweder postlisch (mit 3 DM frnkierten Rückumschlg DIN A5 beifügen) oder direkt im Studentenwerk zu den Sprechzeiten. Auf dem Antrgsformulr knn mn seine persönlichen Wünsche bezüglich Wohnheim, Einzel- oder Doppelzimmer etc. ngeben. Einen Anspruch uf einen Wohnheimpltz oder eine Grntie für die Berücksichtigung der persönlichen Wünsche gibt es jedoch nicht. Studenten, deren Eltern in Dresden wohnen, werden erst berücksichtigt, wenn lle nderen bedcht sind. Die Miethöhe orientiert sich m Buzustnd des jeweiligen Gebäudes (sprich vor llem n den Kosten, die in dem Hus nfllen) und der Art des Zimmers / Apprtements. Prinzipiell ist unsniert billiger ls sniert und Doppelzimmer billiger ls Einzelzimmer und Apprtements. Unsnierte Wohnheime werden (noch) vom Lnd unterstützt, snierte Wohnheime müssen kostendeckend betrieben werden. Die Mieten liegen bei c. 150 DM bis 400 DM, ußer du willst im denkmlgeschützten Vierseitenhof in Alträcknitz im unmöblierten Apprtements mit Kochnische für bis zu 726 DM (hier usnhmsweise zzgl. Nebenkosten) wohnen. BAföG-Empfänger sollten bechten, dss sie bei höherer Miete uch mehr BAföG bekommen, ntürlich ber nicht unbegrenzt. Achtung, wer nicht mindestens 1 Jhr im Studentenwohnheim wohnt, bekommt seit August 2001 seine Kution nicht zurück. Der Mietvertrg wird vor Ort im Studentenwerk unterschrieben. Er läuft bis zum Ende der Regelstudienzeit deines Studiengnges, dnch knn er semesterweise verlängert werden. Bei Einzug zu Semesterbeginn, wenn der Wohnheimpltz bereits zugesgt ist, empfiehlt sich ein frühzeitiges Erscheinen im Studentenwerk, nsonsten muss mit lngen Wrtezeiten gerechnet werden. Du knnst uch die letzten Tge des mitgeteilten Einzugszeitrumes nutzen, weil erfhrungsgemäß dnn nicht mehr so viel los ist. Ein Ummelden des Wohnorts ist uch im Studentenwerk n diesen Tgen bei der entsprechenden Stelle möglich (s.o. Meldepflicht). Bei der Antrgstellung bekommst du vom Studentenwerk einen kleinen Ktlog der Wohnheime, us dem du grob die Lge zum Cmpus und die Ausstttung erkennen knnst. Die Zimmer sind in der Regel möbliert. In den unsnierten Wohnheimen hndelt es sich i.d.r. um stilechte DDR-Originlbestände. Eigene Möbel können nch Zustimmung des Studentenwerkes ufgestellt werden, ebenso nehmen viele Husmeister uf Wunsch ds eine oder ndere Möbelstück us dem Zimmer herus (beides mit den Husmeistern bklären). Die Zimmer werden vom Vormieter nicht wie üblich gestrichen und tpeziert, so dss mncherorts die originl Arbeiter-und-Buern-Tpete ihre volle Blumenprcht noch heute präsentiert. Aber mit ein wenig Eigeninititive
spiritus rector 2001 6 Wohnheime Petersburger Strße, nch und während der Renovierung knnst du dein Zimmer selbst uf Vordermnn bringen, ds Studentenwerk trägt die Kosten für Frbe, Tpete, etc. Dzu wird beim Husmeister vorher ein Renovierungsvertrg geschlossen, durch den du dir nch den Auffrischungsrbeiten die Kosten zurückersttten lssen knnst. Telefonnschluss ist überll möglich. Telefon wird von der Telekom ngeboten. Einen Internetnschluss wird in mehr ls der Hälfte der Wohnheime von der AG Dresdner Studentennetz (AG DSN) des Studentenrtes für 30 DM pro Semester + Anschlussgebühr oder durch ds Studentenwerk selbst für 20 DM im Mont ngeboten. Ddurch wird der privte Netznschluss sehr preisgünstig. Anschlüsse der AG DSN gibt es bereits in folgenden Wohnheimen: lle Häuser der Wundtstrße, Gerokstrße 27 / 28 und 38, Borsbergstrße 34, die Häuser der Hochschulstrße und des Zelleschen Weges 41c, sowie Hus 1-5, WUMS e.v. und Zeunerstrße. Näheres dzu erfährst du bei der AG DSN im StuR oder m Schwrzen Brett in deinem zukünftigen Wohnheim. In vielen Wohnheimen gibt es einen Studentenclub, wo du dir zu günstigen Preisen die Nächte um die Ohren schlgen knnst. Der Zustnd der Wohnheime ist sehr heterogen, vom Altbu bis zum snierten Wohnheim für die gehobenen Ansprüche ist lles vorhnden. Eine vorherige Besichtigung empfiehlt sich dher, wenn mn schon vorher vor Ort sein sollte. Untervermietung ist uf Antrg beim Studentenwerk möglich. Ds Studentenwerk bietet im Foyer eine Kontktbörse Untervermietung n, wo du für begrenzte Zeit einen Wohnheimpltz oder ein privtes Zimmer zur Untermiete finden, bzw. dein eigenes Zimmer usschreiben knnst. Ein neues sniertes Studentenwohnheim (privt verwltet) verfügt uch über zwei behindertengerechte Wohnungen sowie 11 Einzel- und 2 Doppelzimmer, ein Zimmer in der 3er-WG kostet 390,00 DM (wrm), 1 ½ Zi- Wohnung kostet 599,00 DM (wrm). Kontktbörse Untervermietung o Fritz-Löffler-Strße 18, Zimmer 118 t 46 97-6 18 k Fru Jung Untervermietung privtes Studentenwohnheim Wohnheim Hildebrndtstrße o Hildebrndtstr. 7, 01219 Dresden z Di 9.30-12, Do 14-16 Uhr t 4 71 63 10 111
6 112 Wohnungssitution in Dresden Seit 01.07.1999 gilt der Dresdner Mietspiegel, den mn in den Ortsämtern für eine Schutzgebühr von 7 DM erhält. Durch ihn knn mn einen Einblick in die ortsüblichen Vergleichsmieten erhlten (siehe Kpitel 6.4). Es gibt Wohnrum, der bevorzugt n einkommensschwche Personen vergeben wird (z.b. in WOBA s und Genossenschften, öffentlich gefördertem sozilem Wohnungsbu oder Wohnungen, die mit Städtebufördermitteln sniert wurden). Dfür bruchst du einen Wohnberechtigungsschein (WBS), den du bekommst, wenn du bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitest. Aber: D ds Bentrgen eines WBS kostenpflichtig ist, wird empfohlen, sich vorher nch der Sitution uf dem Wohnungsmrkt zu erkundigen. Der WBS bietet keine Gewähr dfür, dss inner- Wohnberechtigungsschein spiritus rector 2001 6.3 Wohnungssuche ußerhlb der Uni Neben den Studentenwohnheimen gibt es einen ttrktiven freien Wohnungsmrkt in Dresden. Besonders Wohngemeinschften bilden uch preislich eine Konkurrenz zum Studentenwerk. Du findest bezhlbren Wohnrum in Dresden in jeder Ausstttung und Lge die superbillige Bude mit niedrigem Wohnstndrd (Außentoilette, Kohleöfen, kein Bdezimmer o.ä.) und die bezhlbre snierte Wohnung mit Prkettfußboden im denkmlgeschützten Hus. Über 400 DM musst du nicht zhlen (knnst du ber ntürlich, wenn du es willst). Bei der privten Wohnungssuche sind vor llem Eigeninititive (viel frgen, viel herumerzählen) und persönliche Kontkte gefrgt. Und wenn du ein Hus mit leerstehenden Wohnungen siehst, ruhig ml nch dem Besitzer oder Verwlter erkundigen frgen kostet nichts. Die Suche nch snierten Wohnungen und Neubuwohnungen mit dem üblichen oder gehobenen Komfort ist wesentlich einfcher und ds Angebot recht gut. Die Tgeszeitungen (z.b. Sächsische Zeitung immer freitgs) sind voll von solchen Angeboten, du knnst ber uch einen Mkler (teuer) oder eine Mietwohnzentrle (nicht zu verwechseln mit Mitwohnzentrlen) einschlten. Oft suchen uch Wohngemeinschften (WG s) einen Nchmieter für frei werdende Zimmer, lso uf Aushänge in der Uni und in der StuR-Brcke chten! Aber uch in der d rem, der Studentenzeitung der TU, finden sich oft gnz bruchbre Angebote (www.d-rem.de). Auch ein Blick in die Stdtmgzine SAX oder Dresdner knn sich lohnen. Oder du schust im Internet nch über diverse Suchmschinen findest du vielleicht uch ds pssende Zimmerchen. Und ntürlich knnst du selbst Aushänge mchen oder kostenlose Zeitungsinserte schlten. Dresdner Neustdt
spiritus rector 2001 hlb seines Gültigkeitszeitrums eine Wohnung bezogen werden knn. Den WBS gibt es mit verschiedenen Dringlichkeitsstufen (fünf verschiedene) bei den zuständigen Ortsämtern oder dem Bürgerbüro (für in Dresden nsässige Bürger) oder beim Wohnungsmt (für nicht in Dresden nsässige Bürger, Ausländer, Behinderte, gefährdete Bürger oder Bürger ohne festen Wohnsitz). Studenten liegen in der Regel unter der Einkommensgrenze, zuml ds Einkommen der Eltern nicht ngerechnet wird. Für Einzelpersonen (ngemessene Wohnungsgröße 50 qm) zählt ein Jhreinkommen von 23.000 DM, für einen Zweipersonenhushlt (Wohnungsgröße ngemessen: 65 qm) ein Jhreinkommen von 33.400 DM, bei jedem weiteren Fmilienmitglied steigt der Betrg um 8.000 DM. Du benötigst einen Nchweis des Einkommens der letzten 12 Monte (bei Studenten genügt eine Kopie des BAföG-Bescheides oder (wenn der nicht vorhnden ist) ein formloses Schreiben der Eltern über geleisteten Unterhlt oder Verdienstbescheinigungen), deinen Personlusweis / Pss und ggf. einen Nchweis über Behinderung. Der WBS gilt dnn für ein Jhr und wird bei Vorliegen der Vorussetzungen jeweils verlängert. Der Vermieter erhält bei Abschluss des Mietvertrges ds Originl des WBS. Bei der Berechnung des Einkommens (kommt Wohnbugesetz 25 -d zur Grundlge) ist folgendes zu berücksichtigen: - Jhreseinkommen sind Löhne, Renten, Gehälter, Kpitleinnhmen etc. bzüglich Werbungskosten, weiterhin der steuerfreie Betrg von Versorgungsbezügen, der puschl besteuerte Arbeitslohn, Übergngsgeld, Arbeitslosengeld usw.; jedoch nicht Kindergeld und Erziehungsgeld. - von diesen Einkommen knn je ein puschler Abzug von 10% für ) Lohn- oder Einkommenssteuer, b) Pflichtbeiträge / freiwillige Beiträge zur GKV und c) Beiträge zur gesetzlichen RV gemcht werden. Ansonsten wird ein Betrg von 6% bgezogen. - zusätzlich bzugsfähig sind Freibeträge für Alleinerziehende mit Kindern, Schwerbehinderte, junge Ehepre oder für Zhlung von Unterhlt Verpflichtete. Hst du den Wohnberechtigungsschein in der Tsche, dnn knnst du dich bei der Stdt Dresden um sozilen Wohnrum bemühen. Die zuständige Stelle ist uch hier ds Amt für Wohnungswesen, Wohnrumvergbe. Dort werden die freien Wohnungen der stdteigenen Wohnungsbugesellschften (WOBA Nordwest und Südost) vergeben, du knnst es ber uch direkt bei den beiden WOBA s versuchen. Auch bei nderen Vermietern knn ein Wohnberechtigungsschein erforderlich sein, wenn die Wohnung mit öffentlichen Geldern gefördert wird. Die Miete für diese Wohnungen liegt dnn im Bereich zwischen sechs bis zwölf Mrk pro Qudrtmeter. Der Vermieter drf hier nicht mehr ls die Kostenmiete verlngen. Wer die Vorussetzungen erfüllt, ht Rechtsnspruch uf Mietzuschuss sprich Wohngeld. Ds ist bei Studenten sogr recht häufig der Fll (im Kpitel 7.3 usführlich nchzulesen). 6 Sozilwohnungen Wohngeld 113
6 Wohnungsgenossenschften Mit- und Mietwohnzentrlen Wohnbertung Weiße Gsse Dresden o Weiße Gsse 8, 01067 DD t 4 95 15 64 i www.wohnbertung.de Wohnungen im Netz i www.wohnfinder.de spiritus rector 2001 Mkler Ein großer Teil der Wohnungen, die nch dem Krieg gebut wurden, sind im Besitz von Genossenschften. Adressen der Genossenschften und nderer Wohnungsnbieter findet du in folgender Tbelle und den Anzeigen. Wohnungsgenossenschft Anschrift Telefon Internet Aufbu DD eg Henzestr. 14, 4 43 20 www.wg-dresden.de 01309 Dresden EWG-Dresden e.g. Uthmnnnstr. 20 4 18 18 05 www.ewg-dresden.de 01169 Dresden Glückuf Süd DD eg Heinrich-Greif-Str. 20 46 90 16 00 www.wgs-dresden.de 01217 Dresden Johnnstdt eg Hydnstr. 1 4 40 23 www.wgj.de 01307 Dresden Wohnbu Nordwest GmbH Kreuzstrße / 8 18 17 80 www.wohnbu-dresden.de Weiße Gsse Südost WOBA DD GmbH Byrische Str. 14-16 87 57-0 www.wohnen-in-dresden.de (City Center n Hbf.) Trchu-Nord eg Hlleystrße 2 8 52 88-0 www.wgtn.de 01129 Dresden Eine gute Möglichkeit, zumindest zeitweise unterzukommen, bieten Mitund Mietwohnzentrlen. Gegen eine Vermittlungsgebühr von 0,3 bis 1,5 Montsmieten (gestffelt nch Duer) erhältst du Angebote für untervermietete Zimmer. Du bekommst ls Untermieter llerdings keinen Untermietvertrg, sondern nur einen Überlssungsvertrg zu Wohnzwecken, der zudem meist nur mit dem Huptmieter der Wohnung (und nicht etw mit dem Eigentümer) bgeschlossen wird. Insbesondere greift hier ds gewöhnliche Mietrecht nicht, in Bezug uf Miethöhe oder Kündigungsfrist hst du lso keinerlei Rechtsnspruch. Eine weitere Gefhrenquelle: Untervermietungen bedürfen der Genehmigung des Eigentümers; ist diese nicht eingeholt, droht llen Beteiligten (Hupt- und Untermieter) fristlose Kündigung. Wenn du einen Mkler nimmst, bitte druf chten, dss - die Provision mximl drei Nettokltmieten betrgen drf (Provision gibt es nicht bei Verlängerung von lufenden Mietverträgen, bei Sozilwohnungen oder wenn der Mkler gleichzeitig Eigentümer, Verwlter oder Vermieter ist!). - der Mkler nchweisen muss, dss er die Wohnung selbst vermittelt ht. - der Mietvertrg über die vermittelte Wohnung uch ttsächlich bgeschlossen worden ist. 114
spiritus rector 2001 6 6.4 Rechte des Mieters, Mietvertrgsbschluss An dieser Stelle sollen einige Worte drüber verloren werden, die dir insbesondere bei der Suche nch einer Wohnung uf dem freien Mrkt oder bei Ärger mit deinem Vermieter behilflich sein sollen. Weitergehende Hilfe gewähren dir bei Bedrf uch die örtlichen Mietervereine und Mieterbünde, die viele wertvolle Tipps uf Lger hben. Beim Mieterverein Dresden e.v. musst du ber Mitglied sein, um eine Rechtsbertung zu bekommen. Kostenlos bekommst du ber Info-Blätter. Gerde bei den Mietervereinen lohnt sich uch ein Blick uf die Homepge. Dneben gibt es unzählige Broschüren, u.. von der Bundesregierung und vom Freistt Schsen. Der Mietvertrg sollte schriftlich bgeschlossen werden. Er muss die genue Bezeichnung der Wohnung mit einer Aufzählung ller gemieteten Räume, die vereinbrte Miete, die zu zhlenden Nebenkosten sowie den Beginn des Mietverhältnisses enthlten. Die Wohnung wird normlerweise vor Vertrgsbschluss besichtigt. Zustnd und Ausstttung sollten in einem Übergbeprotokoll festgehlten werden, welches uch vorgesehene Reprturen beinhltet. Der Mietvertrg drf keine Regelungen enthlten, die gegen zwingendes Recht verstoßen. Derrtige Kluseln sind uch dnn nichtig, wenn sie unterschrieben werden. Hierzu gehören z.b.: - der Ausschluss des Rechts uf Kündigungsschutz, - der Ausschluss des Rechts uf Mitnhme selbst eingebuter Einrichtungen, wenn kein Ausgleich vorgesehen ist, - der Ausschluss des Schutzes bei Modernisierung durch den Vermieter, - der Ausschluss der Mietminderung, - uf eigene Kosten Reprturen n Rollläden, Licht- und Klingelnlgen, Schlössern, Abflüssen, Heizungs- und Kochgeräten, Herden usw. vornehmen zu lssen. Mietvertrg Mieterverein Dresden e.v. p Schäferstrße 42 / 44, 01067 Dresden t 8 66 45-0 f 8 66 45-11 i www.mietervereindresden.de DMB Mieterbund Sächsischer Mietervereine e.v. p Dresdener Strße 36, 09130 Chemnitz t (0371) 4 02 40 95 i www.mieterbund.de 115
6 Zeitmietverträge Ordentliche Kündigung spiritus rector 2001 Vertrgliche Regelungen, die gegen die guten Sitten und ds Recht verstoßen, sind ebenflls nichtig. Dir knn folglich durch den Vermieter nicht untersgt werden: - Ruchen, - eine Antenne nzubringen (wenn keine Gemeinschftsntenne oder Kbelnschluss existiert), - Dmen- und Herrenbesuch (uch über Ncht). Du knnst nicht verpflichtet werden: - sämtliche Schäden durch die Mieter, ohne Rücksicht uf Verschulden mit zu trgen. - bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrges den Mietusfll uch dnn zu trgen, wenn der Vermieter ds Zimmer nderweitig vermietet oder es einem Dritten unentgeltlich überlässt. - während der Gültigkeit eines Mietvertrges einen neuen Vertrg zu unterschreiben. Die einfchen Zeitmietverträge, bei denen ds Mietverhältnis mit dem Abluf der vereinbrten Mietzeit ohne weiteres eine Verlängerung bzw. Fortsetzung fordern konnte, gibt es nicht mehr. Mieter und Vermieter können nur noch einen qulifizierten Zeitmietvertrg bschließen. Vorussetzung ist, dss im Mietvertrg von vornherein ein konkreter Befristungsgrund vereinbrt worden ist. Nch Abluf dieser Zeit muss der Mieter usziehen. Die bisherige zeitliche Obergrenze von 5 Jhren gibt es nicht mehr. Der qulifizierte Zeitmietvertrg knn uch für 7 oder 10 Jhre bgeschlossen werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Die Kündigungsfrist von 3 Monten verlängert sich nch einer Mietzeit von mehr ls 5 Jhren uf 6 Monte, nch 8 Jhren uf 9 Monte. Sonderregelungen gelten für ds Mieten möblierter Zimmer, die Kündigungsfrist beträgt dnn 14 Tge. Mittlerweile ist es nerknnt, dss ds Besitzrecht des Mieters ufgrund des Unvermögens großer Bevölkerungskreise, sich eigene Häuser kufen zu können, dem grundgesetzlich geschützten Eigentum des Art. 14 I Grundgesetz gleichzustehen ht. Drus resultiert, dss der Vermieter nicht ohne weiteres kündigen drf, nmentlich nur, wenn er ein berechtigtes Interesse vorweisen knn. Der wohl bedeutendste Grund ist hierfür der Eigenbedrf des Vermieters. Dbei muss er seinen Bedrf für die Wohnung oder ds Zimmer für sich oder zu seinem Husstnd gehörende Personen (z.b. Pfleger) oder Fmilienngehörige (Eltern, Kinder, Geschwister) nchweisen, ws uch im Kündigungsschreiben enthlten sein muss. Eine fehlgeschlgene Mieterhöhung, die später mit einer Kündigung wegen Eigenbedrfs kompensiert werden soll, ist unwirksm. Auch ein Husverkuf ist kein Grund für eine Kündigung (Ausnhme: Die Weiterveräußerung in vermietetem Zustnd prktisch unmöglich ist). In der schriftlichen (mündliche ist unwirksm!) Kündigung wegen Eigenbedrfs muss der Vermieter genu ngeben, für wen er die Wohnung benötigt und weshlb. Schreibt er nur, dss er wegen Eigenbedrfs kündigt, ist ds Schreiben uch unwirksm. Dbei sind die üblichen Kündigungsfristen (i.d.r. 116
spiritus rector 2001 6 3 Monte) einzuhlten. Dennoch knn ein Widerspruch wegen unzumutbrer Härte nch 556 BGB durchus einer Kündigung entgegenstehen. Es gibt einige Wohnungen, bei denen der Mieter keinen oder nur geringeren Kündigungsschutz ht. Ds sind die Fälle, in denen der Vermieter gnz besonders eng mit dem Mieter zusmmenwohnt: - Einliegerwohnungen (Zweifmilienhus, in dem uch der Vermieter wohnt), - vermietete Zimmer innerhlb der Wohnung des Vermieters, - Räume, die nur zum vorübergehenden Gebruch vermietet sind (Ferienwohnungen) und - bei Wohnrum, der Teil eines Studentenwohnheims ist. Die Einliegerwohnung begründet ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters, bei der die Kündigung nicht besonders begründet werden muss (dfür verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monte). Kündigt der Vermieter eine Einliegerwohnung ber wegen Eigenbedrfs, muss sie besonders begründet werden (siehe oben). Eine Fristlose Kündigung ist nur in Ausnhmefällen möglich, wie z.b. bei: - der Nichterfüllung der vertrglichen Mieterpflichten (Vernchlässigung der Wohnung, Schäden mutwillig verurschen), - zweimontigem Mietrückstnd ( 554 BGB), - unerlubter Untervermietung, - erheblicher Störungen des Husfriedens und - vertrgswidrigem Gebruch der Wohnung ( 553 BGB). Grundsätzlich gilt: Möchte der Huptmieter die gemietete Wohnung gnz oder teilweise untervermieten, brucht er zuvor die Genehmigung des Vermieters. Ht er diese nicht, drf ihm der Vermieter fristlos kündigen. Die Ablehnung der Genehmigung muss vom Vermieter nicht begründet werden. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnhme: Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet und ist die Wohnung ddurch nicht überbelegt und ht der Huptmieter ein berechtigtes Interesse n der Untervermietung, ds beim Einzug noch nicht bestnd, so muss der Vermieter die Genehmigung uf jeden Fll erteilen. Kündigungen wären dnn unwirksm. Beispiel für ein berechtigtes Interesse sind: - vorübergehende Abwesenheit vom Wohnort, - Minderung des regelmäßigen Einkommens (rbeitslos geworden, kein BAföG mehr etc.) und - Gründung einer WG (weil der bisherige Lebensprtner oder Fmilienngehörige usgezogen ist). Des weiteren gibt es immer wieder Fälle, in denen Vermieter Untervermietungen generell untersgen und im Mietvertrg eine entsprechende Klusel einfügen. Diese Kluseln sind rechtlich nichtig. Ausnhmen vom Kündigungsschutz Fristlose Kündigung Untervermietung 117
6 118 Mieterhöhung spiritus rector 2001 Unser Tipp: Auf jeden Fll dem Vermieter die bebsichtigte Untervermietung nzeigen (notflls per Einschreiben, dmit er nchher nicht behupten knn, er sei nicht informiert worden) und ihm eine ngemessene Frist zur Antwort setzen. Lässt er diese verstreichen, drf dies ls Zustimmung gewertet werden. Gelegentlich verlngen Vermieter für die Untervermietung einen Zuschlg uf die Grundmiete. Dies ist nur in Ausnhmefällen erlubt, eine entsprechende Rechtsuskunft hilft dir meist weiter! Für solche Auskünfte knnst du dich uch kostenlos n den Rechtsnwlt im StuR wenden (Sprechzeiten hängen us). Gefährlich ist es übrigens, sich n einem Untermieter gesundzustoßen, d.h. eine deutlich überhöhte Untermiete (drf 20% der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten) zu fordern. Der Vermieter knn in diesem Fll die Genehmigung zurückziehen und dem Huptmieter fristlos kündigen. Ds Recht, jederzeit und uch für längere Zeit Besuch zu empfngen, bleibt von lledem ntürlich unberührt. Hier ht der Vermieter nicht reinzureden, uch bei Zuzug von Fmilienngehörigen, Ehe- oder Lebensprtnern. Ht der Vermieter von Anfng n seine Wohnung n eine studentische Wohngemeinschft vermietet, knn er einem späteren Austusch einzelner Mieter nicht widersprechen, es sei denn, der Wechsel wäre unzumutbr. Die Erhöhung der Miete, knn hier nur in Grundzügen behndelt werden. Als Tipp mg gelten, sich bei gestiegener Miete ggf. uch nch erhöhtem Wohngeldnspruch zu erkundigen. Seit 1971 gelten in Deutschlnd mit Einführung des I. Wohnrumkündigungsschutzgesetzes verbesserte Schutzkluseln für den Mieter. Dnch sind heute Mieterhöhungen nicht mehr so einfch mchbr. Nch 2 Miethöhegesetz (MHG) knn der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlngen, wenn die neue Miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Aber Achtung: Die Mieterhöhung im Rhmen der ortsüblichen Vergleichsmiete ist im Gegenstz zur Erhöhung bei Modernisierung oder Sozilwohnungen keine einseitige Sche der Mieter muss ihr zustimmen. Der Mieter knn diese zwr nicht ohne triftigen Grund blehnen, ht ber zwei Monte Zeit zu überlegen, nch Eingng des Briefes. Verlngt der Vermieter eine Mieterhöhung, steht dem Mieter ein Sonder- Dresdner Neustdt
spiritus rector 2001 kündigungsrecht (Ankündigung einer Modernisierung und Mieterhöhung, Anhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Mieterhöhung wegen gestiegener Kpitlkosten, Tod des Mieters, Untermiete wird verweigert durch den Vermieter) zu, d.h. er knn ungechtet der zeitlichen Befristung des Vertrges vorzeitig innerhlb der Überlegungszeit kündigen. Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung ist die Stffelmiete. Im schriftlichen Mietvertrg, werden nicht nur die Anfngsmiete, sondern uch die jährlichen Mietsteigerungen festgelegt. Entweder die Endsumme oder der Erhöhungsbetrg. Stffelmietverträge werden meistens ls Zeitmietverträge vereinbrt. Während der Lufzeit knn der Vermieter nicht kündigen, nur der Mieter ht ein Sonderkündigungsrecht, er drf erstmls nch 4 Jhren kündigen. Zwischen zwei Stffeln muss mind. 1 Jhr liegen, sie drf nicht über 10 Jhre hinusgehen. Der freie Wohnungsmrkt trägt seinen Nmen zu Unrecht. Zwr können Mieter und Vermieter den Preis für eine Wohnung frei vereinbren, wenn sie einen neuen Vertrg unterschreiben. Aber der Gesetzgeber schreibt Höchstgrenzen vor, um die Mieter vor Wucherpreisen zu schützen. Dzu erstellt die Stdt einen Mietspiegel. Aufgeteilt nch Lge, Bujhr, Wohnungsgröße und Ausstttung nennt diese Übersichte die ortsüblichen Preise. In der Regel kzeptieren Gerichte empirisch erstellte Mietspiegel bei Mieterhöhungsprozessen ls Beweismittel. Behörden legen die Tbelle zugrunde, wenn sie Wohngeld, Sozilhilfe oder Erbschftssteuer berechnen. Die Preise in den Mietspiegeln geben nicht die ktuellen Mrktmieten, lso die bei einer Neuvermietung erzielbren Preise, wieder. Die ortsübliche Vergleichsmiete in den offiziellen Tbellen ist ein Mittelwert us Mieten von neu bgeschlossenen Verträgen und durch Preiserhöhung veränderte Bestndsmieten in den vergngenen vier Jhren. Ein Blick in den Mietspiegel lohnt sich uf jeden Fll. Er gibt einen Anhltspunkt, ob du den rechtmäßigen Preis für deine Wohnung zhlst. Stellst du nch dem Einzug fest, dss du einen überhöhten Preis kzeptiert hst, knnst du die Miete drücken und zu viel bezhltes Geld zurückverlngen. Im Zweifelsfll wende dich n die Abteilung der Stdtverwltung. Sie gibt Informtionen zu Inhlt und Anwendung des Dresdner Mietspiegels, beurteilt Mieterhöhungsverlngen und nimmt uch Anzeigen bei Verdcht uf rechtswidrige Mietpreiserhöhung entgegen. Mietspiegel Abteilung p Junghnsstr. 2, 01277 Dresden t 4 88 12 57 6 Ht jeder Mieter einer Wohnung zusätzlich zu seiner Miete zu bezhlen. Nebenkosten sind für Grundsteuer, Wsser- und Abwsser, Fhrstuhl, Strßenreinigung, Müllbfuhr, Beleuchtung, Gebäudeversicherung, Huswrt, Schornsteinreinigung, Husreinigung und Ungezieferbekämpfung, Grtenpflege, Wscheinrichtungen im Hus, Gemeinschftsntenne (wenn kein extr Vertrg mit Kbelgesellschft vorhnden) zu entrichten. Hierbei ist streng zwischen Heizkosten und Nebenkosten zu trennen. Heizkosten müssen in jedem Flle verbruchsbhängig bgerechnet werden. (HeizkostenVO). Nebenkosten 119
6 Modernisierung spiritus rector 2001 Modernisierungen trgen oft Mieterhöhungen ( 3 MHG) und Duldungspflichten in sich. Dher ist es wichtig zu wissen, ws mn ls Mieter hinzunehmen ht und ws nicht. Modernisierungen sind lle Mßnhmen, die zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn die llgemeinen Wohnverhältnisse uf Duer verbessert werden oder zu Einsprung von Energie und Wsser führen. Dvon zu trennen sind Instndhltungsrbeiten, die der Mieter grundsätzlich zu dulden ht, ber die uch nicht zum Anlss einer Mieterhöhung genommen werden dürfen. Modernisierung ist zulässig, wenn der Vermieter diese mindestens zwei Monte vorher schriftlich ngekündigt ht (inkl. zu erwrtenden Mieterhöhung). Es gilt: Arbeiten, die ußerhlb des Grundstückes durchgeführt werden (Erschließungskosten, neuer Gehweg etc.), führen nie zu einer Mieterhöhung. Die Erhöhung durch Modernisierung drf nicht mehr ls 11% uf die Jhresmiete betrgen. Reprturen oder fällige Instndsetzungsrbeiten fllen nicht unter Modernisierung. 120