Bausparzinsen im Test

Arbeiterkammer Wien Abteilung Konsumentenpolitik Prinz-Eugen-Straße 20-22 A-1041 Wien Tel: ++43-1-501 65/2144 DW Fax: ++43-1-501 65/2693 DW Internet: www.ak-konsumentenschutz.at E-Mail: konsumentenpolitik@akwien.at 8/2006 März 2006 Bausparzinsen im Test Christian Prantner Zusammenfassung Bausparer, die einen Vertrag abschließen wollen, sollen sich nicht von den hohen Einstiegszinsen blenden lassen. Denn die angebotenen Einstiegszinssätze von 3% und 3,5% sind zumeist nur ein Jahr fix, danach variabel. Im Jahr 2006 betragen die variablen Zinsen gemäß Zinsanpassungsklausel zwischen 1,4 und 1,8 Prozent. Somit liegen die variablen Zinssätze, die sich aufgrund der Zinsanpassungsklauseln der Bausparkassen errechnen, beträchtlich unter den lockenden Einstiegszinsen von 3 Prozent (Raiffeisen, S-Bausparkasse) und 3,5 Prozent (ABV, Wüstenrot). AK-Kritik: Beispielberechnungen der Bausparkassen sind oft zu optimistisch : Angenommene Durchschnittszinsen von 3% für sechs Jahre sind derzeit zu hoch gegriffen. AK rät Bausparern, auf Berechnungen zu bestehen, die auf verschiedenen Zinsannahmen beruhen (Minimal- und Maximalzinssatz). Ausgangssituation: Fallbeispiel aus der AK-Konsumentenberatung Die vier österreichischen Bausparkassen werben derzeit mit hohen Einstiegszinsen von 3% bzw 3,5% und der staatlichen Prämie von 3 Prozent (30 Euro pro Jahr) bei einer jährlichen Einzahlung von 1.000 Euro. Bei der Werbung mit den hohen Zinssätzen kann es bei Bausparern zu Missverständnissen kommen. Frau W. beschwerte sich in der AK-Konsumentenberatung über die für sie irreführende Zinsgestaltung der Bausparkasse. Sie schloss bei der Bausparkasse im März 2004 einen Bausparvertrag auf sechs Jahre Laufzeit. In diesem Jahr erhielt sie die Zinsen in Höhe von dem viel beworbenen Zinssatz von 3,5% auf der Jahresabrechnung gutgeschrieben. Vom Jahreskontoauszug des Jahres 2005 war sie allerdings negativ überrascht: Darauf stand, dass der aktuelle Zinssatz nur 1,1% beträgt. Nach Rückfrage bei der Bausparkasse wurde ihr unfreundlich mitgeteilt, dass der Zinssatz nun variabel sei und nur 1,1% betrage. Weiters hieß es, dass ihn ihrem Vertrag eine Zinsenbandbreite zwischen 1,1% bis 3,5% vereinbart wurde und dass der hohe Einstiegszinssatz nur für ein Jahr gelte. Frau W. war nicht bewusst, dass der Einstiegszinssatz nur kurzfristig fix ist und der variable Zinssatz viel geringer sein kann. 1

Die Ergebnisse im Detail: In der nachfolgenden Tabelle sind die fixen und variabeln Zinsen sowie die Grundlagen der vertraglich geregelten Zinsanpassung festgehalten: AK-Vergleich: Bauspar-Zinsen (Jänner 2006) bei sechsjähriger Laufzeit Tabelle 1: Zinssätze auf Bausparverträgen ABV Bausparkasse Raiffeisen Bausparkasse S-Bausparkasse Wüstenrot Fixer Einstiegszinssatz (in % pro Jahr) 3,5 fix 1) 3 (fix 1 Jahr) 2) 3 (fix 1 Jahr) 2) 3,5 (fix 1 Jahr) 2) Variabler Zinssatz ist geknüpft an Leitzins Euro-Zinsswap (3 Jahre) abzüglich 1,25%-Punkte Variabler Zinssatz ab 1.1.2006 1,75 1,7 3) 1,4 1,8 Bandbreite der variablen Zinssätze (% pro Jahr) 1 bis 4 0,5 bis 4,5 1 bis 4 1,4 bis 4,5 Angaben zur Tabelle: Euribor bedeutet: European Interbank Offered Rate. Dieser Zinssatz gibt den Preis (Zins) für Zwischenbank-Kredite an. Die variablen Bauspar-Zinsen sind bei ABV, Raiffeisen, Wüstenrot an den 12-Monats- Euribor, bei der S-Bausparkasse an den Euro-Zinsswap 3 Jahre gebunden. Werte abrufbar zb unter www.oenb.at. Zum Berechnungsschema der Zinsanpassung: Am Anpassungsstichtag wird der Wert des Leitzinses ("Indikator") ermittelt. Von diesem Prozentsatz wird ein Abschlag von 1 bzw. 1,25%-Punkte abgezogen. Dieser Zinssatz wird kaufmännisch gerundet. Details der Zinsanpassung sowie die Bandbreite der variabeln Zinsen (Unter- und Obergrenze) sind den jeweiligen Bausparbedingungen zu entnehmen. Erhebung: Februar 2006. Zinsangaben ohne Berücksichtigung der Kapitalertragssteuer (vor KEst). Angaben der Bausparkassen. Fußnoten: 1) Fix bis zum übernächsten Halbjahresende (Beispiel: Vertragsabschluss z.b. März 2006, so ist der Einstiegszinssatz fix bis zum 31.12.2006). 2) Nominalzinssatz fix für 12 Monate ab Vertragsabschluss 3) Zinssatz gemäß Zinsanpassungsklausel: 1,2%. Raiffeisen verrechnet im Jahr 2006 jedoch nicht den bedingungsgemäß vorgesehen Abschlag von 1%-Punkt, sondern von nur 0,5%-Punkt vom 12-Monats-Euribor. Die Tabelle 1 zeigt, dass alle vier Bausparkassen (ABV, Wüstenrot, S-Bausparkasse, Raiffeisen) mit hohen Einstiegszinsen von 3% bzw 3,5% werben. Diese Einstiegszinsen sind jedoch nur für ein Jahr fix. Insbesondere sollten sich die Bausparer bzw Interessenten für Bausparverträge nicht von hohen Einstiegszinsen, die in Beispielsrechnungen auf die gesamte Laufzeit von sechs Jahren umgelegt werden, blenden lassen. Denn die variablen Zinsen nach der einjährigen Fixzinsperiode betragen derzeit (je nach Bausparkasse) zwischen 1,4 und 1,8%. Bausparer sollten bei der Tarifauswahl vor allem auf die vertraglich festgelegten Zinsunter- und -obergrenzen achten, innerhalb denen der variable Zins schwanken kann. Der variable Zinssatz wird laut Bausparbedingungen einmal jährlich neu festgelegt (Anpassungsstichtag: 1. Jänner des Jahres). Als Berechnungsbasis ziehen die Bausparkassen dafür die Höhe der Leitzinsen Euribor (Laufzeit 12 Monate) sowie den Euro-Zinsswap (3 Jahre) von bestimmten Zeitpunkten bzw. Zeiträumen heran. 2

Hoher Einstiegszinssatz fix auf 1 Jahr, danach variabel Nach der Fixzinsperiode (zumeist ein Jahr fix nach Vertragsabschluss, bei der ABV: Einstiegszinssatz ist fix bis übernächstes Halbjahresende) ist der Zinssatz variabel und richtet sich nach der Höhe von vertraglich festgelegten Leitzinsen: ABV, Wüstenrot und Raiffeisen orientieren den Zinssatz in ihren Zinsanpassungsklauseln am 12-Monats-Euribor, die S-Bausparkasse am Euro-Zinsswap (3 Jahre Laufzeit). Die Werte dieser Leitzinssätze sind beispielsweise auf der Website der Österreichischen Nationalbank (www.oenb.at) abrufbar. Die AK-Analyse zeigt jedoch, dass die ab 1.1.2006 verrechneten variablen Zinssätze deutlich unter den angebotenen Fixzinssätzen liegen: Der variable Zinssatz im Jahr 2006 beträgt bei der Wüstenrot Bausparkasse 1,8%, bei der ABV 1,75%, die Raiffeisen Bausparkasse bietet 1,7% und die S- Bausparkasse 1,4%. AK-Kritik: Zu optimistische Zinssätze für Modellrechnungen Die AK kritisiert, dass Beispielrechnungen der Bausparkassen für Endguthaben nach sechs Jahren von allzu optimistischer rechnerischer Annahme ausgehen. Beispiele: Eine Bausparkasse geht von der Annahme aus, dass die durchschnittliche Verzinsung über sechs Jahre Laufzeit 3 Prozent beträgt. Eine andere Bausparkasse bewirbt den Zinssatz des Spartarifes auf ihrer Website mit dem Argument: Entspricht 4,3% Sparbuchverzinsung (Vor Kest). Diese Zinssatzangabe basiert auf der Annahme, dass der Spartarif über sechs Jahre im Schnitt mit 3% verzinst ist. Die Annahme eines durchschnittlichen Sparzinssatzes von 3% ist angesichts der variablen Zinsen gemäß Zinsanpassungsklausel - derzeit zu hoch gegriffen. Achtung auf Zinsgrenzen! Bausparer sollten bei der Auswahl des Bauspartarifes auch die untere und obere Zinsbandbreite beachten. Die ABV bietet eine bedingungsgemäße Mindestverzinsung von 1 Prozent, die S-Bausparkasse ebenfalls mindestens 1 Prozent, Raiffeisen mindestens 0,5 Prozent und Wüstenrot bietet bedingungsgemäß einen Mindestzinssatz von 1,4 Prozent. Die Kunden sollten vor Vertragsabschluss Szenarioberechnungen vorgelegt bekommen, die auf den jeweils bedingungsgemäß vorgesehenen Höchst- und Mindestzinssätzen basieren, fordert die AK. Im AK-Bankenrechner sind Szenarioberechnungen (bei einer monatlichen Sparleistung von 83,33 Euro) enthalten, die das Endguthaben nach sechs Jahren Sparzeit (nach Spesen und Kapitalertragssteuer) im schlechtesten (niedrigster Zinssatz, niedrigste staatliche Prämie von 30 Euro pro Jahr) und besten Fall (höchster Zinssatz, höchste staatliche Prämie von 80 Euro pro Jahr) aufzeigen. Die bedingungsgemäß vorgesehenen Höchstzinssätze betragen 4% bei der ABV, 4,5% bei Wüstenrot und Raiffeisen Bausparkasse und 4% bei der S-Bausparkasse. Das bedeutet: Auch wenn die Leitzinsen Euribor und Euro-Zinsswap in die Höhe schießen sollten, bleibt der verrechnete Sparzins durch die vertraglichen Höchstzinsen gedeckelt. Wie errechnet sich der variable Zinssatz? Die variablen Bausparzinsen orientieren sich an Leitzinsen. Die variablen Bauspar-Zinsen sind bei ABV, Raiffeisen, Wüstenrot an den so genannten 12-Monats-Euribor, bei der S-Bausparkasse an den Euro-Zinsswap 3 Jahre gebunden. Steigen diese Leitzinsen zum Beobachtungszeitpunkt, dann steigen auch die (variablen) Bausparzinsen. 3

Ein Beispiel zur Illustration, wie der variable Zinssatz ermittelt wird: Eine Bausparkasse nimmt als Basis die 12-Monats-Euribor-Werte der letzen drei Bankwerktage des Novembers heran, ermittelt daraus einen Mittelwert (Basiswert) und zieht 1%-Punkt ( Abschlag ) ab. Dieser so errechnete Zinssatz wird kaufmännisch gerundet. Das bedeutet, dass für den variablen Zinssatz ab 1.1.2007 die Werte des 12-Monats-Euribor vom 28., 29. und 30. November 2006 als Basis herangezogen werden. Betragen zum Beispiel die Euribor-Zinssätze an diesen drei Tagen 3%, 3,25% und 3,65%, dann ist der ermittelte Basiswert 3,3% (Mittelwert aus den drei Euribor-Werten). Bei einem bedingungsgemäßen Abschlag von 1%-Punkt vom Basiswert 3,3% beträgt letztlich der variable Bausparzinssatz 2,3%. Bauspartarife mit Fixzinsen auf 6 Jahre 2 Bausparkassen bieten derzeit zusätzlich Ansparverträge mit einer fixen Verzinsung über die gesamte Laufzeit von 6 Jahren an (siehe Tabelle 2). Die S-Bausparkasse gewährt 2,5 Prozent (ohne Kapitalertragssteuer) und Wüstenrot 2 Prozent pro Jahr fix auf die Laufzeit von 6 Jahren (siehe Tabelle 2): Tabelle 2: Bausparprodukte mit fixen Zinssätzen (6 Jahre) S-Bausparkasse Wüstenrot Fixer Nominalzinssatz für 6 Jahre (in % pro Jahr) 2,50 2,00 Zinsangaben ohne Berücksichtigung der Kapitalertragssteuer (vor KEst). Angaben der Bausparkassen. Erhebung Februar 2006 Jährliche Kontospesen Die Kontoführungsgebühren bei Bauspartarifen kosten von 4,1 (Raiffeisen) bis 6,41 Euro (ABV) pro Jahr. Die Kontospesen werden jeweils einmal jährlich zu Jahresbeginn dem Bausparkonto angelastet. Sonstige anfallende Spesen sind beispielsweise die Kosten der Kundenzeitschrift bei der S- Bausparkasse: Pro Stück fallen 0,36 Euro an. Vier Ausgaben pro Jahr schlagen sich mit 1,66 Euro zu Buche. Tipps für Bausparer: Achten Sie beim Zinsvergleich nicht nur auf den anfänglichen Fixzinssatz, sondern auf die Höhe des derzeit variablen Zinssatzes. Die variablen Bausparzinsen bewegen sich in vertraglich bestimmten Bandbreiten: Die Zinsuntergrenze (zb 0,5%) sorgt dafür, dass der Zinssatz nicht abstürzt, wenn die Leitzinsen sehr niedrig sind. Umgekehrt stellt die Zinsobergrenze (zb 4,5%) einen Zinsdeckel nach oben dar, wenn die Leitzinsen sehr stark steigen sollten. Informieren Sie sich genau über den angebotenen Zinssatz, z.b. wie lange er gültig ist und wie sich die Zinsgleitklausel in nächster Zeit auswirkt. Achtung, der hohe Einstiegszinssatz ist zumeist nur ein Jahr fix ab Vertragsabschluss. Achtung, Zinsfalle: Hohe Zinsen gibt es manchmal nur bei Einzahlungen bis maximal 1000 Euro pro Jahr. Einzahlungen, die darüber hinaus gehen ( Überzahlungen ), könnten mit einem geringeren Zinssatz als 3,5% verzinst sein zum Beispiel mit lediglich 1%! 4

Überlegen Sie, ob Sie sich die monatliche Sparrate leisten können. Denn wird das vereinbarte Sparziel nicht erreicht, wird der Verwaltungskostenbeitrag (zb 0,5% der Vertragssumme) fällig. Im Zweifelsfall vereinbaren Sie besser ein niedrigeres Sparziel. Vorsicht bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung (vor Ablauf von 6 Jahren): Es wird der Verwaltungskostenbeitrag fällig, der einem Monatssparer bis zu 125 Euro kosten kann. Außerdem wird das Ersparte rückwirkend abgezinst, und die erhaltene staatliche Prämie muss zurückbezahlt werden. Zum Beispiel: Eine Vertragsauflösung nach 3 Jahren kann einige hundert Euro kosten. Zwei Bausparkassen (S-Bausparkasse, Wüstenrot) bieten Bauspartarife mit Fixzins auf sechs Jahre an. Die Kontoführungsgebühren fallen einmal jährlich zu Jahresbeginn an. Die Bandbreite beträgt zwischen 4,10 und 6,41 Euro. Verlangen Sie Szenarioberechnungen, die auf den angebotene Zinsober- und untergrenzen basieren. Im AK-Bankenrechner finden Sie derartige Szenarioberechnungen (für Monatssparer von 83,34 Euro, Laufzeit 6 Jahre). Sie nutzen den Zinsvorteil optimal, wenn Sie zu Jahres- bzw. zu Monatsbeginn einzahlen. Das Geld liegt länger am Konto, es laufen mehr Guthaben-Zinsen an. Wenn Sie einen Bausparvertrag erst im Dezember abschließen oder besparen, dann sichern Sie sich zwar die Bausparprämie für dieses Jahr, bekommen jedoch kaum Zinsen, weil das Geld noch nicht lange zinsenwirksam liegt. Mehr Informationen über Zinsen, Spesen und sonstigen Bedingungen sind unter http://www.bankenrechner.at unter Menüpunkt Bausparen abrufbar. Forderungen der AK-Konsumentenschützer an Bausparkassen Klare Information über fixe und variable Zinssätze: Klarer Hinweis auf Fixzinssatz (Höhe, Geltungszeitraum) sowie Angabe des derzeit verrechneten variablen Zinssatzes in Werbe- und Beratungsunterlagen Übersichtliche Zins- und Speseninformationen in Allgemeinen Bedingungen für das Bauspargeschäft: Auflistung von Kontospesen, Spesen (Zinsrückverrechnung) bei vorzeitiger Auflösung und sonstiger Spesen an ersichtlicher Stelle. Klarheit auf Kontoauszügen: Angabe des Zinssatzes an ersichtlicher Stelle der Kontoauszüge 5