SPESEN BEIM BAUSPARVERTRAG

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1 Konsumentenschutz Prinz-Eugen-Straße A-1041 Wien Tel: /3136 DW 50/2015 November 2015 SPESEN BEIM BAUSPARVERTRAG Spesen bei Kündigung des Bausparvertrages und Nichterreichen des Sparzieles Christian Prantner, Martin Korntheuer Die wichtigsten Ergebnisse Bausparvertrag Bindung auf 6 Jahre: Die vorzeitige Auflösung des Bausparvertrages bei nicht-widmungsgemäßer Verwendung ist aus drei Gründen teuer: Das Guthaben wird rückwirkend mit einem Minimalzinssatz abgezinst: (nachträglich) auf 0,1 % oder 0,125 %. Eine Bausparkasse sieht die Halbierung der Zinsen vor. Die gesamte staatliche Prämie wird rückverrechnet Es fällt ein Kündigungsbeitrag (Verwaltungskostenbeitrag) durch die Bausparkasse an: Zwei Bausparkassen verrechnen die Spesen als Prozentsatz von der Vertragssumme (gestaffelte Prozentsätze je nach Auflösungszeitpunkt), zwei Bausparkassen orientieren sich bei der Berechnung an der Sparleistung (monatliche Sparleistung; gesamte vereinbarte Sparleistung). Auch das Nichterreichen der vereinbarten Sparleistung geht ins Geld: Auch in diesem Fall wird Verwaltungskostenbeitrag fällig. Fazit: Die Auflösungsmodalitäten sind kompliziert und daher schwer vergleichbar: Die Prozentsätze für die nachträglich Abzinsung variieren und die Berechnungsbasis des Verwaltungskostenbeitrages ist höchst unterschiedlich. Er wird entweder als Prozentsatz von der vereinbarten Vertragssumme (mit unterschiedlichen Staffelsätzen je nach erreichtem Laufzeitjahr) oder in Abhängigkeit von der Sparleistung berechnet. Auch die Abhängigkeit von der Sparleistung kennt eine Differenzierung: Einmal wird Beitrag von der monatlichen Sparleistung abhängig gemacht, einmal von der gesamten vereinbarten Sparleistung (6 Jahre).

2 Speseninformationen in Bausparbedingungen: Die Informationen zur Kündigung (Kosten, Modalitäten) Kosten sind im Kleingedruckten verstreut und teilweise kompliziert formuliert. Wie rentabel ist Bausparen? Bei variabel verzinsten Bauspartarifen beträgt der effektive Zinssatz (Zinssatz inklusive staatlicher Prämie, vor KESt) zwischen 0,62 und 0,7 %. Nur eine Bausparkasse bietet einen fix verzinsten Bauspartarif: Der effektive Zinssatz beträgt 0,85 %. 1. Ausgangssituation Fallbeispiele aus der AK- Konsumentenberatung Bausparen ist beliebt. Der übliche Bausparvertrag läuft auf sechs Jahre und wird mit einer staatlichen Prämie gefördert. Die Bausparkasse bietet einen Zinssatz an, der je nach Marktlage zwischen einer Zinssatzunter- und Zinssatzobergrenze (zumindest) einmal jährlich neu angepasst wird. Jeder Bausparvertrag wird über eine bestimmte Vertragssumme abschlossen, die sich beim Ansparen nach der gewählten Sparleistung richtet. Die Vertragssumme besteht aus zwei Beträgen: Ansparsumme und Bauspardarlehen. Die Vertragssumme wird von der Bausparkasse festgelegt und beinhaltet beispielsweise die Bestimmung, wonach der verhältnismäßige Anteil der Ansparsumme 30% der Vertragssumme ausmacht. Vereinfachtes Beispiel zur Illustration: Beträgt die Sparleistung (30 % der Vertragssumme) nach 6 Jahren 7200 Euro (72 Monate x 100 Euro), dann beträgt die die Vertragssumme Euro (= 30 % Sparsumme + 70 % Bauspardarlehen). Mehr Informationen zu den Tarifen, zu deren Zinsanpassung, Verrechnungsmodalitäten von Spesen sind im AK-Bankenrechner abrufbar: Allerdings melden sich in der Konsumentenberatung der AK Wien immer wieder Bausparkunden, die sich hauptsächlich darüber beschweren, dass sie bei vorzeitiger Auflösung ihres Bausparvertrages mit teils kräftigen Abzügen konfrontiert sind. In vielen Fällen erhalten die KundInnen nicht einmal ihr eingezahltes Geld zurück. Besonders sauer stößt den Betroffenen ein weiterer Umstand auf vereinbaren die KundInnen mit ihrer Bausparkasse einen bestimmten Sparbetrag, den sie am Ende der Laufzeit von sechs Jahren doch nicht erreicht haben, geht das ebenfalls ins Geld. Bei nicht erreichter Sparleistung sehen die Bausparkassen ebenfalls bestimmte Spesensätze vor, die das Guthaben nochmal empfindlich schrumpfen lassen können. Fazit: Diese Spesen und Kosten kommen für die betroffenen Bausparer überraschend.

3 2 Fallbeispiele aus der AK-Konsumentenberatung Die Beispiele von anfragenden BausparerInnen in der AK-Konsumentenberatung zeigen, dass die Kosten bei vorzeitiger Auflösung sowie bei Nichterreichen des Sparzieles beträchtlich sind zudem waren die betroffenen Bausparer von den Kosten überrascht, weil sie davon nichts wussten. Fall 1: Frau L. kündigt ihren Bausparvertrag im Jahr 2015 nach einigen Monaten der Vertragslaufzeit. Sie hat rund Euro zur Auflösung angespart. Der Verwaltungskostenbeitrag beträgt 147 Euro, die Zinsenrückverrechnung 10,15 Euro und die rückgerechnet staatliche Prämie 23,25 Euro. In Summe betragen die Auflösungskosten 180,40 Euro. Fall 2: Herr H. erreicht zum Laufzeitende im Jahr 2015 nicht die vereinbarte Sparleistung von Euro (bzw. 100 Euro pro Monat). Die Folge: Mit der letzten Abrechnung wurden 122,50 Euro für den Verwaltungskostenbeitrag sowie 81,32 Euro für Zinsenrückbuchung abgezogen in Summe also 203,82 Euro. 2. Ziel der Erhebung Hauptziel der Erhebung 1 war: Auflisten der Spesen und Kosten bei vorzeitiger Auflösung des Bausparvertrages (vor Ablauf der Mindestbindungsfrist von sechs Jahren) Auflisten der Kosten für das Nichterreichen der vereinbarten Sparleistung am Ende der Laufzeit. Zinsen beim Bausparen: Konditionen der vier Bausparkassen im Überblick. 3. Kündigung eines Bausparvertrages, Nichterreichen des Sparzieles Bei vorzeitiger Auflösung kommen drei Kostenfaktoren zum Tragen, die den Bausparvertrag eventuell zum Verlustgeschäft machen: Es erfolgt eine nachträgliche Abzinsung des vereinbarten Bausparzinssatzes. Diese Zinsenrückbuchung ist erheblich und führt zu einem Zinsertrag von nahe Null. Die staatliche Prämie, die nach dem Einkommenssteuergesetz auf die Sparleistung gewährt wird, wird zur Gänze rückgerechnet. Ausnahme: Wird ein Bausparvertrag wegen der Schaffung von neuem Wohnraum vorzeitig aufgelöst, wird die Bausparprämie in diesem Fall nicht rückverrechnet (widmungsgemäße Verwendung). Die Bausparkasse verrechnet einen vertraglich vereinbarten Spesensatz, der in den Allgemeinen Bausparbedingungen als Verwaltungskostenbeitrag bezeichnet wird. Die Höhe und die Verrechnungsmodalitäten sind je Bausparkasse unterschiedlich. 1 Quelle: Bedingungen der Bausparkassen für das Bauspargeschäft, Downloads auf Homepages der vier Bausparkassen, Oktober 2015.

4 Als Faustregel gilt: je früher der Vertrag gekündigt wird, desto teurer wird es. Aber auch für den Fall, dass die ursprünglich vereinbarte Sparleistung am Ende der Laufzeit nicht erreicht wurde, fallen Spesen an. Die genauen Bestimmungen dazu finden BausparerInnen in den Allgemeinen Bedingungen für das Bauspargeschäft (ABB) der jeweiligen Bausparkasse. Diese können beispielsweise auf den Homepages der vier Anbieter abgerufen werden. In dieser Erhebung sind die Modalitäten und genauen Kosten jeder einzelnen der vier österreichischen Bausparkassen für den Fall der vorzeitigen Kündigung sowie bei Nichterreichen der Sparleistung zusammengefasst. Ergänzend wurden die aktuellen Kontoführungsspesen erhoben bzw in welchem Gesamtausmaß diese zur Verrechnung gelangen Bausparkasse der österreichischen Sparkassen Kontoführungsspesen 4,98 Euro pro Jahr Verrechnung für jedes Kalenderjahr (keine Verrechnung im ersten Kalenderjahr) Summe der 29,88 Euro Kontoführungsgebühren bei 6-jähriger Laufzeit Folgen bei vorzeitiger Auflösung keine widmungsgemäße Verwendung Folgen bei Nichterreichen der Sparleistung / Voraussetzungen Rückrechnung der staatlichen Prämie Rückwirkende Halbierung der Habenzinsen ab Vertragsbeginn Kündigungsspesen in Höhe des 1,5- fachen des monatlichen Sparbetrags gestaffelt: im Jahr: 100%ige Verrechnung im 3. Jahr: 80%ige Verrechnung im 4. Jahr: 60%ige Verrechnung im 5. Jahr: 40%ige Verrechnung im 6. Jahr: 20%ige Verrechnung Kündigungsspesen in Höhe des 1,5fachen des monatlichen Sparbetrags, sofern die vereinbarten Sparleistungen im Ausmaß von über 12 Monaten nicht geleistet wurden Quelle: Allgemeine Bedingungen für das Bauspargeschäft, Stand:

5 3.2. Bausparkasse Wüstenrot Kontoführungsspesen 6,36 Euro pro Jahr (bei jährlicher oder einmaliger Zahlungsweise) 7,12 Euro pro Jahr (bei den übrigen Zahlungsweisen) Verrechnung für jedes Kalenderjahr (Verrechnung auch im ersten Kalenderjahr) Summe der 44,52 49,84 Euro Kontoführungsgebühren bei 6-jähriger Laufzeit Folgen bei vorzeitiger Auflösung keine widmungsgemäße Verwendung Folgen bei Nichterreichen der Sparleistung / Voraussetzungen Rückrechnung der staatlichen Prämie Abzinsung des Guthabens rückwirkend auf 0,125 % p.a. ab Vertragsbeginn Verwaltungskostenbeitrag gestaffelt in % der Vertragssumme: im Jahr: 0,75 % im 3. Jahr: 0,60 % im 4. Jahr: 0,45 % im 5. Jahr: 0,30 % im 6. Jahr: 0,15 % 0,15 % Verwaltungskostenbeitrag von der Vertragssumme, sofern Bausparguthaben weniger als 30 % der Vertragssumme ist. Quelle: Allgemeine Bedingungen für das Bauspargeschäft, Ausgabe 09/ Raiffeisen Bausparkasse Kontoführungsspesen 5,90 Euro pro Jahr Verrechnung für jedes Kalenderjahr (keine Verrechnung im ersten Kalenderjahr) Summe der Kontoführungsgebühren bei 35,40 Euro 6-jähriger Laufzeit Folgen bei vorzeitiger Auflösung keine widmungsgemäße Verwendung Folgen bei Nichterreichen der Sparleistung / Voraussetzungen Rückrechnung der staatlichen Prämie Abzinsung des Guthabens rückwirkend auf 0,1 % p.a. ab Vertragsbeginn Verwaltungskostenbeitrag gestaffelt in % von der vereinbarten Sparleistung: im Jahr: 2 % im 4. Jahr: 1,5 % im 5. Jahr: 1 % im 6. Jahr: 0,5 % 0,5 % Verwaltungskostenbeitrag vom nicht erbrachten Teil der vereinbarten Sparleistung Quelle: Allgemeine Bedingungen für das Bauspargeschäft, Fassung

6 3.4. start:bausparkasse (vormals ABV) Kontoführungsspesen 5,62 pro Jahr Verrechnung für jedes Kalenderjahr (Verrechnung auch im ersten Kalenderjahr) Summe der Kontoführungsgebühren bei 6-jähriger Laufzeit Folgen bei vorzeitiger Auflösung keine widmungsgemäße Verwendung Folgen bei Nichterreichen der Sparleistung / Voraussetzungen 39,34 Euro Rückrechnung der staatlichen Prämie Abzinsung des Guthabens rückwirkend auf 0,125 % p.a. ab Vertragsbeginn Verwaltungskostenbeitrag gestaffelt in % der Vertragssumme im Jahr: 0,6 % im 3. Jahr: 0,48 % im 4. Jahr: 0,36 % im 5. Jahr: 0,24 % im 6. Jahr: 0,12 % 0,12 % Verwaltungskostenbeitrag von der Vertragssumme wenn die Bewertungszahl unter 2,2 2 Punkte beträgt Quelle: Allgemeine Bedingungen für das Bauspargeschäft, Stand April Bausparkonditionen im Vergleich Die vier in Österreich tätigen Bausparkassen bieten in der Regel Verträge mit variabler oder fixer Verzinsung an. Einen Bausparvertrag mit fixem Zinssatz bei laufenden Einzahlungen (kein Einmalerlag) können KonsumentInnen derzeit allerdings nur bei der S-Bausparkasse abschließen (Tarif Klassisches Bausparen ), während variabel verzinste Bausparverträge von allen vier Kassen angeboten werden: Die Verzinsung von variabel verzinsten Bauspartarifen orientiert sich an einem vertragliche festgelegten Marktzinssatz (meist der 12-Monats- EURIBOR), wird einmal jährlich neu festgelegt und bewegt sich in einer vorher definierten Zinsbandbreite - derzeit 0,25 4 oder 4,25 %. Das bedeutet dass der Zinssatz - je nach Zinsniveau - mindestens 0,25 bzw. maximal 4 oder 4,25 % betragen kann. Das wiederum bedeutet, dass der Zinssatz nicht unter 0,25 % sinken kann, egal wie tief die Leitzinsen stehen. Im Gegenzug sind die Zinsen auch nach oben hin gedeckelt: Sollten die Marktzinsen ansteigen, dann betragen die Bausparzinsen maximal 4 % bzw 4,25 %. Aufgrund des aktuell extrem niedrigen Zinsniveaus ist das für das Jahr 2015 ermittelte Berechnungsergebnis bei allen Bausparkassen für variabel verzinste Verträge gerade der untere Wert der Zinsbandbreite: 0,25 %! 2 wie die exakte Bewertungszahl ermittelt werden kann, bleibt aufgrund komplizierter Angaben in den Bausparbedingungen für den durchschnittlichen Verbraucher im Verborgenen

7 Zinssatz, Spesen, staatliche Prämie bestimmen Nettoertrag Der Nettoertrag beim Bausparen hängt jedoch nicht nur vom Zinssatz ab, den die Bausparkasse anbietet, sondern auch von den Spesen für die Kontoführung (Verrechnung erfolgt jährlich im Vorhinein) sowie die staatliche Prämie, die dem Bausparvertrag gutgeschrieben wird. Die Bausparkassen verrechnen unterschiedlich hohe jährliche Kontoführungsgebühren Details siehe weiter unten bei jeweiliger Bausparkasse. Um dem Bausparer diesen Nettoertrag unter Berücksichtigung der Kontoführungsspesen und der staatlichen Prämie vorzurechnen, schreibt das Bausparkassengesetz die Berechnung eines effektiven Zinssatzes (nach Spesen, inklusive Prämie aber vor Kapitalertragssteuer) vor. Zusammenfassend: Der effektive Sparzinssatz bewegt sich derzeit in einem sehr engen Rahmen zwischen 0,62 % ( 3 Plus 3 Bausparen start:bausparkasse) und 0,70 % ( Klassisches Bausparen ebenfalls start:bausparkasse). Wie hoch ist die staatliche Prämie? Der Staat zahlt ab eine Prämie von 1,5 4,5 % (derzeit 1,5 %) von der geleisteten Spareinlage zu einem jährlichen Höchstbetrag von 1.200, Euro. Bis zu diesem Betrag (monatlich 100 Euro) ist eine prämienbegünstigte Einzahlung möglich. Die gesetzliche Mindestlaufzeit beträgt bei allen Bausparkassen sechs Jahre. Die Höhe der staatlichen Prämie ist nicht für die gesamte Laufzeit garantiert, sondern wird jährlich neu festgelegt. Die Höhe ist von der Zinsenentwicklung am österreichischen Kapitalmarkt abhängig. Die Bausparprämie nicht jedoch die normale Verzinsung ist von der KESt befreit. Jeder österreichische Staatsbürger kann nur einen prämienbegünstigten Bausparvertrag abschließen.

8 Tabelle variabel verzinste Bausparverträge Tarifname Bausparkasse Fixer Einstiegsz inssatz Dauer der Fixzinsperiode Zinsbandbr eite Effektiver Zinssatz p.a. vor KESt, nach Spesen, inkl. staatl. Prämie Klassisches Bausparen start:bausparkasse e.gen. 2,04 % 7 12 Monate je nach Abschluss zeitpunkt 4,250 % 0,70 % Plus Bausparen Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG 1,75 % 12 Monate 4,000 % 0,65 % MixZins-Tarif (MZT) Raiffeisen Bausparkasse GesmbH 0,50 % 3 Jahre + Rumpfmonat 4,000 % 0,65 % Spartarif (SpT) Raiffeisen Bausparkasse GesmbH 2,00 % 12 Monate + Rumpfmonat 4,000 % 0,64 % Dynamischer Spartarif Bausparkasse Wüstenrot AG 2,50 % 6 Monate 0,250 4,000 % 0,63 % 3 plus 3 Bausparen start:bausparkasse e.gen. 0,50 % Bis zu 3 Jahre 4,250 % 0,62 % Quelle: Abfrage am , Die Berechnung des Effektivzinssatzes (nach Spesen, inklusive Prämie, vor KESt) basiert auf folgenden Annahmen: Einstiegszinssatz je nach Fixzinsperiode, danach Verzinsung für die Restlaufzeit mit dem jeweils im aktuellen Kalenderjahr verrechneten variablen Zinssatz gemäß Bausparbedingungen, Einzahlung 100,- monatlich, Bausparprämie 18,- Euro/Jahr, Laufzeit 6 Jahre Tabelle fix verzinste Bausparverträge Tarifname klassisches Bausparen Bausparkasse Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG Fixer Einstiegszinssatz Zinsbandbreite Effektiver Zinssatz p.a. vor KESt, nach Spesen, inkl. staatl. Prämie 0,50 % keine 0,85 % Quelle: Abfrage am , Die Berechnung des Effektivzinssatzes (nach Spesen, inklusive Prämie, vor KESt) basiert auf folgenden Annahmen: fixer Zinssatz über die gesamte Laufzeit, Einzahlung 100,- monatlich, Bausparprämie 18,- Euro/Jahr, Laufzeit 6 Jahre

9 5. TIPPS für Bausparer Ein Vergleich für Bausparer ist wegen der unterschiedlichen Berechnungsmodalitäten nicht aussagekräftig. Fordern Sie entweder Ihren Bausparberater auf, er möge Ihnen mehrere Varianten berechnen. Diese sollten sämtliche Spesen inkludieren und auf den angebotenen Zinsober- und -untergrenzen basieren. Informieren Sie sich genau über den angebotenen Zinssatz, beispielsweise wie lange er gültig ist, wie sich die sogenannte Zinsgleitklausel in nächster Zeit auswirkt. Lassen Sie sich nicht von attraktiven Einstiegszinssätzen blenden diese gelten maximal für das erste Jahr - danach wird der Zinssatz gemäß Zinsanpassungsklausel neu kalkuliert und sinkt selbst bei gleichbleibendem Zinsniveau auf ein bescheideneres Niveau. Die Kontoführungsgebühr wird bei der Hälfte der Bausparkassen bereits im ersten Jahr fällig ungeachtet ob im Jänner oder erst im Dezember abgeschlossen wurde. Gerade wenn der Vertrag erst im zweiten Halbjahr beginnt, zahlt es sich aus, mit der Bausparkasse die Gebühr für dieses Rumpfjahr wegzuverhandeln. Kündigungen können teuer werden und in einigen Fällen sogar das einzahlte Kapital anknabbern es lohnt sich daher mit der Bausparkasse die Kündigungsspesen zu verhandeln. Die Anbieter sind durchaus zu Kulanzlösungen bereit. Nachfragen lohnt sich! Um es zu vermeiden, das Sparziel am Laufzeitende zu verfehlen, kann es sinnvoll sein, die vertragliche vereinbarte Sparleistung (Mindestbetrag) geringer zu halten freiwillige Zuzahlungen zumindest zum geförderten Höchstbetrag (derzeit 1.200,- Euro pro Jahr bzw. 100,- Euro monatlich) können ohnehin problemlos geleistet werden. Die Arbeiterkammer bietet unter einen Vergleich aller Bausparkassen an die Vorgaben für die Berechnung berücksichtigen sämtliche Spesen sowie die realistische Ermittlung des Endguthabens aufgrund des derzeitigen Zinsniveaus. Die Arbeiterkammer hat eine Broschüre zum Thema Sparen und Veranlagen veröffentlicht. Diese steht Interessenten unter ml zum Download bereit.