Bundesministerium der Finanzen Folgen einer möglichen Nichteinführung deutscher REITs Auswirkungen auf Kapitalmarkt, Wohnungsmarkt und Steueraufkommen I. Auswirkungen auf den (Immobilien-)Kapitalmarkt Der Immobilien- und Finanzstandort Deutschland muss sich wie die gesamte deutsche Wirtschaft dem internationalen Wettbewerb stellen. Ohne die Einführung deutscher REITs wird Deutschland bei der indirekten Immobilienanlage dauerhaft ins Hintertreffen geraten und wichtige Marktanteile nachhaltig verlieren. In Deutschland fehlt es an einem international bekannten und anerkannten Instrument zur indirekten Immobilienanlage mit steuertransparenter Besteuerung. REITs haben sich in über 20 Ländern der Welt etabliert und sich zum internationalen Standardprodukt für die indirekte Immobilienanlage entwickelt. Auch in Europa setzen sich REITs durch. In Frankreich sind REITs bereits und auch Großbritannien hat anders als Deutschland längst die wesentlichen Vorbereitungen für die Einführung von REITs getroffen, so dass es britischer REITs spätestens zum 1. Januar 2007 geben wird. Führt Deutschland keine deutschen REITs ein, so wird die internationale Wettbewerbsfähigkeit des Finanzplatzes Deutschland weiter beeinträchtigt. 1. Suche nach Alternativen Die Welt wartet nicht auf Deutschland und die deutsche Immobilienwirtschaft wird nicht auf die deutsche Gesetzgebung warten. Stattdessen suchen Investoren nach Alternativen zur Einbringung von Immobilien in deutsche REITs. Welche Folgen eine Nichteinführung deutscher REITs haben würde, lässt sich bereits an den internationalen Finanzmärkten beobachten: a) Tendenzen Schon jetzt bringen sowohl deutsche Immobiliengesellschaften als auch ausländische Investoren ihre deutschen Immobilien im Ausland an die Börse (z.b. hat der US- Finanzinvestor Fortress ein Portfolio bestehend aus Filialen der Dresdner Bank an die Amsterdamer Börse gebracht während die Fondsgesellschaft der Commerzbank Immobilien, die zuvor in einem deutschen offenen Immobilienfond organisiert waren, in einen eigens gegründeten französischen REIT eingebracht und an der Pariser Börse notiert hat). Werden deutsche REITs gar nicht, deutlich später als in Großbritannien oder nur in abgespeckter Form (z.b. ohne Wohnimmobilien) eingeführt, so wird dies die Abwanderungsbewegung von Immobiliengesellschaften ins Ausland weiter beschleunigen. Deutsche Immobilieninvestoren bereiten sich längst konsequent auf den Börsengang vor und werden ihre Immobilien ohne deutsche REITs Paris und London an die Börse bringen.
- 2 - Zahlreiche andere Immobiliengesellschaften haben sich entschieden, sogenannte synthetischen REITs zu schaffen. Diese Unternehmen sind zwar kein REIT im formalen Sinn, sie sind jedoch in Bezug auf ihre charakteristischen Eigenschaften einem REIT nachgebildet. b) Folgen Diese Abwanderungsbewegung führt dazu, dass Deutschland zu einem reinen Vertriebsstandort ausländischer REITs wird und qualifizierte Arbeitsplätze in London oder Paris und nicht in Deutschland entstehen. 2. Keine Mobilisierung ausländische Kapitals Darüber hinaus werden in Zukunft nur REITs als internationales Standardprodukt für die indirekte Immobilienanlage nachhaltig ausländisches Kapital für Investitionen in deutsche Immobilien mobilisieren können. Hier muss sich der Immobilien- und Finanzstandort Deutschland wie die gesamte deutsche Wirtschaft dem internationalen Wettbewerb stellen und international anerkannte Anlageprodukte zulassen. Wird das international anerkannte Anlagevehikel REIT in Deutschland nicht eingeführt, so besteht die Gefahr, dass das große Potential und die hohe Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes bei weitem nicht hinreichend genutzt würden. Gerade institutionelle Anleger halten den deutschen Immobilienmarkt für unterbewertet und suchen nach indirekten Investitionsmöglichkeiten in Deutschland. Es ist daher davon auszugehen, dass in deutsche Immobilien anlegende REITs für ausländische Investoren höchst attraktiv sein werden. Kommt es jedoch nicht zur Einführung deutscher REITs, so würden ausländische wie auch deutsche institutionelle Investoren ihr Kapital ins Ausland tragen und ausländisches Kapital flösse insgesamt an Deutschland vorbei. Wie in den letzten Jahren würde ein Ankauf von deutschen Immobilien allein durch ausländische Private Equity Unternehmen erfolgen, die jedoch nicht an einem langfristigen Engagement, sondern lediglich an kurzfristigen Finanzinvestitionen und einem schnellen Weiterverkauf interessiert sind. Die sich durch die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes bietende bedeutende Chance für die Wirtschaft unseres Landes wäre damit vertan. Erschwerend kommt hinzu, dass verlorene Marktanteile faktisch nicht zurückzugewinnen sind und der Verlust von Wettbewerbsfähigkeit und Arbeitsplätzen damit dauerhaft ist. 3. Professionalisierung der Immobilienwirtschaft Auch der Immobilienstandort Deutschland muss sich dem internationalen Wettbewerb stellen. Nur über deutsche REITs kann der deutsche Immobilienmarkt die notwendige Professionalisierung durch Spezialisierung erreichen um international mithalten zu können. Deutschland verfügt anders als andere Staaten bislang über keinen hinreichend professionellen Immobilienmarkt. Dies wird sich ohne die Einführung eines international
- 3 - anerkannten Immobilienkapitalanlageprodukts auch nicht ändern. Wird die Einführung deutscher REITs weiter verzögert, so droht Deutschland gegenüber Staaten wie den USA, UK und Frankreich dauerhaft ins Hintertreffen zu geraten. Inzwischen haben auch in Deutschland Immobilienlehrstühle gute Fachkräfte auf dem Immobiliensektor ausgebildet, die wenn es keine deutschen REITs geben sollte ins Ausland abwandern werden. Auch im Bereich der Immobilienwirtschaft droht daher ohne die Einführung deutscher REITs ein nachhaltiger Verlust von Wettbewerbsfähigkeit und qualifizierten Arbeitsplätzen 4. Glaubwürdigkeitsverlust Über die Einführung deutscher REITs wird mittlerweile seit gut drei Jahren diskutiert. Ein Scheitern aus politischen Gründen würde die Glaubwürdigkeit der Innovationsfähigkeit Deutschlands für Finanzprodukte insgesamt in Frage stellen. Zweifel wird es dann auch an der Schaffung eines Private Equity Gesetzes geben. II. Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt Auch ohne REITs haben in den letzten Jahren zahlreiche ausländische Investoren Immobilien und insbesondere große Wohnungsbestände in Deutschland aufgekauft (seit 2002 wurden allein bei den großvolumigen Wohnungsverkäufen fast 600.000 Wohnungen für insgesamt fast 25 Mrd. EUR an ausländische Private Equity Unternehmen verkauft). Und auch ohne REITs werden die Finanzinvestoren die von Ihnen gekauften Wohnungsbestände in Deutschland oder im Ausland an die Börse bringen. So will der US-Finanzinvestor Fortress sein Portfolio von rund 160.000 deutschen Wohnungen (Fortress ist damit zweitgrößter deutscher Vermieter) bereits im Oktober an die Börse bringen. Bei den bisherigen Investoren handelt es sich um Private Equity Unternehmen, also um reine Finanzinvestoren, die anders als REITs in der Regel nur an einer kurzfristigen Investition und an einem schnellen Weiterverkauf interessiert sind. Man mag die Entwicklung weg von einem öffentlichen und hin zu einem privaten Wohnungsmarkt kritisieren, doch hat die (Nicht-)Einführung deutscher REITs auf diese Entwicklung keinerlei Einfluss. Es liegt allein im Macht- und Entscheidungsbereich der Kommunen, ob und an wen sie ihre Wohnungsbestände verkaufen und ob sie im Falle eines Verkauf Vereinbarungen zum Schutz der Mieter treffen. Ohne deutsche REITs geht verkaufenden Kommunen sogar die Möglichkeit verloren, ihre Verhandlungsmacht und die Einflussnahmemöglichkeiten zu stärken. Die Einführung deutscher REITs erhöht die Anzahl potentieller Käufer von Wohnungsgesellschaften und wirkt sich damit nicht nur günstig auf die erzielbaren Kaufpreise aus sondern auch auf die Durchsetzbarkeit sozialer Flankierungen aus. Insbesondere können die Kommunen eine
- 4 - Sozialcharta vereinbaren, in der Mieterhöhungen für die Zukunft begrenzt oder sogar ausgeschlossen werden. Auf Grund der großen Bedeutung des deutschen Wohnungsmarktes ist davon auszugehen, dass deutsche REITs in wirtschaftlicher Hinsicht nur bei Einbeziehung von Wohnungen Erfolg haben. Ohne die Einbeziehung von Wohnungen ist der mit dem Gesetz verbundene Aufwand daher insgesamt in Frage zu stellen. III. Auswirkungen auf das Steueraufkommen Eine Einbringung deutscher Grundstücke in ausländische REITs wäre gegenwärtig - d.h. ohne eine deutsche REIT-Gesetzgebung - für das deutsche Besteuerungsinteresse nicht nachteiliger als bei Vorhandensein einer deutschen REIT-Gesetzgebung. 1. Besteuerung der Grundstücksübertragung Der Gewinn aus dem Verkauf inländischer Grundstücke an einen ausländischen REIT ist bei Betriebsgrundstücken immer und bei zum Privatvermögen gehörenden Grundstücken innerhalb der Zehnjahresfrist des 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig. Dabei sind die stillen Reserven derzeit (d.h. ohne deutsche REIT-Gesetzgebung) in vollem Umfang aufzudecken. Die DBAs schränken das Besteuerungsrecht der Bundesrepublik als des Belegenheitsstaates nicht ein. Nach Einführung einer deutschen REIT-Gesetzgebung stellt sich die jedoch Frage, ob eine Exit-Tax -Steuervergünstigung bei der Besteuerung stiller Reserven auch ausländischen REITs zu gewähren ist. Eine Einbringung zu Buchwerten über die Grenze in eine EU-Kapitalgesellschaft setzt voraus, dass der inländische Grundbesitz einen Teilbetrieb bildet und als Betriebsstätte anzusehen ist. Zudem darf der ausländische Reit nicht von der Körperschaftsteuer befreit sein. 2. Besteuerung des ausländischen REIT Der ausländische REIT ist mit den Erträgen aus den inländischen Grundstücken beschränkt körperschaftsteuerpflichtig ( 2 Nr. 1 KStG i. V. m. 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG). Ohne einen steuerbefreiten deutschen REIT sind gemeinschaftsrechtliche Gleichbehandlungsansprüche ausgeschlossen. Auch die DBAs schränken diese Besteuerung nicht ein. Jedoch kann die Bemessungsgrundlage durch hohe Fremdfinanzierung deutlich vermindert werden. Nach Einführung einer deutschen Reit-Gesetzgebung ergibt sich folgende Beurteilung: Das Gemeinschaftsrecht verpflichtet nicht zu einer Steuerbefreiung inländischer Einkünfte aus in Deutschland belegenen Immobilien von EU-ausländischen REITs. Wegen der Besonderheiten der REIT-Besteuerung befinden sich beschränkt und unbeschränkt steuerpflichtige REIT nicht in einer vergleichbaren Lage. Es ist richtig, dass nicht ex ante mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden kann, dass trotz der Unterschiede der deutschen REIT-Konstruktion im europäischen Vergleich das Risiko besteht, dass der EuGH einen
- 5 - Gleichbehandlungsanspruch für ausländische REITs bejahen wird, wenn diese in EU-Staaten ansässig sind und ansonsten alle Erfordernisse der deutschen REIT-Gesetzgebung erfüllen. In diesem Fall entfiele jede Möglichkeit, Einkünfte aus deutschen Grundstücken gegenüber einem ausländischen REIT oder deren ausländischen Anteilseignern zu besteuern. Gewerbesteuer dürft regelmäßig nicht anfallen. Die bloße Vermietung und Verpachtung von Grundbesitz begründet keine inländische Betriebsstätte, an die das GewStG anknüpft. Sollte eine Betriebsstätte vorliegen, würde die erweiterte Kürzung nach 9 Nr. 1 Sätze 2ff. GewStG praktisch den Anfall einer Gewerbesteuer ausschließen. 3. Besteuerung der inländischen Anteilseigner des ausländischen REIT Der Sitzstaat des ausländischen REIT würde durch DBAs begrenzte Quellensteuer auf die ausgeschüttete Dividende erheben. In Deutschland gilt für die Besteuerung der Dividenden aus dem ausländischen REIT das Halbeinkünfteverfahren (halber Ansatz bei natürlichen Personen nach 3 Nr. 40 Buchstabe d) EStG und in der Regel Befreiung bei Körperschaften nach 8b Abs. 1 KStG). Bei Körperschaften kann die Befreiung sich noch zusätzlich aus dem Schachtelprivileg der DBAs ergeben. Eine Erfassung dieser Beträge über die Hinzurechnungsbesteuerung der 7ff AStG dürfte regelmäßig ausscheiden. Zwar handelt es sich um passive Einkünfte, es dürfte aber angesichts der beschränkten Körperschaftsteuerpflicht des ausländischen REIT mit einem KSt-Satz von 25% an der erforderlichen Niedrigbesteuerung fehlen.