Röhrich Das Gutachten des Bausachverständigen Grundlagen, Aufbau und Inhalt mit Mustern und Beispielen von Lothar Röhrich, ö.b.u.v. Sachverständiger für Honorare und Immobilienbewertung, Unna 2., erweiterte Auflage 2007 Fraunhofer IRB a Verlag Bundesanzeiger Verlag
Vorwort 5 Abkürzungsverzeichnis 13 1.0 Der Sachverständige 15 1.1 Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige 15 1.2 Zertifizierte Sachverständige 16 1.3 Staatlich anerkannte Sachverständige 17 1.4 Freie Sachverständige 17 2.0 Der Bausachverständige 19 2.1 Abgrenzung zu Ingenieurleistungen 19 2.2 Sonderfall: Baubegleitende Qualitätsüberwachung 20 3.0 Sonderformen des Baugutachtens" 21 3.1 Versicherungsgutachten 21 3.1.1 Wertermittlungen 21 3.1.2 Schadensgutachten 21 3.1.3 Schadensabwicklung 22 3.1.4 Weitere Besonderheiten 23 3.2 Beleihungswertermittlung : 23 3.2.1 Beleihungswert versus Verkehrswert 24 3.2.2 Höhe des Beleihungswertes 25 3.2.3 Weitere Besonderheiten 25 3.2.4 Methodenstreit 26 4.0 Das Gutachten 27 4.1 Das Privatgutachten 28 4.2 Das Gerichtsgutachten 29 5.0 Form und Inhalt des Gutachtens 31 5.1 Schrift und Sprache 31 5.2 Äußere Form und Anzahl der Gutachten 31 5.3 Deckblatt 32 5.4 Inhaltsverzeichnis 32 5.5 Allgemeiner Teil 33 5.5.1 Auftrag/Beweisbeschluss 33 5.5.1.1 Besonderheit: Auftragsumfang nicht vom Bestellungstenor gedeckt 34 5.5.1.2 Besonderheiten beim Gerichtsauftrag 34 5.5.1.3 Einseitige Auftragsbeschränkungen 34 5.5.2 Auftraggeber 35 5.5.3 Hinweise zu Besonderheiten 35 5.5.4 Haftungsausschlüsse 36
F ür eine Haftungsbeschränkung/Haftungsbeschränkungsklausel. 37 iter und deren Tätigkeitsumfang (Hilfskräfte) 37 dete Unterlagen und Angaben 38 und rechtliche Grundlagen 39 jng der angewandten Methoden 39 chtigung 39 Teilungen 40 chtigung 40 jnd Feststellungen aus der Ortsbesichtigung 40 jnd Feststellungen auf der Grundlage der Unterlagen jaben 41 Wertungen 42 mg der zuvor gemachten Feststellungen in Bezug : ragestellungen 42 jngen zu möglichen Alternativen/gegenteiligen Auffassungen, erheit der Bewertungen und Bewertungsmöglichkeiten 43 Drtung der gestellten Fragen 43 \nlagen 44 mit Erläuterungen 47 ertermittlung 47 tt (siehe Punkt 5.3) 47 srzeichnis (siehe Punkt 5.4) 47 'ine Angaben (siehe Punkt 5.5) 48 gen (siehe Punkt 5.5.7) 50, Verordnungen und Richtlinien (siehe Punkt 5.5.8) 50 >nen und Verfahrensweisen (siehe Punkt 5.5.9) 51 ;nswahl 53 ; Rechte und Belastungen (siehe Punkt 5.6.3) 53 chreibung (siehe Punkt 5.6.3) 54 eschreibung (siehe Punkt 5.6.3) 55 Gesamtobjekt 56 l Bewertungsobjekt 57 jng (siehe Punkt 5.7) 60 'ertermittlung (siehe Punkt 5.7) 60 Wertermittlung (siehe Punkt 5.7) 61 Berechnungen 62! Ertragswert 62 hswertermittlung (siehe Punkt 5.7) 63 I Vergleichswerte 63! Berechnung 64 swertermittlung (siehe Punkt 5.7) 64 ind Beschränkungen (siehe Punkt 5.7) 65 vort (siehe Punkt 5.8) 65 jnorargutachtens 66 tt (siehe Punkt 5.3) 66 srzeichnis (siehe Punkt 5.4) 66 iine Angaben (siehe Punkt 5.5) 66 Inhaltliche Überprüfung des Gutachtens (siehe Punkt 5.5.1.3) 67 Allgemeiner Hinweis (siehe Punkt 5.5.3) 67
6.2.4 Grundlagen des Gutachtens (siehe Punkt 5.5.7) 67 6.2.4.1 Gesetze, Verordnungen und Richtlinien (siehe Punkt 5.5.8)... 67 6.2.4.2 Grundlagen aus der Gerichtsakte (siehe Punkt 5.5.7) 68 6.2.5 Bankübliche Wertermittlung" (siehe Punkt 5.6.3) 68 6.2.5.1 Häufige Arten von Anforderungen der Kreditinstitute 69 6.2.5.2 Vorliegender Fall (siehe Punkt 5.6.3) 69 6.2.6 Grundlagen der honorartechnischen Einordnung (siehe Punkt 5.6.3) 70 6.2.6.1 Auszug aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 70 6.2.6.2 Hier vorliegender Fall (siehe Punkt 5.6.3) 72 6.2.7 Das übliche und angemessene Honorar (siehe Punkt 5.7) 73 6.2.8 Alternativen der Honorarermittlung (siehe auch Punkt 5.7.2) 75 6.2.8.1 Honorar nach Punkt Nr. 1 75 6.2.8.2 Honorar nach Punkt Nr. 2 76 6.2.8.3 Honorar nach Punkt Nr. 3 76 6.2.9 Beantwortung der Beweisfrage (siehe Punkt 5.7.3) 77 6.2.10 Schlusswort (siehe Punkt 5.8) 77 6.3 Beispiel eines Bauschadensgutachtens 78 6.3.1 Deckblatt (siehe Punkt 5.3) 78 6.3.2 Inhaltsverzeichnis (siehe Punkt 5.4) 78 6.3.3 Allgemeine Angaben (siehe Punkt 5.5) 78 6.3.3.1 Beweisbeschluss des AG... vom 27.11.2002 (siehe Punkt 5.5.1) 78 6.3.3.2 Allgemeiner Hinweis (siehe Punkt 5.5.3) 79 6.3.4 Verwendete überlassene Unterlagen (siehe Punkt 5.5.7) 79 6.3.5 Verwendete Literatur (siehe Punkt 5.5.8) 79 6.3.6 Ortstermin am 06.03.2003 (siehe Punkt 5.5.10) 79 6.3.7 Feststellungen während des Ortstermins (siehe Punkt 5.6.2) 79 6.3.8 Beurteilung der vorgefundenen Situation bezüglich der'mängel und Schäden aus dem Gutachten (siehe Punkt 5.7.1) 85 6.3.9 Schätzung der Kosten für noch ausstehende Mängelbeseitigung (siehe Punkt 5.7.1) 89 6.3.9.1 Zusätzliche Kosten für die linke Hälfte des Dachgeschosses... 90 6.3.9.2 Gesamtkosten 90 6.3.10 Beantwortung der Beweisfragen (siehe Punkt 5.7.3) 91 6.3.11 Schlusswort (siehe Punkt 5.8) 91 7.0 Die Auftragsabwicklung 93 7.1 Auftragseingang 93 7.1.1 Gerichtsauftrag 93 7.1.1.1 Prüfung der fachlichen Zuständigkeit 93 7.1.1.2 Prüfung der Unbefangenheit 94 7.1.1.3 Prüfung des zeitlichen Rahmens 94 7.1.1.4 Prüfung des Kostenvorschusses 95 7.1.1.5 Eingangsbestätigung 95 7.1.2 Privatauftrag 96 7.2 Anlegen der Akte 97 7.2.1 Laufzettel 97 7.2.2 Zeiterfassung 97 7.3 Anfordern von Unterlagen 98 7.4 Ortstermin 99 7.5 Anfertigen des Gutachtens 101
7.6 Versand 102 7.7 Abschließen der Akte und Archivierung 102 8.0 Honorierung des Bausachverständigen 105 8.1 Honorierung von Wertermittlungen als Privatgutachten? 105 8.1.1 Persönlicher Anwendungsbereich 106 8.1.2 Anrechenbare Kosten als Honorargrundlage 106 8.1.3 Die Schwierigkeitsstufe nach 34 Abs. 5 106 8.1.4 Die Honorarminderungen nach Abs. 6 und 7 107 8.1.5 Bewertung mehrerer Objekte innerhalb einer Wertermittlung 107 8.1.5.1 Fazit 108 8.2 Honorierung des Bauschadensgutachtens als Privatgutachten 108 8.2.1 33 im Teil IV der HOAI 109 8.2.2 Beurteilung von Handwerksleistungen 110 8.2.3 Erteilen einer Fertigstellungsbescheinigung nach 641a BGB 110 8.2.4 Beurteilung von Planungsleistungen 111 8.2.5 Mischformen 111 8.2.5.1 Einheitsmethode 112 8.2.5.2 Aufspaltungsmethode 112 8.2.5.3 Auftragsmethode 112 8.2.5.4 Schwerpunktmethode 112 8.2.5.5 Fazit 113 8.2.6 Veranlassen und Überwachen der Beseitigung von Mängeln und Schäden 113 8.3 Die Honorierung der baubegleitenden Qualitätsüberwachung 115 8.3.1 Grundsätze der Honorierung : 115 8.3.2 Empfehlung 116 8.4 Honorierung der Beleihungswertermittlung 116 8.5 Honorierung von Versicherungsgutachten 117 8.5.1 Honorierung von Wertermittlungen 117 8.5.2 Honorierung von Schadensgutachten 118 8.5.2.1 Sonderfall 118 8.5.2.2 Fazit 118 8.5.3 Die Honorierung von Abwicklungen 119 8.5.3.1 Zuerst wird nur die Begutachtung beauftragt 119 8.5.3.2 Begutachtung und Überwachung der Beseitigung werden zeitgleich beauftragt 119 8.6 Honorierung des Honorarsachverständigen 119 8.7 Honorierung des Gerichtsgutachtens 120 8.7.1 Zu vergütende Zeit 120 8.7.2 Höhe des Stundensatzes 121 8.7.3 Vorschuss 121 8.7.4 Fahrtkosten 122 8.7.5 Übernachtung und Verpflegung 122 8.7.6 Ersatz von Aufwendungen 122 9.0 Hinzuziehung eines weiteren Sachverständigen 125 10 9.1 Beim Privatauftrag 125 9.2 Beim Gerichtsauftrag 126 9.2.1 Besonderheiten bei der Hinzuziehung eines weiteren Sachverständigen. 127
Anhang 129 A1 Mustersachverständigenordnung der IHK 131 A2 Die Richtlinien zur Mustersachverständigenordnung 141 A3 Gewerbeordnung (GewO) - Auszug - 175 A4 A5 Allgemeine Informationen und Bedingungen zur Zertifizierung von Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken 177 Inhaltliche Anforderungen an Gutachten auf dem Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken" 207 A6 Mindestanforderungen an Gutachten über Schäden an Gebäuden"... 211 Inhalt der CD 1.0 Deckblatt - Akte 2.0 Aktivitätenliste 3.0 Gebührenvereinbarung zur Wertermittlung 4.0 Vollmacht zur Wertermittlung 5.0 Anschreiben Gericht - Eingangsbestätigung 6.0 Einladung Ortstermin - Parteien 7.0 Benachrichtigung Ortstermin - Gericht 8.0 Objektdatenbogen ETW (Eigentumswohnung) 9.0 Anforderung Unterlagen 1 als Beispiel (Grundakte) 10.0 Anforderung Unterlagen 2 als Beispiel (Baulastenauskunft) 11.0 Mustergutachten - Honorare 12.0 Mustergutachten -Wertermittlung 13.0 Mustergutachten - Bauschäden 14.0 Ermittlung der Honorarzone für Gebäude 15.0 Ermittlung der Honorarzone für Freianlagen 16.0 Muster-Rechnung 17.0 Aufbewahrungsliste - Gutachten 18.0 Mustersachverständigenordnung der IHK 19.0 Richtlinien zur Mustersachverständigenordnung der IHK 20.0 36 Gewerbeordnung (GewO) 21.0 Allgemeine Informationen und Bedingungen zur Zertifizierung von Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken 22.0 Inhaltliche Anforderungen an Gutachten auf dem Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken" 23.0 Mindestanforderungen an Gutachten über Schäden an Gebäuden" Stichwortverzeichnis 213 11