Management Nachhaltiges Bauen 25. 10. 2011

LVR-Fachbereich Gebäudeund Liegenschaftsmanagement LVR-Fachtagung Management Nachhaltiges Bauen 25. 10. 2011 von der Theorie zur Praxis und vom Projekt ins Portfolio Dokumentation

LVR-Fachtagung Management Nachhaltiges Bauen von der Theorie zur Praxis und vom Projekt ins Portfolio Dokumentation 25. 10. 2011

Impressum Copyright 2011 Landschaftsverband Rheinland Alle in dieser Broschüre veröffentlichten Texte, Tabellen und Abbildungen dürfen nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers nachgedruckt, vervielfältigt oder in elektronischen Medien publiziert werden. Zuwiderhandlungen werden vom Herausgeber rechtlich verfolgt. Herausgeber Landschaftsverband Rheinland LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Ersteller und Redaktion Detlef Althoff, Richard Schmidt, Sabrina Aronica Satz und Druck Druckerei des Landschaftsverbandes Rheinland

Inhalt LVR-Fachbereich Gebäudeund Liegenschaftsmanagement Herr Detlef Althoff Vorwort... 7 Management Nachhaltiges Bauen LVR-Fachtagung Management Nachhaltiges Bauen 25. 10. 2011 Dokumentation von der Theorie zur Praxis und vom Projekt ins Portfolio Frau Renate Hötte Grußwort... 11 Herr Dipl.-Ing. Nicolas Kerz Umsetzung des Leitfadens Nachhaltiges Bauen des BMVBS Das BNB in der Praxis... 15 Herr Dipl.-Ing. Hans-Ulrich Schlesinger Mehrwert einer Immobilie durch ganzheitliche Planung und Zertifizierung... 41 Frau Dr.-Ing. Carolin Bahr Instandhaltungsplanung von Bestandbauten... 47 Herr Dipl.-Ing. Andreas Ledl Prozesse der Instandhaltung im Public Real Estate Management (PREM)... 75 Herr Dipl.-Ing. Markus Sauer Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen... 105 Herr Dr.-Ing. Guido Hardkop Die Kalkulation von Instandsetzungskosten bei Lebenszyklusprojekten... 129 Frau Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Siegrid Niemeier Erhalten oder Abbrechen Praxisergebnisse Nachhaltiger Planung... 141

Herr Detlef Althoff Leiter des LVR-Fachbereiches Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Vorwort 7

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Das Thema Nachhaltigkeit auch wenn der Begriff in einzelnen Bereichen unserer Gesellschaft teilweise schon inflationär benutzt wird ist nicht nur eine Modeerscheinung, sondern hat sich etabliert und ist in den letzten Jahren kontinuierlich weiterentwickelt worden. Der Gleichklang von Ökologie, Ökonomie und soziale Entwicklung ist keine leere Phrase, sondern ein Verhaltens- und vor allem ein Wirkungsmuster, dass nicht nur jeder Volks- und Betriebswirtschaftler kennt, besser gesagt kennen sollte, sondern das gilt gleichermaßen auch bezogen auf unser Tagungsthema für alle, die sich mit Liegenschaften und Gebäuden beschäftigen. Die kontinuierliche Weiterentwicklung des Nachhaltigen Bauens in Deutschland ist auch aus dem Motto unserer Veranstaltung ablesbar. Lautete die Überschrift zur Fachtagung 2007 Nachhaltiges Bauen eine Chance für die Zukunft so haben wir diesmal den Titel gewählt Management Nachhaltiges Bauen von der Theorie zur Praxis und vom Projekt ins Portfolio. Lag der Schwerpunkt 2007 insbesondere auf den Erfahrungen der Stadt Zürich und den dortigen Lösungsansätzen, so wird das Thema 2011 vor dem Hintergrund unterschiedlicher Prämissen und Disziplinen beleuchtet. Es freut mich, dass wir Referenten aus Wissenschaft, Wirtschaft und der Öffentlichen Hand gefunden haben, die aktiv an der Entwicklung des Nachhaltigen Bauens beteiligt sind und uns Ihre Erkenntnisse näher gebracht haben. Die Vorträge am Vormittag befassten sich mit den Grundlagen des nachhaltigen Bauens und den Bewertungsgrundlagen einzelner (Neubau-)Projekte. Am Nachmittag standen das nachhaltige Nutzen, Betreiben, Instandhalten und Modernisieren bestehender Objekte sowie Immobilien-Portfolios im Blickpunkt. Wie uns die Veranstaltung deutlich machte, liegt noch ein weiter Weg vor uns allen, um die Möglichkeiten des Nachhaltigen Bauens in einer Breite anzuwenden, die nicht nur in einzelnen Projekten, sondern auch in der Masse der Liegenschaften zu einer spürbaren und messbaren Optimierung führen. Damit diese Entwicklung gesteuert werden kann, benötigen wir neben den Bewertungs- und Zertifizierungssystemen aus dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) auch nachhaltige Immobilien-Managementsysteme. Zu unserer Fachveranstaltung im Jahr 2007 mussten wir die Nachhaltigkeit noch aus der Schweiz importieren. Heute kann festgestellt werden, dass wir in Deutschland nicht nur die theoretische Lücke geschlossen haben, sondern auch vielversprechende praktische Lösungsansätze gefunden haben. Den Blick auf zukünftige Veranstaltungen des LVR zu diesem Thema gerichtet wäre es schön, wenn wir gemeinsam feststellen könnten, dass Nachhaltiges Bauen in Deutschland alltäglich geworden ist und wir uns auf einen guten Weg befinden, ein ebenso nachhaltiges Immobilien-Management zu betreiben. Detlef Althoff Leiter des LVR-Fachbereiches Gebäude- und Liegenschaftsmanagement 8

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement LVR-Fachtagung am 25.10.2011 Management Nachhaltiges Bauen von der Theorie zur Praxis und vom Projekt ins Portfolio Moderation Detlef Althoff Leiter des LVR-Fachbereiches Gebäude-und Liegenschaftsmanagement im Landschaftsverband Rheinland LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Programm und Referenten 10:00 Uhr Grußwort Frau Renate Hötte, Erste Landesrätin und LVR-Dezernentin ca. 10:30 Uhr Umsetzung des Leitfadens Nachhaltiges Bauen des BMVBS Das BNB in der Praxis! Herr Dipl.-Ing. Nicolas Kerz, Berlin ca. 11:15 Uhr Mehrwert einer Immobilie durch ganzheitliche Planung und Zertifizierung, Herr Dipl.-Ing. Hans- Ulrich Schlesinger, Köln anschließend Pause bis 13 Uhr Mittagslunch im Bistro 9

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement 13:00 Uhr Instandhaltungsplanung von Bestandsbauten Frau Dr.- Ing. Carolin Bahr, Karlsruhe ca. 13:30 Uhr Prozesse der Instandhaltung im Public Real Estate Management (PREM) Herr Dipl.-Ing. Andreas Ledl, Graz (AU) ca. 14:00 Uhr Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen, Herr Dipl. Ing. Markus Sauer, Köln ca. 14.30 Uhr Kaffeepause LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement ca. 14:50 Uhr Die Kalkulation von Instandsetzungskosten bei Lebenszyklusprojekten Herr Dr.-Ing. Guido Hardkop, Neu-Isenburg ca. 15:20 Uhr Erhalten oder Abrechen - Praxisergebnisse Nachhaltiger Planung Frau Siegrid Niemeier, München voraussichtliches Ende ca. 16.00 Uhr 10

Frau Renate Hötte Erste Landesrätin und LVR-Dezernentin Grußwort 11

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Management Nachhaltiges Bauen von der Theorie zur Praxis und vom Projekt ins Portfolio Sehr geehrte Damen und Herren, Seien Sie alle herzlich willkommen! Im Jahr 2007 hat der Landschaftsverband Rheinland erstmals eine Fachtagung zum Thema Nachhaltiges Bauen veranstaltet. Zu der Zeit war Nachhaltiges Bauen in Deutschland noch kein Mainstream-Thema und wer am Thema interessiert war, hat vor allem in der Schweiz theoretische und praktische Informationen zum Nachhaltigen Bauen gefunden. So verwunderte es auch nicht, dass bei der seinerzeitigen Fachtagung 3 von 5 Referenten aus der Schweiz kamen. In diesem Jahr ist die LVR-Fachtagung mit Herrn Ledl aus Österreich erneut international ausgerichtet, aber die Tatsache, dass nunmehr 6 von 7 Referenten aus Deutschland stammen, ist auch ein Beleg für die Entwicklung des Nachhaltigen Bauens in Deutschland. Ich freue mich in diesem Jahr neben den Referenten des heutigen Tages Mitglieder der Landschaftsversammlung, zu begrüßen, die mit ihren Beschlüssen zur Nachhaltigkeit im LVR eine Vielzahl von Projekten auf den Weg gebracht haben und die damit auch diese Veranstaltung erst ermöglichten. Weiterhin freue ich mich, die vielen Kolleginnen und Kollegen aus den Gebäude- und Liegenschaftsmanagement-Einheiten der Mitgliedskörperschaften, von den Städten und Gemeinden und auch des LVR begrüßen zu können. Beigeordnete, Amtsleiter und Fachdienstleiter der Städte sind ebenso vertreten wie eine Vielzahl von Kaufmännischen Direktoren und Ärzten der LVR-Kliniken. Auch anwesend sind verschiedenste Fachleute von öffentlichen Stellen wie dem Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen, und von Unternehmen, Architektur- und Ingenieurbüros, die sich alle dem Nachhaltigen Bauen widmen. Das breite Spektrum der hier Teilnehmenden macht deutlich, dass Nachhaltigkeit eine gesellschaftliche Aufgabe ist, die wir nur gemeinsam umsetzen können. Ihr zahlreiches Erscheinen ist aber auch Beleg dafür, dass Nachhaltiges Bauen zwischenzeitlich ein Wirtschaftsfaktor ist. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 1 entwickelt seit mehr als einem Jahrzehnt die nationalen Grundlagen für das nachhaltige Bauen, die in einem Leitfaden Nachhaltiges Bauen veröffentlicht sind. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat seit Ihrer Gründung im Jahr 2007 dazu beigetragen, die Qualitäts- und Effizienzsteigerung, die das Nachhaltige Bauen auch bedeutet, in der Immobilienwirtschaft zu etablieren. Während die Theorie des Nachhaltigen Neubaus mit Bewertungs- und Zertifizierungssystemen längst in die Praxis von öffentlichen und privaten Projekten übertragen wurde, werden die Grundlagen für Sanierungen im Gebäudebestand sowie für den nachhaltigen Betrieb und die Nutzung von Immobilien noch geschaffen. Ambitionierte Bestandshalter von Immobilien, wie es auch der LVR mit seinen über 1.100 Gebäuden und 1.850.000 m² Bruttogeschossfläche (BGF) ist, streben nach komplexen Steuerungs- und Optimierungsmöglichkeiten der Nachhaltigkeit ihres gesamten Immobilien-Portfolios. Die heutige Veranstaltung ermöglicht Ihnen einen Einblick in Erreichtes, Absehbares und Angestrebtes des Nachhaltigen Bauens und des Nachhaltigen Immobilien-Managements aus Sicht von Wissenschaft, Wirtschaft und öffentlichen Stellen. 12

Bevor die Referenten die fachbezogenen Aspekte der Nachhaltigkeit vertiefen, möchte ich sozusagen als Fundament für die Veranstaltung die Definition der Nachhaltigkeit voranstellen, denn die Verwendung des Begriffs der Nachhaltigkeit ist im Sprachgebrauch weit verbreitet, aber seine Bedeutung wird sehr unterschiedlich verstanden. Das Ziel der Nachhaltigkeit ist der ganzheitliche ökonomische und ökologische und soziale zukunftsorientierte Ansatz. Das Ideal, Lebensbereiche des Allgemeinwohls ohne Ressourcenverbrauch, ohne Emissionen und ohne Kosten dauerhaft einzurichten ist (aber leider) nicht real. Praktische Nachhaltigkeit muss der Versuch bleiben sich dem Ideal möglichst zu nähern. Wer sich dieser Aufgabe stellt wird feststellen, dass ökonomische, ökologische und soziale Aspekte selten gleichwertig berücksichtigt werden können und sich diese nicht immer positiv beeinflussen. D. h. es gibt zumeist mehr als nur eine nachhaltige Lösung. Nachhaltigkeit zu erreichen, ist also ein komplexer und schwieriger Prozess, der langfristig orientierte Szenarien für transparente Entscheidungen erfordert. Nachhaltigkeit ist zudem kaum reproduzierbar, sondern vielmehr die fortschreitende Suche nach neuen, besseren Antworten auf alte und auch neue Herausforderungen. Vor allem das zukunftsorientierte Denken, schonend mit Ressourcen und der Umwelt umzugehen, sowie ökonomisch stabile Verhältnisse zu sichern, hat dazu geführt, dass der Begriff der Nachhaltigkeit positiv besetzt ist. Nachhaltigkeit ist also auch imagebildend. Der Begriff wird daher immer häufiger und undifferenzierter verwendet. Längst ist nicht alles nachhaltig, was als nachhaltig deklariert wird! Wenn Sie heute, und dass wahrscheinlich noch sehr oft, die Worte Nachhaltigkeit, Nachhaltiges Bauen, Nachhaltiges Management hören, dann sind damit zukunftsorientierte ganzheitliche ökonomische und ökologische und soziale Projekte im besten Sinne der Nachhaltigkeit verbunden. Der LVR beschreitet Strategien zur Nachhaltigkeit im Verwaltungshandeln schon seit vielen Jahren und wurde hierfür bereits 2009 mit dem Zeitzeiche(N) ausgezeichnet. Im gleichen Jahr wurden wir Partner des Europäischen GreenBuilding-Programms. Erst vor kurzem bestätigte uns der Bericht der Gemeindeprüfanstalt NRW eindrucksvoll, dass das Gebäude- und Liegenschaftsmanagement des LVR zum Thema Nachhaltigkeit optimal aufgestellt ist. Einen weiteren Baustein unserer Aktivitäten stellt die EMAS-Zertifizierung (geprüftes Umweltmanagement) dar, die wir erst kürzlich erlangt haben. Die Aktivitäten des LVR zur Optimierung ökologischer und ökonomischer Effizienz, z.b. durch die Verringerung des Energieverbrauchs, den Einsatz regenerativer Energien, und die Verwendung ökologischer Baustoffe werden mit diesen Auszeichnungen gewürdigt. Zukünftig sollen diese Aktivitäten unter anderem um die Nutzung von Kreislauf- bzw. Recyclingsystemen 13

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement ergänzt werden und mit dem Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen gesteuert und weiter optimiert werden. Um die bereits gute Ausgangslage zu sichern und auszubauen, wurde im Jahr 2009 aufgrund eines politischen Beschlusses die Stabsstelle Nachhaltiges Bauen im Gebäude- und Liegenschaftsmanagement eingerichtet. Zu den Aufgaben dieser Stelle gehört es auch, die Vernetzung mit weiteren Akteuren des Nachhaltigen Bauens zu intensivieren. Dass Herr Sauer auch diese Aufgabe erfolgreich durchführt, können Sie daran erkennen, dass wir Ihnen diese Veranstaltung kostenfrei anbieten können, weil eben alle Referenten, die wir gewonnen haben, auf eine Honorierung verzichtet haben, wofür ich mich bei Ihnen ganz besonders bedanken möchte. Vernetzung bedeutet aber nicht nur den direkten Kontakt zu den etablierten Akteuren des Nachhaltigen Bauens aufgebaut zu haben, sondern für uns als Umlageverband auch den Kontakt zu den Mitgliedskörperschaften zu pflegen und auszubauen. Wir möchten den üblichen Weg vom Bund über die Länder in die Gemeinden über unsere Vernetzungsaktivitäten beschleunigen, weil die weitere Verbreitung des Nachhaltigen Bauens für die Gesellschaft wertschöpfend und für die Mitgliedskörperschaften und den LVR nützlich ist. Diese Fachveranstaltung ist der Startschuss dieses Vorhabens, das unter anderem mit Folgeveranstaltungen (geplant 2013), Ratgebern und praxisnahen Tools zum Nachhaltigen Bauen und Managen (z.b. auf den Internetseiten des LVR zum Nachhaltigen Bauen) umgesetzt werden soll. Ausdrücklich soll der Kontakt zu den Mitgliedskörperschaften aber keine Einbahnstraße sein und deshalb freuen wir uns über Ihr Interesse und hoffen auf Ihre Rückmeldungen und eine vertiefte Zusammenarbeit zu dem Thema in der Zukunft. Trotz des bereits Erreichten befindet sich das Nachhaltige Bauen und insbesondere das Nachhaltige Immobilienmanagement noch im Aufbau und auch hier gilt: viele Wege führen nach Rom. Sie werden heute Einblicke in die Baustellen der Nachhaltigkeit mehrerer Unternehmen und öffentlicher Stellen bekommen und können in den Diskussionszeiten und Pausen mit Anregungen und Fragen die weiteren Entwicklungen beeinflussen. Der LVR hofft nicht uneigennützig, dass diese Fachtagung dazu beiträgt, Nachhaltigkeit gemeinsam mit Ihnen zu planen, zu praktizieren und damit auch weiter auszubauen. Ich wünsche uns allen eine lebendige und interessante Veranstaltung. 14

Herr Nicolas Kerz Leiter der Geschäftsstelle Nachhaltiges Bauen im Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Umsetzung des Leitfadens Nachhaltiges Bauen des BMVBS Das BNB in der Praxis! 15

LVR Fachtagung Management Nachhaltiges Bauen Umsetzung des Leitfadens Nachhaltiges Bauen des BMVBS - Das BNB in der Praxis 25. Oktober 2011, Köln Dipl.-Ing. Nicolas Kerz Leiter der Geschäftsstelle Nachhaltiges Bauen BBSR Ref. II 5 Nachhaltiges Bauen Überblick Referat II 5 Leitfaden Nachhaltiges Bauen Bewertungssystem (BNB) für Bundesgebäude Aktuelle BNB-Anwendungen / Praxis Ausblick Aktivitäten der Länder Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 2 BBSR Berlin 2011 17

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement BBSR Ref. II 5 Nachhaltiges Bauen Nicolas Kerz Geschäftsstelle Nachhaltiges Bauen im BBSR Organisation Runder Tisch Nachhaltiges Bauen Pflege Informationsportal Nachhaltiges Bauen des BMVBS (www.nachhaltigesbauen.de) Mitentwicklung des Deutschen Gütesiegel Nachhaltiges Bauen Redaktionelle und inhaltliche Betreuung Leitfaden Nachhaltiges Bauen Nachhaltigkeitskoordinierung bei Baumaßnahmen des BBR Aus- und Weiterbildung Das BNB in der Praxis 25.10.2011 3 BBSR Berlin 2011 Maßnahmeprogramm Nachhaltigkeit Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 4 BBSR Berlin 2011 18

Einführungserlass vom 03.03.2011 Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 5 BBSR Berlin 2011 Leitfaden Nachhaltiges Bauen - BNB Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 6 BBSR Berlin 2011 19

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Aufbau und wesentliche Inhalte - Konzeption Teil A Grundsätze zum nachhaltigen Bauen Teil B Neubau (Verwaltungsbauten) Teil C Nutzen und Bewirtschaften (Veraltungsbauten) Teil D Bestand (Verwaltungsbauten) Anwendbarkeit gebäudeunabhängig BNB_Neubau Büro- und Verwaltungsbau Modul A1 Nutzung und Bewirtschaftung BNB_Bestand Büro- und Verwaltungsbau Entwurf liegt vor / Endbearbeitung Einführung erfolgt BBSR Berlin 2011 Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 7 Aufbau und wesentliche Inhalte - Konzeption Berücksichtigung der Struktur der RBBau und deren Nachweismethoden Bereitstellung von Checklisten für die Bauverwaltungen Definition von Mindestanforderungen Vorgabe von Zielvereinbarungen / Nachweisdokumenten, Erläuterungsberichten Farbkonzept zur besseren Orientierung BBSR Berlin 2011 Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 8 20

Aufbau und wesentliche Inhalte - Handlungsanleitung Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 9 BBSR Berlin 2011 Aufbau und wesentliche Inhalte Was ist wann und wie zu berücksichtigen Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 10 BBSR Berlin 2011 21

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Anforderungen und Nachweise Bund Zielvereinbarungstabelle Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 11 BBSR Berlin 2011 Anforderungen und Nachweise Bund Pre-Check Liste Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 12 BBSR Berlin 2011 22

Anhang 2 - Mindesterfüllungsgrade Bundesbauten Standardgebäude: Ökologische Qualität: 50 % Erfüllungsgrad Ökonomische Qualität: 50 % Erfüllungsgrad Soziokulturelle und funktionale Qualität: 50 % Erfüllungsgrad Technische Qualität: 50 % Erfüllungsgrad Prozessqualität: 50 % Erfüllungsgrad Gesamterfüllungsgrad: 65 % Erfüllungsgrad Besondere Gebäude: Ökologische Qualität: 65 % Erfüllungsgrad Ökonomische Qualität: 65 % Erfüllungsgrad Soziokulturelle und funktionale Qualität: 65 % Erfüllungsgrad Technische Qualität: 65 % Erfüllungsgrad Prozessqualität: 65 % Erfüllungsgrad Gesamterfüllungsgrad: 65 % Erfüllungsgrad BBSR Berlin 2011 Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 13 Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) für Verwaltungs- und Bürogebäude Neubau Erfüllungsgrad Note Zertifikat 100 % 95 % 90 % 80 % 75 % 70 % 65 % 1,0 1,5 2,0 Gold Silber 60 % 55 % 50 % 3,0 Bronze BBSR Berlin 2011 Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 14 23

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Anhang 4 - Energetisches Pflichtenheft Referat II 7 Energieoptimiertes Bauen Bundes-Energiebeauftragter Hr. Dr. Böttcher Festlegung von Standards für die jeweiligen Bauvorhaben Aufstellung und Prüfung der Pflichtenheft Nicolas Kerz Festlegung der personellen Verantwortlichkeiten Monitoringkonzept Das BNB in der Praxis 25.10.2011 15 BBSR Berlin 2011 Erlass vom 19.03.2011 zur Unterschreitung der EnEV 2009 für Bundesbauten (Neubau und Bestand) Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 16 BBSR Berlin 2011 24

Nachhaltigkeitsbericht für Gebäude Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 17 BBSR Berlin 2011 Nachhaltigkeitsbericht für Gebäude 76,7 % 80-82% 84,5 % Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 18 BBSR Berlin 2011 25

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Geplanter Ablauf Nachhaltigkeitsbewertung Neubau Nicolas Kerz BImA / BMVg Bestand Bundesbauverwaltungen (BBR, Länder) Nachhaltigkeitskoordinierung in der Planung, (Nachhaligkeitskoordinator) Abschließende Nachhaltigkeitsbewertung (Nachhaltigkeitskontrolle) Vorplanung ES-Bau EW-Bau Ausführungsplanung Übergabe / Inbetriebnahme Nachhaltigkeitskontrolle (Konformitätsprüfung) bis Ende 2011 durch BBSR II 5, ab 2012 in den Bauverwaltungen der Länder Das BNB in der Praxis 25.10.2011 Daten- / Informationsrückfluss, Dokumentation, Urkunde 19 BBSR Berlin 2011 Netzwerk Nachhaltiger Bundesbau BNB-Nachhaltigkeitskoordinatoren Ausbildungsmodule basierend auf Curriculum BNB Bestehend aus 4 Modulen und einem Vertiefungsmodul (Lebenszyklus) Modul 1 Grundlagen Fachwissen für Projektleitung und steuerung Ausbildungsdauer 2 AT Modul 2-4 Vertieftes Fachwissen für eine BNB-Bewertung Ausbildungsdauer 3 x 2 AT zzgl. + Hausaufgaben + Prüfung Vertiefungsmodul + LCA Vertieftes Fachwissen eine BNB- Bewertung mit LCA Ausbildungsdauer 3-5 AT keine Zusatzqualifikation Qualifikation Nachhaltigkeitskoordinator ohne LCA Qualifikation Nachhaltigkeitskoordinator mit LCA Externe Leistungen erforderlich Nicolas Kerz LCA Leistungen erforderlich Keine externe Leistungen erforderlich hoher Mehrwert für die Bauverwaltung, Wissensbildung Das BNB in der Praxis 25.10.2011 20 BBSR Berlin 2011 26

Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) für Bundesgebäude Ökologische Qualität Ökonomische Qualität Technische Qualität Prozessqualität Soziokulturelle und funktionale Qualität Nicolas Kerz Standortmerkmale Das BNB in der Praxis 25.10.2011 21 BBSR Berlin 2011 Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) für Bundesgebäude Ökologische Qualität 22,50 % Ökonomische Qualität 22,50 % Soziokulturelle und funktionale Qualität 22,50 % Technische Qualität 22,50 % Prozessqualität 10,00 % Nicolas Kerz Gesamtbewertung (Gebäude) 100,00 % Das BNB in der Praxis 25.10.2011 22 BBSR Berlin 2011 27

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) für Bundesgebäude Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 23 BBSR Berlin 2011 Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) für Bundesgebäude Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 24 BBSR Berlin 2011 28

Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) für Bundesgebäude Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 25 BBSR Berlin 2011 Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen (BNB) für Bundesgebäude Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 26 BBSR Berlin 2011 29

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Prüfungsunterlage BNB - Handbuch Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 27 BBSR Berlin 2011 Informationsportal Nachhaltiges Bauen www.nachhaltigesbauen.de Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 28 BBSR Berlin 2011 30

Basisdaten Ökobau.dat Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 29 BBSR Berlin 2011 Basisdaten - WECOBIS Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 30 BBSR Berlin 2011 31

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Aktuelle Forschung Zukunft Bau Forschungscluster Nachhaltiges Bauen BNB_Neubau Büro- und Verwaltungsbau BNB_Bestand Büro- und Verwaltungsbau BNB_Neubau Wohngebäude MFH BNB_Neubau Unterrichtsgebäude BNB_Neubau Außenanlagen Modul A1 Nutzung und Bewirtschaftung erarbeitet Durchführung der Pilotphasen BBSR Berlin 2011 Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 31 Entwicklungen in den Ländern Ausschuss für staatlichen Hochbau (ASH) der Bauministerkonferenz (ARGEBAU) Fachkommission Bau- und Kostenplanung Projektgruppe Bauen für die Zukunft Nachhaltiges Bauen (Einrichtung der Projektgruppe II/2011) BBSR Berlin 2011 Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 32 32

Entwicklungen in den Ländern Durchführung von Pilotzertifizierungen nach BNB Mitarbeit in BNB-Begleitkreisen zu neuen Nutzungsprofilen Entwicklung von landesspezifischen Nachhaltigkeitsstrategien Nicolas Kerz Quelle: der gemeinderat 3/11 Das BNB in der Praxis 25.10.2011 33 BBSR Berlin 2011 Erste externe Anbieter für BNB Schulungen und Zertifizierung - STI Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 34 BBSR Berlin 2011 33

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Pilotanwendung Bund und Länder 2008 2009 2011 Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 35 BBSR Berlin 2011 Nachhaltigkeit bei Gebäuden der Zukunft UBA 2019 (EPBD) Niedrigstenergiehäuser Source: Braun-Kerbl-Löffler; BBR Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 36 BBSR Berlin 2011 34

Netto-Null-Energie-Haus Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 37 BBSR Berlin 2011 Ökobilanzierung: Optimierungspotenzial Flachdach Zelluloseschüttung als Recyclingmaterial diffusionsoffen Abdichtung (EPDM) geringere Investitionskosten geringere globale ökologische Wirkungen leichtere Rückbaubarkeit und Entsorgung Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 38 BBSR Berlin 2011 35

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Nachhaltigkeit bei ÖPP Neubau Verwaltung BMBF Standort Kapelleufer Bauherrin BIMA 2 Bauabschnitte 350 / 1000 Arbeitsplätze Quelle: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ÖPP-Inhaber-Modell von bis zu 30 Jahren Erste Ausschreibung ÖPP Ministerium mit BNB Gold- Anforderung (BMBF) Festlegung auf ausgewählte Kriterien der Nachhaltigkeit Zuschlag: BAM und Amber Infrastructure Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 40 BBSR Berlin 2011 Nachhaltigkeit im Bestand Sanierung Liegenschaft Umweltbundesamt Bismarckplatz Erweiterungsneubau Denkmalschutz Vorabfrage Wettbewerbsteilnehmer unter Berücksichtigung von Aspekten der Nachhaltigkeit (Bewerberbogen) Nicolas Kerz Quelle: Umweltbundesamt Das BNB in der Praxis 25.10.2011 41 BBSR Berlin 2011 36

Nachhaltigkeit im Wettbewerb Auslobung Wettbewerb erfolgt, Abgabe Mitte Dezember Vorprüfung ca. 20 Wettbewerbsarbeiten Begleitung der Planungsphase mit BNB Bewertung (Neubau und Bestand) Juryentscheidung 8. KW. 2011 - GMP Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 42 BBSR Berlin 2011 Nachhaltigkeit im Ausland Anwendung der Entwurfskriterien Bestand für Sanierung der Deutschen Botschaft Washington Leerzug der Botschaft Ende 2010 Anforderungen an Denkmalschutz Altlastensanierung Nicolas Kerz Quelle: BBR Das BNB in der Praxis 25.10.2011 43 BBSR Berlin 2011 37

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Berücksichtigung BNB Neubau mit der ES-Bau in 2011 Neubau UN Campus Bonn Bundesamt für Justiz Bonn Erweiterungsbau Umweltbundesamt Dessau Erweiterungsbau Bundesamt für Strahlenschutz Salzgitter Erweiterungsbau Bundesministerium für Arbeit und Soziales Berlin Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 44 BBSR Berlin 2011 BMVBS Forschungsinitiative Zukunft Bau Mein Haus, meine Tankstelle! Nachhaltigkeitsbewertung Rückbaukonzept Praxistest Quelle: Werner Sobek Förderprogramm für Energie-Plus-Häuser Effizienzhaus Plus 1,2 Mio. Euro für 2011 Nicolas Kerz Das BNB in der Praxis 25.10.2011 45 BBSR Berlin 2011 38

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit www.nachhaltigesbauen.de Nicolas Kerz E-Mail: Nicolas.Kerz@bbr.bund.de Telefon: (030)18 401-3402 Telefax: (030)18 401-3459 Das BNB in der Praxis 25.10.2011 46 BBSR Berlin 2011 39

Herr Hans-Ulrich Schlesinger Projektentwickler und Auditor DGNB der Bauwens Development GmbH & Co. KG Mehrwert einer Immobilie durch ganzheitliche Planung und Zertifizierung Herr Hans-Ulrich Schlesinger (links), Frau Carolin Bahr und Herr Nicolas Kerz (rechts) 41

Guten Tag, meine Damen und Herren, zunächst möchte ich mich für Ihre Einladung bedanken und freue mich, heute zu diesem sicherlich interessanten Thema Mehrwert einer Immobilie durch ganzheitliche Planung und Zertifizierung referieren zu können. Mir bietet sich hier die Möglichkeit als Vertreter der Bauindustrie, aus der Erfahrung mehrerer Projektentwicklungen und Zertifizierungen für unser eigenes Unternehmen mein heutiges Thema praxisnah darzustellen. Als Projektentwickler und gleichzeitig als zugelassener DGNB-Auditor ergibt sich für mich grundsätzlich die Ausgangssituation, Projekte unter weitreichenderen Aspekten zu betrachten, somit besonders auch unter dem Gesichtspunkt Mehrwert. Lassen Sie mich zunächst den Begriff Mehrwert bezogen auf eine Immobilie grundsätzlich definieren. Bedeutet Mehrwert ausschließlich mehr Projektgewinn? mehr Mieteinnahme? Niedrigere Betriebskosten? Hierzu ein klares und deutliches NEIN, denn eine Antwort auf diese Frage ist auf jeden Fall vielschichtiger und bezieht sich nur zu einem Teil auf monetäre Aspekte. Bedeutet Mehrwert einer Immobilie nicht auch zum Beispiel Komfort Tageslichtausbeute Beleuchtung (Kunstlicht) Raumluft / Raumklima Identifizierung mit dem Gebäude Standort- und Umfeldbetrachtung Möglichkeiten der Erreichbarkeit (z. B. durch ÖPNV) Image des Gebäudes Außenwirkung Augenmerk auf Schall / Klima / Heizen / Lüften Bedienungsmöglichkeiten durch die Nutzer Umweltbewusstsein Energetische Gesichtspunkte Wartungsfreundlichkeit Langlebigkeit So könnte man diese Auflistung noch beliebig fortführen, allerdings führen diese Aussagen zum gleichen Resultat: NUTZERZUFRIEDENHEIT Nutzerzufriedenheit entsteht jedoch nicht von alleine! Zum Einen entsteht Nutzerzufriedenheit durch eine ganzheitliche Planung unter Mitwirkung aller wesentlichen Planungsdisziplinen, aber zum Anderen besonders auch unter aktiver Mitwirkung der Nutzer. Ermittelt man die Bedürfnisse der Nutzer und diskutiert diese mit ihnen, weiß man, wie Bürolandschaften der Zukunft aussehen und welche Voraussetzungen daraus entstehen, so zeigt die Planung unmittelbar in die richtige Richtung und es entsteht ein zukunftsfähiges Gebäude. Denn nur dadurch ist gewährleistet, dass ein Projekt langfristig nutzbar ist und überhaupt Nutzer hat! Das ergibt einen der wesentlichsten Faktoren für einen Mehrwert! Es wird deutlich sichtbar, wie nützlich es ist, ein Schema zu entwickeln und anzuwenden, welches alle notwendigen Parameter für den Erfolg und damit für den Mehrwert einer Immobilie sicherstellt. Auch ist es von Vorteil, ja nahezu unabdingbar, dass dieses Schema bzw. System eine Vergleichbarkeit zu anderen Projekten herstellen kann. 43

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement So wird transparent, was mein Gebäude kann bzw. was ggf. andere Gebäude können bzw. nicht können und es entwickelt sich daraus einer der wesentlichsten Mehrwerte, nämlich ein angestrebtes und darstellbares Alleinstellungsmerkmal meiner Immobilie gegenüber aktueller, am Markt angebotener Objekte. Das sollte auch letztlich dazu führen, dass unter Gesichtspunkten des Marktes eine Vermietbarkeit oder eine Veräußerung an einen Investor leichter und auch schneller möglich werden kann. Auch das bedeutet Mehrwert! Mit einem Zertifizierungsverfahren nach DGNB erreicht man diese umfassende Darstellung und lässt neutral durch das System bewerten, in wie weit gesetzte Ziele erfüllt werden und stellt damit die gewünschte Vergleichbarkeit gegenüber anderen Projekten dar. Allerdings bedeutet das Ergebnis einer Zertifizierung nur das, was ich vorher beabsichtigte, zu erreichen. Dieses Verfahren dient nicht dazu, die eigentlich beabsichtigte Qualität einer Immobilie zu erhöhen, denn letztlich zeigt das Ergebnis einer Zertifizierung den Ist-Zustand meines Projekts mit allen Stärken und Schwächen auf. Das bezieht sich sowohl auf die beabsichtigten Ziele eines Projekts bei einer Vorzertifizierung als auch bei einer Zertifizierung auf den Ist- Zustand zum Zeitpunkt der Fertigstellung. Stimmen meine definierten Ziele von vorne herein nicht, so kann das Zertifizierungsergebnis nicht zufriedenstellend ausfallen und lässt sich dann sicher nicht im gewünschten Rahmen nach außen hin kommunizieren. So sollte man sich selber zwingen, klar und deutlich festzulegen, was man von seinem Gebäude erwartet, und zwar nicht mit dem Schwerpunkt auf die Außenwirkung, sondern auf die angestrebte Qualität, die man sich für dieses spezielle Projekt vorstellt bzw. die man für sich oder für einen Bauherrn zu erfüllen hat. Hier bedeutet der Begriff ZIELVEREINBARUNG einen elementaren und tatsächlichen Mehrwert. Je klarer und eindeutiger diese Zielvereinbarungen getroffen werden, umso wirtschaftlicher lassen sich diese Ziele planen und umsetzen und somit letztlich erreichen. Von vorne herein kennen alle am Planungs- und Bauprozess Beteiligten die Forderungen und können daraus die entsprechenden Lösungen für deren Umsetzung erarbeiten. Dadurch spart man Zeit und Kosten für Planungsänderungen bis hin zu allseits bekannten kostenrelevanten Änderung im Zuge der Ausführung. Bauleistungen lassen sich von Anbeginn eindeutig definieren und führen zu wesentlich wirtschaftlicheren Offerten, als wenn man nachträglich einen bereits festgelegten Leistungsumfang korrigieren möchte. Diese aus einer sorgfältigen und ganzheitlichen Planung entstehende Handlungsweise zieht sich wie ein roter Faden durch das gesamte Projekt, denn BAUSOLL muss auch am Ende BAU - IST bedeuten, ansonsten verändern sich unweigerlich die Baukosten! Hier bietet das DGNB-Zertifizierungsverfahren in positiver Weise eine Art Maßregelung und soll mich dazu zwingen, diese Zielvereinbarungen nicht nur festzuschreiben, sondern auch konsequent umzusetzen, was besonders auch innerhalb des Zertifizierungsprozesses darzustellen ist. Eine Kostenreduktion bzw. Kostenbegrenzung sollte sich nicht nur auf das Planen und Bauen 44

alleine beziehen, sondern muss auch die Betriebskosten eines Gebäudes beinhalten. Hier steht die Reduzierung der Kosten für einen sehr langen Betrachtungszeitraum des üblichen Lebenszyklus einer Immobilie von 50 Jahren und hat gegenüber den Kosten aus Planung und Bauen eine sehr viel höhere Bedeutung und damit auch eine extrem hohe Gewichtung (20 % Anteil Planen / Bauen / Genehmigungskosten : 80 % Lebenszykluskosten). Spätestens hier muss man sich hier von dem Gedanken befreien, dass der Schwerpunkt einer Immobilienbetrachtung ausschließlich auf der Planung und Ausführung liegt. Das tut er nicht! Definiert man Ziele bzgl. günstigerer Betriebskosten, beispielsweise mit: Grauwassernutzung Versickerung von Regenwasser Einsatz regenerativer Energien sinnvoller Wärmedämmung, besonders auch bei Fenstern und Fassaden wartungsarmer Produkte, so zeigt sich letztlich an diesen Beispielen die Dimension des Einsparungspotentials von Betriebskosten bei sorgfältiger Betrachtung und Ausschöpfung von Möglichkeiten und Mitteln, allerdings grundsätzlich unter Berücksichtigung örtlicher Gegebenheiten und wirtschaftlich sinnvoller Bedingungen. Bauherren und Planer sollten sich dazu zwingen, von Anbeginn, d. h., in der Phase der Projektidee eine ganzheitliche Betrachtung anzuwenden und diese Ergebnisse so weit als möglich dann auch umzusetzen. Damit reduziert man die Betriebskosten der Nutzer und erhöht gleichzeitig den Wert dieser Immobilie. Man präsentiert hier messbare Ergebnisse aus sorgfältiger und überlegter Vorgehensweise. Das fließt nicht nur in ein Zertifikat ein, sondern lässt sich auch Nutzern gegenüber bestens vermarkten! Stichwort 2. Miete Vergessen darf man in einer ganzheitlichen Betrachtung auf keinen Fall die Ausführungsqualität. Eine gute und durchdachte Planung leistet hierfür einen wesentlichen Beitrag und bietet beste Voraussetzungen für ein qualitativ hochwertig ausgeführtes Bauvorhaben. Eine sorgfältige Auswahl von qualifizierten Unternehmen, kombiniert mit einer professionellen Bau- und Projektleitung bildet den Grundstock für eine gute Ausführungsqualität, was einen nicht zu unterschätzenden Mehrwert bedeutet. Die langfristige Werthaltigkeit einer Immobilie muss ein erklärtes Ziel eines jeden Bauherrn sein und setzt einen hohen, ja, ich möchte behaupten, einen sehr hohen qualitativen Ausführungsstandart voraus. Klare und umsetzbare Details als Vorgabe ermöglichen eine technisch funktionierende und langlebige Ausführung. Das spart nicht nur Herstellkosten, sondern spart auch zukünftig ansonsten erforderliche Nachbesserungen und ggf. einen früheren Austausch von Komponenten, was auch, wie bereits angesprochen, einen wesentlichen nicht zu unterschätzenden Mehrwert einer Immobilie bedeutet. Zwischenzeitlich bieten diverse, verfügbare Nutzungsprofile der DGNB weitreichende Möglichkeiten zur Bewertung unterschiedlichster Projektarten und bilden damit die Grundlage für eine zukünftige Grundhaltung in der Herangehensweise und der Planung sowie Abwicklung neuer Projekte und Projektarten. 45

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Dieser Prozess wird bis zur Erarbeitung aller üblichen Nutzungsprofile sicher seine Zeit dauern, allerdings haben Heute Investoren und auch finanzierende Banken die Hebel in der Hand und bestimmen am Ende, nach welchen Regularien vorzugehen ist. Mit dieser gesicherten Erkenntnis leben wir seit geraumer Zeit und betrachten es aus heutigen Erkenntnissen als nahezu unmöglich, Objekte ohne Zertifizierung vermarkten bzw. an Investoren verkaufen zu können. Auch Mieter fragen gezielt, in wie weit es sich bei der angebotenen Immobilie um ein zertifiziertes Gebäude handelt, gleichgültig in diesem Moment, nach welchem der marktüblichen Zertifizierungssysteme (Leed, Breeam, DGNB) das erfolgte. Das ist und bleibt der Trend und er wird, dass ist meine feste Meinung, so schnell nicht umkehrbar sein bzw. durch andere Betrachtungsweisen abgelöst werden! Ich bedanke mich für Ihre Aufmerksamkeit und hoffe Ihnen mit dieser kurzen Betrachtung das sicherlich interessante Thema Mehrwert im Zusammenhang mit eine ganzheitlichen Planung sowie der Durchführung einer Zertifizierung näher gebracht zu haben und stehe für Ihre Fragen gerne zur Verfügung. 46

Frau Carolin Bahr Postdoc an der Professur für Facility Management des Karlsruher Instituts für Technologie (KIT) Instandhaltungsplanung von Bestandsbauten 47

Instandhaltungsplanung von Bestandsbauten Dr.-Ing. Carolin Bahr INSTITUT FÜR TECHNOLOGIE UND MANAGEMENT IM BAUBETRIEB (TMB) FACILITY MANAGEMENT KIT Universität des Landes Baden-Württemberg und nationales Großforschungszentrum in der Helmholtz-Gemeinschaft www.kit.edu Gliederung Wissenschaftlicher Hintergrund Methoden zur Planung des Instandhaltungsbudgets Analyse von Einflussfaktoren Budgetierungsverfahren PABI 2 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 49

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Wissenschaftlicher Hintergrund 7 Jahre Forschungserfahrung im Bereich der Instandhaltungsbudgetierung Forschungsprojekte im Umfang von ca. 1,0 Mio EUR 30 Veröffentlichungen Dissertationen: 2 abgeschlossen 1 in Bearbeitung 3 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Realdatenanalyse Zusammenarbeit mit zahlreichen baden-württembergischen Städten und Gemeinden sowie der katholischen Kirche. Realdaten von 17 Immobilien mehr als 160.000 m² (BGF) 23.900 Instandhaltungsmaßnahmen 4 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 50

Datenerhebung Rechnungen aller Bewirtschaftungsmaßnahmen seit Erstellung! 5 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Instandhaltungskosten Relative Instandhaltungskosten der Gebäude über das Alter: Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungs-aufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 6 51

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Planung des Instandhaltungsbudgets Zum Durchführen von Instandhaltungsmaßnahmen, müssen Mittel zum richtigen Zeitpunkt bereit gestellt werden. Budgetierungsverfahren : Kennzahlenorientiert Wertorientiert Analytisch Zustandsorientiert Validierung der vorhandenen Verfahren Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungs-aufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 7 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Validierung: Beispiel kennzahlenorientierte Budgetierung Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungs-aufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 8 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 52

Planung des Instandhaltungsbudgets Zum Durchführen von Instandhaltungsmaßnahmen, müssen Mittel zum richtigen Zeitpunkt bereit gestellt werden. Budgetierungsverfahren : Kennzahlenorientiert Wertorientiert Analytisch Zustandsorientiert Validierung der vorhandenen Verfahren Analyse von Einflussfaktoren Entwicklung eines neuen Budgetierungsverfahrens Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungs-aufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 9 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Instandhaltungskosten nach Art der Maßnahme Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungs-aufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 10 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 53

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Analyse von Einflussfaktoren Beispiel Gebäudegeometrie Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungsaufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 11 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Analyse von Einflussfaktoren Beispiel Technikanteil Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungsaufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 12 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 54

Art der Maßnahme bestimmt Einflussfaktoren Instandhaltungskosten Gebäudegeometrie Baustilkomplexität Alter Denkmalschutz Qualität Wirtschaftliche Konkurrenz Außerordentliche Maßnahmen Außerordentliche Maßnahmen Technikanteil Nutzungsart Sockelbetrag für regelmäßige Maßnahmen 10 20 30 40 50 60. Alter 13 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Budgetierungsverfahren PABI PABI Grundbaustein B IH n = 1,2 % WBWi + 4,4 % WBWi i = 1 i = 1 Regelmäßige Maßnahmen P Praxisorientierte A Adaptive B Budgetierung I Instandhaltungsmaßnahmen n außerordentliche Maßnahmen Weitere Differenzierung durch Korrekturfaktoren B IH r a n KF WBW Instandhaltungsbudget regelmäßig außerordentlich Anzahl der Immobilien Korrekturfaktor Wiederbeschaffungswert B IH = Regelmäßige Maßnahmen außerordentliche Maßnahmen x KF r + x KF a Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungsaufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 14 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 55

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Entwicklung von PABI-Modulen PABI-Module Bürogebäude Verwaltungsgebäude Schulen Kirchen Laborgebäude Werkstätten Analyse von 50 Immobilien über gesamten Lebenszyklus Empirische Lebenszyklusdaten Erfassung spezifischer Gebäudedaten Objektspezifische Einflüsse 15 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Zitierung von PABI in Richtlinien KGSt Richtlinie: Instandhaltung kommunaler Gebäude - Budgets ermitteln und Aufwand für Folgejahre planen Zitat Seite 9: Zitat Seite 12: 16 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 56

Instandhaltungsstrategien Harmonisierung von Immobilienportfolios im Sinne einer gleichmäßigen Instandhaltungsbelastung Auftraggeber: Ist eine Harmonisierung durch Umverteilung möglich? 17 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Instandhaltungsstrategien Geeignete Entscheidungshilfen und Methoden zur wirkungsvollen Instandhaltung bei Unterbudgetierung 1) Portfoliomanagement 100% 60% 100% 40% 100% Geb. 01 Geb. 02 Geb. 03 Geb. 04 Geb. 40? 2) Priorisierung von Maßnahmen 85% 85% 85% 85% 85% Wenn tatsächliches Budget nur X % von benötigtem Budget Geb. 01 Geb. 02 Geb. 03 Geb. 04 Geb. 40 10% 30% 45% 5% 10% 10% 15% 55% 5% 25% 18 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 57

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Fragen? 19 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Kontakt Dr.-Ing. Carolin Bahr Karlsruher Institut für Technologie (KIT) Facility Management (TMB) Am Fasanengarten 76131 Karlsruhe Ab März 2012 Hochschule Konstanz Technik, Wirtschaft und Gestaltung E-mail: carolin.bahr@googlemail.com fon: 0721 / 608 48260 fax: 0721 / 608 44351 E-mail: carolin.bahr@kit.edu url: www.tmb.kit.edu 20 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 58

21 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Instandhaltungskostenverlauf Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungs-aufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 22 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 59

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Maßnahmen Auslöser Kombinationen 23 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Einflussfaktoren Gebäudealter Art der Nutzung Technikanteil Wirtschaftliche Konkurrenz Gebäudegröße Gebäudegeometrie A / V Verhältnis Qualität der Planung und Erstellung Denkmalschutz Politische Einflüsse Standortabhängige Einflüsse Strategiebedingte Einflüsse Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungs-aufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 24 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 60

Merkmale Einfachheit in der Anwendung Trennung zwischen regelmäßigen und außerordentlichen Maßnahmen Anpassbarkeit an Nutzerwünsche / spez. Rahmenparameter Skalierbarkeit hinsichtlich Genauigkeit (Einflussfaktoren) Transparenz Wissenschaftlich fundierte Datengrundlage 25 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Einfluss Gebäudealter 100 90 Durchschnitt Fallbeispiele Durchschnitt Fallbeispiele - geglättet Instandhaltungskosten [ /m² BGF a] 80 70 60 50 40 30 20 10 o o o 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 Alter Quelle: Bahr, C.: Realdatenanalyse zum Instandhaltungs-aufwand öffentlicher Hochbauten, Dissertation 2008, ISBN 978-3-86644-303-7 26 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 61

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Übersicht der Einflussfaktoren Nachkriegsgebäude Altbauten Kirchengebäude Werkstatt- und Laborgebäude - Baustilkomplexität - - Denkmalschutz - Technikanteil - Technikanteil Nutzungsart - Nutzungsart wirtschaftliche Konkurrenz - - Gebäudealter Gebäudegeometrie FM-gerechte Planung 27 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 62

PABI Datenbank 29 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 PABI Datenbank 30 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 63

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement PABI Datenbank 31 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 PABI-Datenbank 32 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 64

NOTWENDIGE IMMOBILIENDATEN 34 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 65

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Notwendige Daten Anwendung exist. Module Bei Anwendung bestehender Module Gebäuderahmendaten Baujahr / bzw. Zeitpunkt der letzten großen Sanierung bei Altbauten Bruttogrundfläche (BGF) in m² Bruttorauminhalts (BRI) in m³ Dach- und Fassendflächen Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungswert Informationen hinsichtlich Einflusswirkungen Nutzungsart Technikanteil Denkmalstatus (ja/nein) Qualität der Planung Baustilkomplexität (schlicht oder aufwändig) (Vorliegender Instandhaltungsrückstau) 35 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Notwendige Daten Entwicklung neuer Module Zur Anpassung des Verfahrens zusätzlich: Gebäudehistorie Baulich (Um-bzw. Anbauten) Instandhaltungskosten über Lebenszyklus Gebäudespezifische Eigenschaften hinsichtlich potentieller Einflüsse Planunterlagen von Referenzgebäuden Begehung von Referenzgebäuden 36 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 66

USP UNIQUE SELLING POSITION 37 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Strategische Positionierung Aussagekraft niedrig hoch LEGENDE: PABI Methode für: Gesamtportfolio Einzelgebäude Sonstige Verfahren niedrig hoch Praktikabilität 38 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 67

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Einfache Bedienung und Administration Bedienung: Eingabe der Gebäuderahmendaten (Jahr, BGF, ) Eingabe der Herstellkosten Eingabe der Einflussparameter (Technik, Denkmalstatus, ) Administration: Fortschreibung der Baupreisindizes Eingabe des fiktiven Baujahres bei Sanierung 39 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 METHODE, FUNKTIONEN UND ERGEBNISSE DES VERFAHRENS 40 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 68

REFERENZEN 41 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Referenzen Evangelische Landeskirche in Baden Stadt Ettlingen Forschungszentrum Karlsruhe Deutsches Zentrum für Luft- und Raumfahrt 42 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 69

LVR-Fachbereich Gebäude- und Liegenschaftsmanagement Kirchliches Immobilienmanagement Planung des Instandhaltungsbudgets für: Altbauten (Schulen, Pfarr- & Tagungshäuser etc.) Kirchen- bzw. Sakralbauten Anpassung und Weiterentwicklung des PABI-Verfahrens Analyse von 30 Immobilien Entwicklung neuer PABI-Module empirische Lebenszyklusdaten Gebäudeinformation Altbauten Kirchen objektspezifische Einflüsse 43 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Immobilienmanagement der öffentlichen Hand Untersuchung Schulgebäude Sporthallen Schwimmhallen Bestimmung Instandhaltungsrückstau Ermittlung des Instandhaltungsbudget für das Gesamtportfolio im Jahr 2010 44 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 70

Leuchtturmprojekt - Forschungszentrum Karlsruhe Instandhaltungsplanung für Bürogebäude Anwendung des PABI Verfahrens Bezifferung der monetären Auswirkungen im Vergleich zu bisherigen Berechnungen. Detailbetrachtung IH-Prozess IH-Kosten in % des WBW 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Instandhaltungsaufwendungen Geb. 101 indiziert auf das Jahr 2009 inklusive Verbesserung der Gebäudehülle Summe nach PABI ca. 5,03% Ist-Summe ca. 4,07% ca. 3,16% ca. 0,91% 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 periodische Kosten Alter aperiodische Kosten 45 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 Corporate Real Estate Management Untersuchung Bürogebäude Werkstätten Labor Anpassung und Weiterentwicklung des PABI-Verfahrens Ermittlung des Instandhaltungsbudgets für das Jahr 2011 Laborgebäude 46 Dr.-Ing. Carolin Bahr - LVR-Fachtagung - Köln - 25.10.2011 71