Volker Bielefeld wohnungs eigentümer Ratgeber zum Wohnungseigentum mit Gesetzestext und Rechtsprechungsregister 8., neu bearbeitete Auflage Haus & Grund Deutschland - Verlag und Service GmbH
Inhaltsverzeichnis 1. Was ist Wohnungseigentum? 1 1.1 Der Begriff Wohnungseigentum" 1 1.2 Der Begriff Teileigentum" 2 1.3 Wohnungseigentum und Eigentumsbegriff. 3 2. 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.3.1 2.1.3.2 2.1.3.3 2.1.4 2.1.5 2.2 2.3 2.3.1 2.3.1.1 2.3.1.2 2.4 2.5 Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Was gehört zum Sondereigentum? Räume als Gegenstand des Sondereigentums Der Begriff Wohnung" Der Begriff Abgeschlossenheit" Ausnahme für Garagenstellplätze Bescheinigung der Abgeschlossenheit Prüfung der Abgeschlossenheit durch das Grundbuchamt Zugehörige Gebäudebestandteile als Gegenstand des Sondereigentums Inhalt des Sondereigentums Was gehört zum Gemeinschaftseigentum? Abgrenzung von Sonder-/Gemeinschaftseigentum durch Grundbucheintragung Eintragungsbewilligung Der Aufteilungsplan Abweichungen von Teilungserklärung und Aufteilungsplan Größe und Änderung von Miteigentumsanteilen Unterteilung und Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten r 4 5 5 5 6 9 9 10 11 11 12 14 14 15 17 18 21 VII
2.5.1 Nichtige Unterteilung und Unterwohnungseigentum 2.5.2 Stimmrecht bei Unterteilung 2.5.3 Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten 2.5.4 Austausch des Sondereigentums und Änderung der Miteigentumsanteile 2.5.5 Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum 2.5.6 Umdeutung bei unwirksamer Einräumung von Sondereigentum in Sondernutzungsrecht 2.6 Mitsondereigentum 2.7 Sondernutzungsrechte 2.8 Gesamtübersicht zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum 3. Die Begründung von Wohnungseigentum 3.1 Begründung durch vertragliche Einräumung 3.1.1 Formvorschriften 3.1.2 Anlegung des Wohnungsgrundbuchs 3.1.3 Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung 3.2 Begründung durch Teilungserklärung 3.3 Änderung des Einräumungsvertrages und der Teilungserklärung 3.3.1 Änderung durch den teilenden Alleineigentümer 3.3.2 Änderungsvorbehalt des Veräußerers 3.3.3 Änderung durch Öffnungsklausel 3.3.4 Änderung durch richterliche Entscheidung nach Treu und Glauben 3.3.5 Änderung kraft gesetzlichen Anspruchs VIII
3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 4. 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.5.1 4.3.5.2 4.3.6 4.3.7 4.3.8 4.3.9 4.3.10 4.3.11 4.3.12 Die Bedeutung von Einräumungsvertrag und Teilungserklärung Die Bestimmung der Miteigentumsanteile Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum Gebrauchs- und Nutzungsregelungen Die Gemeinschaftsordnung Der Begriff Vereinbarung" Unabdingbare Vorschriften Zustandekommen und Änderung von Vereinbarungen Zustandekommen bei Begründung des Wohnungseigentums Änderung durch den teilenden Eigentümer Änderungsvorbehalt des Veräußerers Änderung nach rechtlicher Invollzugsetzung der Gemeinschaft Vereinbarung und einstimmiger Beschluss Schuldrechtliche Vereinbarung Einstimmiger Beschluss Vereinbarter Mehrheitsbeschluss - Öffnungsklausel Ersatzvereinbarung Gesetzes- oder vereinbarungsändernder Mehrheitsbeschluss Vereinbarungsersetzender Mehrheitsbeschluss Gesetzes- oder- vereinbarungswidriger Mehrheitsbeschluss Fortwirkung von Öffnungsklauseln Fortwirkung aufgrund gerichtlicher Entscheidung 69 70 71 72 72 74 75 79 79 80 80 81 81 82 83 87 88 89 90 92 92 94 IX
4.4. Änderung kraft gesetzlichen Anspruchs 94 4.5 Zustimmung Dritter 96 4.6 Die Wirkung von Vereinbarungen 98 4.7 Formvorschriften 99 4.8 Auslegung von Vereinbarungen 100 4.9 Inhalt der Gemeinschaftsordnung 102 5. Unauflöslichkeit der Gemeinschaft 5.1 Vertragliche Aufhebung 5.2 Aufhebung bei Zerstörung 5.3 Verpflichtung zum Wiederaufbau 5.4 Verpflichtung bei steckengebliebenen Bauvorhaben 5.5 Kostenverteilung bei Fertigstellung steckengebliebener Bauvorhaben 5.6 Anteil bei Aufhebung der Gemeinschaft 6. Veräußerungsbeschränkung 6.1 Anwendungsbereiche 6.2 Das Zustimmungserfordernis bei Veräußerung 6.3 Die Versagung der Zustimmung 6.3.1 Wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung 6.3.2 Anspruch auf Erteilung der Zustimmung 6.3.3 Gerichtliche Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs 6.3.4 Schadensersatz bei zu Unrecht verweigerter Zustimmung 6.3.5 Zustimmung bei Erstveräußerung 6.3.6 Formvorschriften 6.4 Wirkung der Veräußerungsbeschränkung 6.5 Gemeindliches Vorkaufsrecht 6.6 Aufhebung und Rückabwicklung von Kaufverträgen X
7. 7.1 7.1.1 7.1.1.1 7.1.1.2 7.1.1.3 7.1.2 7.1.2.1 7.1.2.2 7.1.2.3 7.1.2.4 Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Die gesetzlichen Rechte Gebrauch und Nutzung des Sondereigentums Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums Anteil an den Nutzungen des Gemeinschaftseigentums Die gesetzlichen Pflichten Instandhaltungspflicht Gebrauchspflichten Einhaltung der Pflichten durch andere Personen Duldungspflichten 122 124 125 125 126 127 127 128 130 131 133 8. 8.1 8.2 Rechte und Pflichten der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft Erwerb von Rechten und Pflichten Die Gemeinschaft als Inhaberin von 136 138 Rechten und Pflichten 139 8.3 Ausübung und Wahrnehmung gemeinschaftsbezogener Reche und Pflichten der Wohnungseigentümer 140 8.4 Ausübung und Wahrnehmung sonstiger Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer 144 8.5 Individualansprüche der Wohnungseigentümer 145 8.6 Begrenzung der Haftung der Wohnungseigentümer 147 8.7 Das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft 150 8.8 Insolvenzunfähigkeit 153 XI
8.9 8.10 9. 9.1 9.1.1 9.1.1.1 9.1.1.2 9.1.1.3 9.1.1.4 9.1.1.5 9.1.1.6 9.1.1.7 9.1.1.8 9.1.1.9 9.1.1.10 9.1.2 9.1.2.1 9.1.2.2 9.1.2.3 9.1.2.4 XII Partei- und Beteiligtenfähigkeit Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Gebrauchsregelungen Gebrauchsregelungen durch Vereinbarung Sondernutzungsrechte Einschränkungen des Sondernutzungsrechts Sondernutzungsrecht als Gebrauchsrecht Art und Umfang von Sondernutzungsrechten Wirkung gegenüber Sondernachfolgern Einräumung von Sondernutzungsrechten Übertragung von Sondernutzungsrechten Aufhebung und Änderung von Sondernutzungsrechten Bestimmbarkeit der Sondernutzungsrechte Kostentragung bei Sondernutzungsrechten Kaufvertraglich zugesicherte Sondernutzungsrechte Vereinbarte Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen beim Sondereigentum Alphabetische Übersicht Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung Schadensersatz wegen zweckwidriger Nutzung Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen beim Gemeinschaftseigentum 153 154 154 154 155 157 157 158 160 161 163 164 166 167 170 170 171 177 201 205 206
9.2 Gebrauchsregelungen durch Mehrheitsbeschluss 208 9.3 9.4 Einzelanspruch auf Gebrauchsregelung Unterlassungsanspruch bei zweckwidrigem 210 Gebrauch 211 10. 10.1 10.2 10.2.1 10.2.1.1 10.2.1.2 10.2.2 10.2.2.1 10.2.2.2 10.2.2.3 10.2.2.4 10.2.2.5 10.2.2.6 10.3 10.3.1 10.3.2 10.3.3 10.3.4 Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums Öffentlich-rechtliche Lasten Privatrechtliche Lasten Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung Kosten der sonstigen Verwaltung Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs Kosten bei baulichen Veränderungen Verfahrenskosten Einzelfragen zur Lasten- und Kostenverteilung Der Verteilungsschlüssel Änderung durch Vereinbarung/Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung Änderung durch Mehrheitsbeschluss aufgrund einer Öffnungsklausel Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss aufgrund gesetzlicher Regelung ( 213 214 216 216 217 219 220 221 221 222 224 225 227 246 247 249 250 253 XIII
10.3.4.1 10.3.4.2 10.3.4.3 10.3.4.4 10.3.5 10.3.6 10.4 10.4.1 10.4.2 10.4.3 10.5 10.5.1 10.5.2 10.5.3 10.5.4 10.5.5 10.5.5.1 10.5.5.2 10.5.5.3 10.5.5.4 10.5.5.5 Änderung der Verteilung der Betriebsund Verwaltungskosten Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung, baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen Erweiterte Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten Verteilung vereinbarter Höhervergütung für Rechtsanwälte Änderung durch gesetzeswidrigen Mehrheitsbeschluss Änderung durch nichtigen Mehrheitsbeschluss Zahlungsverpflichtung Vorschüsse Aufrechnung Zurückbehaltungsrecht Haftung der Wohnungseigentümer Haftung bei Grundpfandrechten Haftung bei Bauhandwerkersicherungshypotheken Haftung der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft Ausgleichsanspruch Lasten- und Kostentragung bei Eigentümerwechsel Haftung für laufende Lasten und Kosten Zahlungspflicht bei Restforderungen Haftung für Hausgeldrückstände Haftung für rechtswirksam beschlossene Hausgeldverbindlichkeiten früherer Abrechnungszeiträume Haftung für Ausgleichszahlungen/ Liquiditätsumlagen XIV
10.5.5.6 Zahlungspflichten bei Erwerb in der Zwangsversteigerung 280 10.5.5.7 Zahlungspflichten bei Zwangsverwaltung 281 10.5.5.8 Lasten- und Kostentragung bei Insolvenz eines Wohnungseigentümers. 282 10.5.5.9 Vorrecht für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung 284 10.5.5.9.1 Bevorrechtigte Beträge 284 10.5.5.9.2 Zeitliche Begrenzung der Ansprüche 284 10.5.5.9.3 Betragsmäßige Begrenzung der Ansprüche 285 10.5.5.9.4 Betreibung der Zwangsversteigerung durch die Gemeinschaft 285 10.5.5.9.5 Betreibung der Zwangsversteigerung durch Dritte 286 10.5.5.9.6 Sicherung von Hausgeldforderungen durch Zwangssicherungshypothek 286 11. Die Entziehung des Wohnungseigentums 287 11.1 Voraussetzungen zur Entziehung 288 11.2 Verschulden und nicht schuldhaftes Verhalten 289 11.3 Erforderliche Maßnahmen vor Entziehungsklage 289 11.4 Gründe für die Entziehung 290 11.5 Verfahren zur Entziehung 292 12. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer. 295 12.1 Notgeschäftsführung 296 12.2 Ordnungsmäßige Verwaltung 297 12.2.1 Die Hausordnung 300 12.2.1.1 Aufstellung der Hausordnung 300 12.2.1.2 Inhalt der Hausordnung. 302 XV
12.2.1.3 12.2.1.4 12.2.1.5 12.2.2 12.2.2.1 12.2.2.2 12.2.2.3 12.2.2.4 12.2.2.5 12.2.2.6 12.2.2.7 12.2.2.8 12.2.2.9 12.2.2.10 12.2.3 12.2.4 12.2.4.1 12.2.4.1.1 12.2.4.1.2 12.2.4.1.3 12.2.4.1.4 12.2.4.1.5 12.2.4.1.6 12.2.4.1.7 Überwachung und Durchsetzung der Hausordnung Geldstrafen bei Hausordnungsverstößen Einzelfälle aus der Rechtsprechung Versicherungen Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht- Versicherung Privathaftpflicht-Versicherung Gewässerschäden-Haftpflicht- Versicherung Leitungswasser- und Sturmschaden- Versicherung Versicherungen als Arbeitgeber Hausratversicherung Rechtsschutzversicherung Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung des Verwalters Abschluss und Kündigung von Versicherungen Duldung ordnungsmäßiger Verwaltungsmaßnahmen Instandhaltung und Instandsetzung Abgrenzungskriterien Erhaltung/Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes Über bloße Reproduktion hinausgehende Maßnahmen Technischer Ausfall nicht Voraussetzung Ersatzbeschaffung Wertverbessernde und modernisierende Maßnahmen Erstmalige Herstellung Durchführung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen XVI
12.2.4.2 Kostentragung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 357 12.2.4.2.1 Die gesetzliche Kostentragungsregelung 357 12.2.4.2.2 Abweichende Regelung durch Vereinbarung / Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung 358 12.2.4.2.3 Regelung durch richterlichen Eingriff 361 12.2.4.2.4 Auslegung und Umdeutung unwirksamer Vereinbarung in eine Kostentragungsregelung : 361 12.2.4.2.5 Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss 363 12.2.4.2.6 Finanzierung der Instandhaltungskosten durch Kreditaufnahme 364 12.2.4.2.7 Folgekosten bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 365 12.2.4.2.8 Haftung für Schäden im Sondereigentum als Folge schadhaften Gemeinschaftseigentums 367 12.2.4.2.9 Ersatzanspruch/Auslagenerstattung 369 12.2.4.3 Tätige Mithilfe bei der Instandsetzung 370 12.2.4.4 Instandhaltungsrückstellung 371 12.2.4.4.1 Höhe der Instandhaltungsrückstellung 372 12.2.4.4.2 Verteilungsschlüssel bei der Instandhaltungsrückstellung 374 12.2.4.4.3 Anlageform der Instandhaltungsrückstellung 375 12.2.4.4.4 Zweckbindung der Instandhaltungsrückstellung 376 12.2.4.4.5 Sonderumlage zur Instandhaltungsfinanzierung 378 12.2.4.4.6 Instandhaltungsrückstellung bei Eigentümerwechsel 379 12.2.4.5 Sonderfall Umwandlung 379 XVII
13. Bauliche Veränderungen 13.1 Begriff der baulichen Veränderung 13.2 Zweck der Vorschrift des 22 Abs. 1 Satz 1 WEG 13.3 Zustimmungserfordernis 13.3.1 Einschränkung des Zustimmungserfordernisses 13.3.2 Nachteil und Beeinträchtigung im Sinne von 14 Nr. 1 WEG 13.3.2.1 Beeinträchtigung der konstruktiven Stabilität und Sicherheit der Wohnanlage 13.3.2.2 Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks 13.3.2.3 Beschränkungen des Gebrauchsrechts 13.3.2.4 Lästige Immissionen 13.3.2.5 Änderung der Zweckbestimmung 13.3.2.6 Zusätzliche finanzielle Belastungen 13.3.2.7 Gefährdung der Wohnungseigentümer 13.3.2.8 Streitigkeiten der Wohnungseigentümer 13.3.2.9 Beeinträchtigung der Grundrechte/ Informationsfreiheit / Eigentumsgarantie / Gleichheitsgrundsatz 13.3.2.10 Schaffung eines rechtlich ordnungswidrigen Zustandes 13.4 Mehrheitsbeschluss bei baulichen Veränderungen 13.4.1 Die Abdingbarkeit des Zustimmungsbedürfnisses 13.4.2 Gültigkeit von Mehrheitsbeschlüssen bei an sich erforderlicher Einstimmigkeit 13.4.3 Mehrheitsbeschlüsse bei Maßnahmen im Sinne von 22 Abs. 1 Satz 2 WEG 13.5 Zustimmung zu baulichen Veränderungen durch den Verwalter 13.6 Gerichtliche Feststellung des Zustimmungserfordernisses XVIII
13.7 13.7.1 13.7.2 13.7.3 13.8 13.9 13.9.1 13.9.2 13.9.3 13.9.4 13.9.4.1 13.9.4.2 13.9.4.3 13.9.4.4 13.9.4.5 13.9.4.6 13.9.4.7 13.10 Kostentragung und -Verteilung bei baulichen Veränderungen Kostenverteilung durch ein-/allstimmigen Beschluss Kostenverteilung durch einfachen Mehrheitsbeschluss Kostenverteilung durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss Kostenbefreiung bei baulichen Veränderungen Beseitigungsanspruch Individueller Beseitigungsanspruch Geltendmachung der Beseitigungsansprüche durch die Wohnungseigentümer Geltendmachung der Beseitigungsansprüche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft Beseitigungsanspruch bei Eigentümerwechsel Beseitigungsanspruch des Sondernachfolgers Beseitigungsanspruch gegen den Sondernachfolger Beseitigungsanspruch bei Vermietung Rechtsmissbräuchlicher Beseitigungsanspruch Verjährung von Beseitigungsansprüchen Beseitigungsanspruch bei baulichen Veränderungen vor Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft Gerichtliche Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs Verwalterpflichten bei baulichen Veränderungen 407 408 409 409 410 412 413 414 414 415 415 416 418 419 422 423 423 425 XIX
13.11 Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen zur Anpassung an den Stand der Technik 13.12 Alphabetische Übersicht zu Einzelmaßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung und zu baulichen Veränderungen 14. 14.1 14.1.1 14.1.2 14.1.3 14.1.4 14.1.4.1 14.1.4.2 14.1.5 14.1.6 14.1.7 14.1.7.1 14.1.7.2 14.1.7.3 14.2 14.2.1 14.2.2 14.2.3 14.2.3.1 14.2.3.2 14.2.3.3 14.2.4 14.2.5 14.2.6 14.2.7 14.3 Die Wohnungseigentümerversammlung Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung Einberufungsberechtigte Einzuladende Form und Frist der Einberufung Inhalt des Einladungsschreibens Ort und Zeitpunkt der Versammlung Tagesordnung Versammlungsvorsitz Versammlungsablauf Beschlussfähigkeit Erstversammlung Zweitversammlung Eventualeinladung Stimmrecht und Stimmrechtsausübung Abweichende Stimmrechtsregelungen Majorisierung Stimmrechtsvertretung Vertretungsbeschränkung Die Vertretungsvollmacht Erteilung von Untervollmachten Teilnahme Dritter Stimmrecht des faktischen" Eigentümers Stimmrechtsausschluss Ruhen des Stimmrechts Beschlussfassung XX
14.3.1 14.3.2 14.3.3 14.3.4 14.3.5 14.4 14.4.1 14.4.2 14.4.3 14.4.4 14.4.5 14.5 14.5.1 14.5.2 14.5.2.1. 14.5.2.2 14.5.2.3 14.5.2.4 14.5.2.5 14.5.2.6 14.5.2.7 14.5.3 14.5.4 14.5.5 14.5.6 14.5.7 14.5.8 14.5.9 Mehrheitsbeschluss Einstimmiger Beschluss Schriftliche Beschlussfassung Kombinierte Beschlussfassung Beschlussfassung in Mehrhaus-Anlagen Niederschrift Frist zur Fertigstellung Anspruch auf Berichtigung Bedeutung für Beschlusswirkung Einsichtsrecht Übersendung der Niederschrift an die Eigentümer Beschluss-Sammlung Zweck der Beschluss-Sammlung Inhalt der Beschluss-Sammlung Versammlungsbeschlüsse Schriftliche Beschlüsse Urteile in einem Rechtsstreit nach 43 WEG Vergleiche Geschäftsordnungsbeschlüsse Nichtige Beschlüsse Mahnverfahren Fortlaufende Eintragung Anmerkungen zu den Beschlüssen und gerichtlichen Entscheidungen Form der Beschluss-Sammlung Einsichtnahme in die Beschluss- Sammlung Führung der Beschluss-Sammlung als ordnungsmäßige Verwaltungsaufgabe Vergütung für die Führung der Beschluss- Sammlung Schadensersatzanspruch bei nicht ordnungsmäßiger Führung der Beschluss-Sammlung 540 545 548 550 551 552 555 555 556 557 557 558 559 560 561 563 563 564 564 565 565 566 567 568 568 569 570 571 XXI
14.6 Informationspflichten der Wohnungseigentümer 14.7 Wirksamkeit und Ungültigerklärung von Beschlüssen - Konstitutive Beschlussfeststellung 14.7.1 Anfechtung und Ungültigerklärung 14.7.2 Nichtige Beschlüsse 14.7.3 Gültigkeit und Ungültigkeit von Beschlüssen 14.7.3.1 Gültigkeit von Beschlüssen bei Beschlussmängeln oder Fehlerhaftigkeit 14.7.3.2 Nichtbeschluss 14.7.3.3 Minderheitsbeschluss 14.7.3.4 Negativbeschluss 14.7.3.5 Wiederholungsbeschluss 14.7.3.6 Inhaltliche Bestimmtheit der Beschlüsse 15. Der Verwalter 15.1 Die Person" des Verwalters 15.2 Bestellung des Verwalters 15.2.1 Bestellung durch Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung 15.2.2 Bestellung durch Mehrheitsbeschluss 15.2.3 Richterliche Bestellung 15.2.4 Übertragung der Verwalterbefugnisse 15.2.5 Bestellungszeitraum 15.2.6 Nachweis der Bestellung 15.3 Die Abberufung des Verwalters 15.3.1 Abberufung aus wichtigem Grund 15.3.2 Abberufung durch den Richter 15.3.3 Anfechtung des Abberufungsbeschlusses durch den Verwalter 15.4 Der Verwaltungsvertrag 15.4.1 Vertragsparteien 15.4.2 Zeitpunkt und Dauer der Bestellung 15.4.3 Abberufung des Verwalters XXII
15.4.4 15.4.5 15.4.6 15.4.7 15.4.8 15.4.9 15.4.10 15.4.10.1 15.4.10.2 15.4.10.3 15.4.10.4 15.4.10.5 15.4.10.6 15.4.10.7 15.4.10.8 15.4.10.9 15.4.11 15.4.12 15.4.13 15.4.13.1 15.4.13.2 15.4.13.3 15.4.13.4 15.4.13.5 15.4.14 15.5 15.5.1 15.5.1.1 15.5.1.1.1 15.5.1.1.2 Dauer des Verwaltungsvertrages Vertragsverhältnis Vertragsänderung Unwirksamkeit einzelner Regelungen Aufgaben und Rechte des Verwalters Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Verwaltungsvergütung Übliche Vergütung Zusatzvergütungen Verteilung der Verwaltungsvergütung Mehrwertsteuer-Zuschlag Unangemessenheit der Vergütung Wertsicherungsklauseln Verjährung des Vergütungsanspruchs Vergütung nach Abberufung Überwälzung auf den Mieter Haftung des Verwalters Erfüllungsort und Gerichtsstand Inkrafttreten und Rechtswirksamkeit des Vertrages Unterzeichnung des Vertrages Aushandeln des Vertrages durch Eigentümer oder Beirat Anfechtung des Verwaltungsvertrages Schadensersatzansprüche bei nicht ordnungsmäßigem Vertragsabschluss Bindungswirkung Zusätzliche Vertragsvereinbarungen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Aufgaben und Befugnisse nach dem WEG Aufgaben und Befugnisse nach 27 Abs. 1 WEG n. F. Durchführung von Beschlüssen Durchführung der Hausordnung 620 622 623 623 624 625 626 627 628 634 635 635 636 636 637 638 638 639 640 640 640 643 643 643 644 644 645 646 646 647 XXIII
15.5.1.1.3 Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung 648 15.5.1.1.4 Durchführung von Dringlichkeitsmaßnahmen. 657 15.5.1.1.5 Anforderung, Entgegennahme und Abführung von Geldern 659 15.5.1.1.6 Bewirkung und Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen 660 15.5.1.1.7 Verwaltung der eingenommenen Gelder 661 15.5.1.1.8 Unterrichtung über Rechtsstreitigkeiten 662 15.5.1.1.9 Abgabe der Grundeigentümerklärung 663 15.5.1.2 Aufgaben und Befugnisse nach 27 Abs. 2 WEG n. F. 663 15.5.1.2.1 Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen 663 15.5.1.2.2 Fristenwahrung, Abwendung von Rechtsnachteilen, Prozessführung 665 15.5.1.2.3 Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer 666 15.5.1.2.4 Sonderregelungen für Rechtsanwaltsgebühren 667 15.5.1.3 Aufgaben und Befugnisse nach 27 Abs. 3 WEG n. F. 668 15.5.1.3.1 Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen 668 15.5.1.3.2 Fristenwahrung, Abwendung von Rechtsnachteilen und Prozessführung 669 15.5.1.3.3 Laufende Instandhaltung und Instandsetzung 669 15.5.1.3.4 Durchführung der Maßnahmen nach 27 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 und 8 WEG n. F. 670 15.5.1.3.5 Kontoführung 670 15.5.1.3.6 Sonderregelungen für Rechtsanwaltsgebühren 673 15.5.1.3.7 Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen 673 XXIV
15.5.1.3.8 Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Fehlen eines Verwalters 674 15.5.1.4 Unabdingbarkeit der Verwalterbefugnisse 674 15.5.1.5 Getrennte Kontoführung 675 15.5.1.6 Beschränkung der Kontoverfügung 675 15.5.1.7 Weitere Aufgaben und Befugnisse nach dem WEG 675 15.5.1.8 Aufgaben und Befugnisse gemäß Teilungserklärung und Gemeinschafts- 15.5.1. 9 15.5.1. 10 15.5.1. 10.1 15.5.1. 10.2 15.5.1. 10.3 15.5.1. 10.4 15.5.1. 10.5 15.6 Ordnung Vertragliche Aufgaben und Befugnisse Weitere gesetzliche Pflichten des Verwalters Aufbewahrungspflicht Auskunftspflicht Gewährung des Einsichtsrechts Herausgabepflicht Hinweis- / Informationspflichten Die Haftung des Verwalters 676 677 678 678 679 681 681 684 685 16. 16.1 16.2 16.3 16.4 16.5 16.5.1 16.5.2 16.5.3 16.5.4 16.6 16.6.1 Der Verwaltungsbeirat Die Bestellung des Verwaltungsbeirates Dauer der Bestellung Abberufung des Verwaltungsbeirates Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates Organisation des Verwaltungsbeirates Vorsitzender des Verwaltungsbeirates Einberufung des Verwaltungsbeirates Vorsitz, Beschlüssfähigkeit, Stimmrecht, Vertretung Beschlussfassung, Niederschrift Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirates Einberufung der -Wohnungseigentümerversammlung 690 691 694 694 697 700 701 701 702 703 703 704 XXV
16.6.2 16.6.3 16.6.4 16.6.5 16.6.5.1 16.6.5.2 16.6.5.3 16.6.5.4 16.6.5.5 16.6.5.6 16.6.5.7 16.7 16.8 16.8.1 16.8.2 16.8.3 17. 17.1 17.1.1 17.1.2 17.1.3 17.1.3.1 17.1.3.2 Unterstützung des Verwalters Prüfungsrecht/Prüfungspflicht des Verwaltungsbeirates Unterzeichnung der Versammlungsniederschrift Sonstige Rechte und Pflichten Auskunftspflicht Bestellung und Abberufung des Verwalters Aushandeln und Abschluss des Verwaltungsvertrages Genehmigung der Jahresabrechnung/ Aufstellung des Wirtschaftsplans Abnahme des Gemeinschaftseigentums Schlichtungsfunktion Eingriffe in Eigentümerbeschlüsse Aufwendungen und Vergütung für den Verwaltungsbeirat Haftung des Verwaltungsbeirates Haftungsmaßstab Haftungsbeschränkung und Haftungsausschluss Vermögensschadenshaftpflichtversicherung Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rechnungslegung Der Wirtschaftsplan Zeitraum und Vorlage des Wirtschaftsplans Inhalt des Wirtschaftsplans Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan Vorherige Prüfung durch den Verwaltungsbeirat Wirksamwerden und Zahlungspflicht XXVI
17.1.3.3 17.1.4 17.1.5 17.1.6 17.1.7 17.1.8 17.1.9 17.2 17.2.1 17.2.2 17.2.3 17.2.3.1 17.2.3.2 17.2.3.3 17.2.3.4 17.2.3.5 17.2.3.6 17.2.3.7 17.2.3.8 17.2.3.9 17.2.3.10 17.2.3.11 17.2.4 17.2.4.1 17.2.4.2 17.2.5 17.2.6 17.2.7 17.2.8 Rechtswirksamkeit bei Anfechtung Einzugsermächtigung Fälligkeit und Verzug Wirtschaftsplan greift Abrechnung nicht vor Liquiditätsumlagen Kreditaufnahme Durchsetzung des Wirtschaftsplanes Die Jahresabrechnung Aufstellung der Jahresabrechnung Zeitraum und Vorlage der Jahresabrechnung Form und Inhalt der Jahresabrechnung Abrechnung in engerem Sinne als Beschlussgegenstand Vermögensstatus Ergänzung bei Unvollständigkeit Ausweisung von Forderungen und Verbindlichkeiten Aufnahme zu Unrecht getätigter Ausgaben Übernahme von Vorjahressalden/ -guthaben / -fehlbeträgen Aufstellung der Einnahmen und Gesamtausgaben Verteilungsschlüssel Einzelabrechnung Vorauszahlungen Verwaltungsvermögen Prüfungs- und Kontrollrecht Rechnerische Richtigkeit Sachliche Richtigkeit Einsichtsrecht Prüfungsort Beschlussfassung Entlastung des Verwalters 729 729 731 733 733 734 735 737 737 738 739 743 744 745 746 747 747 748 750 751 753 754 754 755 755 756 759 759 763 XXVII
17.2.9 Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses 766 17.2.10 Fiktive Genehmigung der Jahresabrechnung 768 17.3 Rechnungslegung 770 17.4 Nichtvorlage von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rechnungslegung 771 18. Regelung der WEG-Streitigkeiten im ZPO-Verfahren 772 18.1 Zuständigkeit 773 18.2 Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift. 779 18.3 Zustellungsvertreter und Ersatzzustellungsvertreter 18.4 Anfechtungsklage - Wiedereinsetzung 18.5 Prozessverbindung 18.6 Beiladung und Wirkung des Urteils 18.7 Kostenentscheidung 18.8 Kostenerstattung 18.9 Rechtsschutzbedürfnis 19. Begrenztes Vorrecht für Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung 19.1 Bevorrechtigte Beträge 19.2 Zeitliche Begrenzung der Ansprüche 19.3 Betragsmäßige Begrenzung der Ansprüche 19.4 Betreibung der Zwangsversteigerung durch die Gemeinschaft 19.5 Betreibung der Zwangsversteigerung durch Dritte XXVIII
Anhang 1 Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauer wohnrecht 791 Anhang 2 Änderung des Gesetzes über die Zwangs- Versteigerung und die Zwangsverwaltung 816 Anhang 3 Änderung des Gerichtsverfassungsgesetzes 818 Anhang 4 Änderung des Gerichtskostengesetzes 819 Anhang 5 Allgemeine Verwaltungsvorschrift 820 Anhang 6 Rechtsprechungsregister 823 Anhang 7 Abkürzungsverzeichnis 915 Anhang 8 Verzeichnis des zitierten Schrifttums 920 Stichwortverzeichnis 921 XXIX