In Zusammenarbeit mit Tool 2 Optimierter Erhaltungsprozess Für Stockwerkeigentum KTI-Projekt «Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE) Institut für Betriebs- Regionalökonomie (IBR)
Umfassende Erneuerungen im Stockwerkeigentum (StWE) sind in Ablauf Organisation komplizierter langwieriger als vergleichbare Bauaufgaben im Mietwohnungsbau oder bei Einfamilienhäusern. Notwendige wünschenswerte werden in den seltensten Fällen spontan beschlossen, sondern erfordern aufgr unterschiedlicher Interessen der Beteiligten meist umfassende Diskussionen. Fehlendes Fachwissen mangelnder Wille zur Konsensfindung seitens der StW-Eigentümerinnen -Eigentümer können diesen Prozess oft erheblich erschweren. Um konfliktanfällige Situationen zu meistern, bedarf es einer ganzheitlichen Erhaltungs- strategischen Erneuerungsplanung mit langfristig optimierten Prozessabläufen entsprechenden Instrumentarien. Das vorliegende Booklet ist im Rahmen des Forschungsprojekts «Langzeitstrategien» entstanden. Es richtet sich schwerpunktmässig an StW-Eigentümerinnen -Eigentümer, en sowie potenzielle Erwerber von StWE soll ihnen helfen, Erhaltung, Erneuerung Finanzierung 1 langfristig strukturiert zu planen. Das Booklet fasst die wesentlichen Inhalte eines «Optimierten Erhaltungsprozesses für StWE» zusammen zeigt den Prozess als Abfolge verschiedener Phasen, Meilensteine sowie notwendiger Entscheide seitens zentraler Akteure auf. Ergänzend werden die Besonderheiten des Prozesses punktuell erläutert. Es liegt in der Pflicht der, sich den optimierten Prozess ablauf mit den vorgeschlagenen Instrumentarien zu eigen zu machen. Andererseits obliegt es der StWE-Gemeinschaft, die gewünschten Leistungen bei der einzufordern. g Ein Themenbericht vertieft den Untersuchungsgegenstand, indem er entlang der Zeitachse die Rollen, Aufgaben gewünschten Entscheide wichtiger Akteure konkretisiert. Dabei wird jeweils erläutert, welches Tool wann Unterstützung bietet (zu den Tools siehe auch S. 20). Ergänzt wird der Themenbericht im Hinblick auf die erfolgreiche Durchführung der Unterhalts- Erneuerungsplanung durch «Tool 3: Instrumente zur Erneuerungsplanung von StWE», «Tool 4: Musterreglement für StWE» «Tool 5: Kommentiertes Pflichtenheft StWE». 1 Nachfolgend wird von Finanzierungsplanung gesprochen, wenn diese sowohl Elemente der Finanz- wie auch der Finanzierungsplanung beinhaltet. Finanzplanung meint die Planung über den Aufwand die anfallenden Kosten. Finanzierungsplanung sucht nach Finanzierungsmöglichkeiten bzw. Möglichkeiten, wie die anfallenden Kosten gedeckt werden können. 2 3
1. DARSTELLUNG «OPTIMIERTER ERHALTUNGS PROZESSES FÜR STWE» (NEUBAU) LEGENDE LEGENDE ichegen Vergabe- Organisationsstruktur den folgenden diskutiert acht Seiten empfehlung in mehre Submissionskriterien Der auf beschlossen diskutiert ren Abschnitten dargestellte festgelegt «Optimierte Erhaltungsprozess für StWE» fokussiert auf Neubauten. Die Darstellung steht für sich selbst zeigt auf, wie Schritt für Schritt vorgegangen werden muss, um die Erhaltungs-, Erneuerungs- Finanzplanung im StWE zu optimieren. Der Prozess unterscheidet nicht zwischen selbst genutztem vermietetem StWE. Organisationsmodelschreibung Aus- (Ausführung) bzgl. Stand Ausführungsprojekt Baukostenabrechnung (BKA) u. Als Erläuterung finale interne der Kostenverteilung einzelnen KV Prozessbestandteile geprüft ist auf der nächsten Seite die Legende vorangestellt. aktualisiertem Die Darstellung gliedert sich strukturell in fünf Ebenen: 24 25 26 27 28 bzgl. Wirksamkeit reflektiert Bauabnahme Wirkungsanalyse Ausführung EBENE 1 + Baukostenabrechnung Notwendige Ergebnisse Entscheide, die von künftigen StW-Eigentümerinnen -Eigentümern bzw. einer StWE-Gemeinschaft Realisierung an den jeweiligen Meilensteinen erreicht werden müssen (pink unterlegte Kreise). EBENE 1 zu Ebene 1 EBENE 2 zu Ebene 2 zu Ebene 2 nach Fachke sorgfältig ausgewählt u. beauftragt Auswahl Bedürfnisevaluation Notwendige Ergebnisse & Entscheide von Notwendige StWE-Interessentinnen Ergebnisse Entscheide von -Interessenten, StWE- Interessentinnen StW-Eigentümerinnen -Interessenten, StW- -Eigentümern Eigentümerinnen bzw. der -Eigentümern StWE-Gemeinschaft bzw. der StWE- am jeweils Gemeinschaft verknüpften an jeweils verknüpften Meilenstein Meilenstein Strategisch-organisatorischer Strategisch-organisatorischer Meilenstein im optimierten Meilenstein Erhaltungsprozess im optimierten Erhaltungsprozess Planerisch-baulicher Meilenstein im optimierten Erhaltungsprozess Planerisch-baulicher Meilenstein im optimierten Erhaltungsprozess EBENE 2 Strategisch-organisatorisches Vorgehen (grau gerahmte Boxen) planerisch-bauliches Vorgehen mit entsprechenden Meilensteinen (grün gerahmte Boxen) in zeitlicher Abfolge. Zentrale, im Hinblick auf eine Optimierung des Erhaltungsprozesses implementierte Meilensteine sind durch «fette» Umrandung hervorgehoben. TOOL 6 Kommunikation Konfliktmanagement zu Ebene 2 Bauzustandsanalyse Zentraler, standardmässig neu verankerter Zentraler, standardmässig neu Meilenstein im optimierten Erhaltungsprozess verankerter Meilenstein im optimierten Erhaltungsprozess EBNIS chiedene n eingeholt; ndige Verungen abchlossen Entscheid für Organistationsstruktur unterstützt ausgeschrieben; mehrere Offerten eingeholt bewertet Ausführungsprojekt mit detailliertem Bauprogramm ausgearbeitet; KV aktualisiert EBENE 3 Im Rahmen des Forschungsprojekts entwickelte Tools mit inhaltlicher Relevanz für die entsprechenden Schritte bzw. Meilensteine (blau unterlegte Boxen). Gerügte Mängel EBENE gem. 4 Pflichtenheft die Verprüft; Mängel auf Mängel ge- behoben; BKA Ergebnisse, von Investoren, erstellt oder/ trag erstellt gerügt Baufachleuten an jeweiligen Meilensteinen erreicht werden müssen (hellgrau unterlegte Kreise). EBENE 5 Abfolge der sechs Phasen des optimierten Erneuerungsprozesses (dunkelblau unterlegte Pfeile). 5. Ausschreibung + Realisierung Finale Kostenverteilung auf einzelne StW- Eigentümer erstellt 6. Wirkungsanalyse EBENE 3 zu Ebene 3 EBENE 4 zu Ebene 4 TOOL Kommunikation Konfliktmanagement Zustands- Funktionskontrollen Liegenschaft Innerhalb des Forschungsprojekts entwickeltes Tool mit inhaltlicher Innerhalb Relevanz des Forschungsprojektes für verknüpften Meilenstein entwickeltes Tool mit inhaltlicher Relevanz für verknüpften Meilenstein Notwendige Ergebnisse von Investor, Notwendige Ergebnisse von Investor, Baufachleuten an jeweils Baufachleuten am verknüpften Meilenstein jeweils verknüpften Meilenstein Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP), Autoren: Stefan Haase, Amelie-Theres Mayer zu EBENE Ebene 5 5 Phasen des Phasen optimierten des Erhaltungsprozesses optimierten Erhaltungsprozesses 4 5
INHALTE: 1. Meilensteine, notwendige Entscheide Ergebnisse der zentralen Akteure für einen optimierten Erhaltungsprozess mit langfristig orientierter Unterhalts-, Erneuerungs- Finanzierungsplanung 2. Darstellung, wann welches Tool Anwendung findet SE E StWE-Interessent StW-Eigentümer StWE-Gemeinschaft Information bzgl. Herausforderungen INFORMATION SENSIBILISIERUNG StWE-Interessentinnen -Interessenten, StWE-Käuferinnen -Käufer Auseinandersetzung mit Reglement Sensibilisierung Sensibilisierung langfristiger Erneuerungs- u. Finanzbedarf Sensibilisierung Finanzierungsplanung Bedeutung EF Mitsprache bei Ausbau Sonderrecht Mängelrechte, sonderrechtliche Teile geltend gemacht Mängelrechte gemeinschaftl. Teile geltend gemacht MEILENSTEINE $ 1 2 Vorabinformation Vorstudien + Projektierung 3.1 3.2 4.1 4.2 5 6 7 Reglement (Basisversion) Erneuerungsterminplan (Basisversion Instrument) Finanzierungsplanung + Prognose EF* (Basisversion Instrument) Kauf Realisierung Übergabe + Mängelprüfung ggf. Ende Nutzungsdauer StWE-Liegenschaft TOOLS TOOL 1 Informationen zum StWE TOOL 8 Planerische Empfehlungen für StWE TOOL 4 Musterreglement für StWE TOOL 3 Instrumente zur Erneuerungsplanung von StWE SE Investor/ / Baufachleute Planung bzgl. vereinfachter Erneuerung Erneuerungsrelevante Artikel eindeutig formuliert Basisversion entwickelt Basisversion Erneuerungsterminplan erstellt Basisversion Langfristige Finanzierungsplanung entwickelt Instrumente als Qualitätsmerkmal für zukunftsfähiges StWE herausgestellt Wünsche bzgl. Ausbau Sonderrecht umgesetzt unabhängige nach Fachke ggf. ausgewählt Übergabe Liegenschaft mit Instrumenten vollständigen Bauwerksakten Gerügte Mängel im Rahmen Gewährleistung behoben ER Ern term Mas übe PHASEN langfristig optimierte Unterhalts-, Erneuerungs Finanzierungsplanung *Erneuerungsfonds (EF) 1. Sensibilisierung StWE-Käufer + Erstellung Instrumente 6 7
ung INFORMATION, DISKUSSION SE/E StWE-Gemeinschaft (im Regelfall im Rahmen von StWE-Versammlungen) Aufgaben Zuständigkeiten technische Bewirtschaftung spezifiziert nach Fachke sorgfältig ausgewählt u. beauftragt TA etabliert; Zuständigkeiten präzisiert diskutiert, präzisiert beschlossen Information langfristiger Erneuerungsbedarf, übersicht Erneuerung diskutiert Information langfristiger Finanzbedarf, Äufnung EF angepasst bzgl. baulichem Zustand Liegenschaft bzgl. mittel- langfristigem Erneuerungs- Finanzbedarf übersicht diskutiert bzgl. Höhe EF Finanzierungslücken ; Anpassung EF diskutiert Vorschläge zur Anpassung Reglement diskutiert u. diskutiert, ange- beschlossen passt beschlossen ggf. UNEINIGKEIT KONFLIKTE 8.1 8.2 9 10 11.1 Aufgaben Auswahl Etablierung Technischer Ausschuss (1. Review ) Erneuerungsterminplan + übersicht Finanzierungsplanung + Prognose EF (1. Review Instrument) (1.Review Instrumente) 11.2 12 Überwachung Liegenschaft (Inspektionen Kontrollen) 13.1 13.2 Erneuerungsterminplan + planung + Finanzierungs- übersicht (Fortschreibung Prognose EF (Fortschreibung Instr.) Instrument) 14.1 14.2 Reglement (10-Jahres Review) (10-Jahres Review) TOOL 5 Kommentiertes Pflichtenheft StWE TOOL 4 Musterreglement für StWE TOOL 3 Instrumente zur Erneuerungsplanung von StWE TOOL 6 Kommunikation Konfliktmanagement TOOL 4 Musterreglement für StWE l Erneuerungsterminplan übersicht verankert Langfristige Finanzierungsplanung verankert Fachkige technische Bewirtschaftung sichergestellt Etablierung TA initiiert begleitet Präzisierung unterstützt Erneuerungsterminplan angepasst, übersicht erstellt Finanzplanung geprüft, Anpassungsvorschläge EF unterbreitet Zustands- Funktionskontrollen Liegenschaft Reparaturen im Rahmen Kompetenzsumme veranlasst Instrumente fortgeschrieben vorgestellt; über Erneuerungs- Finanzbedarf über Höhe EF Finanzierungslücken ; Anpassungsvorschläge unterbreitet Anpassungs- Aktualisierungsbedarf Reglement aufgezeigt Anpassung initiiert unterstützt 2. Präzisierung technische + Reflexion Instrumente 3. Überwachung Liegenschaft + Fortschreibung Instrumente 8 9
bzgl. Erneuerungsbedarf Durchführung Bauzustandsanalyse ggf. Ausschreibung planungsarmer Einzelmassnahmen bzgl. Zustand Liegenschaft u. notwendigem Erneuerungsbedarf bzgl. Einlagenhöhe EF ggf. weiterem Finanzbedarf Aufgabenstellung definiert; GKS Projektierungskredit TA mit Begleitung Überwachung Erneuerungsmassnahme beauftragt wünschenswerte identifiziert diskutiert Zielsetzung Erneuerung diskutiert beschlossen Erneuerungsvariante zur Ausarbeitung als Vorprojekt mit KS ausgewählt Spezifische Erneuerungsstrategie diskutiert u. Kostenrahmen Ausführungsprojekt definiert Finanzierungskonzept Baukredit Konzept interne Kostenverteilung geprüft Bauprojekt mit KV Bauprogramm, Ausführung beschlossen Baukredit interne Kostenverteilung (Ausnahme: einfacher Bauteilersatz, weitgehend unabhängig von anderen & Bauteilen umsetzbar) 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Konzept Finanzierung + Kostenverteilung Bauzustandsanalyse Versicherungen Projektierungsbeschluss Bedürfnisevaluation Variantenstudium Anmeldung Erneuerungsbedarf Erneuerungsstrategie Projektierung Bauprojekt + -bewilligung nächste Erneuerungsmassnahme(n) bzw. nächster Erneuerungszyklus mit paket(en) TOOL 7 Anreize Erneuerung von StWE TOOL 6 Kommunikation Konfliktmanagement Erneuerungsbedarf angemeldet; Bauzustandsanalyse beauftragt ggf. planungsarme Einzelmassnahmen ausgeschrieben beauftragt notwendige identifiziert; Grobkostenschätzung (GKS) angegeben GKS mit Höhe Einlagen EF abgeglichen; ggf. weitere Finanzierungsmöglichkeiten abgeklärt GKS für Aufgabenumfang erstellt; Projektierungskredit gesichert Vorprojekt mit Kostenschätzung (KS) beauftragt; Begleitung durch wünschenswerte priorisiert Entwurf Zielsetzung Erneuerung mit, Prioritäten Zielen erarbeitet verschiedene Erneuerungsvarianten erarbeitet, vorgestellt diskutiert Spezifische Erneuerungsstrategie mit Kostenschätzung erarbeitet vorgestellt Sinnvoll aufeinander abgestimmte pakete Realisierungsetappen beschrieben Finanzierungskonzept Baukredit Konzept interne Kostenverteilung erarbeitet Detailliertes Bauprojekt mit Kostenvoranschlag (KV) ausgearbeitet u. vorgestellt Nachbarschaft vor Baueingabe bzgl. geplanter Baueingabe ; Bauprojekt bewilligt verschiedene Offerten eingeholt; notwendige Versicherungen abgeschlossen 4. Anmeldung Erneuerungsbedarf + Projektierung 10 11
Organisationsstruktur diskutiert beschlossen Vergabeempfehlung diskutiert bzgl. Stand Ausführungsprojekt aktualisiertem KV Baukostenabrechnung (BKA) u. finale interne Kostenverteilung geprüft 24 25 26 27 28 Organisationsmodell (Ausführung) Entscheid für Organistationsstruktur unterstützt Submissionskriterien festgelegt Ausschreibung ausgeschrieben; mehrere Offerten eingeholt bewertet Ausführung Ausführungsprojekt mit detailliertem Bauprogramm ausgearbeitet; KV aktualisiert Realisierung gem. Pflichtenheft Vertrag erstellt Bauabnahme + Baukostenabrechnung auf Mängel geprüft; Mängel gerügt 5. Ausschreibung + Realisierung Gerügte Mängel behoben; BKA erstellt bzgl. Wirksamkeit reflektiert Wirkungsanalyse TOOL 6 Kommunikation Konfliktmanagement Finale Kostenverteilung auf einzelne StW- Eigentümer erstellt 6. Wirkungsanalyse Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP), Autoren: Stefan Haase, Amelie-Theres Mayer Der «Optimierte LEGENDE Erhaltungsprozess» gliedert sich bei 3 Die dritte Phase «Überwachung Liegenschaft + Fortschreibung Instrumente» beschreibt die «alltägliche» technische Bewirtschaftung Neubauten in sechs Phasen. Notwendige durch Ergebnisse die, & Entscheide die kontinuierlich von StWE-Interessentinnen -Interessenten, nach stattfindet. 2 Die «alltägliche» technische zu Ebene 1 Fachke sorgfältig ausgewählt StW-Eigentümerinnen -Eigentümern bzw. der Bewirtschaftung StWE-Gemeinschaft beinhaltet am jeweils die regelmässige u. beauftragt 1 Die erste Phase «Sen sibilisierung StWE- verknüpften Überwachung Meilenstein der StWE-Liegenschaft Käufer + Erstellung Instrumente» thematisiert einerseits die Vorabinformation der einer langfristig orientierten Unterhalts-, sowie die Fortschreibung der Instrumente StWE-Interessenten. Andererseits werden Erneuerungs- Finanzplanung. Hinzu Strategisch-organisatorischer die Instrumente für Auswahl eine langfristig orientierte Unterhalts-, Erneuerungs- Finanz Erhaltungsprozess Information der zu Ebene 2 Meilenstein kommt im optimierten die kontinuierliche diesbezügliche StWE-Gemeinschaft. planung erarbeitet. Beides zeitlich vor oder parallel zur 4 Die Phase «Anmeldung Erneuerungsbedarf Erstellung der StWE-Liegenschaft. Weiterer + Projektierung» thematisiert zentraler Bestandteil dieser Phase ist der den optimierten Ablauf bei der Planung Bedürfnisevaluation im optimierten zu Übergang Ebene 2 der Liegenschaft der damit Planerisch-baulicher umfassender Meilenstein Erneuerungsmassnahmen. Erhaltungsprozess verbenen Verantwortlichkeiten vom Investor auf die bzw. die StWE- Gemeinschaft. 2 Die zweite Phase «Präzisierung technische Erneuerungsstrategie durch Baufachleute Zentraler, standardmässig neu Bauzustandsanalyse verankerter dar. Meilenstein 3 Hier werden im die Einzelmassnahmen zu zu Ebene 2 + Reflexion Instrumente» sollte innerhalb der ersten drei Jahre nach optimierten sinnvollen Erhaltungsprozess Paketen gebündelt. Übergabe der StWE-Liegenschaft erfolgen. Die StWE-Gemeinschaft präzisiert die Aufgaben Tätigkeitsbereiche der im Hinblick auf die technische TOOL Kommunikation Innerhalb Auswahl des Forschungsprojektes der geeigneten Organisationsstruktur zu Bewirtschaftung. Ebene 3 Die Konfliktmanagement passt die entwickeltes für die Tool Ausführung mit inhaltlicher der baulichen deren Ausschreibung, Ausführung Instrumente der Unterhalts-, Relevanz für verknüpften Meilenstein Erneuerungs Finanzplanung liegenschaftsspezifisch Abnahme. 4 an. Dies in Zusammenarbeit mit der StWE- Gemeinschaft. Zustands- zu Ebene 4 Funktionskontrollen Liegen- laufenden Erneuerungs 2 Auch parallel zu etwaigen schaft massnahmen 3 Angelehnt an das Leistungsmodell nach SIA 112 4 Angelehnt an das Leistungsmodell nach SIA 112 Phasen des optimierten zu Ebene 5 Erhaltungsprozesses Zentrale Bestandteile dieser Phase stellen die Durchführung einer Bauzustandsanalyse, ein Variantenstudium sowie die Er arbeitung einer liegenschaftsspezifischen 5 Die Phase «Ausschreibung + Realisierung» beinhaltet neben der 6 Sind die umfassenden baulichen Notwendige abgeschlossen Ergebnisse von in Investor, der Phase «Wirkungsanalyse» Baufachleuten entsprechend amreflektiert, verläuft jeweils verknüpften Meilenstein der optimierte Prozess wieder entlang der dritten Phase «Überwachung Liegenschaft + Fortschreibung Instrumente». 12 13
2. BESONDERHEITEN DES «OPTIMIERTEN ERHALTUNGSPROZESSES FÜR STWE» Die folgende Übersicht fasst Empfehlungen zur Umsetzung eines «optimierten Erhaltungsprozesses für StWE» zusammen. g Zu den Tools siehe auch S. 20 INSTRUMENTE Lead Jährlich folgende Instrumente auf Basis Tool 3 fortschreiben anpassen: Instrument A: Erneuerungsterminplan: ermöglicht eine langfristige Perspektive über notwendige Erneuerungen mit Zeithorizont Kostenschätzung. Instrument B: Prognose Erneuerungsfonds (EF): stellt prognostizierte Erneuerungskosten der Entwicklung des EF gegenüber, um allfällige Finanzierungslücken frühzeitig zu erkennen. Instrument C: übersicht: stellt als kurz bis mittelfristig angelegtes Kommunikationsinstrument die frühzeitige Information, Diskussion stufengerechte Genehmigung aller baulichen sicher. Folgende Instrumente auf Basis Tool 4 im 10-jährigen Rhythmus anpassen: Reglement: Anpassung gewährleistet gemeinsames inhaltliches Verständnis, Aktualität, Bedürfnisgerechtigkeit liegenschaftsspezifische Ausrichtung, : 5 erleichtern Diskussionen Entscheide. Sie fördern eine ausreichende Finanzierung standardisierte Prozess abläufe bei der Vorbereitung, Planung Umsetzung von Erneuerungsmassnahmen. ERNEUERUNGSFONDS EF Lead Frühzeitig mit Rückstellungen für den EF beginnen Äufnungshöhe des EF gemäss prognostiziertem Erneuerungs- Finanzierungsbedarf festlegen Einlagen in den EF regelmässig prüfen bei Bedarf anpassen ÜBERGABE STWE-LIEGENSCHAFT Lead Investor Garantieansprüche behalten Basisversionen aufgeführter Instrumente erarbeiten Baupläne, Angaben zu verwendeten Bauteilen, Unternehmerlisten etc. vollständig an StWE-Gemeinschaft bzw. übergeben Lead StW-Eigentümerinnen -Eigentümer Sonderrechtliche Teile auf Mängel prüfen Gemeinschaftliche Teile durch Delegierte unabhängige Baufachleute auf Mängel prüfen lassen mit Fachkompetenz Erfahrungen in der technischen Bewirtschaftung von StWE-Liegenschaften beauftragen TECHNISCHE BEWIRTSCHAFTUNG Lead Langfristig ausgerichtete Erneuerungs- Finanzierungsplanung mit aufgeführten Instrumenten etablieren Technischen Ausschuss (TA) mit präzisen Aufgaben Kompetenzen ernennen Schnittstelle Technischer Ausschuss klar definieren Bei Bedarf externes Know-how einbeziehen (Baufachleute etc.) ÜBERWACHUNG STWE-LIEGENSCHAFT Lead Regelmässige Zustands- Funktionskontrollen sicherstellen Alle 10 bis 15 Jahre eine Bauzustandsanalyse durch Baufachleute anregen, um den baulichen Ist-Zustand der verschiedenen Bauteile zu ermitteln deren Restnutzungsdauer inkl. etwaige Erneuerungs kosten abzuschätzen 5 Umfassen die «Zielsetzung A: Erhaltungsstrategie», «Zielsetzung B: Erhaltungsziel (Werterhalt/Werterhalt plus/wertsteigerung)» «Zielsetzung C: Finanzierungsplanung». 14 15
INFORMATION UND KOMMUNIKATION Lead Kaufinteressenten vorab umfassend über Herausforderungen informieren StWE-Versammlungen mit klaren, aussagekräftigen Traktanden Anträgen vorbereiten, Unterlagen rechtzeitig versenden Sitzungsrhythmus von StWE-Versammlungen bei umfassenden Erneuerungen ggf. erhöhen StW-Eigentümerinnen -Eigentümer regelmässig transparent über folgende Themen orientieren: Stand Finanzplanung EF sowie Prognose Stand Unterhalts- Erneuerungsplanung mit Kostenschätzung Zusammenleben: aktuelle Fragestellungen Befindlichkeit Lead StWE-Gemeinschaft Mit Interessenskonflikten offen umgehen Regeln Instanzen für den Umgang mit Konflikten klären SENSIBILISIERUNG ERNEUERUNGSTHEMEN Lead Für den schleichenden Wertverlust einer StWE-Liegenschaft bei steter Beschränkung auf «nur» notwendige bauliche, den langfristigen Erneuerungs- Finanzbedarf sowie das Denken in strategisch sinnvollen baulichen paketen sensibilisieren Für einen auskömmlich dotierten Erneuerungsfonds sensibilisieren BESCHLUSSFASSUNG Lead StWE-Gemeinschaft Klare, eindeutige Beschlüsse an StWE- Versammlungen erwirken Spontane Abstimmungen über nicht traktandierte Gegenstände vermeiden Schleppende Prozesse zur Meinungsbildung der StWE-Gemeinschaft akzeptieren Umfassende Erneuerungsmassnahmen stufenweise genehmigen Anliegen der «Minderheiten» ernst nehmen nach Kompromissen suchen Beschlüsse sorgfältig protokollieren PLANUNG & UMSETZUNG UMFASSENDER ERNEUERUNGSMASSNAHMEN Lead 6 Aufgaben- Kompetenzen zwischen Baubeteiligten klar zuweisen Schnittstellen definieren Beschlüsse gründlich vorbereiten, insbesondere solche mit Kostenfolgen Erneuerungsbedarf ggf. über Bauzustandsanalyse gründlich ermitteln ggf. etappieren Kompetente Baufachleute auswählen, Organisationsstruktur Abläufe festlegen Bei Bedarf Erneuerungsvarianten ausarbeiten lassen Auf Grlage einer liegenschaftsspezifischen Erneuerungsstrategie baurechtliche Konsequenzen klären Konkurrenzofferten für die Realisierung baulicher einholen Zu erteilende Aufträge, interne Kosten ver teilung, Abnahme der Bauabrechnung u.ä. klar traktandieren beschliessen Zielerreichung bzw. Wirksamkeit der baulichen evaluieren Sind die finanziellen Mittel im Erneuerungsfonds vorhanden, ist die grösste Hürde für eine bauliche Erneuerung schon überwen. 6 Die Planung Umsetzung umfassender Erneuerungsmassnahmen sollte stets extern an geeignete Baufachleute vergeben werden. 16 17
3. «OPTIMIERTER ERHALTUNGSPROZESSES FÜR STWE» BEI EINER BESTEHENDEN LIEGENSCHAFT Im Themenbericht existiert eine Prozessdarstellung für bereits bestehende StWE- Liegenschaften. 7 Sie unterscheidet sich von dem vorab abgebildeten Prozess lediglich hinsichtlich der ersten beiden Phasen also des Einstiegs in den optimierten Prozess. Aufgr der anderen Ausgangslage in bestehenden, älteren StWE-Liegenschaften hier ist die Wahrscheinlichkeit eines kurz- mittelfristigen Erneuerungs bedarfs relativ hoch stellt eine umfassende Bauzustands analyse die Grlage für eine langfristig orientierte Unterhalts-, Erneuerungs- Finanzplanung dar. 7 Siehe Auszug «Grafiken Luzerner Toolbox» mit Prozessdarstellung als A3-Druckversion (www.hslu. ch/cctp-stwe). Darüber hinaus bilden die Ergebnisse der Bauzustandsanalyse die Voraussetzung, um die notwendigen Instrumente zu etablieren zu reflektieren (s. Seite 14). 19
4.TOOLS Im Rahmen des Forschungsprojekts wurden folgende Tools erarbeitet. Zusammen dienen sie einer Umsetzung von Langzeit strategien in den Bereichen Unterhalt Erneuerung. TOOL 1 Informationen zum Stockwerkeigentum g Booklet Themenbericht TOOL 2 Optimierter Erhaltungsprozess für Stockwerkeigentum g Booklet Themenbericht TOOL 3 Instrumente zur Erneuerungsplanung von Stockwerkeigentum g Booklet, drei Instrumente sowie Themenbericht TOOL 4 Musterreglement für Stockwerkeigentum g Booklet Themen bericht inkl. Vorschlägen für drei TOOL 5 Kommentiertes Pflichtenheft Stockwerkeigentum g Booklet Themenbericht TOOL 6 Kommunikation Konfliktmanagement im Stockwerkeigentum g Booklet Themenbericht TOOL 7 Anreize Erneuerung von Stockwerkeigentum g Booklet Themenbericht TOOL 8 Planerische Empfehlungen für Stock werkeigentum g Booklet Alle Themenberichte Instrumente der «Luzerner Toolbox» können über www.hslu.ch/cctp-stwe bezogen werden. 20
5. QUELLEN/LITERATUR Birrer, Mathias: Stockwerkeigentum Kaufen, finanzieren, leben in der Gemeinschaft (5. aktualisierte Auflage). Zürich: Beobachter- Buchverlag; 2011 Fischer, Robert; Ehrbar, Doris et al.: SanStrat Ganzheitliche Sanierungsstrategien für Wohnbauten Siedlungen der 1940er bis 1970er Jahre. Horw: Hochschule Luzern Technik & Architektur, CCTP; Oktober 2012 Gerster, Stefan; Czok, Benedikt W.: Rechtsfragen bei der Renovation von Stockwerk eigentum. In Aebi-Müller, R. E.; Pfaffinger, M.; Wermelinger A. (Hg.), Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011 (S. 87 114). Bern: Stämpfli Verlag AG; 2011 Lenzin, Roland: Auswege aus dem Sanierungsstau bei Stockwerkeigentümergemeinschaften Luzern: Masterarbeit EN Bau, Hochschule Luzern Technik & Architektur; 06.09.2013 22 Schweizerischer Verband für Wohnungswesen: Wenn Baugenossenschaften vor umfassenden Erneuerungen stehen: Empfehlungen zur Entscheidfindung zur Kommunikation. Zürich: SVW Zürich; URL: www.wbg-zh.ch/ wp-content/pdf_2012/empfehlungen_ersatzneubauten.pdf.; Download 31.07.2013 SIA D 0163 Bauerneuerung Projektieren mit Methode Halter, Martin: SIA Dokumentation D 0163, Bauerneuerung. Projektieren mit Methode. Zürich: Schweizer Ingenieur Architektenverein (SIA); 2000 SIA 469 Erhaltung von Bauwerken SIA: SIA Norm 469, Erhaltung von Bauwerken. Zürich: Schweizer Ingenieur Architektenverein (SIA); 1997 Sommer, Monika: Stockwerkeigentum. Zürich: Hauseigentümerverband Schweiz; 1. Auflage 2002, Text in 6. unveränderter Auflage; 2012 PROJEKTPARTNER IMPRESSUM «Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum zur Vermeidung von Sanierungsstau; KTI-Projekt Nr. 12912.1 PFES-ES ISBN 978-3-7281-3739-5 (Luzerner Toolbox: 8 Booklets in Schuber) 2016, vdf Hochschulverlag AG an der ETH Zürich www.vdf.ethz.ch Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar. Das Werk einschliesslich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung ausserhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzulässig strafbar. Das gilt besonders für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen die Einspeicherung Verarbeitung in elektronischen Systemen. HERAUSGEBERIN Hochschule Luzern Technik & Architektur Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) AUTOREN BROSCHÜRE Stefan Haase (CCTP), Amelie-Theres Mayer (CCTP), Doris Ehrbar (CCTP) LEKTORAT UND KORREKTORAT Sarah Nigg, Verena Steiner, Angelika Rodlauer GESTALTUNG Fabienne Koller, Elke Schultz PROJEKTPARTNER Kommission für Technologie Innovation KTI Gebr. Brun AG, Emmenbrücke; Reto Brun Heimberg Immobilien; Daniel Heimberg Credit Suisse AG Economic Research; Fredy Hasenmaile Raiffeisenbank Zürich; Dominique Läderach Besamt für Wohnungswesen BWO; Verena Steiner Birrer Immobilien Treuhand AG; Adrian Brun BEM-Architekten AG; Hansjürg Etter Schweizer Stockwerkeigentümerverband; Dominik Romang Hauseigentümerverband Schweiz; Monika Sommer Umwelt Energie Kanton Luzern Stiftung 3F Organisation Nationales Kompetenznetzwerk Gebäudetechnik erneuerbare Energien (brenet) PROJEKTTEAM Hochschule Luzern Technik & Architektur Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Amelie-Theres Mayer (Projektleitung), Stefan Haase (Co-Projektleitung), Doris Ehrbar, Prof. Dr. Peter Schwehr Hochschule Luzern Wirtschaft Institut für Betriebs- Regionalökonomie (IBR) Stefan Bruni, Dr. Reto Fanger, Christoph Hanisch, Markus Hess, Pierre-Yves Kocher, Melanie Lienhard Hochschule Luzern Soziale Arbeit Institut für Soziokulturelle Entwicklung (ISE) Simon Brombacher, Franco Bezzola KONTAKT Amelie-Theres Mayer, cctp.technik-architektur@hslu.ch
«Luzerner Toolbox» für die Entwicklung von Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum Ziel des Forschungsprojekts war die Erarbeitung einer Toolbox für Stockwerkeigentümerinnen -eigentümer, Investoren en, die Instrumente zur Prozessoptimierung Wissensvermittlung beinhaltet. Die Instrumente dienen gesamthaft einer Umsetzung von Langzeitstrategien in den Bereichen Unterhalt Erneuerung. Neben Informationen für StWE-Käuferinnen -Käufer, der Darstellung eines optimierten Erneuerungsablaufs einem Erneuerungsterminplan mit Kostenschätzungen wurden unter anderem Inputs zum Reglement zu saufgaben sowie ein Kommunikations- Konfliktmanagementtool entwickelt. Die ergänzenden Themenberichte Instrumente zur «Luzerner Toolbox» sind erhältlich unter www.hslu.ch/cctp-stwe Hochschule Luzern Technik & Architektur Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) Technikumstrasse 21, CH-6048 Horw T +41 41 349 39 79, cctp.technik-architektur@hslu.ch www.hslu.ch/cctp SNSA 2 2531871 11.2015