Studie zum Immobilien-Investitionsklima in Europa - Messung II/ 15 Bericht Frankfurt am Main/ Hamburg Stand: Februar 16
Übersicht 1 Studiendesign 2 Indikatoren Detailergebnisse
1 Studiendesign UMH-CM 0.0.16 Methode und Studiendetails der Durchführung Methode Stichprobe Fallzahl Gewichtung Interviewlänge Computergestützte, telefonische Interviews (CATI) Adressbasierte Befragung von Immobilien-Investoren, Planern, Projektentwicklern und Architekten. Alle befragten Unternehmen sind nur dann für die Stichprobe qualifiziert, wenn der verwaltete Immobilienbestand > 0 sowie der nicht selbst genutzte Immobilienbestand mind. % des verwalteten Immobilienbestandes beträgt. N= 11 Interviews netto, n= 5 in Deutschland, n= 42 in Frankreich, n= 54 in Großbritannien Keine Gewichtung Durchschnittlich 14 Minuten Befragungszeit. November 15 bis 29. Januar 16 Basen mit n< sind mit Warnzeichen! und Basen mit n< sind mit Warnzeichen!! versehen
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2 Indikatoren UMH-CM 0.0.16 5 Klima-Index: Bausteine des Investitionsklimas Immobilien-Investoren - Indikatoren und Gewichtungen. Investitionsklima-Index- Immobilieninvestoren Deutschland: 69,9 (15/II) Frankreich: 6,0 (15/II) Großbritannien: 68, (15/II) 25,0% Marktstruktur Rahmenbedingungen 25,0% 25,0% Standortbedingungen Erwartungen 25,0%
Klima-Index setzt Aufwärtstrend nur noch in Deutschland fort UMH-CM 0.0.16 6
0,0 69, 69,9 68,1 61,5 69, 69,9 65,9 69, 66,4 68, 6,0 0,,0 0,9 0, 1,5 68, 2 Indikatoren UMH-CM 0.0.16 Leichter Aufwärtstrend in Deutschland. Frankreich und Großbritannien mit rückläufigem Trend. Klima-Index: Index-Übersicht/ Alle Länder - Vergleich 1-15 Deutschland Frankreich Großbritannien 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. Welle Welle Welle Basis: jeweils alle Befragte (1 1. Welle n=1, 2. Welle n=168/ 14 1. Welle n=16, 2. Welle n=164/ 15 1. Welle n= 165, 2. Welle n=11) Da es sich um inhaltlich grundlegend verschiedene Dimensionen handelt, sind die einzelnen Indikatoren nicht direkt miteinander vergleichbar!
62,5 56, 1,6 2,4 2, 1,0 2,6 2,9,8 0,4 1,,2 1,4 1,4 64,6 65,0 64,2 62,9 1,9 0,1 0,4 1,5 69,1 1,9 2 Indikatoren UMH-CM 0.0.16 8 In Deutschland ist ein deutlicher Aufwärtstrend bei den Rahmenbedingungen zu erkennen. Klima-Index: Indikatoren-Übersicht/ Deutschland - Vergleich 1-15 Standortbedingungen Marktstruktur Erwartungen Rahmenbedingungen 0 90 0 0 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 1 1 14 14 15 15 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. Welle Welle Welle Welle Basis: jeweils alle Befragte (1 1. Welle n=59, 2. Welle n=68/ 14 1. Welle n=5, 2. Welle n=6/ 15 1. Welle n=81, 2. Welle n=5) Da es sich um inhaltlich grundlegend verschiedene Dimensionen handelt, sind die einzelnen Indikatoren nicht direkt miteinander vergleichbar!
45,6 52,1 62,6 64, 69,0 6,5 2, 1,4 68,1 5, 5,6,5 68,1 61, 56,6 69, 65,9 59,6 68, 0,4 0,8 68, 66, 6,1 2 Indikatoren UMH-CM 0.0.16 9 Deutlicher Abwärtstrend bei der Erwartungshaltung und den Standortbedingungen in Frankreich. Klima-Index: Indikatoren-Übersicht/ Frankreich - Vergleich 1-15 Standortbedingungen Marktstruktur Erwartungen Rahmenbedingungen 0 90 0 0 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 1 1 14 14 15 15 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. Welle Welle Welle Welle Basis: jeweils alle Befragte (1 1. Welle n=, 2. Welle n=/ 14 1. Welle n=42, 2. Welle n=49/ 15 1. Welle n=, 2. Welle n=42) Da es sich um inhaltlich grundlegend verschiedene Dimensionen handelt, sind die einzelnen Indikatoren nicht direkt miteinander vergleichbar!
5, 6, 6, 6,,,1 0,0, 69,5 0,1 0,0 68,5 65,5 2,5 0,5 66,8 62,6 0,0 1,9 69,5 66,8 68,2 68,6 68,9 2 Indikatoren UMH-CM 0.0.16 Allgemein leichter Abwärtstrend in Großbritannien, Rahmenbedingungen bleiben stabil Klima-Index: Indikatoren-Übersicht/ Großbritannien - Vergleich 1-15 Standortbedingungen Marktstruktur Erwartungen Rahmenbedingungen 0 90 0 0 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 0 90 0 0 1 1 14 14 15 15 1 1 14 14 15 15 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. Welle Welle Welle Welle Basis: jeweils alle Befragte (1 1. Welle n=51, 2. Welle n=/ 14 1. Welle n=/ 2. Welle n=52/ 15 1. Welle n=51, 2. Welle n=54) Da es sich um inhaltlich grundlegend verschiedene Dimensionen handelt, sind die einzelnen Indikatoren nicht direkt miteinander vergleichbar!
Übersicht 1. Studiendesign 2. Indikatoren. Detailergebnisse
Übersicht. Detailergebnisse.1 Rahmenbedingungen.2 Einflussfaktoren auf die Investitionsentscheidungen. Erwartungen.4 Auswirkungen der Eurofinanzkrise
Rahmenbedingungen UMH-CM 0.0.16 1 Sehr starke Renditeorientierung in Großbritannien und bei Immobilieninvestmentgesellschaften. Wichtigkeit von Rendite, Sicherheit und Liquidität bei Investitionsentscheidungen - Rang 1 Land Gesamt (n=11) Rendite Liquidität Sicherheit keine Reihenfolge 55 1 2 4 Deutschland (n=5) 15 9 Großbritannien (n=54) 81 4 1 2 Frankreich (n=42) 48 24 26 2 Branche Immobilienfonds (n=) 6 2 Immobilieninvestmentgesellschaften (n=) 0 15 15 Projektentwickler/ Bauträger (n=2) 4 22 22 9 Versicherungen/Pensionskassen/ Stiftungen/Banken (n=14!) 4 Sonstige Investoren (n=61) 49 11 4 5 Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent Frage 6b: Bitte sagen Sie mir, welcher der folgenden Aspekte für Ihr Haus bei den aktuellen Anlageentscheidungen generell am wichtigsten ist?
Rahmenbedingungen UMH-CM 0.0.16 14 Bauliche Qualität und Mieterbonität haben größten Einfluss auf die Investitionsentscheidung. Bedeutung der Rahmenbedingungen (Top-2-Box (1-2) auf 6er-Skala) Bauliche Qualität der Immobilien 0% sagen: (sehr) wichtig 0% sagen: (sehr) wichtig 0 0 Bonität der Mieter Standortauflagen Transparenz hinsichtlich verfügbarer Immobilienmarktdaten Kontinuität in der Gesetzgebung Steuerrechtliche Kontinuität Internationale Standards (z.b. bzgl. Rechnungslegung) Gesamt (n=11) Deutschland (n=5) Großbritannien (n=54) Frankreich (n=42) Stabilität der Wechselkurse Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent; Top-2-Box Frage 6: Wie wichtig sind für Ihr Unternehmen bzw. Ihre Immobilien-Investitionen die nachfolgend aufgeführten Rahmenbedingungen/ Aspekte?" Skala: 1='sehr wichtig ; 6='gar nicht wichtig'
Übersicht. Detailergebnisse.1 Rahmenbedingungen.2 Einflussfaktoren auf die Investitionsentscheidungen. Erwartungen.4 Auswirkungen der Eurofinanzkrise
Einflussfaktoren auf die Investitionsentscheidungen UMH-CM 0.0.16 16 Flächennachfrage bzw. -angebote sind insgesamt für die Investitionsentscheidung am wichtigsten. Bei der Investitionsentscheidung ist (sehr) wichtig... Top-2-Box (1-2) 0% sagen: (sehr) wichtig 0% sagen: (sehr) wichtig 0 0 Flächennachfrage/-angebot Konjunkturaussichten am Investitionsstandort Finanzierungskonditionen Steuerliche Rahmenbedingungen Eigene Liquiditätssituation Kapitalmarktsituation (Immobilien)-Gesetzgebung Regulatorische Rahmenbedingungen Wettbewerbsumfeld national Demografie Inflationsentwicklung am Standort Baupreisentwicklung Finanzierungsmöglichkeiten Konkurrenz durch andere Anlageformen Währungsstabilität Wettbewerbsumfeld international Gesamt (n=11) Deutschland (n=5) Großbritannien (n=54) Frankreich (n=42) Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent; Top-2-Box Frage 18: Wie wichtig sind die nachfolgend aufgeführten Faktoren für Ihr Unternehmen bei der Investitionsentscheidung? Skala: 1='sehr wichtig ; 6='gar nicht wichtig'
Einflussfaktoren auf die Investitionsentscheidungen In Großbritannien wird ein möglicher Brexit als größtes Risiko für Immobilieninvestments angesehen. Einschätzung allgemeiner Risiken Top-2-Box (1-2) 0% sagen: (sehr) hohes Risiko 0% sagen: (sehr) hohes Risiko 0 0 UMH-CM 0.0.16 1 Brexit Black Swan Gesamt (n=11) Regulatorik Deutlicher Anstieg der Anfangsrenditen Grexit Deutschland (n=5) Großbritannien (n=54) Flüchtlingssituation in Europa Frankreich (n=42) Ukraine-Krise Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent Frage : Wenn Sie nun über die generellen Risiken bei Immobilieninvestments nachdenken, wie beurteilen Sie folgende allgemeine Risiken für Immobilien-Investments?
Übersicht. Detailergebnisse.1 Rahmenbedingungen.2 Einflussfaktoren auf die Investitionsentscheidungen. Erwartungen.4 Auswirkungen der Eurofinanzkrise
Erwartungen UMH-CM 0.0.16 19 Kritischere Einschätzung der wirtschaftlichen Lage der Unternehmen in Frankreich. Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens Land Gesamt (n=11) (1) deutlich besser (2) () (4) (5) (6) deutlich schlechter wn/ka Ø 15 44 8 2 1 2, Deutschland (n=5) 1 4 9 1 2, Großbritannien (n=54) 11 52 5 2 2, Frankreich (n=42) 24 29 5 2 2,4 Branche Immobilienfonds (n=) 5 2,4 Immobilieninvestmentgesellschaften (n=) 9 45 42 2,4 Projektentwickler/ Bauträger (n=2) 25 4 8 2, Versicherungen/Pensionskassen/ Stiftungen/Banken (n=14!) 4 2,4 Sonstige Investoren (n=61) 18 41 9 2 2,2 Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent Frage 9: Würden Sie sagen, dass die wirtschaftliche Lage Ihres Unternehmens heute im Vergleich zu vor einem Jahr besser oder schlechter geworden ist?" Skala: 1='deutlich besser ; 6='deutlich schlechter'
Erwartungen UMH-CM 0.0.16 Briten erwarten mehrheitlich eine Verbesserung der wirtschaftlichen Lage in ihren Unternehmen. Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens in 12 Monaten Land Gesamt (n=11) (1) deutlich besser (2) () (4) (5) (6) deutlich schlechter wn/ka Ø 8 46 9 6 1 2,4 Deutschland (n=5) 45 4 1 2,4 Großbritannien (n=54) 6 56 6 2,4 Frankreich (n=42) 14 6 1 1 2 2,5 Branche Immobilienfonds (n=) 1 2,6 Immobilieninvestmentgesellschaften (n=) 12 61 24 2,2 Projektentwickler/ Bauträger (n=2) 9 44 44 2,4 Versicherungen/Pensionskassen/ Stiftungen/Banken (n=14!) 4 2,6 Sonstige Investoren (n=61) 9 4 2 2,5 Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent Frage : Und glauben Sie, dass sich in den kommenden 12 Monaten die wirtschaftliche Lage Ihres Unternehmens verbessern oder verschlechtern wird?" Skala: 1='deutlich verbessern ; 6='deutlich verschlechtern'
Erwartungen UMH-CM 0.0.16 21 Die Beurteilung der gesamtwirtschaftlichen Lage fällt in Frankreich vergleichsweise eher negativ aus. Beurteilung der gesamtwirtschaftlichen Lage in 12 Monaten Land Gesamt (n=11) 1 (1) deutlich besser (2) () (4) (5) (6) deutlich schlechter wn/ka Ø 18 56 22 2 1,1 Deutschland (n=5) 1 19 56 1,0 Großbritannien (n=54) 24 56,0 Frankreich (n=42) 5 26 5 5,4 Branche Immobilienfonds (n=) 4 2 2,9 Immobilieninvestmentgesellschaften (n=) 15 55 2,2 Projektentwickler/ Bauträger (n=2) 16 66 16 2,9 Versicherungen/Pensionskassen/ Stiftungen/Banken (n=14!) 14 5 14,2 Sonstige Investoren (n=61) 15 56 2,2 Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent Frage 11: Und wie ist es mit der gesamtwirtschaftlichen Lage in (Land) in 12 Monaten?" Skala: 1='deutlich verbessern ; 6='deutlich verschlechtern'
Erwartungen UMH-CM 0.0.16 22 Das Klima für Büro-Immobilien-Investitionen wird für die kommenden 12 Monate eher skeptisch bewertet. Beurteilung des Investitionsklimas für Büro-Immobilien in 12 Monaten Land Gesamt (n=11) 1 (1) deutlich besser (2) () (4) (5) (6) deutlich schlechter wn/ka Ø 2 8,0 Deutschland (n=5) 28 4 16 1 12 2,9 Großbritannien (n=54) 1 22 4 6,0 Frankreich (n=42) 5 19 26 5 5,1 Branche Immobilienfonds (n=) 2,0 Immobilieninvestmentgesellschaften (n=) 2 2 6 6,1 Projektentwickler/ Bauträger (n=2) 4 44 1 9 2,8 Versicherungen/Pensionskassen/ Stiftungen/Banken (n=14!) 29 29 29 14, Sonstige Investoren (n=61) 2 41 2 11 2,9 Basis: alle Befragten (n=11) Angaben in Prozent Frage 12: Und wie ist es mit dem Klima für Büro-Immobilien-Investitionen in (Land) in den kommenden 12 Monaten?" Skala: 1='deutlich verbessern ; 6='deutlich verschlechtern'
Erwartungen UMH-CM 0.0.16 2 Negativere Erwartungshaltung in Frankreich bezüglich des Investitionsklimas in den nächsten 12 Monaten. Beurteilung des Investitionsklimas für Immobilien in den nächsten 12 Monaten Land Gesamt (n=11) (1) deutlich besser (2) () (4) (5) (6) deutlich schlechter wn/ka Ø 46 1 1 2, Deutschland (n=5) 8 49 9 2,6 Großbritannien (n=54) 6 1 48 15 2, Frankreich (n=42) 8 1 22 2,8 Branche Immobilienfonds (n=) 2 5 1 2, Immobilieninvestmentgesellschaften (n=) 9 6 21 2,8 Projektentwickler/ Bauträger (n=2) 44 44 6 2, Versicherungen/Pensionskassen/ Stiftungen/Banken (n=14!) 21 64 2, Sonstige Investoren (n=61) 11 46 11 2 2,6 Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent Frage 1: Und glauben Sie, dass sich in den kommenden 12 Monaten die Investitionsbereitschaft bei Immobilien-Investitionen generell in (Land) verbessern oder verschlechtern wird?" Skala: 1='deutlich verbessern ; 6='deutlich verschlechtern'
Erwartungen UMH-CM 0.0.16 24 Höhere Erwartungshaltung bei den Einzelhandels- Immobilien-Investitionen in Frankreich Klimabeurteilung Einzelhandels-Immobilien-Investitionen in den nächsten 12 Monaten Land Gesamt (n=11) (1) deutlich besser (2) () (4) (5) (6) deutlich schlechter wn/ka Ø 5 28 6 1 21 12 2,8 Deutschland (n=5) 2 6 1 1 16 2,9 Großbritannien (n=54) 2 1 41 19 2 6 2,9 Frankreich (n=42) 14 26 29 14 22 12 2, Branche Immobilienfonds (n=) 2 2,6 Immobilieninvestmentgesellschaften (n=) 6 42 21 2,8 Projektentwickler/ Bauträger (n=2) 22 41 1 19 2,9 Versicherungen/Pensionskassen/ Stiftungen/Banken (n=14!) 14 6 4 2,4 Sonstige Investoren (n=61) 2 25 21 2 18,0 Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent Frage 14: Und wie ist es mit dem Klima für Einzelhandels-Immobilien-Investitionen in (Land) in den kommenden 12 Monaten?" Skala: 1='deutlich verbessern ; 6='deutlich verschlechtern'
Erwartungen Die Immobilienwirtschaft wird in den kommenden zehn Jahren primär durch die Urbanisierung geprägt werden. Megatrends der Immobilienwirtschaft UMH-CM 0.0.16 25 Urbanisierung Nachhaltigkeit i. Verbindung mit Energiewende Digitalisierung Globalisierung Andere - 2 4 4 11 1 25 28 26 22 29 45 Total (n=11) Deutschland (n=5) Großbritannien (n=54) Frankreich (n=42) Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent Frage 2: Welcher Megatrend wird Ihrer Meinung nach die Immobilienwirtschaft in den nächsten zehn Jahren am stärksten prägen?
Erwartungen UMH-CM 0.0.16 26 In Frankreich beschäftigen sich fast drei Viertel mit dem Ankauf von Portfolio-Transaktionen Beschäftigung mit Portfolio-Transaktionen Land 6 4 5 55 Ja, im Ankauf 5 1 24 21 8 28 28 19 14 Ja, im Verkauf Ja, in der Beratung Nein Gesamt Deutschland Großbritannien Frankreich n=11 n=5 n=54 n=42 Basis: alle Befragten (n=11); Angaben in Prozent Frage 21: Beschäftigen Sie sich derzeit konkret mit Portfolio-Transaktionen?
Erwartungen Risikobehaftete Portfolios als wichtigster Entwicklungstrend bei Portfolio-Transaktionen. Entwicklungsrichtung Portfolio-Transaktionen UMH-CM 0.0.16 2 Risikobehaftetere Portfolios werden verstärkt gehandelt 4 8 8 Asiatische und amerikanische Investoren treten verstärkt als Portfoliokäufer in Europa auf. Paneuropäische Portfolios werden verstärkt auf den Markt kommen 4 69 6 0 59 4 4 9 Total (n=) Deutschland (n=29) Großbritannien (n=9) Frankreich (n=5) Portfolios mit unterschiedlichen Nutzungsarten werden verstärkt gehandelt 58 62 59 54 Basis: alle Befragten, die sich konkret mit Portfolio-Transaktionen beschäftigen (n=); Angaben in Prozent Frage 22: In welche Richtung werden sich Portfolio-Transaktionen in 16 entwickeln?
Übersicht. Detailergebnisse.1 Rahmenbedingungen.2 Einflussfaktoren auf die Investitionsentscheidungen. Erwartungen.4 Auswirkungen der Eurofinanzkrise
Auswirkungen der Eurofinanzkrise Die Eurofinanzkrise verstärkt primär Investments in Multitenant-Gebäude, insbesondere in Großbritannien. Maßnahmen aufgrund der Eurofinanzkrise Stärkere Investments in Multitenant- Gebäude als in Single-Tenant- Gebäude Verstärktes Ausnutzen von Marktchancen für Immobilienverkäufe Verstärkte Investitionen außerhalb des Core-Segments Stärkere Beimischung von Sekundärstädten Konzentration auf europäische Kernländer Stärkere Beimischung von kleineren Objektgrößen Stärkere Beimischung von Logistikobjekten Stärkere Beimischung von Hotelobjekten Stärkere Gewichtung von außereuropäischen Investitionen 9 19 29 8 45 45 41 26 5 24 2 1 Basis: alle Befragten, die angeben, dass sich die Finanzkrise stark oder mittelstark ausgewirkt hat (n=11); Angaben in Prozent; Zutreffende Statements Frage 1b: Welche der folgenden Anpassungen Ihrer Investitionsstrategie werden Sie in den nächsten 12 Monaten vornehmen? Ich lese Ihnen verschiedene Anpassungs- Möglichkeiten vor und Sie antworten bitte jeweils mit Ja, trifft zu oder Nein, trifft nicht zu : Skala: 1='Ja, trifft zu ; 2=Nein, trifft nicht zu' 48 52 55 56 1 69 69 4 8 UMH-CM 0.0.16 29 Deutschland (n=5) Großbritannien (n=54) Frankreich (n=42)
Auswirkungen der Eurofinanzkrise UMH-CM 0.0.16 Die Hälfte der Immobilieninvestoren wird die selbst gesteckten Immobilienrenditen in nicht erreichen. Erreichen der selbst gesteckten Ziele bei Immobilienrenditen - Mittelwerte Land Branche Gesamt (n=11) Deutschland (n=5) Großbritannien (n=54) Frankreich (n=42) Immobilienfonds (n=) Immobilieninvestmentgesellschaften (n=) Projektentwickler/ Bauträger (n=2) Versicherungen/Pensionskassen/ Stiftungen/Banken (n=14!) Sonstige Investoren (n=61) 51 4 49 45 5 55 51 48 45 45 56 56 52 51 64 Immobillienrenditen werden in den nächsten Jahren nicht erreicht Immobilienrenditen werden in den nächsten 5 Jahren nicht erreicht Basis: alle Befragten (n=11); Mittelwerte Frage 1a1: Wenn Sie bitte einmal an die Gesamtheit aller Immobilieninvestoren denken. Was schätzen Sie, wie viele Immobilieninvestoren werden ihre selbst gesteckten Immobilienrenditen in den kommenden Jahren, NICHT erreichen? Frage 1a2: Und was schätzen Sie, wie viele werden ihre selbst gesteckten Immobilienrenditen in den kommenden 5 Jahren, NICHT erreichen?