Integriertes Bewertungsmodell Hochbauten mit Stratus Theorie und Praxis Johannes Fark, Peter Graf, Stefan Ziegler, Roland Füllemann Bern, 25. April 2012
Agenda Einführung (Johannes Fark) Bewertung von Hochbauten gemäss IPSAS/HRM2 Problematik bei praktischer Umsetzung Lösungen und ihre Schwächen Stratus (Peter Graf) Geschichte/Verwendungszweck von Stratus Parametrisierung, Validierung der Faktoren Funktionsweise, Informationen und ihre Pflege Konzept der Neubewertung im Kanton Basel Stadt (Stefan Ziegler) Ausgangslage und Vorgaben Das Neubewertungskonzept Weiteres Vorgehen Ideen zur Folgebewertung (Roland Füllemann) Wertefluss Fragestellungen zur Integration Besondere Fragestellungen 1
Einführung Johannes Fark KPMG AG
Bewertung von Hochbauten gemäss IPSAS / HRM2 IPSAS 17: Anschaffungs- oder Herstellkosten (26/30-36) Komponentenansatz für unterschiedliche Nutzungsdauern (24/59) Abschreibungen planmässig (linear, degressiv, leistungsabhängig) (76-78) Übergangsbestimmungen: Erstbewertung tatsächlicher Wert oder AHK, wobei AHK indirekt hergeleitet werden können (98) Methoden sind retrospektive anzuwenden kumulierte Abschreibungen (99) HRM2 Fachempfehlungen 12 und 19: Erstbewertung zu AHK (12, 4/12) Abschreibung linear oder degressiv (12, 16). Basis der Nutzungsdauer nach Anlagekategorie (12, 6) Übergangsbestimmungen: Keine Neubewertungspflicht (19, 2/9), Restatement nicht zwingend (19, 4) 3
Buchwert Synthetischer Anschaffungswert Zeitwert Neuwert Neuwert Problematik bei der praktischen Umsetzung Wert Neuwert, Rückindexierung, Abschreibung (Rück)-Indexierung Baukostenindex Letzte Bewertung Buchwert = Synthetischer Anschaffungszeitwert Angenommene Nutzungsdauer Zeit 4
Problematik bei der praktischen Umsetzung Komponenten teilen das Schicksal, haben aber eigenen Wertverlauf 4'500 4'000 3'500 3'000 2'500 2'000 1'500 1'000 500 Labor/Kü Heizung Lift Gebäude Nutzungsdauern Gebäude 50 J. Lift 25 J. Heizung 20 J. Labor 15 J. 0 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 5
Problematik bei der praktischen Umsetzung Nicht vorhandene Anschaffungsdaten Unvollkommene Informationen für Komponenten Aktualität der Angaben Abgänge/Zugänge bei Komponenten Trennung wertvermehrend / werterhaltend Wertabhängigkeiten zwischen Komponenten Wie weiter nach der Erstbewertung Rückwirkende Anpassung von Schätzungen und Fehlern IPSAS3 6
Lösungen und ihre Schwächen Gruppenbewertung vs. Einzelbewertung Schnelligkeit vs. Genauigkeit Pragmatismus vs. Komplexität Einfacher vs. aufwändiger Gut für Erstbewertung vs. nützlich für Immobilienmanagement wie wär s mit einer Kombination? 7
Vergleich Einzel- und Gruppenbewertung (In Anlehnung an Schuler, Bietenhader, Lanker, Seite79*) Ansprüche Portfolio 1 Nutzen/Anforderungen Rechnungslegung 0.75 Schwierigkeitsgrad der Bewertung 0.5 Nutzen/Anforderungen Finanzpolitik 0.25 0 Aufwand/Kosten der Bewertung Gruppenbewertung Einzelbewertung Stratus Nutzen/Anforderungen Immobilienmanagement Aufwand/Kosten der Bewertungsunterlagen Qualität * Schuler, F., Bietenhader, D. und Lanker, J. (2011). Immobilienbewertung unter IPSAS und HRM2. Zürich: KDMZ 8
Stratus Peter Graf Basler & Hofmann
Stratus und seine Geschichte Kern der Basissoftware «Stratus Gebäude»: aktueller baulicher Zustand künftige Unterhaltskosten Jules Schröder, 1982, Hochbauinspektor Kanton Zürich, 2300 Gebäude: Karteikarte A5 Ersterfassung 30 Minuten, Datenpflege geringer Stratus Gebäude, 2012, insgesamt über 20 000 Gebäude: PDF A4 Ersterfassung 60 Minuten, jährliche Datenpflege ca. 20% 10
Erfassungskarte: Stammdaten 11
Erfassungskarte: Bauteile (Komponenten) Wertung Anteil X X X X X X X X X X 12
Buch «Bauteilkosten» (Komponenten) www.bauteilkosten.ch 13
Bewertung eines Gebäudes Anteile Wertung Zustands-/Neuwert Z/N 14
Die Entwertung (pro Bauteil) Wert 1 bzw. 100% a Wertverlust Instandsetzungskosten d b 0 0 1 c Alter 15
Abschreibung Bauteile (Komponenten) Stammdaten Lineare Abschreibung 16
Abschreibung Bauteile (im Detail) Vorgaben «Synergie-Gewinn» neu ermittelte Resultate 17
Anlagebuchhaltung mit Komponenten: Problemstellung Rechnung Maler Dunkel AG: Komponenten BKP 226 Fassadenputze Fr. 125'100.- BKP 285 Innere Oberflächenb. Fr. 211'520.- BKP 385 Innere Oberflächenb. Fr. 22'743.- Pauschalrabatt./. Fr. 75'000.- Nachtrag 1 Windfang Fr. 9'300.- Regierapport 7 Fr. 2'450.- Akontozahlung./. Fr.? Rohbau Ausbau Einrichtungen Technik 18
Lösungsvorschlag ein Gebäude = eine Komponente (gebildet aus den Bauteilen von Stratus) Investitionen vollständig aktivieren (pro Gebäude; allenfalls ab einer bestimmten Höhe) periodischer Vergleich Anlagebuchhaltung mit Stratus: gegebenenfalls Neubewertung 19
aktueller baulicher Zustand des Verwaltungsvermögens bekannt 20
Konzept der Neubewertung im Kanton Basel Stadt Stefan Ziegler Finanzverwaltung des Kantons Basel Stadt
Entwicklung des Projekts bei Basel-Stadt Ausgangslage und Vorgaben Im September 2010 erteilte der Regierungsrat den Auftrag, HRM2 in Anbindung an IPSAS umzusetzen. Start Buchführung 01.01.2013 Anschliessend Kick Off Teilprojekt Bewertungskonzept Hochbauten mit klassischem Ansatz: Bewertungsmethode at cost, 13 Komponenten Kritik seitens Baudepartement, Immobilien und SAP CCC Initialaufwand unverhältnismässig (Erhebung Sanierungsdaten, Workshops mit Objektverantwortlichen) Zusätzliche Ressourcen im Tagesgeschäft notwendig, steigende Fehleranfälligkeit Idee: Weiterentwicklung des klassischen Lösungsansatzes, so dass Vorhandene E-Daten genutzt werden können Der Aufwand vertretbar ist Alle Einheiten die Lösung stützen Neu- und Folgebewertung kompatibel sind 22
Neubewertung bei Basel-Stadt 1/2 Konzept: in 7 Schritten zur Neubewertung 23
Neubewertung bei Basel-Stadt 2/2 Datenbereinigung Angestrebt wird eine 1:1-Beziehung Es gibt folgende Fälle 24
Ideen zur Folgebewertung Roland Füllemann example consulting gmbh
Ideen zur Folgewertung 1/3 KR Wertefluss Hochbauten Eigenleistungen Kreditorenrechnung mit Kostenart der Investitionsrechnung Immobilien (RE-FX) - Immobilienobjekte PKC (CO-PS) - Baukostenrechnung - BKP-Positionen Aktivierung - Versicherungswert Instandhaltung (Stratus) - Gebäude - Komponenten Anlagen (FI-AA) - Anlagenwerte - Abschreibungen BWB1 BWB2 Abschreibung K1 K2 Kn - Komponentenwert - Lebensdauer Erfolgsrechnung Investitionsrechnung 26
Ideen zur Folgewertung 2/3 Fragestellungen zur Integration des Werteflusses und der Systeme Mapping der Objekte aus verschiedenen Systemen Abbildung unterschiedlicher Sichten in eigenen Bewertungsbereichen Behandlung von Bewertungsdifferenzen (verschiedene Bewertungsbereiche): Periodizität, Logik der Verbuchung, Kontierung Abgleich von Parametern auf Ebene Objekt (Ø Nutzungsdauer, ) Auswirkungen und Nachweis von Geschäftsvorfällen (z.b. Teilabgang, Entwidmung) Nutzen von vergleichenden Auswertungen / Investitionscontrolling Anforderungen von Kostenrechnung und Controlling 27
Ideen zur Folgewertung 3/3 Besondere Fragestellungen Anlagen im Bau (AiB) Erhaltene Investitionsbeiträge, Subventionen Wertvermehrende / werterhaltende Kosten 28
Vielen Dank! Präsentation von: Johannes Fark KPMG AG jfark@kpmg.com 044 249 20 83 Peter Graf Basler & Hofmann AG peter.graf@baslerhofmann.ch 044 387 14 30 Stefan Ziegler Finanzverwaltung Basel-Stadt stefan.ziegler@bs.ch 061 267 67 62 Roland Füllemann example consulting gmbh roland.fuellemann@example.ch 044 499 8028
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