MÜNSTER // Spitzenreiter bei den Mittelstädten 28. Juli 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: 296.599 Bevölkerungsentwicklung: +1,1 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 148.554 Arbeitslosenquote: 6,0 % Kaufkraftkennziffer: 106,5 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 131,7 1A-Einzelhandelsmieten 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 80-120m² 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² 2009 2010 2011 2012 2013 Die Regionalhauptstadt Münster ist das Wirtschafts-, Wissenschafts- und Dienstleistungszentrum von Westfalen, einer Region mit 8 Millionen Einwohnern. Wichtige Gerichte und Verwaltungseinrichtungen Nordrhein-Westfalens sind hier ansässig. Die Erfolgsgeschichte und das Wachstum der Stadt im Hinblick auf Einwohnerzahl, Wirtschaftskraft, Tourismuszahlen dauern nun schon über zwei Jahrzehnte an. Münster gilt als eine der beliebtesten, wenn nicht sogar als beliebteste Stadt in Nordrhein-Westfalen. Die Lebensqualität ist hoch und die Universitätslandschaft rangiert in Deutschland auf Rang 3. Vor allem aber war und ist Münster als Kaufmannsstadt bedeutend. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Münster ist hinsichtlich der Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance der Handelsimmobilien der attraktivste mittelgroße Einzelhandelsstandort Deutschlands. Der Einzelhandel generiert hohe Umsätze und ist eine der zentralen Säulen der städtischen Wirtschaft. Neben dem großen Einzugsgebiet mit 1,5 Millionen Einwohnern profitiert Münster von der merklich überdurchschnittlichen Kaufkraft der Bevölkerung wie auch von der touristischen Attraktivität der nach dem Krieg größtenteils wieder nach altem Vorbild errichteten Altstadt. Eine Investition, die sich nicht nur städtebaulich lohnte. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der City mehr als 700 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit mehr als 34 Prozent sehr hoch. Nicht zuletzt wegen ihrer hohen Studentenanzahl (rund 50.000) liegt die Modezentralität, also die Kaufkraftbindung im innerstädtischen Kernsegment Mode (Bekleidung/Textilien, Schuhe/ Lederwaren), im Vergleich zu Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl sehr hoch, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser.
Münster ist die Nr. 1 unter Deutschlands Mittelstädten Im aktuellen COMFORT-City Ranking ist die Stadt in ihrer Größenklasse Spitzenreiter. Sie besticht bei den demografischen und wirtschaftlichen Eckdaten wie einer Bevölkerungsentwicklung von 12,5 Prozent oder einem Bruttoinlandsprodukt von rund 14 Mrd. Euro sowie einem Tourismusaufkommen von knapp 1,4 Millionen Übernachtungen pro Jahr. Hervorzuheben ist das Teilranking der Einzelhandelseckdaten. Der innerstädtische Umsatz ist mit 705 Millionen Euro rund 250 Millionen Euro höher als der Durchschnitt aller ausgewählten Mittelstädte. Die Verkaufsflächenentwicklung seit 2003 ist mit 29 Prozent fast dreimal so stark gewachsen (rd. + 10,5 Prozent) und entsprechend verzeichnet Münster auch die drittbeste Entwicklung des Innenstadtumsatzes. Die Standort- und Immobilieneckdaten sind ebenfalls vorbildlich. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014 in % Münster Ø 200Tsd. 500 Tsd. Einwohner 140,0 120,0 131,7 124,6 100,0 80,0 106,5 97,9 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2013 in % Modezentralität 2013 in % Münster Ø 200 Tsd. 500 Tsd. Einwohner 250 Verkaufsflächenanteil 200 150 220,2 178,2 100 Umsatzanteil 50 0% 10% 20% 30% 40% 0 Münster Ø 200Tsd. 500Tsd. Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Ludgeristraße Absolute Toplage vom Prinzipalmarkt bis Harsewinkelgasse/Mariengasse Konsumlage mit hohem Filialisierungsgrad (ca 81%), meistbesuchte Einkaufsstraße Großflächige Filialisten wie Peek & Cloppenburg, C&A, H&M und Zara prägend Nach außen geöffnetes Shopping-Center Münster Arkaden Neue Mieter: beeline, Butlers, Snipes, Jack&Jones/Vero Moda, Toys R Us, Tamaris, Rieker Aktueller Mietpreis liegt bei 160 Euro/m² für kleine Flächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche Ludgeristraße Fußgängerzone Prinzipalmarkt Münsters gute Stube mit den angrenzenden Handelslagen Rothenburg, Drubbel und Roggenmarkt Einzigartig durch die Architektur der Giebelhäuser und Arkaden-Gänge Zahlreiche inhabergeführte Geschäfte, exklusive Filialisten und hochwertige Fachgeschäfte Geringe Fluktuation der Einzelhändler Neue Mieter: Pohland, Tommy Hilfiger (beide ab Herbst), Calida (alle in der Rothenburg) Verhältnismäßig niedriger Filialisierungsgrad von 39% Spitzenmiete liegt bei 155 Euro/m² für kleine Flächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche Salzstraße Älteste Handelslage Münsters, gute Frequenzlage für konsumige Filialisten Bestes Teilstück zwischen Prinzipalmarkt und Karstadt Neue Mieter: Naturmode-Versand Deerberg, Gabor Filialisierungsgrad von 59% Spitzenmieten bei 125 Euro/m² für kleine Flächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche
Münsters Einkaufsstraßen im Vergleich am teuersten Nur wenige andere Städte vergleichbarer Größe weisen ein derart starkes Mietniveau auf, das zeigt deutlich die Attraktivität für den Einzelhandel, sagt Frank Kaiser. Die erzielbaren Spitzenmieten für die 1A-Lagen an der Ludgeristraße, am Prinzipalmarkt, an der Salzstraße und der Rothenburg liegen teilweise auch massiv über den Mieten für 1A-Lagen deutlich größerer Städte. Nach COMFORT-Untersuchungen beläuft sich die Spitzenmiete für Einzelhandelsflächen von 80 bis 120 Quadratmetern an der Ludgeristraße aktuell auf 160 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen die Mietpreise in Münster beispielsweise deutlich über denen von Großstädten wie Bremen, Dresden, Duisburg, Essen, Leipzig oder Nürnberg. Ein Ende des Runs auf die Münsteraner Einzelhandelslagen ist nach Einschätzung der COMFORT-Experten kaum abzusehen. Als absolute Toplage gilt laut COMFORT die Ludgeristraße vom Prinzipalmarkt bis Harsewinkelgasse/Mariengasse. Gefördert wird die 1A-Lage vom hohen Grad der Filialisierung und der Anziehungskraft des nach außen offenen und bestens integrierten Einkaufszentrums Münster Arkaden. Hier gab es Anfang des Jahres einige Mieterwechsel: Toys R Us übernahm die ehemalige Olymp & Hades-Fläche (1.000 Quadratmeter), weitere neue Mieter sind die Schuhgeschäfte Tamaris (110 Quadratmeter) und Rieker. Die Ludgeristraße ist mit einer Passantenfrequenz von rund 6.200 Personen pro Stunde (Samstag, Zählung im Mai 2014 im Auftrag der Wirtschaftsförderung Münster) weiterhin die meist besuchte Einkaufsstraße in der Innenstadt. Besonders von Filialisten wird diese Lage aufgrund der Zuschnitte und Größe der Flächen stark nachgefragt. Dennoch sind Neuvermietungen eher selten, da kaum Flächen auf den Markt kommen. Das hat letztlich dazu geführt, dass die Filialisten mittlerweile auch auf traditionell schwächere Nebenlagen ausweichen. Beispiele hierfür sind die Ansiedlungen von Snipes und Butlers in der Ludgeristraße 55 und 56, einer minderfrequentierten Lage jenseits der Fußgängerzone. Auf dem Prinzipialmarkt präsentieren sich zahlreiche inhabergeführte Geschäfte mit einem hochwertigen Angebot. Alteingesessene Anbieter wie Zumnorde, Harenberg, Kösters oder Schnitzler und großflächige Modeanbieter wie Appelrath & Cüpper sowie das Modehaus Petzold prägen das Bild. Der Prinzipalmarkt hat eine Frequenz von rund 5.900 Passanten in der Stunde und rückt somit näher an den Spitzenreiter Ludgeristraße heran. Die Spitzenmiete liegt bei 155 Euro/m², der Filialisierungsgrad beträgt nur 39 Prozent. Vorrangig besteht für diese Lage Nachfrage von Handelsunternehmen aus dem exklusiven Bereich. Die Salzstraße, die älteste Handelslage Münsters, hat ihr bestes Teilstück zwischen Prinzipalmarkt und Karstadt. Neben dem Einzelhandelsangebot ist sie auch durch historische und kulturelle Sehenswürdigkeiten geprägt. Bis zum Servatiiplatz, dem Knotenpunkt vor dem Hauptbahnhof, ist die Salzstraße mit einer guten Frequenz von rund 3.000 Personen in der Stunde (Rang 3 der Innenstadt) für eher konsumorientierte Filialisten interessant. Wesentliche Veränderungen hat es hier in den letzten Monaten nicht gegeben. Als neue Mieter zogen Gabor mit einer 100 Quadratmeter großen Filiale und der Naturversand Deerberg mit einem Monolabelstore in die Salzstraße 45 bzw. 42. Apollo Optik wechselte innerhalb der Salzstraße von der Nummer 47 in die Nummer 8. Der Filialisierungsgrad der Salzstraße liegt bei 58 Prozent zwischen den Werten der Ludgeristraße und des Prinzipalmarktes. Westlich des Prinzipalmarkts schließt sich die Rothenburg an. Sie hat sich neben den bisherigen drei 1A- Lagen mittlerweile auch als Top- und Trendlage etabliert. Zahlreiche junge Fashionlabels wie zum Beispiel Scotch & Soda, Liebeskind und Flip Flop haben sich hier angesiedelt und ziehen entsprechend junge Konsumenten an. Mit einer Passantenfrequenz von 2.700 Personen in der Stunde und einem Mietpreisniveau von 130 Euro/m² liegt die Rothenburg etwa gleich mit der Salzstraße, hat aber durchaus noch Entwicklungspotenzial. Der Filialisierungsgrad beträgt hier 47 Prozent. Weiteren Schub wird sie durch die Entwicklung des ehemaligen Dresdner-Bank-Gebäudes gegenüber den Münster-Arkaden bekommen. Dies wurde für einen zweistelligen Millionenbetrag saniert und im Herbst 2014 wird hier Pohland eine Filiale mit ca. 1.800 Quadratmetern eröffnen. Weiterer Mieter im Gebäude wird Tommy Hilfiger. Die Standort- und Immobilieneckdaten sind ebenfalls vorbildlich. Münster hat mit 160 Euro/m² das höchste Mietpreisniveau bei kleinen Shop-Flächen (80-120m²) und mit + 12 % in den letzten fünf Jahren eine ausgesprochen gute Mietpreisentwicklung (Durchschnitt: 4,0%) zu verzeichnen.
INVESTMENT Vor dem Hintergrund seiner guten Zentralitäts- und Kaufkraftkennziffern darf Münster nach Ansicht des COMFORT-Experten Frank Kaiser auch künftig als ein sehr guter Standort für den Einzelhandel betrachtet werden. Immobilieninvestments in der richtigen Lage gelten daher als sichere Anlage. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Konditionen Kaufpreise bis zu mehr als dem 25-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt bei rund 4,0 Prozent. Diese niedrige Anfangsrendite ist ein eindeutiges Indiz für das geringe Risiko derartiger Investments und den besonderen Stellenwert solcher Investments. Die höchsten Preise werden aktuell beim Verkauf an regionale Investoren erzielt. FAZIT UND PERSPEKTIVE Münster ist in Deutschland eine der wenigen wachsenden Städte und wird in den nächsten Jahren die Marke von 300.000 Einwohnern überschreiten. Seit 1993 sind die Verkaufsflächen in Münster um ca. 150.000 m² gewachsen. Mit einer heutigen Gesamtverkaufsfläche von rund 650.000 Quadratmetern und überdurchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Kennziffern bietet Münster für Händler und Investoren hervorragende Rahmenbedingungen. Diverse Entwicklungsprojekte und 85 neu vermietete Ladenlokale innerhalb von zwei Jahren (Betrachtungszeitrum von August 2011 bis August 2013), davon 28 in den A- Lagen, zeugen von der wirtschaftlichen Kraft und Dynamik des Handelsstandortes. Gestärkt wurde die Innenstadt insbesondere auch durch Projekte wie die Münster Arkaden oder die Entwicklung Hanse Carré / Stubengasse. Mit dem Umbau des alten Dresdner Bank-Gebäudes und der Entwicklung am Alten Fischmarkt sind an zwei unterschiedlichen Stellen der City neue Impulse gesetzt. Von dem Nachfrageüberhang der Einzelhändler profitieren auch die Randbereiche der A-Lagen bzw. die angrenzenden Lagen wie Drubbel und Roggenmarkt, sodass die Innenstadt auf breiter Fläche eine noch größere Angebotsvielfalt bekommt, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120m² 300-500m² 2013 in EUR/m² Ludgeristraße 80 160 Salzstraße 65 125 Prinzipalmarkt 75 155 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Frank Kaiser, Jürgen Kreutz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540 063 40 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH