Immobilienmarkt Bayern

Immobilienmarkt Bayern 2011 2012 EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP November 2011 Wohnen, Büro, Handel: Positive Trends steigende Mieten

Inhalt Grußwort 2 Einführung 3 Summary 5 Gewerbliche Immobilien in Bayern 6 Immobilienstandort Bayern 6 Wohnimmobilien Marktsituation und Prognose 9 Exkurs: Demografische Entwicklung in Bayern 12 Büro Marktsituation und Prognose 13 Handel Marktsituation und Prognose 16 Reich und Sexy 20 Ballungsraum Nürnberg-Fürth-Erlangen 26 Fuggerstadt Augsburg 35 Autos und Hightech Ingolstadt und Regensburg 38 Universitätsstadt Würzburg 44 Überblick Marktdaten 47 Impressum 50 Disclaimer Ansprechpartner DG HYP/VR WERT 51 1

Grußwort Sehr geehrte Damen und Herren, im bundesweiten Vergleich nimmt der Wirtschaftsstandort Bayern eine Spitzenposition ein. Zu diesem Erfolg trägt auch die nachhaltige Wertentwicklung des bayerischen Immobilienmarkts bei. Sie sichert den Wohlstand der Bürgerinnen und Bürger und fördert die allgemeine Wirtschaftsleistung. Mit diesem Marktbericht nimmt die DG HYP erstmalig den Immobilienstandort Bayern 2011/2012 in den Fokus. Gegenstand der umfassenden Analyse sind acht Städte mit mehr als 0.000 Einwohnern und der Landkreis als besondere Wachstumsregionen. Sie repräsentieren rund ein Viertel der gesamten Einwohner Bayerns. In der Studie bildet die Untersuchung aktueller Trends und der regionalen Marktsituationen die Grundlage für die Prognose zukünftiger Entwicklungen. Für den bayerischen Immobilienmarkt werden positive Signale gegeben. Dazu berechtigt insbesondere die gute Beschäftigungssituation. Bestehende Arbeitsplätze konnten in den Krisenzeiten erhalten und neue Arbeitsplätze in der Aufschwungsphase geschaffen werden. Darüber hinaus trägt die hohe Lebensqualität und die reizvolle Natur zur Attraktivität des Wohnsitzes Bayern für Menschen aus dem gesamten Bundesgebiet und der ganzen Welt bei. Darum stellt der laufende demografische Wandel keine Gefährdung des Immobilienstandortes dar. Denn durch Zuwanderung wird Bayerns Bevölkerung stabil bleiben. Die großen Herausforderungen der Wohnungsbaupolitik sind in der Zukunft vor allem im Bereich der energetischen Modernisierung und im altersgerechten Umbau zu sehen. Als zuverlässiger und kompetenter Finanzierungspartner stehen hierfür neben der DG HYP die bayerischen Volksbanken und Raiffeisenbanken zur Verfügung. Zusätzliche staatliche Fördermaßnahmen und Anreize würden helfen, die Investitionsfreudigkeit zu steigern und damit den bayerischen Immobilienmarkt zukunftsfest zu machen. Prof. Dr. h.c. Stephan Götzl Verbandspräsident und Vorstandsvorsitzender Genossenschaftsverband Bayern e.v. 2

Einführung Sehr geehrte Damen und Herren, als gewerbliche Immobilienbank untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Geschäftsbereiche und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in unseren gewerblichen Immobilienmarktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsam Finan zierungen durchführen. In der vorliegenden Studie haben wir die Entwicklung auf den gewerblichen Immobilienmärkten in den Segmenten Büro, Wohnen und Einzelhandel an zentralen Standorten in Bayern untersucht. Das süddeutsche Bundesland gilt aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke als Beschäftigungsmotor unter den Flächenländern Deutschlands. Ein gutes Bildungssystem sorgt für hochqualifizierte Fachkräfte, die für Unternehmen ein entscheidender Standortfaktor sind. Die Aussicht auf einen attraktiven Arbeitsplatz sorgt in Kombination mit einer hohen Lebensqualität für eine starke Zuwanderung, sodass Bayern eine günstige Bevölkerungsentwicklung prognostiziert werden kann. Vor diesem Hintergrund besteht eine entsprechend hohe Nachfrage nach gewerblichen Immobilien sowie nach Wohnraum. Demzufolge werden sich die in der Studie betrachteten Marktsegmente weiterhin positiv entwickeln und Wachstumsperspektiven für gewerbliche Investitionen und Finanzierungen bieten. Für eine intensive Zusammenarbeit stehen wir Investoren sowie unseren Partnern in der genossenschaftlichen FinanzGruppe gern zur Verfügung. Mit dem vorliegenden Bericht ergänzen wir unsere Fachthemenreihe über die Regiona len Immobilienzentren sowie dem Immobilienmarkt Deutschland, die wir regelmäßig im Frühjahr und im Herbst veröffentlichen. Mit dem Marktbericht Immobilienstandort Baden-Württemberg haben wir in diesem Jahr damit begonnen, die gewerblichen Immobilienmärkte in Zusammenarbeit mit den genossenschaftlichen Verbänden noch differenzierter zu analysieren. Die Studie zum Immobilienmarkt Bayern ergänzt diese Reihe, die wir 2012 gemeinsam mit den Verbänden weiter fortführen werden. Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der DG HYP finden Sie im Internet unter www.dghyp.de/unternehmen/markt-research. Dr. René Beckert Leiter Immobilienzentrum Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG 3

SUMMARY» Bayern hat einen ausgesprochen erfolgreichen Wandel vom Agrarland zum Hightech-Standort vollzogen. Ein wichtiger Erfolgsfaktor ist das hohe Niveau des flächenmäßig größten Bundeslandes in Bildung und Forschung. Gut ausgebildete Fachkräfte sind für Unternehmen ein bedeutender Standortfaktor.» Die wirtschaftlichen Erfolge zeigen sich deutlich am Arbeitsmarkt. Bei der Schaffung neuer Beschäftigungsverhältnisse liegt Bayern mit Abstand vorn. Die Arbeitslosenquote ist die niedrigste in der Bundesrepublik. Die Aussicht auf einen attraktiven Arbeitsplatz sorgt in Kombination mit einer hohen Lebensqualität für hohe Zuwanderung. Somit fällt die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung in Bayern viel günstiger aus als in allen anderen deutschen Flächenländern.» Von dieser Entwicklung profitieren die in unserer Studie zum bayerischen gewerblichen Immobilienmarkt analysierten Städte mit über 0.000 Einwohnern sowie der Landkreis insgesamt überdurchschnittlich. In den betrachteten Marktsegmenten Wohnen, Büro und Handel wird sich die Nachfrage weiterhin positiv entwickeln. Wohnen» Ein Viertel der bayerischen Bevölkerung lebt in den im Bericht untersuchten Standorten. Der hier überall zu beobachtende Anstieg der Anzahl der Haushalte als Nachfrageeinheit für Wohnraum fällt stärker aus als die Zunahme des Wohnungsangebots. Die Folge sind durchweg steigende Mieten.» Im Mittel sind für durchschnittliche Wohnlagen rund zwölf Euro je Quadratmeter zu zahlen. Ohne reduziert sich der Durchschnitt auf neun Euro. Büro» Durch die hohe Konzentration der Büromärkte auf Großstädte erfasst unser Bericht mehr als die Hälfte der bayerischen Büroflächen, die wiederum zu rund zwei Dritteln in der Stadt sowie im Landkreis angesiedelt sind.» Am Top-Standort ist die Büromiete durch die Krise auf knapp 28 Euro je Quadratmeter gefallen. An den anderen Standorten hat sich der Büromarkt mit einem Mietniveau von etwas über zehn Euro stabil gezeigt. Angeführt von erwarten wir auch im Bürobereich eine positive Mietentwicklung. Die Leerstandsquote wird leicht abnehmen. Handel» An den betrachteten Standorten sind etwas mehr als ein Fünftel der bayerischen Einzelhandelsflächen angesiedelt.» Die Voraussetzungen für den Einzelhandel sind Fürth ausgenommen insgesamt günstig. Die gute wirtschaftliche Entwicklung, große Einzugsbereiche und zum Teil hohe Touristenzahlen sorgen für eine überdurchschnittliche Kaufkraft und bei Filialisten für eine hohe Attraktivität der Standorte. Die dadurch steigende Spitzenmiete strebt in auf 300 Euro und außerhalb der Landeshauptstadt auf 0 Euro je Quadratmeter zu.» Dass der Mietanstieg nicht höher ausfällt, liegt an der zum Teil erheblichen Ausweitung der Einzelhandelsflächen und der Eröffnung großer Einkaufszentren an fast allen Standorten. 5

GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN BAYERN Immobilienstandort Bayern Der in Landshut in Niederbayern geborene ehemalige Bundespräsident Roman Herzog hat die Entwicklung Bayerns vom Agrarland zum Hightech-Standort als geglückte Symbiose aus Laptop und Lederhose bezeichnet und beschreibt damit treffend die besondere Kombination aus Bodenständigkeit, Tradition, Forschung, Innovationskraft und wirtschaftlichem Erfolg. Als Ergebnis eines mehrere Jahrzehnte dauernden umfassenden Strukturwandels hat sich das frühere Schlusslicht unter den Bundesländern vom Agrarland zum Hightech-Standort entwickelt. Im Bundesländerranking 20 des Instituts der deutschen Wirtschaft liegt Bayern auf dem ersten Platz vor Baden-Württemberg und Hamburg. Ein wichtiger Erfolgsfaktor für den Wirtschaftsstandort ist das Bildungssystem. Im Pisa-Vergleich der Bundesländer Iiegt Bayern vorne und kann zudem mit zwei der sieben deutschen Elite- Universitäten aufwarten. Für Unternehmen sind gut ausgebildete Fachkräfte ein entscheidender Standortfaktor. Vom Agrarland zum Hightech-Standort Die dementsprechend guten Beschäftigungsmöglichkeiten das Bundesland weist in Deutschland die niedrigste Arbeitslosenquote auf ziehen, gepaart mit einer hohen Lebensqualität, im Gegenzug Arbeitnehmer aus anderen Regionen an. Dadurch ist die Bevölkerung in Bayern seit 2000 um rund drei Prozent gestiegen, während sie im Bundesdurchschnitt um etwa ein halbes Prozent gefallen ist. Allerdings ist auch Bayern nicht von Problemen wie dem demografischen Wandel oder der Herausbildung strukturschwacher Regionen verschont geblieben. So ist es gerade in den Städten und Landkreisen im Norden und Nordosten des Bundeslandes in den letzten Jahren zu einem Rückgang der Bevölkerung gekommen. Gute Beschäftigungsmöglichkeiten ziehen Arbeitskräfte an ANALYSIERTE IMMOBILIENSTANDORTE Unterfranken Oberfranken Würzburg Erlangen Oberpfalz Mittelfranken Fürth Nürnberg Regensburg Ingolstadt Schwaben Augsburg Landkreis Niederbayern Oberbayern Quelle: DZ BANK 6

Getragen wird der Erfolg des Bundeslandes von einer Reihe von Wachstumsregionen, die hinsichtlich Bevölkerung und Beschäftigung stark zulegen konnten angeführt von der Landeshauptstadt als Zugpferd, deren Einwohnerzahl in der vergangenen Dekade um fast zwölf Prozent gewachsen ist. Daraus resultiert eine entsprechend hohe Nachfrage nach gewerblichen Immobilien für die entstandenen Arbeitsplätze und natürlich Wohnraum. Wachstumsregionen tragen den Aufschwung Die günstige wirtschaftliche Entwicklung in Bayern wird auch am Umfang, in dem neue Arbeitsplätze entstanden sind, deutlich. Der Zuwachs ist durchaus beeindruckend, selbst wenn man die Größe des Bundeslandes berücksichtigt. Seit 2000 hat sich die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten um über 200.000 beziehungsweise fast fünf Prozent ausgeweitet. Nur der Stadtstaat Hamburg konnte bei relativer Betrachtung noch stärker zulegen. Unter den Flächenländern konnte dagegen keines auch nur annähernd gut abschneiden. Beschäftigungsmotor Bayern VERÄNDERUNG DER SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIGEN BESCHÄFTIGUNG ABSOLUT UND RELATIV VON 2000 BIS 20 Bayern Baden-Württ. Niedersachsen Hamburg Deutschland Rheinland-Pfalz Schleswig-Holstein Hessen Bremen Berlin Saarland Brandenburg Nordrhein-Westfalen Meck-Pom Thüringen Sachsen-Anhalt Sachsen -0-50 0 50 0 150 200 250 Veränderung der sozialv. Beschäftigung 2000-20 in Tausend Bayern Baden-Württ. Niedersachsen Hamburg Deutschland Rheinland-Pfalz Schleswig-Holstein Hessen Bremen Berlin Saarland Brandenburg Nordrhein-Westfalen Meck-Pom Thüringen Sachsen-Anhalt Sachsen -12-8 -4 0 4 8 Veränderung der sozialv. Beschäftigung 2000-20 in Prozent Quelle: Bundesagentur für Arbeit Quelle: Bundesagentur für Arbeit Die in unserer Studie zum bayerischen Immobilienmarkt betrachteten Immobilienstandorte die in der umseitigen Tabelle dargestellten bayerischen Städte mit mehr als 0.000 Einwohnern und der Landkreis sind in den vergangenen zehn Jahren hinsichtlich ihrer Einwohnerzahl überdurchschnittlich stark gewachsen. Dabei ist die wirtschaftliche Entwicklung an den untersuchten Standorten zum Teil sehr unterschiedlich verlaufen. Untersucht haben wir jeweils die Entwicklungen bei Wohn-, Büro- und Handelsimmobilien. Die Segmente stellen wir zunächst im Überblick vor. Danach erfolgt eine Analyse der einzelnen Standorte, deren wesentliche Kennzahlen in den Tabellen am Ende der Studie zusammengefasst sind. Etwa ein Viertel der Einwohner Bayerns leben in den untersuchten Standorten. Davon wohnen über die Hälfte in der Stadt sowie im Landkreis. Da die Wohneigentumsquote in den Städten aber in der Regel unterdurchschnittlich ausfällt, dürfte der erfasste Anteil bezogen auf vermieteten Wohnraum größer sein. Hinsichtlich der Handelsflächen haben die Standorte einen Anteil von etwas über einem Fünftel, wenngleich hier die Relevanz der Standorte für Innenstadtlagen und Einkaufszen- Studie umfasst acht Städte mit mehr als 0.000 Einwohnern und den Landkreis 7

tren weit überdurchschnittlich ausfällt. Die viel höhere Konzentration der Büromärkte auf Großstädte zeigt sich deutlich darin, dass die neun betrachteten Standorte mehr als die Hälfte der bayerischen Büroflächen berücksichtigen, die zu fast zwei Dritteln zuzuordnen sind. STANDORTE DER STUDIE IM VERGLEICH Region/Standort Strukturdaten Ein- Haus- BIP * Verfügb. Arbeitsl.- Fläche wohner halte gesamt pro Kopf Eink.* quote Km² Tausend Tausend Mrd. EUR EUR EUR % Deutschland 357.022 81.755 40.208 2.248,2 27.499 17.401 7,7 Bayern 70.551 12.530 5.964 4,5 32.759 18.115 4,5 Standorte der Studie 1.753 3.039 1.669 156,8 51.574 19.331 6,0 Region 978 1.660 944 93,8 56.486 21.156 5,2 Stadt 311 1.341 796 68,9 51.374 20.737 5,6 Landkreis 667 319 147 24,9 77.939 22.914 3,3 Region Nürnberg 326 723 389 31,4 43.362 17.667 7,7 Nürnberg 186 504 270 21,5 42.791 17.014 8,5 Erlangen 77 5 57 5,5 52.068 17.887 4,2 Fürth 63 114 62 4,3 37.846 20.340 7,5 Weitere Städte Augsburg 147 264 147,6 40.149 15.665 7,7 Ingolstadt 133 125 55 6,7 53.318 16.582 4,5 Regensburg 81 135 69 8,9 66.458 17.029 6,0 Würzburg 88 133 65 5,4 40.888 17.771 5,6 Region/Standort Wohnen Büro Handel Whg.- Fertigst. auf Miete Bürofläche Miete Handelsfläche Miete bestand 00 Einw. Neubau Bestand Leerst. Top-Lage Bestand pro Kopf Top-Lage Tausend 2001-20 EUR/qm mtl. Tausend qm % EUR/qm mtl. Tausend qm qm EUR/qm mtl. Deutschland 40.125 2,9 7,3 327.000 8,3** 16,1** 126.500 1,5 84 Bayern 6.024 3,9 8,0 52.600 7,8** 19,4** 28.000 2,2 146 Standorte der Studie 1.630 4,0,4 26.678 7,1 19,4 6.198 2,3 151 Region 899 4,7 12,7 16.686 8,1 24,8 - - - Stadt 749 4,4 12,8 12.812 9,8 27,7 1.886 1,4 285 Landkreis 150 6,2 11,9 3.873 2,6 15,2 - - - Region Nürnberg 380 2,7 7,7 5.433 5,7,6 1.835 2,5 96 Nürnberg 266 2,5 7,7 3.816 6,3 11,0 1.240 2,5 120 Erlangen 55 3,1 8,3 1.088 4,1,5 277 2,6 65 Fürth 60 3,1 7,0 530 4,2 8,1 318 2,8 30 Weitere Städte Augsburg 142 2,6 7,3 1.695 5,3 11,0 894 3,4 0 Ingolstadt 59 5,9 7,8 548 4,2,6 432 3,5 87 Regensburg 79 5,9 8,4 1.161 5,8 8,7 675 5,0 60 Würzburg 70 2,0 7,3 1.155 3,7 9,8 476 3,6 1 Quelle: Feri, Bulwien *) in Preisen von 2000, **) 125 Marktstädte Bulwien Der wirtschaftliche Einbruch als Folge der globalen Finanzkrise hat in Bayern 2009 zu einem Rückgang der Wirtschaftsleistung um fünf Prozent also etwa in Höhe Krise hat den Wirtschaftsstandort Bayern durchschnittlich getroffen 8

des deutschen Durchschnitts geführt. Der Aufschwung 20 ist mit knapp unter vier Prozent ebenfalls durchschnittlich ausgefallen. Damit hat die Krise in Bayern verglichen mit dem ebenso wirtschaftsstarken Nachbarn Baden-Württemberg hier brach das Bruttoinlandsprodukt 2009 mit mehr als sieben Prozent ein durch den geringen Anteil der besonders betroffenen Sektoren Fahrzeug- und Maschinenbau einen milderen Verlauf aufgewiesen. Deutlich überproportional (siehe Abbildung auf der nächsten Seite) ist der Rückgang erwartungsgemäß an den Industriestandorten wie der Siemens-Stadt Erlangen und den Automobilstandorten Regensburg und insbesondere Ingolstadt ausgefallen. Die Stadt mit dem Hauptsitz von Audi musste 2008 und 2009 zusammengenommen einen Rückgang der Wirtschaftsleistung um 17 Prozent verkraften. ENTWICKLUNG DES BRUTTOINLANDSPRODUKTS VON 2008 BIS 20 8 4 2008 2009 20 0-4 -8-12 LK Nürnberg Fürth Erlangen Augsburg Ingolstadt Regensburg Würzburg Bayern Deutschland Quelle: Feri Wohnimmobilien Marktsituation und Prognose Seit einigen Jahren steigen die Wohnungsmieten in Deutschland vielerorts kräftig an. Der über viele Jahre geringe Geschosswohnungsbau, steigende Haushaltszahlen durch kleinere Haushaltsgrößen und ein zunehmendes Interesse für das Leben in den Städten sind dafür verantwortlich. Regelmäßig wird in der Presse über Wohnungsknappheit und hohe Mieten berichtet. Für angesagte Städte wie mit kräftig steigender Bevölkerung gilt das umso mehr, entsprechend fällt die Mietdynamik hier noch etwas höher aus. Städte sind "in" Bei längerfristiger Betrachtung zeigt sich jedoch, dass die Mieten heute nur marginal über dem Niveau von vor zwanzig Jahren liegen. Der durchschnittliche Anstieg liegt bei weniger als einem halben Prozent pro Jahr. Somit ist das Mietniveau bei realer Betrachtung seit Anfang der 1990er Jahre um über zwanzig Prozent zurückgegangen auch in. Die Ursache ist ein starker Mietrückgang Mitte der 1990er Jahre. Wenn das Mietniveau heute dennoch oft als hoch empfunden wird, dürfte das neben der Wahrnehmung der aktuell kräftig steigenden Mieten zu weiten Teilen auch auf höhere Wohnnebenkosten, aber insbesondere auch auf den deutlich gestiegenen Wohnflächenverbrauch pro Kopf, der in den letzten zwanzig Jahren um rund zwanzig Prozent gestiegen ist, zurückzuführen sein. Das reale Mietniveau ist gefallen 9

BEI HOHER VOLATILITÄT SIND MIETEN SEIT 1992 KAUM GESTIEGEN Neubaumiete 1992 = 0 1 5 0 95 90 85 Deutschland Bayern 80 Augsburg Nürnberg 75 92 94 96 98 00 02 04 06 08 Quelle: Bulwien, Feri VIELE HAUSHALTE UND WENIG NEUBAU IN BAYERN Haushalte in Millionen 6,0 5,8 5,6 5,4 5,2 Quelle: Bulwien, Feri Haushalte in Millionen Tausend (links) Fertigstellungen in Tausend (rechts) 120 0 5,0 20 92 94 96 98 00 02 04 06 08 80 60 40 Fertigstellungen in Tausend Unter den in unserer Studie betrachteten Standorten ragt insbesondere Würzburg mit einem auch gegenüber 1992 spürbaren Anstieg der Miete heraus. Seit 2000 sind die Wohnungsmieten jedoch an allen Standorten um mindestens zehn Prozent gestiegen. Dieser Mietanstieg dürfte an allen betrachteten Standorten in erheblichem Umfang auf der Entwicklung der privaten Haushalte als Nachfrageeinheit für Wohnraum beruhen, da sich der Wohnungsbestand an den meisten Standorten in deutlich geringerem Umfang ausgeweitet hat. Steigende Anzahl der Haushalte treibt Wohnraumbedarf und damit das Mietniveau in die Höhe MIETENTWICKLUNG AN DEN ANALYSIERTEN STANDORTEN 1992-20 in % 2000-20 in % 1992-2000 in % Erlangen Fürth Augsburg Ingolstadt Deutschland Bayern Nürnberg Regensburg Würzburg -30-20 - 0 20 30 Quelle: Bulwien, Feri HAUSHALTSANZAHL STEIGT STÄRKER ALS WOHNUNGSBESTAND Erlangen Fürth Augsburg Ingolstadt Deutschland Bayern Nürnberg Regensburg Würzburg Quelle: Feri Haushalte Wohnungsbestand 0 5 15 20 25 Veränderung 2000-20 in % Trotz dieses zum Teil sehr unterschiedlichen Verlaufs in der Mietentwicklung sind die Unterschiede im absoluten Mietniveau ausgenommen wesentlich geringer. Am günstigsten sind die Mieten in Fürth. Die höchste Miete nach ist in Regensburg und Erlangen zu zahlen. Beide Städte verfügen neben günstigen wirtschaftlichen Eckdaten über im Verhältnis zur Stadt sehr große Universitäten, die für eine entsprechend hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt verantwortlich sind. An den Standorten mit großen Universitäten das sind auch Würzburg, Augsburg und wird der Wohnungsmarkt in diesem und dem nächsten Jahr zusätz- Miethöhe liegt dicht beieinander, ausgenommen in

lich durch steigende Studienanfänger aufgrund des doppelten Abiturjahrgangs belastet. WOHNUNGSMIETEN FÜR NEUBAUTEN IN EURO/QM Fürth Ingolstadt Augsburg Würzburg Nürnberg Erlangen Regensburg Durchschnitt Spitzenmiete 0 3 6 9 12 15 18 Neubaumiete 20 je qm/mtl. in Euro Quelle: Bulwien Wir erwarten, dass die Mieten auch 2011 und 2012 spürbar anziehen werden. Dabei wird die bestehende Situation aus knappem Angebot und reger Nachfrage aufgrund der überwiegend günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in diesem Jahr an den großen Universitätsstandorten aufgrund erhöhter Studienanfängerzahlen noch verschärft. 2012 dürfte der Nachfragedruck aber etwas nachlassen. Das überwiegend knappe Wohnraumangebot wird weiterhin zu steigenden Mieten führen PROGNOSE WOHNEN Miete Erstbezug in Euro (% gg. Vorjahr) 20 2011e 2012e Top-Lage 17,5 (2,9) 17,9 (2,3) 18,2 (1,9) Durchschnitt 12,8 (2,4) 13,1 (2,3) 13,3 (1,8) Landkreis Top-Lage - - - - - - Durchschnitt 11,9 (2,6) 12,2 (2,2) 12,4 (1,7) Nürnberg Top-Lage 9,4 (3,3) 9,6 (2,0) 9,8 (1,7) Durchschnitt 7,7 (1,3) 7,8 (1,8) 8,0 (1,6) Fürth Top-Lage 8,1 (1,3) 8,2 (1,7) 8,4 (1,6) Durchschnitt 7,0 (1,4) 7,1 (1,5) 7,2 (1,4) Erlangen Top-Lage 9,8 (3,2),0 (2,3),2 (1,8) Durchschnitt 8,3 (2,5) 8,5 (2,2) 8,6 (1,9) Augsburg Top-Lage 8,3 (1,2) 8,5 (2,0) 8,6 (1,7) Durchschnitt 7,3 (1,4) 7,4 (1,8) 7,6 (1,6) Ingolstadt Top-Lage 8,3 (2,5) 8,5 (1,8) 8,6 (1,6) Durchschnitt 7,8 (2,6) 7,9 (1,6) 8,0 (1,5) Regensburg Top-Lage,2 (0,0),4 (2,1),6 (2,0) Durchschnitt 8,4 (2,4) 8,6 (1,8) 8,7 (1,7) Würzburg Top-Lage 8,7 (2,4) 8,9 (2,3) 9,1 (2,0) Durchschnitt 7,3 (-2,7) 7,4 (2,0) 7,6 (1,8) Alle Standorte Top-Lage 11,8 (3,0) 12,1 (2,2) 12,3 (1,8) Durchschnitt,4 (2,2),6 (2,2),8 (1,7) Standorte ohne Top-Lage 9,0 (2,2) 9,2 (2,0) 9,4 (2,0) Durchschnitt 7,7 (1,3) 7,8 (1,8) 7,9 (1,6) Quelle: Bulwien, Feri, Prognose DZ BANK Research 11

Exkurs: Demografische Entwicklung in Bayern In den nächsten zwanzig Jahren wird aufgrund der Prognose des Statistischen Bundesamtes die deutsche Bevölkerung um fast sechs Prozent sinken. In noch weit höherem Umfang mit entsprechend gravierenden Folgen für Gesellschaft und Infrastruktur wird die Bevölkerung in den ostdeutschen Bundesländern schrumpfen. In Sachsen-Anhalt wird sogar ein Bevölkerungsrückgang von über zwanzig Prozent prognostiziert. In den westdeutschen Bundesländern verläuft die Entwicklung zwar wesentlich moderater, aber auch hier geht die Einwohnerzahl zum Teil deutlich zurück. Dagegen kann Bayern seinen Bevölkerungsstand in etwa halten. Durch Zuwanderung kann Bayern Bevölkerungsrückgang ausgleichen Etwas günstiger sieht es dagegen bei der Entwicklung der Haushalte aus. Der Trend zu kleineren Haushalten beispielsweise durch den steigenden Anteil von Seniorenhaushalten setzt sich fort, sodass sich insgesamt die Zahl der Haushalte als Nachfrageeinheit für Wohnimmobilien sogar noch leicht erhöht. Dies trifft insbesondere für Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg zu. In mehreren ostdeutschen Bundesländern geht aber auch die Anzahl der Haushalte um einen zweistelligen Prozentwert zurück, sodass die negativen Folgen aus der Bevölkerungsentwicklung hinsichtlich des Immobilienmarkts kaum durch die etwas günstigere Entwicklung bei den Haushalten abgeschwächt werden kann. Günstig für die Wohnungsnachfrage: Trend zu kleineren Haushalten setzt sich fort BEVÖLKERUNGS- UND HAUSHALTSPROGNOSE FÜR 2030 NACH BUNDESLÄNDERN Hamburg Bayern Baden-Württemberg Berlin Bremen Schleswig-Holstein Hessen Rheinland-Pfalz Deutschland Nordrhein-Westfalen Niedersachsen Brandenburg Sachsen Saarland Meck-Pom Thüringen Sachsen-Anhalt Veränderung bis 2030 in % Haushalte Bevölkerung -24-20 -16-12 -8-4 0 4 8 12 Quelle: Destatis Unter den in dieser Studie betrachteten Standorten kommt es lediglich in Würzburg zu einem minimalen Rückgang der Einwohnerzahl. An den anderen Standorten kann von einem Bevölkerungszuwachs zwischen zwei und acht Prozent ausgegangen werden. Für die Haushaltsentwicklung liegen zwar keine Prognosewerte vor, die Anzahl der Haushalte dürfte aber erfahrungsgemäß auf der Basis der Haushaltsprognose etwa zwischen sieben und fünfzehn Prozent zulegen. Dementsprechend An fast allen betrachteten Standorten dürfte die Bevölkerung zunehmen 12

wird die Wohnraumnachfrage an den Standorten nicht nachlassen beziehungsweise sogar noch zulegen. EINWOHNERPROGNOSE FÜR BAYERN UND BAYERISCHE GROßSTÄDTE BIS 2029 Einwohner 20 = 0 1 8 6 4 2 0 98 96 94 20 2013 2016 2019 2022 2025 2028 GR GR Nürnberg Augsburg Ingolstadt Regensburg Würzburg Bayern Deutschland Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Destatis Büro Marktsituation und Prognose Der schwere konjunkturelle Einbruch 2009 hat nicht zu einem Einbruch der bayerischen Büromieten geführt. Vergleichsweise stark ist allerdings der Rückgang in ausgefallen. Dort sind die Mieten 2009 und 20 sogar noch etwas stärker zurückgegangen, als an den anderen deutschen Top-Bürostandorten. Allerdings ist das Mietniveau in den Jahren davor in auch relativ kräftig angestiegen. Unter den kleineren in der Studie beleuchteten Standorten kam es lediglich in Augsburg und Regensburg zu einem Rückgang der Spitzenmiete. In Ingolstadt ist sie trotz des heftigen Rückgangs der Wirtschaftsleistung sogar sowohl 2009 als auch 20 gestiegen. Wirtschaftskrise wirkt sich außer in kaum auf die Büromieten aus BÜRO-SPITZENMIETE DER TOP-STANDORTE INKL. MÜNCHEN IN EURO/QM 50 45 40 35 30 25 20 Düsseldorf Hamburg Stuttgart Berlin Frankfurt Köln 15 2000 02 04 06 08 UND DEN ANDEREN BETRACHTETEN STANDORTEN IN EURO/QM 20 Nürnberg 18 Fürth 16 Erlangen Augsburg 14 Ingolstadt 12 Regensburg Würzburg 8 LK 6 2000 02 04 06 08 Quelle: Bulwien Quelle: Bulwien, Feri 13

Ausgenommen Stadt und Landkreis sind die Standorte hinsichtlich des Niveaus der Bürospitzenmieten mit einer Bandbreite von acht Euro bis elf Euro alle in etwa gleichauf. Zudem hat sich die Miethöhe im vergangenen Jahrzehnt insgesamt betrachtet auch kaum verändert. Lediglich in liegt das Mietniveau heute noch ein gutes Stück rund 20 Prozent unterhalb des Niveaus zu Zeiten der Dotcom-Blase. Auch bei einem auf 20 Jahre vergrößerten Betrachtungszeitraum ergibt sich für die Miethöhe insgesamt gesehen kaum eine Veränderung. Seitdem schwanken die Büromieten im Großen und Ganzen in einem Korridor von etwa plus/minus zehn Prozent. Regensburg bildet dabei eine Ausnahme. Hier ist das Mietniveau in den 1990er Jahren um rund 30 Prozent gefallen und seitdem nicht wieder gestiegen. Büromieten unterscheiden sich - ausgenommen in - kaum Ähnlich sieht es bei der Leerstandsquote aus. Seitdem diese zu Beginn des Jahrtausends leicht jedoch exorbitant in gestiegen war, hat sich das Niveau im Wesentlich gehalten. Dabei hat sich der Leerstand an allen Standorten ausgeweitet, wenngleich in unterschiedlichem Ausmaß. Interessant ist, dass der Landkreis das niedrigste Leerstandsniveau, die Stadt hingegen das höchste aufweist. Leerstandsquote in doppelt so hoch wie an anderen Standorten LEERSTANDSQUOTE 20 ZWISCHEN DREI UND ZEHN PROZENT LEERSTAND HAT AN ALLEN STANDORTEN ZUGENOMMEN 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2000 02 04 06 08 LK Nürnberg 8 Fürth Erlangen 6 Augsburg 4 Ingolstadt 2 Regensburg Würzburg 0 Veränderung Leerstandsquote 2000-20 (in %-Punkten) Leerstandsquote 20 (in %) Mün. LK Unterschiedliche Entwicklung bei Bürobeschäftigten und Flächenbestand Nürnberg Fürth Erlangeburg Augs- Ingolstadt Reg.- Würzburg burg Quelle: Feri Quelle: Feri Große Unterschiede zeigen sich hinsichtlich der Veränderung der Bürobeschäftigtenzahl und des Flächenbestands. Während die Bürofläche in Fürth seit 2000 unverändert blieb, hat sie sich an den anderen Standorten zwischen fünf und fünfzig Prozent ausgeweitet. Ähnlich groß ist die Bandbreite hinsichtlich der Veränderung der Bürobeschäftigtenzahl, die im selben Zeitraum von einem Rückgang um acht Prozent (Fürth) bis hin zu einem Anstieg um gut fünfzig Prozent (Ingolstadt) reicht. 14

VERÄNDERUNG VON BÜROFLÄCHE IN EURO/QM UND BÜROBE- SCHÄFTIGTEN 45 40 35 30 25 20 15 2000 02 04 06 08 LK Nürnberg Fürth Erlangen Augsburg Ingolstadt Regensburg Würzburg QUADRATMETER BÜROFLÄCHE JE BÜROBESCHÄFTIGTEM 50 40 30 20 0 - Veränderung Bürofläche 2000-20 in % Veränderung Bürobeschäftige 2000-20 in % Mün. LK Nürnberg Fürth Erlangeburg Augs- Ingolstadt Reg.- Würzburg burg Quelle: Feri Quelle: Feri Dadurch hat sich die vorhandene Bürofläche je Bürobeschäftigtem an den einzelnen Standorten auseinanderentwickelt. Im Jahr 2000 standen je Beschäftigtem zwischen 25 und 35 Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung. Heute reicht die Spanne von unter zwanzig in Ingolstadt bis über vierzig Quadratmeter im Landkreis. Im Durchschnitt hat sich die Bürofläche je Beschäftigtem von 2000 bis 20 von 33 auf 35 Quadratmeter erhöht. Unter Berücksichtigung des Leerstands ist die Fläche je Bürobeschäftigtem aber nur um einen Quadratmeter auf 33 Quadratmeter gestiegen und damit praktisch unverändert. Fläche je Bürobeschäftigtem PROGNOSE BÜRO 20 2011e 2012e Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr) 27,7 (-2,8) 28,1 (1,5) 28,8 (2,4) Leerstandsquote in % 9,8 9,4 9,2 Landkreis Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr) 15,2 (0,0) 15,5 (1,8) 15,7 (1,4) Leerstandsquote in % 2,6 2,6 2,5 Nürnberg Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr) 11,0 (4,8) 11,2 (1,6) 11,3 (1,4) Leerstandsquote in % 6,3 6,2 6,1 Fürth Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr) 8,1 (1,3) 8,0 (-1,2) 8,0 (0,0) Leerstandsquote in % 4,2 5,5 5,0 Erlangen Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr),5 (0,0),7 (1,5),8 (1,3) Leerstandsquote in % 4,1 3,9 3,8 Augsburg Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr) 11,0 (4,8) 11,2 (1,6) 11,3 (1,3) Leerstandsquote in % 5,3 5,1 5,0 Ingolstadt Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr),6 (1,0),8 (1,4),9 (1,0) Leerstandsquote in % 4,2 4,1 4,0 Regensburg Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr) 8,7 (-2,2) 8,9 (1,7) 8,9 (1,1) Leerstandsquote in % 5,8 6,0 6,2 Würzburg Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr) 9,8 (2,1) 9,9 (1,0),0 (0,7) Leerstandsquote in % 3,7 3,5 3,5 Alle Standorte Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr) 19,4 (-1,4) 19,7 (1,5) 20,1 (2,0) Leerstandsquote in % 7,1 6,9 6,7 Standorte ohne Miete Top-Lage in Euro (% gg. Vorjahr),4 (2,8),5 (1,4),6 (1,2) Leerstandsquote in % 5,3 5,3 5,2 Quelle: Bulwien, Feri, Prognose DZ BANK Research 15

Handel Marktsituation und Prognose Fast alle Standorte unserer Studie können entsprechend der guten Beschäftigungssituation in Bayern von einer überdurchschnittlichen Kaufkraft der Bevölkerung profitieren. Zudem fungieren sie fast immer als Zentrum für einen großen Einzugsbereich, sodass die Voraussetzungen für den lokalen Einzelhandel überwiegend gut sind. Die von außen zufließende Kaufkraft kommt in den zum Teil sehr hohen Zentralitätskennziffern zum Ausdruck. Hinzu kommt, dass dem Einzelhandel in einigen der untersuchten Städte durch die hohe touristische Anziehungskraft insbesondere, Nürnberg, Regensburg und Würzburg ein erhebliches zusätzliches Kundenpotenzial zur Verfügung steht. Der schwächste Einzelhandelsstandort ist Fürth allerdings sind hier die Voraussetzungen für einen vitalen innerstädtischen Einzelhandel angesichts der direkt angrenzenden Stadt Nürnberg auch denkbar ungünstig. Den Landkreis haben wir bei unserer auf innerstädtische 1A- Lagen ausgerichteten Betrachtung außen vor gelassen. Gemessen an den insgesamt günstigen Rahmenbedingungen für den Einzelhandel HOHE WERTE FÜR KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT Würzburg Augsburg Nürnberg Kaufkraft > 0: überdurchschnittliche Kaufkraft Erlangen Fürth Zentralität > 0: Kaufkraftzufluss aus dem Umland Fürth Augsburg Regensburg Nürnberg Ingolstadt Ingolstadt Erlangen Regensburg Würzburg 95 0 5 1 115 120 125 0 120 140 160 180 200 Quelle: Comfort Quelle: Comfort Von den guten Rahmenbedingungen konnte das Mietniveau aber nur in wie auch an anderen Top-Standorten nachhaltig profitieren. In der bayerischen Landeshauptstadt haben sich die Einzelhandelsmieten in den besten Lagen seit 2000 um fast 50 Prozent auf inzwischen 285 Euro je Quadratmeter ausgeweitet. In den anderen von uns untersuchten Städten bewegen sich die Mieten in den sehr guten Lagen der Innenstädte mehr oder weniger auf dem Niveau von vor zehn Jahren, wenngleich seit ein paar Jahren auch hier wieder ein Aufwärtstrend zu beobachten ist. Mit Nürnberg, Würzburg und Augsburg erreichen die Top-Lagen dreier Städte eine Miethöhe von mehr als 0 Euro je Quadratmeter. Die Bandbreite des Mietniveaus ist dabei recht groß, sie reicht von 30 Euro je Quadratmeter in Fürth bis zu 120 Euro je Quadratmeter in Nürnberg.... ist die Mietdynamik - ausgenommen - gering 16

STEIGENDE MIETEN IN MÜNCHEN (TOP-LAGE IN EURO JE QM) SEITWÄRTSBEWEGUNG AN B-STANDORTEN IN EURO/QM 300 275 250 225 200 175 Frankfurt Hamburg Köln Stuttgart Berlin Düsseld. 140 120 0 80 60 40 20 Nürnberg Fürth Erlangen Augsburg Ingolstadt Regensburg Würzburg 150 0 2000 02 04 06 08 2000 02 04 06 08 Quelle: Bulwien Quelle: Bulwien Interessant ist auch die relative Mietentwicklung seit Anfang der 1990er Jahre. In ist das Mietniveau seitdem mit etwa 60 Prozent genauso stark gestiegen, wie es in Fürth gefallen ist. Mit Würzburg weist nur ein weiterer Standort über den Zeitraum von fast zwei Jahrzehnten ein spürbares Plus von etwa 20 Prozent auf. Die Mieten in Ingolstadt liegen heute wieder ungefähr auf dem Startwert. An allen anderen Standorten sind die Mieten bei zum Teil hoher Volatilität heute etwa bis 15 Prozent niedriger als 1992 obwohl sie seit etwa fünf Jahren spürbar angezogen sind. Eine Ursache dafür sehen wir in den teilweise erheblichen Ausweitungen der Handelsflächen sowie den eröffneten Einkaufszentren. Die drei Standorte, die bei der langjährigen Mietentwicklung am besten abgeschnitten haben, zeigen die geringste Ausweitung. In den anderen fünf Städten haben die Handelsflächen mit Zuwächsen von etwas über 40 Prozent bis zu 65 Prozent deutlich stärker zugelegt. Da im Flächenbestand aber innerstädtische Verkaufsflächen genauso wie große Supermärkte oder Baumärkte enthalten sind, kann aus dieser Entwicklung die veränderte Konkurrenzlage keineswegs korrekt beurteilt werden. RELATIVE MIETENTWICKLUNG TOP-LAGEN SEIT 1992 IN EURO/QM 160 140 Nürnberg Fürth 120 Erlangen 0 Augsburg 80 Ingolstadt 60 Regensburg Würzburg 40 20 92 94 96 98 00 02 04 06 08 ZUM TEIL STARKE AUSWEITUNG DER EINZELHANDELSFLÄCHEN 2.0 1.800 1.500 1.200 900 600 300 0 Handelsfläche in 1.000 qm (links) Veränderung seit 2000 in % (rechts) Mietentwicklung wird durch starke Ausweitung der Handelsflächen gedämpft Augsburgen Erlan- Fürth Ingolstadt Nürnberg burg Reg.- Würzburg 70 60 50 40 30 20 0 Quelle: Bulwien 1992 = 0 Quelle: Feri 17

Während somit die Verkaufsfläche je Einwohner stark gestiegen ist, hat sich der Einzelhandelsumsatz an den einzelnen Standorten in realen Preisen kaum erhöht. Dementsprechend ist die Flächenproduktivität der Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche stark gesunken. Die Flächenproduktivität sinkt EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETER FLÄCHENPRODUKTIVITÄT IN EURO JE QUADRATMETER FLÄCHE 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 Nürnberg Fürth Erlangen Augsburg Ingolstadt Regensburg Würzburg 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 Nürnberg Fürth Erlangen Augsburg Ingolstadt Regensburg Würzburg 1,0 2000 02 04 06 08 1.000 2000 02 04 06 08 Quelle: Feri Quelle: Feri in Preisen von 2000 Neben der allgemeinen Flächenausweitung, einhergehend mit einer mehr oder weniger stark ausgeprägten rückläufigen Flächenproduktivität, haben die in den vergangenen Jahren eröffneten Einkaufszentren für den Einzelhandel in den Innenstädten einen starken Wettbewerb verursacht. Insbesondere, wenn die Einkaufszentren nicht in die City integriert sind, leidet der dort ansässige Handel stark, wenn in relativ geringer Entfernung ein Shopping-Center mit 0 oder mehr Geschäften und oft guten Parkmöglichkeiten eröffnet wird. Zwar konnte sich das Kundenaufkommen in den Innenstädten fast überall gut erholen oft locken die Einkaufszentren auch viele Käufer aus dem Umland an, aber beim Mietniveau zeigen sich die Spuren der eröffneten Shopping-Center oft noch nach vielen Jahren. Einkaufszentren können Innenstadtlagen erheblich unter Druck setzen 18

GROßE EINKAUFSZENTREN IN DEN BETRACHTETEN STANDORTEN Einkaufszentrum Stadt Eröffnung Betreiber Anzahl Geschäfte Verkaufsfläche in 1.000 qm Parkplätze City-Galerie Gallerie Augsburg 2001 ECE 0 28 2.000 Schwabencenter Augsburg 1971 CEV 34 20 1200 Erlangen Arcaden Erlangen 2007 mfi 0 20 660 Neuer Markt Erlangen 1970 Mieterverband 23 28 800 City Center Fürth 1985 City Center Management 70 26 535 Ingolstadt Village Ingolstadt 2005 Value Retail 117 20 1.200 WestPark Ingolstadt 1996 WestPark Veraltungsges. 0 22 2.600 MIRA-Center - Center 2008 SEC 66 22 750 Olympia EKZ 1972 ECE 127 56 2.400 Pasing Arcaden 2011 mfi 0 21 1.000 PEP 1981 ECE 120 53 3.000 Riem Arcaden 2004 mfi 120 48 2.800 City Point Nürnberg 1999 ECE 60 12 235 Franken Center Nürnberg 1969 ECE 1 40 1.300 Mercado Nürnberg 2003 KoprianiQ 80 42 1.650 Donau EKZ Regensburg 1967 Vielberth 127 53 3.600 KÖWE EKZ Regensburg 1991 Kellnberger 60 20 1.000 Regensburg Arcaden Regensburg 2002 mfi 0 23 1.500 Quelle: wer-zu-wem, Wikipedia, Center-Homepages Angesichts der allenthalben günstigen Rahmenbedingungen erwarten wir, dass die Mieten 2011 und 2012 weiter anziehen. Niedrige Arbeitslosigkeit und Einkommenssteigerungen generieren Nachfrage, wohingegen bis dahin keine stärkeren Ausweitungen der innerstädtischen Verkaufsflächen etwa durch neue großflächige Einkaufszentren anstehen. Allerdings lässt die Aufwärtsdynamik 2012 nach. 2011 und 2012 erwarten wir steigende Mieten PROGNOSE HANDEL 20 2011e 2012e Miete Top-Lage in Euro (in % gg. Vorjahr) 285 (0,0) 290 (1,8) 295 (1,7) Nürnberg Miete Top-Lage in Euro (in % gg. Vorjahr) 120 (0,0) 122 (1,7) 124 (1,5) Fürth Miete Top-Lage in Euro (in % gg. Vorjahr) 30 (3,4) 31 (1,7) 31 (1,5) Erlangen Miete Top-Lage in Euro (in % gg. Vorjahr) 65 (0,0) 66 (1,6) 67 (1,3) Augsburg Miete Top-Lage in Euro (in % gg. Vorjahr) 0 (0,0) 2 (1,7) 3 (1,5) Ingolstadt Miete Top-Lage in Euro (in % gg. Vorjahr) 87 (2,4) 89 (2,0) 90 (1,6) Regensburg Miete Top-Lage in Euro (in % gg. Vorjahr) 60 (0,0) 61 (1,7) 62 (1,6) Würzburg Miete Top-Lage in Euro (in % gg. Vorjahr) 1 (,0) 112 (1,8) 114 (1,6) Alle Standorte Miete Top-Lage in Euro (in % gg. Vorjahr) 151 (0,8) 153 (1,8) 156 (1,6) Standorte ohne Miete Top-Lage in Euro (in % gg. Vorjahr) 92 (1,3) 93 (1,6) 95 (1,3) Quelle: Bulwien, Feri, Prognose DZ BANK Research 19

MÜNCHEN REICH UND SEXY Die Stadt wird größtenteils vom Landkreis umschlossen. Zusammengenommen wohnen dort etwa 1,7 Millionen Menschen. In der gesamten Region mit sieben weiteren Landkreisen die aber nicht Gegenstand der Studie sind wohnen etwa 2,7 Millionen Menschen. Der Anteil der Region an der gesamten bayerischen Wirtschaftsleistung liegt bei 29 Prozent. Den Löwenanteil davon, rund 23 Prozent der bayerischen Wirtschaftsleistung, steuern aber Stadt und Landkreis bei, deren wirtschaftliche Bedeutung durch die hier ansässigen sieben Konzernzentralen von DAX-Unternehmen Allianz, BMW, Infineon, Munich Re, MAN, Linde und Siemens unterstrichen wird. Es ist daher wenig verwunderlich, dass auch das verfügbare Einkommen und die Kaufkraft je Einwohner auf den vorderen Plätzen unter den deutschen Städten und Landkreisen liegen. Als Folge der hohen Wirtschaftsleistung und dem Wohlstandsniveau der er, verstärkt durch die hohe Anziehungskraft aufgrund der günstigen Lage und der Attraktivität der Stadt, liegen die Immobilienpreise in sowohl für gewerbliche Objekte als auch für Wohnraum auf für deutsche Verhältnisse außerordentlich hohem Niveau. Sieben Dax-Konzerne sind in ansässig SPITZENMIETE EINZELHANDEL IN EURO/QM 300 280 260 240 220 SPITZENMIETE BÜRO IN EURO/QM 36 32 28 24 20 16 200 Köln Berlin 12 Frankfurt Hamburg Stuttgart Düsseldorf Frankfurt Hamburg Düsseldorf Berlin Köln Stuttgart SPITZENMIETE NEUBAUWOHNUNGEN IN EURO/QM KAUFPREISE EINFAMILIENHÄUSER IN EURO (DURCHSCHNITT) 18 17 16 15 14 13 12 11 Hamburg Frankfurt 750.000 700.000 650.000 600.000 550.000 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 Köln Köln Berlin Stuttgart Düsseldorf Stuttgart Frankfurt Düsseldorf Hamburg Berlin Quelle: Bulwien Quelle: Bulwien 20

Stadt : Wohnimmobilien MIETE ERSTBEZUG (DURCHSCHNITT) IN EURO/QM 14 12 8 6 Städte ohne Top-7 4 EINWOHNER IN % GG. VORJAHR 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5 Städte ohne Top-7-1,0 Wohnraum ist in knapp und teuer. Einer anhaltend hohen Wohnraumnachfrage steht ein zu geringes Angebot gegenüber. Seit 2000 hat sich in die Anzahl der Haushalte um 3.000 erhöht, wohingegen sich der Wohnungsbestand nur um 48.000 Einheiten ausgeweitet hat. Aktuell stehen jährlich etwa.000 neuen Haushalten in nur rund 4.500 Fertigstellungen gegenüber. Nach einer Bedarfsprognose der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt bis 2027 ist der jährliche Wohnungsneubedarf aber fast dreimal so hoch. Fraglich ist nur, ob sich in der bereits heute am dichtesten besiedelten deutschen Großstadt die Neubaukapazitäten auf ein solches Niveau, das in den vergangenen zwei Jahrzehnten bei weitem nicht erreicht wurde, steigern lassen. Angesichts der das Angebot deutlich übersteigenden Nachfrage werden die Wohnungsmieten in weiter anziehen. Hinzu kommt eine Verbesserung der wirtschaftlichen Situation durch eine rückläufige Arbeitslosenquote und eine relativ kräftige Zunahme des verfügbaren Einkommens. Somit erwarten wir für die Spitzenmieten eine Steigerung von jeweils knapp unter drei Prozent für 2011 und 2012. Das Mietniveau für durchschnittliche Lagen wird etwas schwächer zulegen. Über die Jahre hat sich eine große Wohnbaulücke aufgebaut Hohe Nachfrage bei knappem Angebot treibt die Wohnungsmieten auch 2011 und 2012 in die Höhe WOHNIMMOBILIEN IN DER STADT MÜNCHEN 2009 20 2011e 2012e Nachfrage Einwohner in Tausend 1.317 1.341 1.348 1.352 Haushalte in % gg. Vorjahr 0,6 2,4 1,0 1,0 Arbeitslosenquote (BA) in % 6,0 5,6 5,5 5,2 Verfügb. Einkommen pro Kopf in % gg. Vorjahr 0,2 0,5 2,0 1,8 Angebot Wohnungsbestand in Tausend 747 749 754 758 Wohnungsbestand in % gg. Vorjahr 0,5 0,3 0,6 0,6 Fertigstellungen in % gg. Vorjahr -12,5-9,2 45,4-4,3 Fertigstellungen je 00 Einw. Anzahl 3,2 2,9 4,2 4,0 Miete Wohnen Neubau Maximum / Durchschnitt in Euro/qm 17,0 / 12,5 17,5 / 12,8 17,9 / 13,1 18,2 / 13,3 Maximum / Durchschnitt in % gg. Vorjahr 3,0 / 4,2 2,9 / 2,4 2,3 / 2,3 1,9 / 1,8 21

Stadt : Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GG. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN % 20 16 12 8 4 0-4 -8-12 Städte ohne Top-7-16 Quelle: Feri, Bulwien, Prognose DZ BANK 12 8 6 4 2 Städte ohne Top-7 0 Die bayerische Landeshauptstadt hat mit fast 13 Millionen Quadratmetern den drittgrößten Büromarkt in Deutschland nach Berlin und Hamburg. Durch die seit 2008 jährlich fertiggestellten Büroflächen von rund 300.000 Quadratmetern ist das Leerstandsniveau durch die Krise um etwa einen Prozentpunkt auf knapp unter zehn Prozent gestiegen. Die Anzahl der Bürobeschäftigten hat dabei nur leicht unterdurchschnittlich zugenommen. Damit entspricht die er Leerstandsrate wie in den vergangenen Jahren auch ziemlich genau dem Durchschnitt aller Top- Standorte. Die im zweiten Halbjahr 20 angezogene Marktdynamik hat sich auch in diesem Jahr bei einem nahezu konstanten Mietniveau fortgesetzt. Durch die krisenbedingt zurückgefahrenen Aktivitäten in der Projektierung von Büroobjekten wird ab 2011 die Flächenfertigstellung deutlich unter dem Niveau der Vorjahre liegen, sodass mit einem allmählichen Rückgang der Leerstandsquote sowie einem anziehenden Mietniveau zu rechnen ist. Dadurch dürfte 2012 eine Spitzenmiete von 29 Euro je Quadratmeter erreicht werden. er Leerstandsquote ist auf knapp zehn Prozent gestiegen 2011 hat die Spitzenmiete wieder zugelegt BÜROIMMOBILIEN IN DER STADT MÜNCHEN 2009 20 2011e 2012e Nachfrage BIP in % gg. Vorjahr -4,5 4,4 3,2 1,6 BIP pro Kopf in Tausend Euro 50,1 51,4 52,7 53,4 BIP pro Kopf in % gg. Vorjahr -4,6 2,5 2,6 1,3 Bürobeschäftigte in % gg. Vorjahr 0,7 0,5 1,1 1,6 Angebot Bürobestand in Millionen qm 12,6 12,8 12,9 13,0 Bürobestand in % gg. Vorjahr 0,9 1,3 0,8 0,9 Leerstandsquote in % 9,6 9,8 9,4 9,2 Miete Büro Top- / Seiten-Lage in Euro/qm 28,5 /,3 27,7 / 11,2 28,1 / 11,3 28,8 / 11,4 Top- / Seiten-Lage in % gg. Vorjahr -8,1 / -6,4-2,8 / 8,7 1,5 / 0,7 2,4 / 1,1 Quelle: Feri, Bulwien, Prognose DZ BANK Research 22

Stadt : Handelsimmobilien MIETE HANDEL TOP-LAGE IN EURO/QM HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM 300 3,5 250 3,0 200 150 Städte ohne Top-7 2,5 2,0 Städte ohne Top-7 0 1,5 50 1,0 Quelle: Feri, Bulwien, Prognose DZ BANK Die Olympischen Winterspiele 2018 wären ein schönes Zusatzgeschäft für den er Einzelhandel gewesen. Doch aktuell wird das Segment angesichts der günstigen Rahmenbedingungen trotzdem weiter prosperieren. Die Nachfrage im Einzelhandel profitiert von niedriger Arbeitslosigkeit, einem hohen verfügbaren Einkommen es liegt nur marginal unter dem von Hamburg und hoher Kaufkraft aus dem Umland, die von der großen Zahl an Touristen und Geschäftsreisenden noch verstärkt wird. Hinzu kommt eine stark wachsende Einwohnerzahl, wodurch die Verkaufsfläche pro Kopf in den letzten zehn Jahren deutlich unterdurchschnittlich angestiegen ist. Sie weist mit 1,4 Quadratmetern das niedrigste Niveau unter den Top- Standorten auf. Dementsprechend groß ist der Nachfrageüberhang, wodurch die Spitzenmiete in den sehr guten Lagen kontinuierlich angestiegen ist und allmählich auf die 300-Euro-Marke zusteuert. Abstandszahlungen an den Vormieter sind üblich, um überhaupt zum Zuge zu kommen. Insofern führen auch neue Projekte und Revitalisierungen nicht zu einer Entspannung, da der Flächenzuwachs sofort absorbiert wird. Daher erwarten wir in den Top-Lagen einen weiteren Mietanstieg. Angesichts der Fokussierung auf Spitzenlagen können Seitenlagen nur in geringem Maße von der Situation profitieren. s Einzelhandel verfügt über gute Rahmenbedingungen Spitzenmiete strebt auf 300 Euro je Quadratmeter zu Neue Flächen werden durch hohe Nachfrage sofort absorbiert HANDELSIMMOBILIEN IN DER STADT MÜNCHEN 2009 20 2011e 2012e Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.720 1.728 1.762 1.793 Verf. Einkommen pro Kopf in % gg. Vorjahr 0,2 0,5 2,0 1,8 Arbeitslosenquote (BA) in % 6,0 5,6 5,5 5,2 Einzelhandelsumsatz in % gg. Vorjahr 2,6 1,4 2,3 2,3 Angebot Handelsfläche in Millionen qm 1,8 1,9 1,9 1,9 Handelsfläche in % gg. Vorjahr 4,1 2,4 1,5 1,6 Miete Einzelhandel Top- / Seiten-Lage in Euro/qm 285 / 35,0 285 / 35,0 290 / 35,2 295 / 35,4 Top- / Seiten-Lage in % gg. Vorjahr 3,6 / 6,1 0,0 / 0,0 1,8 / 0,6 1,7 / 0,6 Quelle: Feri, Bulwien, Prognose DZ BANK Research 23

Landkreis : Wohnimmobilien MIETE ERSTBEZUG (DURCHSCHNITT) IN EURO 14 13 12 11 9 8 7 LK Städte ohne 6 EINWOHNER IN % GG. VORJAHR 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 LK -0,5 Städte ohne -1,0 Im gut an das er S- und U-Bahnnetz angeschlossenen Landkreis ist die Wohnungsnachfrage ebenfalls hoch. Neben vielen Familien, die sich eher für das Wohnen im Umland als in der Großstadt begeistern können, besitzt der Landkreis durch sein großes Arbeitsplatzangebot ebenfalls eine hohe Anziehungskraft. Dadurch hat die Anzahl der Haushalte im Landkreis seit 2000 mit 13 Prozent fast so stark wie in zugelegt. Allerdings hat sich hier der Wohnungsbestand in etwa gleich stark wie die Zahl der Haushalte entwickelt. Für die verglichen mit der Stadt deutlich höheren Neubauaktivitäten dürfte letztlich das bessere Flächenangebot im Landkreis verantwortlich sein. Das Mietniveau des Landkreises spiegelt die Nähe und sehr gute Anbindung an die Metropole auf der einen und die geringfügig entspanntere Wohnraumsituation auf der anderen Seite wieder. Die Durchschnittsmiete liegt etwa einen Euro pro Quadratmeter unter dem Niveau der Stadt, ist aber dennoch rund die Hälfte höher als an den anderen Standorten der Studie. Wir gehen insgesamt für den Landkreis von einer verglichen mit der Landeshauptstadt marginal schwächeren Mietdynamik aus. Flächenangebot im Landkreis ermöglicht höhere Neubauaktivitäten Mietniveau fast so hoch wie in WOHNIMMOBILIEN IM LANDKREIS MÜNCHEN 2009 20 2011e 2012e Nachfrage Einwohner in Tausend 318 319 322 324 Haushalte in % gg. Vorjahr 0,8 0,8 0,9 0,9 Arbeitslosenquote (BA) in % 3,5 3,3 3,3 3,2 Verfügb. Einkommen pro Kopf in % gg. Vorjahr 0,1 0,7 2,0 1,8 Angebot Wohnungsbestand in Tausend 148 150 151 153 Wohnungsbestand in % gg. Vorjahr 0,9 0,9 1,0 1,0 Fertigstellungen in % gg. Vorjahr 14,5-23,8 28,3 0,0 Fertigstellungen je 00 Einw. Anzahl 4,8 3,7 4,7 4,6 Miete Wohnen Neubau Durchschnitt in Euro/qm 11,6 11,9 12,2 12,4 Durchschnitt in % gg. Vorjahr 1,8 2,6 2,2 1,7 24

Landkreis : Büroimmobilien MIETE TOP-LAGE IN % GG. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN % 30 20 LK Städte ohne 8 6 0 4 - -20 Quelle: Feri, Bulwien, Prognose DZ BANK 2 LK Städte ohne 0 Der Landkreis ist mit vier Millionen Quadratmetern vor Nürnberg der zweitgrößte Bürostandort in Bayern. Die Büronachfrage leitet sich aber nicht nur aus Unternehmen ab, die auf das Umland ausgewichen sind. Der Landkreis hat sich zu einem der weltweit bedeutendsten Standorte in der Informations- und Telekommunikationstechnologie entwickelt. Zudem haben sich dort viele Medienunternehmen angesiedelt. Zu den bekanntesten Unternehmen mit Sitz im Landkreis zählen etwa das Dax-Mitglied Infineon, Microsoft Deutschland, Sixt, Kabel Deutschland oder ProSiebenSat.1 Media. Obwohl sich die Bürofläche innerhalb von zehn Jahren um etwa die Hälfte ausgeweitet hat, liegt die Leerstandsquote bei unter drei Prozent. Die Spitzenmiete ist mit etwa 15 Euro wesentlich höher als an den anderen bayerischen Bürostandorten die Stadt mit ihrer fast doppelt so hohen Bürospitzenmiete natürlich ausgenommen. Selbst im Krisenjahr 2009 ist das Mietniveau stabil geblieben. Der positiven wirtschaftlichen Entwicklung mit einer steigenden Zahl an Bürobeschäftigten steht allerdings auch eine spürbare Ausweitung des Flächenangebots insbesondere durch den Business Campus Garching im Norden von gegenüber. Wir erwarten im Landkreis einen leichten Anstieg der Spitzenmiete. Zweitgrößter Bürostandort in Bayern Flächenausweitungen dämpfen den Mietanstieg BÜROIMMOBILIEN IM LANDKREIS MÜNCHEN 2009 20 2011e 2012e Nachfrage BIP in % gg. Vorjahr -2,7 3,7 2,9 1,4 BIP pro Kopf in Tausend Euro 75,5 77,9 79,6 80,2 BIP pro Kopf in % gg. Vorjahr -3,2 3,2 2,2 0,7 Bürobeschäftigte in % gg. Vorjahr -1,5 1,3 1,5 1,5 Angebot Bürobestand in Millionen qm 3,8 3,9 4,0 4,0 Bürobestand in % gg. Vorjahr 2,6 2,1 2,0 2,3 Leerstandsquote in % 2,5 2,6 2,6 2,5 Miete Büro Top- / Seiten-Lage in Euro/qm 15,2 / 6,1 15,2 / 6,1 15,5 / 6,2 15,7 / 6,2 Top- / Seiten-Lage in % gg. Vorjahr 0,0 / 0,0 0,0 / 0,0 1,8 / 0,8 1,4 / 0,5 Quelle: Feri, Bulwien, Prognose DZ BANK Research 25