TRIER // Deutschlands Spitzenreiter bei der Modezentralität 18. November 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: 107.233 Bevölkerungsentwicklung: +0,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 50.989 Arbeitslosenquote: 5,5 % Kaufkraftkennziffer: 90,1 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 201,8 Der Europa-Gedanke ist in der ältesten Stadt Deutschlands nicht zuletzt aufgrund ihrer Nähe zu Belgien, Luxemburg und Frankreich traditionell stark verankert; auch sind eine Vielzahl von europäischen Institutionen am Wirtschaftsstandort Trier vertreten, der neben dem Handel und Tourismus vor-nehmlich von mittelständischen Unternehmen geprägt wird. Insgesamt acht Weltkulturgüter verleihen der geschichtsträchtigen Metropole ein unverwechselbares Stadtbild und einzigartiges Flair. Zu den bedeutenden Relikten aus römischer Zeit zählen allen voran die Porta Nigra, die Basilika, der Thronsaal Kaiser Konstantins, die Römerbrücke über der Mosel sowie die Kaiserthermen, die ehedem zu den größten des römischen Reiches zählten. Abgerundet wird dieses Spektrum schließlich durch das kurfürstliche Palais, einer der schönsten Rokoko-Paläste weltweit. 1A-Einzelhandelsmieten BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT 80-120m² 120 100 80 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² Von dieser beachtlichen touristischen Anziehungskraft der historischen Altstadt profitiert auch der innerstädtische Einzelhandel letztlich beträchtlich. So zieht die inmitten des Weinanbaugebietes Mosel situierte Stadt neben 750.000 jährlichen Übernachtungsgästen auch rund 3,5 bis 4 Millionen Tagestouristen aus dem In- und Ausland zum Shoppen und Bummeln an. 60 40 20 0 2009 2010 2011 2012 2013 Der Einzugsbereich des Trierer Einzelhandels fällt aufgrund der solitären Lage des Oberzentrums innerhalb der Region, einer ausgesprochen guten verkehrlichen Erreichbarkeit und eines breit gestaffelten lokalen Angebotsspektrums vor-ort insgesamt recht beachtlich aus. So sind Kunden aus benachbarten Bundesländern wie auch aus luxemburgischen Grenzregionen keine Seltenheit. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der City rund 556 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz sowie der Anteil an der Verkaufsfläche der Stadt liegen außerordentlich hoch.
Die City besticht durch ein vielfältiges Warensortiment und hohe Aufenthaltsqualität In der historischen, verkehrsfreien Innenstadt findet sich nahezu alles, was Touristen und Shopping- Begeisterte aus Stadt und Region begehren. Dazu zählen die vielen Sehenswürdigkeiten ebenso wie die attraktive Fußgängerzone mit ihren zahlreichen Geschäften, Straßencafés, Hotels, Restaurants, Bistros und Kneipen. Ladengeschäfte aller Branchen sowie Kauf- und Warenhäuser liegen praktisch Tür an Tür. Die Nachfrage nationaler wie internationaler Händler nach Flächen in der 1A-Lage von Trier ist weiterhin höher als das Angebot. Dies liegt zum einen an den vielen denkmalgeschützten Gebäuden und der Kleinteiligkeit der Flächen sowie an der fehlenden Bereitschaft der ansässigen Händler, Flächen aufzugeben. Diese sind offensichtlich zufrieden. Auch im letzten Jahr wurden nur sehr wenige Mieterwechsel registriert. Aktuell liegen COMFORT allein 78 Anfragen für Handelsflächen in den absoluten Toplagen vor, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz. Einzugsgebiet (deutsche Anteile) Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Trier Ø 100Tsd. 200 Tsd. Einwohner 250,0 200,0 201,8 150,0 100,0 90,1 99,9 128,6 50,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2013 in % Modezentralität 2013 in % Trier Ø 100 Tsd. 200 Tsd. Einwohner 500 Verkaufsflächenanteil 450 400 350 453,7 300 250 200 267,2 Umsatzanteil 150 100 50 0% 20% 40% 60% 0 Trier Ø 100Tsd. 200Tsd. Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Grabenstraße / Brotstraße Top-Handelslage Triers zwischen Hauptmarkt und Konstantinstraße / Johann-Philipp-Straße Konsummeile mit zahlreichen Young-Fashion-Filialisten Aktueller Mietpreis liegt bei 103 EUR/m² für kleine Handelsflächen zwischen 80m² und 120m² Neue Mieter sind TK Maxx, Seidensticker, H.E. by Mango und Depot Simeonstraße Verbindung zur Touristenattraktion Porta Nigra mit zahlreichen historischen Gebäuden Standort von Karstadt und zweitem Kaufhof-Warenhaus Fleischstraße Einziges innerstädtisches Shopping-Center Trier Galerie mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone Neben der Trier Galerie und dem Kaufhof meist kleinteiliger Besatz Neue Mieter sind Butlers und McNeal Hauptmarkt Die wichtigen Fußgängerzonen Grabenstraße / Brotstraße, Fleischstraße und Simeonstraße führen zum Hauptmarkt Viele historische Gebäude, stark gastronomisch und touristisch geprägt Neuer Mieter: Calzedonia Simeonstraße Fußgängerzone
Die City und ihre Toplagen Die Trierer Innenstadt gliedert sich in unterschiedlich strukturierte Erlebnisbereiche. Im Osten der City befindet sich zunächst ein stark touristisch geprägter Bereich. Er erstreckt sich von der Porta Nigra über die Simeonstraße bis zum Hauptmarkt und schließt im Westen den Korn- und Viehmarkt mit ein. Durch die Laufströme der Touristen werden insbesondere die Simeon-, Glocken- und Sternstraße in ihrer Einzelhandels- und Dienstleistungsstruktur geprägt, hier ist das Warenangebot stark konsumig und zielgruppengerichtet für den Mainstream -Touristen. In der Glocken- und Sternstraße sind darüberhinaus auch einzelne Trierer Nischenangebote zu finden. Der Haupteinkaufsbereich in zentraler Innenstadtlage wird im Wesentlichen durch die Hauptachse Simeonstraße Grabenstraße Brotstraße Neustraße und die am Hauptmarkt abzweigende und etwa parallel verlaufende Fleischstraße geprägt. Querverknüpfungen bilden der Kornmarkt mit der Johann- Philipp-Straße sowie die Nagelstraße. Innerhalb der Toplagen zeigt sich die Fleischstraße mit dem höchsten Anteil markenorientierter Betriebe, hat aber gleichzeitig auch einen vergleichsweise hohen Anteil an Discountern und einen überdurchschnittlichen Anteil von Ladenhandwerk und Apotheken. Letzteres gilt auch für die Simeonstraße. Insgesamt ist diese und der Abschnitt Brot- / Grabenstraße aber durch einen hohen Anteil konsumiger Anbieter charakterisiert. Die Simeonstraße punktet durch ihre städtebauliche Attraktivität mit dem touristischen Attraktionspunkt Porta Nigra und der wiederaufgebauten historischen Bausubstanz. Eher störend wirkt hier die Durchsetzung mit neuerer Warenhausarchitektur. Das Angebot ist konsumgeprägt mit vielen nationalen Filialisten und den Warenhäusern Karstadt, Galeria Kaufhof und Saturn. In der weiteren Achse der Simeonstraße, auf der Grabenstraße 2, eröffnete bereits im November 2013 Seidensticker einen Shop mit 100 Quadratmetern. Im Sommer 2014 ging TKMaxx mit einem rund 3.000 Quadratmeter großen Laden in der Brotstraße 38 an den Start, zuletzt gesellte sich als neuer Anbieter eine Frozen-Joghurt -Bar in der Neustraße 78 dazu. Der städtebaulich attraktive Hauptmarkt profitiert von den Touristenströmen. Auch hier ist das Angebot eher konsumig, aber gut kombiniert mit qualitäts- und markenorientiertem Facheinzelhandel aus dem Segment des persönlichen Bedarfs. Ambientestärkend für den Treffpunkt und die gute Stube Triers wirken ein Wochenmarkt und einer der attraktivsten Weihnachtsmärkte im Südwesten. Die Fleischstraße mit dem Shopping-Center Trier-Galerie ist durch eine Mischung aus Nachkriegsarchitektur und Zweckbauten des Handels charakterisiert, wobei in den letzten Jahren auch einzelne Häuser mit moderner Geschäftsarchitektur realisiert wurden. Das Angebot ist dominiert von nationalen und internationalen Filialisten mit einer großen Angebotsbreite insbesondere im Segment Fashion und in den Sortimenten des persönlichen Bedarfs. Dazwischen gliedern sich vereinzelt lokale Anbieter ein und stützen die individuelle Profilierung dieser Lage. Spitzenreiter bei der Modezentralität Die Modeumsätze des Trierer Einzelhandels beim Mittelstädte-Spitzenreiter Trier betragen das Vierfache der Ausgaben ihrer Einwohner für Mode. Mit einem Wert von 454 verweist Trier die Nächstplazierten Würzburg (324) und Koblenz (320) (in der Größenordnung von 100.000 bis 200.000 Einwohner) klar auf die Plätze. Analog zur Einzelhandelszentralität drückt diese Kennzahl die städtische Kaufkraftbindung im innerstädtischen Kernsegment Mode (Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren) aus. Das Verhältnis von Modeumsatz des Einzelhandels in einer Stadt im Verhältnis zur moderelevanten Kaufkraft der Bevölkerung in dieser Stadt ist bei der Standortwahl von Modemarken sehr aufschlussreich. Es wird jedoch viel zu selten als Entscheidungskriterium herangezogen, berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen.
INVESTMENT Vor dem Hintergrund seiner stabilen mittelständischen Struktur, der wachsenden Bedeutung für die Region und der überdurchschnittlich hohen Anziehungskraft für ein großes Umland bis hinein nach Luxemburg werten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT Trier als ein sehr guten Standort für den Einzelhandel. Immobilieninvestments in der richtigen Lage gelten daher als sichere Anlage. In den letzten 12 Monaten ist in absoluter Bestlage von Trier keine erwähnenswerte Transaktion vollzogen worden, die veröffentlicht werden kann. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Konditionen Kaufpreise bis zu mehr als dem 19-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei etwa 5,25 Prozent p.a. Dies sei als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments zu werten, so Kreutz. FAZIT UND PERSPEKTIVE Das im Frühjahr publik gewordene Vorhaben der ECE, in zwei Einkaufszentren an den beiden Enden der innerstädtischen Einkaufsbereiche zu investieren, sorgte in der Bevölkerung, bei den Einzelhändlern und auch in der Politik für große Unruhe. Zwischenzeitlich hat die Stadt zwar von einem Exklusivvertrag mit der ECE Abstand genommen, aber die grundsätzlichen Überlegungen, mit neuen Shopping-Centern die Kaufkraft in Trier zu halten und gegen ausbleibende Kundschaft aus dem benachbarten Luxemburg anzukämpfen, bleiben bestehen. Die Stärke des Einzelhandelsstandortes Trier ist die charmante Mischung aus einer historisch gewachsenen Stadt mit einer Vielzahl von Kulturdenkmälern und denkmalgeschützten Geschäftshäusern und einer großen Breite von nationalen und internationalen Filialisten, durchsetzt von lokalen und regionalen Anbietern. Die denkmalgeschützte Bebauung ist für den filialisierten Einzelhandel zum Teil schwer nutzbar, weshalb im Gegenzug bereichernde gastronomische Konzepte sich in den Toplagen vor allem am Hauptmarkt ansiedeln und somit die Verweilqualitäten in den Haupteinkaufslagen optimieren konnten. Somit wird vor allem den touristischen Besuchern und Konsumenten eine unverwechselbare Einkaufsatmosphäre geboten, welche ein Shopping-Center niemals künstlich kreieren kann, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120 m² 105 300-500 m² 45 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking ist eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Frank Kaiser, Jürgen Kreutz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH