STADT nördlingen - EIN STECKBRIEF 2 20 21
LAGE IM SIEDLUNGS- UND VERKEHRSRAUM LAGE IM LANDSCHAFTSRAUM Lage im Landschaftsraum Topografie Die Stadt liegt nordwestlich des Verdichtungsraumes. Im System der zentralen Orte ist als eingestuft. Die Kernstadt liegt auf der Entwicklungsachse von überregionaler Bedeutung - Dinkelsbühl. Benachbartes ist südöstlich, südwestlich Neu-Ulm und im Norden Nürnberg sowie als benachbartes Schwabach. Das liegt mit seiner Innenstadt ca. 72 km, Neu-Ulm ca. 77 km, Aalen ca. 40 km und Nürnberg ca. 94 km von entfernt. Damit kann nur mittelbar auf ein umfangreiches Angebot von Gütern und Dienstleistungen der Oberzentren zurückgreifen. Daraus folgt eine hohe Zentralität und eine Chance für. In Bezug auf die Lage innerhalb des Fernstraßennetzes befindet sich eher in einer Randlage. Die Stadt liegt zwar in räumlicher Nähe zu 4 Autobahnen, der A6, A7, A8 und A9, dennoch sind die Entfernungen zu den Autobahnanschlüssen schon so groß, dass hieraus für die Kernstadt keine unmittelbaren Lagevorteile als Gewerbestandort zu ziehen sind. Der nächste Autobahnanschluss zur A7 ist ca. 30 km vom Stadtzentrum entfernt. Die Stadt erhält ihr markantes Profil einmal von Innen, dem mittelalterlich geprägten Stadtkern, zum anderen von Außen mit ihrer Lage im weitgehend ebenflächigen krater, der sich mit über 20 km Durchmesser von der 100 150 m umgebenden Hügelkette deutlich abhebt. Mit dem alles überragenden Kirchturm der evangelisch-lutherischen Stadtpfarreikirche St. Georg macht sich die Stadt in der nahezu kreisrunden Schüssel des es bemerkbar bzw. wird von allen Seiten deutlich wahrgenommen. Fruchtbare Lößplatten haben ideale Ackerböden hervorgebracht, das wird zuweilen als Kornkammer Nordbayerns bezeichnet. Die intensive Landwirtschaft macht das becken waldfrei, Bäume und Baumgruppen beschränken sich auf die Begleitung von Wegen und Straßen. In dieser offenen Landschaft tritt die Stadt umso deutlicher heraus. Die Niederschläge sind, bedingt durch die Leewirkung der Schwäbischen Alb und des randes mit 580 660 mm verhältnismäßig niedrig. Die Kesselform lässt ein trockenes, eher kontinentales Klima entstehen, im Winter kommt es zu Kaltluftseebildungen mit extrem tiefen Temperaturen. Entgegen einem ersten Eindruck liegt nicht in der Mitte der schüssel, sondern exzentrisch in ihrem südwestlichen Teil. Die Stadt hat damit eine räumliche Nähe zu den interessanten topographisch bewegten Hügeln des westlichen und südlichen randes, für dessen erdgeschichtliche Entstehung der Meteoriteneinschlag vor 14,7 Millionen Jahren verantwortlich war. Steile Hänge und die markanten Berggestalten von Ipf, Blasenberg oder Goldberg mit ihrem Magerrasenbewuchs bilden eine eindrucksvolle Landschaftskulisse. Die Ausläufer dieser Hügel reichen mit dem bewaldeten Galgenberg, Stoffelsberg und Adlersberg bis in den Süden der Stadt, während in klarem Gegensatz dazu im Nordwesten die Egeraue am Altstadtrand vorbeiführt. Das -Ereignis hat durch hohe Temperaturen und Drücke ein neues Gestein, den Suevit, entstehen lassen, welches den krater ausfüllt und ein wertvolles Baumaterial für die Gebäude der Stadt, auch für die Stadtpfarreikirche, hergab. In der touristischen Vermarktung hat sich die besondere geografische Situation im Begriff GEOPARK als Markenzeichen niedergeschlagen und das gleichzeitig zum ISEK entwickelte Tourismusgutachten empfiehlt dazu die Strategie, neben dem touristischen Alleinstellungsmerkmal Mittelalter und Altstadt den krater zwischen dem Geopark Schwäbische Alb und dem Naturpark Altmühltal sowohl im Marketing wie auch durch konkrete Entwicklungsmaßnahmen stärker in das Interesse der Besucher zu rücken. 22 23
GROSSE KREISSTADT NÖRDLINGEN NÖRDLINGER DIALOG 2020 STADTUMBAU WEST INTEGRIERTES STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN FLÄCHENNUTZUNGSPLAN Regionalplan der Region (9) Regionalplan der Region (9) Fremdingen Fremdingen Fremdingen Reimlingen dingen Bachhagel Otting gen Monheim Daiting Bächingen singen Nordendorf Emersacker hausen Diedorf Obergriesbach Sielenbach Dasing Adelzhausen ngenufnach telfnach Königsbrunn Großaitingen Oberottmarshausen Diedorf tsgemeinden) Gebiete gsgemeinschaft Siedlungsschwerpunkt Hollenbach Inchenhofen Todtenweis Affing Grenze der Nahbereiche Hollenbach Schiltberg Herausgeber: Bayerisches Staatsministerium des Innern und Zentrale Doppelorte sind durch Verbindungslinien gekennzeichnet Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Schiltberg Affing Obergriesbach Infrastruktur, Verkehr und Technologie vom 11. Juli 2006 Verdichtungszone Verbindlich erklärt mit Bescheid der Äußere Regierung von Schwaben vom 26. Juli 2007, geändert mit Bescheid vom 25. September 2007, Az. 24-8159/13 Ländlicher Raum Regionaler Planungsverband, den 25. September 2007 bergen Stadtbergen Adelzhausen Großer MaßstabVerdichtungsraum 1 : 500Adelzhausen 000 Mittel MittelScherstetten Scherstetten Untermeitingen Landesgrenze Grenzen der kreisfreien Städte und Landkreise Verwaltungsgemeinschaften und gemeindefreien Gebiete Grenzen der Mitgliedsgemeinden einer Verwaltungsgemeinschaft Grenzen der kreisangehörigen Gemeinden (Einheitsgemeinden) Gemeindefreie Gebiete: Verwaltungsgemeinschaften Gebiete Landflächen und und gemeindefreien Seen Grenzen der Mitgliedsgemeinden einer Verwaltungsgemeinschaft Herausgeber: Bayerisches Staatsministerium des Innern und Bayerisches Gemeindefreie Gebiete: Staatsministerium für Wirtschaft, Landflächen Infrastruktur, und Seen Verkehr und Technologie Nachdruck und Vervielfältigung (auch auszugsweise) nur mit Genehmigung beider Herausgeber Ergänzungen: Regierung von Schwaben, Stand 01. Februar 2006 Schmiechen Grenzen der kreisfreien Städte und Landkreise Graben Graben Lechfeld LechfeldUntermeitingen Ländlicher Raum Allgemeiner ländlicher Raum Allgemeiner ländlicher Raum Ländlicher Teilraum im Umfeld des großen Verdichtungsraumes gez. Leo Schrell Ländlicher Teilraum im Umfeld des großen Verdichtungsraumes Ländlicher Teilraum, dessen Entwicklung in besonderem Maße Ländlicher Teilraum, dessen Entwicklung in besonderem Maße gestärkt werden soll gestärkt werden soll Bearbeiter: Regionsbeauftragte für die Region bei der Regierung von Schwaben Herausgeber: Regionaler Planungsverband Stadt- und Umlandbereich Ried ÄußereRied Verdichtungszone Langen Maßstab 1 : 500 000 Stadt- und Umlandbereich Äußere Verdichtungszone SielenNachdruck und Vervielfältigung (auch auszugsweise) nur mit bach Stand 01. Februar 2006 Ergänzungen: Regierung Dasing von Schwaben, Stadt- und Umlandbereich Großer Verdichtungsraum Grenze der Mittelbereiche Königs- KönigsLändlicher Raum brunn Wehringen Wehringen brunn Großaitingen OberWalkerts- Großaitingen Schmiechen Oberottmarshausen WalkertsSchmiechen hofen Mickhausen ottmarshausen Allgemeiner ländlicher hofen Mickhausen LangenSchiltberg Grenzen der Regierungsbezirke Grenzen der kreisangehörigen Gemeinden (Einheitsgemeinden) 24 Obergriesbach Nachrichtliche Wiedergabe staatlicher Planungsziele Diedorf Landesgrenze Kommunale Verwaltungsgrenzen Grenzen der Regierungsbezirke Graben Kommunale Verwaltungsgrenzen Lechfeld Untermeitingen Untermeitingen Ried Wehringen Scherstetten Langweid Biberbach Gemeindefreie Gebiete: ertsen Mickhausen Schmiechen Graben Lechfeld Mögliches Nachrichtliche Wiedergabe staatlicher Planungsziele Großer Bayern Verdichtungsraum Landesentwicklungsprogramm Todtenweis Thierhaupten Bevorzugt Inchenhofen zu entwickelndes Gablingen Langweid Landesentwicklungsprogramm Bayern Königsbrunn Oberottmarshausen Bevorzugt zu entwickelndes WestenKühlental dorf Stadtbergen Grenze der Nahbereiche Nachrichtliche Wiedergabe staatlicher Planungsziele Ried Hollenbach Kutzenhausen Scherstetten Thierhaupten MittelNordendorf Inchenhofen Affing Ländlicher Teilraum, dessen Entwicklung in besonderem Maße gestärkt werden soll Wehringen Bevorzugt zu entwickelndes Grenze der Nahbereiche Ländlicher Teilraum im Umfeld des großen Verdichtungsraumes Siedlungsschwerpunkt im großen Verdichtungsraum Adelzhausen Allgemeiner ländlicher Raum Großaitingen Grenzen der Aystetten Regierungsbezirke Dinkelscherben Ländlicher Raum Schiltberg Sielenbach Dasing Stadtbergen Grenzen der Mitgliedsgemeinden Stadt-einer Verwaltungsgemeinschaft ben Heretsried Emersacker Kutzenhausen Aystetten Mertingen LangenNordendorf Kutzenhausen Landflächen und Seen Dinkelscherben Wertingen Biberbach Landesgrenze Obergriesbach bach Genehmigung beider Herausgeber Landesentwicklungsprogramm Bayern Dasing Sielen- Gablingen Affing Ziele der Raumordnung und Landesplanung Langweid Heretsried Gablingen Bevorzugt zu entwickelndes Siedlungsschwerpunkt Hollenbach Großer Verdichtungsraum Bevorzugt zu Verdichtungsraum entwickelndes Stadt- und Umlandbereich im großen Äußere Verdichtungszone Aystetten Grenzen der kreisfreien Städte und Landkreise Zusmarshausen Aystetten Grenzen der kreisangehörigen Gemeinden (Einheitsgemeinden) Verwaltungsgemeinschaften und gemeindefreien Gebiete Todtenweis Biberbach Heretsried Ellgau Oberndorf Allmannshofen Welden Heretsried Kommunale Verwaltungsgrenzen Altenmünster Gablingen Thierhaupten Welden Welden WestenKühlental dorf Wertingen Inchenhofen Langweid Ellgau Westen- Walkertshofen AllmannshofenMickhausen Kühlental dorf Zusmarshausen Todtenweis Biberbach Zusam Emersacker altheim Villenbach Ellgau Allmannshofen Zusamaltheim llenbach Glött Thierhaupten NiederGender- schönenfeld kingen Kutzenhausen Diedorf Wertingen Altenmünster Mertingen.Donau Höchstädt Oberndorf Aislingen Mertingen Bäumenheim Dinkelscherben Villenbach Asbach- Dillingen Zusam altheim Bächingen a.d.brenz Glött NiederGender- schönenfeld kingen AsbachBäumenheim Dillingen Wittislingen Gundelfingen Lauingen Aislingen (Donau) Haunsheim Lauingen (Donau) Welden Karte 1 Lutzingen Finningen Mödingen Landesentwicklungsprogramm Bayern Zusmarshausen Medlingen a.d.brenz hsdeggingen ädt Bachhagel Gundelfingen Buchdorf Ziertheim Wertingen Oberndorf Bissingen Höchstädt Syrgenstein Nordendorf WestenKühlental dorf Emersacker Bäumenheim dingen Ziele der Raumordnung und Landesplanung Nachrichtliche Wiedergabe staatlicher Planungsziele Ellgau Allmannshofen Bevorzugt zu entwickelndes Mertingen Zusamaltheim Villenbach Altenmünster Mönchsdeggingen Finningen Zöschingen Medlingen Harburg Mödingen Wittislingen Haunsheim Fünfstetten tingen Ziertheim Syrgenstein Munningen nster Lutzingen Zöschingen Grenze der Nahbereiche Verordnung zur Neufassung des Regionalplans der Daiting Harburg BuchdorfNiederGender- schönenfeld Region (9) 2006 kingen Asbach- Hohenaltheim Amer- Siedlungsschwerpunkt Karte 1 Regionalplan der Region (9) Lauingen (Donau) Glött Bissingen Forheim Ziele der Raumordnung und Landesplanung Bevorzugt zu entwickelndes Oberndorf Dillingen Monheim Aislingen Ederheim Otting Daiting Fünfstetten Bächingen a.d.brenz Möttingen Buchdorf Medlingen Daiting NiederGender- schönenfeld kingen AsbachBäumenheim Höchstädt Wittislingen Gundelfingen Reimlingen Amer- Lutzingen Mödingen Haunsheim Buchdorf Bissingen Finningen Ziertheim Bachhagel Mönchsdeggingen Forheim n au MunningenZöschingen Bevorzugt zu entwickelndes Verordnung zur Neufassung des Regionalplans der Region (9) 2006 Harburg Monheim Mönchsdeggingen Fünfstetten Monheim Amer- Harburg Deiningen Ziele der Raumordnung und Landesplanung Otting Fünfstetten Möttingen dingen Syrgenstein Hohenaltheim Reimlingen Forheim Ederheim Otting Karte 1 Regionalplan der Region (9) Hohenaltheim Möttingen Wallerstein Ederheim a. Deiningen Markt- Maihingen offingen Munningen Deiningen Verordnung zur Neufassung des Regionalplans der Region (9) 2006 Karte 1 Munningen Wallerstein Wallerstein Markt- Maihingen offingen a. Markt- Maihingen offingen a. Verordnung zur Neufassung des Regionalplans der Region (9) 2006 Mögliches Mögliches Raum Ländlicher Teilraum im Umfeld des großen Verdichtungsraumes Ländlicher Teilraum, dessen Entwicklung in besonderem Maße gestärkt werden soll Mögliches Grenze der Mittelbereiche Grenze der Mittelbereiche vom 11. Juli 2006 Verbindlich erklärt mit Bescheid der Regierung von Schwaben vom 26. Juli 2007, vom 11. Juli 2006 Der Regionalplan weist Der Flächennutzungsplan von Nördgeändert mit Bescheid vom 25. September 2007,als Az. 24-8159/13 Verbindlich erklärt mit Bescheid der Regierung von Schwaben vom 26. Juli 2007, Regionaler Planungsverband geändert aus. mit Bescheid 25. September 2007, Az. 24-8159/13 Eine vom Entwicklungslingen weist neben Arrondierungen, den 25. September 2007 Herausgeber: Bayerisches Staatsministerium des Innern und Regionaler Planungsverband achse von überregionaler Bedeutung der Wohnbebauung im Süden und Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Grenzeund dertechnologie Mittelbereiche, den 25. September 2007 Infrastruktur, Verkehr aus kommend teilt sich in Nordosten von Baldingen die größten gez. Leo Schrell zum einen in Richtung AaFlächenentwicklungen im Osten des vom 11. Juli 2006 Nachdruck und Vervielfältigung (auch auszugsweise) nur mit Genehmigung beider Herausgeber Verbindlich erklärt mit Bescheid der Regierung von Schwaben vom 26. Juli 2007, in Richtung DinStadtgebietes aus. Große GewerbeMaßstabmit 1 :Bescheid 500 000 vom 25. September 2007, Az. 24-8159/13len/Stuttgart gez. Leo sowie Schrell geändert Ergänzungen: Regierung von Schwaben, Stand 01. Februar 2006 Regionaler Planungsverband kelsbühl.bearbeiter: liegt in einem gebietserweiterungen stellen sich im Regionsbeauftragte für die Region bei der Regierung von Schwaben, den 25. September 2007 Herausgeber: Regionaler Planungsverband Maßstab 1 : 500 000 ländlichen Teilraum, dessen EntwickNordosten entlang der Nürnberger lung in Bezug auf die Lebens- und Straße sowie im Südosten entlang der gez. Leo Schrell Arbeitsbedingungen in besonderem er Straße dar. Zudem sind Maße gestärkt werden soll. große Bereiche für Wohnbebauung östlich des er Viertels vorgesehen. sieht seine Entwicklungspotenziale in der östlichen Erweiterung seines Stadtgebiets. Herausgeber: Bayerisches Staatsministerium des Innern und Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie Nachdruck und Vervielfältigung (auch auszugsweise) nur mit Genehmigung beider Herausgeber Ergänzungen: Regierung von Schwaben, Stand 01. Februar 2006 Bearbeiter: Regionsbeauftragte für die Region bei der Regierung von Schwaben Herausgeber: Regionaler Planungsverband Bearbeiter: Regionsbeauftragte für die Region bei der Regierung von Schwaben Herausgeber: Regionaler Planungsverband 25
WIRTSCHAFT UND ARBEIT WIRTSCHAFT UND ARBEIT Pendlersaldo 1 Sektoren der Beschäftigung 1 In Bezug auf die Verteilung der Beschäftigung fällt auf, dass knapp über 50 % der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe tätig sind. Dies zeigt, dass keine High-Tech-Stadt ist, was jedoch kein Nachteil sein muss. Dies lässt sich am Pendlersaldo ablesen: hat eine positive Bilanz, es pendeln mehr Beschäftigte ein, die Versorgung mit Arbeitsplätzen in ist positiv. ist durch die gesunde Mischung aus kleineren und mittleren Handwerks-, Gewerbe- und Industriebetrieben eine der wirtschaftsstarken Städte Nordschwabens. Im Rahmen einer Bedarfsschätzung wurde der gewerbliche Flächenbedarf bei verschiedenen Szenarien ermittelt. In der Maximalvariante wird mit einer Zunahme von 27 bis 34 ha bis zum Jahre 2015/2020 gerechnet. Im Flächennutzungsplan werden hingegen 150 ha Fläche vorgehalten, die Bedarfsschätzung wurde also um ein Vielfaches übertroffen! Damit ist quantitativ eine mehr als ausreichende Versorgung mit gewerblichen Flächen gesichert. Bedarfsschätzung Stadt Gewerbeflächen in 26 gewerblich geprägtes Mischgebiet Gewerbegebiet Gewerbegebiet neu ausgewiesen Quelle: Bundesagentur für Arbeit: Arbeitslosenquoten im September 2007 - Länder und Kreise 1 Quellen: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenerhebung, 2008; GFK Markt- und Standortgutachten, November 2003, Agentur für Arbeit, September 2007, Flächennutzungsplan Große Kreisstadt, 2004 27
STADTBEVÖLKERUNG STADTBEVÖLKERUNG Einwohnerzahlen 1998-2007 Die Stadt hat 19.164 Einwohner (Stand 30.06.2008). Mit ca. 13.200 Einwohnern wohnt die Hälfte der Bevölkerung s in der Kernstadt. Weitere Siedlungsschwerpunkte mit 1.000 bis 3.000 Einwohnern sind im Nordwesten Baldingen und im Nordosten Löpsingen. Die übrigen zur Stadt gehörenden Dörfer und Siedlungen weisen Einwohnerzahlen zwischen 300 und 1.000 auf. Die generelle Einwohnerentwicklung in ist seit Mitte der 1990er Jahre leicht rückläufig. Zwischen 2004 und 2005 schien sich die Einwohnerzahl kurzfristig zu stabilisieren, um ab dem Jahre 2006 wieder zu fallen. Gruppe der über 65jährigen mit 20,2 % die größte Gruppe darstellt. Zusammen mit den 50 bis 65jährigen, die 18,1 % ausmachen, sind in weit mehr als ein Drittel der Einwohner älter als 50 Jahre. Positiv ist der große Anteil von unter 18jährigen zu bewerten. Sie stellen 19,1 % der Einwohner der Stadt. Diese Tatsache macht die Stadt interessant für junge Familien, die auf ein bestimmtes Angebot von sozialer Infrastruktur wie Schulen und Kindergärten zurückgreifen. Einwohnerentwicklung 1960-2007 Quelle: Stadt Einwohner 300-1.000 1.000-2.000 > 10.000 Die längerfristige Rückschau der Einwohnerentwicklung zwischen 1960 bis 2005 zeigt, dass die natürliche Entwicklung gegen Null tendiert. Die Bilanz hängt maßgeblich von den Wanderungen ab. Die Wanderungen sind seit dem Höhepunkt im Jahre 1990 rückläufig, stiegen zwischen 2004 und 2005 kurzzeitig wieder an und sinken jedoch gegenwärtig weiter. Altersstruktur 2007 Die Bevölkerungsstruktur von zeigt für das Jahr 2007, dass die Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenerhebung Stadt : Jahresbericht 2008 28 29
GRÜNDSTÜCKSPREISE Wohnungsbestand 1990 Wohnungsbestand 2007 Baugenehmigungen 2007 Die Grundstückspreise in differieren zwischen 135 und 450 pro m 2 in der historischen Altstadt und zwischen 50-100 pro m 2 in Mischgebieten. Für Gewerbeflächen ist auch ein Quadratmeterpreis von unter 50 ermittelt worden. So ist auch in festzustellen, dass, je weiter entfernt vom Zentrum gebaut wird, desto günstiger werden die Grundstückspreise. Bei einer Aktivierung von Brachflächen und Leerstandsgebäuden kann sich dies bei einer forcierten Innenentwicklung als hinderlich erweisen. Das Wohnungsangebot in setzt sich beinahe zu 90 % aus Einund Zweifamilienhäusern zusammen. Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung beträgt ca. 95 m 2. Dieser Trend hat sich in der Zeit von 1990 bis 2006 nicht verändert. Der Geschosswohnungsbau mit drei und mehr Wohnungen ist mit ca. 10 % relativ gering. Damit wird, auch wenn diese Zahlen keine Aussage zur aktuellen Nachfrage machen, eine Präferenz auf dem Nördlinger Wohnungsmarkt deutlich. < 50 /m 2 (Gewerbeflächen) 50-100 /m 2 (Mischgebiet) 50-100 /m 2 Grundstückspreise inkl. Erschließungskosten Quelle: Stadt 100-135 /m 2 135-250 /m 2 250-450 /m 2 30 31
Bedarfsschätzung Wohnen Baugenehmigungen für Wohngebäude Quelle: Stadt Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenerhebung, 2008 Beispielrechnung: Faktor 0,01 x 13 Jahre = 0,13 Stand 2007: 2,14-0,13 = Stand 2020: 2,01 Annahme: gleichbleibende Bevölkerung bis 2020: 2007: 19.300 EW / 2,14 = 9019 WE 2020: 19.300 EW / 2,01 = 9601 WE PROGNOSE 2020 KERNSTADT NÖRDLINGEN Bedarf: 583 WE = 45 WE / Jahr 16 ha 325 WE Baulücken, neu ausgewiesene Wohnbauflächen Wohngebiete potenzielle Wohngebiete - Wohnungnutzung laut FNP Bedarfsschätzung Wohnen (eigene Erhebung) Der allgemeine Trend der Verringerung von Haushaltsgrößen trifft auch auf zu. Angenommen wird eine Verringerung der Wohnungsbelegung um den Faktor 0,01 pro Jahr. Bei einer Wohnungsbelegung im Jahre 2007 von statistischen 2,14 Personen pro Wohnung sinkt die Belegung demnach auf 2,01 Personen pro Wohnung im Jahre 2020. Bei einem angenommenen Szenario, wonach die Einwohnerzahl bis zum Jahre 2020 konstant bleibt, ergibt sich allein aus der Verringerung der Haushaltsgrößen ein Wohnflächenbedarf von insgesamt 583 Wohneinheiten (WE), d. h. 45 WE pro Jahr. In den vergangenen Jahren wurden jedoch keine 45 WE pro Jahr errichtet. Bei einer zurückhaltenden Annahme gehen wir daher für unsere Berechnungen von einer Zunahme von 35 WE pro Jahr aus, von denen 25 in der Kernstadt realisert werden sollen. Bei einer Fläche von 500 m 2 pro Baugrundstück ergibt sich allein unter der Voraussetzung, dass die Einwohnerzahl gleich bleibt, ein Flächenbedarf von 16 ha für die Kernstadt. 32 33