WBG Aufbau Strausberg eg Idyllische Kleinstadt im Speckgürtel östlich von Berlin 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 1
WBG Aufbau Strausberg eg Kleine Genossenschaft Verwaltungseinheiten Gegründet 1954 1.877 Mitglieder (Stand 31.12.2015) Zweitgrößter Vermieter in Strausberg 1.347 Wohnungen, davon 524 barrierearm (38,9%) 7 Gewerbe und andere Einheiten Leerstand am 31.10.2016 11 Wohnungen = 0,8 % Unser Portfolio Mix aus Altbau/Platte/Denkmal sowie 2 Neubauten 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 2
Unser Beitrag zum Klimaschutz 1. Fritz-Reuter-Straße 1999/2000: Erster Neubau nach der Wende als Ergänzungsbau zu einem Totalausbau (GUS-Haus) Innovativ: Solarthermie mit Sonnenenergiespeicherung Einsparung von 20% der herkömmlichen Energie; Partner waren die Stadtwerke Strausberg 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 3
2. unser Sonnenhaus 2013/14 Wohn- und Geschäftshaus mit 17 Wohnungen + Geschäftssitz der WBG KfW-Effizienzhaus 55 Innovativ: Heizsystem besteht aus: ca. 200 m² Kollektorfläche für Solarthermie in Verbindung mit 2 großen Speichern für 63 m³ Wasser für Wärme und Warmwasser und als 2. Heizmedium eine Wasser-Wasser- Wärmepumpe. ohne herkömmliche Energie 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 4
Speichereinbau 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 5
Energetischer Umbau in Strausberg 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 6
Die Seehaus-Siedlung Erworben: Was haben wir gekauft? im Jahr 2004 vom BVA Areal mit 32 kleinteiligen Häusern (zwischen 4 und 12 Einheiten) auf einem riesigen parkähnlichen Grundstück erheblicher Instandhaltungsrückstau, erheblicher Leerstand Kurz nach dem Kauf: Aufnahme des Areals in die Denkmalliste des Landes Brandenburg als sogenanntes Flächendenkmal erstes zusammenhängendes Offiziersquartier für die NVA 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 7
Bestandsaufnahme 6 der 32 Häuser waren bereits vom BVA saniert und wurden daher nicht Denkmal Alle anderen 26 Häuser wurden unter Schutz gestellt 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 8
Bestandsaufnahme Anzahl Häuser: 26 Anzahl Wohnungen + Gewerbe: 224 + 4 Durchschnittliche Kaltmiete: 2,99 /m² Leerstand: 32 WE+GEW = 14 % Zustand: teilweise neue Fenster einige neue Dächer Fernwärme keine Dämmung (K+DG+F) alte Stränge alte Bäder viel Schimmel! und extrem hoher Heizverbrauch 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 9
Große Herausforderung Von Beginn an: Alles nur möglich, wenn: Priorität 1 = sinnvolle energetische Ertüchtigung Wärmedämmung Fassade Dachgeschossdämmung Kellerdeckendämmung neue Fenster überall sinnvolles Lüftungssystem hydraulischer Abgleich Reduzierung der Anschlusswerte für Heizung 1. Maßnahmen wirtschaftlich darstellbar sind 2. Gesetzgeber, Ämter und Banken unterstützen 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 10
Große Herausforderung Forderungen: Einhaltung der EnEV Denkmalgerechte Sanierung Was heißt denkmalgerecht: - bis 2012: Dacherneuerung, nach EnEV geforderte Dachbodendämmung (10 cm) Fenstereinbau (Holz) eventuell Innenwanddämmung Opfer: 1 Haus Museum andere Maßnahmen wurden nicht genehmigt Feststellung: Daher zunächst vor allem: Innenwanddämmung flächendeckend nicht umsetzbar (Kosten, bewohnter Zustand, Grundrisse) Ertüchtigung von innen (Herrichtung der Wohnungen) 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 11
Sanierungskonzept entstand 2012: durch Ingenieurbüro Hoch- und Tiefbau eg aus Eisenhüttenstadt (Erfahrung beim denkmalgerechten energetischen Stadtumbau in Eisenhüttenstadt) Die Objekte werden einzeln auf ihren baulichen Zustand geprüft. Bezüglich der betrachteten Fassaden, ist ein differenziertes Bild zu zeichnen 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 12
Sanierungskonzept entstand 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 13
Umsetzung ab 2013 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 14
Umsetzung 2013 Daten zu den ersten beiden Häusern 18 WE = Kaltmiete vor Sanierung: durchschn. danach: durchschn. 3,60 /m² 5,49 /m² 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 15
Umsetzung 2014 6 Häuser mit 24 WE 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 16
Umsetzung 2015 Vorher 8 WE + 4 GEW Nachher 12 WE 12 WE 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 17
Umsetzung 2016 4 Häuser mit 36 Wohnungen 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 18
Stand 2016 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 19
Zahlen und Fakten 2016 14 Häuser saniert (> 50%) - energetisch: nach Berechnung und Erfahrung Einsparung von 30% Heizenergie und mehr - optisch ansprechend Umfassende Maßnahmen: - Wärmedämmung Fassade (Dämmputz 8cm) - Sperren gegen Feuchtigkeit - Sockeldämmung - Dachgeschossdämmung (zusätzlich) - Kellerdeckendämmung - soweit noch nicht erfolgt neue Fenster - soweit noch nicht erfolgt neue WE-Türen und HE-Türen - Lüftungsanlage - Nebenarbeiten 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 20
Zahlen und Fakten bis 2016 Jahr Objekte Anzahl Wohnungen Kosten 2013 Ringstraße 2/4 und 6/8 18 Wohnungen 2014 Nordstraße 3, 5, 7, 9, 11, 13 24 Wohnungen 2015 Wriezener Straße 23/25 und 27/29 24 Wohnungen 2016 Wriezener Straße 15/17, 19/21 und Ringstraße 1+3 36 Wohnungen 595,0 T 1.107,0 T 1.076,0 T 1.205,0 T 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 21
Zahlen und Fakten bis 2016 Jahr EK 2013 35,0 T 2014 207,0 T KfW Frei Finanzierung Zinssatz in % Tilgungszuschuss In % in T Miethöhe Bestand Miethöhe Neu 560,0 T 1,0 2,5 14,0 T Max. 6,25 /m² 6,50 /m² 900,0 T 1,0 2,5 22,5 T Max. 6,25 /m² 7,00 /m² 2015 176,0 T 592,3 T 307,7 T 0,75 1,58 7,5-44,4 T - Max. 6,25 /m² 6,50-7,00 /m² 2016 225,0 T 980,0 T 0,75 12,5 122,5 T Max. 6,25 /m² 6,50 /m² Alle KfW-Mittel stammen aus dem Programm 151/152 KfW-Effizienzhaus Denkmal 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 22
Planung bis 2020 Jahr Objekte Anzahl Wohnungen Kosten 2017 Mittelstraße 2, 4/6 und 8/10 30 Wohnungen 2018 Mittelstraße 1 + Wriezener Straße 13 12 Wohnungen 2019 Mittelstraße 3/5 und 7/9 24 Wohnungen 2020 Wriezener Straße 31/33, 35/37 und Nordstraße 2/4, 6/8 und 10/12 48 Wohnungen 1.200,0 T 421,0 T 1.009,0 T 2.334,0 T 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 23
Planung bis 2020 Jahr EK 2017 350,0 T 2018 81,0 T 2019 59,0 T 2020 534,0 T KfW Frei Finanzierung Zinssatz in % Tilgungszuschuss In % in T Miethöhe Bestand Miethöhe Neu 850,0 T Max. 6,25 /m² 6,50 /m² 340,0 T Max. 6,25 /m² 7,00 /m² 950,0 T Max. 6,25 /m² 6,50-7,00 /m² 1.800,0 T Max. 6,25 /m² 6,50 /m² 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 24
Gesamte Maßnahme Zeitraum 2013-2020 8 Jahre Finanzierung Kosten EK KfW Frei 8.947,0 T 1.667,0 T 6.972,3 T 307,7 T Miethöhe Bestand Miethöhe Neu Max. 6,25 /m² 6,50 /m² - energetische Maßnahmen sind aufwendig und kostspielig Umlage auf die Miete begrenzt möglich, aber Mietrecht setzt Hürden bezüglich einzuhaltender Grenzen: - z.b. Abzug der Zinsersparnis vor Umlagenberechnung - Verhältnis zwischen Einsparung Heizkosten (Vorauszahlung) und Mieterhöhung Daher kappen wir die Miete bei verträglichen Mieten Das geht nur, weil wir eine Genossenschaft sind, der zufriedene Mieter vor Gewinnmaximierung geht. Uns reicht eine schwarze 0. 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 25
Wir leisten uns das! 04.11.2016 WBG "Aufbau" Strausberg eg 26