Büroflächen Office Space Marktreport /2016 Hannover
Büromarkt Hannover Office market Hanover Belebtes Jahr Mit einem Flächenumsatz von 130.000 m² hat der Büromarkt Hannover das Vorjahresergebnis um etwas mehr als 8 % übertroffen (2014: 120.000 m²). Nachdem das erste Halbjahr mit 50.000 m² schwächer gestartet war, zeigte das zweite Halbjahr mit einem Flächenumsatz von 80.000 m² die stärkere Dynamik. Statistisch erfasst wurden nur Abschlüsse von Mietverträgen, keine eigengenutzten Neubauprojekte oder Kaufverträge. Größte Abschlüsse im vierten Quartal Die zweite Jahreshälfte wurde von den zwei größten Abschlüssen in der Bürolage City geprägt. Zum einen hat die Deutsche Bahn für ihre neue Zentrale in der niedersächsischen Landeshauptstadt am Lister Dreieck 25.500 m² gemietet. In das geplante achtstöckige Gebäude sollen 2018 die ersten Mitarbeiter einziehen. Zum anderen hat die Stadt Hannover am Aegidientorplatz die 10.000 m² große ehemalige Sparkassen-Zentrale gemietet. Der größte Abschluss des ersten Halbjahres erfolgte durch die Anmietung von 6. m² durch die Üstra Hannoversche Verkehrsbetriebe AG in der Georgstraße. Demzufolge liegen die Branchen Transport, Verkehr, Post + Kurier mit 29 % des Flächenumsatzes sowie Öffentliche Hand, Verwaltung (12 %) auf den vorderen Plätzen des Rankings. Deutlicher Leerstandsabbau Insgesamt wurden in der Größenklasse über 5.000 m² knapp 32 % des gesamten Flächenumsatzes getätigt. In den mittleren Klassen zwischen 1.000 und 5.000 m² war die Nachfrage vergleichbar mit derjenigen im Jahr 2014, wurde allerdings durch das fehlende Angebot im Bestand limitiert. Somit hat sich in Hannover der Leerstand weiter verringert und beträgt lediglich 150.000 m². Das entspricht einer außergewöhnlich geringen Leerstandsquote von etwa 3,5 %. Der häufig ausgewiesene Leerstand von 230.000 m² umfasst zusätzlich 80.000 m² Büroflächen, die allerdings in einem so schlechten baulichen Zustand sind, dass man sie als strukturellen Leerstand bezeichnen kann. Popular year With a take-up of 130,000 m² the office market Hanover has exceeded the previous year s result by slightly more than 8 % (2014: 120,000 m²). After the first half-year started more weakly with 50,000 m², the second half-year showed a stronger dynamic with a take-up of 80,000 m². Only deals for leases, but not owner-occupied new building projects or sales contracts, have been included in these statistics. Largest deals during fourth quarter The second half of was characterised by two major deals in the office location City. Firstly, the Deutsche Bank rented 25,000 m² at the Lister Dreieck for its new head office in the Lower Saxon capital. The first tenants are due to move into the planned 8-storey building in 2018. Secondly, the City of Hanover has leased the 10,000 m²-sized, former Sparkasse head office at the Aegidientorplatz. The largest deal during the first half-year was concluded in the renting of 6, m² by the Üstra Hannoversche Verkehrsbetriebe AG in Georgstraße. As a result the sectors Transport, Traffic, Post + Courier with 29 % of the take-up and Public Authorities, Administration (12 %) occupied the first places of the ranking lists. Considerable reduction in vacancies Altogether just under 32 % of the total take-up was effected in the size category over 5,000 m². In the intermediate categories between 1,000 and 5,000 m² the demand was comparable with 2014, but, due to the lack of properties available, stocks were limited. Consequently the vacancies in Hanover continued to fall and at present only totals 150,000 m². This corresponds to an unusually low vacancy rate of about 3.5 %. The frequently quoted vacancy figure of 230,000 m² includes an additional 80,000 m² of office spaces that are, however, in such a poor structural condition that one can describe them as structural vacancies. In general the office market is distinguished by an extremely stable demand for premises below 500 m², and 76 % of all Bedeutende Flächenumsätze Hannover* Significant take-ups Hanover* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Deutsche Bahn AG 25.500 m² City Landeshauptstadt Hannover 10.000 m² City Üstra Hannoversche Verkehrsbetriebe AG 6. m² City Commerzbank AG 3.800 m² City Syscomb GmbH 3.500 m² Hannover Nord * Jahr /year Büroflächen Marktreport /2016 Hannover
Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* in Tsd. m²/in '000s m² 180 160 140 120 80 60 40 20 0 150 9 106 2010 190 125 2012 2013 120 2014 130 135 125 2016* City/Stadtmitte 53 % Hannover Nord Hannover Nordost Hannover West Hannover Ost Lahe/Altwarmbüchen Messe/Laatzen Hannover Süd 14 % 10 % 8 % 7 % 3 % 2 % 1 % 1 % sonstiges Stadtgebiet 1 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % * Prognose/Forecast Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* Medien, Werbung 2 % Verbände, Interessenvertretungen 3 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 3 % sonstige Dienstleister 5 % Transport, Verkehr, Post + Kurier 29 % Öffentliche Hand, Verwaltung 12 % Gesundheits- und Sozialwesen 10 % 500 m² 501 1.000 m² 1.001 2.000 m² 12 % 17 % 28 % Industrie, Verwaltung 8 % Finanzwesen 9 % Information, Kommunikation 10 % unternehmensnahe Dienstleister 9 % 2.001 5.000 m² 11 % 5.001 m² 32 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % Büromieten (EUR/m²) Office rents (EUR/m²) Leerstand Vacancies in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 12,50 9,40 9 12,50 9,50 2010 13,50 9,80 8,40 8,40 8,60 15,00 15,00 15,00 14,00 11,00 10,00 10,00 10,00 8,90 9,00 9,10 9,50 2012 2013 2014 in Tsd. m²/in '000s m² 250 150 50 0 225 4,9 9 230 5,0 2010 210 4,6 190 4,4 2012 180 4,6 4,4 2013 2014 80* 150 3,5 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Quote in % / Rate in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete City/Average rent city Durchschnittsmiete Hannover/Average rent Hanover Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancy * struktureller Leerstand/structural vacancy
Insgesamt ist der Büromarkt durch eine äußerst stabile Nachfrage nach Flächen unter 500 m² geprägt. So erfolgten in dieser Größenklasse 76 % aller Abschlüsse, mit einem Anteil am Gesamtflächenumsatz von 28 %. Der Schwerpunkt des Vermietungsgeschäftes lag mit 53 % in der City. Bedingt durch die vier größten Abschlüsse des Jahres lag der Flächenumsatz dort um zehn Prozentpunkte höher als 2014. Mit deutlichem Abstand folgen Hannover Nord (14 %) und Nordost (10 %). Während die Spitzenmiete stabil bei 15,00 EUR/m² liegt, haben sich die Durchschnittsmieten erhöht. In der City hat es einen Anstieg um 1,00 EUR/m² auf 11,00 EUR/m² gegeben. Bezogen auf die gesamte Stadt liegt die Durchschnittsmiete bei 9,50 EUR/m². Investmentmarkt für Büroimmobilien Hannover ist nach den Top-7-Städten aufgrund seiner dynamischen und diversifizierten Wirtschaft als Wachstumsregion mit stabilen Büromarktzahlen einer der nachgefragtesten Standorte bei institutionellen Investoren für Investments in Büroimmobilien. Anleger investieren nicht mehr nur in der City, sondern haben ihre Zielgebiete auch auf Lagen an Ausfallstraßen und in Bürozentren ausgeweitet. So erfreuen sich Lagen an der Podbielskistraße, beispielsweise das Pelikanviertel, hoher Beliebtheit bei Investoren. Die durchschnittliche Volumengröße einzelner Transaktionen liegt bei etwa 4 bis 8 Mio. EUR. Aufgrund der hohen Preise für Zinshäuser sind vermehrt private Investoren bereit, auch in Bürohäuser dieser Größenordnung zu investieren. Investoren mit einem Mindestvolumen von mehr als den häufig genannten 15 Mio. EUR kommen in Hannover selten zum Zug. deals were concluded in this size category, with a share of 28 % of the total take-up. The emphasis of the letting business lay on the City with 53 %. Due to the four major deals of the year, the take-up there was 10 percentage points higher than in 2014, followed with a considerable gap by Hanover North (approx. 14 %) and Northeast (approx. 10 %). Whereas the top rent remains stable at 15.00 euros/m², the average rents have increased. In the City there has been a rise by 1.00 euros/m² to 11.00 euros/m². Calculated on the figures of the whole city area, the average rent amounted to 9.50 euros/m². Investment market for office properties Of the Top 7 Cities, Hanover, due to its dynamic and diversified economy and its reputation as a growth region with stable office market figures, is one of the most soughtafter locations with institutional investors for investments in office properties. Investors are no longer placing their money in the City, but have also extended their target areas to locations on arterial roads and in office centres. For instance, locations on Podbielskistraße, for example the Pelikanviertel, are highly popular with investors. The average volume of individual transactions lies at around 4 to 8 million euros. Due to the high prices for investment properties, more and more private investors are prepared to place their capital in office buildings of this size category. Investors with a minimum volume of more than the frequently quoted 15 million euros are rarely successful. Transaktionsvolumen Büroinvestment Transaction volume office investment Spitzenfaktoren Büroimmobilien Prime factors office properties in Mio. EUR/in m. euros 127 87 149 182 177 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 17,2 17,4 17,7 18,5 13,7 14,0 14,0 14,1 18,5 14,3 19,5 14,5 21,0 15,7 180 160 140 120 80 60 40 20 0 2012 2013 2014 0,0 9 2010 2012 2013 2014 City/Stadtmitte/City Ausfallstraßen, Bürozentren/Arterial road,office center Büroflächen Marktreport /2016 Hannover
Die Verkäufe der Neubauten für die Deutsche Hypo im Jahr 2014 und der Deutschen Bahn zeigen aber, dass in Hannover Büroinvestments jenseits der 50-Mio.-EURMarke möglich sind. Die Spitzenfaktoren lagen 2014 bei 19,5 und Ende bei 21,0 für Neubauten in TopCity-Lage. Bestandsobjekte in guten Lagen werden mittlerweile für das 15 bis 18-Fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. An Ausfallstraßen liegen die Bruttoanfangsrenditen bei bis zu 9 %. The sales of new constructions to the Deutsche Hypo in 2014 and the Deutsche Bahn in show, however, that in Hanover office investments beyond the 50 million euro mark are certainly feasible. The top multipliers for new buildings in top city locations lay at 19.5 in 2014 and at 21.0 at the end of. Existing properties in good locations are meanwhile traded for 15 to 18 times the annual net rent. Properties by arterial roads lie at gross initial yields of up to 9 %. Ausblick 2016 Für das Gesamtjahr 2016 rechnet Engel & Völkers Commercial mit einem Büroflächenumsatz in der Größenordnung von. Insbesondere die dynamische Nachfrage nach kleinteiligen Flächen wird 2016 stabil bleiben und eine solide Basis für die Flächenumsätze darstellen. Der Leerstandsabbau wird sich aufgrund der kaum stattfindenden Neubautätigkeit fortsetzen. Nachdem die Durchschnittsmieten durch die großen Flächenumsätze im hochpreisigen Bereich beeinflusst wurden, könnten sie mittelfristig wieder etwas sinken. Auch die InvestmentNachfrage nach Büroimmobilien wird bei weiter leicht steigenden Preisen und stabilen bis leicht sinkenden Renditen anhalten. Forecast for 2016 For the whole of 2016 Engel & Völkers Commercial reckons with a take-up of office premises similar to that of. In particular the dynamic demand for small-sized spaces will remain stable in 2016 and will present a solid basis for the take-up figures. The reduction of vacancies will continue due to the fact that there are hardly any new buildings under construction at all. After the average rents have been influenced by the large take-up figures in the high-price segment, they could fall again slightly in the medium-term. In addition, the investment demand for office premises will remain at slightly rising prices and stable to slightly decreasing yields. Transaktionsvolumen nach Käufertyp* Transaktionsvolumen nach Verkäufertyp* Transaction volume by type of customer Transaction volume by type of seller Spezialfonds 2 % Assetmanager 4 % Assetmanager 40 % Banken 5 % Geschlossene Fonds 35 % Spezialfonds 5 % Offene Fonds 6 % Opportunity-Fonds 6 % Sonstige/Private 18 % Geschlossene Fonds 35 % Sonstige/Private 13 % Immobilien-AGs 31 % Büroflächen Marktreport /2016 Hannover
Bürolagen Hannover Office locations in Hanover Stöcken Nordhafen Ahlem A352 Davenstedt Badenstedt Ledeburg Leinhausen Limmer B217 Burg Bornum Vinnhorst Herrenhausen Mühlenberg Wettbergen Engel & Völkers Commercial Hainholz Nordstadt Linden Nord Linden- Mitte Linden Süd Oberricklingen Brink-Hafen Vahrenwald Mitte Calenberger Neustadt Ricklingen Vahrenheide List Oststadt Südstadt Sahlkamp Zoo Waldhausen Döhren Bult Wülfel Waldheim Isernhagen Süd Seelhorst A2 Bothfeld Kleefeld Mittelfeld Groß Buchholz Messe Heideviertel Kirchrode B65 (Südschnellweg) Laatzen Isernhagen Bemerode Misburg Nord Wülferode Lahe Misburg Süd Anderten A37 (Messeschnellweg) A7 B443 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: 31. December. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. City/Stadtmitte City 8,00 16,00 EUR/m² Hannover Ost Hanover east 7,50 12,00 EUR/m² Hannover West Hanover west 5,00 11,00 EUR/m² Sonstiges Stadtgebiet Other municipal area Hannover Süd Hanover south 7,00 13,50 EUR/m² Lahe/Altwarmbüchen Lahe/Altwarmbüchen 6,00 11,50 EUR/m² Hannover Nord Hanover north 5,00 10,00 EUR/m² Hannover Nordost Hanover northeast 7,50 12,50 EUR/m² Messe/Laatzen Messe/Laatzen 6,00 11,00 EUR/m² 5,00 9,50 EUR/m² EVC Hannover GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Schiffgraben 11 30159 Hannover Tel. +49-(0)511-36 80 20 HannoverCommercial@engelvoelkers.com