CHEMNITZ // Kontinuierliches Wirtschaftswachstum sorgt für stabile Mieten 28. Januar 2013 In Zahlen Einwohnerzahl: 243.248 Bevölkerungsentwicklung: -1,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 108.242 Arbeitslosenquote: 10,6 % Kaufkraftkennziffer: 94,0 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 123,5 1A-Einzelhandelsmieten 70 60 80-120m² 0-500m² von 2008-2012 in EUR/m² liegt am Nordrand des Erzgebirges, ist Oberzentrum der Region und gilt dank der Technischen Universität auch als deren intellektuelles Zentrum. Forschungseinrichtungen wie die Fraunhofer-Institute und ein erfolgreicher Mittelstand schaffen beste Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Erfolgsgeschichte. zählt seit Jahren zu den wachstumsstärksten Städten Deutschlands. Die drittgrößte Stadt des Freistaates Sachsen ist einer der führenden Industrie- und Technologiestandorte Deutschlands. Vergangenheit und Zukunft begegnen sich in in produktiver Spannung. Die moderne Baukunst schlägt einen Bogen zu den Schmuckstücken der klassischen Moderne, des Bauhauses und des Jugendstils. repräsentiert die in Mitteldeutschland am stärksten industrialisierte Region. Die Kernbranchen Automobilindustrie und Maschinenbau sind eng vernetzt mit Marktpartnern aus der Werkstoff- und Beschichtungstechnik, der Metallverarbeitung, der Automatisierungs- und Mikrosystemtechnik. Seit 1995 entstanden in und Umgebung mehr als 7.000 neue Unternehmen. Die gesamte Entwicklung sorgt zunehmend dafür, dass die Wertschöpfung vor Ort erfolgt. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT 50 40 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 Die Stadt hat zwar nur etwa die Hälfte der Einwohner im Vergleich zu Dresden und Leipzig, ist jedoch als viertgrößte Stadt Ostdeutschlands groß genug, um für den Einzelhandel eine gewichtige Rolle zu spielen, wie Alexander Folz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT in Leipzig, in einem aktuellen Städtereport konstatiert. Die beachtliche Zentralität unterstreicht die Versorgungs- und Oberzentrumsfunktion für das gesamte Umland. Entsprechend hoch ist die Zentralitätskennziffer von 123,5 (GfK Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg), die für die Anziehungskraft der Stadt spricht.
Mit einem Einzugsgebiet von rund 863.000 Menschen liegt knapp hinter Leipzig. Mit einer Kaufkraft von rund 4.600 Euro pro Kopf sowie einer Kaufkraftkennziffer von 94,0 (GfK) liegt die Region nur knapp hinter den Regierungsbezirken Dresden und Leipzig. Für die Kaufkraft ausschlaggebend ist vor allem, dass fast 16 Prozent der Beschäftigten in hochqualifizierte Arbeitskräfte sind mit Universitäts- oder Fachhochschulabschlüssen. Die Mietpreise für die 1A-Lagen bleiben seit 2007 konstant: 60 Euro pro Quadratmeter müssen derzeit für Flächen zwischen 80 und 120 m 2 und durchschnittlich Euro pro Quadratmeter für Flächen von 0 bis 500 m 2 kalkuliert werden. Im Jahr 2011 wurden in der er City rund 250 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt lediglich bei gut 18 Prozent. Ein Umstand, sagt Alexander Folz, der wie in den meisten ostdeutschen Städten, primär der nach der Wende etablierten Konkurrenz an der Peripherie zuzuschreiben sei. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2012 140,0 Ø Ø 200T 500T Einwohner 120,0 100,0 80,0 94,0 98,3 123,5 124,9 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität City Verkaufsflächenanteil 2011 in % Modezentralität 2011 180 25 20 25 175 170 174,6 15 15,4 165 10 160 5 155 159,1 0 Ø 200T 500T Einwohner 150 Ø 200T 500T Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN Straße der Nationen Topstück im Kreuzungsbereich zur Rathausstraße Durch das Center Galerie Roter Turm und Galeria Kaufhof hohe Passantenfrequenz Mieter wie u. a. ZARA, Görtz, Rossmann bilden den sehr guten Filialbesatz ab Erweiterung der Einzelhandelslage durch die Entwicklung des RAWEMA-Hauses Straße der Nationen 12 Neuer Mieter: Vapiano, denn`s Biomarkt, Schuhhaus Antilope (Eröffnung im Frühjahr) Aktueller Mietpreis liegt bei 60 EUR/m² Die 1A-Lage von : Straße der Nationen und Markt Rathausstraße Zentraler Hauptumsteigepunkt des ÖPNV`s Sehr guter Filialbesatz u.a. mit Mietern wie ESPRIT, Deichmann, Woolworth und Mc Donalds Aktueller Mietpreis liegt bei 50 EUR/m²
Markt / Neumarkt Profitiert von den Passantenströmen von der Straße der Nationen, Rathausstraße und dem Markt Verstärkte Nachfrage für das beste Teilstück zwischen Galeria Kaufhof und Rosenhof Hoher Filialistenbesatz: Peek & Cloppenburg, Fielmann, dm Drogeriemarkt, Hunkemöller und Galeria Kaufhof Geringe Fluktuation der Mieter Neue Mieter: Lush und X-Bags Aktueller Mietpreis liegt bei -50 EUR/m² Einkaufslagen in geprägt durch Stabilität Rund um das Rathaus laden zahlreiche Kaufhäuser und Einkaufspassagen zum Wandeln und Kaufen ein. Seit Mitte der 90er-Jahre erhielt die Innenstadt ein neues Gesicht, indem nördlich und östlich des Marktes neue und moderne Gebäude entstanden. Blickfang ist heute unter anderem das Gläserne Kaufhaus der Galeria Kaufhof. Beste 1A-Lage für den Einzelhandel in ist laut COMFORT-Experten die Straße der Nationen, insbesondere im Kreuzungsbereich zur Rathausstraße / Markt mit der Galerie Roter Turm. In dieser Lage werden seit 2007 konstant hohe Mietpreise von 60 Euro pro Quadratmeter für ein Ladenlokal zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche erzielt. Ebenso konstant blieb die Mietpreisentwicklung für Verkaufsflächen zwischen 0 und 500 m 2, die seit 2007 bei durchschnittlich Euro pro Quadratmeter liegt. Top-Mieter wie ZARA, Görtz und Rossmann und ein insgesamt guter Filialbesatz sorgen für die beständigen Mieten und die zuverlässige Einzelhandelssituation, analysiert Folz von COMFORT. Ähnliches gilt für die Rathausstraße, die wegen ihrer hohen Passantenfrequenz als Drehpunkt des öffentlichen Personen-Nahverkehrs und namhafter Einzelhändler ebenfalls zur 1A-Lage zu rechnen ist. Esprit, Deichmann, Tchibo und WMF sorgen auch hier für stabile Mieten, die bei durchschnittlich 50 Euro pro Quadratmeter liegen. Vor dem Rathaus entstand in den letzten Jahren wieder der Neumarkt als attraktiver Knotenpunkt der Passantenströme aus der Rathausstraße, der Straße der Nationen und dem Markt. Der Neumarkt ist umgeben von Gebäuden, die zueinander in einem geplant spannungsreichen Kontrast stehen: den steinernen Fassaden des historischen Rathauses und der Galerie Roter Turm sowie den gläsernen Fassaden des Textilkaufhauses Peek & Cloppenburg und der Galeria Kaufhof. Der aktuelle Mietpreis liegt hier bei bis 50 Euro pro Quadratmeter. Die Entwicklung des bisher leer stehenden Büro- und Geschäftshauses Straße der Nationen 12 / Ecke Brückenstraße ist nahezu abgeschlossen und hat wesentlich zur Steigerung der Attraktivität des Einzelhandelsstandortes beigetragen. Außer dem Biendo Hotel mit 100 Zimmern in sechs Kategorien werden demnächst denn s Biomarkt sowie Vapiano Mieter des Objektes in sehr guter Geschäftslage sein. Das Behördenhaus am Düsseldorfer Platz / Neuer Wall ist bereits fertig gestellt. Neben der Stadtverwaltung in den Obergeschossen fungieren unter anderem die Sparkasse, REWE und ein Mephisto-Store als Mieter im Objekt. Durch die Laufverschiebung in Richtung des Behördenzentrums - weg von der Inneren Klosterstraße und der damit einhergehenden Frequenzsteigerung an der Galerie Roter Turm gewann der Standort deutlich an Attraktivität. FAZIT UND PERSPEKTIVE Der positive Trend der Neugestaltung der er Innenstadt setzt sich weiter fort. Die anhaltend hohe Investitionsbereitschaft in die Stadt unterstreicht den hohen Stellenwert von als Oberzentrum und die damit verbundene Bedeutung für den Einzelhandel. Die Stadt hat gute Perspektiven, ihre Funktion als Oberzentrum für den Einzelhandel weiter auszubauen und zu optimieren. Vor dem Hintergrund seiner hohen Attraktivität für das Umland darf nach Ansicht des COMFORT-Experten Alexander Folz auch künftig als ein sehr guter Standort für den Einzelhandel betrachtet werden. Auch Immobilieninvestments in der richtigen Lage gelten als sichere Anlage. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 16-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt bei etwa 6,25 Prozent. Dies sei als Indiz für die relative Risikofreiheit solcher Investments zu werten.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EURO 80-120 m² 60 0-500 m² COMFORT CITY INDEX (CCI) Der COMFORT City Index beurteilt einen Standort unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Kennzahlen, aber auch vor dem Hintergrund der Nachfrage seitens des Einzelhandels und vieler anderer relevanter Fakten. Wird der Standort von umliegenden Shopping-Centern bedroht, prosperiert das Umfeld oder befindet sich die Region in einer strukturellen Krise? Wie sieht die Angebotsstruktur aus? Wie gestaltet sich das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Innenstadt zur Gesamtverkaufsfläche der Stadt? Wie stellt sich die Flächenproduktivität in der Innenstadt dar? Wie gut ist die Innenstadt mit dem Pkw zu erreichen? Diese und andere Fragen fließen in die Beurteilung mit ein. Eine genauere Definition findet sich unter www.comfort.de. Die Attraktivität für den Einzelhandel wird in Einkaufstüten angegeben. Um zu feineren Abstufungen zu gelangen, darf die letzte Tüte auch einmal halb voll bzw. leer sein. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Berlin-Leipzig GmbH Alexander Folz Goethestraße 1, 04109 Leipzig Tel: +49 341 339681-0 E-Mail: leipzig@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 0858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540 063 40 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH