BBU Neubautagung GWG München Abteilung Neubau Dipl. Ing. (FH) Architekt Ole Beißwenger Vortrag BBU _Berlin 26.04.2012 Thema: Kostengünstiger Wohnungsneubau mit hoher Qualität Erfahrungen und Anforderungen von bauenden Wohnungsunternehmen -
BBU Neubautagung Gliederung: 1. Vorstellung der GWG München 2. Vorstellung der Tätigkeitsfelder der Abteilung Neubau 3. Umsetzung/Organisation der Abteilung T1/Neubau 4. Anforderungen an ein Neubauvorhaben 5. Kosten/Qualitäten anhand von realisierten Beispielen aus den Sanierungsgebieten 6. Fazit
Thema kostengünstig bauen bei hoher Qualität Handelt es sich hier um eine Wunschvorstellung? Statistisch liegt der Bruttopreis (Kgr 300/400) bei einer Neubauwohnung bei der GWG München bei 1.644,-- / m² Wfl. D.h. die Frage muss heißen: wie schafft man den wirtschaftlichen Spagat zwischen den Anforderungen an Qualität mit den damit verbundenen Kosten? Die Antwort darauf ist im Wesentlichen abhängig von: - der späteren Nutzung (bleibt die Immobilie im Bestand oder wird sie veräußert?) - der beabsichtigten Nutzungsart und Nutzungsdauer
1. Vorstellung der GWG-München 1.2. Aktuelle Zahlen Daten - Fakten -Gegründet 1918 -Bewirtschaftung von 25.960 Mietwohnungen -Bilanzsumme 1.059,3 Mio -Investitionsvolumen 2011 Neubau 38,4 Mio Modernisierung 26,2 Mio
1. Vorstellung der GWG-München Auftrag des Gesellschafters: - sichere und sozial verantwortliche Wohnversorgung breiter Bevölkerungsschichten - Fertigstellung von mindestens 300 neuen bzw. umfassend modernisierten Wohnungen im Jahr Grund ist der starke Druck auf dem Münchner Wohnungsmarkt, der sich derzeit durch massiven Preisanstieg bemerkbar macht. Es wird aktuell von einem Bedarf von 7000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr ausgegangen (Pressemitteilung des Oberbürgermeisters Christian Ude vom 24.11.2011/München V).
2. Tätigkeitsfelder der Abteilung Neubau T1 Sanierung des Bestands (Abbruch und Neubau) - Wohnungsbau gefördert / freifinanziert - Wohngemeinschaften für Senioren / Demenz - auf eigenen Grundstücken - in großflächigen Sanierungsgebieten Neubau auf neu erworbenen Grundstücken - Wohnungsbau gefördert/freifinanziert Neubau für Dritte (Landeshauptstadt München) - hier handelt es sich meist um Kindertagesstätten, die anschließend von der LH München erworben werden.
3. Umsetzung/Organisation Wie wird die Qualitätssicherung bei Bauvorhaben erreicht? Konzeption der klaren Zuständigkeit: - Projektleitung von der Vorüberlegung bis zur Übergabe, d.h. eine Person betreut das Projekt verantwortlich - Schulungen zum Thema Projektleitung Klare Zieledefinition vor Projektbeginn: - Sage mir, wie das Projekt startet, ich sage Dir wie es endet Kultur von Verbindlichkeit und Vereinbarung: - hausinterne Festlegung der internen und externen Zuständigkeiten
3. Umsetzung/Organisation Voraussetzungen für qualitativ hochwertiges Bauen: Zieledefinition vor Beginn des Bauvorhabens - Planungsrichtlinien (vertraglich vereinbart) - Zielekatalog (spezielle Anforderungen an ein Bauvorhaben) Organisatorische Festlegungen: - Leitfaden der Projektabwicklung (Definition der wesentlichen Schritte im Projektablauf) - Qualitätsleitfaden Qualitätskontrollen: - regelmäßige Begehungen mit der Bauleitung - Kontrolle durch Gutachten (Schallmessungen, Gutachten)
3. Umsetzung/Organisation Mögliche Störungen: - Änderungen der Ziele - Änderungen gesetzlicher Vorgaben - politische Einflüsse - Gestörte Abläufe Änderungen haben immer negativen Einfluss auf Termine, Kosten und Qualität, hier sollten immer sorgfältig die Auswirkungen berücksichtigt werden.
4. Anforderungen beim Neubau Die Anforderungen an die Qualität werden im Wesentlichen bestimmt durch: Förderrichtlinien: - Festlegung des Wohnungsgemenges - Festlegung der Wohnungsgrößen - Festlegung der Raumgrößen - Barrierefreiheit nach DIN 18025 T2 bzw. DIN 18040 T2 Energetische Standards: - Standard ist bei Neubauvorhaben der EH 70 Standard - Förderung gegenüber EnEV 09 Standard durch die LH München gleicht Mehrkosten annähernd aus. Wettbewerbe: - durch Wettbewerbsergebnisse werden wesentliche Ergebnisse festgelegt mit beschränktem Einfluss des Bauherrn
4. Anforderungen beim Neubau Die Anforderungen an die Qualität werden im Wesentlichen bestimmt durch: Anforderungen aus der Bewirtschaftung/Instandhaltung: - Berücksichtigung langfristiger Erfahrungen - Massivbau (Gasbeton) statt Wärmedämmverbundsystem - wirtschaftliche, gestapelte Bauweise, Vorfertigung - einheitliche Badtypen (Musterbad) - einheitliche Fliesen - Aufzugsrichtlinien (Vandalismusresistenz) - einheitliches Lüftungskonzept - Vorgaben Flachdachaufbau - technische Vorgaben im Sinne einer Vereinheitlichung
4. Anforderungen beim Neubau Musterbad
4. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Derzeit existieren bei der GWG München drei Sanierungsgebiete - Maikäfersiedlung - Sendling - Harthof Ausgangslage: - Bestand aus den 1930er bis 1950er Jahren - schlechte Bausubstanz ( Reichskleinsiedlungen ) - vorwiegend ofenbeheizt - lichte Raumhöhe unter 2,10 m - keine Bäder - kleine Räume (Schlafzimmer 8 qm)
5. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Zusammensetzung der Baukosten: 300/400 Wohngebäude 1.400,-- /m² Wfl 300/400 Aufzugsanlage 50,-- /m² Wfl Fördergrenze 1.450,-- /m² Wfl Sonderkosten EH 70 127,-- /m² Wfl 1.577,-- /m² Wfl Sonderkosten 67,-- /m² Wfl (Verbau/weiße Wanne etc.) Baukosten Wohnen 1.644,-- /m² Wfl Tiefgaragenstellplatz 13.500 /Stellplatz
5. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Aufwendungen für energetische Standards oberhalb der EneV: Quelle: Variantenuntersuchung an einem Musterbau zur Energieeinsparung nach der EnEV am Beispiel eines Musterbaus am Lieberweg in München 2008/2010 Bearbeitet durch: Herrn. Dr. Stetter, Prof. Dr.-Ing. Hausladen, Architekturbüro Krauß, München 2008/2010 Mehrkosten für ein KfW 40 / EH 70 Gebäude: 127,-- /m² Wfl Passivhaus: 302,-- /m² Wfl Förderung durch die Landeshaupstadt München Förderprogramm Energieeinsparung (FES) Barförderung: Förderung für ein KfW 40 / EH 70 Gebäude: 100,-- /m² Wfl Passivhaus: 130,-- /m² Wfl
5.1. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Maikäfersiedlung
5.1. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Maikäfersiedlung Berg am Laim 7./8. )a. Bauteil Gemeinsamkeit ist der Ansatz, einen hohen Anteil an Rationalisierung durch weitgehende Vorfertigung zu erreichen
5.1. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Maikäfersiedlung
5.1. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Maikäfersiedlung
5.1. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Maikäfersiedlung Berg am Laim 7. Btl Projektdaten: 46 WE freifinanzierte Mietwohnungen Wohnfläche: 3.215,00 m² Energiestandard: EnEV 07-30% Kosten: 300/400: 1.605,-- /m² Wfl ohne Sonderkosten weitgehende Verwendung vorgefertigter Bauteile: - HFT Wände als tragende Innenwände; Außenwände Porenbeton- - Konsequente Planung/ einfaches statisches System - Balkonanlage als getrenntes vorgefertigtes Bauteil
5.1. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Maikäfersiedlung Fazit: - die erhofften Einsparungen konnten nicht realisiert werden - negativ auf Baukosten wirken sich die Vorbauten und die integrierten Garagen aus (B-Plan).
5.1. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Maikäfersiedlung Berg am Laim 8. Btl Projektdaten: 40 WE geförderte Mietwohnungen Wohnfläche: 2.453,00 m² Energiestandard: EH 70 (FES-Förderung) Kosten: 300/400: 1.664,-- /m² Wfl ohne Sonderkosten (Projekt ist noch nicht abgerechnet)
5.1. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Maikäfersiedlung Berg am Laim 8. Btl. HFT/FT Bauweise Rohbau Aug-Dez. 2011
5.1. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Maikäfersiedlung Fazit: Auch hier konnten die erhofften Einsparungen nicht realisiert werden Problematisch waren die in die warme Gebäudehülle integrierten Abstellräume sowie der erhöhte Aufwand an den Laubengängen (Lamellen/Glasbausteine/Fenster) Positiv: Rohbau konnte im Zeitraum August bis Dezember 2010 erstellt werden
5.2. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Sendling
5.1. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete-Sendling
5.2. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Sendling Sendling 27. Btl. Projektdaten: 71 WE geförderte Mietwohnungen Wohnfläche: 4.648,00 m² Energiestandard: EH 70 - Plusenergiehaus Kosten: 300/400: 1.531,-- /m² Wfl ohne Sonderkosten (noch nicht endgültig abgerechnet) Plusenergiehaus EH 70 mit thermischer Solaranlage und Photovoltaikanlage Realisierung von 5 nahezu baugleichen Gebäuden (27.+28. Btl = Folgebauteil)
5.2. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Sendling Balkonanlage als freistehendes vom Gebäude gelöstes Bauteil
5.2. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Sendling
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof Qualitäten des Bestandes
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof Harthof 39. Btl Projektdaten: 68 WE geförderte Mietwohnungen Wohnfläche: 4.256,00 m² Energiestandard: EH 70 Kosten: 300/400: 1.589,-- /m² Wfl ohne Sonderkosten (noch nicht endgültig abgerechnet)
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof
Harthof 44. Btl. (erstes Passivhaus der GWG) Projektdaten: 13 WE freifinanzierte Mietwohnungen Wohnfläche: 1.034,00 m² Energiestandard: Passivhaus Kosten: 300/400: 1.905,-- /m² Wfl ohne Sonderkosten (noch nicht endgültig abgerechnet)
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof - Ideale Nord-Süd Ausrichtung - Keine Tiefgarage - Außenwand mit 32 cm WDVS - thermisch getrennte Balkonanlage - reine Lüftungsheizung - thermische Solaranlage
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof Geschlossene Nordfassade Integrierte thermische Solaranlage Thermisch getrennte Balkonanlage
5.3. Kosten/Qualitäten anhand ausgewählter Beispiele Vorstellung der Sanierungsgebiete - Harthof Erfahrungen Passivhaus: - Rückgriff auf erfahrene Planer in diesem Bereich - Qualitätskontrolle durch Blower Door Test in 3 Phasen 8 Begehung 1. Messung Mängelbearbeitung 2. Messung führte zu einem Ergebnis von ca. 0,2 - Erhöhter Aufwand in der Bauüberwachung - Erhöhter Aufwand in der Vermietung (Überwindung interner Vorbehalte durch Besichtigungen, Vorträge) - Erhöhter Aufwand bei der Vergabe der Mietwohnungen (freifinanziert) an Mieter, die sich mit dem Passivhaus identifizieren - Mehrkosten gegenüber EH 70 Gebäude durch Förderung nicht abgedeckt - Realisierte Baukosten ca. 1.905 /m² Wfl Fazit: hoher technischer Aufwand, intensive Mieterbetreuung notwendig
6. Fazit Fazit Eine isolierte Betrachtung eines Neubauvorhabens hinsichtlich niedriger Erstellungskosten deckt nicht alle Aspekte ab, wenn das zu erstellende Wohngebäude langfristig im Bestand gehalten werden soll. Entscheidend bei der GWG-München sind folgende Parameter: - Betrachtung von Erstellungs- und Betriebskosten (Nachhaltigkeit) - Berücksichtigung der Anforderungen an die Bauaufgabe unter dem Gesichtspunkt der zukünftigen Nutzer - Berücksichtigung der Akzeptanz durch die Mieter Häufig werden in sogenannten Musterbauvorhaben zweifelhafte Einsparungsvorschläge realisiert, die im sozialen Wohnungsbau eine Stigmatisierung bewirken
Beispiele kostengünstigen sozialen Wohnungsbaus mit Gefahr der Stigmatisierung
6. Fazit Handlungsfelder die Potentiale in der Kostenreduzierung beschränken sich derzeit fast ausschließlich auf Konstruktion und Oberflächen. Reduzierungspotentiale für die Zukunft sind: - Reduzierung der Stellplatzschlüssel im geförderten Wohnungsbau - Anpassung der Anforderungen an die Barrierefreiheit auf ein realistisches Maß - Standardisierung der Bauvorhaben
Dank für Ihre Aufmerksamkeit!