Rechtliche Aspekte aus Mieter- und Eigentümersicht Dr. Peter Burkhalter, Hodler Rechtsanwälte
Rechtlicher Support des SPR Schweiz: Rechtliche (und prozessuale) Unterstützung der Mitglieder bei Schimmelpilzfällen; Rechtliche Begleitung der Stellungnahme des Verbandes zu aktuellen Herausforderungen der Branche; Telefonische Rechtsberatung der Mitglieder. 2
Zielsetzungen: Know-how Datenbank von verschiedenen Schimmelpilzfällen (auch solche, die nicht direkt von mir begleitet wurden) Führung und rechtliche Vertiefung von Pilotfällen 3
Programm: 1. Mietrechtliche Problemstellungen: Präsentation eines Pilotfalls 2. Werkvertragliche Leistungsstörungen: Präsentation eines Pilotfalls 3. Beweisführung 4. Aktuelle Rechtsprechung 4
Mietrechtliche Problemstellungen 5
Statistik Mietrechtsfälle mit Bezug zu Schimmel Schlichtungsbehörde (SB) ZH Mietgericht (MG) ZH 3 000 Fälle Anteil Schimmelfälle nehmen zu 200 Fälle Anteil Schimmelfälle bleiben stabil 6
Mängelrechte des Mieters Begriff Arten des Mangels Zeitpunkt des Bestehens des Mangels Mittlerer Mangel bei Mietbeginn (Art. 258 Abs. 3 OR) Schwerer Mangel bei Mietbeginn (Art. 258 Abs. 1 OR) + Während Mietdauer auftretender Mangel (Art. 259a 259i OR) 7
Schwerer Mangel bei Mietbeginn (Art. 258 Abs. 1 OR) Nach vergeblicher Fristansetzung: Verzicht auf Leistung / Rücktritt + Schadenersatz (Art. 107-109 OR) oder Übernahme der Sache + Geltendmachung von Mängelrechten (Art. 259a-259i OR) 8
Während Mietdauer auftretender Mangel (Art. 259a-259i OR) bzw. mittlerer Mangel bei Mietbeginn (Art. 258 Abs. 3 OR) Voraussetzungen: Kein vom Mieter zu verantwortender Mangel Kenntnis des Mangels Mängelrechte: a) Beseitigung (Art. 259b Abs. 1 OR) b) Fristlose Kündigung bei schweren Mängel (Art. 259b lit. a) bzw. Ersatzvornahme bei mittleren Mängeln (Art. 259b lit. b) c) Mietzinsreduktion (Art. 259d OR) d) Schadenersatz (Art. 259e OR) e) Hinterlegung (Art. 259g 259i OR) 9
Verfahrensablauf bei Schlichtungsbehörde Klagende Partei Mieter Klage betreffend Mängelrechten Sonderfall: Hinterlegung des Mietzinses Vermieter Schadenersatzklage (Auszugsschäden) Anfechtung der Kündigung Sonderfall: Hinterlegung des Mietzinses zwingende Durchführung einer Schlichtungsverhandlung Gemeinsamer Verzicht bei Streitwert von mind. CHF 100`000 möglich 10
Verfahrensablauf bei Schlichtungsbehörde Keine Einigung Einigung Urteilsvorschlag der SB Bei Streitigkeiten betreffend Mietzinshinterlegung Bei Streitwert bis CHF 5`000.00 Auf Antrag des Klägers: Entscheid der SB in vermögensrechtlichen Angelegenheiten bis CHF 2 000.-- Klagebewilligung der SB Vergleich Klageanerkennung vorbehaltloser Klagerückzug 11
Verfahrensablauf beim Mietgericht Ablehnung des Urteilsvorschlags innert 20 Tagen Klagebewilligung Klagebewilligung der SB 30 Tage Klagefrist 30 Tage Klagefrist Hauptverfahren mit Parteibehauptungen (Baulicher Mangel oder unsorgfältiger Gebrauch der Mietsache?) Beweisverfahren mit Augenschein/Gutachten/Zeugen Urteils-/Rechtsmittelverfahren 12
Rechtliche Vorkehrungen im: Mietvertrag Hier: Mängel der Mietsache nach Mietantritt Allgemeine Lüftungspflicht des Mieters Allfällige vertragliche Erweiterungen im Mietvertrag? Vorgaben des Vermieters zum Koch-/Dusch- und Badeverhalten des Mieters Kontrolle durch Feuchtigkeitsmesser ( data logger ) Grenzen (Eigentum vs. Persönlichkeitsschutz) 13
Fallbeispiel Mietrecht 14
Sachverhalt (1) April 2010: Wohnung neu gestrichen, neue Fliesen im Badezimmer November 2010: Schimmelbefall/Grauschäden in sämtlichen Räumen, ausser im Kinderzimmer 15
Sachverhalt (2) 16
Sachverhalt (3) 17
Sachverhalt (4) 18
Sachverhalt (5) 19
Sachverhalt (6) Erste Messungen durch die Zigerlig AG Bis zu 75% Luftfeuchtigkeit bei einer Raumtemperatur von 20-22 C Max. zulässig 50-55% Luftfeuchtigkeit 20
Sachverhalt (7) Erste Messungen durch die Casano.ch GmbH Auch zu hohe Luftfeuchtigkeit festgestellt Lüftungsverhalten: Küchen-, Schlaf-, Kinder- und Badezimmerfenster auf Kippstellung 21
Sachverhalt (8) Messungen mit Datenloggern Datenlogger wurden während 7-15 Tagen im Schlaf- und Wohnzimmer installiert 22
Sachverhalt (9) Bsp. einer Datenlogger-Messung 23
Sachverhalt (10) Aussenansicht 24
Sachverhalt (11) Innenansicht 25
Sachverhalt (12) Resultat Schlafzimmer ca. 22.6 C, über SIA Wert Ø Luftfeuchtigkeit bei 58% Resultat Wohnzimmer ca. 23.3 C, über SIA Wert Ø Luftfeuchtigkeit bei 51% 26
Sachverhalt (13) Beim Lüften sinkt die Luftfeuchtigkeit bis zu 30% im Schlafzimmer und bis zu 26% im Wohnzimmer. 27
Sachverhalt (14) Fazit Die Luftfeuchtigkeit ist zu hoch Es wird nicht 3 mal täglich gelüftet 28
Gemeinsame Falllösung 29
Rechtliches (1) Rechte des Mieters Art. 259a ff. OR Kein Anspruch, bei selbst verursachten Mängeln Vorsätzliche oder fahrlässige Verursachung In casu zumindest Grobfahrlässigkeit zu bejahen 30
Rechtliches (2) (Sorgfalts-)Pflichten des Mieters Art. 257f Abs. 1 OR Schonender Gebrauch Schädigung auch durch Unterlassen möglich Schadenersatzpflicht (insbes. Kosten Mängelbeseitigung) In casu Sorgfaltspflichtverletzung zu bejahen 31
Werkvertragliche Leistungsstörungen 32
Werkvertragsrecht Kurzüberblick über Leistungsstörungen (nach OR und SIA) Zentrale Bedeutung der Abnahme Achtung: Neue Verjährungsregeln 33
Pilotfall Werkvertragsrecht 34
Sachverhalt (1) Bei einem neu erstellten Einfamilienhaus, hat sich aufgrund eines Werkmangels in der Bauausführung (während der Garantiefrist), Schimmel in den Kinderzimmern gebildet. Die Schimmelpilzbildung hatte die Gesundheit der Kinder (medizinische Gutachten liegen vor) beeinträchtigt. 35
Sachverhalt (2) 36
Sachverhalt (3) 37
Sachverhalt (4) 38
Sachverhalt (5) 39
Gewählte Vorgehensweise des Eigentümers: 1. Kontaktaufnahme zum SPR Schweiz 2. Empfehlung vom SPR Schweiz: Bestellung eines Fachberichts bei der Zeugin Bauberatungen AG, als Basis für eine fachgerechte Sanierung 3. Begleitung der Sanierungsmassnahmen durch den Anwalt des SPR Schweiz 4. Erste anwaltliche Handlung: Einbezug der relevanten Versicherungsgesellschaften sowie Sicherung der Beweismittel 40
5. Unter anwaltlichem Einbezug, wurde das Sanierungsprogramm wie folgt festgelegt: 41
Kostentragung Auszug aus dem abgeschlossenen Vergleich: Sämtliche beteiligten Unternehmer sind bereit, die Kosten der eigenen Ersatzarbeiten zu tragen. Der Architekt ( Design AG ) verpflichtet sich, sämtliche Ersatzvornahmen, die er nicht an Unternehmer überwälzen kann, selber zu tragen. 42
Beweisführung 43
Wie sichere ich Beweise? Beweisführung Die Beweisführung beginnt vor der Schimmelpilzsanierung 44
Was ist der Beweisgegenstand (Art. 150 ZPO)? 1 Gegenstand des Beweises sind rechtserhebliche, streitige Tatsachen. 2 Beweisgegenstand können auch Übung, Ortsgebrauch und bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten, ausländisches Recht sein. 45
Wem steht das Recht auf Beweis zu (Art. 152 ZPO)? 1 Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt. 2 Rechtswidrig beschaffte Beweismittel werden nur berücksichtigt, wenn das Interesse an der Wahrheitsfindung überwiegt. 46
Gibt es eine Beweiserhebung von Amtes wegen (Art. 153 ZPO)? 1 Das Gericht erhebt von Amtes wegen Beweis, wenn der Sachverhalt von Amtes wegen festzulegen ist. 2 Es kann von Amtes wegen Beweis erheben, wenn an der Richtigkeit einer nicht streitigen Tatsache erhebliche Zweifel bestehen. 47
Was ist eine Beweisverfügung (Art. 154 ZPO)? Vor der Beweisabnahme werden die erforderlichen Beweisverfügungen getroffen. Darin werden insbesondere die zugelassenen Beweismittel bezeichnet und es wird bestimmt, welche Partei zu welchen Tatsachen der Haupt- oder der Gegenbeweis obliegt. Beweisverfügungen können jederzeit abgeändert oder ergänzt werden. 48
Wie wird eine Beweisabnahme organisiert (Art. 155 ZPO)? 1 Die Beweisabnahme kann an eines oder an mehrere der Gerichtsmitglieder delegiert werden. 2 Aus wichtigen Gründen kann eine Partei die Beweisabnahme durch das urteilende Gericht verlangen. 3 Die Parteien haben das Recht, an der Beweisabnahme teilzunehmen. 49
Was bedeutet die vorsorgliche Beweisführung (Art. 158 ZPO)? 1 Das Gericht nimmt jederzeit Beweise ab, wenn: a. das Gesetz einen entsprechenden Anspruch gewährt; oder b. die gesuchstellende Partei eine Gefährdung der Beweismittel oder ein schutzwürdiges Interesse glaubhaft macht. 2 Anzuwenden sind die Bestimmungen über die vorsorglichen Massnahmen. 50
Welches sind die zulässigen Beweismittel (Art. 168 ZPO)? 1 Als Beweismittel sind zulässig: a. Zeugnis; b. Urkunde; c. Augenschein; d. Gutachten; e. schriftliche Auskunft; f. Parteibefragung und Beweisaussage. 51
Was sind vorsorgliche Massnahmen (Art. 261 ff. ZPO)? Art. 261 Grundsatz 1 Das Gericht trifft die notwendigen vorsorglichen Massnahmen, wenn die gesuchstellende Partei glaubhaft macht, dass: a. ein ihr zustehender Anspruch verletzt ist oder eine Verletzung zu befürchten ist; und b. ihr aus der Verletzung ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht. 2 Leistet die Gegenpartei angemessene Sicherheit, so kann das Gericht von vorsorglichen Massnahmen absehen. 52
Was heisst superprovisorischer Charakter (Art. 265 ZPO)? 1 Bei besonderer Dringlichkeit, insbesondere bei Vereitelungsgefahr, kann das Gericht die vorsorgliche Massnahme sofort und ohne Anhörung der Gegenpartei anordnen. 53
Achtung! Höchste Vorsicht bei möglichen Personenschäden erforderlich Frühzeitige Beweissicherungsmassnahmen haben erhebliche Auswirkungen auf die Kostentragung von Vermögensschäden 54
Aktuelle Rechtsprechung 55
Aktuelle Rechtsprechung: Entscheid der 2. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Bern vom 27. Juni 2012 Neue Erkenntnisse? Weitere relevante Rechtsentwicklungen? 56
Rückfragen? Bei Fragen melden Sie sich unter Tel. 0840 / 004 499 Email: info@sprschweiz.ch; oder Direkt: Hodler Rechtsanwälte, Tel. 031 / 356 90 00, Email: peter.burkhalter@hodler.ch => Auch bereits abgeschlossene Fälle interessieren! 57
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 58