MANNHEIM // Die beliebte und begehrte Einkaufsstadt 03. Juni 2013 In Zahlen Einwohnerzahl: 313.174 Bevölkerungsentwicklung: +1,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 167.622 ist die zweitgrößte Stadt Baden-Württembergs und bildet das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der europäischen Metropolregion Rhein-Neckar. ist ebenfalls ehemalige Residenzstadt der historischen Kurpfalz. Neben der Universität gibt es hier noch vier Fachhochschulen. Ihr hoher Freizeitwert liegt nicht zuletzt an den Wäldern im Umkreis (Pfälzer Wald, Odenwald). Arbeitslosenquote: 6,3 % Kaufkraftkennziffer: 98,4 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 141,1 1A-Einzelhandelsmieten 80-120m² 300-500m² von 2008-2012 in EUR/m² 160 140 120 100 80 60 BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Die Stadt gilt seit Langem als eine der beliebtesten Einkaufsstädte Deutschlands und strahlt mit ihrer leistungsstarken City ausgesprochen weit in die Region hinein. Städtebaulich wird die er Innenstadt durch die um das Jahr 1600 angelegten und bis heute erhaltenen er Quadrate geprägt. In dem sogenannten er Einkaufs-L, das durch die Fußgängerzonen Planken sowie die Breite Straße gebildet wird, finden Konsumenten nahezu alles, wonach sie suchen. Das dokumentiert s Stellung als Einzelhandelsstandort der Extraklasse. Im aktuellen COMFORT City Ranking, in dem mehr als 60 Städte im Hinblick auf ihre Rahmenbedingungen, Performance und zukünftige Entwicklungen analysiert werden, belegt die er City somit nicht überraschend einen ausgezeichneten 12. Platz, berichtet der COMFORT- Geschäftsführer und Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred Schalk. 40 20 0 2008 2009 2010 2011 2012 Im Jahr 2011 wurden auf der Verkaufsfläche in der City rund 810 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt sowie die Zentralität liegen im Vergleich mit ähnlich großen Städten mit mehr als 38 % bzw. 141,1% sehr hoch. Fakten, die die Stärke des innerstädtischen Einzelhandels nachdrücklich unterstreichen.
Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2012 in % Ø 200T 500T Einwohner 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 98,4 98,3 141,1 124,9 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2011 in % Modezentralität 2011 in % Ø 200 Tsd. - 500 Tsd. Einwohner 210 Verkaufsflächenanteil 200 190 207,3 180 170 174,6 Umsatzanteil 160 0% 10% 20% 30% 40% 50% 150 Ø 200T 500T Einwohner CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Planken Renommierte und nachgefragte 1A-Lage in Flagship-Stores internationaler Marken und Großflächenkonzepte Highlights: Platzhirsch Engelhorn mit seinen Ablegern sowie P&C Weltstadthaus Zusätzlich positiv: 300-Mio.-Euro-Großprojekt in den Nachbarquadraten Q 6 und Q 7 unter anderem mit mehr als 28.000 m² Einzelhandels- und Gastronomiefläche; anstehende Projektentwicklung in P 7, 16-18 (bisher Zürich-Passage); laufende Projektenwicklung in P 3, 1-3 Neue Mieter: Hallhuber, beeline, dm-drogerie, Müller, Calida, Odlo, Scotch & Soda (letzere beide in O 7, allerdings mit Front zur Stichstraße, die zum Kaufhof führt) Aktueller Mietpreis liegt bei 145 EUR/m² für Kleinflächen
, E 1 2, 10, 15 und 16: Von COMFORT Ende 2012 von UNION an AXA verkauft. Breite Straße (auch Kurpfalzstraße genannt) Vor allem im Bereich bis zum Marktplatz sehr attraktiv für Filialisten Sehr gute Passantenfrequenz, angenehmer und abwechslungsreicher Mietermix Positiv: Die Eröffnung des neuen Möbelhauses Mömax in K 1 auf ca. 7.000 m² Verkaufsfläche sowie die Anmietung von über 4.000 m² durch Decathlon in T 1 im früheren Prinz-Haus Neue Mieter: TK Maxx, Jack & Jones / Vero Moda, Strauss Innovation, P 7, 20 23 (ÖVA-Passage): Von COMFORT Anfang 2013 von SV SparkassenVersicherung an Aachener Grundvermögen verkauft.
INVESTMENT Investmentchancen in den 1A-Einzelhandelslagen der er City sind extrem nachgefragt. Dies gilt sowohl für die Planken als auch für die Breite Straße, vor allem im Bereich bis zum Marktplatz. Allein in den letzten sechs Monaten konnte COMFORT zwei größere Transaktionen in diesen Lagen erfolgreich zum Abschluss bringen: Zum einen das sich im Quadrat E 1 befindliche Büro- und Geschäftshaus mit den Top- Einzelhandelsmietern H & M, Gerry Weber, TK Maxx, Deichmann und Rossmann. Dieses Core-Produkt wurde Ende 2012 im Alleinauftrag sowie im Rahmen eines strukturierten Bieterverfahrens von dem von Union Investment betreuten offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa an einen von AXA Investment Managers gemanagten Spezialfonds vermittelt. Zum anderen die im Quadrat P 7 unter der Nummer 20 23 situierte ÖVA-Passage: Ebenfalls ein Top-Grundstück, das im Frühjahr 2013 wiederum von COMFORT bei einem langfristig orientierten institutionellen Anleger, der Aachener Grundvermögen, platziert werden konnte. Verkäufer war hier der langjährige Bestandshalter SV SparkassenVersicherung. Über diese beiden herausragenden Transaktionen haben wir uns besonders gefreut, berichtet Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der COMFORT München, da sie die Güte, Nachhaltigkeit und Klasse der innerstädtischen er 1A-Lagen insbesondere auch für institutionelle Investoren eindrücklich unterstreichen. Wir rechnen weiterhin mit einem äußerst dynamischen und positiven Investmentmarkt in sowie mit einem sehr stabilen bis leicht anziehenden Kaufpreisniveau. Abschließend führt Schalk weiter aus: Nachdem wir allein in den letzten drei Jahren sechs überwiegend hochvolumige Top-Immobilien allein auf den Planken in erfolgreich vermitteln konnten, steht sowohl für uns als auch für unsere Eigentümer, Investoren und Projektentwickler eines fest: ist und bleibt eine unserer absoluten Lieblingsstädte! FAZIT UND PERSPEKTIVE Bereits vor dem geplanten Umbau und der Neugestaltung der er Planken durch die Stadt laufen die Aktivitäten privater Investoren in der City weiterhin auf Hochtouren. Wohin das Auge reicht, finden sich fertiggestellte, laufende sowie zukünftige Baustellen. Angefangen mit P 2, 1-3 und 7-17: Mit dieser Liegenschaft hat die CENTRUM-Gruppe innerhalb weniger Jahre mit Unterstützung von COMFORT bereits ihre dritte Projektentwicklung auf den Planken erfolgreich realisiert. Auch in diesem Fall wurde der Developer über alle Phasen der Projektentwicklung hinweg von COMFORT begleitet und schließlich beim Verkauf, in diesem Fall an die R+V-Versicherungsgruppe, beraten. Langfristiger Hauptmieter in den Obergeschossen bleibt die Commerzbank. Der im Erdgeschoss angesiedelte Einzelhandelsbereich wurde ebenfalls optimiert und zum Teil umstrukturiert: Als neuer und attraktiver Handelsmieter konnte dm-drogerie markt gewonnen werden. Weiter geht es mit dem Nachbargrundstück P 3, 1-3: Nach Abriss und Neubau durch den Eigentümer Aachener Grundvermögen wird hier als Hauptmieter das Kleinkaufhaus Müller einziehen. Auch in P 7, 16-18, in der Zürich-Passage, kündigen sich Veränderungen an. Hier plant der Hamburger Projektentwickler DC Values eine Neukonzeption des gesamten Einzelhandelsbereiches, der mit neuen und attraktiven Marken diesen Bereich der Planken zukünftig weiter aufwerten wird. Der mächtigste Neubau in der er City ist in Q 6/Q 7 geplant, wo Diringer & Scheidel (nach der überraschenden Trennung von Engelhorn bis auf weiteres auf sich gestellt) auf mehr als 140.000 m² BGF ein neues Stadtquartier zum Shoppen, Arbeiten und Wohnen entwickelt. Neben Hotel- sowie Wohn- und Büroflächen ist das Herzstück dabei eine Shoppingmall, die mehr als 28.000 m² Fläche für Einzelhandel und Gastronomie umfassen wird. All diese Millionen-Projekte unterstreichen den Stellenwert der Stadt als nachhaltig gewachsene und beliebteste Einkaufsstadt der Rhein-Neckar-Region, die sich auch in Zukunft unter den attraktivsten und teuersten Top-Einkaufsstädten Deutschlands behaupten wird. Unseres Erachtens wird gerade auch das Megaprojekt von Diringer & Scheidel für einen weiteren und nachhaltigen Kaufkraftzufluss in die er City sorgen. Da kann in Ludwigshafen, direkt auf der gegenüberliegenden Rheinseite der er Innenstadt, noch so viel aufgerüstet werden: Der Stellenwert der er 1A-Lagen ist ungebrochen und wird die zahlreichen Beispiele dokumentieren dies nachhaltig ausgebaut, ist Schalk überzeugt. In diesem Zusammenhang gibt es auch von der zweiten Einkaufslage in, der Breiten Straße, ausschließlich Positives zu berichten: Bereits im Juni 2011 hatte auf dem Areal der ehemaligen Karstadt-Filiale ein Mömax-Möbelmarkt mit mehr als 7.000 m² Verkaufsfläche eröffnet. In das frühere Gebäude des Prinz-Medienhauses im Quadrat T 1 soll zukünftig der französische Sportartikel-Hersteller Decathlon auf ca. 4.000 m² einziehen; was viele jedoch immer noch nicht glauben wollen: Nach Jahren des Stillstands scheint sich jetzt aber hinter dem Bauzaun des ehemaligen Prinz-Hauses etwas zu tun.
Wir werden sehen. Damit jedenfalls erhält die Breite Straße die zwischendurch vermissten großflächigen Ankermieter, die für eine gewisse Struktur und Stabilität sorgen. Das honorieren auch kleinteiligere, vertikale Textilkonzepte wie z. B. Jack & Jones und Vero Moda aus der Bestseller-Gruppe sowie der Trendanbieter Strauss Innovation, die sich ebenfalls neue Flächen auf der Breiten Straße gesichert haben. Insgesamt werden die 1A-Lagen der er City von nahezu allen Marktteilnehmern als nachhaltig, sicher und vergleichsweise risikoarm eingeschätzt. Beste Aussichten also für die Zukunft, resümiert Schalk. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120 m² 145 300-500 m² 90 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT München GmbH Manfred Schalk Rindermarkt 6, 80331 München Tel: +49 89 219988-0 E-Mail: münchen@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540 063 40 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH