Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wildeshausen

Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wildeshausen Wissen bewegt. im Auftrag der Stadt Wildeshausen Hamburg, Februar 2015 Entwurf: Stand 23. Februar 2015

Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wildeshausen Projektnummer: 14DLP1643 Exemplarnummer: Druckexemplar Projektleitung und -bearbeitung: Sandra Emmerling im Auftrag der Stadt Wildeshausen Fachbereich Stadtentwicklung, Bau und Umwelt Am Markt 1 27793 Wildeshausen erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm 311 22159 Hamburg Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh erlaubt.

Inhalt Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis IV VI 1 Grundlagen 1 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 1 1.2 Untersuchungsdesign 2 1.3 Vorgehensweise 5 2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel 6 2.1 Demografischer Wandel 6 2.2 Betriebsformenwandel 7 2.3 Der Onlinehandel erobert die Märkte 10 2.4 Entwicklungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel 11 2.5 Fazit 14 3 Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wildeshausen 16 3.1 Lage im Raum und zentralörtliche Funktion 16 3.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen 17 4 Nachfragesituation in Wildeshausen 22 4.1 Marktgebiet der Stadt Wildeshausen 22 4.2 Nachfragepotenzial der Stadt Wildeshausen 24 4.3 Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung 25 4.3.1 Einkaufsorientierung der Verbraucher im Raum 26 4.3.2 Einkaufshäufigkeiten an Wettbewerbsstandorten 30 4.3.3 Kopplungsbeziehungen mit dem Einkaufen 32 I

4.4 Einkaufszufriedenheit und Verbesserungsvorschläge zum Wildeshauser Einzelhandelsstandort 33 5 Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Wildeshausen 36 5.1 Verkaufsflächenentwicklung 36 5.2 Branchenstruktur 37 5.3 Raumstruktur des Einzelhandels 39 5.4 Betriebsgrößenstruktur 40 5.5 Leerstandssituation 41 5.6 Umsatzsituation des Einzelhandels in Wildeshausen 43 6 Versorgungslage und Zentralitätsanalyse 45 6.1 Verkaufsflächendichten in der Stadt Wildeshausen 45 6.2 Bedeutung der Innenstadt im Einzelhandelsgefüge 46 6.3 Bedeutung des Westrings im Einzelhandelsgefüge 49 6.4 Nahversorgungssituation in Wildeshausen 51 6.5 Zentralitätsanalyse für den Einzelhandel in Wildeshausen 55 6.6 Analyse der Nachfrageverflechtungen 57 6.7 SWOT-Analyse zum Einzelhandelsstandort Wildeshausen 58 7 für die Stadt Wildeshausen 60 7.1 Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels bis 2020 60 7.1.1 Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung 60 7.1.2 Expansionsspielräume 63 7.2 Strategische Orientierungsprinzipien 65 II

8 Zentrenkonzept für die Stadt Wildeshausen 69 8.1 Hierarchie und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche 69 8.2 Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt Wildeshausen 72 8.2.1 Innenstadt Wildeshausen 74 8.2.2 Nebenzentrum Westring 77 8.2.3 Nahversorgungszentren in Planung 80 8.3 Zur Zentrenrelevanz der Sortimente Wildeshauser Liste 80 8.4 Steuerungsempfehlungen zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung in Wildeshausen 83 9 Maßnahmenempfehlungen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels in Wildeshausen 86 10 Zusammenfassung 94 11 Glossar 96 III

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lebenszyklus der Betriebsformen 7 Abbildung 2: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel 9 Abbildung 3: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel 10 Abbildung 4: Lage im Raum 16 Abbildung 5: Kaufkraftkennziffern im Vergleich 19 Abbildung 6: Marktgebiet des Einzelhandels 22 Abbildung 7: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt 24 Abbildung 8: Einkaufsorientierung der Wildeshauser Bevölkerung (Kernstadt und Bauernschaften) 26 Abbildung 9: Einkaufsorientierung der Umlandbevölkerung 28 Abbildung 10: Einkaufshäufigkeiten der Wildeshauser Bevölkerung (Kernstadt und Bauernschaften) 30 Abbildung 11: Einkaufshäufigkeiten der Umlandbevölkerung 31 Abbildung 12: Kopplungsbeziehungen des Einkaufs in Wildeshausen mit anderen Tätigkeiten 32 Abbildung 13: Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandorts Wildeshausen 33 Abbildung 14: Maßnahmenvorschläge zur Stärkung des Einzelhandelsstandorts Wildeshausen 34 Abbildung 15: Entwicklung des Einzelhandels in Wildeshausen seit 2006 36 Abbildung 16: Sortimentsstruktur des Wildeshauser Einzelhandels 37 Abbildung 17: Branchenstruktur des Einzelhandels 38 Abbildung 18: Räumlich-funktionale Struktur des Wildeshauser Einzelhandels 39 Abbildung 19: Aktive und inaktive Verkaufsflächen nach Standortlagen 42 Abbildung 20: Verkaufsflächenstruktur des Einzelhandels in der Wildeshauser Innenstadt 46 IV

Abbildung 21: Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt 47 Abbildung 22: Darstellung des Einzelhandelsbestands am Westring/B- Plan 50 und angrenzender Bereiche 49 Abbildung 23: Nahversorgungssituation in Wildeshausen 52 Abbildung 24: Einzelhandelsrelevante Zentralitäten in der Stadt Wildeshausen 56 Abbildung 25: Nachfragestromanalyse des Einzelhandels in Wildeshausen 57 Abbildung 26: Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Wildeshausen 62 Abbildung 27: Expansionsrahmen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels 63 Abbildung 28: Strategische Orientierungsprinzipien 66 Abbildung 29: Strategieempfehlung: Stärken stärken 67 Abbildung 30: Zentren- und Standortstruktur (kurz- bis mittelfristige Zielperspektive) 73 Abbildung 31: Abgrenzung Wildeshauser Innenstadt (Zielperspektive) 75 Abbildung 32: Abgrenzung Nebenzentrum Westring (Zielperspektive) 78 Abbildung 33: Steuerungsempfehlungen zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung 85 V

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in Wildeshausen im Vergleich 18 Tabelle 2: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 20 Tabelle 3: Ein- und Auspendler im Vergleich 20 Tabelle 4: Tourismusentwicklung im Vergleich 21 Tabelle 5: Marktgebiet des Einzelhandels 23 Tabelle 6: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Wildeshausen nach Standortbereichen 40 Tabelle 7: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels 43 Tabelle 8: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur nach Standortlagen 44 Tabelle 9: Verkaufsflächendichten im Vergleich 45 Tabelle 10: Citydichte der Wildeshauser Innenstadt im Vergleich 48 Tabelle 11: Anteile der Betriebsformen des klassischen LEH 53 Tabelle 12: Zentrenpass Innenstadt Status quo 74 Tabelle 13: Zentrenpass Innenstadt Perspektive 76 Tabelle 14: Zentrenpass Nebenzentrum Westring Status quo 77 Tabelle 15: Standortpass Fachmarktagglomeration Westring Perspektive 79 Tabelle 16: Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten ( Wildeshauser Sortimentsliste ) 81 VI

1 Grundlagen 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung Wildeshausen ist Kreisstadt des niedersächsischen Landkreises Oldenburg und liegt inmitten des Naturparks Wildeshauser Geest an der Hunte. Wildeshausen ist Mittelzentrum der Region. Die nächsten Oberzentren sind Oldenburg (Oldenburg) im Norden (ca. 35 km), Bremen im Nordosten (ca. 40 km) und Osnabrück im Süden (ca. 90 km). Die Stadt Wildeshausen verfügt über rd. 19.000 Einwohner und weist in der jüngeren Vergangenheit kontinuierliche Bevölkerungsgewinne auf. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau liegt mit 95,8 knapp unter dem Vergleichswert des Landkreises Oldenburg insgesamt mit 96,5. Das aus dem Jahr 2007 wurde nunmehr neuerlich fortgeschrieben und auf den aktuellen Stand gebracht. Neben dem Vergleich bzw. der Darstellung der Veränderungen seit dem Jahr 2007 wurden innerhalb des s folgende inhaltliche Schwerpunkte behandelt: aktualisierende Ermittlung der Angebots- und Nachfragesituation; Struktur des Einzelhandels (einschließlich Leerstandssituation), Ermittlung von Angebotslücken für die einzelnen Standortbereiche; Bewertung der aktuellen Situation des Einzelhandels in Wildeshausen; Stärken- und Schwächen Analyse (SWOT); Errechnung von Expansionspotenzialen unter besonderer Berücksichtigung der Innenstadtverträglichkeit; Überprüfung und Vorschläge für eine langfristig tragfähige, räumlichfunktionale Aufgabenteilung der Standorte; Überprüfung und Festlegung zentraler Versorgungsbereiche sowie Aktualisierung der ortsspezifischen Liste zentrenrelevanter Sortimente; Sortimentsempfehlungen für einzelne Standortbereiche; fundierte Zielaussagen und Handlungsempfehlungen zur Förderung der Qualität des Einzelhandels und des Standortimages. Seite 1 99

Das soll folglich dazu beitragen, die nachhaltige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Wildeshausen bis 2020 abzusichern und zu fördern. 1.2 Untersuchungsdesign Das Untersuchungskonzept zur Fortschreibung des s umfasste folgende Schritte: Situationsdarstellung Darstellung wesentlicher allgemeiner Entwicklungstendenzen im Einzelhandel und Verbraucherverhalten allgemein; Stand und Entwicklung der sozioökonomischen Eckdaten/Strukturdaten als Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Wildeshausen (Bevölkerungsbasis, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau, Tourismusentwicklung, Verkehrsplanungen und deren Veränderungen im Erreichbarkeitsgefüge etc.) unter Berücksichtigung eventuell bestehender Entwicklungsplanungen; darüber hinaus erfolgte eine Bewertung der raumordnerischen Rahmenbedingungen (zentralörtliche Funktion); Einschätzung der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: Überprüfung der Abgrenzung des Marktgebiets des Einzelhandels; Ermittlung des örtlichen Nachfragepotenzials nach Branchen und Marktgebietszonen; Aktualisierung der Daten zur Angebots- und Leerstandssituation des Einzelhandels in Wildeshausen: Ermitteln der einzelhandelsrelevanten Verkaufsflächen (einschließlich Leerständen) nach Lagen/Standorten und Bereichen des Stadtgebiets, Branchenmix, Betriebsformen, Umsatz und Flächenproduktivität. Dabei erfolgte auch ein Vergleich mit den Daten zur Untersuchung in 2007, um zwischenzeitliche Veränderungen aufzuzeigen. Bestandsorientierte Bewertung des Einzelhandels in Wildeshausen Ermittlung der Kaufkraftströme und Bewertung der Versorgungsqualität; Bewertung der Versorgungslage nach Standortbereichen; Bewertung der Nahversorgungssituation; u.a. Darstellung von räumlichen Versorgungslücken und Bewertung der Zukunftsfähigkeit der wesentlichen Nahversorgungsbetriebe; Seite 2 99

Bewertung der Funktionswahrnehmung der Innenstadt innerhalb der Versorgungsstrukturen der Gesamtstadt und Einordnung in das Einzelhandelsgefüge der Region; quantitative und qualitative Bewertung der Einzelhandelssituation in Wildeshausen bzgl. Betriebsformen, -größe und Branchenmix, Filialisierungsgrad und Verbesserungsvorschlägen, Bewertung der Standortlagen nach ihrer Zukunftsfähigkeit; Bestimmung der zentralörtlichen Position, der Einzelhandelszentralität und Durchführung einer SWOT-Analyse (kombinierte Stärken-/Schwächenanalyse und Chancen-/Risiko-Analyse). Einzelhandels- und Zentrenkonzept für Wildeshausen Darstellung der Entwicklung der relevanten Rahmenbedingungen bzw. Hauptantriebkräfte der Flächenentwicklung; Ableitung des quantitativen und qualitativen Entwicklungs- bzw. Expansionspotenzials für den Einzelhandel in Wildeshausen bis zum Prognosehorizont 2020; Darstellung von Empfehlungen zur weiteren Entwicklungsstrategie des Einzelhandels in Wildeshausen; Empfehlungen zur Strukturentwicklung (Branchenmix, Betriebstypenbesatz, Angebotslücken); dabei erfolgten Empfehlungen für zukunftsfähige Angebotsergänzungen, aber auch für Branchenbeschränkungen (Sortimentsempfehlungen); Empfehlungen zur Erhöhung der Kaufkraftbindung; Festlegung der Zentren- und Standortstruktur von Wildeshausen; dabei wurden Vorschläge für eine langfristig tragfähige, räumlich-funktionale Aufgabenteilung der Standorte unterbreitet; Definition und räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche (gemäß 34 BauGB). Neben der räumlichen Abgrenzung der Innenstadt haben wir die Abgrenzung von Neben- und Nahversorgungszentren vorgenommen. Die Standorte wurden innerhalb des Berichts zeichnerisch abgegrenzt, dargestellt, gemäß einer Zentrenhierarchie kategorisiert und in Zentrenpässen beschrieben. Die grafische Darstellung erfolgte mit Hilfe eines Geografischen Informationssystems (GIS); Seite 3 99

Weiterentwicklung der ortsspezifischen Sortimentsliste (Liste zentrenrelevanter Sortimente; Wildeshauser Liste ). Diese Abgrenzung erfolgte zum einen auf Basis der aktuellen Zentrenprägung und Innenstadtbedeutung der einzelnen Sortimente und zum anderen wurden allgemeine städtebauliche Erwägungen mit einbezogen. Maßnahmenkonzept Standortspezifische Entwicklungsvorschläge zur Ergänzung von Einzelhandelsnutzungen einschl. Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung der Innenstadt von Wildeshausen; umsetzungsorientierte Maßnahmenvorschläge für die Sicherung und Stärkung des Einzelhandels in Wildeshausen. Seite 4 99

1.3 Vorgehensweise Folgende Primär- und Sekundärerhebungen waren insgesamt erforderlich, um das skizzierte Untersuchungskonzept umsetzen zu können: Sekundäranalyse der Daten des Statistischen Landesamts und der Stadt Wildeshausen sowie einschlägiger Institute bezüglich der sozioökonomischen Rahmendaten; vollständige Bestandserhebung aller Einzelhandelsbetriebe in Wildeshausen u.a. nach Standorten, Branchen/Branchenmix und Betriebstypen; gründliche Begehungen der Innenstadt von Wildeshausen sowie der sonstigen wesentlichen Standortbereiche des Einzelhandels; gemeinsame Expertengespräche mit Vertretern der zuständigen Industrieund Handelskammer, der Stadt Wildeshausen sowie des Landkreises Oldenburg (Wirtschaftsförderung); Durchführung einer telefonischen Haushaltsbefragung im Untersuchungsraum mit einer Stichprobe von insgesamt 500 befragten Haushalten; Durchführung von vier Arbeitsgruppengesprächen in Wildeshausen zur vertiefenden Zwischenabstimmung und zur gemeinsamen Erarbeitung des s mit den Akteuren der Arbeitsgruppe Einzelhandelssortimente; Durchführung von Ergebnispräsentationen zur Vorstellung des s vor den politischen Gremien mit Ziel der Beschlussfassung. Gegenstand der Untersuchung war der stationäre Einzelhandel im engeren Sinne. Nachfrageseitig wurde zudem der Distanzhandel (Internet-/Versandhandel) berücksichtigt, da er immer stärker an Bedeutung gewinnt und Verschiebungen zu Lasten des stationären Einzelhandels zu erkennen sind. Als Prognosehorizont wurde das Jahr 2020 zu Grunde gelegt. Seite 5 99

2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel 2.1 Demografischer Wandel Der demografische Wandel stellt den deutschen Einzelhandel anhaltend vor neue Herausforderungen. Nach einem langen Zeitraum des Wachstums steht in den nächsten Jahrzehnten erstmals ein Rückgang der Einwohnerzahl bevor. Und während die Lebenserwartung vor 100 Jahren noch durchschnittlich 46 Jahre betrug, wird in einigen Jahren fast die Hälfte der deutschen Bevölkerung 50 Jahre oder älter sein. Für den Einzelhandel bedeutet dies konkret, dass der demografische Wandel sich langfristig und stetig vollzieht, seine Ausprägungen und Auswirkungen nicht grundsätzlich umkehrbar sind, aber durch politische Entscheidungen in Teilen steuerbar. Der Einzelhandel kann sich frühzeitig anpassen und Wettbewerbsvorteile generieren. mit unterschiedlicher Intensität in den einzelnen Regionen sowie auch zeitversetzt voranschreitet. Bundesweit ist ein Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitig absoluter Zunahme der über 60-Jährigen zu erwarten. Jedoch leiden die meisten Regionen in den Neuen Ländern stärker unter Bevölkerungsschrumpfung und Überalterung als die Alten Bundesländer, in welchen teilweise starke Einwanderungsüberschüsse (z.b. Achse Frankfurt-Stuttgart, Metropolregion Hamburg) zu verzeichnen sind. Aber auch im Osten bleiben attraktive Ballungsräume für den Einzelhandel vorhanden. je nach regionaler Ausgangslage unterschiedliche Herausforderungen für den Einzelhandel mit sich bringt. So ist in einzelnen Teilen mit starker Urbanisierung, in anderen mit Suburbanisierung zu rechnen. Wieder andere Regionen überaltern stark und andere wiederum ziehen verstärkt jüngeres Publikum an. Daher müssen Standortumfeld und Marketingkonzepte aufeinander abgestimmt werden. Zieht man zusätzlich die soziografischen und ökonomischen Tendenzen Veränderung der Konsumentenbedürfnisse, Haushaltstypenverschiebung ( Singlesierung ) und Absinken des Einzelhandels-Anteils am privaten Verbrauch Seite 6 99

Quelle: Dr. Lademann & Partner nach Nieschlag/Dichtl/Hörschgen mit in Betracht, so folgt daraus ein starker Anpassungsdruck für den Einzelhandel. Da eine Veränderung immer auch eine Chance bedeutet, eröffnet dieser Wandel gleichzeitig neue Märkte. Es gilt also, diejenigen Standorte, die in Kombination mit dem Einsatz der Instrumente des Handelsmarketings für das eigene Unternehmen zieloptimal sind, frühzeitig zu erkennen und vor der Konkurrenz zu besetzen. 2.2 Betriebsformenwandel Der Einzelhandel in Deutschland sieht sich zahlreichen Veränderungen (demografischer Wandel, ökonomische Megatrends) ausgesetzt. Zum einen sinken neben der Einwohnerzahl auch die einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben am privaten Verbrauch, zum anderen überaltert die Gesellschaft zusehends, womit Präferenzverschiebungen bei den Verbraucherbedürfnissen einhergehen. Dieser demografische und sozioökonomische Wandel macht es für den Einzelhandel unumgänglich, neue Konzepte zu entwickeln, um konkurrenz- und somit auch überlebensfähig wirtschaften zu können. Wildeshausen Betriebstypenlebenszyklus Einführung Wachstum Reife Sättigung Degeneration Click & Collect Food Mobile Commerce Convenience Stores Online-Handel Discounter Fachmärkte Vertikalisten in Agglomerationen Verbrauchermärkte Fachgeschäfte SB-Warenhaus Katalogversand Supermärkte Tante-Emma Kauf-/ Warenhäuser Nonfood Entwicklung Aufstieg Assimilation Chance zum Relaunch Abbildung 1: Lebenszyklus der Betriebsformen Seite 7 99

Dabei ist zu prüfen, ob der Lebenszyklus (Wandel) einzelner Betriebsformen von temporärer Natur ist (z.b. durch Nachfrageschwäche) oder ob sich hierin bereits Vorzeichen eines (nur hinausschiebbaren) Niedergangs ausdrücken (siehe Abbildung). So hat beispielsweise das Warenhaus seinen Zenit bereits überschritten. Handelsmanager dieser Vertriebsform sind folglich gezwungen, das Format anzupassen und durch einen Relaunch des Marketingkonzepts den Abschwung zu verhindern. Kleinflächigere Betriebstypen wiederum werden entweder aus dem Markt gedrängt oder müssen sich zunehmend spezialisieren ( Nischenplayer ). Jüngere Absatzkanäle hingegen wie der B2C E-Commerce 1 sind stark aufstrebend und verfügen über hohes Wachstumspotenzial. Wirft man einen Blick auf die Marktanteilsverschiebung im gesamten Einzelhandel (Food- und Nonfood-Bereiche), so neigt sich das Gewicht hin zu discountorientierten Konzepten. In den vergangenen Jahren ist der Marktanteil der Fachmärkte und Lebensmitteldiscounter stark angestiegen eine Fortsetzung dieses Trends ist zu erwarten, allerdings nur mit abgeschwächtem Tempo. Zu den Gewinnern der nächsten Jahre werden neuere Vertriebswege wie der E-Commerce oder stark fachmarktgeprägte Angebotsformen wie Shoppingcenter oder Fachmarktzentren gehören. Weiterhin an Marktanteilen verlieren werden voraussichtlich die Warenhäuser sowie traditionelle Fachgeschäfte. Diese Entwicklung unterstreicht den Fortlauf Betriebstypendynamik in Deutschland, der sich in einem Verdrängungsprozess älterer Betriebstypen durch neuere darstellt. 1 B2C steht für Business-to-Consumer und somit für den Teil des Onlinehandels, der zwischen einem Unternehmen und einem Konsumenten stattfindet. Im Gegensatz dazu definiert der B2B E-Commerce den elektronischen Handel zwischen zwei Unternehmen bzw. der C2C E-Commerce zwischen zwei Privatpersonen. Seite 8 99

Quelle: Dr. Lademann & Partner auf Basis des Retail Real Estate Report Germany, 2013/2014 Wildeshausen Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel 4,2 % 3,6 % 2,9 % 2,4 % 2,2 % Kauf-/ Warenhäuser 27,4 % 24,8 % 21,5 % 20,2 % 19,7 % Traditionelle Fachgeschäfte 9,6 % 10,7 % 13,4 % 8,2 % 10,8 % 12,9 % 7,2 % 11,6 % 13,7 % 7,4 % 10,8 % 14,1 % 7,4 % 10,6 % 13,9 % Supermärkte SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte Filialisierter Nonfood- Einzelhandel 23,6 % 23,5 % 23,1 % 22,3 % 21,0 % 7,3 % 8,8 % 9,9 % 6,8 % 5,7 % 10,6 % 12,8 % 12,8 % 12,8 % 7,9 % 2000 2004 2008 2012 2014* * vorläufige Werte/Prognose Fachmärkte Versandhandel LEH-Discounter Abbildung 2: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel Mit Blick auf die Betriebsformentheorie ist schließlich auch bemerkenswert, dass es in den vergangenen Jahren anstelle des Eintritts neuer Betriebsformen zu einem heftigen Preiswettbewerb und einem weiteren Verfall der Margen gekommen ist. Gerade weil die Discounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser sich nicht assimiliert haben, haben sie offenbar das Reifestadium noch nicht erreicht. Solange dies der Fall ist und die Nahversorger konstitutiv bedingt ihre Wettbewerbsnachteile nicht verringern können, herrscht angesichts der Marktlage ein Verdrängungswettbewerb. 2 Dieser Umstand ist zuletzt hauptverantwortlich für das konstant hohe Flächenwachstum im deutschen Einzelhandel. 2 Vgl. Lademann, Rainer, Betriebstypeninnovationen in stagnierenden Märkten unter Globalisierungsdruck, 1999. Seite 9 99

in Mrd. Quelle: EHI, Trends im Handel 2020 sowie Bundesverband des Deutschen Versandhandels * Prognose 2.3 Der Onlinehandel erobert die Märkte Das Wachstum des E-Commerce-Markts in Deutschland setzt sich seit Jahren ungebremst fort. Während im Jahr 2007 das Marktvolumen im Vergleich zum Vorjahr um gut ein Viertel auf insgesamt 27,6 Mrd. anwuchs, war im Jahr 2013 ein deutlich stärkeres Wachstum von mehr als 40 % zu verzeichnen. Die Wachstumstendenz von ca. einem Viertel wird auch für das laufende Jahr 2014 prognostiziert. Mit dieser Entwicklung geht einerseits eine Verschiebung innerhalb des Distanzhandels in Form einer Verdrängung des klassischen Katalogversands einher: im Jahr 2013 vereint der Onlinehandel bereits einen Anteil von 81 % des gesamten Versandhandels auf sich. Andererseits führt der Vormarsch des Onlinehandels auch dazu, dass der Anteil und somit die Bedeutung am langsamer wachsenden Gesamteinzelhandel (stationär und nicht-stationär) zunimmt. Wildeshausen Der Onlinehandel ist auf dem Vormarsch. Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel 60 50 40 30 20 10 0 E-Commerce-Anteil am Versandhandel in % 7,0 9,2 48,8 87% 11,7 39,1 81% 12,3 16,3 16,7 15,2 13,6 12,0 27,6 70% 21,7 18,3 64% 15,5 60% 13,4 53% 10,0 10,9 47% 39% 38% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* E-Commerce Katalogversand Abbildung 3: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel Es verwundert daher nicht, dass der Vormarsch des Onlinehandels zu beträchtlichen Umsatzverlagerungen zu Lasten des innerstädtischen Einzelhandels geführt hat. Daraus wird deutlich, dass die Entwicklung des Onlinehandels nicht nur allgemein für den stationären Handel eine große Herausforderung darstellt, son- Seite 10 99

dern aufgrund der Ausrichtung auf Innenstadtleitsortimente zu Umsatzverlusten und folglich verstärktem Strukturwandel in den Zentren geführt hat. 2.4 Entwicklungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Durch die flächendeckende Einführung der Selbstbedienung haben sich die ursprünglichen Funktionen des Einzelhandels als Verteiler von Waren stark gewandelt. Es ist ein Netz der Filialisierung und Massendistribution mit ganz unterschiedlichen Betriebsformen entstanden. Die Betriebsformen unterscheiden sich in Sortiment, Preisgestaltung, Verkaufsform und Größe. Im Lebensmittelsegment gibt es folgende Betriebsformen: 3 Lebensmittelgeschäft (bis zu 400 qm Verkaufsfläche) Supermarkt (400 bis 999 qm Verkaufsfläche) Kleiner Verbrauchermarkt (1.000 bis 2.499 qm Verkaufsfläche) Großer Verbrauchermarkt (2.500 bis 4.999 qm Verkaufsfläche) SB-Warenhaus (ab 5.000 qm) sowie Lebensmitteldiscounter 4 (heute zumeist bis zu 1.200/1.300 qm Verkaufsfläche) Zusätzlich zur Angebotsform wird nach Sortimenten und Branchen differenziert. Das Gesamtsortiment Nahversorgung beinhaltet folgende Sortimentsgruppen mit den entsprechenden Inhalten: Nahrungs- und Genussmittel mit Bäckern, Fleischern, Getränkehandel, Tabakwaren, Kioskanbietern, Reformhäusern sowie dem gesamten Lebensmittelhandel und Gesundheits- und Körperpflege mit Drogeriewaren, Wasch- und Putzmitteln sowie das Schnittblumensegment. Ein wesentlicher Faktor in der Nahversorgungsentwicklung ist durch die betriebswirtschaftlich bedingten Maßstabssprünge der durchschnittlichen Be- 3 Diese Definition basiert auf der Betriebstypenabgrenzung im Lebensmitteleinzelhandel des Marktforschungsunternehmens Nielsen sowie auf der Betriebstypenklassifizierung des EHI- Instituts aus Köln. 4 Discounter unterscheiden sich von den übrigen Lebensmittelbetrieben v.a. durch ihre aggressive Preisstruktur und die auf eine beschränkte Artikelzahl fokussierte Sortimentspolitik. Seite 11 99

triebsgrößen und einer damit verbundenen abnehmenden Anzahl von Betrieben und Standorten bedingt. So liegt die mindestoptimale Verkaufsfläche für Vollversorger aktuell bei rd. 1.500 bis 2.000 qm, bei Discountern häufig ebenfalls bei etwa 1.000 qm. Die Folge ist, dass die Versorgungsfunktion einer ursprünglich großen Anzahl kleinerer Betriebseinheiten von immer weniger, dafür aber größeren Betrieben übernommen wird. Die angestrebten und auch betriebswirtschaftlich notwendigen Einzugsgebiete dieser Betriebe werden größer, was neben dem Wettbewerbsdruck unter den Betreiberfirmen auch zu einer deutlichen Präferenz von PKW-orientierten Standorten an wichtigen Verkehrsachsen geführt hat. Größere Lebensmittelanbieter spielen allerdings auch eine wichtige Rolle für Stadtteil- und Wohngebietszentren durch ihre Funktion als Magnetbetriebe und Frequenzbringer. Vor diesem Hintergrund ist eine Integration dieser Betriebe in gewachsene, integrierte Standorte nach Möglichkeit zu fördern. Die Erosion von Nahversorgungsbereichen wird jedoch keineswegs nur durch periphere Standorte ausgelöst oder verstärkt. Hierbei spielen zunehmende Aktivitätskopplungen der Verbraucher zwischen dem Einkauf nahversorgungsrelevanter Sortimente und dem Arbeitsweg eine immer größere Rolle. Dies wird noch durch Suburbanisierungsprozesse forciert, die teils zu einer Demografie- und Präferenzverschiebung 5 der Wohnbevölkerung führen, was wiederum Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen im Raum hat. Wie eigene empirische Untersuchungen von Dr. Lademann & Partner gezeigt haben, präferieren die Kunden für ihre Nahversorgung einen Standortverbund von einem leistungsfähigen, aber nicht zu großen Vollversorger und einem Discounter. Eine wesentliche städtebauliche Herausforderung für die Nahversorgung stellt das Vordringen der Lebensmitteldiscounter mit verhältnismäßig reduzierter Sortimentsvielfalt auf größeren Flächen dar. Selbst diese Flächen werden immer weniger in oder an zentralen Standortbereichen, sondern an verkehrlich gut erschlossenen Lagen oder in Gewerbegebieten mit der Gefahr der Verdrängung von gewerblichen Nutzungen oder von verkehrlichen Gemengelagen entwickelt. Dabei ist die Verkaufsflächenexpansion der Discounter deutlich dynamischer verlaufen als die Entwicklung der Umsätze, was zu einem Absinken der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten (Umsatz je qm Verkaufsfläche) der Discounter geführt hat. In diesem Zusammenhang muss auch auf die gestiegenen Ansprüche der 5 Durch die soziodemografischen Veränderungen verschieben sich die Ansprüche der Verbraucher an die Nahversorgung. Seite 12 99

Verbraucher an Convenience (z.b. breitere Gänge) und auf den größeren Flächenbedarf durch Pfandsysteme und Bake-off-Stationen hingewiesen werden. Nicht unerheblich trägt darüber hinaus auch das unternehmerische Potenzial zur Akzeptanz und Stabilität von Nahversorgungsstandorten und -bereichen bei, was stark auch mit der Dynamik mindestoptimaler Ladengrößen mit Blick auf eine Sicherung des Auskommens der Betreiber zusammenhängt. Die Problematik mindestoptimaler Betriebsgrößen wird wiederum durch die ausufernde Sortimentsentwicklung infolge der von den Herstellern betriebenen Produktdifferenzierung forciert, die seit Jahrzehnten zu einer Zunahme der durchschnittlichen Betriebsgrößen geführt hat. Hinzu kommt, dass die Flächenbedarfe durch die gestiegenen Kundenerwartungen an Bequemlichkeit und Warenpräsentation angewachsen sind. Zusammenfassend lassen sich folgende Tendenzen im Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland festmachen: Flächenexpansion mit gedämpfter Geschwindigkeit; Marktanteilsverschiebung zu Lasten des kleinflächigen Lebensmitteleinzelhandels und älterer Betriebstypen (z.b. Warenhäuser und traditionelle Fachgeschäfte); Redimensionierung der Formate mit Tendenzen zu kleineren Verkaufsflächen bei SB-Warenhäusern (von 10.000 qm zu 5.000 bis 8.000 qm); größeren Verkaufsflächen bei Discountern (von 600 bis 700 qm auf 1.000 bis 1.200 qm); einem Vormarsch der großen Verbrauchermärkte (2.500 qm bis 4.999 qm). Seite 13 99

2.5 Fazit Der voranschreitende demografische Wandel und ökonomische Megatrends beschleunigen den Anpassungsdruck der Unternehmen. Aufgrund der demografischen sowie soziografischen Entwicklung sinkt und verschiebt sich die Einzelhandelsnachfrage, was zu einer erhöhten Betriebsformendynamik führt. Somit ist der Handel gezwungen, die Betriebsform, die Verkaufsfläche, das Sortiment und den Standort an dieses neue Umfeld anzupassen. Für die zukünftige Entwicklung lassen sich somit folgende zentrale Befunde ableiten: Schrumpfung und Überalterung: Sinkende Einwohnerzahlen verringern das Marktpotenzial und Altersstrukturverschiebungen erhöhen den Anpassungsdruck für Handelsbetriebe. Diese Entwicklung verläuft jedoch bundesweit stark heterogen. Einzelne Gebiete werden auch langfristig von einem Bevölkerungszuwachs profitieren können (vorwiegend die Metropolen und die südwestlichen Regionen, insb. zwischen Frankfurt und Stuttgart). Präferenzverschiebung bei Verbrauchern: Die Altersverschiebung gepaart mit dem neu aufkommenden Image der jungen Alten bringt Veränderungen der Konsumpräferenzen mit sich. Zukünftig entscheidet v.a. im Lebensmitteleinzelhandel nicht die Größe, sondern die Nähe zum Verbraucher. Verschärfter Strukturwandel: Der Konzentrationsprozess im großflächigen Einzelhandel wird sich weiter beschleunigen (Verringerung der Anzahl an Top-Playern in den einzelnen Branchen), während auch die Dynamik der Betriebstypen weiter zunehmen wird (Ausdifferenzierung in Richtung Service oder Preis). Zu den Gewinnern der letzten Jahre zählten v.a. Discounter und Fachmärkte, wobei diese Marktanteilsverschiebung größtenteils zu Lasten des kleinflächigen Einzelhandels ging. Die starke Flächenexpansion der letzten Jahre führte zu einem Absinken der Flächenproduktivitäten. Die Verkaufsflächen pro Filiale im Lebensmitteleinzelhandel konvergieren: Diffusion der Betriebstypen SB-Warenhaus (kleiner) und große Verbrauchermärkte (größer) sowie Maßstabsvergrößerung bei Discountern. Befeuert wird der Strukturwandel zudem durch den Vormarsch des Onlinehandels, der die Entwicklung bei Anbietern mit zentrenrelevanten Sortimenten vorantreibt und zu Umsatzverlagerungen zu Lasten der Innenstädte führt. Seite 14 99

Langfristig ist demnach ein Rückgang des Käuferpotenzials, eine Abnahme der Altersgruppen mit hoher Einkaufsbereitschaft, jedoch eine Zunahme der Altersgruppen mit erhöhtem Service- und Dienstleistungsbedarf zu erwarten. Da sich diese Entwicklungen jedoch bundesweit sehr heterogen vollziehen, ist die regionale Analyse des langfristigen Potenzials eines Standorts unabdingbar. Es ist daher von einer Entwertung bzw. Aufwertung einzelner Standorte auszugehen. Über Erfolg oder Misserfolg entscheiden der Weitblick und die Branchenkompetenz der Stadtplaner und Einzelhändler, welche für die Abschätzung langfristiger Potenziale bestehender bzw. zukünftiger Standorte verantwortlich sind. Hierbei kommt es im Besonderen auf spezifisches Know-how und detaillierte Marktkenntnis an. Aus diesen Entwicklungstendenzen leiten sich veränderte Rahmenbedingungen für den Einzelhandel ab: Anpassungsdruck steigt; Betriebsformendynamik steigt; Verdrängungswettbewerb und Strukturwandel intensivieren sich; Flächenwachstum setzt sich fort, jedoch gebremst und mit absehbarer Stagnation. Daraus ergeben sich folgende Handlungsmöglichkeiten für den Einzelhandel: gute Standorte (in Bezug auf Kaufkraft, Einzugsgebiet, Grundstück, Verkehrsanbindung, etc.) finden, welche auch langfristig erfolgreich erscheinen (vor allem in Bezug auf die Binnenmigration); Ausdifferenzierung des Angebots in Richtung Service-, Erlebnis-, Luxus- oder Discountorientierung; Entwicklung neuer Handelsformate und Vertriebskanäle als Reaktion auf die veränderten Marktbedingungen; permanente Verbraucherforschung, um langfristige Unternehmenserfolge sicherzustellen. Seite 15 99

3 Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Wildeshausen 3.1 Lage im Raum und zentralörtliche Funktion Die niedersächsische Stadt Wildeshausen befindet sich im Süden des Landkreises Oldenburg und liegt inmitten des Naturparks Wildeshauser Geest an der Hunte. Abbildung 4: Lage im Raum Seite 16 99

Das Stadtgebiet von Wildeshausen wird im Nordwesten von der BAB 1 flankiert und ist über die Anschlussstellen Wildeshausen-Nord und -West sehr gut an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Die B 213 ist als Westumgehung ausgebildet und stellt eine Verbindung nach Delmenhorst und Cloppenburg her. Über diverse Landes- bzw. Kreisstraßen (L 873, L 882, L 338, L 872, K 248) ist die Kreisstadt Wildeshausen zudem gut mit den umliegenden Orten verbunden. Mit dem Anschluss an das Netz der Deutschen Bahn sowie diversen Buslinien ist Wildeshausen auch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar. Seitens der Landesplanung ist Wildeshausen als Mittelzentrum eingestuft. Die nächsten Oberzentren sind Oldenburg (Oldenburg) im Norden (ca. 35 km), Bremen im Nordosten (ca. 40 km) und Osnabrück im Süden (ca. 90 km). Die nächstgelegenen Mittelzentren sind Vechta, Cloppenburg und Delmenhorst. Den Gemeinden Großenkneten und Dötlingen (beide Landkreis Oldenburg) sowie den Gemeinden Goldenstedt und Visbek (beide Landkreis Vechta), die an das Wildeshauser Stadtgebiet grenzen, kommen grundzentrale Versorgungsfunktionen zu. Die Kreisstadt Wildeshausen ist Sitz vieler Behörden und vornehmlich Dienstleistungsstandort. Sie übernimmt damit wichtige Versorgungsfunktion für das ländlich strukturierte Umland. 3.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen Die Bevölkerungsentwicklung in Wildeshausen weist seit 2008 einen deutlichen Einwohnergewinn von rd. +0,8 % p.a. auf. Damit liegt die Kreisstadt auf ähnlichem Niveau wie die Stadt Vechta und Großenkneten. In den übrigen umliegenden Orten zeigt sich eine stabile Bevölkerungszahl. Der Landkreis Oldenburg wies mit +0,2 % p.a. eine leicht positivere Einwohnerentwicklung als der niedersächsische Landesdurchschnitt auf. Insgesamt lebten in Wildeshausen am 1.1.2013 rd. 19.340 Einwohner (Basis: VZ 1987). 6 6 Die Daten auf Basis des Zensus 2011 weisen für Wildeshausen demgegenüber eine Einwohnerzahl von rd. 18.870 aus. In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass für die Ermittlung der Entwicklungspotenziale des Wildeshauser Einzelhandels v.a. die prognostizierten Veränderungen der Einwohnerzahlen eine Rolle spielen und weniger die Ausgangsbasis 2013. Eine Reihe von Statistiken, die in die Erstellung dieses s (z.b. Einwohnerstruktur, bundesdeutsche Pro-Kopf-Ausgabe-Sätze, Kaufkraftkennziffern) einfließen, hängen wesentlich von den Einwohnerzahlen ab. Diese wurden allerdings von den entsprechenden Statistikämtern/Institutionen noch nicht fortgeschrieben. So bedeutet beispielsweise ein Seite 17 99

Stadt/Landkreis/ Bundesland Einwohnerentwicklung in der Stadt Wildeshausen im Vergleich 2008 2013 Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in Wildeshausen im Vergleich +/- 13/08 abs. in % Wildeshausen 18.597 19.340 743 +4,0 +0,8 Großenkneten 13.756 14.587 831 +6,0 +1,2 Wardenburg 16.021 15.952-69 -0,4-0,1 Hatten 13.822 13.849 27 +0,2 +0,0 Delmenhorst 75.135 74.722-413 -0,5-0,1 Vechta 31.156 32.469 1.313 +4,2 +0,8 LK Oldenburg 126.131 127.712 1.581 +1,3 +0,2 Niedersachsen 7.971.684 7.916.913-54.771-0,7-0,1 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen (Stand jew eils 01.01.; Fortschreibung VZ 1987). Veränderung p.a. in % Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Wildeshausen kann in Anlehnung an die Prognose des niedersächsischen Statistischen Landesamts unter Berücksichtigung der tatsächlichen Entwicklung in den letzten Jahren davon ausgegangen werden, dass die Einwohnerzahlen in den nächsten Jahren weiter steigen wird. Hierbei ist insbesondere auf größere Baulandreserven im westlichen Kernstadtgebiet hinzuweisen. Im Jahr 2020 ist in Wildeshausen mit einer Bevölkerungszahl zu rechnen von rd. 20.500. Die Altersstruktur der Wildeshauser Bevölkerung ist im Vergleich zum Landesschnitt durch einen leicht erhöhten Anteil an Personen unterhalb von 45 Jahren geprägt (55 %). Das Durchschnittsalter wird in Wildeshausen bis 2020 von 41,4 auf 44,6 Jahre ansteigen und damit weiterhin leicht unter dem Kreisdurchschnitt (46,0 Jahre) liegen. 7 Die Herausforderungen des demografischen Wandels wirken sich auch auf die Einzelhandelsentwicklung aus, indem wohnungsnahen Versorgungsstandorten für immobile Bevölkerungsgruppen ein besonderer Stellenwert zuzuschreiben ist. 7 gleicher Einzelhandelsumsatz in Deutschland mit weniger Personen einen deutlich höheren Pro- Kopf-Ausgabesatz, sodass es in Wildeshausen bei Zugrundelegung der neuen Einwohnerzahlen nicht zu einem signifikanten Rückgang des Nachfragepotenzials kommen muss, etc. Vgl. Bertelsmann Stiftung, Wegweiser Kommune. Seite 18 99

Quelle: GfK Geomarketing 2013 Die Basis für das am Ort bzw. im Marktraum zur Verfügung stehende einzelhandelsbezogene Nachfragepotenzial bildet neben der Einwohnerzahl die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 8. Diese beträgt in Wildeshausen 95,8 und liegt damit in der Spannbreite der umliegenden Orte. Der niedersächsische Durchschnitt fällt allerdings mit 98,8 höher aus. Wildeshausen Die Kaufkraft in Wildeshausen fällt leicht unterdurchschnittlich aus. Sie bewegt sich damit im Bereich der Werte in der Region. Kaufkraftkennziffern im Vergleich 120 100 95,8 88,0 96,6 97,8 88,4 96,5 98,8 80 60 40 20 0 Abbildung 5: Kaufkraftkennziffern im Vergleich Die Beschäftigungssituation im Landkreis Oldenburg hat sich im Zeitraum 2009 bis 2013 positiv entwickelt. So sank die Arbeitslosenquote um 2,3 %-Punkte und entwickelte sich damit deutlich günstiger als der niedersächsische Durchschnitt (-1,2 %-Punkte). In 2013 lag die Arbeitslosenquote mit 4,0 % unter dem Wert Niedersachsens (6,6 %) und der Alten Bundesländer (6,0 %). Nach den Angaben der Bundesagentur für Arbeit lag die absolute Zahl der Arbeitslosen in Wildeshausen im Jahr 2013 bei 550 Einwohnern (2009: 725). 8 Vgl. GfK Geomarketing, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern. Seite 19 99

Entwicklung der Arbeitslosenquoten Gebietseinheit Arbeitslosenquote in % + / - 13/09 2009 2011 2013 %-Punkte Agentur für Arbeit Oldenburg - Wilhelmshaven 8,3 7,5 7,3-1,0 Geschäftsstelle Wildeshausen 6,7 4,9 5,2-1,6 LK Oldenburg 6,3 4,7 4,0-2,3 Niedersachsen 7,8 6,9 6,6-1,2 Bundesgebiet (West) 6,9 6,0 6,0-0,9 Quelle: Bundesagentur für Arbeit: Arbeitsstatistik 2009-13 / Jahreszahlen, Nürnberg. Tabelle 2: Entwicklung der Arbeitslosenquoten Einen wichtigen Anhaltspunkt für die Verflechtungsbeziehungen der Stadt Wildeshausen mit ihrem Umland (auch hinsichtlich der zu ermittelnden Einkaufsorientierungen) liefert ein Blick auf die Aus- und Einpendlerströme. Wildeshausen verfügt über einen positiven Pendlersaldo von rd. 440 Personen. Dieser war in der jüngeren Vergangenheit stabil. Hoch dynamisch entwickelten sich dagegen die Pendlerströme bezogen auf Vechta. Vor dem Hintergrund häufiger Kopplungsbeziehungen zwischen Arbeits- und Versorgungsweg insbesondere im Segment des periodischen Bedarfs ergibt sich dadurch ein zusätzliches Potenzial für den Einzelhandel. Ein- und Auspendler in der Stadt Wildeshausen im Vergleich Stadt/Landkreis Auspendler Einpendler Saldo 2008 2013 2008 2013 2008 2013 Wildeshausen 3.426 4.274 3.896 4.712 470 438 Großenkneten 3.222 3.999 1.416 2.135-1.806-1.864 Wardenburg 4.329 4.836 1.853 2.068-2.476-2.768 Vechta 4.635 5.349 8.535 11.323 3.900 5.974 LK Oldenburg 26.076 29.464 11.874 13.232-14.202-16.232 Quelle: Bundesagentur für Arbeit: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 2008/13. Tabelle 3: Ein- und Auspendler im Vergleich Im Vergleich der Jahreswerte aus 2009 und 2013 konnte sich der Tourismus in Wildeshausen positiv entwickeln: So ist für Wildeshausen sowohl bei der Übernachtungszahl (+3,7 % p.a.) als auch den Gästeankünften (+5,5 % p.a.) eine deutliche Zunahme der Tourismuszahlen zu konstatieren. Damit verlief die Tourismusentwicklung deutlich positiver als im Landkreis Oldenburg und dem Land Niedersachsen. Es sei überdies darauf hingewiesen, dass vom Statistischen Landesamt nur die Betriebe mit mehr als neun Betten erfasst werden und auch die Zahl der Tagesgäste in der Statistik nicht enthalten ist. Das tatsächliche Touris- Seite 20 99

musaufkommen ist für den Luftkurort Wildeshausen größer einzuschätzen, insbesondere vor dem Hintergrund, dass in Wildeshausen auch der Tagestourismus (natur- und kulturräumliche Potenziale) eine Rolle spielen dürfte. Tourismusentwicklung in der Stadt Wildeshausen 2009 bis 2013 Übernachtungen Stadt/ Landkreis/ Land 2009 2011 2013 +/- 13/09 abs. in % Veränderung p.a. in % Wildeshausen 18.364 18.230 21.226 +2.862 +15,6 +3,7 Landkreis Oldenburg 242.119 248.398 254.133 +12.014 +5,0 +1,2 Niedersachsen 37.483.030 39.319.170 39.901.045 +2.418.015 +6,5 +1,6 Gästeankünfte Stadt/ Landkreis/ Land 2009 2011 2013 +/- 13/09 abs. in % Veränderung p.a. in % Wildeshausen 11.734 12.083 14.562 +2.828 +24,1 +5,5 Landkreis Oldenburg 118.521 122.950 131.379 +12.858 +10,8 +2,6 Niedersachsen 11.570.048 12.452.049 12.802.440 +1.232.392 +10,7 +2,6 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen. Tabelle 4: Tourismusentwicklung im Vergleich Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen in Wildeshausen sind differenziert zu beurteilen: Der anhaltenden, deutlich positiven Einwohnerentwicklung und der mittelzentralen Versorgungsaufgabe stehen durchschnittliche Eckdaten zu Kaufkraft, Pendlersaldo und Tourismusaufkommen gegenüber. Seite 21 99

4 Nachfragesituation in Wildeshausen 4.1 Marktgebiet der Stadt Wildeshausen Das Marktgebiet einer Stadt bzw. einer Gemeinde bezeichnet den räumlichen Bereich, den die Summe aller Einzelhandelsbetriebe einer Stadt (= der örtliche Einzelhandel) insgesamt anzusprechen vermag. Dieser ist häufig deckungsgleich mit der Reichweite des jeweiligen Innenstadteinzelhandels. Abbildung 6: Marktgebiet des Einzelhandels Seite 22 99

Die Ermittlung des Marktgebiets erfolgte auf Basis der Zeit-Distanz-Methode und der Ergebnisse der vorliegenden Untersuchungen zum Einzelhandel und der durchgeführten Befragungen. Daneben wurden die spezifische Wettbewerbssituation im Raum und deren Veränderungen in den letzten Jahren sowie die infrastrukturellen und topografischen Verhältnisse berücksichtigt. Eine teilweise Überschneidung/Überlappung mit den Marktgebieten benachbarter zentraler Orte ist dabei immer gegeben. Das Marktgebiet ist in zwei Zonen untergliedert, die der unterschiedlich hohen Intensität der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet entsprechen. Das Wildeshauser Stadtgebiet stellt dabei die Zone 1 dar. Die Zone 2 (Umland) wird von Großenkneten, Dötlingen, Prinzhöfte, Harpstedt, Winkelsett, Beckeln, Colnrade, Visbek und Goldenstedt gebildet. In dem Marktgebiet leben derzeit rd. 66.300 Personen. Auf Basis der o.g. Bevölkerungsprognosen ist von einem ansteigenden Einwohnerpotenzial bis 2020 auf rd. 68.600 Einwohner auszugehen. Marktgebiet des Wildeshauser Einzelhandels Bereich Zonen 2013 2020 Wildeshausen Zone 1 19.340 20.480 Umland Zone 2 46.927 48.090 Einzugsgebiet Zonen 1-2 66.267 68.570 Potenzialreserve 7,5% 5.100 5.300 Gesamt 71.367 73.870 Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Tabelle 5: Marktgebiet des Einzelhandels Darüber hinaus gehen Dr. Lademann & Partner von einer Potenzialreserve von insgesamt 7,5 % bezogen auf das vorhandene Grundnachfragepotenzial aus. Dies entspricht einem Einwohneräquivalent von rd. 5.300 Personen. Die Potenzialreserve setzt sich aus außerhalb des Marktgebiets lebenden Personen wie Touristen, Durchreisenden, Einpendlern, Zufallskunden und sonstigen Streukunden zusammen. Das Kundenpotenzial wird im Jahr 2020 somit etwa 73.900 Personen betragen. Seite 23 99

Quelle: Dr. Lademann & Partner (Werte gerundet) NFP in Mio. NFP in Mio. 4.2 Nachfragepotenzial der Stadt Wildeshausen Auf Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft im Marktgebiet sowie des Pro-Kopf-Ausgabesatzes errechnet sich für 2013 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial 9 über alle Sortimente 10 innerhalb des Marktgebiets von rd. 372 Mio.. Unter Berücksichtigung der steigenden Bevölkerungsplattform ergibt sich für das Marktgebiet der Stadt Wildeshausen einschließlich der Potenzialreserve von 7,5 % für den Prognosehorizont 2020 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial über alle Sortimente von rd. 384 Mio.. Wildeshausen Das Nachfragepotenzial in Wildeshausen wird sich bis zum Jahr 2020 um rund 13 Mio. auf 384 Mio. erhöhen. Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt 400 nach Räumen 350 28 29 300 250 200 242 248 150 100 50 102 108 0 2014 2020 Pot.Reserve Zone 2 Zone 1 400 350 300 250 200 150 100 50 0 nach Branchengruppen 184 190 117 121 71 73 2014 2020 periodischer Bedarf zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelev. Sortimente Abbildung 7: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt 9 Einschließlich der Potenzialreserve. 10 Die Sortimente werden nach nahversorgungsrelevanten (v.a. Lebensmittel), zentrenrelevanten (Sortimente, die für die Innenstadt und die Zentren von Bedeutung sind) und nichtzentrenrelevanten (Sortimente, die aufgrund ihrer Spezifikationen nicht auf die Zentren zu verweisen sind) Branchen gegliedert. Seite 24 99

Im Marktgebiet der Stadt Wildeshausen leben derzeit rd. 71.400 Personen (inkl. Streukunden). Perspektivisch ist weiterhin mit einem leichten Bevölkerungszuwachs und einem damit verbundenen steigenden Nachfragepotenzial zu rechnen. 4.3 Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Im Juli 2014 wurde in Wildeshausen und im Umland 11 eine telefonische Haushaltsbefragung mit einer Stichprobe von 500 Haushalten (250 in Wildeshausen, 250 im Umland) durchgeführt. Diese repräsentative Befragung liefert u.a. wichtige Hinweise zur Einkaufsorientierung der Verbraucher, zur Einkaufshäufigkeit an verschiedenen Einzelhandelsstandorten in der Region, zu Kopplungsbeziehungen des Einkaufs in Wildeshausen, zur Zufriedenheit mit dem Einkaufsstandort Wildeshausen sowie zu Verbesserungsmöglichkeiten. Überdies wurde ein Abgleich mit den Ergebnissen des Einzelhandelskonzepts aus 2006 vorgenommen, sodass Veränderungen der Einkaufsorientierungen aufgezeigt werden können. 11 Es wurden die Verbraucher aus dem abgegrenzten Marktgebiet der Stadt Wildeshausen befragt (s.o.). Seite 25 99

Quelle: Dr. Lademann & Partner 4.3.1 Einkaufsorientierung der Verbraucher im Raum Anhand der Frage nach den Haupteinkaufsorten und den Ausgabenanteilen ausgewählter nahversorgungs-, überwiegend zentren- und nicht-zentrenrelevanter Branchen lassen sich wichtige Anhaltspunkte 12 für die spätere Nachfragestromanalyse gewinnen. Die Orientierung der Verbraucher aus Wildeshausen auf den Einzelhandel in ihrer Stadt stellt sich, nach Branchen differenziert betrachtet, unterschiedlich dar. Wildeshausen Die Befragten aus Wildeshausen (Zone 1) zeigen in ihrem Konsumverhalten mit Ausnahme von Mode und Möbel eine hohe Orientierung auf Wildeshausen auf. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 1 (Wildeshausen) in % Lebensmittel/Drogeriewaren 94 2 3 0 Bekleidung/Schuhe/Lederwaren 40 1 55 3 Elektrobedarf/elektr. Medien 87 1 9 2 Haushaltswaren/Geschenkartikel 82 1 16 1 Spiel/Sport/Hobby 55 1 39 6 Möbel/Haus- u. Heimtextilien 33 4 62 1 Bau-, Garten- u. Heimwerkerbedarf 95 1 4 0 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 sonstige Orte Internet Telefonische Haushaltsbefragung 2014, N=250 (Werte gerundet; Mehrfachantworten möglich) Abbildung 8: Einkaufsorientierung der Wildeshauser Bevölkerung (Kernstadt und Bauernschaften) Im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente zeigt sich, dass mit bis zu rd. 94 % erwartungsgemäß die höchste Einkaufsorientierung der Verbraucher aus Wildeshausen auf Wildeshausen (Nennung von Wildeshausen als Haupteinkaufsort) erzielt wird. Einkaufsalternativen im periodischen Bedarf sind dispers verstreut (Kopplungen mit dem Arbeitsweg oder Shopping). Die 12 Da es sich um eine subjektive Wahrnehmung der rd. 500 befragten Verbraucher handelt, stimmt diese nicht exakt mit der tatsächlichen Ausgangslage vor Ort in Wildeshausen überein. Seite 26 99

befragten Verbraucher aus den Bauernschaften sind im Lebensmitteleinkauf tendenziell auch auf Angebote in den Nachbarorten orientiert. Besonders hohe Anziehungskraft in Wildeshausen übt die Standortlage Westring mit seinen Nahversorgern (Famila, Edeka, Lidl) einschließlich Aldi am Standort Dr.-Dürr-Straße aus (jede zweite Nennung). Vor dem Hintergrund einer verbrauchernahen Nahversorgung ist die - von den Befragten als hoch empfundene - Einkaufsorientierung im Stadtgebiet als funktionsgerecht zu bewerten. Die Wildeshauser Innenstadt spielt bei jedem vierten Befragten ebenfalls eine tragende Rolle. Die Einkaufsorientierung der Bevölkerung von Wildeshausen in den zentrenrelevanten Sortimentsgruppen auf die Stadt Wildeshausen rangiert zwischen rd. 40 % und 87 %. Vor allem die Sortimente Elektrobedarf und Haushaltswaren weisen hohe Anteile der Einkaufsorientierung auf. Die eingeschränkte Einkaufsorientierung auf Wildeshausen bei den modischen Sortimenten und Spiel/Sport/Hobby lässt sich auf die mangelnde Angebotsvielfalt sowie die hohe Wettbewerbsintensität zurückführen. Dabei nehmen insbesondere Oldenburg und Bremen eine bedeutende Position als Konkurrenzstandorte ein. Der Internet- und Katalogversand ist für die Wildeshauser zunehmend eine Alternative zum stationären Einzelhandel (bis zu 6 % der Nennungen). Hinsichtlich der Einkaufsanteile der einzelnen Standortlagen im Wildeshauser Stadtgebiet zeigt sich, dass die Innenstadt für 50 % bis 70 % der Verbraucher als wichtigste Standortlage für den Einkauf von Bekleidung/Schuhen, Haushaltswaren/Geschenkartikeln und Spiel/Sport/Hobby fungiert. Der Einkauf von Elektrosortimenten findet dagegen fast ausschließlich am Standort Westring statt. Die Profilierung dieser zwei prägenden Standortlagen sollte durch die gezielte Konzentration der Einzelhandelsangebote weiterhin fokussiert werden. Im nicht-zentrenrelevanten Bedarf orientieren sich die Befragten beim Einkauf bei der Sortimentsgruppe Möbel/Haus- und Heimtextilien schwerpunktmäßig auf das Angebot im Umland (v.a. Möbelhäuser im Raum Oldenburg und Bremen). Nur ein Drittel der Befragten nannte Einzelhandelsangebote dieser Branche, in denen sie hauptsächlich einkaufen. Die Branche Bau-, Gartenund Heimwerkerbedarf weist dagegen mit 95 % auf eine sehr hohe Nachfragebindung hin. Als wichtigste Betriebe werden dabei der Fachhandel in der Wildeshauser Innenstadt und die Bau- und Gartenmärkte im Bereich Westring genannt. Seite 27 99

Quelle: Dr. Lademann & Partner Bei den Befragten aus dem Umland ist erwartungsgemäß eine deutlich schwächere Einkaufsorientierung auf die Stadt Wildeshausen zu erkennen. Insgesamt beträgt die Einkaufsorientierung auf Wildeshausen zwischen 55 % (Bau- und Gartenbedarf) und 14 % (Möbel, Haus- und Heimtextilien). Bezogen auf die Wildeshauser Innenstadt sind die höchsten Einkaufsorientierungen in den Sortimenten Bekleidung/Schuhe, Haushaltswaren, Spiel/Sport/Hobby und Möbel/Heimtextilien zu konstatieren (jeweils über 40 % an Verbrauchern, die Betriebe in Wildeshausen aufsuchen). Der Westring strahlt insbesondere bei den Sortimenten Lebensmittel/Drogeriewaren, Elektrobedarf und Bau- und Gartenbedarf überörtlich aus (jeweils über 60 % der Nennungen). Wildeshausen Die Befragten aus dem Wildeshauser Umland tätigen zwischen 14 % (Möbel) bis 55 % (Bau- und Gartenbedarf) ihrer Einkäufe in Wildeshausen. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 2 in % Lebensmittel/Drogeriewaren 36 35 30 0 Bekleidung/Schuhe/Lederwaren 19 22 56 2 Elektrobedarf/elektr. Medien 45 10 43 2 Haushaltswaren/Geschenkartikel 37 17 45 1 Spiel/Sport/Hobby 27 9 58 5 Möbel/Haus- u. Heimtextilien 14 13 72 2 Bau-, Garten- u. Heimwerkerbedarf 55 9 35 1 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 sonstige Orte Internet Telefonische Haushaltsbefragung 2014, N=250 (Werte gerundet; Mehrfachantworten möglich) Abbildung 9: Einkaufsorientierung der Umlandbevölkerung Mit Blick auf das Einkaufsverhalten der Umlandbewohner sind vor allem die jeweilige Heimatstadt (Eigenversorgung im Lebensmittelsegment) sowie die Oberzentren Bremen und Oldenburg und insbesondere das Mittelzentrum Vechta die stärksten Konkurrenzstandorte. Seite 28 99

Gegenüber der Befragung aus 2006 zeigen die Ergebnisse bei den Befragten aus dem Untersuchungsraum bei den Sortimenten Bekleidung/Schuhe/Lederwaren und Spiel/Sport/Hobby Verschiebungen der Einkauforientierung zu Lasten von Wildeshausen. Insbesondere bei den modischen Sortimenten ist im Zuge des sich verschärfenden interkommunalen Wettbewerbs ein Attraktivitätsverlust von Wildeshausen zu konstatieren. Aus den Ergebnissen lässt sich ein Handlungsbedarf zur Attraktivitätssteigerung des Einzelhandels in der Stadt Wildeshausen ableiten. Gegenüber der Befragung aus 2006 konnte primär Vechta als Konkurrenzstandort deutlich zulegen. Eine stagnierende Einkaufsorientierung ist bei den Wildeshauser Verbrauchern demgegenüber bei der Branche Elektrobedarf zu konstatieren. Dieses ist auf die Ansiedlung eines weiteren Elektrofachmarkts zurückzuführen. Seite 29 99

Quelle: Dr. Lademann & Partner 4.3.2 Einkaufshäufigkeiten an Wettbewerbsstandorten Die Verbraucher wurden im Rahmen der Haushaltsbefragung auch nach der Einkaufshäufigkeit 13 verschiedener Einkaufsorte befragt. Dabei zeigt sich für die Verbraucher aus Wildeshausen folgendes Bild: Wildeshausen Erwartungsgemäß frequentieren die Befragten aus Zone 1 primär Wildeshausen. Alternative Einkauforte sind insbesondere Oldenburg und Bremen. Einkaufshäufigkeit der Befragten aus Zone 1 (Wildeshausen) in % Wildeshauser Innenstadt 12 62 11 13 2 Wildeshausen Westring 11 63 15 8 2 Oldenburg 0 2 27 48 23 Bremen 0 4 17 46 32 Delmenhorst 1 1 4 29 64 Vechta 1 1 7 35 56 Cloppenburg 0 0 3 17 79 0% 20% 40% 60% 80% 100% täglich wöchentlich monatlich selten nie Telefonische Haushaltsbefragung 2014, N=250 (Werte gerundet) Abbildung 10: Einkaufshäufigkeiten der Wildeshauser Bevölkerung (Kernstadt und Bauernschaften) Die Ergebnisse der Befragung zeigen, dass zwei Drittel der Wildeshauser Verbraucher täglich bis wöchentlich jeweils die Einzelhandelsstandorte Wildeshauser Innenstadt respektive Westring aufsuchen. Überörtlich nimmt die Einkaufshäufigkeit deutlich ab (v.a. monatlicher und seltener). Erwartungsgemäß stellen Bremen und Oldenburg, aber auch Vechta, wichtige Einkaufsalternativen dar. Die Verbraucher aus dem Umland (Zone 2 des Marktgebiets) suchen Wildeshausen deutlich seltener auf als die Wildeshauser Befragten. Der Anteil an Befragten, die regelmäßig (monatlich und häufiger) die Wildeshauser Einzelhandelsla- 13 Es lässt sich aus der Frage allerdings nicht ermitteln, ob mit Abnahme der Einkaufshäufigkeit die Höhe des Durchschnittsbons steigt. Seite 30 99

Quelle: Dr. Lademann & Partner gen Innenstadt und Westring besuchen, liegt knapp vor Vechta. Die Oberzentren werden seltener aufgesucht. Wildeshausen Der Großteil der Befragten aus Zone 2 zeigen eine Orientierung auf Wildeshausen auf. Zudem kaufen rd. 40 % der Befragten täglich bis monatlich in Vechta ein. Einkaufshäufigkeit der Befragten aus Zone 2 (Umland) in % Wildeshauser Innenstadt 1 19 29 34 17 Wildeshausen Westring 1 28 27 29 15 Oldenburg 2 9 20 43 26 Bremen 0 3 18 40 39 Delmenhorst 0 2 6 21 71 Vechta 3 20 18 15 44 Cloppenburg 0 6 9 28 56 0% 20% 40% 60% 80% 100% täglich wöchentlich monatlich selten nie Telefonische Haushaltsbefragung 2014, N=250 (Werte gerundet) Abbildung 11: Einkaufshäufigkeiten der Umlandbevölkerung Gegenüber der Befragung aus 2006 zeigen die Ergebnisse bei den Befragten aus Wildeshausen, dass diese im Jahr 2014 häufiger die Wildeshauser Standortlagen Westring und Innenstadt aufsuchen. Bei den Verbrauchern aus dem übrigen Marktgebiet ging die Einkaufshäufigkeit auf Wildeshausen allerdings zurück, was v.a. auf den Bedeutungszuwachs von Vechta zurückzuführen ist. Seite 31 99