Mietrechtsänderungen ab 1. September 2001 von Schm. Franz Rustige, Eitorf, Sieg Die amtierende Bundesregierung hat beschlossen, das gegenwärtige Mietrecht grundlegend zu reformieren. Der Referentenentwurf eines»gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts«ist allen Interessenparteien zugeleitet worden und hat sowohl von Seiten des Mieterbundes als auch von Seiten des die Interessen der Vermieter vertretenden Vereinigung Haus & Grund zu teilweise heftiger Kritik an dem neuen Mietrecht geführt, worüber hier aber nicht berichtet werden soll. Man darf allerdings davon ausgehen, dass auf die Rechtsprechung, die schon seit längerer Zeit überlastet ist, ein großes Maß an zusätzlichen Rechtsstreitigkeiten zukommt, über die dann rechtzeitig berichtet und informiert werden wird. Derzeit soll ein Überblick über die wesentlichen Änderungen des Mietrechts den Schiedspersonen eine fundierte Grundlage geben, um bei Rechtsstreitigkeiten aus dem Mietrecht beantragte Schlichtungsverhandlungen fachlich und sachlich durchführen zu können. Die wesentlichen Änderungen: Gewährleistungsrechte Fristlose Kündigung Instandhaltung und Modernisierung Begriff der Miete/Betriebskosten Staffelmiete Mieterhöhung Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Tod des Mieters Kündigungsfristen Zeitmietvertrag Gewährleistungsrechte Wenn nach dem bisherigen Mietrecht dem Mieter ein Mangel an der Mietsache bei Vertragsabschluß bekannt war oder ihm ein Mangel an der Mietsache infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Mieter sich seine Gewährleistungs- Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/9
rechte nicht ausdrücklich am besten schriftlich vorbehalten hatte, dann hatte er seine Rechte auf Mietminderung, Schadens- und Aufwendungsersatz verloren. Nach dem neuen Mietrecht behält der Mieter seine Gewährleistungsrechte auch dann, wenn dem Mieter der Mietmangel bei Vertragsabschluß selbst infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Hat der Vermieter dem Mieter Mietmängel arglistig verschwiegen, dann bleiben dem Mieter seine Gewährleistungsrechte ebenfalls erhalten. Zukünftig ist also der Vermieter gehalten, den Mieter bei Vertragsabschluß über Mietmängel aufzuklären, da ansonsten dem Mieter alle Gewährleistungsrechte selbst dann erhalten bleiben, wenn sich dem Mieter ein Mangel an der Mietsache hätte unbedingt aufdrängen müssen. Fristlose Kündigung Nach dem bisherigen Mietrecht 542, 543, 544, 554, 554 a und 554 b BGB) konnte der Mieter bei nicht ordnungsgemäßer Gewährung der Mietsache, z. B. verursachter Gesundheitsgefährdung durch die Beschaffenheit der Wohnräume sowie der Vermieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache und bei Zahlungsverzug des Mieters fristlos kündigen. Beide Parteien konnten wegen schwerwiegender Pflichtverletzung ebenfalls fristlos kündigen. Die bedeutendste Änderung nach dem neuen Mietrecht liegt darin, dass die bisherigen Regelungen zur fristlosen Kündigung zu einer einzigen Vorschrift zusammengefasst sind und damit für Mieter wie auch für Vermieter übersichtlicher gemacht wurde. Auch der von der Rechtsprechung entwickelte Kündigungsgrund im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung ist jetzt ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen worden. Ferner ist zu beachten, dass bei der fristlosen Kündigung das Tatbestandsmerkmal schuldhaft entgegen dem ersten Entwurf wieder eingeführt wurde. Danach wird es künftig bei einer fristlosen Kündigung nicht mehr möglich sein, das Mietverhältnis mit einem schuldunfähigen Mieter fristlos zu kündigen. Nicht jeder Störer des Hausfriedens handelt schuldhaft, wie etwa geisteskranke Mieter und Alkoholiker. Die neue Vorschrift ( 569 Abs. 2) lautet wie folgt: Das Mietverhältnis kann aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei außerordentlich gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden die Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/9
Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist insbesondere der Fall, wenn: dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug oder in einem längeren Zeitraum mit einem Zahlungsbetrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, ein Vertragsteil seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt und eine zur Abhilfe bestimmte angemessene Frist erfolglos abgelaufen ist oder eine Abmahnung erfolglos war. Des Weiteren kann der Mieter fristlos kündigen, sofern die Benutzung der Wohnung mit einer Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Instandhaltung und Modernisierung 541 a, 541 b BGB (alt) besagten, dass der Mieter zur Erhaltung der Mieträume oder für das Gebäude notwendige Maßnahmen zu dulden hatte. Hierzu gehörten Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung, zur Einsparung von Heizenergie und Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums, wenn der Vermieter bis spätestens zwei Monate vor Baubeginn dem Mieter diese Maßnahme schriftlich mitteilte. Die neue Bestimmung ( 554 BGB) besagt, dass der Mieter die zur Erhaltung der Mietsache erforderlichen Maßnahmen, auch Wohnwert verbessernde Maßnahmen und Maßnahmen zur Einsparung von Energie jeglicher Art dulden muss. Diese Pflicht besteht jedoch nur, wenn der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitteilt. Durch die neue Bestimmung ist die Duldungspflicht nunmehr auf alle Energiesparmaßnahmen erweitert worden. Gleichzeitig wurde die Mitteilungspflicht des Vermieters an den Mieter von zwei auf drei Monate erweitert, so dass dem Mieter genügend Zeit gegeben wurde, sich auf die auf ihn zukommenden Maßnahmen in jeder Hinsicht einzustellen. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/9
Begriff der Miete/Betriebskosten Nach der alten Bestimmung ( 535 BGB) ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Hierbei ist der Gesetzgeber ohne ausdrückliche schriftliche Aufzählung stillschweigend davon ausgegangen, dass die Betriebskosten in der Miete enthalten sind. In der Vergangenheit hat dies zu häufigen Rechtsstreitigkeiten geführt, ob der vereinbarte Mietzins aus Grundmiete und Nebenkosten besteht. 556 BGB (neu) Abs. 1 ist dahingehend geändert worden, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des 27 II (Betriebskostenverordnung) trägt. 556 Abs. 2 BGB sagt dann weiter, dass die Vertragsparteien die Ausweisung der Betriebskosten entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbaren können. Bei der Vereinbarung als Pauschale erfolgt keine Abrechnung über Betriebskosten mehr. Durch die Vereinbarung als Pauschale sind Mehrforderungen des Vermieters als auch Minderforderungen des Mieters ausgeschlossen. Entweder fällt die Pauschale zugunsten des Mieters oder des Vermieters aus. Dagegen sind bei der Vereinbarung der Betriebskosten als Vorauszahlung Abrechnungen über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der in dem Abrechnungszeitraum entrichteten Vorauszahlungsbeträge zwingend erforderlich. Sodann ist in die neue Bestimmung aufgenommen, dass die Miete zukünftig am dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts zu entrichten ist. Mit dem Wegfall der Einbeziehung der Betriebskostenvorauszahlung in den Mietenbegriff sind glücklicherweise nunmehr viele Rechtsstreite verhindert worden. Zu beachten ist aber, dass bezüglich der Betriebskosten drei schwerwiegende Änderungen in den neuen Bestimmungen vorgenommen worden sind. 1. Der Vermieter wird im Rahmen der Abrechnung der Vorauszahlung auf die Betriebskosten verpflichtet, den»grundsatz der Wirtschaftlichkeit«zu beachten. Diese Formulierung wird in der Zukunft sicherlich zu manchen Rechtsstreiten führen, wobei dann über die Frage zu entscheiden ist, was als Wirtschaftlichkeit letzten Endes definitiv angesehen wird. 2. Die Ausschlussfrist von einem Jahr für den Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten ist nicht mehr abdingbar. Hinsichtlich der Ausschlusswirkung nach Überschreiten der einjährigen Ab- Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/9
rechnungsfrist der Betriebskostenvorauszahlung werden die Vermieter zukünftig gehalten sein, spätestens binnen eines Jahres die Betriebskostenabrechnung dem Mieter zugehen zu lassen, ungeachtet dessen, ob bereits sämtliche Betriebskosten ermittelt sind und somit abgerechnet werden können. Der Vermieter steht jetzt unter dem unmittelbaren Zwang, sich rechtzeitig um die erforderlichen Unterlagen zu kümmern, die er zur Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter zum erforderlichen Nachweis benötigt. 3. Gegenüber dem Mieter ist in 556 Abs. 3 Satz 5 und Satz 6 eine Ausschlussfrist aufgenommen worden, wonach der Mieter nach Ablauf einer Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Endabrechnung über die Betriebskosten keine Einwendungen mehr geltend machen kann. Hier muss sich also auch der Mieter bemühen, rechtzeitig die Endabrechnung der Betriebskosten daraufhin zu überprüfen, ob der Vermieter sachlich und rechnerisch richtig abgerechnet hat. Damit hat der Gesetzgeber sowohl Mieter als auch Vermieter in die Pflicht genommen, sich rechtzeitig um seine Belange und Interessen zu kümmern. Staffelmiete Nach dem alten Mietrecht durfte die Vereinbarung eines gestaffelten Mietzins nur einen Zeitraum bis zu jeweils zehn Jahren umfassen, Nach den neuen Bestimmungen kann eine Staffelmietvereinbarung ohne zeitliche Beschränkung zwischen den beiden Parteien vereinbart werden. Mieterhöhung Gemäß 2, 3, 5 Miethöhegesetz (MHG) konnte der Vermieter die Miete zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete wegen Modernisierung (Wohnwertverbesserung, Einsparungen von Wasser oder Heizenergie) und wegen gestiegener Kapitalkosten erhöhen. Nach den neuen mietrechtlichen Bestimmungen ist dies jetzt auch möglich. Allerdings ist dabei zu beachten, dass sich bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete die Kappungsgrenze von bisher 30 % auf nunmehr 20 % verringert. Bei den Städten und Gemeinden, die über einen Mietspiegel verfügen, ist die Berechnung der Vergleichsmiete ziemlich einfach. Schwierigkeiten zur Berechnung der Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/9
Vergleichsmiete bestehen in den Bereichen, wo es keinen Mietspiegel gibt. Dort muss man sich dann um Mieten in unmittelbarer Nähe des vermieteten Objektes bemühen, was teilweise sehr schwierig ist oder aber auch wegen des Fehlens geeigneter Vergleichsobjekte unmöglich ist. Das erforderliche Mieterhöhungsverlangen des Vermieters an den Mieter kann dann auf die Bezugnahme eines vorhandenen Mietspiegels, Auskunft aus einer Mietdatenbank, auf ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichsmieten begründet werden. Nach den neuen mietrechtlichen Bestimmungen kann das Sachverständigengutachten zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens zukünftig nur noch von einem Gutachter ausgefertigt werden, der öffentlich bestellt und vereidigt ist. Für einen qualifizierten Mietspiegel ist es nicht mehr erforderlich, dass ihn sowohl die Gemeinde als auch die Interessenvertreter von Mietern und Vermietern anerkannt haben. Es reicht vielmehr die Anerkennung durch die Gemeinde oder die Interessenorganisation vollkommen aus. Wegen Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter wie bereits darauf hingewiesen wurde die Miete bei Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung jeglicher Energie erhöhen. Der Modernisierungszuschlag beträgt wie bisher weiterhin jährlich 11 % der Modernisierungskosten. Nach den neuen mietrechtlichen Bestimmungen entfällt ab sofort eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten. Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Tod des Mieters Nach altem Mietrecht trat mit dem Tod des Mieters der Ehegatte in das Mietverhältnis ein, mit dem der verstorbene Mieter einen gemeinsamen Hausstand geführt hatte. Eine Sonderrechtsnachfolge für den so genannten Lebenspartner, insbesondere gleichgeschlechtlicher Art, kannte das alte Mietrecht nicht. Nach den mietrechtlichen Vorschriften ab 1. September 2001 verdrängt die Sonderrechtsnachfolge des Ehegatten die Rechtsnachfolge der Kinder, die mit dem verstorbenen Mieter gemeinsam in seinem Haushalt gelebt haben. Ebenso wie beim Ehe- Nachdruck und Vervielfältigung Seite 6/9
gatten, der verstorben ist, verdrängt die Sonderrechtsnachfolge des Lebenspartners andere Familienangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Diese Bestimmungen über die Sonderrechtsnachfolge waren nach der Verabschiedung des Gesetzes zur Beendigung der Diskriminierung gleichgeschlechtlicher Gemeinschaften (Lebenspartnerschaftsgesetz) vom 11. November 2000 notwendig, in dem die zivilrechtlichen Folgen einer Lebenspartnerschaft einschließlich des nachpartnerschaftlichen Unterhalts und den erbrechtlichen Folgen geregelt sind. Die Kritiker dieses Gesetzes befürchten, dass durch die Einbeziehung von nichtehelichen Lebenspartnern der Kreis von Berechtigten für den Vermieter unüberschaubar wird. Die Praxis wird in der Zukunft beweisen, ob durch die neuen mietrechtlichen Vorschriften auch neue Rechtsstreitigkeiten entstehen, die weiter zu einer Überbelastung der Gerichte beitragen werden. Auf jeden Fall ist bei Güteverhandlungen wegen mietrechtlicher Streitigkeiten die Schiedsperson gehalten, ab 1. September 2001 die neuen mietrechtlichen Vorschriften anzuwenden. Kündigungsfristen Nach dem alten Mietrecht ( 565 BGB) konnte das unbefristete Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Diese Kündigungsfrist verlängerte sich nach fünf, acht und zehn Jahren um jeweils drei Monate. Das heißt im Klartext: Die gesetzliche Kündigungsfrist betrug 3 Monate, wenn die Wohnräume nicht mehr als 5 Jahre dem Mieter überlassen sind, 6 Monate, wenn die Überlassung mehr als 5 Jahre, 9 Monate, wenn die Überlassung mehr als 8 Jahre, 12 Monate, wenn die Überlassung mehr als 10 Jahre gedauert hatte. Nach den neuen mietrechtlichen Bestimmungen 573 c BGB) schreibt das Gesetz für die ordentliche Kündigung»asymmetrische Kündigungsfristen«für die Kündigung seitens des Mieters und des Vermieters vor. Der Mieter kann nach diesen neuen Bestimmungen ein unbefristetes Mietverhältnis Nachdruck und Vervielfältigung Seite 7/9
ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Der Vermieter dagegen hat für fünf Jahre dem Mieter überlassene Wohnräume eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten. Nach acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter neun Monate. Danach beträgt die maximale Kündigungsfrist für den Vermieter nunmehr neun Monate. Dagegen beträgt die maximale Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate. Diese gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen können auch vertraglich nicht geändert werden. Zur Begründung für diese Ungleichbehandlung führt der Gesetzgeber an, dass sich dadurch Mieter flexibler auf neue Lebenssituationen (wie z. B. Arbeitsplatzwechsel oder Umzug in ein Altenheim) einstellen können. Die Kritiker der neuen mietrechtlichen Bestimmungen weisen darauf hin, dass der Grundsatz der Wertneutralität hier eklatant verletzt worden ist. Zeitmietvertrag Nach den alten mietrechtlichen Bestimmungen ( 564 c Abs. 1 und Abs. 2 BGB) konnte ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Dauerte das befristete Wohnraummietverhältnis mindestens fünf Jahre, dann konnte der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit fordern. Grundsätzlich waren beide Vertragspartner an den Zeitmietvertrag gebunden. Wollte der Mieter eine Verkürzung des Zeitmietvertrages, dann hatte der Vermieter die Möglichkeit, dem Begehren des Mieters dann zu entsprechen, wenn er einen geeigneten Nachmieter dem Vermieter präsentierte oder aber der Vermieter schloss mit dem Mieter einen Auflösungsvertrag, in dem er in Abstimmung mit dem Mieter einen Ablösungsbetrag festsetzte. Nach den neuen mietrechtlichen Bestimmungen ( 575 BGB) fällt der herkömmlich befristete Mietvertrag ersatzlos weg. Nunmehr können Zeitmietverträge nur noch abgeschlossen werden, wenn: Nachdruck und Vervielfältigung Seite 8/9
1. der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familien- oder Hausangehörigen in zulässiger Weise die Wohnräume beseitigen oder 2. so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass diese Maßnahme eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würde oder 3. an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und dem Mieter den Grund zur Befristung bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilt. Liegt am Ende der vereinbarten Mietzeit der Befristungsgrund noch vor, so endet das Mietverhältnis. Der Mieter seinerseits kann keine Verlängerung des Mietverhältnisses aus Härtegründen verlangen. Ebenso ist ein eingeschränkter Räumungsschutz von Seiten des Mieters nicht möglich. Die Anfragefrist des Mieters an den Vermieter, ob der Befristungsgrund noch fortbesteht, ist von drei Monaten auf vier Monate vorverlegt worden. Es wird also nur noch»echte«zeitmietverträge ohne Verlängerungsoption geben. Zeitmietverträge können ab 1. September 2001 nur noch unter schriftlicher Angabe eines der eben genannten Befristungsgründe abgeschlossen werden. Für den Vermieter gibt es somit keine Möglichkeit mehr, wegen einer angemessenen Verwertung des Mietobjekts einen Zeitmietvertrag abzuschließen, wie er dies nach den alten mietrechtlichen Bestimmungen konnte, weil eine angemessene Verwendung des Mietobjekts keinen Befristungsgrund darstellt. Wenn es sich für den Schiedsamtsinhaber bei den neuen mietrechtlichen Bestimmungen auch um Neuland handelt, so muss er sich leider hiermit jedoch vertraut machen, wenn er in einer vermögensrechtlichen Schlichtungsverhandlung hiermit konfrontiert wird und er bemüht ist, einen sachlich fundierten Vergleich den Parteien vorzuschlagen, damit der Rechtsfriede unter ihnen wieder hergestellt werden kann. Ich erkläre mich selbstverständlich gerne bereit, bei etwaigen Anfragen der Schiedsperson behilflich zu sein, um somit auch das Ansehen der Schiedspersonen in der Öffentlichkeit weiter zu festigen. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 9/9