Die Risiken der Beschlussverkündung fehlerhafter Eigentümerbeschl merbeschlüsse sse am Beispiel von baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nahmen Horst Müller Kanzlei Müller & Hillmayer www.mueller-hillmayer.de 1
Anfechtbarkeit fehlerhafter Eigentümerbeschlüsse 2
Formelle Beschlussmängel - Unterbliebene Ladung einzelner Wohnungseigentümer; - Nichteinhaltung der Ladungsfrist? - Nichtankündigung der Beschlussfassung in der TO; - Fehlerhafte Adressierung; - Einberufung durch Nichtbefugte; 3
- Fehlende Beschlussfähigkeit; - Fehlerhafte Auswertung der abgegebenen Stimmen 4
Materielle Beschlussmängel - Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung; - Verstöße gegen die GO (Nichtigkeit?) - Verstöße gegen das Gesetz (Nichtigkeit?) 5
Maßgeblichkeit der Beschlussverkündung (BGH NJW 2001, 3339) - I. d. R. keine Relevanz des Abstimmungsergebnisses - Folgen unterlassener ausdrücklicher Beschlussverkündung - evtl. Konkludente? (bei Eindeutigkeit des Abstimmungsergebnisses) - kein Beschluss (Verkündung ist Tatbestandsmerkmal) - Pflicht zur Beschlussverkündung 6
Konstitutive Wirkung der Beschlussverkündung - Sie ist stärker als vorhandene Beschlussmängel Folge: Relevanz der Beschlussmängel nur bei fristgebundener Anfechtung 7
Fälle fehlerhafter Verkündung eines positiven Beschlusses - Erkennbare Beschlussmängel (s. o.) - Keine Mehrheit, keine durch Gesetz oder GO vorgeschriebene qualifizierte Mehrheit 8
Beschlüsse zu baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnehmen - Abgrenzung zwischen modernisierender Instandsetzung und Modernisierung - Abgrenzung zwischen Modernisierung und baulichen Veränderungen 9
22 Abs. 3 WEG (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und 4 WEG. 10
Der konservative Instandsetzungsbegriff und die modernisierende Instandsetzung in der Rechtsprechung - ordnungsmäßige Instandsetzung ist nicht nur Reproduktion eines einmal vorhanden gewesenen baulichen Zustands 11
- ordnungsmäßige Instandsetzung ist auch: Die beabsichtigte Maßnahme bringt die vorhandene Bausubstanz wegen bereits notwendigen oder absehbaren Instandsetzungsbedarfs technisch auf einen aktuellen Stand oder schafft einen zeitgemäßen Standard, vorausgesetzt, dies ist die wirtschaftlich sinnvollere Lösung. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen ist durch eine Kosten- Nutzen-Analyse zu ermitteln, wobei auf einen vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und gegenüber erprobten Erneuerungen aufgeschlossenen Wohnungseigentümer abzustellen ist (so genannte modernisierende Instandsetzung) 12
Merle in Bärmann, 22 RdNr. 351: Über die h. M. hinausgehend dürfte auch ohne Vorliegen eines aktuellen oder absehbaren Instandsetzungsbedarfs die Schaffung eines zeitgemäßen Standards ordnungsmäßiger Instandsetzung und Instandhaltung entsprechen, wenn sich dieser als üblicher Standard durchgesetzt hat (z. B. Anschluss an das Breitbandkabelnetz) 13
Beispiele für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung - Komplette Erneuerung einer veralteten Heizungsanlage (KG Wu 1993, 427; BayObLG ZWE 2002, 315; OLG Düsseldorf ZWE 2002, 477) - Sanierung eines Flachdachs durch Anbringung eines Pultdachs aus Kupferblech (BayObLG WE 1991, 196) - Wiederherstellung der ursprünglichen Walmdachkonstruktion (KG WE 1994, 395; BayObLG NZM 1998, 338) 14
- Sanierung einer Fassade unter erstmaliger Aufbringung einer Wärmedämmung (OLG Düsseldorf, NZM 2000, 554; ZWE 2002, 420; BayObLG NZM 2002, 75; OLG Hamm ZMR 2007, 131) - Austausch von Holzfenstern gegen Kunststofffenster (BayObLG Wu 1991, 56; OLG Köln ZMR 1998, 49) - Umrüstung von Öl auf Gas (OLG Celle WE 1993, 224; BayObLG ZWE 2002, 315), wenn ein Ausfall der Ölheizanlage absehbar ist; 15
- Umstellung von Öl auf Fernwärme (OLG Hamburg ZMR 2005, 803; differenzierend OLG Düsseldorf WE 1998, 188: keine modernisierende Instandsetzung, wenn ein alsbaldiger Ausfall der Heizungsanlage nicht wahrscheinlich und eine sofortige Erneuerung nicht erforderlich ist) - Keine modernisierende Instandsetzung: Erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung (aber wohl Modernisierung gem. 22 Abs. 2 WEG) 16
- Die Umstellung der Wärmeversorgung von Nachtspeicherstrom auf Gas bedarf der Zustimmung aller Eigentümer und ist keine modernisierende Instandsetzung, wenn bislang keine gemeinschaftliche Heizanlage vorhanden war, die vorhandenen Heizagregate vielmehr im Sondereigentum der einzelnen Eigentümer oder im Eigentum der Wohnungsmieter stehen (OLG Hamm NJW-RR 1995, 909) - Keine modernisierende Instandsetzung, bei der die Amortisation der Mehrkosten frühestens nach 20 Jahren eintritt (BayObLG FG Prax2005, 108) 17
- Anschluss an das Breitbandkabelnetz, wenn mit der vorhandenen Antennenanlage ein einwandfreier Empfang gängiger Hörfunk- und Fernsehprogramme nicht erreicht werden kann, andernfalls 22 Abs. 2 WEG. 18
22 Abs. 2 WEG (2) Maßnahmen gem. Abs. 1 S. 1 WEG, die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne de 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden 19
559 Abs. BGB (1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 20
Erste Rechtsprechungsbeispiele - Die nach dem 01.07.2007 beschlossene Genehmigung der Treppen von den Erdgeschosswohnungen in den Garten bewirkt eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der betroffenen Wohnungen im Erdgeschoss und ist als Modernisierung im Sinne des 22 Abs. 2 WEG zu qualifizieren. (AG Hannover ZMR 2008, 250) 21
- Die Beschlussfassung über die Errichtung von Wintergärten auf Balkonflächen ist für unwirksam zu erklären, da die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung im Sinne von 22 Abs. 1 WEG darstellt und keine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von 22 Abs. 2 WEG zum Inhalt hat. Außerdem würde hierdurch die Eigenart der Anlage geändert werden, 22 Abs. 2 WEG (AG Konstanz ZMR 2008, 494) 22
- Die Beschlussfassung über die Errichtung von Außenaufzügen ist für unwirksam zu erklären, da die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung im Sinne von 22 Abs. 1 WEG darstellt, die zwar eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von 22 Abs. 2 WEG zum Inhalt hat, jedoch die Eigenart der Anlage ändern würde. (AG Konstanz ZMR 2008, 494) 23
- Die Beschlussfassung über den Einbau zusätzlicher Fenster ist für unwirksam zu erklären, da sie eine nachteilige bauliche Veränderung im Sinne von 22 Abs. 1 WEG zum Inhalt hat, die keine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von 22 Abs. 2 WEG darstellt. (AG Konstanz ZMR 2008, 494) 24
- Der erstmalige Anbau eines Balkons stellt als Gebrauchswerterhöhung eine Modernisierung im Sinne von 559 Abs. 1 BGB dar. Hierdurch kann sich eine unbillige Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers im Sinne von 22 Abs. 2 WEG ergeben. Eine unbillige Beeinträchtigung ist dann anzunehmen, wenn durch den Balkonanbau ein bereits vorhandener Balkon eine andere Qualität erhält und sich die Lichtverhältnisse in der Wohnung verschlechtern. (AG Konstanz IMR 2007, 399) 25
22 Abs. 1 WEG (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in S. 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. 26
14 Nr. 1 WEG (1) Die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; 27
Die Fälle der Verkündung fehlerhafter Beschlüsse a) Im Grenzbereich zwischen modernisierender Instandsetzung und baulicher Veränderung b) Unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer im Falle von 22 Abs. 2 WEG c) Veränderung der Eigenart der Wohnanlage im Falle von 22 Abs. 2 WEG d) Nachteil gem. 14 Nr. 1 WEG im Falle von 22 Abs. 1 WEG 28
e) Nichterreichen des Quorums gem. 22 Abs. 2 WEG f) Nichtzustimmung benachteiligter Wohnungseigentümer gem. 22 Abs. 1 WEG 29
Die unterschiedlichen Pflichten des Verwalters - Bei lit. a) d): Erfüllung der Hinweispflicht des Verwalters auf Anfechtbarkeit reicht wohl aus weil Grenzbereich -, sofern bei lit. d) objektiv fraglich ist, ob nicht zustimmende Wohnungseigentümer benachteiligt sind (z. B. Baumaßnahmen in Mehrhausanlage) - Bei lit. e) und f) - wird Quorum des 22 Abs. 2 WEG nicht erreicht, genügt Hinweis des Verwalters nicht; Beschlussantrag ist als abgelehnt zu verkünden (gesetzlich vorgeschriebenes Quorum!) 30
- sind wohl alle Wohnungseigentümer bei Beschlussfassung nach 22 Abs. 1 WEG benachteiligt, dürfte nach wohl h. M. Hinweis auf Anfechtungsrisiko genügen 31
Risiken des Verwalters Bei Verletzung der Hinweispflicht bzw. bei positiver Beschlussverkündung trotz Nichterreichens des Quorums. - Keine Haftungsgefahr bei Nichtanfechtung - Gefahr der Kostentragungspflicht bei Anfechtung gem. 49 Abs. 2 WEG - Gefahr der Schadenersatzpflicht gem. 280 BGB bei Anfechtung (z. B. Rückbau durch Folgenbeseitigung) - Gefahr der Abberufung aus wichtigem Grunde 32