1 Die wichtigsten Grundsätze zur Verwalterhaftung Verletzt der Verwalter seine Pflichten und trifft ihn hierfür ein Verschulden, so muss er für die daraus resultierenden Folgen einstehen, d. h. er haftet. Die Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem Gesetz und aus dem Verwaltervertrag. Pflichtwidrig kann sich der Verwalter sowohl im Innenverhältnis (gegenüber den Wohnungseigentümern) als auch im Außenverhältnis (Dritten gegenüber) verhalten. Das pflichtwidrige Verhalten kann ebenso in aktivem (falschem) Handeln bestehen wie im Unterlassen einer gebotenen Handlung. Ein Verschulden trifft den Verwalter, wenn er die Pflichtverletzung fahrlässig oder vorsätzlich begeht ( 276 Abs. 1 BGB). Wenn der Verwalter also schuldhaft seine Pflichten verletzt, haftet er: Haftung bedeutet das persönliche wirtschaftliche Einstehen- Müssen des Verwalters für die Folgen seines pflichtwidrigen und schuldhaften Verhaltens. Die Haftung ist inhaltlich sehr weitreichend: Sie umfasst den Ersatz materieller Schäden, und zwar sowohl unmittelbarer als auch mittelbarer (z. B. Prozesskosten), wie auch immaterieller Schäden (z. B. Schmerzensgeld). Der Höhe nach ist die Haftung unbegrenzt. Einen vollständigen Schutz vor Haftung oder der Inanspruchnahme aufgrund einer Pflichtverletzung gibt es für den Verwalter nicht weder durch haftungsbegrenzende oder -ausschließende Vereinbarungen im Verwaltervertrag noch durch den Abschluss einer geeigneten Versicherung. Schützen kann der Verwalter sich jedoch, indem er sich der Gefahrengeneigtheit seiner Tätigkeit bewusst wird und seine eigenen Haftungsinteressen im erforderlichen und angemessenen Umfang in die Pflichtwidriges Verhalten Fahrlässig oder vorsätzlich Pflichtverletzung Haftungsumfang Schutz vor Haftung 11
1 Die wichtigsten Grundsätze zur Verwalterhaftung tägliche Verwalterarbeit einbezieht. Hierzu wird ein Verwalter jedoch nur in der Lage sein, wenn er über ein ausreichendes rechtliches (Grundlagen-)Wissen verfügt und dieses auch auf dem neuesten Stand hält. 1.1 So wird die Wohnungseigentümergemeinschaft nach WEG verwaltet Grundlegend ist 20 WEG: 20 WEG Gliederung der Verwaltung (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des 29. (2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden. Die Verwaltung umfasst alle Maßnahmen, die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. 1.1.1 Willensbildung durch die Wohnungseigentümer ( 21, 23 WEG) Die Verwaltung steht den Wohnungseigentümern nach 21 Abs. 1 WEG gemeinschaftlich zu. 21 Abs. 1 WEG lautet wie folgt: 21 Abs. 1 WEG (1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Eigentümerversammlung Die Eigentümerversammlung (ETV) ist das Gremium und die Veranstaltung, in der die Willensbildung der Eigentümer stattfindet. Die Regeln, nach denen die Willensbildung erfolgt, ergeben sich aus 23 WEG, der lautet wie folgt: 12
So wird die Wohnungseigentümergemeinschaft nach WEG verwaltet 1 23 WEG Wohnungseigentümerversammlung (1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. (2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. (3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären. (4) 1 Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2 Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Es ist die Aufgabe des Verwalters, den Eigentümern wann immer es erforderlich ist die Gelegenheit zur Willensbildung durch die Einberufung einer ETV zu ermöglichen sowie den Ablauf der ETV so zu organisieren, dass eine ordnungsgemäße Willensbildung möglich ist. Der Wille der Eigentümer manifestiert sich in Beschlüssen. Beschlüsse kommen nach demokratischen Grundsätzen zustande. Für das Zustandekommen bestimmter Beschlüsse sind besondere Mehrheitsverhältnisse erforderlich. 1.1.2 Ausführung durch den Verwalter als Organ ( 27 WEG) Zu den Aufgaben des Verwalters gehört insbesondere auch die Ausführung des Willens der Eigentümer, der sich in Beschlüssen ausdrückt. Darüber hinaus sind ihm noch zahlreiche weitere Aufgaben und Befugnisse zugeordnet, die in 27 WEG (s. 1.2.2) geregelt sind. Der Verwalter ist das Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft er vertritt sie. Die Rechtsmeinung, dass der Verwalter das Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, war bisher nicht unumstritten. In seiner Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 02.06.2005 (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 V ZB 32/05, veröffentlicht in NZM 2005, 543 = ZMR 2005, 547 = WEG siehe CD-ROM 13
1 Die wichtigsten Grundsätze zur Verwalterhaftung NJW 2005, 2061) bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) die Organstellung des Verwalters. Der BGH wies darauf hin, dass sogar ein Fall der Fremdorganschaft vorliege, da der Verwalter nicht aus den Reihen der Wohnungseigentümer stamme. Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden ( 20 Abs. 2 WEG). Anderslautende Vereinbarungen oder Beschlüsse sind wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig ( 134 BGB). 1.1.3 Unterstützung des Verwalters durch den Verwaltungsbeirat ( 29 WEG) Bei der Durchführung seiner Aufgaben wird der Verwalter vom Verwaltungsbeirat unterstützt. 29 WEG lautet wie folgt: 29 WEG Verwaltungsbeirat (1) 1 Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. 2 Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. (2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. (3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. (4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Beratung des Verwalters und Vorbereitung der ETV Keine Befugnis, Maßnahmen zu treffen Die Funktion des Verwaltungsbeirats beschränkt sich auf die Unterstützung ( 29 Abs. 2 WEG) und Beratung des Verwalters sowie auf die Prüfung von Verwaltungsunterlagen und das Abfassen von Stellungnahmen zur Vorbereitung von Beschlussfassungen der Wohnungseigentümerversammlung ( 29 Abs. 3 WEG). Der Verwaltungsbeirat hat keinerlei Befugnis, Verwaltungsentscheidungen zu treffen oder Verwaltungsmaßnahmen durchzuführen. Diese Befugnis liegt allein beim Verwalter und den Wohnungseigentümern. 14
Beginn und Umfang der Verwaltertätigkeit 1 Obwohl sich die beschränkte Funktion des Verwaltungsbeirats so eindeutig aus dem Gesetz ergibt, wird sie in der Praxis häufig bewusst oder unbewusst übersehen. Oft kennt der Verwalter die Haftungsfolgen (für sich und die Verwaltungsbeiräte) nicht.