Repetitorium 7. Semester Seite 1
Nach Frage der Nutzung, welche kommerziellen Immobilien sind bekannt? Seite 2
Bei den Finanzierungsarten wird unterschieden nach Befristung Stellung des Kapitalgebers Zweck der Finanzierung Herkunft der Finanzmittel Wo liegen die jeweiligen Unterschiede? Seite 3
Welche Darlehensformen bei der Langfristfinanzierung sind Ihnen bekannt? Seite 4
Welche Finanzierungsgeber sind im Markt bekannt? Seite 5
Nennen Sie 5 Organisationseinheiten in einer Bank. Seite 6
Welche Risikoarten muss ein Finanzinstitut beachten? Seite 7
Es gibt zwei Risikoebenen, welche? Seite 8
Was besagt der LTV? Seite 9
Was besagt der DSCR oder ICR? Seite 10
Angenommen, sie wollen als Investor bei der Bank eine Immobilie finanzieren. Auf was wird die Bank achten? Seite 11
Welche Arten der Refinanzierung einer Bank gibt es? Seite 12
Für einen Immobilienkredit (im Beleihungswert) über 10 Jahre finanziert sich eine Bank zu 40 % über Termingelder zu durchschnittlich 2 % p.a., zu 60 % über Anleihen mit 4 % p.a.. Die Bearbeitungskosten liegen bei einmalig 10.000,--, für die Jahre 2-10 wird mit einem Bearbeitungsaufschlag von 0,2 % gerechnet. Die Risikospanne liegt bei 0,1 %. Die Bank kalkuliert mit einer Eigenkapitalrendite von 10 %. Wie hoch ist der Zinssatz, den die Bank einem Kunden berechnet für eine Darlehenshöhe von 200.000,--? Seite 13
Welches Zins- Laufzeitverhältnis entspricht einer normalen Zinskurve? Seite 14
Welche Gefahr birgt eine nicht der Laufzeit entsprechende Zinsvereinbarung? Seite 15
Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen über eine Laufzeit von 10 Jahren auf. Aufgrund der derzeit niedrigen kurzfristigen Zinsen entscheiden Sie sich für eine Zinsvereinbarung auf der Basis des 3-Monats EURIBOR. Welche Möglichkeiten haben Sie, um das Zinsänderungsrisiko einzugrenzen oder auszuschließen? Seite 16
Angenommen Sie haben einen Zinscap bei einem Darlehen über 500.000,-- auf der Basis 6- Monats-EURIBOR 3,5 % abgeschlossen. Zu Beginn der Abrechnungperiode ist der EURIBOR bei 3,0 %. Welche Abrechnung erfolgt? Zu Beginn der nächsten Abrechnungsperiode ist der EURIBOR bei 4,5 %. Welche Abrechnung erfolgt? Seite 17
Angenommen Sie haben einen Zinscap bei einem Darlehen über 1.000.000,-- auf der Basis 3- Monats-EURIBOR 3,0 % abgeschlossen. Zu Beginn der Abrechnungperiode ist der EURIBOR bei 1,5 %. Welche Abrechnung erfolgt? Zu Beginn der nächsten Abrechnungsperiode ist der EURIBOR bei 3,5 %. Welche Abrechnung erfolgt? Seite 18
Definieren Sie den Unterschied zwischen Ratendarlehen und Annuitätendarlehen. Seite 19
Was ist der wesentliche Unterschied einer Konsortialfinanzierung zur Gleichrangfinanzierung? Seite 20
Definieren Sie den Unterschied zwischen Agio und Disagio. Seite 21
Wie wirkt sich das Disagio auf die Kosten eines Kredites aus? Seite 22
Erklären Sie den Unterschied zwischen Tilgungsdarlehen u. Annuitätendarlehen. Seite 23
Welche Basis hat eine CMBS-Strukur? Seite 24
Was ist ein Mezzanine-Kredit? Welche Vorteile/Nachteile hat er für eine Bank? Seite 25
Welche Personalsicherheiten kennen Sie? Seite 26
Welche Sachsicherheiten kennen Sie? Seite 27
Welche Eigenkapitalunterlegungspflicht gibt es seit Basel II? Was war schon, was ist neu seit Basel II? Seite 28
Welche Faktoren kennen Sie bei Ratings? Seite 29
Was ist beim Rating eines Immobilienkredites relevant? Seite 30
Auf welche Faktoren wird beim Immobilienrating geachtet? Seite 31
Aus welchen Bestandteilen setzt sich eine Leasingrate zusammen? Seite 32
Was ist eine SPV? Seite 33
Was bedeutet G-REIT, wann und warum ist sie in Deutschland präsent, wie hat sie sich entwickelt? Seite 34
Wie wird ein G-REIT steuerlich behandelt, und wie ist die Ausschüttung gesetzlich geregelt? Seite 35
Was bedeutet PPP, welche Modelle finden hauptsächlich Anwendung? Seite 36
Sie wollen einen Immobilienkredit, den Sie bei der Bank auf Basis eines variablen Zinssatzes von 2,5% p.a. mit einem Zins-SWAP absichern. Welche Art von Swap werden Sie auswählen? Erklären Sie die Funktionsweise des SWAP. Seite 37
Sie wollen einen Immobilienkredit, den Sie bei der Bank auf Basis eines variablen Zinssatzes von 3,5% p.a. mit einem Zins-Cap absichern. Sie bezahlen für eine Laufzeit von 5 Jahren eine Flat-Fee von 5 % auf die Kreditsumme bei einem Zins-Cap gegen 3-Monats-EURIBOR 4,85%. Ein vergleichbarer Festzinskredit beträgt auf 5 Jahre 4,85 %. Wie werden Sie sich entschieden und begründen Sie diese Entscheidung. Angenommen, Sie haben diesen Zinscap zum 01.01.2010 abgeschlossen, welche Abrechnung erfolgt am 30.06., wenn der EURIBOR bei 3,5 % liegt? Welche Abrechnung erfolgt, am 30.09.2012, wenn der EURIBOR bei 5,5 % liegt? Seite 38
Ein Investor kauft eine Büroimmobilie zum 13-fachen der jährlichen Bruttomiete von 300.000,--. Er finanziert das Objekt bei einer Bank auf der Basis eines LTV von 70. Der Zinssatz beträgt bei 100% Auszahlung 4,5% p.a. auf 10 Jahre. Die Instandhaltungskosten werden p.a. mit 1,5 % veranschlagt. Wie hoch ist die Eigenkapitalrendite aus diesem Vorhaben? Seite 39
Ein Investor möchte in eine Immobilie investieren und erwartet eine Rendite seines eingesetzten Kapitals in Höhe von 6,5% nach Abzug aller Kosten. Er bekommt von der Bank auf der Basis eines LTV von 60 einen Kredit über 10 Jahre Laufzeit bei Auszahlung von 95 % zu einem Zins von 3,5 % p.a.. Die laufenden Instandhaltungskosten sind bei 2 % p.a. kalkuliert. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei 400.000,--. Bis zu welchem Kaufpreis wird der Investor verhandeln? Seite 40
Lösung zur vorherigen Aufgabe: 1. Das zu berücksichtigende Fremdkapital beträgt 60%*95% = 57% 2. Der zu berücksichtigende Fremdkapitalzins (bezogen auf 57%) beträgt: 3,5%/95% = 3,6842% 3. Das zu berücksichtigende Eigenkapital beträgt 100%-57% = 43% Der Kalkulationszinssatz ergibt sich zu 57% * 3,6842% + 43% * 6,5% + 2% = 6,895%. Der Kauffaktor lautet dann 1/6,895% = 14,5x (ca.), der Kaufpreis 14,5 x 400.000 = 5.801.305. Kontrolle: Fremdkapital = 5.801.305 x 60% x 95% = 3.306.743,85 Fremdkapitalzinsen = 5.801.305 x 60% x 3,5% = 121.827,4 Instandhaltungskosten = 5.801.305 x 2% = 116.026,1 Für den Investor verbleiben: 400.000./. 121.827,4./. 116.026,1 = 162.146,5 Investition des Investors: 5.801.305./. 3.306.743,85 = 2.494.561,15 Rendite des Investors = 162.146,5 / 2.494.561,15 = 6,5% Seite 41